TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE N° : 07-4256

PARTE ACTORA: PROPIEDADES CONTAMANA, S.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 12 de septiembre de 2006, bajo el Nº 40, Tomo 1410 A.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: LUCIA GOMEZ DE DELGADO y ROSA FEDERICO DEL NEGRO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.914 y 26.408, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: FABRICACIÓN,IMPORTACIÓN y EXPORTACIÓN FABRIMEX, C.A., de este domicilio e inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 13 de agosto de 1986, bajo el Nº 53, Tomo 51 A Pro.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: LILIANA JOSEFINA PEREDA CEDEÑO abogado en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 54.135.-
MOTIVO DEL JUICIO: Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios.

TIPO DE SENTENCIA: Definitiva

Comenzó el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por las Dras. LUCIA GOMEZ de DELGADO y ROSA FEDERICO DEL NEGRO, en su carácter de apoderadas judiciales de PROPIEDADES CONTAMANA, C.A., comparecen a demandar por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios a la sociedad mercantil FABRICACIÓN, IMPORTACION Y EXPORTACIÓN FABRIMEX, C.A.; narran en el libelo que: consta de contrato autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fecha 24 de noviembre de 2005, anotado bajo el Nº 09, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual oponen formalmente a la demandada en su contenido y firma, que la sociedad mercantil PROYECTO 9309, S.A. de este domicilio e inscrita en el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 19 de octubre de 1993, bajo el Nº 19, Tomo 21-A- Pro, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil FABRICACIÓN, IMPORTACIÓN y EXPORTACIÓN FABRIMEX, C.A., un inmueble constituido por la oficina distinguida con el numero y letra 2-g, situado en la Planta Piso 2 del Edificio Centro Seguros Sud America, ubicado este con frente a las Avenidas Francisco de Miranda y Tamanaco de la Urbanización El rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual tiene asignado dos (2) puestos de estacionamiento identificados con los números 18 y 19, ubicados en la Planta sótano Tres (3) del mencionado Edificio; que posteriormente, el 13 de junio de 2006, la sociedad mercantil PROYECTOS 9309, S.A., por intermedio del Juzgado octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, notificó a la arrendataria FABRICACIÓN, IMPORTACIÓN y EXPORTACIÓN FABRIMEX, C.A., su voluntad de vender el inmueble arrendado, a fin de que ésta lo adquiriera preferentemente; que sin embargo, la notificada no dio respuesta a dicho ofrecimiento, por lo que mediante documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 08 de diciembre de 2006, bajo el Nº 44, Tomo 20, Protocolo primero, Cuarto Trimestre de 2006, folios 335 al folio 340, la empresa PROYECTO 9309, S.A. vendió dicho inmueble a la demandante PROPIEDADES CONTAMANA, S.A., por lo que esta se subrogó en los derechos y obligaciones asumidas con la arrendataria por la anterior propietaria del referido inmueble. Que en el texto del contrato celebrados e estableció: “SEGUNDA: El canon de arrendamiento de EL INMUEBLE para el periodo de vigencia normal de este contrato, es decir, entre los dias 6 de noviembre de 2005 y 6 de noviembre de 2006, ha sido convenido en la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS DIECISIETE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES ( Bs. 5.817.900,oo) mensuales, que LA ARRENDATARIA pagará en las Oficinas de LA ARRENDADORA. El primer canon de arrendamiento lo pagará LA ARRENDATARIA por adelantado el día 6 de noviembre de 2005, y los cánones de arrendamiento subsiguientes los pagará LA ARRENDATARIA por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada periodo durante la vigencia de este contrato. TERCERA: En caso de que el presente contrato se prorrogue por un (1) año contado a partir de la fecha de su vencimiento, tal como se especifica en la Cláusula Cuarta, el canon de arrendamiento mensual se incrementará en un porcentaje igual a la variación porcentual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) acumulado, vigente hasta el mes inmediatamente anterior, de acuerdo a los informes emitidos por el Banco Central de Venezuela. Las partes convienen en fijar para este período de prórroga, un tope máximo de VEINTICINCO POR CIENTO (25%) a