TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: CARMEN JUDITH MEJIA CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.096.086.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MOISES AMADO y JESUS ARTURO BRACHO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 37.120 y 25.402, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GLADYS MARIA DELGADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.628.817.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOAO HENRIQUES DA FONSECA, DIOGENES LARA, LUIS FERMIN RINCONES y RONALD ANTONIO PARACO AGUILAR, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.301, 20.081, 2.916 y 63.788, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION)
EXPEDIENTE: 15108

Corresponde conocer a esta instancia, la apelación ejercida en fecha 17 de enero de 2008 por el abogado MOISES AMADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.120, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de ese mismo mes y año, la cual declaró SIN LUGAR el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana CARMEN JUDITH MEJIA CONTRERAS contra la ciudadana GLADYS MARIA DELGADO. Oída la apelación en ambos efectos en fecha 22 de enero de 2008, fue ordenada la remisión al Superior de las actuaciones de la causa, siendo distribuida la misma a este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual dio por recibido el expediente en fecha 14 de febrero de 2008.

ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por el abogado MOISES AMADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana CARMEN JUDITH MEJIA CONTRERAS contra la ciudadana GLADYS MARIA DELGADO por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, consignado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 4 de octubre de 2007, cuya causa atañó conocer al Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción, previo sorteo de Ley.
Alega el apoderado judicial de la parte actora que su representada es legitima arrendadora de todos los derechos posesorios y legales derivados del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23 de agosto del año 2005, por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, quedando asentado bajo el Nº 47, Tomo 98 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina, contrato que fue firmado con la ciudadana GLADYS MARIA DELGADO, en su calidad de arrendataria.
Arguye que el contrato tiene como objeto un bien inmueble constituido por un (1) apartamento ubicado en la quinta planta del Edificio denominado “Linery” distinguido con el Nº 21, situado en el cruce de las calles Sucre y Mis Encantos, Municipio Chacao, Estado Miranda.
Expone, que de acuerdo a lo convenido, se dejó sentado el tiempo del contrato, el precio y la forma de pago, en las siguientes cláusulas: “SEGUNDA: La duración del presente contrato será de UN (1) AÑO FIJO y UN (1) AÑO de PRORROGA, plazo este contado a partir del día Primero (1º) de Septiembre de Dos Mil Cinco (2.005) hasta el día Treinta y Uno (31) de Agosto de Dos Mil Seis (2006) (…) TERCERA: El canon de arrendamiento estipulado de mutuo acuerdo para el año fijo, es por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs 400.000,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA pagará por mensualidades adelantadas a LA ARRENDADORA o a la persona que ésta designe (…) CUARTA: LA ARRENDATARIA se compromete y obliga a pagar puntualmente a LA ARRENDADORA dentro de los primeros cinco (5) días al inicio de cada mes, la suma correspondiente al canon de arrendamiento de acuerdo a lo estipulado en la cláusula anterior. El incumplimiento de LA ARRENDATARIA en el pago de dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento establecido, será causa suficiente para que LA ARRENDADORA considere el presente contrato resuelto y pueda exigir la inmediata desocupación judicial y entrega del bien arrendado, su devolución, el pago de los cánones insolutos y cualquier otra obligación que subsistiera a cargo de LA ARRENDATARIA…” (Negrillas y mayúsculas del contrato).
Que de las cláusulas anteriores se desprende que el contrato es a plazo fijo y/o a tiempo determinado, siendo su principal objeto el inmueble anteriormente descrito.
Asimismo, expone que la parte demandada no ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales y legales, al no pagar a su representada o quien haga sus veces, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 400.000,00) por cada mes, generando una cantidad total de DOS MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 2.000.000,00) quedando, a su decir, configurada la resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento en los particulares tercero y cuarto del contrato suscrito.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil.
Por consiguiente, solicita al respectivo órgano jurisdiccional, la resolución del contrato; el pago por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 400.000,00) por cada mes, desde la admisión de la demanda hasta la entrega voluntaria o forzosa del inmueble, por concepto de indemnización compensatoria; en pagar la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 2.000.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007 y los costos y costas, así como los honorarios profesionales.
Admitida la demanda en fecha 8 de octubre de 2007, comparece la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente a dar contestación a aquella, y quien solicita la reposición de la causa de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto al fondo, niega, rechaza y contradice en todas sus formas la demanda incoada en su contra, por las siguientes razones: 1) No existe un vínculo contractual, pues al manifestarle la arrendadora la voluntad de concluir con la relación contractual en fecha 31 de agosto de 2007, a partir de ese momento el contrato en cuestión dejo de existir. Por ende, resulta inexplicable que pretenda resolver un contrato que no existe para ella y es por esa razón que debe desestimarse la demanda por falta de objeto; 2) Que la arrendataria no ha incumplido con el contrato que vincula a las partes, toda vez que ha cancelado los pagos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, de acuerdo al recibo suscrito por la demandante en lo que se refiere el primer mes y por medio de planillas de depósitos entregados ante el tribunal de consignaciones, el resto de las mensualidades. Además se trata de un contrato a tiempo indeterminado.
Ambas partes consignaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en su oportunidad.
El tribunal a quo en fecha 16 de enero de 2008 declaró sin lugar la demanda y condenó en costas a la parte actora por resultar vencida en la litis.
Escuchada la apelación en ambos efectos en fecha 22 de enero de 2008, fueron remitidas las actuaciones a la instancia superior, correspondiendo conocer de la misma a este órgano jurisdiccional.
El presente expediente fue recibido por este Tribunal en fecha 14 de febrero de los corrientes, fijando el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable.
Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad, siendo así, este juzgador observa que la sentencia recurrida declara sin lugar la demanda de resolución de contrato intentada por CARMEN JUDITH MEJIA CONTRERAS contra la ciudadana GLADYS MARIA DELGADO.

