TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
-EN SU NOMBRE-
EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.
ACCION: Cumplimiento de Contrato.
EXPEDIENTE: 4412.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JOSE FERNANDO CARVALO BERENGUER, CRISTOVAO FRANCO DE FREITAS SPINOLA y CONSTANTINO JOAQUÍN DA SILVA RODRÍGUEZ, venezolano el primero y de nacionalidad portuguesa los dos últimos, comerciantes, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-14.774.960, E-81.435.168 y E-81.731.931 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados RÓMULO PASTOR PEROZO QUEVEDO, JOSÉ GREGORIO DELGADO PELAYO y LISBETH DÍAZ PETIT, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-3.677.539, V-10.970.194 y V-11.766.312, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 16.653, 60.212 y 64.360 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos CONSUELO PÉREZ (viuda) DE LORENZO, HERMILLA LORENZO DE TOMASELLO, ANTONIA LORENZO DE CANNAVO, IRMA LORENZO DE MEDINA y ANA LORENZO PÉREZ, de nacionalidad española la primera, y venezolanas las otras, mayores de edad, civil y jurídicamente hábiles, titulares de las cédulas de Identidad Nros. E-575.915, V-7.525.269, V-8.430.669, V-7.525.942 y V-7.566.883 respectivamente, domiciliadas en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Autónomo Carirubana del Estado Falcón.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSÉ AMALIO GRATEROL JATAR, JUDITH OCHOA SEGUIAS, ERNA SHELLHORN NETT y ALIGUIS COLINA COLINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.258, 41.907, 74.867 y 88.099 respectivamente.
SEDE: Civil.

N A R R A T I V A
Comienza este juicio mediante demanda presentada por los abogados RÓMULO PASTOR PEROZO QUEVEDO, JOSÉ GREGORIO DELGADO PELAYO Y LISBETH DÍAZ PETIT, actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos JOSÉ FERNANDO CARVALHO BERENGUER, CRISTOVAO FRANCO DE FREITAS SPINOLA y CONSTANTINO JOAQUÍN DA SILVA RODRÍGUEZ, en la cual exponen:
Que mediante documento privado, debidamente suscrito, entre sus representados ciudadanos JOSÉ FERNANDO CARVALHO BERENGUER, CRISTOVAO FRANCO DE FREITAS SPINOLA y CONSTANTINO JOAQUÍN DA SILVA RODRÍGUEZ, con la ciudadana CONSUELO PÉREZ (viuda) DE LORENZO, actuando en su propio nombre y con el carácter de apoderada de las ciudadanas HERMILIA DE TOMASELLO, ANTONIA LORENZO DE CANNAVO, IRMA LORENZO DE MEDINA y ANA LORENZO PÉREZ, las partes contratantes, celebraron dos contratos, uno de posesión precaria o de arrendamiento, y otro, de opción a compra-venta, sobre un inmueble constituido por un edificio, denominado San Jorge, ubicado en la avenida Jacinto Lara, esquina con calle Falcón de esta ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
Que la relación arrendaticia en cuestión, se acordó por un lapso de tres años, contados a partir de la fecha 15 de octubre de 1997, y siempre se mantuvo acorde con las cláusulas estipuladas en el contrato, es decir, las partes contratantes hicieron uso de sus derechos y cumplieron sus obligaciones, inclusive las partes contratantes acordaron, que los cánones de arrendamiento, que debían cancelar los hoy demandantes, se depositarían en una cuenta bancaria a nombre de la ciudadana CONSUELO PÉREZ (viuda) DE LORENZO, tal y como consta en la cláusula tercera del mencionado contrato, todo lo cual fueron cumpliendo cabalmente sus representados hasta la fecha 09 de agosto de 2000, en la que sus representados anticipadamente, es decir, antes de la fecha fijada en el contrato, para el depósito de la mensualidad o canon respectivo que es la del 18 de cada mes, se dirigieron a la entidad bancaria Banco Federal, para depositar la mensualidad vencida del mes de julio del año 2000, lo que se les hizo materialmente imposible, por cuanto la subgerente, de dicha entidad bancaria, les informó que la titular de la cuenta, ciudadana CONSUELO PÉREZ (viuda) DE LORENZO, del Banco Federal, cuenta de ahorro Nro. 1050007800, había cancelado la misma, en la misma fecha 09 de agosto del año 2000.
Que en razón de lo anterior, y a los fines de evitar, que la ciudadana arrendadora, CONSUELO PÉREZ (viuda) DE LORENZO, con esta maniobra fraudulenta, de la cancelación de la referida cuenta de ahorros, pudiera impedir el cumplimiento de sus representados, de pagar el canon de arrendamiento acordado contractualmente, incurriendo la arrendadora, en lo que la doctrina patria mas autorizada ha denominado “Mora del acreedor” o “Mora credendi”; que sus representados se vieron en la obligada necesidad, de trasladar al Juzgado Primero del Municipio Autónomo Carirubana del Estado Falcón, a la sede donde funciona la entidad bancaria Banco Federal, a los fines de que a través de una inspección judicial, dicho Tribunal, dejara expresa constancia, de la situación en la que se encontraba la cuenta de ahorro, ya identificada, a través de la cual sus mandantes efectuaban el pago de los cánones de arrendamientos acordados contractualmente.
