TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA
METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE: 08-5244

PARTE ACTORA: LUIS ANTONIO SORTINO, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.6.025.006

APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: FLOR CARVAJAL, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro: 52.626

PARTE DEMANDADA: ENRIQUE RIVAS GOMEZ Y MORELLA D` ALTA AGUIRRE, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos.995.026 y 4.089.181, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDADA: ENRIQUE RIVAS GOMEZ, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 633, actuando en su propio nombre y representación, y asiste a la co-demandada MORELLA D ALTA AGUIRRE.

MOTIVO: DESALOJO.-

SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN).-

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Sube en alzada previo sorteo ante el Juzgado Distribuidor de turno, el presente expediente contentivo de la demanda de Desalojo interpuesta por la abogada FLOR CARVAJAL DE PATIÑO, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 52626, actuando en carácter de apoderada judicial del ciudadano LUIS ANTONIO SORTINO, contra los ciudadanos ENRIQUE RIVAS GOMEZ Y MORELLA D`ALTA AGUIRRE DE RIVAS, en virtud del recurso de apelación ejercido por los abogados GUSTAVO BARRIOS, ENRIQUE D`ALTA Y VIRGILIO PARRA, apoderados judiciales de la parte demandada, contra la Sentencia dictada en fecha veinte (20) de Febrero de Dos Mil Ocho (2.008), por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde se declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta contra los demandados.

En fecha 02 de Julio de 2.007, este Tribunal le dio entrada al expediente, se avoco al conocimiento de la causa y fijó oportunidad para dictar sentencia.

En fecha 16 de Julio de 2.008, compareció la parte demandada apelante consignando escrito de alegatos.

En fecha 18 de Julio de 2.008, compareció la parte demandada apelante consignando copia certificada de la demanda de retracto legal cursante ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 23 de Julio de 2.008, compareció la parte demandada apelante consignando copia certificada de contrato de compra venta.

Estando en la oportunidad para decidir, el Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

Pretende el apoderado judicial de la parte actora en su libelo de la demanda, el desalojo del bien inmueble arrendado, en virtud de haber incurrido el arrendatario en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, el incumplimiento del reglamento interno del inmueble, solicitando además, el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados, con base a lo dispuesto en los ordinales “a” y “f” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Alega que en fecha 28 de Febrero de 2.002, la ciudadana CARMEN SOL MEJIA BORJAS, celebró contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 46, tomo 09, con los ciudadanos ENRIQUE GOMEZ Y MORELLA D`ALTA AGUIRRE, el cual tuvo por objeto un inmueble y un puesto de estacionamiento para dos vehículos, distinguido como apartamento letra y número C-64, y puesto de estacionamiento Número 16 del Nivel 2, ambos del edificio denominado Residencias Carabalí, ubicado al final de la Calle El Angel, de la Urbanización Las esmeraldas, La Tahona, Municipio Baruta del Estado Miranda, y el cual le fue cedido a su representada, según se evidencia de cesión autenticada ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 28 de Abril de 2.005, bajo el No. 47, tomo 30. Asimismo señala que como quiera que la relación arrendaticia, convenida ab initio, a tiempo determinado, venció definitivamente el día 31 de Enero de 2.004 y posterior a ese vencimiento hubo aceptación del pago de las pensiones arrendaticias por parte del arrendador, la relación arrendaticia devino en una a tiempo indeterminado. Señala la parte actora, que el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (BS.700.000,00), el cual debía pagarse por adelantado dentro los primeros cinco (5) días de cada mes, según consta de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Señala que en fecha 18 de Mayo de 2.005, notificó a los arrendatarios de la cesión del contrato de arrendamiento, mediante notificación judicial practicada por la Notaría Pública 30º del Municipio Libertador del Distrito Capital, entregándole copia de dicha cesión; y que en fecha 28 de Abril de 2.005, su representada adquirió el referido inmueble, siendo que para esa oportunidad los arrendatarios se encontraban insolventes en los pagos de cánones de arrendamiento, razón por la cual se eximía a la vendedora de la obligación de realizar la preferencia ofertiva a dichos ciudadanos. Que los arrendatarios, han dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2.005, a razón de SETECIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (BS.700.000,00) mensuales cada uno, así como los recibos de condominio no pagados de los meses de Abril, Mayo y Junio de 2.005

