TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil CORPORACIÓN GARVEN 80, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y Estado Miranda, en fecha 27 de enero de 1.986, bajo el Nº 3, Tomo 18-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RUDYS CELESTINO PIÑANGO y JOSÉ VICENTE CASTELLANOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros: 33.869 y 3.427, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RIGOBERTO EUSEBIO ASTUPUMA ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-81.648.572.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: AGUSTÍN ALFONZO ALBORNOZ, BIAGIO CARINELLI VAGNONI y JULLY KARINA RODRÍGUEZ MONTES, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros: 1.574, 71.818 y 96.001, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO-APELACIÓN
EXPEDIENTE: Nº 12.652

Corresponde a este tribunal conocer el recurso ordinario de apelación, formulado por el abogado Agustín Alfonzo Albornoz inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 1.574, en su carácter de representante judicial de RIGOBERTO EUSEBIO ASTUPUMA ÁLVAREZ, y por la abogada Rudys Celestino Piñango, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 33.869, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil CORPORACIÓN GARVEN 80, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de abril de 2006, la cual fue oída en ambos efectos por auto publicado el 4 de mayo de 2006.
El presente expediente fue recibido por este tribunal el 12 de mayo de 2006, mediante sistema de distribución, correspondiéndole su conocimiento, y en esa misma fecha se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la respectiva sentencia.

ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por ante el Juzgado distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de julio de 2005, por la abogada Rudys Celestino Piñango en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil CORPORACIÓN GARVEN 80, C.A. contra el ciudadano RIGOBERTO EUSEBIO ASTUPUMA ÁLVAREZ. Una vez efectuado el sorteo correspondiente, le tocó conocer al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual por medio de auto de fecha 10 de agosto de 2005 la admitió.
Adujo la parte actora que celebró con el demandado un contrato de arrendamiento sobre: “…el inmueble constituido por el Apartamento distinguido con el Nº 4, ubicado en el Edificio 51, Esquina Teñidero a Chimborazo, Parroquia La Candelaria, de esta ciudad de Caracas…”. En dicho contrato se estipuló el canon de arrendamiento en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,ºº), pagadero el último día de cada mes. No obstante adujo que el arrendatario incumplió con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre diciembre de 2003 y abril de 2005, ambos inclusive. Asimismo, que el arrendatario se encontraba obligado a pagar el servicio de agua, respecto del cual se encuentra en estado de mora desde el mes de diciembre de 2003 hasta el mes de abril de 2005, ambos inclusive. Que el arrendatario incumplió la obligación relativa a mantener el inmueble arrendado, en el mismo estado de conservación en que le fue entregado. La parte actora señaló que en fecha 4 de mayo de 2005, junto con el Tribunal Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se trasladó al inmueble arrendado, donde pudo constatar que un tercero se encontraba habitándolo y que el arrendatario no se encontraba, sin que el tercero hubiera permitido la inspección del inmueble. Alegó que constituye una violación a la prohibición estipulada en el contrato de subarrendar el inmueble. En consecuencia, interpone la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento y se ordene al demandado a entregar el inmueble totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió, para lo cual dado el estado en que alegó encontrarse el inmueble, solicitó la indemnización por concepto de daños y perjuicios ocasionados por los deterioros del bien, determinados a través de experticia complementaria al fallo. Asimismo, demanda al arrendatario para que pague o a ello sea condenado, la cantidad de dos millones doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 2.280.000,ºº) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses comprendidos entre diciembre de 2003 y abril de 2005, ambos inclusive, así como la indemnización por daños y perjuicios derivados de todo el tiempo que continúe el arrendatario ocupando el inmueble, a razón de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,ºº), por cada mes a partir de julio de 2005, o la prorrata por fracción inferior al mes. Demanda al inquilino para que pague o a ello sea condenado, por la deuda derivada del consumo de agua del inmueble arrendado, que asciende a la cantidad de trescientos cincuenta y cuatro mil seiscientos cuarenta y siete bolívares (Bs. 354.647,ºº), así como las cantidades que se sigan causando por tal concepto, hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado. Finalmente, demandó la aplicación de la corrección monetaria a las cantidades adeudadas por el demandado, desde la fecha de su incumplimiento hasta su definitivo pago.
Siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, como punto previo, el apoderado judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con base a que en libelo no están llenos los extremos a que hace referencia el artículo 340 eiusdem, al no expresar el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene. Seguidamente, contestó al fondo negando y contradiciendo la demanda de la actora. Que los cánones señalados como insolutos por aquella, fueron consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, debido a la negativa por parte de la arrendadora en recibirlos. Que no es cierto que el inmueble se encuentre en estado de deterioro. Que no es cierto que hubiere subarrendado el inmueble, ya que la persona a quien hace referencia la actora se trata de la cónyuge del inquilino. Con relación a la obligación de pagar el servicio de agua, señaló que no se determina en ninguna de las cláusulas del contrato, en qué momento el arrendatario estaba obligado a pagar, además, adujo que las cuotas deben ser prorrateadas entre los ocupantes del inmueble, y al no habérsele hecho entrega de los recibos correspondientes al servicio de agua, el inquilino se encontraba en desconocimiento del monto que le correspondía pagar.
La parte demandada interpuso reconvención por REINTEGRO POR SOBREALQUILERES de las cantidades pagadas en exceso por concepto de cánones de arrendamiento. Argumentó que en el contrato se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,ºº), no obstante encontrarse regulado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en la cantidad de un mil setecientos ocho mil bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.708,50), según Resolución emanada del referido organismo en fecha 13 de julio de 1987, que cursa por ante el expediente Nº 19323. Adujo que el representante legal de la arrendadora obligó al demandado a aceptar veinticuatro (24) letras de cambio, las primeras doce (12) por la cantidad de ciento treinta y cinco mil bolívares (Bs. 135.000,ºº), cada una y las restantes por la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,ºº), cada una, las cuales ascienden a la cantidad de tres millones seiscientos sesenta mil (Bs. 3.660.000,ºº). La actora cobraba mensualmente al inquilino cantidades por concepto de: “luz, áreas verdes, hidrocapital, insumos artículos de limpieza, mantenimiento de ascensor, sueldos de conserje, reserva, prestaciones sociales del conserje, seguro social y paro forzoso, fondo de reserva” como si el inquilino fuera propietario del inmueble.” En virtud de lo anterior, adujo que la arrendadora cobró desde el mes de agosto de 2002, hasta el mes de noviembre de 2003, por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,ºº), siendo lo correcto que cobrara la cantidad de mil setecientos ocho bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.708,50). En consecuencia, demanda el reintegro de la cantidad de un millón ochocientos noventa y dos mil seiscientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 1.892.664,ºº), por concepto de sobrealquileres pagados desde el mes de agosto de 2002 hasta el mes de noviembre de 2003, a razón de ciento dieciocho mil doscientos noventa y un bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 118.291,50). La parte actora, en su contestación a la reconvención interpuesta, contradijo como punto previo la cuestión relativa al defecto de forma del libelo, alegando que sí fue cumplido el requisito de identificación de las partes. Seguidamente, negó, rechazó y contradijo la reconvención por reintegro de sobrealquileres. Asimismo, opuso la excepción de fondo relativa a la prescripción de la acción por reintegro, por cuanto han transcurrido más de dos años de la fecha en que se generaron.
Ambas partes ejercieron su derecho a promover pruebas en el juicio.
El 27 de abril de 2006 el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva en la presente causa declarando parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato y sin lugar la reconvención por reintegro de sobrealquileres. En consecuencia, declaró: Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por las partes el 9 de julio de 2002, ordenó al demandado a entregar el inmueble libre de bienes y personas, en el mismo estado en que lo recibió, a pagar a la arrendadora la cantidad de Bs. 354.647,ºº por concepto de servicio de agua, más las cantidades que se sigan causando hasta que quede definitivamente firme la sentencia.
Contra dicho fallo, los apoderados judiciales de ambas partes ejercieron recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos por auto de fecha 4 de marzo de 2006.
El presente expediente fue recibido por este tribunal el 12 de mayo de 2006, mediante sistema de distribución, correspondiéndole su conocimiento, y en esa misma fecha se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la respectiva sentencia.

