TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DEL TRABAJO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN.

EXPEDIENTE N° 2092

DEMANDANTES: AURELIO VARGAS MARTÍN y DOLORES ANUNCIACIÓN BUFI de VARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 9.835.144 y 10.637.915, respectivamente, domiciliados en Acarigua, Estado Portuguesa.
APODERADA JUDICIAL: BLANCA ITURRIZA BOLET, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.624.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES SOL 1, C.A., domiciliada inicialmente en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, luego con domicilio en Chichiriviche, Estado Falcón, inscrita inicialmente por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 23 de Diciembre de 1996, bajo el N° 18, Tomo 185-A, posteriormente modificado su documento constitutivo y Estatutos Sociales, cambiando su domicilio, por ante la mencionada Oficina de Registro en fecha 08 de Mayo de 1997, bajo el N° 50, Tomo 41-A, posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 16 de Mayo de 1997, bajo el N° 26, Tomo 5-A y modificada nuevamente su Acta Constitutiva y sus Estatutos Sociales mediante actas de Asambleas Extraordinarias debidamente inscritas por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fechas 11 de Noviembre de 1997, bajo el N° 30, Tomo 9-A y 11 de Diciembre de 1997, bajo el N° 67, Tomo 10-A, representada por el ciudadano MARIO GIUSEPPE CARUSELLA, Italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-602.151, domiciliado en Chichiriviche, Estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES: EMIGDIO CUNTO CAPUTI, y JOSÉ BENITO PERAZA, venezolanos, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado con los números 16.049 y 43.611, respectivamente.
MOTIVO: Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios. (Sentencia definitiva).

