TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, NIÑOS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

Expediente Nº 4100

Vista la apelación interpuesta por los abogados Tomás Morillo y Juan Páez, en sus caracteres de apoderados del ciudadano HERMÁN HENRÍQUEZ, contra la sentencia de fecha 16 de marzo de 2007, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de convenimiento celebrado entre el apelante y el ciudadano RÓMULO SEGUNDO PINO, mediante el cual precavieron un litigio futuro sobre el contrato de arrendamiento celebrado entre ambos, quien suscribe para decidir observa:
El Tribunal de la causa declaró improcedente la demanda, bajo el argumento que existen dos maneras de solucionar todo conflicto o controversia, por resolución de un contrato o por ejecución de un contrato “y lo que se pretende el acto un cumplimiento de convenimiento” (sic).
Por su parte, cabe destacar que la pretensión deducida por HERMÁN HENRÍQUEZ, tiene por objeto que el mencionado ciudadano RÓMULO SEGUNDO PINO, sea condenado a entregarle: 1) las solvencias de los servicios públicos de luz eléctrica, agua potable y aseo urbano domiciliario; 2) en pagar la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,oo), a razón de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) diarios, por seguir ocupando el inmueble; más los días que se sigan causando hasta la entrega del mismo; y 3) a entregar el inmueble completamente desocupado; fundado en que: a) celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre una casa, situada en la calle Garcés Nº 112, entre calles Simón Bolívar y Comercio de Coro, municipio Miranda del estado Falcón, de una área de setecientos cuarenta y dos metros cuadrados (742 m2); b) con motivo del impago de doce (12) pensiones de alquiler, celebraron, lo que el abogado demandante califica de “convenimiento”, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública de Coro, el día 07 de junio de 2006, bajo el Nº 60, Tomo 69, mediante el cual el demandado se obligó a entregar la cosa arrendada, el día 15 de diciembre de 2006, así como a las obligaciones accesorias expresadas en la petición; y a su vez, el demandante, renunció a parte de la deuda por alquileres insolutos, reduciéndola a ciento cincuenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 157.000,oo).
A su vez, el demandado, promovió las cuestiones previas de defecto de la demanda y prohibición de la ley de admitirla; respecto a la primera, porque es incongruente, ya que se estimó la demanda en seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo), y luego se demandó el pago de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,oo), por cláusula penal, cuando debieron sumarse las diferentes partidas, acatando lo dispuesto en el artículo 33 del Código de Procedimiento Civil; y respecto a la segunda, indicó que si bien era cierto, que habían celebrado una transacción, conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que los derechos del inquilino son irrenunciables, todo acuerdo, convenio o transacción, sobre tales derechos es nulo y que había notificado al arrendador que ejercería el derecho de prórroga legal, por lo que no se podía demandar la entrega del inmueble, sino el desalojo.
Así las cosas, quien suscribe para resolver observa:
En el presente caso, no está en discusión la relación arrendaticia, que involucra a las partes contratantes y las pretensiones debidas, entendiéndose, la cosa arrendada y alquiler, porque ambos celebraron una transacción, donde reconocían las mismas y el demandado lo reiteró en el acto de contestación de la demanda, con lo cual, el documento autenticado quedó reconocido judicialmente; tal como lo prevé el artículo 444 del Código adjetivo civil, en concordancia con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil; y así se determina.
Sobre este acuerdo, que el demandante llama convenio y el demandado transacción, cabe destacar que, el artículo 1355 del citado Código Civil, dispone:
El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto.