Que efectivamente la ciudadana Licenciada NILA DE LOAIZA, en su carácter de Sub-Gerente de la entidad bancaria en cuestión, manifestó al Tribunal actuante, que la cuenta de ahorros No. 1050007800, si existió, y que su titular, ciudadano CONSUELO PEREZ (viuda) DE LORENZO, la canceló en fecha 09 de Agosto del año 2000.
Que por cuanto no pudieron sus representados tener ningún tipo de comunicación, con cualesquiera de los arrendadores-propietarios, a los fines de dilucidar la situación originada por la cancelación de la ya identificada cuenta de ahorros, y para evitar cualquier insolvencia que en un futuro podrían imputarles las arrendadoras-propietarias, se vieron en la imperiosa necesidad de recurrir al procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento, todo de conformidad con el articulo 53 en su parágrafo único, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya solicitud se tramita por el Juzgado Primero del Municipio Autónomo Carirubana del Estado Falcón, con el No. 19 de la nomenclatura llevada por ese Tribunal.
Que igualmente, en el instrumento privado, que dio origen a la relación arrendaticia, anteriormente expuesta, se suscribió un contrato de opción de compra venta, sobre el inmueble que fue dado en arrendamiento.
Que dicho contrato de opción de compra venta, tiene una vigencia de tres años, contados a partir del 15 de octubre de 1997, el mismo lapso de duración de la relación arrendaticia, lo que significa, que sus representados podrían pagar el precio pactado, en la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo), en cualquier día incluso no hábil, en los tres años otorgados para ejercer la Opción de Compra-Venta otorgada, tal y como consta de las cláusulas Décima Primera, Décima Segunda y Décima Tercera del instrumento privado contentivo de la voluntad contractual anteriormente descrita.
Que a fines de ejercer cabalmente la opción de compra-venta, contractualmente suscrita, sus poderdantes, desde el mes de junio de 2000, se trataron de comunicar con la arrendadora-propietaria o con alguna de sus hijas, para la cancelación efectiva de la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,oo), acordados en el contrato de opción de compra-venta, lo cual fue imposible, al punto de trasladarse a la ciudad de Caracas, donde las accionadas tienen fijada su residencia, y tampoco pudieron tener ningún tipo de contacto con las demandadas, por lo que en vista de la irregular situación que se venía presentando, ya para la finalización del contrato suscrito, el cual fenecía el 15 de octubre de 2000, solicitaron una Inspección Judicial por ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que el Tribunal dejara expresa constancia, de que, en nombre de sus representados se trasladaron a la avenida La Salle, Edificio Aldoral, piso 07, apartamento Nro. 71, Urb. Los Caobos, Caracas, Distrito Capital, a los fines de hacer formal entrega a la ciudadana CONSUELO PÉREZ (viuda) DE LORENZO, o a cualquiera de sus hijas, del pago del precio pactado en el documento de opción compra-venta, a través de un cheque conformable Nro. 81239491, contra el Banco Confederado S.A., por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,oo).
Que efectivamente en fecha 15 de septiembre del año 2000, el Tribunal le dio entrada a la solicitud de inspección judicial, y ordenó su traslado y constitución para la misma fecha en la dirección indicada, a las 5:00 p.m., pero al llegar a la dirección indicada, para dejar constancia de la cancelación del precio acordado contractualmente a la ciudadana CONSUELO PEREZ (viuda) DE LORENZO, sin que nadie pudiera atenderlos, y en consecuencia de ello solicitaron del conserje del edificio, ciudadano JORGE LUIS LUJAN la información necesaria, y este le manifestó al Tribunal, lo siguiente: “…tenia instrucciones precisas de la propietaria del apartamento Nro. 71, ciudadana CONSUELO PÉREZ (viuda) DE LORENZO, de no dejar subir a su apartamento ni al ciudadano CRISTOVAO FRANCO DE FREITAS SPINOLA, ni a sus representantes legales RÓMULO PASTOR PEROZO y JOSÉ DELGADO PELAYO, ni recibir ningún tipo de correspondencia o documento alguno relacionado con su persona…” .
Que sus representados a través de diversos periódicos de circulación nacional y regional han anunciado a través de sendos avisos, con especificaciones de sujetos, direcciones, contrato y sus cláusulas e identificación del inmueble, su plena, expresa e inequívoca voluntad, de dar cumplimiento al pago estipulado, y perfeccionar la venta establecida en la ya tantas veces mencionado instrumento.
Que además han cumplido con el pago de los servicios públicos.
Que habían firmado contratos de obras, para que se hicieran mejoras al inmueble, los cuales tuvieron que paralizar debido a la incertidumbre en que se encontraban, lo cual les ha causado daños por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.00.000,oo).