PUNTO PREVIO
CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORD. 6º DEL ARTÍCULO 346 C.P.C.

La parte demandada adujo que el libelo de demanda y su reforma presentada, que la arrendadora no cumplía con el requisito establecido en el ordinal 2º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil que prevé: “El libelo de demanda deberá expresar: El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen.” De una revisión efectuada al libelo y su reforma, se evidencia que en el folio 1 se identificó a la arrendadora como la sociedad mercantil CORPORACIÓN GARVEN 80, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y Estado Miranda, en fecha 27 de enero de 1986, bajo el Nº 3, Tomo 18-A-Sgdo; y se determinó que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano RIGOBERTO EUSEBIO ASTUPUMA ÁlVAREZ, titular de la cédula de identidad Nº E-81.648.572, quienes actúan en su carácter de arrendadora y arrendatario, respectivamente. De allí que se pudo constatar que la parte actora sí cumplió con el requisito a que hace referencia la norma citada, por lo que se desecha la cuestión previa promovida por el demandado, y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable.
Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada por ambas partes y en su totalidad, siendo así, este juzgador observa que la sentencia recurrida declara parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato intentada por la sociedad mercantil CORPORACIÓN GARVEN 80, C.A. en contra de RIGOBERTO EUSEBIO ASTUPUMA ÁLVAREZ y, sin lugar la reconvención por reintegro de sobrealquileres. En consecuencia, declaró: Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por las partes el 9 de julio de 2002, ordenó al demandado a entregar el inmueble libre de bienes y personas, en el mismo estado en que lo recibió, a pagar a la arrendadora la cantidad de Bs. 354.647,ºº por concepto de servicio de agua, más las cantidades que se sigan causando hasta que quede definitivamente firme la sentencia. Asimismo, en la parte motiva del fallo declaró que el demandado logró demostrar la solvencia de pago de los cánones de arrendamiento señalados por la actora como insolutos. Declarando la no condenatoria en costas en el juicio principal, y condenando en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la reconvención.