Ello quiere decir, que el contrato que celebren las partes tendrá la naturaleza o contenido jurídico, que sus estipulaciones establezcan y no la denominación que éstos le den y que, el escrito, documento o instrumento donde conste el mismo, no es más que un simple medio probatorio, salvo que, la documentación del acto se requiera para su perfeccionamiento, como es el caso de la hipoteca. En el caso de autos, por ejemplo, el texto del acuerdo celebrado entre las partes, el día 07 de junio de 2006, dispone entre otras cosas, que el demandante percibirá el monto indicado por la deuda sobre los alquileres, reducida a la mitad y el demandado se obligaba a entregar el día 15 de diciembre de 2006, la cosa arrendada, desocupada de bienes, solvente en el pago de los servicios públicos y a pagar cincuenta mil bolívares diarios (Bs. 50.000,oo), por cada día de ocupación, si no entregaba en el plazo indicado, a modo de cláusula penal, todo con motivo de la insolvencia del inquilino en el pago de cánones de arrendamiento; de modo, que lo que se celebró, fue una transacción y no un convenimiento, contrato que se puede pactar extrajudicialmente, según lo prevé el artículo 1713 del Código Civil, el cual prevé:
La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.

El Contrato, mediante el cual, se previó un futuro litigio surgido del impago de los alquileres y se estableció ponerle fin a la relación arrendaticia el 15 de diciembre de 2006, es claro en este aspecto; lo que no impedía, ir a juicio, si se incumplía, pues, si no fuese así, no se hubiese estipulado la cláusula penal: y así se determina.
Sin embargo, quien suscribe debe pronunciarse sobre la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, que se fundamentó en la presunta incompatibilidad de pretensiones, porque se estimó la demanda en seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo) y se pide el pago de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000.oo), por cláusula penal, cuando se debería sumar todas las partidas.
Quien suscribe, para resolver observa:
En principio, esto es cierto, pero, el abogado representante del demandado olvida que la demanda contiene varias pretensiones a saber: a) la entrega de la cosa arrendada; b) la acreditación de las solvencias de los servicios públicos; c) el pago de los días causados del 16 de diciembre de 2006, hasta el 14 de enero de 2007, por cláusula penal; y c) las que se sigan causando por este concepto, hasta la entrega del inmueble. Como se verá, los petitorios establecidos en los literales a), b), c) y d), son apreciables en dinero, pero, no consta en sí mismos, por lo que conforme al artículo 39 eiusdem, el demandante debía estimarlas y este requisito se cumplió al fijar la demanda, en seis millones de bolívares (Bs. 6.000.0000,oo); de suerte que la cuestión previa alegada es improcedente; y así se declara.
Volviéndose al fondo de la controversia, si no se desconoció la relación arrendaticia y la celebración de la transacción, pretensiones que no están prohibidas expresamente por la ley, tal como lo exige el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil, reconoce ese derecho; de manera que la cuestión previa, igualmente es improcedente; y así se establece.
Del texto de la transacción celebrada, no se desprende que el demandado haya renunciado a derechos intangibles, de los previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los términos del artículo 7 de esa Ley, de suerte que, la misma no es nula; y así se declara.
Es más, se aclara, que si una transacción desconoce derechos irrenunciables del inquilino, es nula; ello no quiere decir, que no se pueda demandar la ejecución o su anulación y que por ello no exista acción; obsérvese que el artículo 7 eiusdem señala “Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”, esto es, no se prohíbe la demanda, porque, por ejemplo, el inquilino pudo demandar la declaratoria de nulidad de la transacción; y así se aclara.
Ahora, el demandado alega tener el derecho a la prórroga legal, que es un derecho adquirido y para ello, promovió la respectiva notificación, a la cual le dio respuesta el demandante, lo cual no deja dudas a que sus intenciones era continuar con la locación; en principio, es cierto que los inquilinos tienen derecho a la prórroga legal; pero, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que si la demanda se funda en el incumplimiento por alguna de las obligaciones contractuales del inquilino, este derecho no opera y la presente demanda, se finca en el incumplimiento del demandado; y así se establece.
