TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO CARIRUBANA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.
Punto Fijo, 07 de marzo de 2.005
AÑOS: 194° Y 146°

EXPEDIENTE: N°. 2004-1829

DEMANDANTE: ANTONIO DE MICHELLE GIAMBOI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 4.178.785, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: OSWALDO MORENO MENDEZ y BEATRIZ AUXILIADORA MORENO PRIMERA, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 2.857.807 y 12.497.543, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 3.563 y 72.112, en el mismo orden, según instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, el día 05 de mayo del 2.000, debidamente autenticado bajo el Nº. 117, Tomo 12.
DEMANDADA: TIENDAS ROCKY, C.A., sociedad mercantil domiciliada en la Ciudad de Caracas, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 02 de Abril de 1.996, bajo el Nº. 7, Tomo 27-A Qto.
APODERADOS JUDICIALES: JOSE LUIS LUGO CALDERA, PERFECTO ANTONIO CALDERA POLANCO, JUAN CARLOS BRETT y JORGE BENSHIMOL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 82.893, 2.091, 42.701, 4.875, respectivamente, según instrumento poder de fecha 11 de junio de 2.004, otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº. 11, Tomo 41 de lo libros respectivos.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

NARRATIVA
Cursa por ante éste Tribunal, juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado por el Abogado OSWALDO MORENO MENDEZ, con el carácter de apoderado judicial del Ciudadano ANTONIO DE MICHELLE GIAMBOI, en contra de la sociedad mercantil: TIENDAS ROCKY, C.A.

Admitida la demanda en fecha 14 de junio de 2.004, se emplazó a la empresa demandada, en la persona del Ciudadano: JOSE EL BARCHE JORGE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 5.522.557, para que comparezca al tribunal dentro de la oportunidad fijada, a contestar la demanda en nombre de su representada.
Por diligencia de fecha 15 de junio de 2.004, el abogado JOSE LUIS LUGO CALDERA, consigna instrumento poder otorgado por la sociedad mercantil TIENDAS ROCKY, C.A, representada por su Presidente JOSE EL BARCHE, ya identificado.
Por diligencia suscrita en fecha 16 de junio de 2.004, el abogado JUAN CARLOS BRETT, con el carácter de apoderado judicial de la empresa demandada, solicita al tribunal la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda, por haberse obviado la fijación del término de distancia, al señalar que TIENDAS ROCKY, C.A., tiene su domicilio en la Ciudad de Caracas.
Por auto de fecha 17 de junio de 2.004, el tribunal repone la causa al estado de admitir la demanda, declarándose nulas todas las actuaciones, de conformidad con los artículos 206 y 211 del Código de Procedimiento Civil.
Ríela al folio 28, auto del tribunal admitiendo nuevamente la demanda.
En fecha 08 de julio de 2.004, el abogado JOSE LUIS LUGO CALDERA, con el carácter de autos, contesta la demanda.
En fecha 19 de julio de 2.004, el abogado OSWALDO MORENO MENDEZ, promueve pruebas, siendo admitidas por auto de fecha 21 de julio del mismo año.
El 29 de julio de 2.004, el abogado JOSE LUIS LUGO CALDERA, promueve pruebas, admitiéndose todas, salvo su apreciación en la definitiva.
Por auto de fecha 03 de agosto de 2.004, la Juez Temporal: Abogada YOLEIDA ALVAREZ, acuerda el otorgamiento del lapso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de salvaguardar el derecho de las partes de recusar el nuevo Juez.
En fecha 06 de agosto de 2.004, la Juez YOLEIDA ALVAREZ, difiere la sentencia para ser dictada dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes, conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de noviembre de 2.004, el abogado JOSE LUIS LUGO CALDERA, desiste de la apelación interpuesta en fecha 22 de septiembre de 2.004.
Por diligencias suscritas en fechas 01 y 16 de diciembre de 2.004, el

abogado JOSE LUIS LUGO CALDERA, solicita al tribunal el pronunciamiento de la sentencia definitiva.
En fecha 10 de enero de 2.005, el abogado JUAN CARLOS BRETT, ratifica la diligencia de fecha 01 de diciembre de 2.004.