Que por los razonamientos anteriormente expuestos, y de conformidad con los artículos 1159 y 1167 del Código Civil, es por lo que proceden a demandar, como en efecto formalmente en nombre y representación de sus mandantes ciudadanos, CONSTANTINO JOAQUÍN DA SILVA RODRÍGUEZ, JOSÉ FERNANDO CARVALHO BERENGUER y CRISTOVAO FRANCO DE FREITAS SPINOLA, a las ciudadanas CONSUELO PÉREZ (viuda) DE LORENZO, HERMILLA LORENZO DE TOMASELLO, ANTONIA LORENZO DE CANNAVO, IRMA LORENZO DE MEDINA y ANA LORENZO PÉREZ, con domicilio contractualmente estipulado en el Municipio Carirubana del Estado Falcón y con residencia fijada en la avenida La Salle, edificio Aldoral, piso 7, apartamento No. 71, Urbanización Los Caobos, Caracas Distrito Capital, por Cumplimiento de Contrato de Opción compra-venta, en razón de la conducta omisiva, fraudulenta y dolosa que han asumido a los efectos de evadir la cancelación del pago, por parte de sus representados, contractualmente establecida en la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo), en su defecto a ello sean condenados por este Tribunal y consecuencialmente se ordene el otorgamiento del documento de venta, de conformidad con los artículos 1486 y 1488 del Código Civil; que se le condene al pago de daños por la cantidad de TREINTA y CINCO MILLONES (Bs. 35.000.000,oo); y pago de honorarios profesionales.
Estiman la demanda en CIENTO CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 105.000.000,oo).
En fecha 11 de octubre de 2000 (folio 74), se admite la demanda, ordenándose la citación de las demandadas.
En fecha 23 de mayo de 2001 (folio 222), habiendo sido citadas previamente la ciudadana CONSUELO PEREZ (viuda) DE LORENZO, comparece el abogado AMALIO GRATEROL JATAR y consigna poder que lo acredita como representante de las ciudadanas CONSUELO PÉREZ (viuda) DE LORENZO, HERMILLA LORENZO DE TOMASELLO, ANTONIA LORENZO DE CANNAVO, IRMA LORENZO DE MEDINA y ANA LORENZO PÉREZ, quedando de esa forma citadas tácitamente las últimas cuatro ciudadanas nombradas.
En fecha 06 de julio de 2001 (folio 236 al 242), el abogado JOSÉ AMALIO GRATEROL JATAR, actuando con el carácter de apoderado judicial de las demandadas, presenta escrito contentivo de oposición de cuestiones previas, dentro del lapso legal para la contestación de la demanda.
En fecha 16 de julio de 2001(folio 243 al 249), los abogados JOSE GREGORIO DELGADO PELAYO y LISBETH DIAZ PETIT, actuando con el carácter de apoderados judiciales de las partes demandantes, presentan escrito de contradicción a las cuestiones previas presentadas por el apoderado de las demandadas de autos.
En fecha 30 de octubre de 2001 (folio 259 al 262), el Tribunal declara sin lugar las cuestiones previas promovidas por la demandada.
En fecha 07 de enero de 2002 (folio 267), el Tribunal oye en un solo efecto la apelación interpuesta por el abogado JOSE AMALIO GRATEROL, ordenándose remitir al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón con sede en Coro las copias certificadas de las actuaciones que indique el apelante y de las que se reserve el Tribunal.
En fecha 17 de enero de 2002 (folio 270 al 279), el abogado JOSE AMALIO GRATEROL JATAR, actuando con el carácter de apoderado judicial de las ciudadanas CONSUELO PÉREZ (viuda) DE LORENZO, HERMILIA DE TOMASELLO, ANTONIA DE CANNAVO, IRMA DE MEDINA y ANA PÉREZ, presenta escrito de contestación a la demanda en la que expone:
Que niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta, por cuanto la misma aun cuando contiene algunos hechos que son ciertos, en ella se arrojan falsedades, con las cuales se pretende teñir de ilícitas las actuaciones de sus representadas y en medio de alegatos disímiles se arriba a conclusiones que del análisis de los hechos y el derecho, no están ajustadas a las garantías constitucionales y a la normativa civil y procesal civil sobre las cuales debe cimentarse la actuación de los jueces.
Que consigna copia fidedigna de la Planilla de Liquidación Sucesoral No. 461 de fecha 01 de agosto de 1989 correspondiente a la herencia dejada por el fallecido CRESCENCIO LORENZO MEDEROS, la cual fue expedida a cargo de CONSUELO PEREZ CASTRO DE LORENZO, ANA, FELISA, ANTONIA , YRMA y HERMILIA LORENZO PEREZ.
Que dentro de la misma Planilla de Liquidación aparece entre los activos el siguiente: El cincuenta por ciento (50%) del valor de un edificio de dos plantas y la parcela de terreno donde se encuentra construido, denominado San Jorge, ubicado en la avenida Jacinto Lara de Punto Fijo, el cual abarca una superficie de 480,21 Mts2 y sus linderos son: Norte: 35,31 metros, con la calle Falcón; Sur: 35,31 metros, terrenos de la familia Rosel Grau (vendedores); Este: 13,60 mts, terreno de los vendedores; y Oeste: 13,60 Mts. Con avenida Jacinto Lara. Adquirido según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el No. 12 y 76, folios 217 al 220 de fecha 25-01-78 y 19-9-78; y que esta Planilla de Liquidación fue mencionada en el contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito por las partes contendientes en este proceso, y de la misma forma se desprende que la ciudadana FELISA LORENZO PEREZ es parte de la comunidad propietaria del inmueble en cuestión, conformada desde la apertura de la Sucesión del causante CRESCENCIO LORENZO MEDEROS.