Se planteó la controversia bajo el supuesto de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes a partir del 1º de agosto de 2002, derivada del contrato de arrendamiento celebrado por las partes el cual riela a los folios 8 al 12 de la primera pieza, y de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido reconocido por el demandado, el mismo surte plenos efectos probatorios. Ahora bien, la pretensión ejercida por la parte actora es de resolución de contrato, sin embargo, observa este juzgador que de la cláusula Tercera del mismo se desprende lo siguiente: “El plazo de duración del presente contrato será de dos (2) años fijos, contado el plazo fijo a partir del 1º de agosto del año 2002. Al vencimiento del plazo indicado en esta misma cláusula EL ARRENDATARIO se obliga a entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, sin necesidad de notificación alguna o desahucio y renunciando a cualquier derecho de desocupación del inmueble.”
De conformidad con la cláusula en cuestión el contrato de arrendamiento fue estipulado por un término fijo de dos años. Es decir, que el contrato de marras venció el 1º de agosto de 2004. En este sentido, se observa que la pretensión ejercida por el demandante es de resolución de contrato, no obstante, de las afirmaciones sostenidas por el demandado, se evidencia que el motivo que dio lugar a efectuar el pago de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal de consignaciones, fue la negativa por parte de la arrendadora de recibir dichos pagos, de allí que este juzgador considere que en caso de efectuarse por ante el tribunal de consignaciones pagos por concepto de ocupación del inmueble, con posterioridad a la fecha de vencimiento del contrato, no constituyen en modo alguno la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, pues la negación por parte de la arrendadora en recibir pagos por concepto de canon de arrendamiento con posterioridad a la expiración del término fijado en el contrato, constituye una modalidad de oposición a su continuación.
Habida cuenta de las circunstancias de hecho antes mencionadas, es pertinente tomar en cuenta el contenido de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, los cuales prevén que sólo aquellos casos en que en los contratos de arrendamiento hechos a tiempo determinado, el inquilino continuare ocupando el bien arrendado después de vencido el término, sin oposición del propietario, el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones pero, se debe tener como indeterminado en cuanto al tiempo. Estima este juzgador que los efectos de dicha norma no son aplicables al caso de marras, en virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, toda vez que sí hubo oposición por parte de la arrendadora, al negarse a recibir los pagos efectuados por el arrendatario, y así se declara.
Verificado como fuere que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de dos años fijos, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal b), el arrendatario estaba facultado para ejercer el derecho a prórroga contemplado en la ley, es decir, un (1) año contado a partir del vencimiento del plazo establecido por las partes, entendiéndose que durante dicho lapso la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado. En consecuencia, tratándose de un contrato a tiempo determinado, el legislador prevé la posibilidad que tiene una parte de demandar, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, la resolución del contrato o su ejecución, así como la indemnización por los daños y perjuicios a que hubiere lugar, en caso de incumplimiento del otro contratante; y por cuanto la arrendadora demanda la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, el pago del servicio de agua y el mantenimiento y conservación del inmueble, este juzgador pasa a analizar las pruebas aportadas por el demandado, tendientes a contradecir las afirmaciones de la parte actora.
Del contrato se desprende que la parte demandada se encontraba obligada a pagar el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 120.000,ºº el último día de cada mes, alegando la parte actora que el inquilino se encontraba insolvente con los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2003 hasta abril de 2005, ambos inclusive.
Por su parte, el demandado contradijo tal afirmación y estando en la oportunidad procesal, consignó copias certificadas del expediente signado con el Nº 20046973, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, las cuales rielan a los folios 179 al 276, respectivamente, y de las cuales se observa que la parte demandada efectuó las consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses de diciembre de 2003 y de enero de 2004, en fecha 6 de febrero de 2004. El arrendatario cumplió con su obligación de aportar los datos necesarios para lograr la notificación del beneficiario de las consignaciones, notificación ésta que fue efectuada en fecha 11 de febrero de 2004, es decir, dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. De la revisión que hiciere este juzgador a las pruebas documentales aportadas por el demandado se constatan los siguientes pagos:

FECHA MONTO Nº DE DEPÓSITO Y FECHA CANON FECHA MONTO Nº DE DEPÓSITO Y FECHA CANON
6/2/4 Bs. 120.000 0740003/ 29-1-4 Dic-03 29/4/5 Bs. 120.000 0734510/ 29-4-5 Abril-05
6/2/4 Bs. 120.000 0740014/ 29-1-4 Ene-04 31/5/5 Bs. 120.000 0632171/ 31-5-5 May-05
27/2/4 Bs. 120.000 0685121/ 27-2-4 Feb-04 30/6/5 Bs. 120.000 0705073/ 30-6-5 Jun-05
29/3/4 Bs. 120.000 0685087/ 29-3-4 Mar-04 2/8/5 Bs. 120.000 0552173/ 2-8-5 Jul-05
6/5/4 Bs. 120.000 0694168/ 29-4-4 Abr-04 22/9/5 Bs. 120.000 0552172/ 28-8-5 Ago-05
28/5/4 Bs. 120.000 0685131/ 28-5-4 May-04 3/10/5 Bs. 120.000 7352669/ 30-9-5 Sep-05
30/6/4 Bs. 120.000 0572876/ 30-6-4 Jun-04 28/10/5 Bs. 120.000 817989/ 28-10-5 Oct-05
5/8/4 Bs. 120.000 0658004/ 30-7-4 Jul-04 5/12/5 Bs. 120.000 760357/ 30-11-5 Nov-05
6/9/4 Bs. 120.000 0572610/ 31-8-4 Ago-04 9/1/6 Bs. 120.000 817988/ 30-12-5 Dic-05
5/10/4 Bs. 120.000 0572613/ 30-9-4 Sep-04 6/2/6 Bs. 120.000 0717086/ 2-2-6 Ene-06
2/11/4 Bs. 120.000 0632688/ 2-11-4 Oct-04
1/12/4 Bs. 120.000 0738843/ 1-12-4 Nov-04
11/1/5 Bs. 120.000 0632990/ 5-1-5 Dic-04
4/2/5 Bs. 120.000 0632992/ 28-1-5 Ene-05
1/3/5 Bs. 120.000 0632991/ 1-3-5 Feb-05
5/4/5 Bs. 120.000 0734508/ 4-4-5 Mar-05

