TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.
SANTA DE CORO: 25 DE FEBRERO DE 2005.
194º Y 145º

EXPEDIENTE: 0735

DEMANDANTE:

FRANCISCO JOSE ROMERO REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 710379 y de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE. Abg. JOSE LUIS ROMERO, titular de la cedula de identidad Nro. 9.519.671, Inpreabogado Nro. 96.228
DEMANDADO: PANADERIA Y PASTELERIA “COSTA NOVA C.A” representada por el cuidando MITCHEL ROBERTH FERREIRA VILCHEZ, titular de la cedula de identidad Nro. 9.928.016, en su carácter de Director Gerente principal

APODERADO JUDICIAL ROBERTO CARLOS E. LEAÑEZ DIAZ, titular de la cedula de identidad Nro. 12.176.051, Inpreabogado Nro.12.176.051.
MOTIVO RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Se admite la demanda en fecha dieciséis (16) de Diciembre de dos mil cuatro (2004).
En fecha diez de enero de dos mil cinco (2005) consta la citación del demandado manifestada por el ciudadano Alguacil de este Tribunal.
En fecha doce (12) de enero de dos mil cinco (2005), se produce el acto de contestación.
En fecha diecinueve (19) de enero de dos mil cinco (2005) la parte demandada promueve pruebas, y en esta misma fecha se admiten las pruebas de la parte demandada, el capitulo I y el capitulo III, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha veintisiete (27) de enero de dos mil cinco (2005) la parte demandante promueve pruebas.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Afirma la parte actora en su libelo:
La existencia de una relación arrendaticia, entre su persona y la empresa PANADERIA Y PASTELERIA COSTA NOVA.
Que dicha relación se inició en fecha 31 de octubre de 2002., con un contrato inicial de un año, hasta el día 31 de octubre de 2003., y un segundo contrato también de un año, desde el 31 de octubre de 2003., al 31 de octubre de 2004.
Que en los referidos contratos, los cuales acompaña en copia simple al libelo, se ha venido cumpliendo con la cláusula quinta que impone una revisión del canon de arrendamiento anual.
Que en fecha 26 de octubre de 2004., le notificó al arrendatario el incremento del canon de arrendamiento y que éste último ha demostrado desinterés. Acompaña copia simple de misiva dirigida en esa fecha al Ciudadano MITCHEL ROBERT FERREIRA VILCHEZ, como representante de la arrendataria.
Que por esa razón requiere hacer cumplir la cláusula décima del contrato y en consecuencia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 33., y 34 causales b., y f., del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita la resolución del contrato y la desocupación del inmueble.
Por su parte la parte demandada expone:
Que se le demanda por un supuesto incumplimiento a las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento relacionadas con el pago del canon de arrendamiento.
Que siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, ha cumplido cabalmente sus obligaciones contractuales.
Que la demanda se basa en “una situación no consentida o convenida entre las partes, ya que solo se planteó una propuesta de nuevo canon de arrendamiento, que hasta tanto no se convenga entre las partes mediante la renovación, prórroga celebración de un nuevo contrato, no puede imputarse al ARRENDATARIO la obligación de cumplir una propuesta no convenida y menos aún que con el simple hecho de una supuesta notificación que ni siquiera fuere recibida personalmente por esta representación...”
Que la causa no encuadra en ninguno de los supuestos legales y contractuales de terminación de la relación jurídica arrendaticia.
Que hay una acumulación de acciones excluyentes, pues el actor solicita resolución del contrato y desocupación.
Que a todo evento solicita el reintegro de las cantidades dadas como garantías arrendaticias.
Que la fijación del canón debe hacerse por el órgano administrativo competente mediante regulación.
Que se le debe otorgar la prórroga legal
Desconoce el documento privado de notificación acompañado al libelo.
Pruebas del actor:
La parte actora en su escrito de promoción invoca el valor probatorio de las documentales que rielan a los folios 4., 5., 6., 7., 8., 9., 10., y 11., del Expediente.
La parte actora en su escrito de pruebas aduce que el demandado desocupó el inmueble y solicita el traslado del Tribunal al mismo para constatar el abandono.
Consigna Estado de Cuenta emitido por ELEOCCIDENTE, de los meses de noviembre y diciembre de 2004., mediante el cual se establece que el demandado tiene una deuda de suministro de energía eléctrica de Bs. 1.366.269,70.
Promueve:
La parte demandada promueve:
El mérito favorable de autos, en especial el contenido de los contratos de arrendamiento acompañados al libelo de demanda, la inexistencia de convención entre las partes para la fijación del contrato, la acumulación de acciones excluyentes, el reintegro absoluto de las garantías arrendaticias.
Experticia para determinar el canon de arrendamiento por el organismo administrativo competente.
Informes a la Oficina de Inquilinato para que informe al Tribunal sobre las Tasas utilizadas para la regulación de los alquileres.
El Tribunal inadmite las pruebas producidas por la parte actora.
Con respecto a las pruebas promovidas por la demandada, se admite la relativa al mérito favorable y la de informes y se inadmite la de experticia.
No consta en autos el resultado de la prueba de informes, por lo que ningún pronunciamiento hace el Tribunal sobre la misma.
