TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: EVA MARIA ZAMBRANO DE MENDOZA, Venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V- 1.552.410.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANGEL BELLO MENDOZA y DANIELA CARUSO GONZALEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 117.566 y 117.758, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 1.577.943.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANGEL LENTINO, EDGAR RODRIGUEZ e IDANIA MARTINEZ, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº. 71.954, 109.314, 125.514, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
EXPEDIENTE: Nº 15.703
SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN)

-I-
Proviene la presente causa del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 15 de FEBRERO de 2008 por la representación judicial de la parte demandada en contra de la sentencia dictada en fecha 12 de FEBRERO de 2008 por el precitado Tribunal, y que previo los trámites administrativo de ley, fue asignado a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para su debida sustanciación y decisión, y revisadas como han sido las actas que conforman el expediente, esta Juzgadora pasa a detallar los actos del proceso:
Se inicia la presente controversia mediante demanda interpuesta por los abogados: ANGEL BELLO MENDOZA Y DANIELA CARUSO GONZALEZ, actuando en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte actora, ciudadana: EVA MARIA ZAMBRANO DE MENDOZA contra el ciudadano: GRISELDA ZERPA ALBORNOZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Alegó la representación judicial de la actora, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en la Segunda etapa de la Urbanización Los Naranjos en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, distinguida dicha parcela con el Nº 22-09, tal y como se evidencia en el cuaderno de comprobantes llevado en la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo los Nros 361 al 362 folios 603 al 604, en fecha 24 de Septiembre de 1.975, situada en la Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, con una superficie de TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS ( 357,69 MTS2) siendo sus linderos y medidas: NOROESTE: En veintidós metros con cuarenta centímetros (22,40 mts) con la parcela Nº 22-10. SURESTE: En veintitrés metros con setenta y seis centímetros (23,76 mts2) con la Parcela Nº 22-08. NORESTE: En dieciséis centímetros con setenta y un centímetros (16,71 mts2) con la Avenida Sur 8: SUROESTE: En catorce metros con sesenta y ocho (14,68 mts2) con zona verde; y la casa sobre ella construida identificada con el nombre EVI cuyos linderos y medidas se encuentran mencionados ut supra la cual posee titulo supletorio debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Estado Miranda, en fecha 30 de Junio de 2006, bajo el Nº 21, Tomo 18, Protocolo Primero.-
Que en fecha 11 de Abril de 2006, la ciudadana: EVA MARIA ZAMBRANO DE MENDOZA, propietaria del inmueble antes descrito, celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana: GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 44, Tomo 42-
Que en dicho contrato de arrendamiento se acordó que la duración de la relación arrendaticia seria de un año fijo contado a partir del 05 de Abril de 2006, es decir, el vencimiento se verificaría en fecha 05 de Abril de 2007 y que si para ese momento el arrendatario deseaba seguir ocupando el inmueble debía notificarlo a la arrendadora con por lo menos treinta días antes a la fecha del vencimiento del contrato.-
Que una vez llegado el día de vencimiento de la relación arrendaticia no se verificó manifestación alguna por parte de la arrendataria referente a permanecer ocupando el inmueble arrendado, razón por la cual quedo finalizada la convención arrendaticia y comenzó a correr la prorroga legal correspondiente de seis meses tal y como lo establece en el articulo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que la arrendataria, GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, una vez concluida la prorroga legal correspondiente continuó ocupando el inmueble incumpliendo con lo establecido en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, razón por la cual demandaba a la ciudadana antes mencionada por cumplimiento de contrato.-
De la misma manera demando los daños y perjuicios y solicito que se la cancelara la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00) hoy CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F= 5.000,00) por ese concepto y como canon insoluto correspondiente al mes de Octubre de 2007 y la misma cantidad por las mensualidades que se sigan venciendo hasta que se verifique la entrega del inmueble objeto del arrendamiento en cuestión.-
Fundamentó la presente demanda en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.-
Así mismo solicitó se decretara medida de secuestro sobre el inmueble ya descrito de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimó la presente acción en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00) hoy CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F= 5.000,00).-
En fecha 23 de Noviembre de 2007 el Tribunal dicto auto de admisión de la presente demanda por los trámites del juicio breve y ordeno el emplazamiento de la ciudadana: GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, antes identificada.-