En este sentido, se observa que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que la oportunidad para consignar los cánones de arrendamientos no recibidos por el arrendador, será dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, por lo que en el contrato bajo análisis, el arrendatario debió efectuar sus consignaciones arrendaticias dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de cada mes, a los fines de que dichas consignaciones se pudieran tener como válidas y liberadoras de su obligación frente a la arrendadora. Del cuadro sinóptico contentivo de las fechas de consignación y de las fechas de los recibos de depósitos, así como los meses a los cuales fueron imputadas, se observa que los depósitos realizados en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto del Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, se efectuaron dentro de los quince días siguientes a la fecha de vencimiento de cada mensualidad. Sólo en el caso del canon de arrendamiento, correspondiente al mes de diciembre de 2003, el cual fue consignado el 6 de febrero de 2004, y no obstante que la consignación del mes de agosto de 2005 fue efectuada el 22 de septiembre de 2005, se evidencia del recibo que la cantidad adeudada fue depositada el 28 de agosto de 2005. Al respecto, estima este juzgador que aún cuando la consignación referida no se efectuó dentro de los quince primeros días del mes de septiembre, el depósito sí se efectuó dentro de dicho lapso, por lo que este se tiene como tempestivo, y así se declara. Habida cuenta del resultado del análisis del material probatorio consignado por el arrendatario, se declara improcedente la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en la falta de pago del demandado de los cánones de arrendamiento, y en consecuencia, se desestima la condenatoria del demandado al pago de la cantidad de dos millones doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 2.280.000,ºº), demandados por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, y así se decide.
Asimismo, la parte actora adujo que el arrendatario incurrió en el incumplimiento de las obligaciones a que hace referencia la cláusula sexta del contrato que prohíbe subarrendar el inmueble, total o parcialmente, sin el consentimiento de la arrendadora. En este sentido, consignó resultas de inspección extrajudicial que riela a los folios 13 al 25 de este expediente, por medio de la cual se dejó constancia que al trasladarse al inmueble, en él se encontraba una señora que dijo llamarse Susana Obeso, quien manifestó ser inquilina del inmueble. Ahora bien, el demandado consignó copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de Familia y Menores de esta Circunscripción Judicial, de fecha 13 de diciembre de 1995, por medio de la cual se decreta la separación de cuerpos de los ciudadanos Susana Obeso y Rigoberto Astupuma. El demandado hizo valer del contenido de dicha sentencia, que el domicilio conyugal señalado es el mismo que el inmueble arrendado. Habida cuenta de lo anterior, este juzgador estima que la situación de hecho verificada por la arrendadora en la inspección extrajudicial, no se configura como un subarrendamiento, sino que se trata de la ex-cónyuge del demandado, por lo que debe desestimarse la defensa de la parte actora, y así se declara.
Con relación a la afirmación sostenida por la actora respecto al estado de deterioro en que el inquilino mantenía el inmueble arrendado, se observa que la parte actora promovió la prueba de inspección judicial, cuyas resultas rielan a los folios 325 y 326 del expediente. De la lectura efectuada al acta levantada por el tribunal a quo, se desprende que no pudo ingresar al inmueble por cuanto al hacer los toques, no atendió persona alguna a su llamado. Aunado a lo anterior, de autos no se desprende prueba alguna que evidencie las circunstancias señaladas por la actora, por lo que de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, donde se prevé que las partes tiene la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, y toda vez que no existe plena prueba del estado en que se encuentra el bien, debe desecharse el fundamento sostenido por la arrendadora para exigir la indemnización cuya determinación se demanda hacer mediante experticia complementaria al fallo, y así se declara. Este tribunal de alzada se aparta de la solución dada por el a quo, al declarar que habían quedado demostradas las afirmaciones en este sentido realizadas por la actora.
