TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, NIÑOS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
EN SU NOMBRE

Expediente: Nº 4257.
Visto con informes.
Vista la apelación interpuesta por el abogado Oswaldo José Moreno Méndez, en representación del ciudadano EDGAR WILFREDO BRAVO GARCÍA, contra la sentencia de fecha 11 de enero de 2008, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de opción de compra intentado por los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, contra el apelante, quien suscribe para decidir observa:
La controversia sometida a conocimiento de esta Alzada descansa en la pretensión promovida por el ciudadano WEI HUNG LAY EM, que se resuelva el contrato de compraventa (calificado de opción de compra) celebrado entre él, y el ciudadano EDGAR WILFREDO BRAVO GARCÍA, y que tuvo por objeto dos (2) locales comerciales, distinguidos con los Nº 08 y 21, de un área de 162, 56 M2 y de 43,82M2, respectivamente, situados en el edificio Centro Boulevard Shanghai, y cuyos linderos son: NORTE: terrenos que son o fueron del Sr. WEI HUNG LAY EM; SUR: con avenida Ávila; ESTE: con avenida Jofre Paúl; y OESTE: con avenida Jacinto Lara, municipio Carirubana del estado Falcón; y situado al este de la ciudad de Punto Fijo, municipio Carirubana del estado Falcón; y valorados por el precio de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,oo), de los cuales se pagó un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), como abono a la inicial, y firmó: a) un giro de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.00,oo), con vencimiento el 29 de diciembre de 1997; y b) doce (12) giros por tres millones doscientos cincuenta mil bolívares (3.250.000,oo), cada uno, equivalentes a la suma de treinta y nueve millones de bolívares (39.000.000,oo), pagaderos al 30 de enero de 1998, más los intereses del treinta por ciento (30%); fundado el demandante en el incumplimiento del comprador en el pago del precio durante nueve (9) años y cuatro meses (4) meses, para lo cual, pretende, además, el pago de quinientos millones de bolívares (Bs. 500.000.000,oo), por daños y perjuicios; y la negativa del demandado a reconocer tales hechos, argumentado por vía reconvencional, que ese contrato fue una promesa bilateral de venta, contrato último que no se celebró; que el demandante siempre tuvo la disponibilidad del inmueble y que actuó de mala fe, pues, hipotecó el terreno donde construiría el centro comercial Shangai, al Banco Confederado; y que como la culpa no puede atribuírsele no está obligado a pagar los daños y perjuicios, por lo que demandó también la resolución de ese contrato, para que se le restituya la suma de veintinueve millones trescientos treinta y un mil doscientos cuarenta y nueve con noventa bolívares (Bs. 29.331.249, 90), debidamente indexados.
Así las cosas, quien suscribe para decidir observa:
La promesa bilateral de venta celebrada entre las partes está probada con el documento privado acompañado en original y firmado por las partes, no desconocido en juicio por el demandado, tal como lo prevee el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que adquirió la fuerza de documento privado reconocido judicialmente, tal como lo dispone el artículo 1363 del Código Civil, y prueba que el ciudadano EDGAR WILFREDO BRAVO GARCÍA, se obligó frente al ciudadano WEI HUNG LAY EM, a concluir un contrato de compraventa; y el compromiso de pago con los trece (13) giros cambiarios, no desconocidos, que reúnen los requisitos del los artículos 410 y 411 del Código de Comercio y descontados al Banco Confederado, no obstante el contrato reconocido y tres giros descontados y en poder del demandado, demuestran que él inicio el cumplimiento de sus obligaciones, de modo que la escritura y la totalidad de giros no demuestran su incumplimiento; y así se declara.
De otro lado, tenemos, que el comprador apelante, reconoce no haber pagado, al señalar que no lo hizo, porque el demandante hipotecó el terreno a favor del Banco Confederado, porque esta circunstancia le impedía a aquél vender, este alegato no lo liberaba de cumplir, porque la hipoteca se establece para garantizar un préstamo de dinero con preferencia a los acreedores quirografarios, no para impedir vender, pues, se puede vender, pero en la misma condición, es decir, hipotecado, práctica común de todas las construcciones de propiedad horizontal, donde el constructor para posibilitar su desarrollo recurre al crédito hipotecario y vende el inmueble con hipoteca a favor del acreedor hipotecario. En autos existe prueba de la existencia de las sucesivas hipotecas, de documento liberatorios y del documento de condominio, con los siguientes: documentos inscritos ante el Registro público del municipio Carirubana del estado Falcón, el 21 de julio de 1994, bajo los Nº 5, folios del 13 al 14, protocolo primero, tomo tercero principal, tercer trimestre del año respectivo; de fecha 05 de diciembre de 1996, bajo el Nº 20, folios del 61 al 65, protocolo primero, tomo 15 principal, cuarto trimestre del año respectivo; de fecha 20 de febrero de 1998, bajo el Nº 10, folios del 21 al 30, protocolo primero, tomo 3 principal, primer trimestre del año respectivo; y así se establece.