Seguidamente en fecha 26 de Noviembre de 2007, la Apoderada Judicial de la parte actora, consigno los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa de la parte demandada la cual fue librada 28 de Noviembre de 2007 y ratifico su pedimento de medida preventiva de secuestro.-
En fecha 10 de Enero de 2008, la parte demandada se dio por citada y otorgo poder apud-acta a los abogados: ANGEL LENTINO, EDGAR RODRIGUEZ e IDANIA MARTINEZ.-
En fecha 14 de Enero de 2008, la parte demandada, presento escrito de contestación a la demanda incoada en su contra.-
El día 23 de Enero de 2008, la Representación Judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 07 de Febrero de 2008, el Tribunal a-quo dictó auto donde defirió el pronunciamiento de la sentencia.-
En fecha 02 de Febrero de 2008, el Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia donde declaro con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana: EVA MARIA ZAMBRANO DE MENDOZA contra GRISELDA ZERPA ALBORNOZ.-
Posteriormente en fecha 15 de Febrero de 2008, la Representación Judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada.-
El día 20 de Febrero de 2008, el Tribunal dictó auto mediante el cual oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y ordenó la remisión del presente expediente al Tribunal competente.-
Posteriormente en fecha 02 de Mayo de 2008, este Juzgado recibió la presente causa y se fijo la oportunidad correspondiente para dictar sentencia.-
En fecha 16 de Junio de 2008, la Representante Judicial de la parte actora solicitó el avocamiento del nuevo Juez designado en este Despacho.-
En fecha 25 de Junio de 2008, el Juez de este Despacho se avoco al conocimiento de la causa y ordeno notificar a la demandada de dicho avocamiento, para lo cual se libro boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el articulo 233 del Código de Procedimiento Civil.-
Seguidamente en fecha 02 de Julio de 2008, se dicto auto donde se ordenó subsanar un error material incurrido en el auto dictado en fecha 25 de Junio de 2008.-
El día 16 de Julio de 2008, la representación judicial de la parte demandada presento escrito de informes.-
Por su parte los apoderados judiciales de la actora, presentaron escrito de conclusiones el día 30 de Julio de 2008.-
II
Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa esta alzada a decidir la presente controversia y lo hace tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
Doctrinariamente el Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes llamada arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
Como contrato presenta las siguientes características: Conmutativo: una vez celebrado las partes conocen las ventajas del mismo, así como las obligaciones a cumplir tanto de su parte como la contraprestación a recibir. No formal: sino más bien consensual a razón de que no tiene que cumplir formalidades esenciales para su formación. Onerosos: ambas partes están obligadas a cumplir obligaciones dentro del contrato.
Ahora bien, los contratos de arrendamiento son de igual forma De Tracto Sucesivo: es decir, su ejecución se verifica de manera continua y en este sentido, la obligación principal del arrendador es mantener al arrendatario en uso y disfrute de la cosa arrendada hasta que el contrato termine, mientras que la obligación del arrendatario es la cancelación consecutiva del canon de arrendamiento.
Asimismo, lo anterior se encuentra sustentado por la normativa del Código Civil en lo atinente a los artículos siguientes:
Artículo. 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. ”
Esto conduce a que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes, todo ello en virtud del Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes.
Articulo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En este orden de ideas, tenemos que en el caso de marras, la parte actora manifestó que la parte demandada una vez vencido el ultimo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, comenzó a correr el termino de prorroga legal concerniente a partir del 06 de Abril de 2007 y concluyó en fecha 06 de Octubre de 2007, siendo el caso que la demandada aún se encuentra en el inmueble haciendo uso, goce y disfrute del mismo todo lo cual consta a los autos de acuerdo a los propios dichos emanados de la parte demandada y plasmados en los diferentes escritos consignados por sus representantes judiciales, causándole un daño a la propietaria de dicho inmueble.
Aunado a ello puede determinarse que efectivamente se encuentra vencida la prorroga legal correspondiente a la ciudadana: GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“…se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …A) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de un año o menos, se prorrogará por una máximo de seis (6) meses…”
Ahora bien, establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”;