De seguidas pasa el tribunal a analizar la procedencia o no de la pretensión de pago de las cantidades adeudadas por concepto de servicio de agua, respecto de las cuales el demandado se excepcionó, señalando que no le habían sido entregados los recibos por lo que desconocía el monto al cual se encontraba obligado a pagar. Del contenido de la cláusula Décima Primera del Contrato se desprende: “En el presente contrato EL ARRENDATARIO se obliga a: 12) Pagar el servicio de aseo urbano domiciliario, luz eléctrica y de agua que se registren en el inmueble según lo dispuesto en los Reglamentos dictados por Organismos Competentes….” Del contenido de la cláusula citada se desprende la obligación del arrendatario de pagar el referido servicio de agua. En consecuencia, de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil, al encontrarse demostrada la obligación en cabeza de aquél, recae también la carga de demostrar el pago o el hecho que da lugar a la extinción de su obligación. De la revisión efectuada a las pruebas aportadas por el demandado, no se desprende que éste haya pagado las cantidades generadas por el consumo del servicio de agua. En su escrito de contestación, el arrendatario manifestó que la cláusula no hace referencia alguna al momento en que se debe entender obligado a pagar por dicho servicio. Sin embargo, este juzgador estima dicha excepción como vaga y somera, toda vez que es conocido que los pagos por concepto de servicios públicos se hacen de manera mensual. Asimismo, si el arrendatario hubiera actuado como un buen padre de familia, de manera diligente pudo dirigirse a la empresa prestadora de ese servicio a los fines de informarse respecto al monto debido por el servicio de agua, habiendo podido conocer las cantidades adeudadas cada mes. Con fundamento en las razones que anteceden y en la norma citada, este juzgador estima procedente la pretensión de resolución de contrato en vista del incumplimiento en el que incurrió el demandado, en consecuencia, se condena al arrendatario a pagar la cantidad de trescientos cincuenta y cuatro mil seiscientos cuarenta y siete bolívares (Bs. 354.647,ºº), por concepto de consumo de agua, y así se declara.
Habida cuenta que se pudo constatar que el demandado incurrió en el incumplimiento de la obligación contenida en la cláusula décima primera, numeral 12 del contrato de arrendamiento, pasa este juzgador analizar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil que prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral y; 2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. En el caso de marras, ha quedado demostrada la existencia del contrato de arrendamiento en virtud del cual recae en el demandado la obligación de pagar el servicio de agua, sin que el demandado hubiere demostrado que pagó las cantidades adeudadas por tales conceptos. Sin embargo, el arrendatario demostró a través de las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias, haber cumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento señalados por la actora como insolutos. En consecuencia, cumplido como ha sido el presupuesto contenido en el artículo 1.354 del Código Civil, conforme al cual la parte que se pretenda liberado de la obligación debe probar el pago o el hecho que ha producido su extinción, este juzgador debe forzosamente declarar parcialmente con lugar la pretensión de resolución de contrato, declarando la resolución del contrato y condenando al demandado a entregar el inmueble arrendado. Asimismo, condena al demandado a pagar por indemnización de daños y perjuicios derivados de su incumplimiento la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,ºº) por cada mes en que el arrendatario continúe ocupando el inmueble a partir de julio de 2005, fecha en la cual fue interpuesta la presente demanda. En consecuencia, se confirma el dispositivo del fallo apelado, sin embargo, el contenido del fallo queda modificado en los términos antes expuestos. Habida cuenta de la anterior decisión, y de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se declara expresamente que el arrendatario no tendrá derecho a gozar de la prórroga legal prevista en el artículo 38 eiusdem, por encontrarse incurso en el incumplimiento de sus obligaciones. Por consiguiente, se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto por los apoderados judiciales tanto del actor como del demandado, y así se decide.

