TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y TRABAJO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

PARTE ACTORA: sociedad mercantil GEOTEXTILES INGENIERÍA C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 64, Tomo 1H, en fecha 15 de Septiembre de 1987, modificados sus estatutos sociales el 31 de Octubre de 2001, según consta en Acta de Asamblea inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 28 de Noviembre de 2001, bajo el N° 6, Tomo 51; sociedad mercantil INVERSORA 3H, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 3, Tomo 143-A-Sgdo., en fecha 03 de Julio de 1980; y los ciudadanos LEONARDO RIERA YÉPEZ y EZEQUIEL BUJANDA OCTAVIO, venezolanos, mayores de edad, casados, domiciliados en Barquisimeto Estado Lara, titulares de las cédulas de identidad números 2.914.271 y 3.080.401, respectivamente.
ABOGADA DE LA PARTE ACTORA: DORA CARRASQUERO MORAO, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado con el número 35.
PARTE DEMANDADA: JAIME BONET NAVARRO y MINERVA MAGGIOLO DE BONET, venezolanos, mayores de edad, casados, domiciliados en Barquisimeto Estado Lara, titulares de las cédulas de identidad números 7.404.952 y 1.273.055, respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL URBINA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado con el número 95.520.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato (Sentencia definitiva)
EXPEDIENTE: 2.139

“VISTOS, sin Informes de las partes”
I
Se inicia el presente juicio mediante escrito presentado, el 30 de Mayo de 2002, por la representación judicial de la parte actora, mediante el cual demanda a los ciudadanos JAIME BONET NAVARRO y MINERVA MAGGIOLO DE BONET, para que éstos convinieran, o a ello fueran condenados por el Tribunal en protocolizar el Documento de Condominio del Edificio “RESIDENCIAS DOÑA NENA” según lo convenido por las partes contratantes; para luego proceder a protocolizar los respectivos documentos de compra venta; o, en su defecto, la sentencia definitivamente firme sirva de título suficiente de propiedad a favor de sus representados, sobre cada uno de los inmuebles negociados, con todas sus anexidades.
Alega la representación judicial de la parte actora que sus representados suscribieron respectivos contratos de compra venta con los demandados para la obtención de cinco (5) apartamentos, del total de seis (6) que integran el Edificio “Residencias Doña Nena”, situado en la población de Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, en el cruce de las Calles Riera y Falcón, construido sobre un lote de terreno cuya superficie es de Trescientos Treinta y Seis Metros Cuadrados (336 M2), con los siguientes linderos: Norte, casa de Francisco Bottaro; Sur, Calle Riera; Este, Calle Comercio; y Oeste, casa que es o fue de la Familia Gómez Coello.
Que, en el mencionado Edificio “Residencias Doña Nena”, la sociedad mercantil GEOTEXTILES INGENIERÍA C.A. adquirió dos (2) apartamentos, distinguidos con los números 2 y 6; la sociedad mercantil INVERSORA 3H C.A. adquirió un (1) apartamento, distinguido con el número 4; el ciudadano LEONARDO RIERA YÉPEZ adquirió un (1) apartamento, distinguido con el número 3; y el ciudadano EZEQUIEL BUFANDA OCTAVIO adquirió un (1) apartamento, distinguido con el número 5.
Que los apartamentos adquiridos por sus mandantes en el Edificio “Residencias Doña Nena” tienen los siguientes linderos y medidas:
Apartamento N° 2: Tiene un área total de sesenta y un metros cuadrados con noventa y ocho decímetros cuadrados (61,98 mts2), alinderado así: Norte, en una extensión de diez metros con treinta y tres centímetros (10,33 mts) con el área del depósito de servicios existentes en el Edificio; Sur, en una extensión de diez metros con treinta y tres centímetros (10,33 mts) con el apartamento N° 1; Este, en una extensión de seis metros (6 mts) con la fachada Este del Edificio; y Oeste, en una extensión de seis metros (6 mts) con pasillo de circulación que lo separa de la fachada Oeste del Edificio.