la variación porcentual del Índice de Precios al Consumidor (IPC). CUARTA: El presente contrato de arrendamiento entró en vigencia el día 6 de noviembre de 2005 y se extinguirá el día 5 de noviembre de 2006. No obstante podrá prorrogarse si así lo solicita LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA, por una sola vez y por el mismo periodo de un (1) año contado a partir del dia 5 de noviembre de 2006, mediante comunicación escrita que dirigirá a LA ARRENDADORA con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al 6 de noviembre de 2006. Si LA ARRENDATARIA no desocupa EL INMUEBLE en la fecha que corresponde, esto es, el 5 de noviembre de 2006, o en caso de prorroga de este contrato, el 5 de noviembre de 2007, se procederá de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Décima de este contrato” …” DECIMA:Al finalizar el presente contrato LA ARRENDATARIA se obliga y así lo declara, a devolver EL INMUEBLE a LA ARRENDADORA en el mismo buen estado de limpieza, funcionamiento y conservación en cuanto a sus pisos, paredes, puertas, techos e instalaciones en general en que lo recibe, asi como solvente en el pago de luz, teléfonos y aseo urbano, para lo cual LA ARRENDATARIA deberá entregar a LA ARRENDADORA las solvencias correspondientes. Por cada día que transcurra luego de extinguido el presente contrato sin que LA ARRENDATARIA haya desocupado EL INMUEBLE, deberá pagar a LA ARRENDADORA una cantidad equivalente al veinte por ciento ( 20%) del canon de arrendamiento mensual vigente para esa fecha, por lo que esta obligación de desocupación es con cláusula penal.”. ..” DECIMA TERCERA: La falta de pago del canon de arrendamiento en la fecha que corresponda y, en general , el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que LA ARRENDATARIA asume por este contrato, dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del presente contrato y la desocupación de EL INMUEBLE, así como el pago de las cantidades de dinero que le adeude por pensiones de arrendamiento vencidas y por vencer hasta la expiración del término convenido, mas los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Serán por cuenta de LA ARRENDATARIA todos los gastos que se causen así como los correspondientes honorarios de abogados.”. Que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato el mismo tuvo un término de duración de un año contado a partir del día 6 de noviembre de 2005, término este que venció el día 6 de noviembre de 2006 y a partir de esta última fecha, operó, por acuerdo entre las partes, la prorroga contractual de un año que vence el día 5 de noviembre de 2007. Que durante el lapso de prorroga contractual el canon de arrendamiento fue incrementado a la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 6.719.674,50), tal como fuera establecido en la cláusula tercera del contrato. Que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, ambos inclusive, las cuales debía pagar por mensualidades adelantadas, dentro de los primero cinco (5) días de cada periodo durante la vigencia del contrato. Que en tal virtud la arrendataria ha incumplido con las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento fundamento de la acción, por lo cual solicitan la Resolución de mismo, así como reclaman las sumas estipuladas a titulo de daños y perjuicios en las cláusulas cuarta, décima y décima tercera del arrendamiento, equivalente al veinte por ciento (20%) del canon de arrendamiento mensual vigente, por cada día que transcurra luego de extinguido el contrato sin que la arrendataria hubiere desocupado el inmueble arrendado, que equivale a la suma de UN MILLON TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS, (BS. 1.343.934,90), diario. Fundamentan su acción en los artículos 1159, 1160, 1167, 1592 (ordinal 2º) y 1616 del Código Civil Venezolano, si como los artículos 20,28 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Acompañaron a su libelo el instrumento poder que acredita la representación que de la parte demandante tienen las libelistas, copia certificada del contrato de arrendamiento y copia simple del contrato de venta del inmueble.
El Tribunal admitió la demanda el 8 de agosto de 2007 y libró la respectiva compulsa de citación. El 10 de agosto de 2007 la parte actora hizo entrega de la litis expensas al ciudadano Alguacil.
El 19 de septiembre de 2007, el alguacil dejó constancia de haber practicado la citación ordenada.