Que surge del contrato de arrendamiento con opción a compra, el cual cursa en autos a los folios 31 y 32 y que fuera producido por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, el hecho de que la ciudadana FELISA LORENZO PEREZ fue señalada en dicho arrendamiento privado como arrendadora, pero en el cuerpo del mismo no parece su firma, ni su representada CONSUELO PEREZ viuda DE LORENZO se arrogó en forma alguna la representación de su hija FELISA LORENZO PEREZ, por lo que en tal sentido debe concluirse forzosamente que la nombrada FELISA LORENZO PEREZ no tuvo participación alguna en dicho contrato y por consiguiente carece de todo valor el contrato suscrito por lo que se refiere a la opción de compra-venta, que por ello es conveniente señalar que de la parte demandada en el presente juicio, la actora excluyó de manera exprofesa a la comunera FELISA LORENZO PEREZ y pretende que el resultado del mismo abrase también a esta comunera, a pesar de que los actores dan expresas instrucciones para demandar a FELISA LORENZO PEREZ.
Que la Constitución Nacional garantiza el derecho a la propiedad, y en la demanda incoada se pretende el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, y que consecuencialmente se condene al correspondiente otorgamiento del documento de venta, y que en caso de incumplir en la etapa de ejecución voluntaria se ordene que la sentencia que recaiga en el presente juicio sirva como instrumento de propiedad del inmueble; señalando que de ser declarado con lugar ese pedimento arrasaría con el derecho de propiedad de FELISA LORENZO PEREZ y se le habría juzgado sin atenerse en forma alguna al debido proceso, y además la demanda tiene como objetivo impedir la aplicación de los artículos 1546 y 1547 del Código Civil, es decir, el ejercicio del retracto legal como la notificación para el ejercicio del mencionado retracto.
Que podría pensarse que tal circunstancia tendría un remedio procesal, el cual sería el previsto en los artículos 370 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello mediante la intervención voluntaria de la excluida o ser llamada a la causa por la demandada, pero que la situación de la comunera no puede subsumirse en ninguno de los supuestos legales, pues, frente a la maniobra procesal, tendente a cometer un fraude no sería correcta la anómala excitación del órgano judicial a través de la tercería, siendo que por fuerza de las normas constitucionales invocadas la demanda es inadmisible y así solicita sea declarado.
Que el documento privado suscrito entre la parte actora y su mandante CONSUELO PEREZ DE LORENZO en su propio nombre y en representación de las ciudadanas HERMILLA LORENZO DE TOMASELLO, ANTONIA LORENZO DE CANNAVO, IRMA LORENZO DE MEDINA y ANA LORENZO PEREZ por lo que se refiere al contrato de arrendamiento tiene eficacia por cuanto el arrendamiento constituye un acto de simple administración del bien inmueble, pero sólo hasta el límite de límite de los dos años, de conformidad con el artículo 1.582 del Código Civil; y que en cuanto se refiere a la opción de compra sobre la totalidad del inmueble la misma carece de toda eficacia jurídica, dado que el inmueble forma parte de una comunidad, en la cual sobre la universalidad existen derechos de propiedad en los porcentajes correspondientes a la participación de cada una, pero mientras subsista esa comunidad la única forma de disponer integramente, mediante venta o gravamen de uno cualquiera de los bienes, es con la aquiescencia de todos los aderechados.
Que la actora pretende que podría pactar el precio pactado en el contrato de arrendamiento y opción de compraventa en cualquier día, entendiendo el demandante que la opción de compra-venta es lo mismo que el contrato de compra-venta, pero que bajo ninguna forma el contrato de opción de compra-venta puede subsumirse en el artículo 1474 del Código Civil que define el contrato de compra-venta.
Que la demandada se acoge a la excepción contenida en el artículo 1168 del Código Civil, pues, la demandante afirma que se presentó al Banco Federal a realizar un depósito correspondiente al mes vencido 18 de julio de 2000, por lo que habían transcurrido más de los quince (15) días del plazo máximo de mora que consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51, y su representada había cerrado una cuenta de ahorros que mantenía en dicho Banco, por lo que indudablemente la única forma jurídica que le correspondía era realizar la consignación, lo que no hizo legalmente y cuando lo llevó a efecto, manifestó que desconocía la dirección de sus mandantes, ocultamiento éste malicioso y fraudulento.
Que de las consignaciones se desprenden las siguientes circunstancias: 1) Que la primera consignación realizada se hizo en el mes de julio de 2000, habiendo vencido el plazo de quince días continuos dentro de los cuales debió llevarse a cabo, como lo dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 2) Que al hacerse la consignación se manifestó que no conocían la dirección de las arrendadoras, pidiendo que se aplicase el procedimiento supletorio mediante la publicación de cartel, pero que sí la conocían como queda demostrado del texto de la demanda, lo que hace que la notificación no se considere efectuada a los efectos del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 3) Los arrendatarios en estado de mora consignaron el 22 de septiembre de 2000 y el 11 de octubre de 2000 sendos cheques para cancelar los cánones de arrendamiento con vencimiento el 18 de septiembre de 2000 y 2l de octubre de 2000, y posteriormente no realizaron ninguna otra dejando de pagar los meses de noviembre y diciembre de 2000 y desde enero a diciembre de 2001.
Que niega, rechaza y contradice que sus representadas hayan incumplido obligación alguna y que como consecuencia del incumplimiento de sus representadas se les haya causado a los actores daño alguno y mucho menos por Bs. 35.000.000,oo, como reclaman en su libelo.