I
En fecha 19 de Marzo de 2002, los ciudadanos AURELIO VARGAS MARTÍN y DOLORES ANUNCIACIÓN BUFI DE VARGAS, mediante su apoderada judicial, abogada BLANCA ITURRIZA BOLET, presentaron demanda contra INVERSIONES SOL 1, C.A., por Resolución de Contrato, alegando que en fecha 11 de Febrero de 1998, establecieron contrato de compraventa con el ciudadano MARIO GIUSEPPE CARUSELLA, procediendo éste en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES SOL 1, C.A., tal como consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, inserto bajo el N° 26, Tomo 25 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por un inmueble constituido por un apartamento distinguido como SUITE N° 4, ubicado en el piso cuatro del Edificio Cayo Manglar Resort, ubicado en Chichiriviche, Estado Falcón, el cual está construido sobre una superficie aproximada de dos mil setecientos setenta metros cuadrados con setenta decímetros (2.770,70 M2), cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en su correspondiente documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Silva del Estado Falcón, bajo el N° 38, Protocolo 1°, Tomo 5, tercer trimestre del año 1993, modificado según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro, en fecha 21 de octubre de 1993, bajo el N° 33, Protocolo 1°, Tomo segundo, y vuelto a modificar mediante documento protocolizado por ante la referida Oficina de Registro en fecha 2º de Junio de 1994, bajo el N° 33, Protocolo 1°, Tomo 7.
Señala que la suite vendida tiene un área aproximada de sesenta y nueve metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (69,75 m2) y está alinderada de la siguiente manera: NORTE, en una distancia de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 m) con el pasillo de circulación del Pent-House del Edificio; SUR, en una distancia de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 m) con la fachada Sur del edificio; Este, en una distancia aproximada de nueve metros con treinta centímetros (9,30 m) con pasillo de acceso a tableros eléctricos del Pent-House del Edificio y con el apartamento N° PH-17; y OESTE, en una distancia aproximada de nueve metros con treinta centímetros (9,30 mts) con el apartamento N° PH-15. A esta suite le corresponde un puesto de estacionamiento que se construiría en un área anexa al Edificio y un porcentaje de condominio que se determinaría en la modificación del documento de Condominio que se protocolizaría próximamente, y que el precio de esa venta fue estipulada en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), los cuales fueron pagados al vendedor.
Alega, la apoderada judicial de los demandantes, que consta de comunicación de fecha 09 de Mayo de 2000 emanada del Registrador Subalterno del Municipio Silva del Estado Falcón, la cual anexó marcada C, en la cual dicho funcionario de Registro le señalaba que el documento de venta (anexo B) no podía ser registrado. En virtud de esta situación y dado que sus mandantes habían comprado de buena fe dicho inmueble, se dirigieron en varias oportunidades a la vendedora INVERSIONES SOL 1, C.A., por cuanto ésta no había cumplido su compromiso de construirle un puesto de estacionamiento, tal y como se obligó en el documento de compra-venta, ni tampoco había cumplido con la obligación de hacer las correspondientes modificaciones al documento de condominio para así legalizar la situación del inmueble adquirido por sus representados.
En virtud de las circunstancias expresadas en su escrito libelar, proceden a demandar a la sociedad mercantil INVERSIONES SOL 1, C.A., antes identificada, en su condición de vendedora, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: A) En resolver el contrato de compraventa que tiene por objeto el inmueble constituido por el apartamento, suficientemente identificado. B) En recibir el inmueble dado en venta en perfecto estado de conservación, mantenimiento y limpieza, y solvente en lo que a servicios públicos se refiere. C) En devolver a sus representados la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 10.000.000,00) recibida como pago del precio por el inmueble dado en venta, indexada de acuerdo al índice inflacionario determinado por el Banco Central de Venezuela para el momento en que se efectúe dicho pago. D) En pagar las costas y costos de este proceso.
Admitida la demanda, cuanto ha lugar en derecho, por auto de fecha 03 de Abril de 2002, se ordena la citación de la demandada INVERSIONES SOL 1, C.A., en la persona del ciudadano MARIO GIUSEPPE CARUSELLA, para que compareciera al Tribunal, dentro de los 20 días de Despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
El 23 de Septiembre de 2003, compareció el abogado JOSÉ BENITO PERAZA y consignó Poder que le fuera otorgado por la sociedad mercantil INVERSIONES SOL 1, C.A., con lo cual se verificó la citación de la parte demandada.
El 15 de Octubre de 2002 el abogado JOSÉ BENITO PERAZA, con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Admiten como cierto la existencia del contrato de compraventa, el cual establece la modificación del documento de condominio para su debida protocolización, y la construcción de un puesto de estacionamiento, el cual ya se construyó y están utilizando.
Niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido con la obligación referida a los inmuebles, consagrada en el artículo 1.488 del Código Civil, cual es el otorgamiento de documento de propiedad, el cual se otorgó ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 11 de Febrero de 1998, bajo el número 26, Tomo 25; que la norma citada no habla de Registro Subalterno, habla de otorgamiento de documento de propiedad: Que dicho documento no haya sido registrado en la Oficina Subalterna, esa no es una obligación de su representada, ya que los compradores, cuando compraron, sabían de la modificación futura del documento de condominio; que los compradores conocían el documento de condominio, por lo que no pueden pedir la resolución del contrato de compra venta después de haber disfrutado del inmueble.
Niega, rechaza y contradice que su representada no haya cumplido con su obligación de construir el puesto de estacionamiento, ya que su representada le ha permitido el uso de un puesto de estacionamiento que sí está construido y los compradores vienen utilizando.
Mediante escrito de fecha 19 de Noviembre de 2002, las partes suspenden el juicio por 15 días de Despacho, para intentar un arreglo amistoso.
Mediante escrito de fecha 22 de Enero de 2003, la parte demandante promovió pruebas; sobre las cuales se pronunció el Tribunal, en su auto de fecha 11 de Febrero de 2003.