El 21 de septiembre de 2007, comparece la Dra. LILIANA JOSEFINA PEREDA CEDEÑO y en representación de la demandada da contestación a la demanda, rechaza niega y contradice la demanda. Alega que ha mantenido con la demandante una relación arrendaticia por más de seis años, y que en tal virtud la prorroga legal que correspondería de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sería aproximadamente de dos (2) años, contados a partir del vencimiento del contrato. Niega estar insolvente en el pago de canon ya que han procedido a consignar el monto de los cánones por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas , tal y como se evidencia del expediente Nº 2007-0666; señala que la nueva arrendadora nunca indicó a nombre de quien debían emitir y quien era la nueva beneficiaria de los cánones de arrendamiento. Señala que tal actitud les llevó a efectuar el deposito de los cánones para realizar le retención del monto correspondiente al Impuesto al Valor Agregado. Que en tal virtud tiene derecho a ocupar el inmueble hasta el vencimiento de las prorrogas legales. Niega deber lo reclamado por concepto de daños y perjuicios, señalado en el punto segundo de las conclusiones y petitorio del libelo; en relación al pago de los cánones señalados por la demandante como insolutos, la demandada alega haberlos consignado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en lo relativo al monto reclamado en el punto cuarto de las conclusiones y el petitorio lo rechazan por cuanto han pagado los cánones y no se le ha causado daño o perjuicio alguno, ya que el demandante se ha negado a recibir dichos pagos. Señala que para que proceda dicho pago debe la demandante señalar y demostrar en que consiste el daño que experimentó su patrimonio, así como la extensión del mismo y que sea necesariamente consecuencia directa e inmediata de algún incumplimiento culposo de una obligación contractual derivada del contrato de arrendamiento. Señala que la doctrina y la legislación establecen dos formas diferentes a la efectuada por las partes para determinar la reparación de los daños provenientes del incumplimiento de una obligación contractual, a saber: la determinación efectuada por el juez y la efectuada por la propia ley. Que para que el Juez pueda determinar los daños y perjuicios producidos es necesario que la parte que dice haber experimentado el daño los especifique y demuestre su existencia y causa, ya que de el Juez hacerlo en la sentencia caería en ultrapetita, viciando la sentencia; señala el demandado el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, señala el demandado que lo alega en el escrito como cuestión previa. Señala que los daños y perjuicios contractuales indemnizables son los previstos o previsibles para el momento de la celebración del contrato, cuando el incumplimiento que le da origen proviene de la culpa del deudor y solo en caso que dicho incumplimiento de la obligación contractual provenga del dolo del deudor, la reparación del daño se extenderá a los no previstos o previsibles al tiempo de la celebración del contrato, alega el contenido del artículo 1274 del Código Civil Venezolano, siendo asi el deudor queda obligado a la reparación del daño como si fuera por hecho ilícito, contemplado en el artículo 1185 del Código Civil Venezolano , por lo que cabría la indemnización de los daños y perjuicios contractuales previstos para el momento de la celebración del contrato y su extensión hasta los daños morales, es decir, los no previsibles, pero solo cuando dicho incumplimiento ha sido doloso, el cual debe ser probado por la víctima en cuanto a su profundidad y alcance, caso contrario, los daños morales no son indemnizables en materia contractual.
El 24 de septiembre de 2007, la parte actora presenta diligencia donde señala que visto el escrito de contestación a la demanda y, para el supuesto caso de que el Tribunal considere que la parte accionada ha opuesto una cuestión previa de defecto de forma por no haberse especificado los daños y perjuicios reclamados en el numeral cuarto del petitorio de la demanda procede a subsanarla y alega el contenido del artículo 1616 del Código Civil Venezolano , así como el contenido de las cláusulas cuarta, décima y décima tercera del contrato de arrendamiento accionado, en el cual se estipula contractualmente el monto de los daños en caso de incumplimiento.
El 27 de septiembre de 2007, la parte demandante promueve pruebas, las mismas son admitidas.
El 04 de octubre de 2007, la parte demandada promueve pruebas, las mismas son admitidas.
El 8 de octubre de 2007 la demandada promueve pruebas, el Tribunal las admite.
El 10 de octubre de 2007, la parte demandante se opone a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada.