Apartamento N° 3: Tiene una superficie de cuarenta y nueve metros con setenta y siete centímetros cuadrados (49,77 mts2), alinderado así: Norte, en una extensión de ocho metros con treinta centímetros (8,30 mts) con el apartamento N° 4; Sur, en una extensión de ocho metros con treinta centímetros (8,30 mts) con la fachada principal del Edificio; Este, en una extensión de seis metros (6 mts) con la fachada Este del Edificio; y por el Oeste, en una extensión de seis metros (6 mts) con pasillo de circulación que lo separa de la fachada Oeste del Edificio.
Apartamento N° 4: Tiene un área total de cuarenta y seis metros cuadrados con noventa y ocho centímetros cuadrados (46,98 mts2), alinderado así: Norte, en una extensión de siete metros con ochenta y tres centímetros (7,83 mts) con el apartamento N° 5; Sur, en una extensión de siete metros con ochenta y tres centímetros (7,83 mts) con el apartamento N° 3; Este, en una extensión de seis metros (6 mts) con el pasillo de circulación que lo separa de la fachada Oeste del Edificio; y por el Oeste, en una extensión de seis metros (6 mts) con pasillo de circulación que lo separa de la fachada Oeste del Edificio.
Apartamento N° 5: Tiene un área total de cuarenta y seis metros cuadrados con noventa y cinco centímetros cuadrados (46,95 mts2), alinderado así: Norte, en una extensión de siete metros con ochenta y tres centímetros (7,83 mts) con el apartamento N° 6; Sur, en una extensión de siete metros con ochenta y tres centímetros (7,83 mts) con el apartamento N° 4; Este, en una extensión de seis metros (6 mts) con la fachada Este del Edificio; y por el Oeste, en una extensión de seis metros (6 mts) con pasillo de circulación que lo separa de la fachada Oeste del Edificio.
Apartamento N° 6: Tiene un área total de cuarenta y nueve metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (49,80 mts2), alinderado así: Norte, en una extensión de ocho metros con treinta centímetros (8,30 mts) con el apartamento N° 5; Sur, en una extensión de ocho metros con treinta centímetros (8,30 mts) con el apartamento N° 5; Este, en una extensión de seis metros (6 mts) con la fachada Este del Edificio; y por el Oeste, en una extensión de seis metros (6 mts) con pasillo de circulación que lo separa de la fachada Oeste del Edificio.
Que el precio pactado por la compra venta de los apartamentos se pagó en la forma convenida en los contratos suscritos por las partes.
Que en los contratos de compra venta los vendedores expresan su voluntad expresa de someter la venta de los apartamentos al Régimen de Propiedad Horizontal, lo que implica convertir en cosa común la totalidad del terreno sobre el cual está construido el Edificio.
Que en los contratos de compra venta se dejó sentado que el dinero a ser recibido por los vendedores sería utilizado por éstos para el financiamiento de las obras finales del Edificio, situación aceptada por sus representados por estar contemplada en el artículo 34, Parágrafo único, literal a) de la Ley de Propiedad Horizontal, como una excepción a la norma general de no poder vender hasta tanto no esté registrado el respectivo Documento de Condominio.
Que, al vencerse el plazo propuesto por los vendedores para registrar el Documento de Condominio y, consecuencialmente, protocolizar los documentos de compra venta, el ciudadano JAIME BONET informa a sus representados que no pudo protocolizar dicho Documento de Condominio por estar el terreno sobre el cual se construyó el Edificio a nombre de la Comunidad de Chichiriviche, Sanare, San José y Marite; siendo necesario intentar primero un juicio de Prescripción Adquisitiva para obtener la propiedad de dicho terreno.
Que los vendedores obtuvieron la propiedad del terreno, mediante sentencia definitiva dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo, Penal y Menores de esta Circunscripción Judicial, de fecha 14 de Marzo de 1994; pero, a pesar de haber obtenido la titularidad sobre el lote de terreno éstos –los vendedores- se han negado a protocolizar el Documento de Condominio y las ventas respectivas, por lo que proceden a demandarlos, con fundamento en los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil.