Que finalmente, deja rechazada la demanda incoada, en todas y cada una de sus partes. Deja igualmente rechazados y negados todos los hechos sobre los cuales no haya realizado convenimiento expreso.
En fecha 26 de febrero de 2002 (folio 01 pieza II), se admiten escritos de pruebas presentados por las partes.
En fecha 22 de julio de 2002 (folio 51 pieza II), se ordena notificar a las partes que deberán presentar informes, cumpliéndose con lo ordenado.
En fecha 11 de julio de 2003 (folio 65 pieza II), se agrega escrito de informes presentados por los apoderados de la parte actora.
En fecha 08 de agosto de 2003 (folio 77 pieza II), el Tribunal dice “VISTOS”, reservándose el lapso de Ley para sentenciar.
En fecha 14 de noviembre de 2005, la abogada ALIGUIS COLINA COLINA , con el carácter de autos solicita la reposición de la causa, por cuanto el presente proceso fue tramitado por el procedimiento ordinario cuando el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que debe tramitarse por los trámites del juicio breve.
M O T I V A
Llegada la oportunidad de decidir, encuentra el Tribunal que debe pronunciarse en primer lugar sobre la reposición solicitada por la parte demandada y lo hace la siguiente manera:
Con relación a la reposición de la causa, observa el tribunal que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 01076 de fecha15 de septiembre de 2004, dejó establecido lo siguiente:
…En este orden de ideas resulta pertinente advertir que aceptar que en aquellos casos en que ante un juicio que deba seguirse por la vía del procedimiento breve, se tramite por el ordinario, constituiría un menoscabo al derecho a la defensa de los justiciables el ordenar una reposición por cuanto, ésta resultaría obviamente inútil en razón de que el al sustanciarse por la vía del procedimiento ordinario un juicio que tiene establecido el breve, otorga a los litigantes mayores espacios de tiempo para ejercer sus defensas.
En este sentido se pronunció esta Sala en sentencia No. 669, de fecha 20/7/04, en el juicio de Giuseppina Calandro de Morely contra Desarrollos Caleuche, C.A., bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta reiteró:
“…´…Aunado a lo precedente, esta Sala, indecisión del Magistrado ponente, de fecha 6 de abril de 2000, exp. 99-018, reiteró:
…, esta Sala coincide con la recurrente en que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando un procedimiento que (…) ha debido, iniciarse, sustanciarse y decidirse por lo trámites del juicio breve, haya sido en efecto iniciado, sustanciado y decidido por el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil consentido por la permanente presencia y actuación de ambas partes, ya que ningún perjuicio se causa a las partes por haberse tramitado con respecto de las formas legales sustanciales que garantizan el derecho de defensa en el procedimiento ordinario lo que hubiera debido tramitarse como procedimiento breve, …”, (…).
En virtud de lo cual se declara improcedente la reposición solicitada por la parte demandada en el presente juicio. Así se decide.
Decidido lo anterior el tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo de la causa y lo hace previo el análisis de las pruebas presentadas por las partes, de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Presentadas con el libelo de la demanda:
1) Contrato privado de arrendamiento y opción de compra venta entre las partes demandantes y demandadas, sobre un edificio denominado San Jorge, ubicado en la avenida Jacinto Lara, esquina calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, el cual al no haber sido impugnado se valora como demostrativo de la celebración del referido contrato de arrendamiento y opción de compra-venta en los términos en él expuestos.
2) Inspección ocular practicada el día 10 de agosto de 2000, por el Tribunal Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en la sede donde funciona el Banco Federal, ubicado en la calle Arismendi, esquina con calle Ecuador de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, donde se deja constancia de que ciertamente existió la Cuenta de Ahorro No. 1050007800 hasta el día 09 de agosto de 2000, fecha en que fue cancelada. A los efectos de la valoración de esta prueba hay que observar que la parte demandada en la contestación de la demanda y durante el lapso probatorio hace valer esta prueba presentada por la parte demandante, en consecuencia, al estar de acuerdo ambas partes en la validez de esta prueba se le otorga pleno valor probatorio.
3) Procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento correspondientes a las fechas 18 de julio de 2000, 18 de agosto de 2000 y 18 de septiembre de 2000, iniciado por los ciudadanos JOSE FERNANDO CARVALHO BERENGUER y CRISTOVAO FRANCO DE FREITAS SPINOLA, relacionados con el edificio SAN JORGE ya mencionado, el cual se valora en concordancia con la prueba de informes promovida en el lapso probatorio donde el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón informa a este Tribunal en fecha 13 de marzo de 2002, que existe un procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento signado con el No. 19, presentada por los ciudadanos JOSE FERNADO CARVALHO BERENGUER y CRISTOVAO FRANCO DE FREITAS SPINOLA donde aparece como beneficiaria CONSUELO PEREZ DE LORENZO.
