TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.
Santa Ana de Coro; 12 de Abril de 2007
Anos: 196° y 148°
Visto.
EXPEDIENTE: 0784
DEMANDANTE:

GILBERTO ANTONIO BARBERA PADILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.491.819, domiciliado en esta Ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES : JESÚS ELVIDIO VIVAS PADILLA, LEOPOLDO VAN GRIEKEN, MARCELO ENODIO BARROLLETA GONZÁLEZ y MIRTHA DASTOLFO, Inpreabogado Nros.18.999, 3.144, 16.047 y 85.915, respectivamente, los dos primeros domiciliados en la Ciudad de Coro-Estado Falcón, el tercero en Valencia-Estado Carabobo, y la cuarta en Maracay, Estado Aragua.
DEMANDADOS: CASTELLANOS VALLES PEDRO JESÚS y CASTELLANOS PÉREZ JUAN CARLOS, Venezolanos, mayores de edad, Titulares de las Cédulas de Identidad Nº 290.353 y 15.557.220, ambos domiciliados en la Urbanización Santa Irene, Avenida Santa Irene, Qta. Rojua, en la ciudad de Punto Fijo Estado Falcón
APODERADOS JUDICIALES: PEDRO TULIO LÓPEZ TORRES y PEDRO JOSÉ LÓPEZ TORRES, Inpreabogado Nros. 91.417 y 117.459, respectivamente, domiciliados en esta Ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón.
MOTIVO RETRACTO LEGAL
En fecha 17 de Abril de 2006; este Tribunal mediante auto declina la competencia para conocer de la demanda al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, ya que el valor de la cosa demandada es de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 20.000.000,00), por cuanto la referida suma excede de los casos que debe de conocer este Tribunal de Municipio.
En fecha 18 de Abril de 2006; la parte demandante presenta escrito en el cual solicita Regulación de Competencia, y que se le envíe copia del expediente al Tribunal Superior.
En fecha 24 de Abril de 2006; el Tribunal mediante auto provee lo solicitado y ordena remitir las copias de la solicitud al Juzgado Superior, librándose el oficio correspondiente.
En fecha 25 de Abril de 2006; el Tribunal emite auto mediante la cual revoca por contrario imperio auto dictado de fecha 24/04/2006, ordenando que el juicio se paralice hasta que el Juez Superior Civil se pronuncie con respecto a la Regulación de Competencia.
En fecha 12 de Junio de 2006; se recibió del Juzgado Superior de esta Circunscripción Judicial, incidencia de Regulación de Competencia, de fecha 15/05/2006, en la cual se ordena a este Juzgado conocer de la demanda.
En fecha 15 de Junio de 2006; el Tribunal mediante auto admite la demanda interpuesta por el ciudadano: GILBERTO ANTONIO BARBERA PADILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.491.819, domiciliado en esta Ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, asistido por los abogados JESÚS ELVIDIO VIVAS PADILLA, LEOPOLDO VAN GRIEKEN, MARCELO ENODIO BARROLLETA GONZÁLEZ y MIRTHA DASTOLFO, Inpreabogado Nros.18.999, 3.144, 16.047 y 85.915, respectivamente, los dos primeros domiciliados en la Ciudad de Coro-Estado Falcón, el tercero en Valencia - Estado Carabobo, y la cuarta en Maracay, Estado Aragua, contra los ciudadanos: CASTELLANOS VALLES PEDRO JESÚS y CASTELLANOS PÉREZ JUAN CARLOS, Venezolanos, mayores de edad, Titulares de las Cédulas de Identidad Nº 290.353 y 15.557.220, ambos domiciliados en la Urbanización Santa Irene, Avenida Santa Irene, Qta. Rojua, en la Ciudad de Punto Fijo Estado Falcón, se ordenó librar las boletas de citación y el exhorto correspondiente al Juzgado Distribuidor del Municipio Carirubana de esta misma Circunscripción, a los fines de que se practique la citación de los demandados.
En fecha 30 de Junio de 2006; la parte demandante mediante diligencia solicita medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Grabar sobre el inmueble objeto de la pretensión.