DEL PROCEDIMIENTO CAUTELAR
Consta en el cuaderno de medidas, que en fecha 14 de junio de 2.004, el tribunal decretó medida preventiva de secuestro, sobre los inmuebles objetos del contrato de arrendamiento, determinados en el libelo de demanda.
Como consecuencia del auto de fecha 17 de junio de 2.004, por el cual se acordó la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda y la nulidad de todas las actuaciones contenidas en la misma, se decretó en fecha 22 de junio del mismo año, medida preventiva de secuestro sobre los inmuebles determinados en el libelo, objetos del contrato de arrendamiento.
Mediante escrito recibido en fecha 08 de julio de 2.004, la empresa demandada, patrocinada judicialmente por el abogado JOSE LUIS LUGO CALDERA, solicita la suspensión de la medida de secuestro decretada.
En fecha 20 de julio de 2.004, la parte demandada promueve pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 22 de julio del mismo año.
En fecha 30 de julio de 2.004, el tribunal dicta sentencia, declarando sin lugar la oposición a la medida preventiva de secuestro.
De las actas procesales que conforman el cuaderno de medidas, se evidencia que la parte demandada recurrió de la decisión que declaró sin lugar la oposición, oyéndose la misma en un solo efecto. Asimismo, consta que correspondiéndole el conocimiento de la apelación al Juzgado Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, en virtud de la distribución de Ley, la empresa demandada mediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2.004, suscrita por el abogado JOSE LUIS LUGO CALDERA, desistió del recurso, ordenando el Juzgado de Alzada, la remisión de la causa a este Tribunal.

Ahora bien, en el libelo, el apoderado judicial de la parte demandante expone:
a.- Que su representado celebró con la empresa TIENDAS ROCKY, C,A, un contrato de arrendamiento escrito, otorgado por ante la Notaría Pública I de Punto Fijo, el 24 de abril de 1.997, autenticado bajo el Nº. 28, Tomo 54 de los libros respectivos;

b.- Que en virtud de ese contrato, se le cedió en arrendamiento a la empresa TIENDAS ROCKY, C.A., dos (02) edificios contiguos de la exclusiva propiedad del arrendador, que consta de tres (03) plantas cada una de: DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (240 M2.), teniendo en su planta baja, locales comerciales, ubicados uno, en la avenida Colombia esquina calle Garcés y el otro, en la calle Garcés de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón;
c.- Que la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, establece la duración de CINCO (05) AÑOS fijos, contados a partir del 01 de mayo de 1.997, venciéndose el 01 de mayo de 2.002;
d.- Que antes del vencimiento de esta última fecha, como apoderado judicial del Ciudadano ANTONIO DE MICHELLE GIAMBOI y de su cónyuge DIANA SACCA DE DE MICHELLE, notificó por escrito el 05 de abril de 2.002, que no les iba a renovar el contrato, participándoles la terminación del mismo y la prórroga legal que les confiere el artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que le confiere a la arrendataria una prórroga de dos años, contados a partir del 01 de mayo de 2.002 hasta el 01 de mayo de 2.004;
e.- Que llegado el día 01 de mayo de 2.004, y los días sucesivos, la empresa TIENDAS ROCKY, C.A., por intermedio de su representante legal Ciudadano JOSE EL BARCHE JORGE, se ha negado a desocupar el inmueble en cuestión, y entregarlo libre de personas y bienes;
f.- Que en el caso de autos, se dan los supuestos del artículo 38 y 39 de la Ley Especial: 1) la relación de arrendamiento está regulada por un contrato a tiempo determinado; 2) el arrendatario usufructuó la prórroga legal de dos (02) años, que le fuere conferida por el arrendador en aplicación del artículo 38.
Por lo expuesto, demanda a la sociedad mercantil: TIENDAS ROCKY, C.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento, para que convenga en la desocupación del inmueble y a su entrega, totalmente libre de personas y bienes.