Llegada la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada señala que rechaza, niega y contradice los daños y perjuicios reclamados por la parte demandante en el punto cuatro del petitorio, ya que el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 7 dispone que éstos deben ser especificados.
Ahora bien, quien aquí decide, fundamentada en el principio iura novit curia, a pesar de no haber sido opuesta conforme a las reglas procesales, toma dicho alegato como la oposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma del libelo por no llenar los requisitos exigidos en el artículo 340, del Código de Procedimiento Civil , prevista en el ordinal 6 del artículo 346 eiusdem, que si bien no lo señala la demandada, hay que resolver, por no haber sido señalados por el demandante la especificación de de los daños y perjuicios y sus causas.
Del análisis del libelo, se observa que la parte demandante en el punto cuarto del petitorio del libelo, señala que reclama la suma de un millón trescientos cuarenta y tres mil novecientos treinta y cuatro bolívares con noventa, (BS. 1.343.934,90) diarios, por concepto de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la arrendataria según el artículo 1616 del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo establecido en las cláusulas cuarta, décima y décima tercera del contrato de arrendamiento fundamento de la acción, la señalada suma representa el 20% del canon de arrendamiento vigente para la fecha del incumplimiento, (esto es, la cantidad mensual de SEIS MILLONES SETECIENTOS DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.6.719.674,50) , por cada día que transcurra desde el 07 de noviembre de 2007, inclusive, fecha de expiración natural del contrato, hasta el día en que la arrendataria haga del inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado de limpieza, funcionamiento y conservación en cuanto a sus pisos, paredes, puertas, techos e instalaciones en general en que lo recibió, así como solvente en el pago de luz, teléfono y aseo urbano, para lo cual la arrendataria deberá entregar a las solvencias correspondientes.
Considera quien aquí juzga, que la demandante explanó en el libelo de la demanda, de forma suficiente el reclamo que hace de los daños y perjuicios y su origen o causa, con lo que resulta que el libelo está apegado a lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la cuestión previa de defecto de forma invocada por el demandado, no es procedente en derecho, y así se decide.
Ahora bien, decidido lo anterior, toca analizar la procedencia del fondo de la demanda de Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios incoada por PROPIEDADES CONTAMANA, S.A. contra FABRICACIÓN, IMPORTACIÓN FABRIMEX, C.A.
Señala la demandante que la demandada ha incumplido con los términos del contrato, que ha disfrutado de la prorroga legal que le correspondía y que se encuentra insolvente en el pago del canon de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, ambos inclusive, y reclama el cumplimiento de la cláusula penal pactada.
La demandada señala que por concepto de prorroga legal le corresponde más de un año, por tener la relación arrendaticia más de seis (6) años, para probar lo alegado acompaña en fecha 08 de octubre de 2007 copias simples de sendos contratos de arrendamiento autenticados el primero de ellos el 7 de noviembre de 2000 y el otro el 24 de noviembre de 2003, dichas copias simples fueron impugnadas por la actora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien tenia de acuerdo a la normativa señalada cinco (5) días de despacho para hacerlo, puesto que fueron traídas a los autos en la etapa de promoción de pruebas; al no ser las copias impugnadas, hechas valer por la parte demandada de las formas señaladas en el artículo 429 eiusdem, se desechan las mismas del presente procedimiento, con lo que el alegato de la insuficiencia de la prorroga legal concedida queda desechado, y así se decide.
De las pruebas documentales aportadas por la actora, las cuales rielan a los folios 93, 94 y 95, este Tribunal considera que las mismas no le pueden ser opuestas a la actora por cuanto emanan de terceros ajenos a esta causa y no fueron promovidas de la forma prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil para hacer valer en juicio los documentos emanados de terceros, esto es mediante la ratificación de los mismos por medio de la prueba testifical, por lo que carecen de valor probatorio a juicio de esta sentenciadora y así se decide.
En relación a la documental que riela a los folios 96 y 97, marcada “B”, el mismo no aparece recibido por la demandante, por lo que no le puede ser opuesto y así se decide.
En lo relativo a la documental que riela al folio 98, emanada de la cedente del contrato, ha debido ser promovida de conformidad con la regla probatoria contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al ser emanada de un tercero ajeno a la presente causa, por lo que no se aprecia y así se decide.