En fecha 04 de Julio de 2006; el ciudadano GILBERTO BARBERA, mediante diligencia otorga poder apud acta a los Abogados JESÚS E. VIVAS, LEOPOLDO VAN GRIEKEN, MARCELO E. BARROLLETA y MIRTHA DASTOLFO.
En fecha 27 de Julio de 2006, se recibe exhorto proveniente del Juzgado Tercero del Municipio Carirubana, donde consta la declaración del Alguacil titular del Tribunal ciudadano OSCAR R. HERMOSO, quien presentó la boleta a los ciudadanos CASTELLANOS VALLES PEDRO JESÚS y CASTELLANOS PÉREZ JUAN CARLOS, y ambos se negaron a firmarlas.
En esa fecha 02 de Agosto de 2006; mediante diligencia la parte actora solicita se libre boletas de notificación con fundamento en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de Agosto de 2006; el Tribunal mediante auto ordena proveer lo solicitado y libra al efecto boleta de citación de conformidad con el artículo 218 de Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de Agosto de 2006; se remite exhorto mediante oficio al Juzgado Distribuidor del Municipio Carirubana de esta misma circunscripción, a los fines de que se practique la citación de los demandados.
En fecha 06 de Noviembre de 2006, la parte actora mediante diligencia consigna comprobantes de la consignación de arrendamiento que lleva por el Juzgado Primero del Municipio Miranda. En esa misma fecha mediante auto se ordenó agregar a los autos.
En fecha 29 de Noviembre de 2006; la abogada CARMEN ADELA RIVERO, en su carácter de Juez Suplente, mediante auto se avoca al conocimiento de la presente causa concediendo un lapso de 10 días de despacho.
En fecha 11 de Enero de 2007, se recibe exhorto proveniente del Juzgado Tercero de Municipio Carirubana, de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual consta la declaración de la Secretaria Titular de dicho Tribunal Abogado MARIA ALEJANDRA PINEDA, quien entregó la Boleta de Notificación a una sobrina de los ciudadanos CASTELLANOS VALLES PEDRO JESÚS y CASTELLANOS PÉREZ JUAN CARLOS, quedando ambos notificados.
En fecha 16 de Enero de 2007, el Tribunal recibe escrito de contestación a la demanda presentado por el Ciudadano PEDRO JESÚS CASTELLANOS VALLES, asistido por los Abogados PEDRO LÓPEZ NAVARRO y PEDRO JOSÉ LÓPEZ TORRES; en esa misma fecha se agregaron a los autos.
En fecha 16 de Enero de 2007, el ciudadano PEDRO JESÚS CASTELLANOS VALLES, otorga Poder Apud Acta a los abogados PEDRO LÓPEZ NAVARRO, PEDRO ANTONIO LÓPEZ TORRES, PEDRO TULIO LÓPEZ TORRES y PEDRO JOSÉ LÓPEZ TORRES, en la misma fecha se agregó a los autos.
En fecha 16 de Enero de 2007, el ciudadano JUAN CARLOS CASTELLANOS PÉREZ, otorga Poder Apud Acta a los abogados PEDRO LÓPEZ NAVARRO, PEDRO ANTONIO LÓPEZ TORRES, PEDRO TULIO LÓPEZ TORRES y PEDRO JOSÉ LÓPEZ TORRES, en la misma fecha se agregó a los autos.
En fecha 24 de Enero de 2007, el Tribunal mediante auto se declara inhabilitado para ejercer en cualquier causa que curse ante este Tribunal, al Abogado PEDRO LÒPEZ NAVARRO.
En fecha 30 de Enero de 2007, el Abogado JESÙS ELVIDIO VIVAS PADILLA consigna diligencia, en la cual apela del auto de fecha 24/01/2007, donde se tiene como parte a los Abogados PEDRO TULIO LÓPEZ TORRES y PEDRO JOSÉ LÓPEZ TORRES.
En fecha 30 de Enero de 2007, el Abogado PEDRO JOSÉ LÓPEZ TORRES, Apoderado Judicial de los demandados, presenta escrito de promoción de pruebas.