En la oportunidad para contestar la demanda, la sociedad mercantil demandada, acepta como cierto, que su representada suscribió con el Ciudadano ANTONIO DE MICHELLE GIAMBOI, un contrato de arrendamiento escrito, sobre los inmuebles determinados en el libelo, propiedad del arrendador, por un plazo de cinco años fijos, contados a partir del 01 de mayo de 1.997.
Alega:
- Que en la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, se estableció que

noventa (90) días antes del vencimiento, cualquiera de la partes, si lo deseare, podrá notificar a la otra su deseo de renovar el contrato por un periodo igual, condicionada dicha renovación, a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, y solo cuando no se llegase a ningún acuerdo con respecto a ese nuevo canon, se tendría por terminado el contrato; lo que significa que de convenirse un nuevo canon de arrendamiento, el contrato quedaría renovado;
- Que en la cláusula tercera del referido contrato, se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00) mensuales, y que el nuevo canon de arrendamiento a partir del mes de mayo de 2.002, fijado por EL ARRENDADOR y aceptado por su representada, fue la cantidad de DOS MILLONES CIEN BOLIVARES (Bs. 2.100.000,00), cancelación que realizaba su mandante, mediante depósitos en la cuenta corriente signada con el Nº. 0871-01217-2 de BANESCO, cuyo titular es el demandante, operando con ello la renovación del contrato.
Niega, rechaza y contradice:
- Que antes del vencimiento del lapso de duración del contrato de arrendamiento (01 de mayo de 2002), el apoderado judicial de ANTONIO DE MICHELLE GIAMBOI y de su cónyuge DIANA SACCA DE DE MICHELLE, haya notificado a su representada por escrito el 05 de abril de 2.002, de no renovar el contrato y que por ende hubiese participado la terminación del mismo y la prórroga legal, pues no existe cláusula alguna en el contrato, ni dispositivo legal que las partes contratantes estén obligadas a notificar su deseo de no renovar; por ello, impugna la referida notificación, por no pertenecer la firma a ningún representante de su mandante.

MOTIVA
Ahora bien, pretende la representación judicial de la parte actora, la desocupación y entrega de los inmuebles objetos del contrato de arrendamiento suscrito entre el Ciudadano ANTONIO DE MICHELLE GIAMBOI con la sociedad mercantil: TIENDAS ROCKY, C.A., por vencimiento del mismo al igual que la prórroga legal, en virtud de que noventa (90) días antes del vencimiento del contrato, le notificó por escrito la voluntad de su mandante de no renovar el contrato en cuestión, y que podría hacer uso de la prórroga legal; por su parte, la representación judicial de la empresa demandada, alega que las partes no estaban contractualmente obligadas a notificar la no renovación del

contrato, y que acordado por las partes un nuevo canon de arrendamiento dentro de los noventa (90) días antes del vencimiento del mismo, el contrato se renovó de conformidad con la cláusula cuarta del contrato.
En atención a lo anterior, el debate probatorio de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil, se reduce a demostrar si el contrato de arrendamiento suscrito por las partes involucradas en este proceso, terminó en fecha 02 de mayo de 2.002, comenzando a transcurrir la prórroga legal hasta el 01 de mayo de 2.004, o si por el contrario, el contrato de arrendamiento se renovó por acuerdo entre las partes, al fijar un nuevo canon de arrendamiento, tal como lo alega la parte demandada.
Trabada así la litis, pasa esta Juzgadora al análisis y valoración de las pruebas adquiridas y aportadas por las partes al proceso

La parte actora promueve:
1.- El principio de comunidad de la prueba, especialmente como documento fundamental de la demanda, el contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa TIENDAS ROCKY, C.A., y su mandante;
2.- La notificación por escrito dirigida a la empresa TIENDAS ROCKY, C.A., participándole la no renovación del contrato, y la terminación del mismo y autorizando el uso de la prórroga legal;
3.- Fotocopia certificada de los documentos de propiedad de los dos (02) Edificios cedidos en arrendamiento a la demandada.
La representación judicial de la empresa demandada promueve:
1.- El mérito favorable de los autos, especialmente el contrato de arrendamiento;
2.- Promueve legajo de planillas de depósito consignadas en el escrito de oposición a la medida preventiva;
3.- Invoca a favor de su representada, los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal.

Analizadas las pruebas producidas y adquiridas en el proceso, esta Juzgadora para valorarlas, observa:
En cuanto a las copias fotostáticas certificadas de los documentos de propiedad de los dos (02) Edificios cedidos en arrendamiento a la demandada, dichas copias no fueron impugnados por la contraparte, en consecuencia y conforme a lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas.