En relación a la comunicación procedente del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT), que riela a los folios 99 y 100 del presente expediente, por cuanto la misma proviene de una oficina pública, ha debido ser hecha valer a través de la prueba de solicitud de informes contenida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por constar los hechos a los cuales se contrae en los archivos que reposan en dicha institución, por lo que este Tribunal no aprecia la misma y así se decide.
En relación al alegato de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento invocado por la parte demandada, para lo cual produjo en la oportunidad pertinente copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, abierto por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de abril de 2007, mediante el cual la misma fecha consignó por ante dicho Tribunal la suma de TREINTA Y TRES MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS ( Bs. 33.598.372,50), correspondientes al pago del canon de arrendamiento de los meses de Diciembre 2006, enero 2007, febrero 2007, marzo 2007, abril 2007.
Ahora bien, la cláusula segunda establece: “ El canon de arrendamiento de EL INMUEBLE para el periodo de vigencia normal de este contrato, es decir, entre los dias 6 de noviembre de 2005 y 6 de noviembre de 2006, ha sido convenido en la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS DIECISIETE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES ( Bs. 5.817.900,oo) mensuales, que LA ARRENDATARIA pagará en las Oficinas de LA ARRENDADORA. El primer canon de arrendamiento lo pagará LA ARRENDATARIA por adelantado el día 6 de noviembre de 2005, y los cánones de arrendamiento subsiguientes los pagará LA ARRENDATARIA por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada periodo durante la vigencia de este contrato.”
El contrato de arrendamiento es aquel por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, que ésta se obliga a pagar a aquella, según lo define el artículo 1579 del Código Civil Venezolano; los elementos esenciales de este tipo de contrato son: la obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación y un precio que puede fijarse en dinero o en especie; la obligación principal del arrendador es hacer gozar de la cosa arrendada al arrendatario y la obligación principal de éste es la de pagar el precio o monto del canon, tal como lo prevé el artículo 1592 del Código Civil Venezolano.
De las pruebas aportadas por la demandada para demostrar la solvencia en el pago del canon de arrendamiento reclamado por la actora, se evidencia que la demandada realizó el pago correspondiente a los meses de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo y abril de 2007, de forma extemporánea, pues del expediente levantado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se evidencia que lo hizo el 24 de abril de 2007, contrario a lo pactado en el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda. Es claro que al acumular dos o más mensualidades y efectuar el depósito de las pensiones de arrendamiento por ante el Juzgado correspondiente, se transgrede tanto el contrato como la ley, y evidencia el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.
Por lo que resulta procedente el alegato de insolvencia de la demandada esgrimido por la parte actora, y así se decide.
En relación al reclamo de los daños y perjuicios que hace la parte actora en el libelo, los cuales fueron establecidos en el contrato de arrendamiento celebrado y que la demandada niega deber en virtud de que aduce que los mismo no provienen de un incumplimiento doloso, este Tribunal señala: la doctrina establece que los daños y perjuicios contractuales son los causados al acreedor de una obligación derivada del contrato por el deudor que la incumple culposamente; ese daño causado es de naturaleza contractual, porque es consecuencia del incumplimiento de una obligación derivada de un contrato. El artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que se puede establecer en un contrato de arrendamiento la llamada cláusula penal.
Asimismo el artículo 1616 del Código Civil Venezolano prevé que de ser resuelto el contrato celebrado por tiempo determinado, por causa imputable al arrendatario, este deberá pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel, además de los daños y perjuicios que se hayan causado al propietario.
Es regla general, el contenido del artículo 1167 del Código Civil Venezolano, relativo a las acciones que tienen los contratantes contra quien incumpla el contrato, conocida como la excepción non adimpleti contractus, que prevé el pago de los daños y perjuicios causados tanto por la resolución del contrato como por el incumplimiento del mismo.