Estima la cuantía de la demanda en TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00).
Admitida la demanda, cuanto ha lugar en derecho, el 25 de Junio de 2002, se emplazó a los ciudadanos JAIME BONET NAVARRO y MINERVA MAGGIOLO DE BONET para que comparecieran ante el Tribunal, dentro de los veinte días de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, más dos días de término de la distancia, para que dieran contestación a la demanda. Se acordó hacer entrega de las compulsas a la representación judicial de la parte actora, para que ésta tramitara la citación de los demandados.
En fecha 08 de Agosto de 2002 comparece la abogada Dora Carrasquero Morao y consigna la actuación hecha por el Alguacil del Juzgado Cuarto del Municipio Irribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en la cual deja constancia de haberse trasladado el día 26 de Julio de 2002 a la siguiente dirección: Urbanización Colinas de Santa Rosa, Carrera 9 con Calle IC, N° 8-41, Quinta Rossi, Barquisimeto Estado Lara y haber encontrado cerrada dicha vivienda y haber sido informado que la misma se encontraba desocupada.
A solicitud de la parte actora, se acordó la citación de los demandados por carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidos los trámites establecidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, a solicitud de parte, se procedió a designarle Defensor Judicial a la parte demandada; cargo recaído en la persona del abogado RAFAEL URBINA, quien aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.
Mediante escrito de fecha 22 de Abril de 2003, el Defensor Ad Litem rechazó y contradijo la demanda, por no ser ciertos los hechos narrados por la parte demandante.
Abierta la causa a pruebas, solamente la parte actora promovió medios de prueba, sobre las cuales se pronunció el Tribunal en su auto de fecha 11 de Junio de 2003.
Las partes no presentaron Escritos de Informes en la presente causa.
II
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal la dicta previa las siguientes consideraciones:
La controversia, en el presente proceso, se encuentra circunscrita a determinar sí la parte actora tiene derecho a que la parte demandada protocolice el Documento de Condominio y las operaciones de venta a que hacen referencia los demandantes; o, sí por el contrario, son falsos los hechos narrados por la parte actora, tal como lo señala el Defensor Judicial de la parte demandada.
De manera que, habiendo la parte demandada, a través de su Defensor Judicial, negado los hechos alegados por la parte actora, corresponde a ésta probar sus afirmaciones de hecho, de conformidad con la norma de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.
La parte actora, en apoyo de sus alegatos, produjo a los autos, junto al libelo de la demanda, documento autenticado el 21 de Agosto de 1991 por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, bajo el N° 52, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Se trata de un documento auténtico, el cual no fue impugnado por la parte contra quien se hizo valer, por lo que adquiere pleno valor probatorio, de conformidad con el dispositivo de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Prueba el hecho material de la venta hecha por el ciudadano JAIME BONET NAVARRO, con la debida autorización de su cónyuge, ciudadana MINERVA MAGGIOLO DE BONET, de los apartamentos identificados con los números 2 y 6 del Edificio “Residencias Doña Nena” a la sociedad mercantil GEOTEXTILES INGENIERÍA C.A. ASÍ SE DECIDE.
Igualmente produjo la parte actora, junto al libelo de la demanda, copia certificada de documento autenticado el 26 de Agosto de 1991 por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, bajo el N° 10, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Se trata de un documento auténtico, el cual no fue impugnado por la parte contra quien se hizo valer, por lo que adquiere pleno valor probatorio, de conformidad con el dispositivo de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Prueba el hecho material de la venta hecha por el ciudadano JAIME BONET NAVARRO, con la debida autorización de su cónyuge, ciudadana MINERVA MAGGIOLO DE BONET, del apartamento identificado con el número 4 del Edificio “Residencias Doña Nena” a la sociedad mercantil INVERSORA 3H. ASÍ SE DECIDE.
