TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, NIÑOS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
EN SU NOMBRE

Expediente: Nº 4256.-
Visto con informes.
Vista la apelación interpuesta por el abogado Oswaldo José Moreno Méndez, en representación del ciudadano EDGAR WILFREDO BRAVO GARCÍA, contra la sentencia de fecha 14 de enero de 2008, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de opción de compraventa intentaran los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, contra el apelante, quien suscribe para decidir observa:
La controversia sometida a conocimiento de esta Alzada descansa en la pretensión promovida por los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, que se resuelva el contrato de promesa bilateral de compraventa (calificado de opción de compra) celebrado entre él, y el ciudadano EDGAR WILFREDO BRAVO GARCÍA, y que tuvo por objeto un (1) local comercial, distinguido con el Nº 07, de un área de 152, 83 M2, situado en la planta alta del edificio Centro Boulevard Shangai, y cuyos linderos son: NORTE: terrenos que son o fueron del Sr. WEI HUNG LAY EM; SUR: con avenida Ávila; ESTE: con avenida Jofre Paúl; y OESTE: con avenida Jacinto Lara, municipio Carirubana del estado Falcón; y situado al este de la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón; y valorado por el precio de cuarenta y tres millones de bolívares (Bs. 43.000.000,oo), de los cuales se pagaron dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), y el saldo del precio dentro de cuarenta y cinco (45) días, pago que de ser incumplido, daría lugar a la resolución del contrato, para lo cual, se previó una cláusula penal, estimada en 5% del monto de la venta a favor del vendedor; fundado el demandante en el incumplimiento del comprador en el pago del precio durante nueve (9) años y cinco (5) meses, para lo cual, pretende, además, el pago de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo), por concepto de daños y perjuicios, y la negativa del demandado a reconocer tales hechos, argumentando, por vía reconvencional, que ese contrato fue una promesa bilateral de venta, contrato último que no se celebró; que el demandante siempre tuvo la disponibilidad del inmueble y que actuó de mala fe, pues, hipotecó el terreno donde construiría el centro comercial Shangai, al Banco Confederado; y que como la culpa no puede atribuírsele no está obligado a pagar los daños y perjuicios, por lo que demandó también la resolución de ese contrato, para que se le restituyan la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), debidamente indexados.
Así las cosas, quien suscribe para decidir observa:
La promesa de venta celebrada entre las partes está probada con el documento privado acompañado en original y firmado por las partes, no desconocido en juicio por el demandante, tal como lo prevee el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que adquirió la fuerza de documento privado reconocido judicialmente, tal como lo dispone el artículo 1363 del Código Civil, y prueba que el ciudadano EDGAR WILFREDO BRAVO GARCÍA, se obligó frente al ciudadano WEI HUNG LAY EM, a concluir un contrato de compraventa dentro del plazo de cuarenta y cinco (45) días, contados a partir de la fecha del contrato; y que en ese plazo el comprador, debía pagar el saldo del precio, o sea, cuarenta y tres millones de bolívares (Bs. 43.000.000,oo), pues, había dado como inicial, dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), y en caso de incumplimiento el vendedor, le correspondería pagar el 5%, del precio, es decir, una cláusula penal representativa de daños y perjuicios, que se estimaron en ese porcentaje, o sea, dos millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.250.000,oo), y no cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo), como pretende el demandante; y así se establece.
No está probado el incumplimiento del comprador apelante, a pesar que reconoce no haber pagado, al señalar que no lo hizo, porque el demandante hipotecó el terreno a favor del Banco Confederado, porque esta circunstancia le impedía a aquél vender, lo cual, no es cierto, porque la hipoteca se establece para garantizar un préstamo de dinero con preferencia a los acreedores quirografarios, no para impedir vender, pues, se puede vender, pero en la misma condición, es decir, hipoteca. En la práctica, este es el mecanismo en todas las construcciones de propiedad horizontal, donde el constructor para posibilitar su desarrollo recurre al crédito hipotecario y vende el inmueble con hipoteca a favor del acreedor hipotecario; y que prueba de la existencia de las sucesivas hipotecas, las liberaciones del crédito del