II
Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal la dicta, previas las siguientes consideraciones:
Las partes, a través de sus alegatos y defensas, han convenido en la existencia de un contrato de compra venta, mediante el cual la parte demandada le dio en venta a la parte demandante el inmueble suficientemente descrito en la parte narrativa del presente fallo, por un precio de venta de Diez Millones de Bolívares, los cuales fueron recibidos por la parte vendedora; que el documento de condominio debía ser modificado para su posterior registro, modificación y registro que no se hizo; y que el vendedor se obligó a construir un puesto de estacionamiento que sería parte integrante del inmueble vendido, por lo que estos hechos no se encuentran controvertidos en el presente juicio. La controversia, en la presente causa, se encuentra circunscrita a determinar sí la falta de modificación y registro conlleva la posibilidad de la resolución del contrato de compraventa; así como sí es cierto, como lo alega la parte demandada, que el puesto de estacionamiento, ofrecido con el apartamento por el vendedor a los compradores, ya se construyó y fue puesto a la disposición de los compradores.
De conformidad con el dispositivo contenido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho.
La parte actora, en apoyo de sus alegatos, produjo a los autos, junto al libelo de la demanda, copia certificada del documento contentivo de la operación de compraventa celebrada por las partes del presente juicio y que tiene por objeto el inmueble descrito en la parte narrativa de la presente sentencia, emitida por la Notaría Pública Quinta de Valencia. El contrato contenido en este documento no se encuentra controvertido en juicio. El Tribunal analizara su contenido, en cuanto contribuya a la resolución de la presente controversia. ASÍ SE DECLARA.
Igualmente la parte actora produjo a los autos, junto al libelo de la demanda, comunicación enviada por la ciudadana Registradora Subalterna del Municipio Silva del Estado Falcón, al abogado Rogelio Tosta Faraco, donde la mencionada funcionaria le participa al nombrado abogado que el documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 11 de Febrero de 1998, bajo el N° 26, Tomo 25, no puede ser registrado por no estar definido el porcentaje de condominio que le correspondería al apartamento objeto de la presente demanda, en vista de que cuando la vendedora (hoy demandada) adquirió el inmueble se hizo la salvedad de que estaban construyendo dos nuevas suites, las cuales serían incorporadas al Documento de Condominio con posterioridad, cosa que no se ha hecho. El contenido de este documento es ratificado por la ciudadana Registradora Subalterna, mediante prueba de informes promovida por la parte actora. Ahora bien, la falta de modificación y protocolización del Documento de Condominio ha sido admitida por la parte demandada, por lo que este hecho no se encuentra controvertido en juicio; siendo que la parte demandada alega que esto –la falta de modificación y registro del Documento de Condominio- no es motivo para declarar la resolución del contrato de compra venta. El Tribunal analizará el contenido de esta comunicación y del informe rendido por la ciudadana Registradora, en cuanto contribuya a la resolución del presente conflicto. Así se declara.
Ahora bien, entra este Tribunal a determinar sí el hecho de que la vendedora haya dejado de hacer la modificación y registro del Documento de Condominio del Edificio Cayo Manglar Resort pueda dar lugar a la resolución de una operación de compra venta de un apartamento perteneciente a dicho Edificio. Y, en este sentido, el Tribunal observa que, tal como lo deja establecido la ciudadana Registradora Subalterna, el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que para construir nuevos pisos, sótanos o excavaciones, o realizar actos que afecten la conservación o estética del inmueble, se requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios. De manera que la modificación y registro del Documento de Condominio del Edificio Cayo Manglar Resort no era una decisión que podía tomar unilateralmente la vendedora (INVERSIONES SOL 1 C.A.), sino que requería y requiere el consentimiento unánime de todos los copropietarios de dicho Edificio. De manera que los compradores fueron torpes al adquirir un apartamento en tales condiciones, siendo que nadie puede alegar su propia torpeza. Así las cosas, para que se pueda modificar y registrar el nuevo documento de condominio del Edificio Cayo Manglar, los ciudadanos AURELIO VARGAS MARTÍN Y DOLORES BUFI DE VARGAS deberán obtener el consentimiento de todos y cada uno de los propietarios de dicho Edificio; propietarios que, además, deben estar interesados en resolver lo relacionado con los porcentajes de condominio que le corresponden a cada inmueble en particular. Y, una vez registrada la modificación del Documento de Condominio, los compradores no tendrían ningún impedimento legal para proceder a protocolizar el documento notariado mediante el cual adquirieron la SUITE N° 4; no siendo procedente en derecho la pretensión de los actores de que se declare la resolución del contrato de compra venta por este motivo. ASÍ SE DECIDE.
Con relación a la pretensión de la parte actora de que el contrato sea resuelto por el incumplimiento de la parte demandada de construir y entregarle el puesto de estacionamiento que debe pertenecer en propiedad al inmueble objeto de la presente demanda, este Tribunal observa que la parte demandada alegó: “…mi representada le a (sic) permitido el uso de un puesto de estacionamiento que sí está construido y los compradores vienen utilizado…”
De conformidad con el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1,354 del Código Civil, correspondía a la parte demandada probar que el puesto de estacionamiento “SÍ ESTÁ CONSTRUIDO”, cosa que no hizo la parte demandada, ya que no promovió ningún medio de prueba tendiente a probar tal hecho. Así, no existe ni siquiera un indicio leve de que la parte demandada haya cumplido con su obligación de construir un puesto de estacionamiento y ponerlo a disposición de los compradores, ciudadanos AURELIO VARGAS MARTÍN y DOLORES ANUNCIACIÓN BUFI DE VARGAS. No basta que la parte demandada le haya permitido a la parte actora usar un puesto de estacionamiento, cosa de lo cual tampoco existe la menor evidencia en autos, sino que tenía que construir y entregar en plena propiedad dicho puesto de estacionamiento a los demandantes para poder dar por cumplida su obligación contractual.
Establece el artículo 1.167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, sí una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
De manera que, ante el incumplimiento de INVERSIONES SOL 1, C.A. de construir y poner a disposición de los demandantes un puesto de estacionamiento, según lo convenido en el contrato de compraventa, a la parte actora le surge el pleno derecho de demandar, a su opción, ya sea el cumplimiento o la resolución del contrato; por lo que los compradores optaron por pedir la resolución de dicho contrato, siendo su pretensión procedente en derecho, de conformidad con la norma del artículo 1.167 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
Con relación a la pretensión de la parte actora de que la parte demandada reciba el inmueble dado en venta en perfecto estado de conservación, mantenimiento y limpieza y solvente en lo que a servicios públicos se refiere, este Tribunal observa que, siendo procedente en derecho la resolución del contrato de compraventa, la vendedora está en la obligación de recibir el inmueble vendido y, por supuesto, éste –el inmueble- deberá ser entregado en perfecto estado de conservación, mantenimiento y limpieza y solvente en lo que a servicios públicos se refiere. ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a la pretensión de la parte actora de que la parte demandada le devuelva la cantidad de dinero recibida por la parte vendedora, es decir, los DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), debidamente indexados de acuerdo al índice inflacionario determinado por el Banco Central de Venezuela, este Tribunal observa que los valores de los inmuebles no necesariamente se actualizan al mismo ritmo de los índices inflacionarios determinados por el Banco Central de Venezuela, ya que en la determinación del valor actual de un inmueble influyen una serie de factores como: la zona geográfica donde esté ubicado el inmueble, el nivel de vida de los residentes en esa zona geográfica, la demanda de inmuebles en la zona, la depreciación del inmueble, entre otros valores.
Del análisis que este Juzgado hace del contrato de compraventa suscrito por las partes, adminiculado a la solicitud de la propia parte demandada de que la vendedora reciba el inmueble debidamente solvente de los servicios públicos, se determina que la vendedora puso en posesión del inmueble vendido a los compradores y que éstos han hecho uso del mismo. De manera que éstos –los compradores- deben asumir tanto las cosas que le beneficien como las que le perjudiquen de los factores que hayan afectado al inmueble objeto de la presente demandada, desde la fecha de su adquisición, hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme, es decir, los demandantes deberán asumir tanto la apreciación como la depreciación que haya sufrido el inmueble en este lapso, ya que acordarle la indexación monetaria, de manera pura y simple, equivaldría a otorgarle todos los beneficios a los compradores, en detrimento de los intereses de la vendedora. Así las cosas la parte demandada deberá devolver a la parte actora el monto de dinero que, determinado mediante experticia complementaria del fallo, se corresponda en la actualidad con el inmueble objeto de la presente demanda. Es decir, se deberá practicar una experticia que determine cuál es el valor actual del apartamento distinguido como SUITE N° 4, ubicado en el piso 4 del Edificio Cayo Manglar Resort, para lo cual los expertos partirán de la premisa de que dicho apartamento está dotado de un puesto de estacionamiento, y esa será la cantidad de dinero que la parte demandada deberá reintegrar a la parte demandante. ASÍ SE DECIDE.