Respecto al valor probatorio de la notificación escrita dirigida a la sociedad mercantil TIENDAS ROCKY, C.A., por la cual, el abogado OSWALDO MORENO, con el carácter expresado, participa la no renovación del contrato, la terminación del mismo y lo concerniente a la prórroga legal, se evidencia del escrito de contestación de demanda, que la representación judicial de la sociedad mercantil demandada, impugna la misma, alegando que la firma estampada no pertenece a ningún representante de su mandante.
Siendo esa la conducta asumida por la empresa demandada, debía la parte actora promover la prueba de su autenticidad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
Negada la firma o declarada por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo”.

Debe recordarse que los documentos privados no valen por sí mismos, sino son reconocidos por la parte a quien se oponen, o tenidos legalmente por reconocidos. Esto, porque el documento privado no lleva en sí mismo la prueba de su autenticidad de origen, como es el caso de los documentos públicos; por tanto, desconocida la firma por la parte demandada, dicha notificación pierde su eficacia probatoria, por lo que no podrá ser apreciada o tenida en cuenta por esta Juzgadora, a los fines de sustentar algún pronunciamiento en relación con la solución de la controversia. Así se declara.

Promueve la empresa demandada, legajo de planillas de depósitos bancarios, que rielan en el cuaderno de medidas de la presente causa, consignadas con el escrito de oposición a la medida preventiva de secuestro; dichas planillas no constituyen ningún medio probatorio, al no estar comprendidas dentro de los instrumentos establecidos en el artículo 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil. Consecuencialmente, se desechan del proceso.
Respecto a la copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y acompañado al libelo como documento fundamental de la demanda, la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, invoca su valor, renunciando de ésta forma a su desconocimiento en contenido y firma, por lo que se debe tener como documento privado reconocido y en

consecuencia deriva del mismo, la misma fuerza probatoria que se desprende de los documentos públicos, respecto a las declaraciones en él contenidas, conforme al artículo 1.363 del Código Civil.
De la lectura y del análisis del libelo de demanda como del escrito de contestación a la misma, se evidencia que las partes, según la posición que ocupan (demandante o demandado), han querido interpretar el sentido y alcance que quisieron darle a la cláusula CUARTA del precitado contrato de arrendamiento, al momento de redactar y convenir en la misma.
Ahora bien, mediante reiterada y abundante doctrina, nuestro máximo Tribunal ha establecido, en acatamiento a la letra del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que en la interpretación de los contratos los jueces son soberanos, limitada tal discrecionalidad sólo por el propósito y la intención de las partes y respetando las exigencias que al respecto les señale la ley, es decir, sus decisiones deben ser dictadas ajustadas a la legalidad.
En virtud de ello, veamos entonces, el contenido de la CLAUSULA CUARTA del contrato de arrendamiento:
CUARTA: “El plazo de duración de éste contrato será de Cinco (5) años fijos, contados a partir del 01 de Mayo de 1.997; pero noventa (90) días antes del vencimiento, cualquiera de las partes, si lo deseare, podrá notificar a la otra su deseo de renovar el contrato por un período igual, luego de establecer nuevo canon de arrendamiento, y de no llegarse a ningún acuerdo, en ese lapso, se tendrá por terminado el Contrato”.

Así, desglosado el contenido de dicha cláusula, se observan claramente tres situaciones:
1.-Plazo de duración del contrato de arrendamiento: cinco años fijos, contados a partir del 01 de mayo de 1.997;
2.- Renovación del contrato: En el caso de que noventa (90) días antes de la terminación del contrato, cualquiera de las partes, si lo deseare, notifique a la otra su deseo de renovar el contrato, por un periodo igual, debiendo establecer un nuevo canon de arrendamiento.
3.- Terminación del contrato: En el caso de que noventa (90) días antes del vencimiento del contrato, ninguna de las partes notifique a la otra su deseo de renovar el contrato, y no llegasen a ningún acuerdo respecto a un nuevo canon de arrendamiento. (Resaltado del tribunal).
De lo anteriormente expuesto se deduce, que la parte que deseare la renovación del contrato, debía notificar a la otra su voluntad de renovarlo, y

