REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA -EN SU NOMBRE: EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPICÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN. EXPEDIENTE No.: 7509. ACCIÓN: Resolución de Contrato. PARTE DEMANDANTE: Abogado JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.960.178 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 39.248, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Empresa SERVICIOS y MANTENIMIENTO SACARAGUA, C.A. PARTE DEMANDADA: Empresa CERVECERIA RECORDAR ES VIVIR, C.A. Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Falcón, en fecha 08 de marzo de 1.993, bajo el Nro. 245, Tomo 01, folios 215 al 219, con domicilio en el Municipio Autónomo Carirubana del Estado Falcón. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados AMADO ZAVALA ARCAYA, PEDRO LARA HURTADO y EDGAR JOSÉ LUGO MOLINA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.391.648, V-7.572.016 y V-15.981.618 respectivamente e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 9.292, 28.750 y 115.126 respectivamente. JURISDICCION: Civil. N A R R A T I V A Se inicia este juicio con demanda presentada por el Abogado JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Empresa SERVICIOS y MANTENIMIENTO SACARAGUA, C.A., en la cual expone: Que su representada es propietaria de un local comercial identificado con el Nro. 17-126, ubicado en la calle Zamora con Bolívar de esta ciudad de Punto Fijo. Que a partir del 01 de mayo del año 2.002, su representado suscribió contrato de arrendamiento por escrito con la Empresa “CERVECERIA RECORDAR ES VIVIR, C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, en fecha 08 de marzo de 1993, bajo el Nro. 245. tomo I, folios 215 al 219 y con domicilio en este Municipio Carirubana del Estado Falcón. Que en dicho contrato se establece en la cláusula QUINTA, que El Arrendatario se obliga a: No efectuar ninguna modificación a la estructura o disposición al inmueble arrendado, salvo sin haber sido previamente autorizado por escrito por La Arrendadora; y en la cláusula SEXTA, que El Arrendatario declara recibir el inmueble arrendado en perfectas condiciones de conservación y limpieza con todas las instalaciones eléctricas y sanitarias completas en buen funcionamiento. Que es el caso, que en varias oportunidades en visitas de inspección personal al mencionado inmueble realizadas por los representantes legales de su representada, se han constatado modificaciones no autorizadas, así como daños a la estructura física, e instalaciones y demás accesorios del mismo, por lo que de conformidad con el contenido de la cláusula octava del mencionado contrato de arrendamiento, fue solicitada una inspección judicial extrajudicial, evacuada en dicho inmueble por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana del Estado Falcón en fecha 31 de mayo de 2.006. Que en virtud a la inspección señalada, se evidencia que el inmueble propiedad de su representada se encuentra en un estado de deterioro absoluto, lo cual implica la pérdida total del inmueble, lo que conlleva la violación por parte de la arrendataria de su obligación de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, de conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, y por la otra contraviene las cláusulas quinta, sexta y novena del contrato al no participar oportunamente al arrendador de los referidos daños y deterioro del inmueble a los fines de su reparación si éstos fueren de su cuenta. Que en virtud de lo expuesto y de conformidad con los artículo 33 y 34 literal “e” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a la Empresa CEVECERIA “RECORDAR ES VIVIR” C.A., en la persona de su representante legal ciudadano SECUNDINO LÓPEZ GELVEZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO. Que así mismo producto del incumplimiento de las obligaciones del arrendatario demanda los daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,oo). En fecha 21 de Junio de 2.006 (folio 64), se admite la demanda, ordenándose la citación de la demandada Empresa CERVECERIA RECORDAR ES VIVIR, C.A, en la persona de su Representante legal ciudadano SECUNDINO LÓPEZ GELVEZ. Consta al folio 66, diligencia suscrita por el abogado AMADO ZAVALA ARCAYA, en el cual consigna documento poder que le fuera conferido por el ciudadano SECUNDINO LÓPEZ GELVEZ, representante legal de la demandada CEVECERIA “RECORDAR ES VIVIR” C.A. En fecha 27 de junio de 2.006 (folio 70), el abogado AMADO ZAVALA ARCAYA, en su carácter de apoderado judicial del demandado de autos, se da por citado en el presente juicio. En fecha 30 de junio de 2.006 (folio 71), los abogados AMADO ZAVALA ARCAYA y EDGAR LUGO