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, comparecieron los ciudadanos ENRIQUE RIVAS GOMEZ Y MORELLA D`ALTA AGUIRRE DE RIVAS, asistidos por el abogado GUSTAVO ADOLFO BARRIOS OREJUELA, consignando escrito en el que oponen las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º, 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el defecto de forma en la demanda por haber hecho en la misma la acumulación prohibida en el articulo 78 ejusdem; la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto; y la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; e igualmente dieron contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho la acción de desalojo intentada, alegando que se encuentran en estado de solvencia cabal en el cumplimiento de las obligaciones contractuales y legales. Que la ciudadana Carmen Sol Mejias Borjas sigue siendo hoy, ante ellos, y ante la generalidad de los terceros, la legítima y exclusiva propietaria del inmueble objeto del litigio; que no existe ningún vínculo jurídico, judicial, ni de ninguna otra especie con el ciudadano Luis Antonio Sortino. Que no han dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril y Mayo de 2.005, ya que los mismos fueron depositados de manera oportuna y dentro de su lapso legal en la cuenta corriente de su arrendadora y propietaria del inmueble, ciudadana CARMEN SOL MEJIA BORJAS y que no fueron notificados absolutamente de nada, por lo que no están obligados a acatar instrucciones de la apoderada judicial del señor Sortino. Que después de un mes de haber recibido y aceptado los depósitos en la forma acostumbrada y habitual en que se había hecho desde el inició de la relación arrendaticia, la arrendadora Carmen Sol Mejía Borja, pretendió devolver las cantidades de dinero equivalentes a los cánones pagados mediante depósitos, lo que evidencia el pago hecho y la circunstancia de haberlo recibido y aceptado.

III
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Planteada la Litis en los términos anteriores, es decir, por una parte la pretensión del actor consistente en el desalojo del inmueble arrendado en virtud de lo previsto en el literal“A” del artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde Abril, Mayo, Junio y Julio de 2.005, donde además alega ser cesionaria del contrato de arrendamiento y haber notificado a la parte demandada de la cesión; alega además que compró el inmueble arrendado y que los demandados no tenían derecho a la preferencia ofertiva por haber estado insolventes para el momento de la venta, señalando que los arrendatarios tenían la obligación de pagar el condominio, tal y como fue estipulado en convenio contenido en instrumento privado que cursa en autos acompañado al libelo, marcado “C”, hechos todos negados por la parte demandada, salvo la existencia de la relación arrendaticia que devino en una a tiempo indeterminado y el monto del canon de arrendamiento, por lo que la actora tiene la carga de probar los hechos que ha negado la demandada; y por la otra, la parte demandada tiene la carga de probar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos por la parte demandante, así como las cuotas de condominio, pues la demandada alega haberlos pagado y por consiguiente estar solvente, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, quedando así trabada la litis.

Pruebas de la Parte Actora:

Durante el lapso de promoción de pruebas la actora promovió las instrumentales producidas acompañando al libelo, a saber:

1.- Copia certificada del instrumento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Carmen Sol Mejía Borjas, en carácter de arrendadora, y los ciudadanos Enrique Rivas Gómez y Morella D`Alta Aguirre, en carácter de arrendatarios, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2.002, bajo el No: 46, tomo 9 de los libros respectivos, el cual, de acuerdo con el artículo 1.360 del Código Civil, hace plena prueba en cuanto al hecho de demostrar los términos en los cuales quedó pactado el arrendamiento sobre el bien inmueble destinado a vivienda y distinguido con el Nº: C-64, ubicado en el Edificio Caravalí, construido sobre la parcela Nº: 42 en el plano de la Urbanización Las Esmeraldas, La Tahona, Municipio Baruta del Estado Mirada, y sobre un puesto de estacionamiento para dos vehículos, distinguidos con el Nº 16 del Nivel 2.-

2.- Original de anexo modificatorio del contrato autenticado en fecha 28 de Febrero de 2.002, el cual fue suscrito entre las partes en fecha 1º de Julio de 2.003. Instrumento privado que al no haber sido impugnado por la contraparte, se tiene por recocido conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, hace plena prueba a los fines de demostrar las obligaciones que asumieron los arrendatarios del inmueble objeto de la demanda en pagar los gastos de condominio generados a partir del mes de Junio de 2.003, tal y como lo establece el artículo 1363 del Código Civil.