En fecha 31 de Enero de 2007, el Tribunal mediante auto ordena agregar y admite las pruebas presentadas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 31 de Enero de 2007, el Abogado JESÙS ELVIDIO VIVAS PADILLA, Apoderado Judicial de la parte demandante, presenta escrito de promoción de pruebas.
En fecha 31 de Enero de 2007, el Tribunal mediante auto ordena agregar y admite las pruebas presentadas por la parte demandante, salvo su apreciación en la definitiva, a excepción del particular Segundo en el cual se avoca al mérito favorable de los actas, por considerar que no constituyen en si merito probatorio, ello con fundamento en el artículo 509 del Còdigo de Procedimiento Civil. En esta misma fecha, esta Juzgadora ordena librar oficio al Registro Inmobiliario del Municipio Colina del Estado Falcón, solicitando información sobre el Inmueble descrito en el mismo.
En fecha 05 de Febrero de 2007, el Tribunal oye la apelación en un solo efecto, interpuesta por el Abogado JESÙS ELVIDIO VIVAS PADILLA, y acuerda librar oficio al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, remitiendo las copias certificas del expediente indicadas por la parte apelante y por el Tribunal.
En fecha 06 de Febrero de 2007, el Abogado JESÙS ELVIDIO VIVAS PADILLA, Apoderado Judicial de la parte demandante, presenta otro escrito de promoción de pruebas. En esta misma fecha se agregó a los autos.
En fecha 09 de Febrero de 2007, el Abogado JESÙS ELVIDIO VIVAS PADILLA, mediante diligencia, indica las copias que se remitirán al Tribunal al cual le corresponda oír la apelación.
En fecha 09 de Febrero de 2007, el Tribunal mediante auto difiere la decisión por cinco (05) días continuos.
En fecha 12 de Febrero de 2007, el Abogado JESÙS ELVIDIO VIVAS PADILLA mediante diligencia apela del auto de fecha 09/02/2007, donde el Tribunal acuerda diferir la sentencia.
En fecha 14 de Febrero de 2007, este Juzgado ordena remitir mediante oficio al Tribunal de alzada las copias indicadas por la parte apelante y por este despacho.
En fecha 15 de Febrero de 2007, el Tribunal acuerda oír la apelación en un solo efecto, interpuesta por el Abogado JESÙS ELVIDIO VIVAS PADILLA, en la cual apela del auto emitido en fecha 09/02/2007.
En fecha, 15 de Febrero de 2007, el Tribunal mediante auto remite en oficio las copias certificadas del presente expediente al Tribunal de alzada, para que conozca de la apelación del auto donde se tiene como parte a los Abogados PEDRO TULIO LÓPEZ TORRES y PEDRO JOSÉ LÓPEZ TORRES.
En fecha, 21 de Febrero de 2007, el Abogado JESÙS ELVIDIO VIVAS PADILLA, mediante diligencia, indica las copias que se remitirán al Tribunal de alzada que oirá la apelación de fecha 12/02/2007 y solicita que el Juzgado emita su decisión, en virtud de que, las apelaciones interpuestas no constituyen impedimento para sentenciar.
En fecha 23 de Febrero de 2007, el Abogado JESÙS ELVIDIO VIVAS PADILLA, mediante diligencia desiste de la apelación interpuesta en fecha 12/02/2007.
En fecha 06 de de Marzo de 2007, este Tribunal deja sin efecto el auto dictado en fecha 15/02/2007.
Llegada la oportunidad para decidir este Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones.
El Tribunal observa que el presente juicio se inicia mediante demanda de Retracto Legal Arrendaticio; intentada por el ciudadano GILBERTO ANTONIO BARBERA PADILLA, en su carácter de arrendatario, con la asistencia del Abogado JESÙS ELVIDIO VIVAS PADILLA, en contra de los ciudadanos PEDRO JESÙS CASTELLANO VALLES y JUAN CARLOS CASTELLANO PÈREZ, en su carácter de arrendador y propietario, respectivamente, del inmueble identificado en autos, por el Retracto Legal de un local comercial ubicado en la Calle Cinco de Julio, frente al Boulevard Turístico de la población de la Vela, Municipio Colina, donde funciona el Fondo de Comercio “Bar y Restaurant Bahía”.