También produjo la parte actora, junto al libelo de la demanda, documento autenticado el 26 de Julio de 1991 por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, bajo el N° 53, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Se trata de un documento auténtico, el cual no fue impugnado por la parte contra quien se hizo valer, por lo que adquiere pleno valor probatorio, de conformidad con el dispositivo de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Prueba el hecho material de la venta hecha por el ciudadano JAIME BONET NAVARRO, con la debida autorización de su cónyuge, ciudadana MINERVA MAGGIOLO DE BONET, del apartamento identificado con el número 3 del Edificio “Residencias Doña Nena” al ciudadano LEONARDO RIERA. ASÍ SE DECIDE.
Consta a los autos que la parte actora consignó, junto al libelo de la demanda, documento autenticado el 26 de Julio de 1991 por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, bajo el N° 54, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Se trata de un documento auténtico, el cual no fue impugnado por la parte contra quien se hizo valer, por lo que adquiere pleno valor probatorio, de conformidad con el dispositivo de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Prueba el hecho material de la venta hecha por el ciudadano JAIME BONET NAVARRO, con la debida autorización de su cónyuge, ciudadana MINERVA MAGGIOLO DE BONET, del apartamento identificado con el número 5 del Edificio “Residencias Doña Nena” al ciudadano EZEQUIEL BUJANDA OCTAVIO. ASÍ SE DECIDE.
Cursan a los autos, producidos por la parte actora junto al libelo de la demanda, dos documentos privados, identificados con las letras “G” y “H”, los cuales no fueron desconocidos por la parte contra quien se hicieron valer, por lo que el Tribunal les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con las normas de los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil Del análisis realizado a los mencionados documentos, se evidencia que el ciudadano JAIME BONET NAVARRO se comprometió con los demandantes a presentar el Documento de Condominio del Edificio ”Residencias Doña Nena” como paso previo a la protocolización de las operaciones de compra venta realizadas por los apartamentos de dicho Edificio. Igualmente se comprometió a que el dinero recibido de parte de los compradores sería utilizado para el financiamiento de las obras finales del Edificio. Así se decide.
Identificado con la letra “F”, cursa al expediente, desde el folio 19 al 27, producido por la parte actora junto al libelo de la demanda, copia certificada emitida por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Silva del Estado Falcón, de título supletorio evacuado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Hacienda del Distrito Puerto Cabello, Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 28 de Octubre de 1987; registrado en esa Oficina de Registro en fecha 21 de Noviembre de 1995, bajo el N° 17, folios 82 al 90, Tomo 1, Protocolo 1°. Se trata de un documento producido con las solemnidades exigidas por el artículo 1.357 del Código Civil para ser tenido como documento público. Dicho documento no fue impugnado por la parte contra quien se hizo valer, por lo que el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil. Prueba que los ciudadanos JAIME BONET NAVARRO y MINERVA MAGGIOLO DE BONET son los propietarios del Edificio “Residencias Dona Nena”, por haberlo construido el primero de los nombrados, con dinero de su propio peculio. Así se decide.
Del folio 33 al folio 39 del expediente, cursa copia certificada de sentencia dictada por este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 14 de Marzo de 1994; registrada en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Silva del Estado Falcón, en fecha 21 de Noviembre de 1995, bajo el N° 17, folios 82 AL 90, Tomo 9, Protocolo 1°. Se trata de un documento producido con las solemnidades exigidas por el artículo 1.357 del Código Civil para ser tenido como documento público. Dicho documento no fue impugnado por la parte contra quien se hizo valer, por lo que el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil. Prueba que el ciudadano JAIME BONET NAVARRO tramitó un juicio de prescripción adquisitiva sobre el terreno sobre el cual está construido el Edificio “Residencias Dona Nena”, habiendo adquirido la propiedad sobre dicho terreno. Así se decide.