3.- Original de cesión de derechos suscrita por los ciudadanos Carmen Sol Mejía Borjas y Luis Antonio Sortino, autenticada ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, el 28 de Abril de 2.005, bajo el No. 47, tomo 30 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Documento público, el cual se aprecia de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, y hace plena prueba en cuanto al hecho de demostrar la cesión de los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento que hiciera la ciudadana Carmen Sol Mejía Borjas al ciudadano Luis Antonio Sortino, sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

4.- Original de las actuaciones practicadas por la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de Mayo de 2.005, contentivas de la notificación realizada por la abogada FLOR CARVAJAL DE PATIÑO en su carácter de mandataria del ciudadano LUIS ANTONIO SORTINO, respecto a la cesión del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora Carmen Sol Mejia Borjas, recibida por una persona identificada como Andrés Eloy García D` Alta, titular de la cédula de identidad No. 18.750.844. Documento público, que al haber sido formado por un funcionario público con facultades para dar fe publica, conforme al artículo 1.359 del Código Civil, hace plena prueba a los fines de demostrar la entrega de la notificación de la cesión del contrato de arrendamiento recibido por el ciudadano Andrés García, y que si bien es cierto fue impugnado y ha negado la parte demandada que esta notificación se haya efectuado, el mismo hace plena prueba y solo puede ser impugnado mediante la tacha de falsedad instrumental .

5.- Comprobantes de depósitos efectuados a nombre de la ciudadana Carmen Mejía por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo), en los meses de Noviembre, Diciembre, Febrero, Marzo, Abril y Mayo, siendo valorados solo los recibos correspondientes a los cánones de arrendamientos reclamados, es así los de Abril y Mayo de 2005, efectuados en fechas 23 y 26 de mayo de 2.005, respectivamente, pues los correspondientes a los meses anteriores nada aportan a los hechos controvertidos.
6.- Original de las actuaciones practicadas por la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador en fecha 16 de Junio de 2.005, con fundamento a lo previsto en el artículo 74 numeral 13º de la Ley de registro Público y Notariado, contentivo de la entrega de sendos cheques de gerencia identificados con los números 00569682 y 00569683, por un monto de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo) cada uno, emitidos por el Banco de Venezuela. Documento público que al haber sido formado por un funcionario público con facultades para dar fe publica, conforme al artículo 1.359 del Código Civil, hace plena prueba a los fines de demostrar que la ciudadana Carmel Mejìa no aceptó los pagos que se le hicieron de los meses de Abril y Mayo de 2005 y que la ciudadana Morella D`Alta Aguirre, en carácter de arrendataria del bien inmueble en cuestión, fue notificada y se negó a recibirlos.

7.- Instrumento contentivo del telegrama identificado con el No. 1337, de fecha 22 de Junio de 2.005, con acuse de recibido del 27 del mismo mes y año. Documento privado que, conforme al artículo 1.375, hace prueba a fin de demostrar que mediante este se le notificó a los arrendatarios que los cheques de gerencia Nros. 00569682 y 00569683, contra el Banco de Venezuela, por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) cada uno, estaban en su poder esperando a que fuesen retirados, en virtud de que para esa fecha, la ciudadana Carmen Mejía, no tenía cualidad para recibir dicha cantidad de dinero por concepto de canon de arrendamiento.

8.- Copia certificada del expediente de consignaciones de los cánones de arrendamiento, signado con el número 2005-8431, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de julio de 2.005, así como planillas de depósitos bancarios signados con los números 829005 y 0778149, efectuados en fechas 6 de Octubre de 2.005, y 23 de Septiembre de 2.005, a la cuenta del referido Juzgado en el Banco Industrial de Venezuela. Documento público al cual el Tribunal le otorga valor probatorio en cuanto al hecho de demostrar la consignación arrendaticia, efectuada por los arrendatarios a favor de LUIS SORTINO, correspondiente a los meses de Junio y Julio de 2.005, en fecha 07 de julio de 2.005.

Pruebas de la parte demandada.-
Durante la fase probatoria, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1.- Copia certificada del libelo de la demanda por retracto legal arrendaticio, instaurada por los arrendatarios contra los ciudadanos CARMEN SOL MEJÌA BORJAS, ALEXIS RAFAEL FERRER ACOSTA y LUIS ANTONIO SORTINO, cursante por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, presentada en fecha 9 de Julio de 2005, y del auto de admisión de fecha 20 de Junio de 2005, producida junto a la litis contestación, para demostrar la existencia de una cuestión prejudicial al presente juicio. Documento público, que al ser suscrito por un funcionario público con facultades para dar fe pública, hace plena prueba en cuanto al hecho de demostrar que para dicha fecha, fue interpuesto retracto legal arrendaticio, instaurada por los arrendatarios contra los ciudadanos CARMEN SOL MEJÌA BORJAS, ALEXIS RAFAEL FERRER ACOSTA y LUIS ANTONIO SORTINO

