REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON EN SU NOMBRE Expediente Nº 4324.- Vista la apelación interpuesta por el abogado Giovanny Arevalo Artuza, en su carácter de apoderado del ciudadano TEODORO ANTONIO LUGO MENDEZ, contra la sentencia del 17de abril de 2008, dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de desalojo y pago de alquileres insolutos intentada por el apelante contra la ciudadana SANDY AUXILIADORA GAMEZ MORA, quien suscribe para decidir observa: Se trata de una pretensión de desalojo arrendaticio intentado por el ciudadano TEODORO ANTONIO LUGO MENDEZ contra la ciudadana SANDY AUXILIADORA GAMEZ MORA, basada en el impago de los alquileres correspondientes a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, por un monto mensual de quinientos bolívares fuertes (Bf.500,oo) mensual para un total de tres mil bolívares fuertes (Bsf.3.000,oo) y la pretensión de entrega de la cosa arrendada constituida por una casa ubicada en la Calle Grano de Oro de la población de Caja de Agua, Municipio Carirubana del Estado Falcón, alegando actualmente que el contrato fue a plazo fijo, el cual se cumplió el 30 de abril de 2006 y que la prorroga legal se cumplió el 30 de abril de 2007, ya que se previó que no había necesidad de consentimiento. En la oportunidad de la contestación de la demanda, el abogado Félix Sánchez Padilla, apoderado de la demandada reconoció que el actor era el propietario de la cosa arrendada, pero, que éste había constituido un fondo de comercio denominado Licores Paraguaná C.A., a quien le había vendido el inmueble desde el 01 de julio de 1996 hasta el 30 de abril de 2006 y que en apariencia su representada aparecía como arrendataria , siendo accionista de la compañía junto con su esposo, que la prorroga legal se venció el 30 de abril de 2006, por dos años, o sea, hasta el 30 de abril de 2008, conforme al tiempo del alquiler y de conformidad con el artículo 38, literal c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que su representada aceptó firmar el nuevo arrendamiento el 12 de diciembre de 2003, con vigencia a partir del 01 de diciembre de 2003, porque Licores Paraguaná C.A, continuaba funcionando en el local arrendado y para poner fin a los juicios de desalojo. Para probar sus respectivas afirmaciones, las partes promovieron las siguientes pruebas: Pruebas de la demandante: 1) documento de propiedad del actor, inscrito ante Registro Subalterno del Municipio Carirubana el 25 de abril de 1973, bajo el N° 19, protocolo I, tomo I, segundo trimestre del año respectivo que demuestra la propiedad, hecho reconocido por la demandada. 2) Expediente N° 2606-07, de la consignación judicial de alquileres por parte de la demandada. 3) Copia certificada del expediente N° 2332, contentivo del desalojo intentado contra Licores Paraguaná C.A, declarado con lugar. 4) Convenio de fecha 23 de diciembre de 2003, autenticado ante la Notaría Publica Primera de Punto Fijo, Estado Falcón, bajo el N° 72, tomo 59, celebrado con Licores Paraguaná C.A, mediante el cual se llega a desistir de los juicios arrendaticios y acuerdan celebrar nuevo contrato y se especifica que la firma entrega las llaves de la cosa arrendada. 5) Contrato de arrendamiento autenticado el 12 de diciembre de 2003, bajo el N° 73, tomo 59, que demuestra la relación arrendaticia. Del demandado: 1) acta constitutiva de Licores Paraguaná C.A, de fecha 21 de agosto de 2000, bajo el N° 45, tomo 18-A, donde aparecen como socios Majed Mrad Hmaidan y SANDY AUXILIADORA GAMEZ MORA de HMAIDAN. 2) Acta de matrimonio de los dos accionistas. 3) Copia certificada de los procesos arrendaticios seguido por el demandado contra Licores Paraguaná C.A, bajo el N° 2332 y copia de la sentencia recaída en el expediente 2002-1674. 4) Copia certificada de los siguientes contratos celebrados ante la Notaría Primera de Punto Fijo, estado Falcón, en las siguientes fechas a) 26 de junio de 1996, bajo el N° 39, tomo 62; b) 11 de junio de 1997, bajo el N° 38, tomo 76; c) del 30 de junio de 1998, bajo el N° 10, tomo 99; d) del 30 de junio de de 1999, bajo el N° 58, tomo 51; e) del 30 de diciembre de 1999, bajo el N° 8, tomo 82; f) del 28 de junio de 2000, bajo el N° 80, tomo 34, el primero celebrado entre el demandante y la demandada y su esposo, para el funcionamiento de Licores Paraguaná C.A y el resto con esta última sociedad. 