Del análisis y valoración de las pruebas producidas válidamente por la parte actora, se determina de manera fehaciente que el ciudadano JAIME BONET NAVARRO construyó un Edificio de seis (6) apartamentos, denominado “Residencias Dona Nena”, en terrenos adquiridos por él mediante Juicio de Prescripción Adquisitiva; de los cuales dio en venta cinco (5) apartamentos a los demandantes; comprometiéndose a protocolizar el Documento de Condominio respectivo para poder registrar las ventas individuales de los apartamentos; habiendo recibido el pago correspondiente al precio de venta convenido, sin que hasta la presente fecha haya dado cumplimiento a su obligación de otorgar y registrar dichos documentos por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
Establece el artículo 1.159 del Código Civil:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, sí una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos sí hubiere lugar a ello”
De manera que. No habiendo la parte demandada dado cumplimiento a la obligación contraída, la parte actora está facultada legalmente para demandar el cumplimiento del contrato de compra venta, tal como efectivamente lo ha demandado mediante el presente procedimiento, siendo totalmente procedente en derecho la pretensión de la parte actora de que la parte demandada proceda a registrar el Documento de Condominio del Edificio “Residencias Doña Nena”, para que, una vez registrado dicho documento, proceda a otorgarle a los demandantes los respectivos documentos de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente. Así se decide.
En el supuesto que la parte demandada otorgue el Documento de Condominio del Edificio “Residencias Doña Nena” lo cual consiste en una obligación personal de hacer que no puede ser sustituida por terceras personas, debido a las características especiales que tal actividad implica, y éstos –los vendedores- se negaren a otorgar los respectivos documentos de las operaciones de compra venta de los apartamentos individuales, podrán los compradores proceder individualmente a registrar la presente demanda en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, para que les sirva de título suficiente de propiedad sobre cada uno de los apartamentos identificados en el presente fallo con los números 2, 3 ,4, 5 y 6. ASÍ SE DECIDE.

III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda incoada por las sociedades mercantiles GEOTEXTILES INGENIERÍA C.A. e INVERSORA 3H; y los ciudadanos LEONARDO RIERA YÉPEZ y EZEQUIEL BUJANDA OCTAVIO contra los ciudadanos JAIME BONET NAVARRO y MINERVA MAGGIOLO DE BONET, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo, por Cumplimiento de Contrato.
Se condena a la parte demandada a protocolizar el respectivo Documento de Condominio sobre el inmueble constituido por el Edificio “Residencias Doña Nena”, situado en la población de Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, en el cruce de las Calles Riera y Falcón, construido sobre un lote de terreno cuya superficie es de Trescientos Treinta y Seis Metros Cuadrados (336 M2), con los siguientes linderos: Norte, casa de Francisco Bottaro; Sur, Calle Riera; Este, Calle Comercio; y Oeste, casa que es o fue de la Familia Gómez Coello; para lo cual se le concede un plazo de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme. Y, una vez protocolizado el Documento de Condominio en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Silva del Estado Falcón, la parte demandada deberá proceder a otorgar los respectivos contratos de compra venta, en la mencionada Oficina de Registro.
Sí, una vez registrado el Documento de Condominio, la parte demandada no otorgare los documentos definitivos de compra venta de los inmuebles adquiridos por los demandantes, y plenamente identificados en el texto del presente fallo, la presente sentencia servirá de documento definitivo de propiedad, una vez registrada en la Oficina de Registro correspondiente por cada uno de los compradores.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
Notifíquese la presente sentencia a las partes, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente sentencia en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Publíquese, regístrese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas. Tucacas, veintisiete (27) de Noviembre del año dos mil tres (2003).
Años 193° y 144°
EL JUEZ
Abg. LUIS B. ZAMBRANO ROA
LA SECRETARIA
Abg. DÉLIDA YEPEZ DE QUEVEDO
En la misma fecha, 27-11-2003, siendo las dos de la tarde (2:00 P.M.), se registró y publicó la presente sentencia.
LA SECRETARIA

LBZR/DYQ
EXP. 2.139