4) Inspección ocular practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de septiembre de 2000, en la avenida la Salle, Edificio Aldoral, Piso 7, Apartamento No. 71, urbanización Los Caobos, en la ciudad de Caracas, donde al tocar la puerta no se obtuvo respuesta por lo que se trasladó a la Conserjería del Edificio situada en la Plana Baja donde el ciudadano JORGE LUIS LUJAN, titular de la cédula de identidad No. E- 82.216.965, conserje del edificio, manifestó que tenía instrucciones precisas de la propietaria del apartamento ciudadana CONSUELO PEREZ VIUDA DE LORENZO de no dejar subir a su apartamento ni al ciudadano CRISTOVAO FRANCO DE FREITAS SPINOLA, ni a sus representantes legales ROMULO PASTOR PEROZO y JOSE DELGADO PELAYO, ni recibir ningún tipo de correspondencia o documento relacionado con su persona, prueba ésta que se valora como demostrativa de los hechos ahí expuestos, al señalarse como lo establece la doctrina jurisprudencial sentada por la Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 1244 de fecha 20 de Octubre de 2004, donde se expone: “Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde”; por cuanto el demandante en el escrito de la demanda deja constancia que se vio en la imperiosa necesidad de contratar servicios de profesionales del derecho y de trasladar un tribunal al domicilio de la codemandada mencionada, a los fines de dejar constancia de la situación, y por ello la urgencia para la evacuación de la inspección.
5) Publicaciones en los Diarios LA MAÑANA de fecha 03 de octubre de 2000, en su página 23 y EL UNIVERSAL de fecha 05 de octubre de 2000, en su página 14, con la especificación de sujetos, direcciones, contratos y sus cláusulas e identificación del inmueble y la voluntad de de dar cumplimiento al pago estipulado y perfeccionar la venta, el cual se valora como un indicio de la voluntad de los demandantes de cancelar la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo), a tenor de lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto resulta de autos que tiene relación con otras pruebas del proceso como lo es la inspección practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas y el efectivo depósito de la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo) para tales fines en este juicio.
6) Pago de servicios de los cuales no se valoran el recibo de solvencia de aseo domiciliario al folio 62, emanado del Instituto Municipal de Aseo Urbano por aparecer cancelado por un tercero que no es parte en este juicio, tampoco se valoran los recibos de solvencia emanados de Hidrofalcón, C.A, a los folios 63 y 64 y Eleoccidente al folio 65, por provenir de terceros y no ser ratificados en el presente juicio mediante la prueba de testigos, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; sí se valora la factura de impuestos inmobiliarios de fecha 13 de Abril de 2000, No. 3099 emanada de la Alcaldía del Municipio Carirubana como demostrativo de que los arrendatarios estaban solventes hasta el día 31 de Diciembre de 2000.
7) Documento mediante el cual el ciudadano RAUL UROSA FRANCO, vende en nombre de los ciudadano MARIA GRAN DE ROSELL y JORGE ROSELL GRAN a CRESCENCIO LORENZO MEDEROS, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, el cual no se valora por cuanto no es materia controvertida en este juicio la tradición de la propiedad sobre el inmueble.
Promovidas durante el lapso probatorio
1) Documental privada constituida por el contrato celebrado entre las partes demandantes y las demandadas cuyo cumplimiento se demanda con lo que pretenden probar que los demandantes podían cancelar la cantidad del precio pactado en SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo) en cualquier día dentro de los tres años otorgados para ejercer la opción de compra-venta, según las cláusulas DECIMA PRIMERA, DECIMA SEGUNDA y DECIMA TERCERA, documento éste que ya ha sido valorado positivamente en cuanto a su contenido.
2) Documental constituida en copia certificada de inspección realizada por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 09 de agosto de 2000, la cual ya fue valorada positivamente.
3) Inspección Judicial realizada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual fue ya valorado positivamente.
4) Documental donde se evidencia el pago del precio estipulado en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo), el cual riela a los folios 76 y 77, recibido en fecha 16 de octubre de 2000, el cual se valora como demostrativo de la consignación del cheque de gerencia No. 71001562, emanado del Banco Confederado, oficina Punto Fijo, por la cantidad y en la fecha indicada.
5) Testimoniales de los ciudadanos NORKA GONZALEZ QUIÑONEZ, MARIELA JOSEFINA CARRASQUERO SOCORRO, ANA MARIA FERREIRA DE ZAVALA y SARA MOLINA, quienes declaran que conocen a los ciudadanos CRISTOBAL FRANCO, JOSE FERNANDO CALVALHO y CONSTANTINO DA SILVA y así mismo conocen a la ciudadana CONSUELO PEREZ DE LORENZO; que tienen conocimiento del contrato de arrendamiento por tres años, con opción a compra-venta por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo) celebrado entre los nombrados ciudadanos, sobre un edificio denominado SAN JORGE ubicado en la avenida Jacinto Lara, las cuales son concordantes entre sí y con otras pruebas del proceso como lo es el mismo contrato privado celebrado entre las partes y cuyo cumplimiento se demanda, el cual no fue impugnado por la parte demandada, mereciéndole los testigos confianza a este juzgador, por lo que se valoran plenamente a tenor de lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
6) Informes al Banco Federal, constando al folio 54 de la Pieza No. 2 la respuesta de dicha entidad bancaria de fecha 04 de julio de 2002, en la que informa que la cuenta de ahorros No. 01330005411100007807 (antes 11-005-000780-0) fue cancelada en fecha 10 de agosto de 2000 y como titular de la misma aparece la ciudadana CONSUELO PEREZ DE LORENZO, titular de la cédula de identidad No. E-575.915 y la misma presentaba como co-titular a la ciudadana ANA PEREZ DE LORENZO, la cual se valora como demostrativa de tal hecho; y consta al folio 10 de la Pieza No. 2, respuesta del Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, de fecha 13 de marzo de 2002, en la que informa que cursa por ante ese Tribunal solicitud de consignación No. 19 presentada por los ciudadanos JOSE FERNANDO CARVALHO BERENGER y CRISTOVAO FRANCO DE FREITAS SPINOLA donde aparece como beneficiaria la ciudadana CONSUELO PEREZ DE LORENZO, la cual se valora como demostrativa de la consignación de cánones realizada en ese procedimiento y de la cual se ha hecho referencia.