MOLINA, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la demandada CEVECERIA “RECORDAR ES VIVIR” C.A., presentan escrito de contestación a la demanda en la que exponen: Que en nombre de su representada, rechazan, contradicen y niegan tanto en los hechos como el derecho los señalamientos esgrimidos por la demandante en el libelo de la demanda, por ser incierto que los representantes legales de la demandante hayan realizado inspecciones personales al local arrendado, y que se hayan constatado modificaciones no autorizadas, así como daños importantes en las estructuras físicas e instalaciones y demás accesorios del mismo. Que rechazan, contradicen y niegan todo lo dicho por el demandante de que según una inspección extraproceso del inmueble arrendado se dejara constancia de que éste se encuentra en un estado de deterioro absoluto, con riesgo de siniestro en cualquier momento, implicando la pérdida total del inmueble. Que rechazan y niegan que su representada haya violado lo establecido en las cláusulas quinta, sexta y novena del contrato en la cual fundamenta la demanda de resolución contractual. Que rechazan por exagerada la estimación de presuntos daños ocasionados en el inmueble arrendado en la cantidad de Cincuenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 55.000.000,oo). Que el inmueble arrendado, objeto de la presente demanda, lo tiene su representada en su condición de arrendatario desde el año de 1.994, tal como se evidencia del Registro de Licores emanado por la Dirección de Renta Interna del Ministerio de Hacienda Nro. C-089 de fecha 06 de enero de 1.994, y de una serie de contratos de arrendamientos en donde se demuestra la cantidad de años que su representada es arrendataria del local objeto de la presente demanda. Que durante la continuidad de años que su representada es arrendataria se han dado cumplimiento a todas las exigencias administrativas para que el local comercial cumpla con los requisitos exigidos para el debido funcionamiento, y que de tal forma el Ministerio de Salud, adscrito a la Gobernación del Estado Falcón, la Oficina de Planificación Urbano Rural de la Alcaldía del Municipio Carirubana, el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos de la mencionada Alcaldía Carirubanense y la Dirección de Administración de Rentas y Tributos Municipales así lo demuestran, con la debida licencia de funcionamiento Nro. 010-0013, emanada y firmada por el Alcalde del Municipio Carirubana el día 28 de febrero de 2.005, cuestiones estas que demuestran que de no estar en condiciones de habitabilidad, sanidad y ambiente estos permisos no hubiesen sido otorgados. Que en la correspondencia dirigida al ciudadano Director de Catastro de la Alcaldía del Municipio Carirubana, se evidencia que su representada le hace saber en fecha 13 de junio de 2.006, que el local arrendado amerita reparaciones para mantener su funcionamiento y conservación. Que tales reparaciones comenzaron a realizarse, siendo durante su ejecución que se presentó el abogado demandante a practicar la inspección judicial extraprocesal, que por cierto en la demanda explana todo lo contrario a lo constatado por el tribunal que la practicó. Que en virtud de los hechos procedieron a trasladar a un notario público de la localidad al local arrendado, y a solicitar al ciudadano Director de Catastro de la Alcaldía del Municipio Carirubana que por cuanto se realizaron mejoras y remodelaciones del local comercial arrendado, designara un perito o funcionario a los fines de que dejara constancia de las condiciones de funcionamiento y del estado físico del referido local. Que las condiciones reales del local en cuestión se evidencian de la inspección practicada el día 14 de junio de 2.006, por la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, donde se dejó constancia de: PRIMERO: Que fueron presentados los originales de la licencia de licores, la licencia de funcionamiento emanada de la Alcaldía de Carirubana, el Permiso de Sanidad emitido por el Ministerio de Salud, el uso conforme y el permiso del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía local. SEGUNDO: Que a los fines de corroborar el buen estado del local, se tomaron fotos del mismo donde el techo, piso, paredes, puertas de emergencia, puerta principal y aire acondicionado se encuentran en buen funcionamiento, el depósito en buen estado, así como las mesas, butacas, y que es innegable que aprovecharon la ocasión en que se le estaban realizando las mejoras al local, para así justificar la presente acción resolutoria la cual rechazan en todas sus partes. En fecha 06 de julio de 2.006 (folio 107), el abogado JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR con el carácter acreditado en autos presenta escrito mediante el cual impugna todos y cada uno de los documentos acompañados por la parte demandada al escrito de contestación, así como la actuación de la Notaría Pública de Punto Fijo. En fecha 07 de julio de 2.006 (folio 108), se agregan y se admiten los escritos de pruebas presentados por las partes, y en fecha 10 de julio de 2.006 (folio 113), el abogado JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR, apela del auto de admisión de dichas pruebas. En fecha 11 de julio de 2.006 (folio 114), se celebró acto de nombramiento de expertos en el cual por mutuo acuerdo de las partes se nombró un solo experto, designándose para tal cargo a la ciudadana YULEY OVIEDO, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. 3.680.415 e inscrita en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nro. 48.493. En fecha 11 de julio de 2.006 (folio 115), se llevó a cabo la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada en la presente causa, trasladándose éste Tribunal en el inmueble objeto de la misma. En fecha 17 de julio de 2.006 (folio 118), el Tribunal oye la apelación del auto de admisión de las pruebas en un solo efecto. En fecha 21 de septiembre de 2.006 (folio 120), el abogado JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR, mediante los argumentos que expone mediante la diligencia que presenta, renuncia al poder que le fuera conferido por la parte actora Empresa SERVICIOS y MANTENIMIENTOS SACARAGUA, C.A., y así mismo intima a la mencionada empresa para el pago de sus honorarios profesionales. En fecha 26 de septiembre de 2.006 (folio 122), el Tribunal ordena la notificación respectiva de conformidad con lo previsto en el artículo 165, ordinal segundo del Código de Procedimiento Civil y así mismo se abstiene de proveer lo relacionado con la intimación de honorarios profesionales, hasta tanto el intimante presente escrito separado a los fines de apertura del cuaderno respectivo. En fecha 14 de noviembre de 2.006 (folio 129), el alguacil titular de este despacho consigna boleta de notificación debidamente firmada por la experto designado en el presente juicio ciudadana YULEY OVIEDO. M O T I V A Llegada la oportunidad para decidir y limitándose la presente causa a la solicitud de resolución de contrato de arrendamiento de local comercial por haber realizado el arrendatario modificaciones no autorizadas y daños importantes a la estructura física del inmueble, hecho negado por la parte demandada, el Tribunal lo hace previa la valoración de las pruebas presentadas por las partes de la siguiente manera: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Presentadas con el libelo de la demanda: - Copia fotostática de contrato de arrendamiento, el cual al ser un documento privado no tiene ningún valor probatorio, y aun cuando fue presentado después de la admisión de la demanda en original, antes de la apertura del lapso probatorio, no se le otorga ningún valor por cuanto constituye el documento en el cual se fundamenta la demanda y no se indicó en el libelo la oficina o el lugar donde se encontraba dicho documento, a tenor del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos”. - Inspección practicada por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 31 de mayo de 2006, en la sede de la CERVECERÍA RECORDAR ES VIVIR C.A., donde se deja constancia de algunos daños al inmueble, observándose que esta prueba de la manera como lo ha sostenido la doctrina y la jurisprudencia al ser una prueba evacuada extra proceso sólo tiene valor de un simple indicio que debería acumularse a otras pruebas para poder considerarla valedera. De este tenor es la decisión de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 01 de junio de 2004, sentencia No. 00527, donde se deja sentado: “Adicionalmente a lo anterior, se ha venido sosteniendo igualmente que este tipo de inspección no tiene el mismo valor probatorio que la inspección judicial celebrada durante el proceso (artículo 473 y 476 del Código de Procedimiento Civil), toda vez que cuando la inspección es celebrada extra litem, la parte demandada no tiene el debido control sobre la prueba, con lo cual se vería cercenado su derecho a la defensa, de otorgársele el valor de plena prueba, como en el caso de la inspección judicial. En virtud de lo anterior, considera esta Sala, que al contrario de lo señalado por el fallo impugnado, el valor probatorio que arroja la citada inspección, es el de un simple indicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido”. En ese orden de ideas al no existir otra prueba del proceso con el cual pueda concatenarse el indicio contenido en esta prueba presentada por la parte demandante se le niega todo valor probatorio. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Presentadas con la contestación de la demanda: - Inspección practicada por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del Municipio Carirubana del Estado Falcón en fecha 15 de junio de 2006, en la cual se trata de probar las condiciones generales del inmueble, así como el cumplimiento de los trámites y permisos legales para el funcionamiento del negocio que funciona en el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda; la cual si bien, constituye un acto evacuado por un funcionario facultado para ello como lo es el Notario Público a tenor de lo dispuesto en el artículo 67 del Decreto con Fuerza de Ley de Registro y del Notariado, no se le otorga ningún valor probatorio por cuanto constituye una prueba extrajudicial en la cual la contraparte no tuvo la posibilidad de controlar la prueba. - Copia de documento público constitutivo de sentencia sobre cuestión previa dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón de fecha 06 de junio de 2006, mediante la cual la misma empresa demandante demanda a la demandada en este juicio, también por resolución del mismo contrato de arrendamiento, prueba esta que el Tribunal considera impertinente por cuanto en nada influye en la resolución de la presente controversia y por tanto no se le otorga ningún valor probatorio. - Comunicaciones del demandado ante al Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón a los folios 100 y 101, y respuesta del referido Departamento al demandado a los folios 102 y 103, donde se determina que el inmueble objeto del contrato cuya resolución se solicita se encuentra en buenas condiciones, pruebas estas, que habiendo sido impugnadas por la parte demandante, y no realizando ninguna actuación la parte demandada destinada a demostrar su autenticidad se le niega todo valor probatorio. Pruebas promovidas en el lapso probatorio: - Ratifica el valor probatorio de los instrumentos acompañados a la contestación de la demanda los cuales ya fueron valorados negativamente. - Prueba de informe al Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, del cual no consta respuesta en el expediente por lo que no se le otorga ningún valor probatorio. - Inspección judicial evacuada en fecha 11 de julio de 2006, en el inmueble objeto del contrato cuya resolución se solicita, donde se deja constancia del estado en que se encuentra el referido inmueble, observando el Tribunal que el mismo no se encuentra en el estado de deterioro que afirma el demandante, sino en regulares condiciones que permiten el funcionamiento de la firma mercantil que allí funciona, prueba que se valora como demostrativa de tal hecho a tenor de lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Analizadas como han sido las pruebas del proceso, encuentra el Tribunal, que dispone el artículo 605 del Código de Procedimiento Civil que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, y en el presente proceso la parte demandante no logró probar sus alegatos, como lo son modificaciones no autorizadas a la estructura del inmueble y daños importantes a la estructura física, instalaciones y demás accesorios del mismo; logrando la parte contraria (demandada) demostrar que el inmueble se encuentra en condiciones normales de conservación, por lo que se impone declarar sin lugar la demanda que por resolución de contrato incoara la firma mercantil SERVICIOS Y MANTENIMINETOS SACURAGUA C.A. en contra al CERVECERÍA RECORDAR ES VIVIR C.A. Así se decide. D I S P O S I T I V A En mérito de las situaciones de hecho y de derecho analizadas, este Tribunal, impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: Sin Lugar la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por el abogado JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la Empresa SERVICIOS y MANTENIMIENTO SACURAGUA C.A., en contra de la firma mercantil CERVECERÍA RECORDAR ES VIVIR C.A”. SEGUNDO: Por haber vencimiento total se condena en costas a la parte demandante a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Por dictarse la presente decisión fuera del lapso legal se acuerda notificar a las partes. Publíquese y Regístrese. Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los Diecisiete (17) días del mes de Noviembre de Dos Mil Seis (2.006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación. El Juez Titular, Abog. Camilo Hurtado Lores. La Secretaria Titular, Abog. Maraly Marín López. Nota: La anterior decisión fue publicada en la fecha indicada ut supra, siendo las 11:00 a.m. Conste. La Secretaria Titular, Abog. Maraly Marín López. CHL/hjt. Exp. 7509.