TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y TRABAJO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

PARTE ACTORA: CONJUNTO RESIDENCIAL BRISMAR SUITES, ubicado en la Calle Silva del Municipio Silva del Estrado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARIBEL RACIMO GAUTIER y ANDRÉS A. GUÍA HERNÁNDEZ, abogados en ejercicio, inscritos 16.484 y 100.923, respectivamente, en el Inpreabogado
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL VENEZOLANA AÉREA DE FUMIGACIÓN PVA, C.A., inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, anotado bajo el N°. 9, folios 16 fte., al 20 vto., de fecha 7 de septiembre de 1987, posteriormente reformada quedando inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el N° 3, Tomo 34-A, segundo, de fecha 22 de octubre de 1992, representada por el abogado PAÚL VALERI ALBORNOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 1.909.910, en su carácter de Administrador.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL ALVARO RAMÍREZ PULIDO y MARIANA VALERI SÁNCHEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado con los números 38.267 y 63.202 respectivamente.
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES (Vía Ejecutiva - Sentencia definitiva)
EXPEDIENTE: 2.384
“VISTOS, sin Informes de las partes”

I
Se inicia la presente causa por demanda incoada por los apoderados judiciales del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISMAR SUITES, contra la SOCIEDAD MERCANTIL VENEZOLANA AÉREA DE FUMIGACIÓN P.V.A., C.A., en fecha 07 de marzo de 2005, para que ésta cancelara las cantidades demandadas, o a ello fuera condenada por el Tribunal.
Alegan los representantes judiciales de la parte actora que la Sociedad Mercantil VENEZOLANA AÉREA DE FUMIGACIÓN PVA C.A, es propietaria de dos apartamentos que forman parte del Conjunto Residencial Brismar Suites, ubicado en la Avenida Silva de la ciudad de Tucacas, Municipio Silva del Estado Falcón, dichos apartamentos están signados con los números 3-2 y 3-3, teniendo las siguientes medidas y linderos: Apartamento 3-2, tiene una superficie aproximada de ochenta y un metros con ochenta y nueve decímetros cuadrados (81,89) y cuyos linderos son: Norte: pasillo de circulación; Sur: fachada sur del edificio; Este: con el apartamento 3-1 y Oeste: con el apartamento 3-3; Apartamento 3-3, tiene una superficie aproximada de ochenta y un metros con veintiséis decímetros cuadrados (81,26), cuyos linderos son: Norte: con el pasillo de circulación, Sur: con la fachada sur del edificio; Este: con el apartamento 3-2 y Oeste: con el apartamento 3-4 y ascensor. Alegan igualmente que a dichos inmuebles le corresponden un porcentaje de Apartamento 3-2 = 5,52% y al apartamento 3-3 = 5,47%, respectivamente en los derechos y obligaciones de la comunidad, es decir, que los gastos comunes del Conjunto Residencial Brismar Suites a los citados inmuebles le corresponderán la alícuota antes señalada, de conformidad con el documento de condominio y los documentos de propiedad.
Alegan que la Sociedad Mercantil VENEZOLANA AÉREA DE FUMIGACIÓN PVA, C.A, ha dejado de cancelar continua e ininterrumpidamente las cuotas de condominio desde julio de 2003 hasta la fecha de la presentación de la demanda, adeudando diecinueve (19) cuotas de condominio por apartamento para un total de treinta y ocho (38) cuotas de condominio liquidas y de plazo cumplido correspondiente a los meses de: Apartamento 3-2 desde julio de 2003 hasta enero de 2005, la cual en bolívares representa la cantidad de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTISÉIS MIL QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 6.226.507,49), más la indexación monetaria e intereses legales..
Fundamentaron la presente acción en los 7,12,13,14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal y el capitulo VI del documento de condominio del Conjunto Residencial Brismar Suites, y en los artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el artículo 537, 340 y siguientes eiusdem, y en los artículos 1.746, 1867 y siguientes del Código Civil.
Admitida la demanda, cuanto ha lugar en derecho, en fecha 09 de marzo de 2005, se emplazó a la parte demandada para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, más dos (2) días que se le concedieron como término de distancia, en esa misma fecha de decretó Medida Ejecutiva de Embargo sobre los inmuebles mencionados.
En fecha 11 de mayo de 2005, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito contentivo de reforma de la demanda, la cual fue admitida por auto de fecha 25 de mayo de 2005.
El día 22 de junio de 2005, el abogado PAÚL VALERI ALBORNOZ, en representación de la parte demandada, se dio por citado, y confirió poder apud acta a los abogados RAFAEL ALVARADO RAMÍREZ PULIDO y MARIANA VALERI SÁNCHEZ, el 12 de julio de 2005.
En fecha 12 de julio de 2005, los apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito contentivo de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Impugnan los documentos producidos como fundamentos de la acción y títulos “ejecutivos” referidos a los recibos de cobro de las cuotas mensuales de condominio de los apartamentos, por cuanto los mismos no están firmados por nadie. No se sabe de donde emanan y qué persona los emitió a los efectos de responsabilidad personal y de los efectos jurídicos que tales documentos deben cumplir.
Alega la improcedencia de la vía ejecutiva por incluirse en la demanda las cuotas de condominio vencidas y por vencerse, siendo que la vía ejecutiva sólo permite el cobro de cantidades líquidas y con plazo cumplido.