III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos AURELIO VARGAS MARTÍN y DOLORES ANUNCIACIÓN BUFI DE VARGAS contra la sociedad mercantil INVERSIONES SOL 1 C.A., ambas partes plenamente identificadas en el texto del presente fallo, por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios.
Se declara RESUELTO el contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha 11 de Febrero de 1998, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 26, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tenía por objeto el apartamento distinguido como SUITE N° 4, piso 4 del Edificio Cayo Manglar Resort.
Se condena a la parte demandada a recibir el inmueble objeto de la presente demanda, en perfecto estado de conservación, mantenimiento y limpieza y solvente en lo que a servicios públicos se refiere.
Se condena a la parte demandada a cancelarle a la parte actora la cantidad que, determinada mediante experticia complementaria del fallo, según lo acordado en la parte motiva del presente fallo, se corresponda por el valor actual del inmueble objeto de la presente demanda.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total para ninguna de las partes en el presente juicio.
Notifíquese la presente sentencia a las partes, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente sentencia en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Publíquese, regístrese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas. Tucacas, cinco (05) de Agosto del año dos mil cuatro (2004)
Años 194° y 145°
EL JUEZ
Dr. LUIS B. ZAMBRANO ROA
LA SECRETARIA
Abg. DÉLIDA YEPEZ DE QUEVEDO
En la misma fecha, 05-08-2004, siendo las dos de la tarde (2:00 P.M.), se registró y publicó la presente sentencia.

LA SECRETARIA

LBZR/DYQ
EXP. 2.092