condominio, con los siguientes documentos inscritos ante el Registro público del municipio Carirubana del estado Falcón, el 21 de julio de 1994, bajo los Nº 5, folios del 13 al 14, protocolo primero, tomo tercero principal, tercer trimestre del año respectivo; de fecha 05 de diciembre de 1996, bajo el Nº 20, folios del 61 al 65, protocolo primero, tomo 15 principal, cuarto trimestre del año respectivo; de fecha 20 de febrero de 1998, bajo el Nº 10, folios del 21 al 30, protocolo primero, tomo 3 principal, primer trimestre del año respectivo; con sus respectivas notas marginales; pero, además alegó el incumplimiento de los accionantes, al no haber concluido el edificio, hecho que quedó demostrado con la inspección judicial practicada, se evidencia que el edificio Centro Comercial Shaghai, se encuentra desarrollado sólo en un 10% de su estructura y la construcción se encuentra paralizada, lo cual, probaría que los demandantes no han cumplido con construir, lo que eximiría de cumplir al demandado por la defensa de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, máxime cuando el demandado también solicita la resolución del contrato; y así se establece.
A la anterior conclusión debe unirse el pago de la inicial por el demandado, acreditada mediante el recibo de fecha 03 de septiembre de 1997, emitido por el ciudadano EDGAR WILFREDO BRAVO GARCÍA, a favor de WEI HUNG LAY EM, y que no fue desconocido por éste, de conformidad con el artículo 444, del Código de Procedimiento Civil, por lo que quedó judicialmente reconocido y que por el principio de la comunidad de la prueba, hace prueba a favor del demandado, que inicio el cumplimiento; y así se establece.
En conclusión, ha quedado probado que ambas partes se obligaron a concluir un contrato de compraventa, que el comprador dio una inicial de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), y que se obligó a pagar el saldo del precio, o sea, cuarenta y cinco millones (Bs. 45.000.000,oo), dentro del plazo de cuarenta y cinco (45) días, contados a partir de la firma del contrato, pero, que fueron los demandantes quines no cumplieron y que el demandado inicio el cumplimiento de sus obligaciones, pero, que se eximió alegando que aquéllos no terminaron el Centro Comercial, lo cual quedó probado en autos, debe declararse sin lugar la demanda de resolución y pago de daños y perjuicios y con lugar la reconvención, declarando resuelto el contrato de promesa bilateral y la devolución del abono del precio, dado como inicial, debidamente indexado con base a los parámetros fijados por el Banco Central de Venezuela, mediante expertos y durante el periodo que media entre la fecha de presentación de la demanda y la fecha de la presente sentencia pasiva de recurso alguno; y así se establece.
En fuerza de los anteriores razonamientos, este Tribunal impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: Con lugar la apelación interpuesta por el abogado Oswaldo José Moreno Méndez, en representación del ciudadano EDGAR WILFREDO BRAVO GARCÍA, contra la sentencia de fecha 14 de enero de 2008, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de opción de compra intentado por los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, contra el apelante.
SEGUNDO: Se revoca la sentencia apelada.
TERCERO. Sin lugar la demanda de declaratoria resolutoria de la promesa bilateral de venta suscrita entre WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG y EDGAR WILFREDO BRAVO GARCÍA y pago de daños y perjuicios: Con lugar la reconvención incoada por el demandado contra el demandante. En consecuencia se resuelve el el precitado contrato y se condena a los demandantes a devolver al demandado la suma de dos mil bolívares fuertes (Bs 2.000,oo), debidamente indexado con base a los parámetros fijados por el Banco Central de Venezuela, mediante expertos y durante el periodo que media entre la fecha de presentación de la demanda y la fecha de la presente sentencia pasiva de recurso alguno
Se condena en costas a la parte demandada.
Déjese transcurrir el lapso legal correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito Niños y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Santa Ana de Coro, a los ocho (8) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008). Años 198 de la Independencia y 149 de la Federación.
EL JUEZ
ABG. MARCOS R. ROJAS G.
EL SECRETARIO (t)
ABG. DANIEL CURIEL FERNANDEZ.

Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha, 08/05/08, a la hora de _______________________________________( ) Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.
EL SECRETARIO (t)
ABG. DANIEL CURIEL FERNANDEZ.

Sentencia Nº 056-M-08-05-08.-
MRG/CD/jessica.-
Exp. 4256.