2.- Copia simple del instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, Chacao, en fecha 1º de Agosto de 1.997, bajo el No. 21, tomo 29, protocolo primero, así copias simples de varias actas que forman parte del expediente No. 21.691, nomenclatura del Juzgado 1º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Documento público, que a pesar de haber sido suscrito por un funcionario público con facultades para dar fe pública, el Tribunal lo desecha por impertinente, por cuanto la disolución del vínculo matrimonial en modo alguno tiende a resolver lo controvertido en el presente juicio.

3.- Copia simple del Reglamento Interno de las residencias carabalí, promovido para demostrar que el pago de las cuotas de Condominio corresponde a los propietarios de los apartamentos del Edificio, documento público que ciertamente prueba que los obligados frente a la Comunidad de propietarios del Edificio, para el pago de los recibos de condominio, son los propietarios, pero esto no impide que los propietarios en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes en los contratos, convenga con alguna persona y que esta sea quien cumpla con dicha obligación, especialmente si se trata de un arrendatario, como ha ocurrido en el caso que nos ocupa donde los arrendatarios han convenido en el instrumento privado producido por la actora y que no fue desconocido, pagarían los recibos de condominio del apartamento. Así se establece.

4.- Copia simple de una hoja de control de entradas a las Residencias Carabalí, promovida para demostrar que el día de la supuesta notificación no se trasladó ninguna Notaría a dicho Edificio, pues no consta el ingreso de ningún Notario, en primer lugar, se observa que se trata de un documento privado simple en fotocopia y además emanado de un tercero, el cual no tiene valor alguno, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que de ser original, debió ser ratificado por el tercero de quien emana, de acuerdo con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que de desecha del debate probatorio. Así se establece

5.- Dos recibos de consignaciones arrendaticias, correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2005, los cuales se desechan por impertinentes, pues los meses cuya solvencia se discute en el presente juicio, son los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2005. Así se establece

6.- Recibo de condominio del mes de Septiembre de 2005, también impertinente, pues este mes no corresponde a los meses señalados en el libelo como insolutos. Así se establece.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Previo al pronunciamiento de mérito, es preciso revisar la decisión del Tribunal A-Quo, sobre las cuestiones previas, promovidas por la demandada; a saber, la prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma por haberse hecho en el libelo la acumulación prohibida de acciones prevista en el artículo 78 ejusdem, fundamenta la demandada dicha cuestión previa en que se acumularon la pretensión de desalojo y la de cobro de cuotas de condominio, que ambas pretensiones se tramitan por procedimientos incompatibles, observa quien aquí suscribe, que se esta demandando en el caso que nos ocupa el desalojo con fundamento en los literales “a” y “f” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, pidiendo además como indemnización de daños y perjuicios el pago de los cánones de arrendamiento y cuotas de condominio, pretensión que perfectamente puede coexistir con la desalojo, pues son consecuencia inmediata de la relación arrendaticia que se pretende terminar mediante la acción de desalojo, es unánime y abundante la doctrina de Casación Civil, que sostiene que perfectamente puede demandarse conjuntamente el desalojo y los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, por consiguiente, esta cuestión previa no puede prosperar en derecho, por lo que se confirma y comparte el criterio de a quo. Así se establece.