Opone la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar el juicio y de la demandada para sostenerlo, al no ser EL CONDOMINIO una persona jurídica sino la denominación de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, siendo que la persona con cualidad e interés para actuar en juicio y reclamar los derechos como de los mismos es la comunidad de propietarios, la cual debe actuar por medio de la representación de la Junta de Condominio, cuando no ha designado Administrador, o por medio de éste. .
Opone igualmente la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando que la demanda no la plantea una persona jurídica..
Alega la Liberación de la obligación al haber sido privada (la demandada) de sus derechos de servirse de la electricidad y del agua, los cuales son servicios comunes en el Edificio Brismar Suites, porque no se instalaron medidores de electricidad ni de agua en cada apartamento, es decir, el servicio de agua y de luz se paga a través del condominio y a la demandada le fueron cortados dichos servicios, por lo que se vio impedida de disfrutar de su inmueble.
Sobre la indexación demandada por la parte actora señala que no se le puede imponer a la demandada la pérdida del valor adquisitivo de la moneda cuando la presunta mora del deudor es consecuencia del incumplimiento del acreedor.
Abierta la causa a pruebas, las partes promovieron pruebas, admitidas en fecha 03 de octubre de 2005, salvo su apreciación o no en la definitiva.
Las partes no presentaron informes en tiempo hábil en la presente causa.

II
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal la dicta previas las siguientes consideraciones:

Con respecto a la impugnación de las liquidaciones o planillas de cobro de condominios aportadas por la parte actora, a modo de instrumentos fundamentales del cual se deriva inmediatamente la pretensión deducida, este Tribunal observa que, según el articulo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva. “
De acuerdo a la norma señalada, no se exige firma alguna a las planillas de cobro de las cantidades correspondientes a las cuotas de condominio, cuya autenticidad se presume vinculada a la parte actora, cuya representación judicial se encuentra fijada en forma definitiva en este estado del proceso, por lo tanto, haciendo fe contra el propietario, quien en ningún caso impugnó su contenido, corresponde a este Tribunal desechar la defensa propuesta, de la cual se deriva a su vez, la procedencia de la vía ejecutiva, dada la fuerza ejecutiva otorgadas por la Ley de Propiedad Horizontal a las planillas de liquidación de las cuotas de condominio, todo ello apoyado en lo dispuesto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.
Analizado el valor probatorio de las pruebas aportadas por las partes, corresponde al Tribunal conocer de la excepción perentoria de falta de cualidad e interés de los demandados en sostener el presente procedimiento, para lo cual hace las siguientes observaciones:
Es bien sabido que, para intentar una demanda judicial se requiere independientemente de la capacidad del actor para estar en juicio, que exista la acción por él ejercida en la demanda, y que él tenga intereses, aunque sea eventual o futuro en ejercerla, a menos que la ley lo exija actual, lo cual es independiente, a la existencia o no del derecho reclamado.
En este orden de ideas, la cualidad consiste en la potestad o derecho para ejercitar determinada acción, mientras que, el interés consiste en la utilidad o el provecho que ésta pueda proporcionar a su titular, esto es, que la cualidad reside en el fundamento personal del derecho de pedir que es distinto al derecho mismo que se reclama (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de fecha Siete (7) de febrero de 1961, publicado en Gaceta Forense Número 31, Segunda Etapa, Pagina 19).
En el presente caso, la parte demandada fundamenta la falta de cualidad esgrimida en el hecho de que el Conjunto Residencial Brismar Suites, no es una persona jurídica sino una denominación de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, lo cual supone a criterio del demandado, que carezca de capacidad para contratar y, menos aun, cualidad e interés para intentar el juicio de cobro de cuotas de condominio, por lo que a criterio del Tribunal la defensa propuesta es improcedente, ya que la falta de personería del Conjunto Residencial Brismar Suites, entendido éste como la unión de todos los propietarios no es obstáculo para ser considerado titular de derecho y deberes, por cuanto se deben asimilar a las sociedades de hecho, con la particularidad de que la propia ley de Propiedad Horizontal, en sus artículos 18 al 22, establece los órganos por medio de los cuales puede actuar esta forma de sociedad de hecho. ASÍ SE DECLARA
En cuanto a la inadmisibilidad de admitir la acción propuesta establecida en el ley, invocado por el demandado, este Tribunal considera que la llamada carencia de acción, establecida en el articulo 346 ordinales 11 del Código de Procedimiento Civil, cuyo alegato puede ser invocado también en la contestación al fondo de la demanda, está entendida como la negativa expresa y objetiva a la tutela de la situación jurídica invocada, la cual posee carácter excepcional en virtud del principio general, que permite a todo ciudadano para acudir a los órganos jurisdiccionales competentes para la protección de sus derechos o intereses particulares, la cual en el caso de la prohibición de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas cuales que no sean las alegadas en la demanda, ha sido interpretada por la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil según sentencia publicada en la Gaceta Forense No. 17, Segunda Etapa, pagina 224, como la manifestación clara, objetiva y expresa de no permitir el ejercicio de la acción invocada.
Ahora bien, en el presente caso, resulta improcedente la defensa invocada, toda vez, que los argumentos expresados referidos a la falta de personería jurídica o defectos en la representación, constituyen alegatos extraños a la prohibición de admitir la acción propuesta, ya que no existe norma que prohiba el cobro de la cuotas de condominio, sino que por el contrario, el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece la obligación de los propietarios de apartamentos o locales de contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos.”, de la cual se infiere la existencia de la acción respectiva por parte del titular del derecho según los términos expresados. Y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a la prescripción de las cuotas de condominio demandadas, este Tribunal observa que la prescripción constituye un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el lapso de tiempo y bajo las condiciones determinadas por la ley (Código Civil articulo 1952), la cual, en el caso de la prescripción liberatoria se encuentra fundamentada en la presunción de que cuando el acreedor cesa de ejercer un derecho, durante un periodo de tiempo establecido en la ley, se considera que el acreedor lo ha perdido por una causa justa de extinción, motivada por la presunción de que al dejarse largo tiempo sin cobrar un crédito el deudor lo ha ya satisfecho o ha hecho remisión a su deudo, evitándose de esta forma litigios en cuya resolución regularmente habrá dudas e incertidumbres. (Luis SANOJO. Estudios sobre la Prescripción. Contenida en la obra editada por Ediciones Fabreton, titulada La Prescripción; Pagina 7 al 12).
En este orden de ideas, es requisito necesario para que opere la prescripción, que haya transcurrido el lapso de tiempo previsto en la ley, y que, no haya ninguna causa que impida o suspenda su consumación; así como que no haya operado ninguna causa de interrupción de la misma.
En cuanto a la causas de interrupción de la prescripción, el Código Civil en su artículo 1967, establece que "la prescripción se interrumpe natural o civilmente", habiendo interrupción natural, cuando por cualquiera causa deje de estar el poseedor en el goce de la cosa por más de un año (Código Civil articulo 1968). Quedando entendido que la interrupción civil, opera en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquier otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación, siendo el caso, que tratándose de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial; o, la protocolización ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, de la copia certificada del libelo de demanda con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el juez; o la citación del demandado, efectuada ambas con antelación a la expiración del lapso de prescripción.
Ahora bien, en materia de cuotas de condominio, por ser obligaciones de carácter procter rem, que se vinculan en forma indisoluble con la propiedad inmobiliaria sujeta al régimen de propiedad horizontal, se deben considerar como obligaciones reales que prescriben a los por veinte años, según lo dispone el artículo 1977 del Código Civil,
En este sentido, dispone el artículo “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.”, por lo tanto, siendo una obligación procter rem, vinculada a la propiedad inmobiliaria, no puede aplicarse en ningún caso el artículo 1980 del Código Civil, alegado por la parte demandada, por cuanto, se trata de obligaciones procter rem de carácter variable, que dependen de los gastos efectivamente causados dentro de la comunidad en un período de tiempo, que difieren del precio de los arrendamientos, u otras obligaciones similares de quantum determinado o determinable al inicio de la relación jurídica que lo vincula. Y ASI SE DECIDE.
Con respecto al condicionamiento del cumplimiento del pago de las cuotas del condominio al uso efectivo del inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, cuyo pago se pretende excepcionar por el corte de los servicios de agua y luz, como medida represiva para el cobro de la cuotas vencidas, este Tribunal observa que, tal como se afirmó la obligación de pagar las cuotas de condominio, constituye una obligación del propietario que se apoya en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual está vinculada a la propiedad inmobiliaria según las cuotas de participación establecidas en el Documento de Condominio, por lo tanto, a criterio de este Tribunal, el corte de los servicios de agua y luz, si bien constituye una actuación abusiva que causa un malestar indebido a los propietarios, tal circunstancia no es suficiente como para justificar la renuencia en el pago de las cuotas de condominio, por cuanto, en si misma consideradas no afecta el derecho a utilizar las áreas comunes, ni se probó que se le haya impedido entrar al inmueble en cuestión.
Si la parte demandada, se consideró afectada por el corte de los servicios en cuestión, existe reiterada jurisprudencia, incluyendo la doctrina vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que le permite el ejercicio de la acción de amparo constitucional para restituir la situación jurídica infringida, por lo que, la parte demandada no puede excepcionarse en el pago de las obligaciones demandada por tal circunstancia, ya que, las cuotas de condominio descansan en la idea de satisfacer las cargas derivadas por las cosas comunes, cuya utilización no se puede presumir violentada por la suspensión de los servicios a un inmueble en particular.
Con respecto a los alegatos efectuados por la demandada, referidos a la indexación y la necesidad de mora del deudor, este Tribunal observa:
El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva y hacen fe contra el propietario moroso, las cuales tienen como propósito restituir la cuota parte que le corresponde a cada propietario sobre los gastos comunes causados en cada período en cuestión, por lo tanto, dado el carácter restitutorio del valor del signo monetario implícito en el método indexatorio, la corrección monetaria resulta procedente, desde la fecha en que se propuso la demanda incoada hasta la fecha en que se practique la experticia complementaria al fallo que se ordenará en la presente sentencia, para lo cual se tendrá como puntos de referencias el Índice de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, emitidas por el Banco Central de Venezuela, practicada por un solo experto designado por este Tribunal; en cuya experticia también se incluirán los intereses legales del tres por ciento (3%) anual, desde la fecha de vencimiento de las respectivas cuotas de condominio hasta la fecha de la experticia. Y ASÍ SE DECIDE.