5) Inspección ocular, para demostrar que en la cosa arrendada funciona la mencionada compañía, pero, prueba promovida en el cuaderno de medidas. 6) Informes a la Dirección de Administración de Rentas y Tributos de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, para demostrar que Licores Paraguaná C.A., le fue otorgada licencia, bajo el N° 030-0073. 7) Expediente N° 858, de consignación de alquileres hasta el mes de octubre de 2007. Así las cosas quien susribe para decidir observa: El demandante alegó que era propietario del inmueble identificado en la narrativa de este fallo y que lo dio en arrendamiento a la demandada, quien vencido el plazo de duración del contrato, no entregó la cosa arrendada, cumplida la prorroga legal, y además, no pagó los alquileres correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, por lo que demanda el desalojo y el pago de la deuda. A su vez la demandada alegó que LICORES PARAGUANÁ C.A. es la real ocupante del local comercial arrendado y que fue arrendataria, desde el 1º de julio de 1996 hasta el 30 de abril de 2006 y que la prórroga legal, por dos años, se cumpliría el 30 de abril de 2008 y que en el último contrato aparecía firmando ella, pero, que junto con su esposo eran accionistas de la mencionada sociedad y que había firmado de ese modo, porque la misma continuaría funcionando en el local arrendado y para poner fin a los dos juicios que cursaban en los Juzgados primero y segundo del municipio Carirubana del Estado, tal como consta en la cláusula octava; y que el actor había ocultado al Tribunal todos los anteriores contratos, invocando el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta demostrado en el expediente con el contrato de arrendamiento acompañado como documento fundamental de la demanda, con la inspección judicial practicada por el Juzgado segundo del municipio Carirubana del Estado Falcón, el 04 de junio de 2007, así como los informes rendidos por la Dirección de rentas y tributos municipales de la Alcaldía del municipio Carirubana del estado Falcón; con la existencia en autos, de las escrituras contentivas de contratos de alquiler, anteriores, firmados desde el 01 de julio de 1997, entre el demandante y LICORES PARAGUANA C.A., para el funcionamiento del establecimiento mercantil; así mismo está probado con los estatutos sociales, que demandada es accionista de esa Compañía; y finalmente, con las copias certificada de los juicios sostenidos entre el demandante y la citada sociedad sobre el mismo local, expedientes 2332 y el 2002-1674, declarados a favor del actor, quien efectivamente no los ejecutó, pruebas que se adecuan perfectamente a los alegatos de la demandante, ya que arrojan las siguientes evidencias: a) La ocupación del inmueble cuyo desalojo se pide, por LICORES PARAGUANA C.A.; b) La existencia de contratos de arrendamientos anteriores con esta sociedad y el ultimo con la demandada, pero, para el funcionamiento, del fondo mercantil cuya propietaria es la Compañía, de la cual, la demandada es accionista (cabe destacar, que este ultimo alegato, accionista y el acta de matrimonio de ésta con Majed Mrad Hmaidan, era una prueba impertinente, que para nada sirve en este juicio demostrar el hecho de estar casados; y que eran accionistas, ni le añadía, ni le restaba al juicio; y así debió expresarlo el Tribunal de la causa en su auto de admisión de pruebas); c) la existencia de juicios que perseguían el mismo fin, sentenciado a favor del demandante, pero, no ejecutados por éste; d) La cláusula octava de la escritura fundamento de la pretensión de desalojo deducida, conducen a quien suscribe esta decisión, a la misma conclusión del Juez ad quo, de que la relación arrendaticia existió desde 01 de julio de 2007, entre la demandante y LICORES PARAGUANÁ C.A. y no entre aquél y la ciudadana SANDY AUXILIADORA GÁMEZ MORA. Ya que si bien, el último contrato se firmó con esta ciudadana, se hizo para que siguiera funcionando la mencionada