Propuso, también la parte demandada, la cuestión previa contenida en el ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prejudicialidad, respecto de la acción de retracto legal arrendaticia incoada por los demandados contra CARMEN SOL MEJIA BORJAS, ALEXIS RAFEL FERRER ACOSTA y LUIS SORTINO; la cual fue admitida en fecha 20 de Junio de 2005, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, la cual fue declarada con lugar por el Tribunal de la causa, fijando la oportunidad para decidir el mérito de la controversia, dentro de los cinco (5) días siguientes, a que conste en autos, las resultas de la cuestión prejudicial. Evidentemente, esta demanda, era determinante para la resolución de la presente causa, pues, si se anulaba la venta que hiciera la anterior propietaria al hoy actor, sin duda repercutía en la decisión de fondo del presente juicio, pues los hoy demandados, en virtud de la subrogación legal, pasarían a ser propietarios del inmueble, a partir del día 28 de Abril de 2005 (fecha en la que se efectuó la venta) y por consiguiente no podrían exigírseles el pago de cánones de arrendamiento ni ninguna otra obligación como arrendatarios, pues se convertirían en propietarios, por lo que se comparte el criterio del A-Quo. En fecha 1º de Febrero de 2008, la apoderada judicial de la parte actora, consignó ante el A-Quo, copia de la sentencia del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 11 de Mayo de 2006, donde se donde se declaró perimida la instancia; de la sentencia de fecha 7 de Diciembre de 2007, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde se declaró sin lugar el Recurso de Casación interpuesto, contra la sentencia del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que conformó la decisión que declaró la perención de la instancia, sentencia esta última que declaró sin lugar el recurso de casación; y en fecha 20 de Febrero de 2008, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda de desalojo y condenando a la parte demandada a resarcir los daños y perjuicios. Ahora bien, señala la parte demandada, que en el presente proceso, se incurrió en vicios de orden procesal, violentándose los artículos 14 y 26 del Código de Procedimiento Civil, normas de orden público, pues señala la parte apelante, que se dictó sentencia definitiva sin haber notificado a las partes o sus apoderados de la reanudación del proceso, y que por vía de consecuencia, además se violaron los artículos 15 y 233 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, fundamenta la parte apelante, tales delaciones, en que a su parecer en la sentencia que decidió las cuestiones previas, se estableció una condición suspensiva con base a la cual se paralizó la causa, según la cual la cuestión en la que se declaró la prejudicialidad debía ser resuelta mediante sentencia definitivamente firme y con categoría de cosa juzgada, que no ha cumplido tal condición suspensiva, por cuanto la cuestión prejudicial no se ha resuelto mediante sentencia definitivamente firme y con categoría de cosa juzgada. Observa quien suscribe, que en el dispositivo del fallo de fecha 14 de Noviembre de 2005, se expresó: “Una vez resuelta la cuestión prejudicial que debe influir en la resolución del presente litigio, el Tribunal procederá a dictar su máxima decisión procesal dentro de los cinco días siguientes, a que conste en autos las resultas de la misma”.

De la simple lectura de la sentencia, es evidente, que no se estableció condición alguna, para dictar la sentencia definitiva, lo cual además la haría nula de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, que prohíbe expresamente que la sentencia sea condicional, se fijó la oportunidad para sentenciar el mérito de la causa, dentro de los cinco días siguientes a que conste en autos las resultas de la cuestión prejudicial, no indicándose en modo alguno que se tratara de una sentencia definitiva de mérito y que tuviera la fuerza de cosa juzgada; y establece el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7º y 8º del artículo 346, el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que el plazo o la condición pendientes se cumplan o se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en la decisión de él”.

En el caso que nos ocupa, se trata de un procedimiento breve, regido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 35, establece que las cuestiones previas se resolverán en la oportunidad de la sentencia definitiva, como en efecto ocurrió en el presente caso, en la oportunidad de dictar sentencia definitiva, se declaró con lugar la prejudicialidad, difiriéndose la oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco días siguientes a que conste en autos la resolución de la cuestión prejudicial, que la norma para nada exige que sea resuelta la cuestión prejudicial, mediante sentencia definitivamente firme de mérito y con autoridad de cosa juzgada, por lo que si no lo exige el legislador, mal puede el intérprete crear requisitos no previstos en la ley; en fecha 1 de Febrero de 2008, la parte actora produjo copia de la decisión definitivamente firme donde se declaró la perención de la instancia en el juicio opuesto como prejudicial, por lo que terminado aquel proceso por perención, ha sido resuelta la cuestión prejudicial, y por consiguiente era la oportunidad para dictar sentencia. Así se establece.

En cuanto al alegato de que debía notificarse previamente antes de dictar sentencia, observa quien aquí suscribe, que en la sentencia de cuestiones previas se fijó la oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco días siguientes a que conste en autos la resolución de la cuestión prejudicial, constando en autos a partir del 1º de Febrero de 2008, procedió el tribunal de la causa en fecha 20 de Febrero de 2008, a dictar sentencia de mérito; observa quien suscribe, que ciertamente la causa estaba paralizada en estado de ser sentenciada por un motivo legal, como es la declaratoria con lugar de la prejudicialidad, pero la causa, obviamente, debía reanudarse con un acto del Juez, el de dictar sentencia, no con un acto de las partes, caso en el cual, sería necesaria su notificación previa, para que efectuaran el acto, o para el caso de que un nuevo juez, se hubiera incorporado al conocimiento de la causa, en cuyo caso, conforme al artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, era necesaria la notificación de las partes, cosa que no ocurrió en el caso que hoy nos ocupa. Siendo además que la sentencia fue dictada fuera del lapso, y que el Juez, ordenó la notificación de las partes, como en efecto se hizo, considera esta Juzgadora, que no hubo violación alguna de las delatadas por la parte apelante y que no hay motivo alguno para reponer la causa. Así se establece.