Es regla general que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de beuna fe y que obligan, no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Ahora bien de lo reclamado por la actora y de lo probado en autos, se evidencia la procedencia del reclamo de los daños y perjuicios contenidos en el punto cuatro del petitorio del libelo, relativo al cumplimiento de la cláusula penal pactada en el contrato y así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios incoada por PROPIEDADES CONTAMANA, S.A. contra FABRICACIÓN IMPORTACIÓN FABRIMEX, C.A., ambas partes plenamente identificadas en autos.
En consecuencia, se declara: PRIMERO: RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado por la demandada con la sociedad mercantil PROYECTO 9309,S.A., anterior propietaria del inmueble arrendado, autenticado por ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fecha 24 de noviembre de 2005, anotado bajo el Nº 09, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y en el cual se subrogó la demandante en virtud de la venta que le hiciera la arrendadora mediante documento protocolizado ante el Registro inmobiliario del municipio Chacao del Estado Miranda el 08 de diciembre de 2006, bajo el Nº 44, Tomo 20 Protocolo Primero, Cuarto trimestre de 2006, del folio 335 al folio 340; la demandada deberá hacer entrega del inmueble objeto del juicio, constituido por la oficina distinguida con el numero y letra 2-g, situado en la Planta Piso 2 del Edificio Centro Seguros Sud America, ubicado este con frente a las Avenidas Francisco de Miranda y Tamanaco de la Urbanización El rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual tiene asignado dos (2) puestos de estacionamiento identificados con los números 18 y 19, ubicados en la Planta sótano Tres (3) del mencionado Edificio, en el mismo buen estado de limpieza, funcionamiento y conservación en cuanto a sus pisos, paredes, techos e instalaciones en general en que lo recibió; así como solvente en el pago de energía eléctrica, teléfono y aseo urbano, entregando a la arrendadora las solvencias correspondiente; SEGUNDO: se condena a la demandada al pago de la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 53.757.396,oo) , que equivalen a CINCUENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F 53.757,40), a titulo de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la arrendataria en el pago oportuno de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, ambos inclusive, a razón de SEIS MILLONES SETECIENTOS DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS ( Bs. 6.719.674,50), que equivalen a SEIS MIL SETECIENTOS DIECINUEVE BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. F. 6.719,67), cada mes; TERCERO: la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS ( Bs. 6.719.674,50), que equivalen a SEIS MIL SETECIENTOS DIECINUEVE BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. F. 6.719,67), cada mes, por los meses que faltan para la expiración natural del contrato, correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, ambos inclusive, que monta a la suma de VEINTE MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL VEINTITRÉS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 20.159.023,50), que equivalen a VEINTE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON DOS CENTIMOS (Bs. F. 20.159,02); CUARTO: en pagar a titulo de daños y perjuicios causados la suma diaria de UN MILLON TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIETNOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS ( Bs. 1.343.934,90) , que equivale a UN MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 1.343,93), la cual representa el veinte por ciento (20%) del canon de arrendamiento vigente para la fecha del incumplimiento, fijado en SEIS MILLONES SETECIENTOS DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS ( Bs. 6.719.674,50), que equivalen a SEIS MIL SETECIENTOS DICEICNUEVE BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. F. 6.719,67), cada mes, por cada día que transcurra desde el 07 de noviembre de 2007, inclusive, fecha de expiración natural del contrato, hasta el día en que la arrendataria haga entrega del inmueble completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado de limpieza, funcionamiento y conservación en cuanto a sus pisos, paredes, techos e instalaciones en general en que lo recibió; así como solvente en el pago de energía eléctrica, teléfono y aseo urbano, entregando a la arrendadora las solvencias correspondiente.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente litis, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Se ordena la notificación de las partes, por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legalmente establecido.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 26 días del mes de marzo de Dos Mil ocho (2008).- Años 197º y 149º.-
LA JUEZ,
DRA. AURA MARIBEL CONTRERAS DE MOY.
LA SECRETARIA TITULAR,
ABOG. LEOXELYS VENTURINI MÉNDEZ.
En esta misma fecha, se registró, publicó y se dejó copia de la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).-
LA SECRETARIA TITULAR,
ABOG. LEOXELYS VENTURINI MÉNDEZ.

Exp Nº 07-4256
AMCdM/LVM/RYA.-