7) Ratificación de documento mediante la prueba de testigo de la ciudadana MARIELA JOSEFINA CARRASQUERO SOCORRO, la cual no aparece como evacuada, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio.
Impugna los documentos acompañados a la contestación de la demanda.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) Planilla de liquidación sucesoral No. 461de fecha 01 de agosto de 1989, correspondiente a la herencia dejada por el fallecido CRESCENCIO LORENZO MEDEROS, señalando que no fue impugnada dentro del lapso previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, observándose que en efecto, dicha planilla fue presentada con la contestación de la demanda en fecha 17 de enero de 2002 y fue impugnada en fecha 13 de febrero de 2002, es decir en un lapso mayor a los cinco días, y siendo la referida planilla acompañada copia fotostática es un documento administrativo, se valora a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y a tenor de criterio jurisprudencial expuesto en sentencia No. 492 de fecha 20 de mayo de 2004, emanada de la Sala Político-Administrativa del tribunal Supremo de Justicia, que es del tenor siguiente: “Sobre la materia se ha pronunciado la Sala en anteriores fallos (sentencias números 300 y 00692, de fechas 28 de mayo de 1998 y 21 de mayo de 2002, respectivamente), resolviendo que estas documentales, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones de la Administración, deberán ser valoradas según lo previsto en el ya transcrito artículo 429 del Código de Procedimiento Civil”, como demostrativa de que la ciudadana FELISA LORENZO PEREZ es comunera con las demandadas en la propiedad del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se reclama, pero no como prueba de la ineficacia del contrato de opción de compra, por cuanto el artículo 765 del Código Civil establece: “ Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esta parte, y aun sustituir otras personas en el goce de ellas,…”, lo que implica que aun cuando la ciudadana FELISA LORENZO PEREZ no participó en el contrato de opción de compraventa, sus coaderechadas podían disponer libremente de su cuota en la comunidad.
2) En las promociones SEGUNDA, TERCERA y CUARTA la parte demandada promueve extractos de los escritos de la demanda presentada por la parte actora, encontrando este juzgador que el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Social en sentencia No. 631 de fecha 02 de octubre de 2003 ha confirmado su doctrina sobre la validez de estas pruebas, expresando: “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en los escritos de demanda y contestación, no tienen el carácter o naturaleza de “pruebas”, aun cuando, ciertamente precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente y aquellos cuya demostración no será necesario aportar.”, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio.
3) Con relación a la promoción QUINTA promueve el valor de la inspección ocular de fecha 10 de agosto de 2000, practicada por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en el Banco Federal de la ciudad de Punto Fijo, y se valora la misma por ser promovida por ambas partes, y en esta oportunidad se deja probado el hecho de que en efecto a la parte actora se le suministró en esa oportunidad la dirección de las demandadas.
4) Promueve documento público de la empresa RESTAURANT CLUB HIPICO SALON DE BAILE TORIPOLLO C.A., pero no lo consigna por lo que no se le otorga ningún valor probatorio.
5) Promueve inspección judicial pero no la evacua, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio.
6) Promueve prueba de informes de la cual no consta respuesta en el expediente motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio.
Efectuada la valoración respectiva de las pruebas presentadas por las partes el Tribunal debe pronunciarse previamente sobre el fraude procesal alegado, encontrando que la parte demandada denuncia el cometimiento del mismo por parte de los demandantes al señalar al momento de hacer las consignaciones de cánones de arrendamiento que no conocían la dirección de las demandadas, cuando previamente y mediante acto de inspección ocular efectuado en el Banco Federal de Punto Fijo, en fecha 10 de agosto de 2000 por el Juzgado del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, se les había facilitado la misma. Al respecto observa el Tribunal, que el fraude procesal es definido por la Sala Constitucional, entre otras decisiones en sentencia No. 3217 de fecha 14 de septiembre de 2003, con ponencia del magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO como: ”El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero”, con lo que se encuentra que el presunto fraude denunciado no corresponde a actuaciones realizadas en el curso o por medio del presente proceso, si no en un proceso distinto referente a la consignación de cánones en otro tribunal, lo que implica que tal denuncia corresponde hacerla en ese proceso y no en el presente juicio. Así se decide.
Seguidamente el Tribunal pasa a decidir la presente controversia encontrando como primer punto que la parte demandada señala en su contestación que la demanda es inconstitucional, encontrando éste Tribunal en virtud de lo establecido en el artículo 26 de nuestra Constitución Nacional que lo constitucional es más bien la demanda, pues, éste dispone: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses”, por lo que se considera improcedente este alegato. Así se decide.