En el mismo orden de ideas, señala la parte apelante, que actualmente esta incoada una demandada por la parte aquí demandada contra ENRIQUDE RIVAS GOMEZ, MORELLA D`ALTA AGUIRRE y LUIS SORTINO, por retracto legal arrendaticio, y que por ello esta vigente la razón que sirvió de fundamento para que el a quo declarara la prejudicialidad, produciendo copia certificada de la demanda y del auto de admisión, cursante dicho proceso por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente Nro 2008-00193, y que por ello, se mantiene la condición suspensiva para poder decidirse la `presente causa. Al respecto observa esta Alzada, que la prejudicialidad como su nombre lo indica, supone la existencia de un proceso anterior respecto del cual se opone, y cuya resolución sea influyente o determinante en el proceso respecto del cual se alega la prejudicialidad; ciertamente, existía una acción de retracto legal arrendaticio, previa al inicio del presente juicio, la cual perimió, y la ahora alegada en segunda instancia como cuestión prejudicial, ha sido admitida el día 18 de Junio de 2008, cuando el presente juicio está en estado de sentencia en segunda instancia, por lo que mal puede pretenderse que esto sea una cuestión prejudicial, lo contrario nos llevaría a la absurda situación de que la parte que ha alegado la prejudicialidad y se le ha declarado con lugar, la deja perimir, y la presenta una y otra vez, de forma tal que se mantenga una prejudicialidad en forma indefinida, impidiendo de manera permanente que se pudiera sentenciar la causa, violentándose así el derecho de la parte actora a obtener una justicia oportuna, la conducta de la parte demandada, es manifiestamente contraria a los deberes de lealtad y probidad que se tienen las partes en el proceso, pues manifiestamente, pretenden obstaculizar el desenvolvimiento normal del proceso, y además alegando hechos contrarios a la verdad, pues afirman que el a quo en su fallo condicionó la sentencia de mérito a la resolución de merito y con fuerza de cosa juzgada de la cuestión prejudicial, lo cual es falso, conductas que están previstas en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, como contrarias a los deberes de lealtad y probidad; por fuerza de todo lo expuesto esta juzgadora, declara sin lugar la pretendida prejudicialidad alegada por la parte apelante en esta instancia. Así se decide.

Alegó además la parte demandada, la cuestión previa de prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que el ciudadano LUIS SORTINO, no tiene cualidad ni facultades para intentar la acción propuesta, observa quien aquí suscribe, que este alegato, no puede sustentar la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, para que pueda prosperar esta cuestión previa, es preciso que la ley de manera expresa prohíba la admisión de la acción, o que solo permita incoarla por determinadas causales y se haya propuesto por una causal no prevista en la ley, la falta de cualidad es una defensa, que no puede servir como fundamento para esta cuestión previa, por lo que se comparte el criterio del a quo y se confirma su decisión de declararla sin lugar. Así se establece.

Habiéndose ya pronunciado este Tribunal sobre la nulidad y reposición solicitadas y revisado la decisión sobre cuestiones previas, procede ahora a pronunciarse sobre el mérito de la controversia.

El primer punto a dilucidar en el presente proceso, es la oportunidad en la que debía efectuarse el pago de los cánones de arrendamiento, para así determinar la solvencia o no de la parte demandada en el presente juicio; observa quien suscribe, que las partes iniciaron su relación arrendaticia, mediante contrato escrito, que fue producido acompañando al libelo, y que dicha relación arrendaticia, celebrada ab initio a termino fijo, devino en una relación a tiempo indeterminado, en virtud de haber seguido la arrendataria ocupando el inmueble luego del vencimiento del término sin oposición del arrendador, hecho en el cual las partes están contestes en afirmarlo. En la cláusula segunda del contrato se establece:
“LOS ARRENDATARIOS pagaran a LA ARRENDATARIA, o a la persona que esta designe, a título de canon de arrendamiento, la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo) mensuales, durante los tres primeros meses, a partir del cuatro mes pagaran la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 650.000,oo) que LOS ARRENDATARIOS se comprometen a pagar, por adelantado, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes”.