Compañía en el local objeto del contrato y para poner fin a los juicios de desalojo (para lo cual se firmó y autenticó un convenio, que se promovió como prueba), no ejecutados por el demandado, lo que revela que su verdadera voluntad fue continuar con el arrendamiento, por un plazo fijo, que venció el día 30 de abril de 2006. No obstante, este Juzgador afirma que si existe cualidad e interés en la demandada, como arrendataria, pues ella aparece firmando como tal, el contrato y esto fue su voluntad, aun cuando para la continuidad de la Sociedad de la cual, ella es accionista; Así se decide. Ahora bien, ambas partes están de acuerdo en que el contrato de alquiler a plazo fijo se venció, el 30 de abril de 2006 y en el expediente no existe prueba de la entrega del local comercial, tan es así que la demandada, por intermedio de su apoderado, Félix Sánchez Padilla, argumentó que le asistía una prorroga legal de dos años, que vencía el 30 de abril de 2008, siendo cierto, este último alegato, de conformidad con el literal a), del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y así se establece. Por otro lado, se alegó la insolvencia de la arrendataria en el pago de los alquileres correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, advirtiendo quien suscribe este fallo, que de estar probada la insolvencia, la prorroga legal, no opera, con arreglo a lo previsto en el artículo 40, eiusdem. Así las cosas quien suscribe para decidir observa: El pago de la pensión de alquiler está probada con las copias certificadas del expediente de consignación No. 858, seguido ante el Juzgado segundo del municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, lo que hace improcedente la pretensión de condena y deja incólume el derecho de prorroga legal; y para nada sirve que el demandante, a través de su apoderado, Giovanni Arévalo Artuza, haya acompañado un legajo de recibos de pago de alquiler, que no servir para demostrar el impago, porque basta alegar la existencia de la deuda, para que quien tenga que probar sea el arrendatario, pues, si está solvente lo acreditara con el expediente de consignación judicial oportuna de los cánones o con el finiquito del alquiler respectivo, que sólo se expide si se paga (ningún casero, locador o arrendador, se le ocurría emitir recibos si no se ha pagado, se trata de viejas argucias de foro abogadil, hoy periclitadas), por lo que se declara sin lugar la pretensión de condena al pago de alquileres insolutos; así se decide. Por último, cabe resolver si el desalojo es procedente o no. En tal sentido, quien suscribe para decidir, observa: Si se trata de un contrato de arrendamiento a plazo fijo, llegado su vencimiento, se demandará la entrega de la cosa arrendada (cumplimiento contractual por incumplimiento), no la resolución del contrato. Por el contrario, si el contrato es a plazo indeterminado, la única manera de ponerle fin, es mediante la demanda de desalojo y por las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no hay otro modo. Ahora, la clave para saber cual acción seguir, partiendo de la existencia o no del plazo de duración del contrato, está en el desahucio. Si el contrato era a termino fijo, pudo preverse que no era necesario notificar al inquilino del vencimiento para la entrega de la cosa; y si no se dispuso esta norma, suple el Código Civil, ya que si vencido el contrato, sin notificación del arrendatario y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se convierte a plazo indeterminado y para resolverlo, solo será por las causales de desalojo. En ambos tipos de contrato rige la prorroga legal, habrá que respetar, aun cuando ésta opera de pleno derecho. Cabe destacar, que este derecho no opera cuando el arrendatario (a) se encuentra insolvente en el cumplimiento de alguna de sus obligaciones contractuales (arts 38, 39 y 40 de la Ley especial). En el caso de autos, se llegó a la conclusión que el alquiler era a plazo fijo, que venció el 30 de abril de 2006 y de la escritura de ese contrato, hecho valer como prueba por ambas partes, se previó que no era necesario notificar de su vencimiento para la entrega de la cosa; y aún cuando el demandante dejó