Pero, de la inspección judicial practicada, se evidencia que el edificio Centro Comercial Shaghai, se encuentra desarrollado sólo en un 10% de su estructura y la construcción se encuentra paralizada, lo cual, probaría que el demandado no ha cumplido con construir y daría pie a la defensa de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, alegada por la parte demandada, quien señaló que los demandantes nunca terminaron el Centro Comercial, independientemente que la revista donde se promociona el referido Centro Comercial, en el mes de enero de 1997, sólo que se trata de una publicación privada que para tener validez en juicio debía ser ratificada en el proceso por su editor, carga no asumida por el promovente de la prueba, ha quedado evidenciado el incumplimiento de los demandantes, sin que sea necesario una experticia para ello; y así se establece.
En conclusión, ha quedado probado que ambas partes se obligaron a concluir un contrato de compraventa futuro, que el comprador dio una inicial de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), y que se obligó a pagar el saldo del precio, así: a) un giro de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.00,oo), con vencimiento el 29 de diciembre de 1997; y b) doce (12) giros por tres millones doscientos cincuenta mil bolívares (3.250.000,oo), cada uno, equivalentes a la suma de treinta y nueve millones de bolívares (39.000.000,oo), pagaderos al 30 de enero de 1998, más los intereses del treinta por ciento (30%); y que quedó probado que el demandado dio la inicial y pagó dos giros por el importe de veintiocho millones trescientos treinta y un mil doscientos cuarenta y nueve bolívares con noventa céntimos, que le fueron descontados y demostrado con la inspección judicial, que la obra se encuentra paralizada, queda evidenciado que el incumplimiento fue de los demandantes, razón por la cual debe declararse sin lugar la demanda y con lugar la reconvención, mediante la cual se persiguió el mismo fin, la resolución del contrato y la devolución de las prestaciones cumplidas, al no haberse previsto cláusula penal alguna; y así se declara.
En tal sentido, dado los efectos de la declaratoria resolutoria incoada por el demandando y la no previsión de daños y perjuicios, deben devolverse las recíprocas prestaciones, en consecuencia, se condena a los demandantes a devolverle al demandado la suma de mil bolívares fuertes (Bs. f 1.000oo), correspondiente a la inicial dada, más los veintiocho mil trescientos treinta y un mil doscientos cuarenta y nueve bolívares fuertes, con noventa céntimos (Bs. f 28.331,90), ya que el demandado demostró haber pagado dos giros cambiarios (al tenerlos en su poder y producirlos en el expediente), en razón del contrato de descuento celebrado por la parte demandante con el Banco Confederado, debidamente indexadas, desde la fecha de presentación de la demanda, hasta la fecha de declaratoria de ejecutoria de la presente sentencia , con base a los índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, mediante expertos designados al efecto; y así se declara.
En fuerza de los anteriores razonamientos, este Tribunal impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: Con lugar la apelación interpuesta por el abogado Oswaldo José Moreno Méndez, en representación del ciudadano EDGAR WILFREDO BRAVO GARCÍA, contra la sentencia de fecha 11 de enero de 2008, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de opción de compra intentado por los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, contra el apelante,
SEGUNDO: Se revoca la sentencia apelada.
TERCERO: Se declara con lugar la reconvención intentada por el demandado contra los demandantes. En consecuencia, se declara la resolución de la promesa bilateral de venta suscrita entre WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG y EDGAR WILFREDO BRAVO GARCÍA, y sin lugar la demanda incoada por estos.
CUARTO: Se condena a los demandantes a devolver al demandado la suma de mil bolívares fuertes (Bs. f 1.000oo), correspondiente a la inicial dada, más los veintiocho mil trescientos treinta y un mil doscientos cuarenta y nueve bolívares fuertes, con noventa céntimos (Bs. f 28.331,90), por dos giros cambiarios descontados, debidamente indexadas, desde la fecha de presentación de la demanda, hasta la fecha de declaratoria de ejecutoria de la presente sentencia , con base a los índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, mediante expertos designados al efecto
Se condena en costas a los demandantes.
Déjese transcurrir el lapso legal correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito Niños y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Santa Ana de Coro, a los ocho (8) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008). Años 198 de la Independencia y 149 de la Federación.
EL JUEZ
ABG. MARCOS R. ROJAS G.
EL SECRETARIO (t)
ABG. DANIEL CURIEL FERNANDEZ.

Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha, 08/05/08, a la hora de _______________________________________( ) Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.
EL SECRETARIO (t)
ABG. DANIEL CURIEL FERNANDEZ.

Sentencia Nº 057-M-08-05-08.-
MRG/CD/jessica.-
Exp. 4257.-