En el caso de autos, tenemos que la transacción se celebró en razón de la insolvencia del arrendatario, aunque en ella, el demandante renunció a este derecho, al reducir el canon de arrendamiento; pero, se pide la acreditación de la solvencia de los servicios públicos, que el demandado no acreditó; y no entregó el inmueble, el día 15 de diciembre de 2006, pactado al efecto, lo cual pone en mora de pagar los daños estipulados, en concepto de cláusula penal, por lo que no tiene derecho a la prórroga legal, por haber incumplido en sus obligaciones contractuales; y así se establece.
Por otro lado, queda establecido que si el demandado está en posesión del inmueble, incumplió con la transacción que le ponía fin a la relación arrendaticia y está en mora de entregar el inmueble y por cada día de mora en su entrega, se estipularon unos daños y perjuicios, a título de cláusula penal, que tiene su amparo, no sólo en las estipulaciones contractuales, sino en los artículos 1257, 1258 y 1259 del Código Civil; y así se establece.
En tal sentido el ciudadano RÓMULO SEGUNDO PINO, debe entregar el inmueble situado en la calle Garcés Nº 112, entre calles Simón Bolívar y Comercio de Coro, municipio Miranda del estado Falcón, de un área de setecientos cuarenta y dos metros cuadrados (742 m2), al ciudadano HERMÁN HENRÍQUEZ, totalmente desocupado. Debe acreditar la solvencia en el pago de los servicios públicos de luz eléctrica, servicio de agua y aseo urbano; debe pagar la suma de un millón de bolívares (Bs. 1.500.000,oo), correspondiente a treinta (30) días, estimados en cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) diarios, desde el día 16 de diciembre de 2006, hasta el 14 de enero de 2007, por ocupar el inmueble, ya que debió entregarlo el día 15 de diciembre de 2006; más los días que se sigan causando por el concepto anterior, a partir del 16 de diciembre de 2006, hasta la fecha que la presente sentencia quede definitivamente firme, suma que debe ser calculada por expertos, que tomarán en cuenta; a) el tiempo transcurrido entre el día 15 de enero de 2007 y la fecha de ejecutoria del presente fallo; y b) el valor estimado por cláusula penal diaria, o sea, la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) diarios; y así se establece.
En fuerza de los anteriores razonamientos, este Tribunal Superior impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: Con lugar la apelación interpuesta por los abogados Tomás Morillo y Juan Páez, en sus caracteres de apoderados del ciudadano HERMÁN HENRÍQUEZ, contra la sentencia de fecha 16 de marzo de 2007, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de convenimiento celebrado entre el apelante y el ciudadano RÓMULO SEGUNDO PINO.
SEGUNDO: Con lugar la demanda de cumplimiento de la transacción y pago de daños y perjuicios, celebrada entre el ciudadano HERMÁN HENRÍQUEZ y el ciudadano RÓMULO SEGUNDO PINO.
TERCERO: Se condena al ciudadano RÓMULO SEGUNDO PINO a: a) entregar el inmueble, descrito en la parte motiva de este fallo, totalmente desocupado; b) acreditar la solvencia en el pago de los servicios públicos de luz eléctrica, servicio de agua y aseo urbano; c) pagar la suma de un millón de bolívares (Bs. 1.500.000,oo), correspondiente a treinta (30) días, estimados en cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) diarios, desde el día 16 de diciembre de 2006, hasta el 14 de enero de 2007; d) a pagar, en concepto de cláusula penal, los días causados desde el 15 de enero de 2007, a la fecha de ejecutoria del presente fallo.
CUARTO: A los fines de hacer efectiva la condenatoria prevista en el literal d), del particular anterior, se ordena experticia complementaria del fallo, siguiendo los siguientes parámetros: el tiempo transcurrido entre el 15 de enero de 2007 y la fecha de ejecutoria del presente fallo; y el valor estimado por cláusula penal diaria, o sea, la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) diarios.
QUINTO: Se revoca la sentencia apelada.
Se condena en costas a la parte demandada.
Bájese el expediente, en su oportunidad correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Niños y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Santa Ana de Coro, a los veintiséis (26) días del mes de abril de dos mil siete (2007). Años 197 de la Independencia y 148 de la Federación.
EL JUEZ

Abg. MARCOS R. ROJAS G
LA SECRETARIA (T)

YELIXA TORRES BRIZUELA

Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 26/04/07, a la hora de ________________________________________( ). Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.

LA SECRETARIA (T)

YELIXA TORRES BRIZUELA

Sentencia Nº 069-A-26-04-07.-
MRG/YT/verónica
Exp. Nº 4100.-