TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO CARIRUBANA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.
Punto Fijo, 12 de julio de 2.006
AÑOS: 196° Y 147°

EXPEDIENTE: 2006-1903
DEMANDANTE: MIGUELANGEL REVILLA SIERRALTA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 14.226.715, de éste domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: WLADIMIR NUÑEZ CASTRO y ANDRES NAVARRO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.703 y 105.142, respectivamente, de éste domicilio.
DEMANDADA: GLADYS JOSEFINA SARMIENTO DE ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 1.421.573, domiciliada en ésta Ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: HERNAN CARVAJAL MORALES y VLADIMIR HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 2.636.440 y 11.355.016, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.010 y 79.396, en el mismo orden, con domicilio el primero en la Ciudad de Caracas, Distrito Federal y el segundo, en el Municipio Valencia del Estado Carabobo.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento, mediante escrito libelar recibido en fecha 10 de marzo de 2006., presentado por el abogado en ejercicio ANDRES NAVARRO, procediendo con el carácter de apoderado judicial del Ciudadano MIGUELANGEL REVILLA SIERRALTA, contentivo de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, contra la Ciudadana GLADYS JOSEFINA SARMIENTO de ORTIZ.
Consta en autos, que admitida originalmente la demanda en fecha 13 de marzo del año que discurre, el abogado ANDRES NAVARRO procedió a reformar la misma, la cual fue admitida por auto de fecha 28 de marzo de 2006.

Por diligencia de fecha 03 de abril de 2006, el abogado ANDRES NAVARRO, consigna copia simple del libelo de demanda y del auto de admisión a los fines de la elaboración de la compulsa, para la citación de la parte demandada.
En fecha 23 de mayo de 2006, la Ciudadana GLADYS JOSEFINA SARMIENTO DE ORTIZ, asistida del abogado VLADIMIR HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 79.396, presenta escrito contentivo de oposición de cuestiones previas y contestación de la demanda, actuación procesal realizada, en virtud de encontrarse presente dicha parte, en la práctica de la medida cautelar decretada.
Por escrito de fecha 05 de junio de 2006, el abogado ANDRES NAVARRO, con el carácter de autos, presenta escrito de contestación de las cuestiones previas opuestas.
Dentro de la articulación probatoria, tanto la parte actora como la parte demandada promovieron pruebas, siendo admitidas por auto de fecha 07 de junio de junio de 2006.
En fecha 13 de junio de 2006, se recibió oficio N°. 883-538, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial.
Ríela al folio 78, oficio N°. 475-06, emanado del Juzgado Tercero del Municipio Carirubana del Estado Falcón, de fecha 16 de junio de 2006.
En fecha 16 de junio de 2006, se recibió oficio N°.0215-2006, proveniente del Banco Industrial de Venezuela.
Por auto de fecha 22 de junio del presente año, el tribunal difiere para el quinto día de despacho siguiente, el dictamen de la sentencia que ha de recaer en el presente proceso, al observar que no constan en autos, los resultados de la prueba de informes promovida por la parte demandada, a los fines de que la referidas probanzas consten en autos.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
La representación judicial de la parte actora, en el libelo expone:
a.- Que con la interposición de ésta acción, esta demandando por resolución de contrato de arrendamiento y la desocupación inmediata del inmueble, en base a lo estipulado en la CLAUSULA SEXTA del contrato de arrendamiento suscrito por el Ciudadano RODOLFO ZAMIR ANTON ALVAREZ y la Ciudadana GLADYS JOSEFINA SARMIENTO DE ORTIZ; b) Que en fecha 02 de febrero del año en curso, su representado compró al Ciudadano RODOLFO ZAMIR ANTON ALVAREZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.764.848, y de

éste domicilio, un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por una casa de habitación y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguida con el N°. 13, ubicada en la avenida Pomarrosa, esquina José Beaujon, de la Urbanización Santa Fe, de ésta Ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, tal como consta de documento debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Carirubana, Punta Cardón y Santa Ana del Estado Falcón, de fecha 02 de febrero de 2006, quedando registrado bajo el N°. 48, folios 388 al 394, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre del año en curso; c) Que el Ciudadano RODOLFO ZAMIR ANTON ALVAREZ, dio en arrendamiento a la Ciudadana GLADYS JOSEFINA SARMIENTO DE ORTIZ, el precitado inmueble en fecha 27 de agosto de 2003, es decir, antes de enajenarlo a su mandante, mediante documento de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, inserto bajo el N°. 04, Tomo 57 de los libros respectivos, pactando el canon de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) mensuales, que debía cancelar la arrendataria por mensualidad vencida y dentro de los primeros cinco días, después de vencido el mes de arrendamiento, pactando también en la cláusula tercera, que la duración del contrato sería de doce (12) meses contados a partir de su autenticación; d) Que en fecha 13 de mayo de 2005, la arrendataria fue debidamente notificada por éste tribunal, de la intención del Ciudadano RODOLFO ZAMIR ANTON ALVAREZ, de no prorrogar el contrato de arrendamiento y de que el día 28 de agosto de 2005, empezaría a transcurrir ipso iure la prórroga legal contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el día 27 de agosto de 2006, debía entregar el inmueble objeto del contrato; e) Que es el caso que la arrendataria desde el mes de noviembre de 2005, ha dejado de cancelar consecutivamente el canon de arrendamiento lo que excede a dos (2) mensualidades consecutivas, y que el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas establecidas en el contrato, daría derecho a el arrendador, a pedir la rescisión judicial del contrato; f) Que la arrendataria fue notificada verbalmente por el Ciudadano RODOLFO ZAMIR ANTON ALVAREZ, que el inmueble objeto del contrato, había sido enajenado a su poderdante, y por ende a partir del día 02 de febrero de 2006, sus obligaciones serían con él; g) Que su mandante aceptó todo eso al comprar el inmueble, obligándose a respetar dicho contrato de arrendamiento y garantizar el pleno uso, goce y disfrute por parte de la Ciudadana GLADYS SARMIENTO DE ORTIZ, siempre y cuando la mencionada Ciudadana cumpliera también con las obligaciones que le impone dicho contrato de arrendamiento para con su mandante; h) Que motivado a la insolvencia de la Ciudadana GLADYS