llegando a un acuerdo respecto al nuevo canon de arrendamiento, el contrato se consideraría renovado.
En tal sentido, las partes contratantes estaban obligadas a notificar su deseo de renovar el contrato de arrendamiento, tal como lo alega la representación de la empresa demandada, en la contestación de la demanda al expresar: “… las partes están obligadas solo a notificar su deseo de renovar el contrato por un periodo igual, luego de establecer un nuevo canon de arrendamiento y eso fue precisamente lo que acordaron las partes y en ningún caso contractualmente las partes contratantes estaban obligadas a notificar su deseo de no renovar el mismo...” (Resaltado del tribunal)
Ahora bien, la mencionada cláusula CUARTA no establece en que forma debía la parte interesada, notificar a la otra su deseo de renovar el contrato.
Sin embargo, la empresa demandada alega, que la renovación del contrato se realizó mediante un acuerdo entre las partes, luego de establecer un nuevo canon de arrendamiento; tal circunstancia, cambia o varía la forma como habían pactado las partes otorgantes renovar el contrato de arrendamiento en cuestión, por lo cual, teniendo las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, la sociedad mercantil TIENDAS ROCKY, C.A., debe demostrar por cualquiera de los medios de prueba permitidos por nuestro ordenamiento jurídico, la existencia del acuerdo alegado.
Establecido lo anterior, y visto que en el presente caso, la parte demandada no desplegó actividad probatoria alguna, con el objeto de demostrar la existencia del acuerdo llegado por las partes, para renovar el contrato de arrendamiento, y visto igualmente, que la parte demandada tampoco probó haber notificado al ARRENDADOR su deseo de renovar el mismo, resulta forzoso para esta Juzgadora concluir, atendiendo al propósito y a la intención de las partes otorgantes, que el contrato de arrendamiento suscrito entre el Ciudadano ANTONIO DE MICHELLE GIAMBOI y la empresa TIENDAS ROCKY, C.A., finalizó el día 01 de mayo de 2.002. Así se decide.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, el contrato de arrendamiento suscrito entre el Ciudadano ANTONIO DE MICHELLE GIAMBOI y la sociedad mercantil TIENDAS ROCKY, C.A., terminó el día 01 de mayo de 2.002, prorrogándose obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de dos (02) años, finalizando la prórroga legal el día 01 de mayo de 2.004, todo de conformidad con lo establecido en el literal c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es de resaltar, que según lo preceptuado en el último aparte del artículo
citado, durante la prórroga legal, permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, pudiendo variar el canon de arrendamiento como consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes.
Por lo expuesto quien aquí decide considera, que deberá declararse con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por el abogado OSWALDO MORENO, en representación del Ciudadano ANTONIO DE MICHELLE GIAMBOI, en contra de la sociedad mercantil: TIENDAS ROCKY, C.A., tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el Abogado OSWALDO MORENO MENDEZ, en representación del Ciudadano: ANTONIO DE MICHELLE GIAMBOI, en contra de la sociedad mercantil: TIENDAS ROCKY, C.A., de conformidad con los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se condena a la sociedad mercantil: TIENDAS ROCKY, C.A., a cumplir con la obligación de entregar a la parte actora los inmuebles arrendados, ubicados: uno, en la avenida Colombia esquina calle Garcés y el otro, en la calle Garcés de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, completamente desocupados de personas y bienes.
Se suspende la medida preventiva de secuestro, decretada por éste Tribunal en fecha 22 de junio de 2.004, practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de éste Municipio, de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274., del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Notifíquese a las partes mediante boleta, la presente decisión.
Anéxese la presente decisión al expediente y déjese copia certificada en el Archivo del Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero del

Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a los siete días del mes de marzo del año dos mil cinco. Años 194º de la Independencia y 146º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO

Abg. OSIRIS BENITEZ PETIT LA SECRETARIA
Abg. ANA VARGAS HOYER
Nota: La anterior decisión se dictó, publicó y agregó al Expediente a la hora de las dos de la tarde (2:00 p.m ). Se dejó copia certificada en el archivo del Tribunal. Conste. Fecha ut supra.-
LA SECRETARIA,
Abg. ANA VARGAS HOYER