El artículo 1600 del Código Civil, establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Renovado el contrato suscrito entre las partes, con la única variación de la determinación de tiempo; y siendo que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, tal y como lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, sigue vigente la cláusula segunda del contrato, por lo que el canon de arrendamiento debe pagarse dentro de los cinco días de cada mes, por adelantado. Así se establece.

Observa este Tribunal, que consta de autos que el mes de Abril de 2005, fue pagado mediante depósito efectuado en fecha 23 de Mayo de 2005, en la cuenta corriente de la ciudadana CARMEN SOL MEJIA BORJAS, en el Banco de Venezuela, distinguida con el No 01020144680000005801, independientemente, de que estuviere notificada la parte demandada, de la cesión, es un pago efectuado extemporáneamente, pues, las partes convinieron que se pagaría cada mes por adelantado dentro de los primeros cinco días, por lo que el mes de abril de 2005, debió ser pagado a más tardar el 5 de Abril de 2005, por lo que es un pago extemporáneo y que por consiguiente, no puede acreditar solvencia. Así se establece. En cuanto al mes de Mayo de 2005, depositado en la misma cuenta, ya identificada, se observa que fue efectuado en fecha 26 de Mayo de 2005, vale decir, también en forma extemporánea, pues el mes de mayo debió pagarse a más tardar el 5 de Mayo, tal y como lo acordaron las partes en el contrato. Así se establece.

En cuanto al hecho de que los depósitos comentados ut supra, fueron efectuados en la persona de la anterior arrendadora y cedente del contrato de arrendamiento, observa quien suscribe, que ha quedado plenamente demostrada la cesión del contrato de arrendamiento como se indicó en el capítulo de las pruebas; y que tal cesión consta de documento público emanado de un Notario, respecto de dicha actuación notarial, la parte demandada hoy apelante, ha señalado que es nula, por cuanto el funcionario no tenía competencia para actuar en el Municipio Baruta, por ser un Notario del Municipio Libertador, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 74 de la Ley de Registro Público y Notariado, se trata de una actuación nula y sin efecto. Así se establece. No obstante lo anterior, la parte actora produjo el telegrama que le fuera enviado a la parte demandada, en fecha 22 de Junio de 2005, el cual ya fue valorado en el capítulo de las pruebas, y por consiguiente, hay plena prueba de que en esa fecha la parte actora envió dicho telegrama a la demandada, notificándole de la cesión del contrato de arrendamiento, por lo que a partir de esa fecha se tiene por notificada a la demandada de la cesión. Así se establece.

En cuanto a las consignaciones arrendaticias, de los meses de Junio y Julio de 2005, efectuadas ambas el día 7 de Julio 2005, a nombre de LUIS SORTINO, observa quien suscribe, que determinado como ha quedado que la oportunidad para pagar los cánones de arrendamiento, es dentro de los primeros cinco días de cada mes por adelantado, y siendo que el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, da un plazo de 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad para efectuar la consignación arrendaticia, entonces, cada mes debe consignarse el día 20 del mes en curso, pues el pago según el contrato es exigible por adelantado dentro de los primeros cinco días del mes en curso, por lo que el mes de Junio de 2005, debió ser consignado a más tardar el día 20 de Junio, y en consecuencia al ser efectuada la consignación en el mes de Julio, se trata de una consignación extemporánea. Así se establece. En cuanto al mes de Julio, fue depositado el día 7 de manera oportuna. Así se establece.

Verificado como ha sido el depósito extemporáneo de los meses de Abril, Mayo y Junio de 2005, no pudiendo considerarse solvente a los arrendatarios respecto de esos, meses, estamos ante el supuesto de hecho del literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que debe prosperar la acción de desalojo con fundamento esta causal. Así se establece.

Consta de instrumento privado suscrito entre las partes contendientes en este juicio, que en fecha 1º de Julio de 2003, las partes convinieron que la arrendataria pagaría los recibos de condominio a partir del mes de Junio de 2003, instrumento que como ya se indicó no fue desconocido y que hace plena prueba de esta obligación de la parte demandada; señala la actora en el libelo que la parte demandada no ha pagado los recibos de condominio de los meses de Abril, Mayo y Junio de 2005; señalando que al incumplir la parte demandada con esta obligación, está incumpliendo el reglamento del edificio, incurriendo así en la causal de desalojo contenida en el literal “f” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se observa que si bien es cierto, que el arrendatario asumió frente a su arrendador la obligación de pagar el condominio, también es cierto, que frente a la comunidad de copropietarios es el propietario el obligado a pagar el condominio y que por consiguiente no puede hablarse de violación del reglamento interno del edificio, por lo que no estamos ante el supuesto de hecho de esta causal de desalojo. Así se establece.