Con relación a la reconvención por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES interpuesta por el demandado, se evidencia de autos que el demandado consignó copias certificadas del expediente Nº 19323 que cursa por ante el Ministerio de Infraestructura de la Dirección General de Inquilinato, a los fines de hacer valer que el canon de arrendamiento se encuentra fijado en la cantidad de mil setecientos ocho bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.708,50), tal como se desprende de la resolución de fecha 13 de julio de 1987 emanada del referido organismo. Mientras que la arrendadora, contradijo tal afirmación, alegando la prescripción de la acción de reintegro, así como haciendo valer las copias simples de la resolución de fecha 4 de agosto de 2004, emanada del referido órgano administrativo, identificada con el Nº 008193, por medio de la cual se determinó que el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y vivienda, al inmueble identificado como Edificio 51, apartamento 4, es la cantidad de doscientos veinticuatro mil seiscientos cuarenta bolívares (Bs. 224.640,ºº). Ahora, dada la naturaleza de documentos administrativos que tiene las pruebas aportadas por ambas partes, este juzgador de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, los mismos se presumen ciertos y son oponibles erga omnes, salvo prueba en contrario, y así se declara.
Vista la defensa de fondo opuesta por la actora reconvenida, se observa que el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra: “La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años.” La norma antes citada tiene un carácter de especialidad de la cual carece el artículo 1.977 del Código Civil, señalado por el reconviniente como la norma aplicable para determinar la prescripción de la acción. En la aplicación de las normas que conforman nuestro ordenamiento jurídico, debe aplicarse el principio de especialidad que priva frente a la ley general. En materias que se refieran al derecho civil o derecho común, se aplicará de manera general las normas sobre prescripción contenidas en nuestro Código Civil. Sin embargo, al promulgarse la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ésta priva –en lo que a la materia de arrendamientos se refiere- frente a las normas de carácter general.
En su reconvención, el arrendatario pretende le sean reintegradas las cantidades que en exceso cobró la arrendadora desde el mes de agosto de 2002 hasta el mes de noviembre de 2003. Sin embargo, al haberse admitido la reconvención el 28 de marzo de 2006, es decir, pasados como fueren dos (2) años de la fecha en que se hizo exigible el reintegro del último de los cánones de arrendamiento señalados por el reconviniente, este juzgador debe forzosamente desechar la pretensión ejercida por el arrendatario, en virtud de haber prescrito la acción, y así se decide. En consecuencia, se confirma el fallo apelado.
Con relación a las pruebas aportadas por el demandado, contentivas de veinticuatro (24) letras de cambio y documento contentivo de reconocimiento de deuda a favor de la sociedad mercantil Inversiones El Parador del Metro, C.A., las mismas al ser manifiestamente impertinentes y no guardar relación alguna con la controversia planteada, se desechan, y así se declara. Asimismo, con relación a los recibos consignados por el demandado, emanados de la Corporación Garven 80, C.A., se observa que los mismos no guardan relación con el thema decidendum, por cuanto se evidencia de su contenido que reflejan los pagos efectuados por el arrendatario por concepto de gastos de condominio y cánones de arrendamiento, que no son los demandados por la arrendador. En consecuencia, este juzgador los desecha por ser impertinentes, y así se declara.

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado Agustín Alfonzo Albornoz inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 1.574, en su carácter de representante judicial de RIGOBERTO EUSEBIO ASTUPUMA ÁLVAREZ, y por la abogada Rudys Celestino Piñango, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 33.869, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil CORPORACIÓN GARVEN 80, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de abril de 2006, en virtud de lo cual se confirma el dispositivo del fallo apelado.
En consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ejercida por la sociedad mercantil CORPORACIÓN GARVEN 80, C.A. contra el ciudadano RIGOBERTO EUSEBIO ASTUPUMA ÁLVAREZ; y SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES.
No hay condenatoria en costas en la demanda principal.
De conformidad con el artículo 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la reconvención.
Regístrese, publíquese, déjese copia y notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinticinco (25) días del mes de julio de dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA LA SECRETARIA,

LISETTE GARCÍA GANDICA

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las 3:30 p.m.

LA SECRETARIA,

LISETTE GARCÍA GANDICA

HJAS/LGG/mapj