Como se observa de los autos la fase probatoria se reduce a los documentos acompañados por el actor a su libelo que fueron reconocidos por el demandado de autos, esto es a los contratos de arrendamiento, por lo que se exceptúa el documento privado de notificación que riela al folio 11., del expediente, que fue desconocido por la demandada de autos, por no provenir de ella, sin que la parte actora cumpliera su obligación de hacerlo valer mediante cotejo, ya que lo promueve acompañando al libelo como emanado o suscrito por la demandada de autos.
De los contratos de arrendamiento se desprende que la Cláusula Quinta que alega el actor expresa:
En el Contrato suscrito en fecha 14 de febrero de 2003., por ante la Notaría Pública de Coro, bajo el N°. 73., Tomo 08., de los Libros respectivos:
QUINTA: Fue convenido que el inmueble tendrá un canon de arrendamiento de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00.), que cada año será incrementado de mutuo acuerdo entre las partes contratantes, y que el lapso de arrendamiento es por un año (1) improrrogable y que en caso de que este contrato sufra modificación será favorable a la parte arrendadora y la definición del asunto quedará suscrita.”
En el Contrato suscrito en fecha 31 de octubre de 2003., por ante la Notaría Pública de Coro, bajo el N°. 54., Tomo 80., de los Libros respectivos:
Claramente establecen las partes su voluntad de ajustar anualmente a la finalización de cada período y “de mutuo acuerdo” el monto del canon de arrendamiento establecido en el contrato anterior.
Del contenido de esta cláusula se desprende además la voluntad no declarada de las partes pero implícita en el texto de la normativa contractual, de prorrogar el contrato mas allá del límite de duración preestablecido y aun por encima de la condición de improrrogabilidad que se imponen.
Esta claro que siendo que la demanda se basa en un supuesto incumplimiento de parte de la demandada de autos del contenido de la cláusula quinta del contrato, que establece la revisión del canón de arrendamiento anual, debía el actor demostrar la negativa del acuerdo o la rebeldía de la demandada en dar cumplimiento al texto de dicha cláusula para darle procedencia a su acción.
Dicha cláusula exige como punto primordial “el mutuo acuerdo” entre las partes para la revisión del canon y la mayor demostración de su plena aceptación entre las partes es la suscripción de dos contratos sucesivos en los cuales las partes cumplen con tal actividad y la prueba del mutuo acuerdo lo constituye la rúbrica de tales documentos.
En el presente caso era necesario probar los extremos arriba señalados para darle vida y vigencia a la acción lo cual no sucedió en autos, pues, el actor nada aporta en ese sentido, por el contrario la prueba documental aportada por él y reconocida por la demandada de autos, obra en contra de sus pretensiones al requerirle la carga probatoria de probar el desacuerdo o en todo caso la renuencia de la demandada de autos, como arrendataria de dar cumplimiento a la revisión del canon de arrendamiento que contiene la cláusula quinta del convenio.
No esta demás recordar que la documental por la que el actor pretende demostrar una notificación a la demandad apara la revisión del canon fue desechada del proceso por la inercia del mismo actor en darle autenticidad al documento.
Para esta Juzgadora no existe prueba en autos de los hechos alegado sen el libelo y en consecuencia se debe declarar sin lugar la demanda como se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo y así se decide.
La conclusión anterior goza del respaldo jurisprudencial que a continuación se transcribe:
Según nuestro máximo Tribunal, al respecto ha dispuesto:
“...la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción de fuera del proceso.
Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, reiterando el contenido del artículo 1.357 del Código Civil, dispuso en su artículo 506 lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Esta disposición se complementa con la consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, donde se establece:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.”
Las normas citadas ponen de relieve que el Juez tiene una doble limitación; a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron y, a su vez, las partes tienen una doble carga: alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho.
Con relación al Juez si se escapa de sus límites, estará emitiendo un fallo nulo a tenor de lo determinado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y por lo que respecta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones, se verán en la imposibilidad de probar de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Todo lo anterior apareja que si alguna de las partes no alega válidamente sus pretensiones y como consecuencia de éllo no las puede probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo, por mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. (Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dieciséis ( 16 ) días del mes de noviembre de dos mil uno. Exp. 00-132. AA20-C-2000-000223.)
Por las razones expuestas este Tribunal Segundo de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón y en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley Declara: SIN LUGAR la demanda intentada por FRANCISCO JOSE ROMERO REYES en contra de PANADERIA Y PASTELERIA “COSTA NOVA C.A”.
Se condena en costas a la parte demandante.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Dada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, a los veinticinco (25) días del mes de Febrero del año dos mil Cinco (2005), siendo las 2:30 de la tarde. 194º y 146º.
La Juez Provisorio
Abg. Zenaida Mora de López
La Secretaria Temporal
Abg. Roselyn García Navas
Nota: En la fecha UT - Supra se publicó la presente sentencia. Conste.
La Secretaria Temporal

Abg. Roselyn García Navas