en posesión del local arrendado a la demandada por aproximadamente cinco meses, ya que la demanda la presentó el día 08 de octubre de 2007, desahuciada como estaba, ello no la exoneraba de hacer la entrega oportuna de la cosa arrendada, porque el contrato no había cambiado su naturaleza, no estando amparada, por tanto, por la prorroga legal, sin embargo, el demandante debe sucumbir en este juicio, porque intento una pretensión de desalojo arrendaticio, basado en el alegato de un alquiler sin plazo y en el impago de alquileres, cuando debió demandar el cumplimiento contractual, basado en el incumplimiento oportuno en la entrega de la cosa, respetando la prorroga legal (reconocida por la demandada, que se cumplió hasta el 30 de abril de 2008); sin que le sea permitido a este Tribunal, aun cuando corresponda al Juez aplicar el principio iura novit curia, cambiar las pretensiones deducidas por las partes, por el principio dispositivo contenido en los artículos 12 y 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil; y así se establece. Cabe destacar que el mérito favorable de los autos no es un medio probatorio y que las presunciones hominis son las conclusiones a las cuales llegue el Juez, de acuerdo a los indicios graves y conducentes que haya en las actas, según las pruebas evacuadas por éstos y que por tanto, no son pruebas que puedan las partes promover a priori; y que el principio de la comunidad de la prueba o de adquisición de la prueba ( sinónimo de aquél), no es un medio de prueba, sino un principio procesal, que tiene dos vertientes en materia probatoria, una, que la prueba una vez promovida en autos, pertenece al proceso y que las pruebas de una parte pueden favorecer a la otra, según la valoración judicial; y otra, que el Juez, en atención a lo anterior, debe analizar todas las pruebas, incluso aquellas graves impertinentes o ilícitas compatibles, so pena, que su fallo padezca del vicio de inmotivación por silencio de prueba, y así se determina. El documento de propiedad del demandante sobre el local arrendado es una prueba impertinente a los fines de demostrar el fundamento de la acción de desalojo arrendaticio, el contrato y el impago de los alquileres; tan solo servía para acreditar la propiedad a los fines de acordar en la persona del arrendador, el deposito de la cosa arrendada, ante un eventual secuestro; o cuando, se hubiese alegado que no era propietario, hecho no controvertido, aún cuando es bueno señalar que, en materia de arrendamiento, el arrendamiento de la cosa ajena es valido; y así se determina. Finalmente, se deja constancia que la prueba de informes promovida por el actor, fue declarada inadmisible por el Tribunal de la causa; y que la prueba de licencia de licores y de registro de información fiscal, aunque mencionadas por él en su escrito de pruebas no fue evacuado; y así se establece. En fuerza de los anteriores razonamientos, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Giovanny Arevalo Artuza, en su carácter de apoderado del ciudadano TEODORO ANTONIO LUGO MENDEZ, contra la sentencia del 17de abril de 2008, dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de desalojo y pago de alquileres insolutos intentada por el apelante contra la ciudadana SANDY AUXILIADORA GAMEZ MORA. SEGUNDO: Sin lugar la demanda de desalojo y pago de alquileres insolutos intentada por el demandante contra la ciudadana SANDY AUXILIADORA GAMEZ MORA. Por cuanto fue vencido absolutamente en sus pretensiones, se condena en costas al demandante. Bájese el expediente en su oportunidad correspondiente. Agréguese, regístrese y publíquese. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Santa Ana de Coro, a los catorce (14) días del mes de julio de dos mil ocho (2008). Años 198 de la Independencia y 149 de la Federación. EL JUEZ Abg. MARCOS R. ROJAS G. EL SECRETARIO (t) Abg. DANIEL CURIEL FERNANDEZ Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 14-07-08, a la hora de ___________________________________ ( ). Se dejo copia certificada en el libro copiador de sentencias. EL SECRETARIO (t) Abg. DANIEL CURIEL FERNANDEZ Sentencia Nº 078-J-14-07-08.- MRG/DCF/yelixa.- Exp. Nº 4324.-