III
Por lo los razonamientos anteriormente expuesto este JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DEL TRABAJO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN CON SEDE EN TUCACAS, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por el Conjunto Residencial Brismar Suites contra la sociedad mercantil Venezolana Aérea de Fumigación PVA C.A., ambas partes identificadas en el texto del presente fallo y, en consecuencia, se condena a la demandada a pagarle a la parte actora las siguientes cantidades de dinero:
PRIMERO: La suma de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTISÉIS MIL QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 6.226.507,49), por concepto de cuotas de condominio vencidas al 30 de enero de 2005, cantidad que será debidamente indexada según lo acordado en la parte motiva del presente fallo.
SEGUNDO: La cantidad que, determinada por experticia complementaria del fallo, según lo acordado en la parte motiva del presente fallo, se corresponda con los intereses legales.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por resultar totalmente vencida en el presente juicio.
De conformidad con la norma del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, sin lo cual no comenzará a correr el lapso para interponer los recursos.
Déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias del Tribunal
Regístrese, Publíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en la ciudad de Tucacas. Tucacas, veinte (20) de marzo del año dos mil seis (2006).
Años 195 y 147.
EL JUEZ,

Dr. LUIS B. ZAMBRANO ROA.
LA…
SECRETARIA,

Abg. DÉLIDA YÉPEZ DE QUEVEDO.

En la misma fecha, 20-03-2006, siendo las dos y diez minutos de la tarde (2:10 P.M.), se registró y publico la presente sentencia.

Secretaría