En una primera oportunidad, el Tribunal, se declaró incompetente por la cuantía para conocer de la presente acción, pero por sentencia de fecha 15 de Mayo del 2006, el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Niño y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, se determinó, la Competencia por la Cuantía de este Juzgado.
En fecha 15 de Junio de 2006, se admitió la demanda y se ordenó la citación de los co-demandados, PEDRO JESÙS CASTELLANO VALLES y JUAN CARLOS CASTELLANO PÈREZ, para lo cual se comisionó al Juzgado Competente del Municipio Carirubana.
Practicada la citación de los co-demandados conforme a derecho, se llevó a cabo la contestación de la demanda, en escritos por separado, de cada uno de los co-demandados, de fecha 16 de Enero de 2007, respectivamente, con la asistencia de Abogados.
En el Capítulo I del escrito de contestación de demanda del co-demandado, JUAN CARLOS CASTELLANO PÈREZ, se aprecia que, opone la cuestión previa de la caducidad de la acción, establecida en el Ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para ser resuelta como punto previo en la Sentencia Definitiva.
En el Capítulo II, rechaza la demanda, en todas y cada una de sus partes, alega la falta de cualidad del demandante GILBERTO ANTONIO BARBERA PADILLA.
En el Capítulo III, alega nuevamente la falta de cualidad del demandante por no cumplir con los requisitos del artículo 42 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El Capítulo IV, trata de los requisitos para la procedencia del Retracto Legal Arrendaticio.
En el Capítulo V, rechaza la estimación de la cuantía de la demanda e impugna dicha competencia, concluyendo en su Capítulo VI con la indicación del domicilio Procesal.
Por su parte, el co-demandado PEDRO JESÙS CASTELLANO VALLES, presentó dos escritos de contestación el mismo día, uno con la asistencia de Abogados, y otro, a través de sus apoderados. En el Capítulo I de su segundo escrito, que trata de los hechos, rechaza en todas y cada una de sus partes, la demanda propuesta por la parte actora; rechaza que el actor esté solvente en el pago de los Cánones de Arrendamiento; desconoce e impugna los documentos que rielan en los folios del 42 al 45, del 46 al 47, y, del 60 al 68; rechaza deberle al actor la cantidad de NOVENTA Y UN MILLONES, QUINIENTOS VEINTICINCO MIL SEISCIENTOS DIECINUEVE, CON CINCUENTA CÈNTIMOS (Bs. 91.525.619,50), por concepto de saldo deudor de reparaciones del local arrendado; y rechaza, que el actor tenga cualidad para demandar la nulidad de la venta del local, celebrada el 23 de Septiembre de 2002.
En el Capítulo II, alega nuevamente la falta de cualidad del actor.
En el Capítulo III, trata lo referente a los requisitos del Retracto Legal Arrendaticio.
En el Capítulo IV, rechaza la estimación de la cuantía de la demanda y la impugna. En el Capítulo V, realiza un ofrecimiento de venta al demandante, y en el Capítulo VI, indica su domicilio procesal.
Contestada la demanda, el Apoderado Judicial de la parte Actora, pide que se de por confesos a los demandados, por no contestar la demanda, el día 19 de Enero de 2007, rechaza la cuestión previa opuesta por el co-demandado JUAN CARLOS CASTELLANO PÈREZ, e impugna los Poderes otorgados por los co-demandados, incluyendo los Poderes Apud Acta, y solicita copia de todo el Expediente.
Contestada la demanda, quedó abierta a prueba la causa, y ambas partes en uso de Derecho a la Defensa, promovieron sus respectivas probanzas.
El co-demandado, PEDRO JESÙS CASTELLANO VALLES, a través de sus apoderados: PEDRO TULIO LÒPEZ y PEDRO JOSÈ LÒPEZ, presentó escrito de pruebas, en su Capítulo I (de la prueba documental), reproducen el Contrato de Arrendamiento, promovido por la parte actora, para demostrar que no había nacido el Derecho de Preferencia Ofertiva para el Actor; igualmente, promueve la Boleta de Notificación emanada del Juzgado Primero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, para demostrar la insolvencia del Actor; promueve el documento de la venta del local, de fecha 23 de Septiembre de 2002, para demostrar la insuficiencia de la cuantía.