De la norma antes transcrita y de una revisión realizada a la presente causa, este sentenciador comparte el criterio del Juzgado A-Quo, por lo que debe prosperar la demanda incoada por la ciudadana: EVA MARIA ZAMBRANO DE MENDOZA contra la ciudadana: GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, ya que la demandada debe cumplir inmediatamente con su obligación de entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en el que fue entregado, de acuerdo con lo suscrito entre las partes en el contrato de arrendamiento celebrado y específicamente del contenido de la cláusula vigésima primera del mismo, la cual expresa: “…será motivo o causa de resolución de pleno derecho del presente contrato, por lo que respecta a el arrendatario, la violación de las cláusulas que lo rigen, lo cual implica el vencimiento del termino del presente contrato, en consecuencia, el arrendatario deberá entregar sin plazo alguno el inmueble completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación que lo recibió...”.- Y ASÌ EXPRESAMENTE SE DECIDE.- (Negrillas y cursivas del Tribunal).-
Así mismo, visto que el Juzgado A-Quo, en la parte dispositiva de su fallo, no emitió pronunciamiento respecto de los daños y perjuicios demandados por la parte actora en el capitulo IV del libelo de la demanda, específicamente en el punto segundo de dicho escrito, este sentenciador considera que los mismos han quedado plenamente demostrados en virtud de la permanencia de la demandada en el inmueble de marras, una vez concluida la relación arrendaticia y la prorroga legal correspondiente, siendo que el resarcimiento de los mismos debe prosperar en derecho siendo dichos daños y perjuicios una acción subsidiaria de la presente demanda y una consecuencia directa de la solicitud de cumplimiento de contrato presentada por la parte actora.- Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.-
Por todo lo anteriormente explanado y visto que nuestra Legislación, establece los parámetros, deberes y derechos que le corresponden a cada parte, ante una determinada situación, y estando los méritos procesales a favor del demandante en el juicio principal, este sentenciador, considera necesario declarar sin lugar la apelación interpuesta por la Representación Judicial de la parte demandada y declarar con lugar la demanda por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios incoada por la ciudadana: EVA MARIA ZAMBRANO DE MENDOZA, contra GRISELDA ZERPA ALBORNOZ .- Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.-
III
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 15 de Febrero de 2008 por el Abogado: EDGAR RODRIGUEZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada: GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, titular de la cédula de identidad N° 1.577.943. -
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, a efectuar a favor de la parte actora EVA MARIA ZAMBRANO DE MENDOZA, la entrega material real y efectiva, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en la Segunda etapa de la Urbanización Los Naranjos en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, distinguida dicha parcela con el Nº 22-09, tal y como se evidencia en el cuaderno de comprobantes llevado en la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo los Nros 361 al 362 folios 603 al 604, en fecha 24 de Septiembre de 1.975, situada en la Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, con una superficie de TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS ( 357,69 MTS2) siendo sus linderos y medidas: NOROESTE: En veintidós metros con cuarenta centímetros (22,40 mts) con la parcela Nº 22-10. SURESTE: En veintitrés metros con setenta y seis centímetros (23,76 mts2) con la Parcela Nº 22-08. NORESTE: En dieciséis centímetros con setenta y un centímetros (16,71 mts2) con la Avenida Sur 8: SUROESTE: En catorce metros con sesenta y ocho (14,68 mts2) con zona verde; y la casa sobre ella construida identificada con el nombre EVI cuyos linderos y medidas se encuentran mencionados ut supra la cual posee titulo supletorio debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Estado Miranda, en fecha 30 de Junio de 2006, bajo el Nº 21, Tomo 18, Protocolo Primero.-
TERCERO: Se condena a la parte demandada, antes mencionada, a cancelar a la parte actora por concepto de indemnización de daños y perjuicios la suma de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 5.000,00) antes CINCO MILLONES DE BOLIVARES, (Bs 5.000.000,00) lo cual corresponde a un mes de pensión de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.-
CUARTO: Se condena a la parte demandada, antes identificada a cancelar a la parte actora la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 5.000,00) antes CINCO MILLONES DE BOLIVARES, (Bs 5.000.000,00) por cada mes transcurrido desde el día 06 de Noviembre de 2007 hasta que se haga la real y efectiva entrega material del inmueble ordenada en el particular primero de la presente dispositiva.-
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-
SEXTO: Por cuanto la presente decisión es dictada fuera de su oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes conforme a lo establecido en los Artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE YCOPIESE
Dada firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los Trece (13) días del mes de Agosto de Dos Mil Ocho (2.008). AÑOS 197° DE LA INDEPENDENCIA y 148° DE LA FEDERACION.
EL JUEZ

Abg. ANGEL VARGAS RODRIGUEZ
LA SECRETARIA ACC

Abg. SHIRLEY CARRIZALES

En la misma fecha y siendo las 10:00am, se publicó, registró y copió la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC

Abg. SHIRLEY CARRIZALES

EXP. 15.703
AVR/SC/Alna