Como segundo punto señala la parte demandada que la demanda es inadmisible, encontrando el Tribunal que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley…”, y la demanda presentada no está dentro de las causales expresamente señaladas en el citado artículo, por lo que se impone declarar improcedente tal alegato. Así se decide.
Señala la parte demandada que el contrato de arrendamiento es válido aun cuando menciona que el artículo 1582 del Código Civil limita este tipo de contrato a dos años para quien tenga la simple administración, observándose que esta última afirmación no tiene ningún tipo de asidero, pues, el poder otorgado por las demás demandadas a la ciudadana CONSUELO PEREZ (viuda) DE LORENZO es para administración y disposición; pero señala que el contrato de opción a compra-venta carece de eficacia jurídica, en virtud de que de conformidad con la planilla de liquidación sucesoral del ciudadano CRESCENCIO LORENZO MEDEROS, la ciudadana FELISA LORENZO PEREZ es copropietaria del inmueble dado en opción de compra-venta y que no se podía realizar tal acto sin el consentimiento de ésta. Para resolver sobre este último planteamiento encuentra el Tribunal que el artículo 765 del Código Civil dispone: “Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esta parte, y aun sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales…”, en consecuencia y en virtud del contenido del citado artículo debe concluirse que las copropietarias demandadas en este juicio sí podían disponer o realizar el contrato de opción a compra-venta referido, teniendo éste plena eficacia jurídica. Así se decide.
Señala la parte demandada que los demandantes pretenden impedir a la ciudadana FELISA LORENZO PEREZ ejercer el retracto legal establecido en los artículo 1546 y 1547 del Código Civil, observando el Tribunal que los referidos artículos disponen la obligación de dar aviso a quien tiene derecho a ejercer el referido retracto legal y no puede el Tribunal presumir la intención de los obligados de no dar cumplimiento a lo dispuesto en estas normas, por lo que se debe declarar improcedente tal alegato. Así se decide.
Señala también la parte demandada que la parte demandante al momento de presentarse al Banco Federal de la ciudad de Punto Fijo, en fecha 10 de Agosto de 2000, para realizar un depósito correspondiente al 18 de julio de ese año, ya habían transcurrido más de 15 días, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya estaban en mora, y en base a ese hecho opone la excepción de incumplimiento prevista en el artículo 1.168 del Código Civil donde se dispone: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”. Para resolver sobre lo planteado observa este juzgador, que en efecto, el artículo 51 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone un lapso de 15 días continuos al vencimiento de la mensualidad (18 de julio de 2000) para que el arrendatario consigne el pago de la pensión de arrendamiento vencida, y que la declaración o voluntad de pago por su parte ocurrió el día 10 de agosto de 2000, es decir, cuando habían transcurrido más de quince días según lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ante esta situación hay que determinar si esa tardanza por parte de los arrendatarios en manifestar su voluntad de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente al 18 de julio de 2000 y la correspondiente consignación, lo constituye en mora o en estado de insolvencia, encontrándose la respuesta en el artículo 56 de la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda”, lo que implica que por argumento a contrario, si no se hizo la consignación de conformidad con lo dispuesto en el respectivo Título de la ley, es decir, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, hay que considerar a los arrendatarios en estado de insolvencia, y en consecuencia procedente la defensa contenida en el artículo 1168 del Código Civil que se refiere a la excepción de incumplimiento. Así se decide.
Como consecuencia de la decisión anterior se impone declarar sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de compra-venta y Cobro de Daños y Perjuicios, incoada por los abogados ROMULO PASTOR PEROZO QUEVEDO, JOSE GREGORIO DELGADO PELAYO y LISBETH DIAZ PETIT con el carácter expuesto, en contra de las ciudadanas CONSUELO PEREZ (viuda) DE LORENZO, HERMILLA LORENZO DE TOMASELLO, ANTONIA LORENZO DE CANNAVO, IRMA LORENZO DE MEDINA y ANA LORENZO PEREZ. Así se decide.
D I S P O S I T I V A
En mérito de las situaciones de hecho y de derecho analizadas, este Tribunal, impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta y cobro de daños y perjuicios incoada por los abogados ROMULO PASTOR PEROZO QUEVEDO, JOSE GREGORIO DELGADO PELAYO y LISBETH DIAZ PETIT, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos JOSE FERNANDO CARVALHO BERENGUER, CRISTOVAO FRANCO DE FREITAS SPINOLA y CONSTANTINO JOAQUIN DA SILVA RODRIGUEZ en contra de las ciudadanas CONSUELO PEREZ (viuda) DE LORENZO, HERMILLA LORENZO DE TOMASELLO, ANTONIA LORENZO DE CANNAVO, IRMA LORENZO DE MEDINA y ANA LORENZO PEREZ.
SEGUNDO: Por haber vencimiento total de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante.
TERCERO: Por dictarse la presente decisión fuera del lapso legal se acuerda notificar a las partes.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los ocho (08) días del mes de Diciembre del año Dos Mil Cinco (2005). Años 195 de la Independencia y 146 de la Federación.
El Juez Titular,
Abog. Camilo Hurtado Lores.
El Secretario Temporal,
Abog. José Rafael Yagua Gómez.

Nota: La anterior decisión fue publicada en la fecha indicada ut supra, siendo las 2:00 p.m. Conste.
El Secretario Temporal,
Abog. José Rafael Yagua Gómez.
CHL/jyg.
Exp. 4412.