Por otro lado, el co -demandado, JUAN CARLOS CASTELLANO PÈREZ, a través de los Apoderados mencionados, presentó su escrito de promoción de pruebas en el lapso legal, y en el Capítulo I del mismo, promovió la prueba documental del Contrato de Arrendamiento, la boleta de notificación y el Contrato de Venta del local comercial de fecha 23 de Septiembre de 2002, a los fines de comprobar lo indicado para el otro demandado.
Por último, la parte actora a través de su Apoderado Judicial, JESÙS ELVIDIO VIVAS, promovió en el Capítulo I de su escrito de promoción de Pruebas, todos los documentos anexos al libelo de demanda. En el Capítulo II, el mérito favorable de las actas. En Capítulo III, prueba de Inspección Judicial, copia de Registro de Comercio, los documentos de las Consignaciones Arrendaticias, copia fotostática del Registro de Comercio del la Firma “BARBY`S INDEPROCA 2000”, copia simple de documento de fecha 20 de Julio de 2006, en el cual, se decidió la Nulidad de la Venta del local comercial arrendado, de fecha 23 de Septiembre de 2002. En Capítulo IV, las copias de las Consignaciones Arrendaticias; y en el Capítulo V, la Prueba de Informes.
De lo anterior, aprecia esta sentenciadora, que existen cuatro cuestiones de previo pronunciamiento al fondo del asunto controvertido, como lo son: la Impugnación de los Poderes de los co-demandados, la impugnación de la cuantía de la acción, la falta de cualidad del actor para demandar el Retracto Legal Arrendaticio y la Cuestión Previa de la Caducidad de la acción.
En lo que respecta, a la Impugnación del Poder conferido por los co-demandados a los Abogados: PEDRO LÒPEZ NAVARRO, PEDRO ANTONIO LÒPEZ, PEDRO TULIO LÒPEZ y PEDRO JOSÈ LÒPEZ, otorgado por ante la Notaría Pública Primera de punto Fijo, en fecha 26 de Julio de 2006, bajo el Nº 59, Tomo 47, de los Libros de Poderes llevados en dicha Notaría, el cual riela en copia simple, en los folios 188 al 189 del Expediente, y de los Poderes Apud Acta que rielan a los folios 202 y 204, del Expediente, respectivamente. Considera esta Juzgadora, que si bien es cierto, que el co-demandado PEDRO JESÙS CASTELLANO VALLES, no ratificó, ni hizo valer nuevamente dicha copia del Poder, al haber otorgado un Poder Apud Acta, dejaba sin efecto el Poder Notariado, y esos Poderes Apud Acta, si fueron otorgados con arreglo a lo dispuesto en el artículo 152 del Código de Procedimiento civil; por lo que, los mismos tienen plena validez. Y así expresamente se decide.
En cuanto a la Impugnación y rechazo de la cuantía del valor de la demanda, que hacen lo co-demandados, a la cuantía estimada por el actor en su libelo, esta Sentenciadora aprecia, que los co-demandados, solo se limitaron a promover el documento de venta del local comercial arrendado, celebrado en fecha 23 de Septiembre de 2002, por un monto de VEINTE MILLONES DE BOLÌVARES (Bs.20.000.000,00), a objeto de demostrar, que el local Arrendado vale más de lo estimado por el actor, pero sin entrar en consideraciones propias de la acción ejercida, de la complejidad del asunto controvertido, de las actuaciones a realizar, del valor de lo litigado, en fin, de todos los elementos que convergen en el asunto controvertido, y que pudieran influir e indicar, en la verdadera cuantía de la Demanda, si la hay; en consecuencia, este tribunal declara Sin Lugar, la impugnación y rechazo de la cuantía de la Demanda opuesta por la parte accionada. Y así se decide.