SARMIENTO DE ORTIZ, el Ciudadano RODOLFO ZAMIR ANTON ALVAREZ, obvió la preferencia ofertiva que tiene la arrendataria sobre el inmueble, ya que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el arrendatario debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, para gozar de ese derecho.
En la oportunidad para contestar la demanda, la Ciudadana GLADYS SARMIENTO de ORTIZ, opuso al accionante la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que prevé la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, al igual que la defensa de fondo, referida a la falta de cualidad de la parte actora para proponer la demanda; consecuencialmente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Juzgadora pasa a decidir como punto previo a la sentencia: 1) la cuestión previa opuesta, y 2) la falta de cualidad de la parte actora para proponer la demanda.
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Expone la demandada para fundamentar la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que en el escrito libelar la parte actora señala que demanda la resolución de contrato de arrendamiento, y aduce que dicha acción sólo es procedente cuando existe un contrato de arrendamiento, y que en el caso de autos, el contrato expiró, no existe, ya que el mismo era por doce (12) meses contados a partir del 27 de agosto de 2003, finalizando el 27 de agosto de 2004, para luego comenzar la prórroga legal con una duración máxima de seis (6) meses; y que dado el hecho de que vencida la prórroga legal, la arrendataria siguió ocupando el inmueble y el arrendador recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento siguientes, se está en presencia de una relación arrendaticia sin determinación de tiempo, la cual sólo pueden demandarse mediante el desalojo, siempre y cuando dicha acción se fundamente en cualquiera de las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que concluye que, la demanda no debió admitirse.
Vista la fundamentación anterior, esta Juzgadora no puede pasar por alto lo expresado por la parte demandada al señalar que, el contrato de arrendamiento una vez expirado el tiempo de su duración y de la prórroga legal, “no tiene eficacia jurídica y que sencillamente no existe”; al respecto, nuestro Código Civil es claro al señalar (artículos 1600 y 1614), que el efecto que se produce cuando el arrendatario se queda y se deja en posesión de la cosa arrendada a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, es el de presumirse renovado el contrato (tácita reconducción), y por tal razón, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas

condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin determinación de tiempo.
Ahora bien, planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente), como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
Al respecto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N°. 2597, de fecha 13 de noviembre de 2001, reinterpretó el enunciado contenido en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, indicando que cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda. Así señaló:
“Resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional”. “... no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas”.... “Por ello resulta indispensable diferenciar las causales de inadmisibilidad de una demanda de las de una acción. En el primer caso, la demanda podrá ser intentada en cualquier momento, siempre que se cumplan los requisitos previstos por la Ley, mientras que en el segundo tipo la acción jamás podrá ser intentada...”

En el caso que nos ocupa, la parte actora interpuso la acción de resolución de contrato, acción que se encuentra prevista en el artículo 1.167 de nuestro Código Civil; de tal forma que, resulta claro, que la pretensión procesal si tiene la correspondiente protección jurídica y por tanto ahí no existe ni ausencia de acción ni prohibición de su ejercicio, por lo que resulta fácil colegir que la cuestión previa

contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es improcedente. Así se decide.
DE LA FALTA DE CUALIDAD LA PARTE ACTORA
Opone la Ciudadana GLADYS SARMIENTO de ORTIZ, como excepción perentoria en el escrito de contestación de demanda, la falta de cualidad de la parte actora para incoar la demanda, “… debido a que conforme al contrato de arrendamiento, el arrendador lo es el ciudadano RODOLFO ZAMIR ANTON ALVAREZ,…omissis…es propicio observar que en la relación de los hechos que hace la parte actora en su libelo, allí se señala que el ahora demandante adquirió el inmueble objeto del Contrato el 02 de Febrero del año 2006, pero no manifiesta y menos aún trae a los autos prueba irrefutable de que la arrendataria tuviera conocimiento de que el inmueble pertenecía a otra persona distinta a la que aparece como arrendador en el Contrato que expiró, tan es así, que el arrendador a los efectos también del demandante, lo es RODOLFO ZAMIR ANTON ALVAREZ, tal como expresamente lo reconoce en el Capítulo I subtitulado DE LA ACCIÓN de la demanda…”
La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo al Maestro Luis Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera ...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).
La doctrina procesalista patria, entiende por legitimación add causam activa, como la correspondencia total y absoluta, que debe existir, entre la persona a quien la Ley le asigna un derecho subjetivo y aquella que comparece por ante el órgano jurisdiccional, a solicitar judicialmente su tutela; en ese sentido, si la parte demandante, no se corresponde dentro de una determinada causa judicial, de manera absoluta, con la persona a quien la Ley legitima para obrar en defensa de sus derechos e intereses, aquella carecerá de manera evidente de cualidad activa o legitimación add causam.
Ciertamente, la cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar validamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra.

De la lectura y análisis del libelo de demanda y de los documentos anexos al mismo, se desprende que el contrato de arrendamiento que dio lugar a la acción de resolución de contrato, fue pactado entre el Ciudadano RODOLFO ZAMIR ANTON ALVAREZ y la Ciudadana GLADYS SARMIENTO DE ORTIZ, conforme a documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, de fecha 27 de agosto de 2003, inserto bajo el N°. 04, Tomo 57 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Por otra parte, del libelo de demanda y de la contestación a dicha demanda se evidencia que, el Ciudadano RODOLFO ZAMIR ANTON ALVAREZ, enajenó el inmueble objeto del contrato de arrendamiento al hoy accionante, Ciudadano MIGUELANGEL REVILLA SIERRALTA, tal como consta de documento de debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Carirubana, Punta Cardón y Santa Ana del Estado Falcón, de fecha 02 de febrero de 2006, quedando registrado bajo el N°. 48, folios 388 al 394, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre del año en curso. No obstante lo anterior, las partes en el contrato de arrendamiento siguieron siendo, el vendedor y quien con él pactó el arrendamiento.
En el subjudice, se aprecia de la pretensión del demandante, así como de los hechos establecidos conforme a los alegatos, afirmaciones y defensas de ambas partes, que no hay una relación de identidad entre la persona que funge como arrendador en el contrato de arrendamiento y la persona que interpuso la presente demanda, razón por la cual esta Juzgadora concluye que hay una falta de cualidad activa en el presente procedimiento. Así se declara.
No se trata aquí del hecho que por tratarse de una acción de resolución de contrato de arrendamiento, no se discuta la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento. Es precisamente por no discutirse en éstos juicios, las cuestiones relativas a la propiedad, que la titularidad de la acción le corresponde iure et de iure al arrendador o a aquél quien sus derechos represente válidamente, toda vez que la condición jurídica del arrendador con respecto a su legitimidad para arrendar y las razones de conveniencia y oportunidad relacionadas con el contrato de arrendamiento como instituto jurídico, son totalmente ajenas a la relación arrendaticia, hasta tanto no se produzca una perturbación de terceros en el uso goce y disfrute del bien arrendado, al que tiene derecho la arrendataria.
El hecho de que un tercero adquiera la propiedad de derechos sobre un inmueble arrendado, no le da por si la legitimidad para accionar contra la arrendataria, previamente debe sustituirse mediante un hecho jurídico válido en la persona del arrendador, o subrogarse en los derechos provenientes de la relación arrendaticia; y siendo que la relación arrendaticia es muy anterior a la cesión de los

derechos de propiedad alegada por el demandante para arrogarse la acción de resolución de contrato de arrendamiento, es razón suficiente para que la parte actora en éste juicio carezca de la legitimidad para intentar la acción, por lo que la defensa esgrimida por la parte demandada debe ser declarada con lugar. Así se decide.
En consecuencia, al haber prosperado la defensa previa relativa al a falta de cualidad activa, este tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la causa.
DECISIÓN
En vista de los razonamientos antes expuestos, éste Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento interpuso el Ciudadano MIGUELANGEL REVILLA SIERRALTA, antes identificado, en contra de la Ciudadana GLADYS SARMIENTO DE ORTIZ, antes identificada.
Se suspende la medida preventiva de secuestro decretada en fecha 07 de abril de 2006.
Se condena al pago de las costas del presente juicio a la parte actora.
Se acuerda notificar a las partes de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, a los doce días del mes de julio del año dos mil seis. AÑOS: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO

Abg. OSIRIS BENITEZ PETIT LA SECRETARIA

Abg. ANA VARGAS HOYER

Nota: La anterior decisión se dictó, publicó y agregó al Expediente a la hora de las once de la mañana (11:00 a.m). Se dejó copia certificada en el archivo del Tribunal. Conste. Fecha ut- supra.
LA SECRETARIA
Abg. ANA VARGAS HOYER