Deduce también como pretensión la parte actora, la indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento de la parte demandada, solicitando se le condene al pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo hasta que la sentencia quede definitivamente firme, establecido como ha quedado que los arrendatarios están insolventes en el pago de los meses de Abril, Mayo y Junio de 2005, debe prosperar en derecho esta pretensión, no así respecto del mes de Julio de 2005; y debe igualmente prosperar la pretensión de indemnización por los meses que siguieron ocupando el inmueble hasta que la decisión quede definitivamente firme. Ratificándose así lo decidido por el A quo. Así se decide.

En cuanto a la pretensión de que la parte demandada, pague los gastos de condominio de los meses de Abril, Mayo y Junio de 2005 y los que se sigan venciendo; es menester revisar la convención entre las partes, donde claramente estipularon que a partir de Junio de 2003, los arrendatarios pagarían el condominio a “la administradora”, por lo que mal puede pretender la arrendadora cobrar estas obligaciones, pues no tiene cualidad para ello, por lo que esta pretensión no puede prosperar en derecho. Así se establece.

Como última pretensión, la parte actora solicitó la corrección monetaria de las sumas adeudadas, siendo los cánones de arrendamiento, obligaciones dinerarias líquidas y exigibles, es procedente la solicitud de indexación, sobre los cánones de arrendamiento adeudados, calculada la indexación desde la fecha de la exigibilidad de cada mensualidad hasta el momento en que la sentencia quede definitivamente firme, se ordena experticia complementaria del fallo, para su cálculo. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente analizadas, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos ENRIQUE RIVAS GOMEZ Y MORELLA D ALTA AGUIRRE DE RIVAS, el primero de los nombrados, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 633, actuando en su propio nombre y como abogado de la segunda mencionada, ambos actuando como co-demandados, contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, veinte (20) de Febrero de Dos Mil Ocho (2.008).

SEGUNDO: CON LUGAR la acción de desalojo incoada por la Abogada FLOR CARVAJAL de PATIÑO, en carácter de apoderada judicial del ciudadano LUÍS ANTONIO SORTINO, contra los ciudadanos ENRIQUE RIVAS GÓMEZ y MORELLA D`ALTA AGUIRRE, ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la sentencia, y en consecuencia, se condena a la demandada, a entregar a la actora, libre de bienes y personas y en las mimas buenas condiciones en que la recibió, el bien inmueble constituido por una vivienda y el puesto de estacionamiento para dos vehículos, distinguido como apartamento Letra y Número C-64 y puesto para estacionamiento Número 16 del Nivel 2, ambos del Edificio denominado Residencias Carabalí, ubicado al final de la Calle El Angel, de la Urbanización Las Esmeraldas La Tahona, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

TERCERO: Se condena a la actora a pagar por concepto de indemnización por daños y perjuicios la suma de Dos Millones Cien Mil Bolívares (Bs. 2.100.000,oo) o de acuerdo a la reconvención monetaria, la suma de Dos Mil Cien Bolívares Fuertes (Bsf. 2.100,oo), por las mensualidades de Abril, Mayo y Junio de 2005, a razón de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) cada uno o de acuerdo a la reconvención monetaria, la suma de Setecientos Bolívares Fuertes (Bsf. 700,oo); y los que se sigan venciendo a partir de Junio de 2005 hasta que la sentencia quede definitivamente firme.

CUARTO: Se acuerda la indexación, sobre los cánones de arrendamiento adeudados, calculada desde la fecha de la exigibilidad de cada mensualidad hasta el momento en que la sentencia quede definitivamente firme para cuyo cálculo se ordena una experticia complementaria del fallo con base a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Por no haber resultado ninguna de las dos partes, totalmente vencidas, no hay condenatoria en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda en los términos expuestos CONFIRMADA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, veinte (20) de Febrero de Dos Mil Ocho (2.008).-ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DECIDE.-

Regístrese y Publíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinticinco (25) días del mes de Julio de Dos Mil Ocho (2008). Año 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL,

Dra. RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
LA SECRETARIA,

Abog. LEOXELYS VENTURINI MENDEZ.

En la misma fecha, siendo las Dos de la tarde (02:00 p.m.), se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

EXP No. 08-5244.-
RPV/LVM/Américo.-