En lo que respecta a la falta de cualidad del actor para intentar la acción de Retracto Legal Arrendaticio, en razón de que, para la fecha 23 de Septiembre de 2002, solo tenía una antigüedad de ocho (08) meses de Arrendatario del local comercial señalado en autos, y para el mes de marzo de 2006, estaba insolvente con el pago de los Cánones de Arrendamiento de los meses de Enero y Febrero de 2006, esta Sentenciadora aprecia lo siguiente: PRIMERO: que la parte accionada se contradice expresamente, en virtud de que, retrotrae la fecha de la venta, para alegar que el Arrendatario no tenía dos (02) años ocupando el inmueble para ejercer la acción; pero a su vez, se va a la fecha de ejercicio de la acción, para alegar que el actor no está solvente con el pago de los Cánones de Arrendamiento de Enero y Febrero de 2006. SEGUNDO: en los folios 56 y 57 del Expediente, riela un documento llamado Convenio, firmado por el actor y el co-demandado PEDRO CASTELLANO VALLES, donde se reconoce el costo de unas reparaciones al local arrendado en una primera etapa, que va desde el 01/01/1998 hasta el 01/01/2002, el cual, no fue desconocido en el acto de contestación de la demanda; igualmente, en los folios 53 al 55 y 59 del Expediente, cursan documentos que hacen presumir, que el actor ocupaba el inmueble desde el 01/01/1998 como arrendatario. TERCERO: En los folios 34 y 35 del Expediente, constan las planillas de Depósito Nros: 737937332 y 73793726, donde constan, que en cada uno, se depositó la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs. 500.000,00), a favor de PEDRO CASTELLANO, los días 02/02/2006 y 02/03/2006, destinados a el pago de los Cánones de Arrendamiento correspondientes a los meses de Enero y Febrero del 2006, los cuales, tampoco fueron impugnados o rechazados en su oportunidad; por lo que, para esta Juzgadora, es un hecho cierto, que el ciudadano GILBERTO BARBERA PADILLA, ocupa el inmueble arrendado e identificado en autos, desde el día 01/01/1998, y que, estaba solvente para el día 27 de Marzo de 2006, fecha en la que introdujo la demanda, siendo en consecuencia, evidente su cualidad para intentar la presente acción. Y así se decide.
En lo que corresponda a la Cuestión Previa indicada en el Ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción del Retracto Legal Arrendaticio, esta sentenciadora aprecia lo siguiente: PRIMERO: que en el folio 41 del Expediente, riela una Carta de fecha 12/03/2006, dejada por el co-demandado PEDRO J. CASTELLANO VALLES, al demandante GILBERTO BARBERA, la cual no fue desconocida ni impugnada en su oportunidad, y donde se le hace saber al actor, que debe firmar un nuevo Contrato de Arrendamiento y un convenio de pago. SEGUNDO: que la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20/05/2005, Expediente Nº 04807, dispuso:
“… En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquiriente. Así se decide….”.
TERCERO: que en folio 39 al 40 del Expediente, consta que el Ciudadano PEDRO JESÙS CASTELLANO VALLLES, le vende al ciudadano JUAN CARLOS CASTELLANO PÈREZ, el local arrendado e identificado en autos, el día 23 de Septiembre de 2002, en documento protocolizado bajo el Nº 12, Folios 72 al 76, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre de 2002; por lo que, en aplicación de la Sentencia transcrita, debe concluirse que la acción ejercida el día 27/03/2006, estaba dentro de los 40 días a contar, de la fecha de notificación (12/03/2006) de la Venta del local arrendado, habiéndose interrumpido el lapso de caducidad, indicado en el artículo 47 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así expresamente se establece.
Resueltos lo puntos previos al fondo del asunto controvertido, esta Sentenciadora pasa a decidir la causa:
De las pruebas promovidas por la parte demandada, aprecia esta Juzgadora, que el demandado PEDRO JESÚS CASTELLANO VALLES, promovió en el punto Primero de su Capítulo I de la Prueba documental, el contrato de Arrendamiento celebrado con el actor, GILBERTO BARBERA PADILLA, el día 07/03/2002, y el Contrato de Venta del local arrendado, celebrado entre él y el co-demandado JUAN CARLOS CASTELLANO PÈREZ, el día 23 de Septiembre de 2006, para demostrar que el Arrendatario, solo tenía ocho (08) meses ocupando el inmueble cuando se vendió, y que, por lo tanto, no había nacido el Derecho de Preferencia Ofertiva. En relación a dichos documentos, si bien es cierto, que tienen pleno valor, por haberlos así aceptado ambas partes, de ellos no se evidencia, expresamente, que el actor esté ocupando el inmueble arrendado, desde el día 01/01/2002, por cuanto, como ya se expuso anteriormente, en los folios 53, 54, 55, 56, 57 y 59 del Expediente, se aprecia que el actor, ocupa dicho local, desde el día 01/01/1998; en consecuencia, no solo tenía Derecho a la Preferencia Ofertiva sobre el inmueble arrendado, sino también a ejercer cualquier otra acción, por lo que, no se aprecian dichos documentos, como prueba de la inexistencia del Derecho de Preferencia Ofertiva. Y así se decide.
En lo que respecta a la Prueba Documental indicada en el punto Segundo del Capítulo I, del escrito de pruebas del co-demandado PEDRO JESÙS CASTELLANO, observa esta Sentenciadora, que dicha boleta de notificación, no demuestra ni prueba que el actor esté insolvente y atrasado con el pago de los Cánones de Arrendamiento correspondientes a los meses de Enero y Febrero de 2006, debido a que, a los folios 33 al 35, y del folio 237 al 423 del Expediente, consta, que esos Cánones si fueron cancelados. Y así expresamente se decide.
En cuanto al punto Tercero del referido Escrito de Promoción de Pruebas del co-demandado, PEDRO CASTELLANO, esa Juzgadora aprecia, que tanto dicho documento de Venta, de fecha 23 de Septiembre de 2002, como la manifestación del actor GILBERTO BARBERA, son suficientes para demostrar el monto de la cuantía de Demanda, por las razones antes expuestas. Y así se decide.
En este sentido, se observa que las pruebas promovidas por el co-demandado JUAN CARLOS CASTELLANO PÈREZ, son idénticas a las promovidas por el otro co-demandado, PEDRO JESÙS CASTELLANO VALLES, y en razón, de que las mismas ya fueron evaluadas, el tribunal considera, que nada demuestran con respecto a los hechos que estaban destinadas a probar, por ello no se aprecia. Y así expresamente se establece.
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora, el Tribunal observa que en el Capítulo I de su Escrito de Promoción, promueve, reproduce e insiste, en hacer valer, todos y cada uno de los documentos anexados al libelo, y en virtud de que, este Tribunal se pronunció sobre todos los documentos no impugnados o desconocidos por la parte accionada, debido a que, tanto el contrato de Arrendamiento, como el Contrato de Venta de fecha 23 de Septiembre de 2002, fueron reconocidos por la parte accionada, este Tribunal considera necesario, pasar directamente, a analizar y evaluar los documentos desconocidos, los cuales rielan en los folios 42 al 45, del 46 al 47, y del 60 al 68, y dado que, dichos documentos no fueron hechos valer nuevamente por la parte actora, no se aprecian ni se valoran.
En referencia a la prueba de Inspección Judicial promovida en el Capítulo III del Escrito del actor, si bien es cierto, que dicha prueba no fue impugnada por la accionada, como se trata de una prueba preconstituida, realizada sin la presencia de los accionados, se desecha su valor. Y así se decide.
En relación a la copia del registro de Comercio del “BAR Y RESTAURANT BAHÌA”, si bien es cierto, que fue promovida de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como la misma no guarda relación con la cuestión controvertida, no se aprecia ni se valora. Y así se decide.
En lo atinente a las Consignaciones Arrendaticias, ya este Tribunal se pronunció.
En lo relativo a la copia del Registro de Comercio de la Firma “BARBY`S INDEPROCA 2000”, como la misma nada se relaciona con los hechos controvertidos, ni se aprecia ni se valora. Y así se decide.
En cuanto a la copia del documento de Resolución de Compraventa, celebrada entre los co-demandados, PEDRO JESÙS CASTELLANO y JUAN CARLOS CASTELLANO, el día 20 de Julio de 2006, por ante la oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Colina del Estado Falcón, bajo el Nº 14, Protocolo Primero, Tomo 2, este Tribunal considera, con arreglo a lo dispuesto en el Artículo 7 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dicha resolución de Documento de Venta es Nula, en virtud de que, menoscaba los Derechos del Arrendatario, al cercenarle el Derecho a demandar el Retracto Legal Arrendaticio; además, de que es evidente, que el mismo fue emitido, una vez que lo demandados tuvieron conocimiento de la demanda opuesta en su contra. Y así se decide.
En referencia a la Consignación Arrendaticia indicada en el Capítulo IV, ya el Tribunal se pronunció.
Por último, como el resultado de la prueba de informes no consta en autos, no hay pronunciamiento expreso sobre ella. Y así se decide.
Vistos y analizados, tanto los autos, como los elementos probatorios promovidos y evacuados por ambas partes, para quien aquí decide, el actor GILBERTO ANTONIO BARBERA PADILLA, para el día 23 de Septiembre de 2002, tenía más de dos (02) años ocupando el local comercial arrendado, en calidad de inquilino, y como consecuencia de ello, tenía cualidad e interés para gozar del Derecho a la Preferencia Ofertiva Arrendataria, y en caso contrario, para ejercer el Retracto Legal Arrendaticio. Y así expresamente se decide.
Igualmente, en autos, existe evidencia expresa, de que, para el día 27 de Marzo de 2006, el actor GILBERTO BARBERA, estaba solvente con el pago de los Cánones de Arrendamiento del local comercial alquilado. Y así expresamente se decide.
Por las razones antes mencionadas, debe declararse, CON LUGAR, la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, ordenando al co-demandado, PEDRO JESÙS CASTELLANO VALLES, ofrecerle en venta al demandante GILBERTO ANTONIO BARBERA PADILLA, el local comercial arrendado, por el mismo precio y en las mismas condiciones, que en la venta realizada al ciudadano JUAN CARLOS CASTELLANO PÈREZ, el día 23 de Septiembre de 2002, y en caso negativo, que la presente Sentencia supla dicho título de propiedad, caso en el cual, se le cancelará dicho precio al propietario. En relación, a la apelación interpuesta, en fecha 30/01/2007, por la parte demandante se procede de conformidad con el Artìculo 291 del Còdigo de Procedimiento Civil. Y para concluir, debe condenarse en Costas a la parte accionada. Y así expresamente se decide.
Por todas las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, actuando en Sede Inquilinaria, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la Demanda que, por Retracto Legal Arrendaticio, intentara el ciudadano GILBERTO ANTONIO BARBERA PADILLA, contra los ciudadanos PEDRO JESÙS CASTELLANO VALLES y JUAN CARLOS CASTELLANO PÈREZ.
SEGUNDO: se Condena al ciudadano PEDRO JESÙS CASTELLANO VALLES, a ofrecerle en venta al actor el inmueble arrendado, por el mismo precio, y, en las mismas condiciones, en las que le fue vendido, al ciudadano JUAN CARLOS CASTELLANO PÈREZ, el día 23 de Septiembre de 2002. En caso negativo, la presente Sentencia tendrá el valor de TÌTULO DE PROPIEDAD, debiendo el actor, pagar el precio al vendedor.
TERCERO: de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en San Ana de Coro, a los Trece (13) días del mes de Abril de Dos Mil Siete (2007). Años 196º de la Independencia y 148º de la Federación.-
La Juez Titular, La Secretaria Titular,
Abg. Zenaida Mora de López Abg. Mariela Revilla
NOTA: La presente Sentencia se dictó y Publicó a las 10:00 de la mañana y se dejó copia certificada en el archivo del Tribunal. Conste. Santa Ana de Coro. Fecha: Ut-Supra,
La Secretaria Titular,
Abg. Mariela Revilla
Exp. 0784 - Abg.ZMDEL/M.R/ Florencia Cantini