PUNTO PREVIO
DE LA REPOSICION DE LA CAUSA

La parte demandada en fecha 13 de noviembre de 2007, consigna escrito de contestación de la demanda. En dicha actuación, como punto previo a la contestación al fondo, arguye la reposición de la causa al estado que la demanda sea “re-planteada, para ser readmitida”, bajo las siguientes premisas: Que la intención de las partes al contratar fue la de celebrar la convención sometiendo su duración a un año fijo, mas un año de prórroga, de acuerdo a lo establecido en él. Que la prórroga concedida expiró en fecha 31 de agosto de 2007, en vista del contenido del telegrama donde la actora manifiesta su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia. Que si se confronta ese hecho con la confesión de la arrendadora en lo que respecta a la pretensión de cobrar los cánones de arrendamiento vencidos en septiembre y octubre del año 2007 y la permanencia del arrendatario, se concluye que ambas situaciones se configuran bajo el supuesto de hecho contenido en la norma 1600 del Código Civil. Que, en consecuencia, el contrato aludido se recondujo conforme a la norma de derecho sustantivo invocada. Que, por lo tanto, no pueden derivarse de él acciones ordinarias, sino las especiales. Por consiguiente, solicita la declaratoria de la nulidad de conformidad con el artículo 206 de la ley adjetiva.
Ahora bien, de este último artículo se lee: “Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”. De la norma en comento, faculta a los operadores de justicia, como directores del proceso, a mantener el orden y la línea procesal de las actuaciones. Para ello, es obligación de éste corregir, evitar, subsanar aquellas faltas que puedan comprometer ese estricto orden procesal y, en consecuencia, de ser así, es deber del juez declarar la nulidad. Sin embargo, ésta solo se decretará por las siguientes razones: a) En los casos que así lo determine la ley y, b) Cuando exista en alguna actuación, la falta de formalidad que amerite su invalidez. Mas sin embargo no las decretará cuando la actuación ha alcanzado su fin para el cual esta destinado.
En el caso de marras, se observa que la demandada solicita la reposición de la causa basada en que la demanda fue admitida por la vía ordinaria y no por la vía especial que, a su decir, es la idónea para las situación en que se ha planteado la controversia, toda vez que pretende cobrar unos supuestos cánones de arrendamiento vencidos, aunado al hecho de la permanencia de la demandada en el inmueble propiedad de la actora, sin que ésta hubiese hecho alguna oposición a su continuación de habitar el inmueble. Además, arguye, se trata de un contrato a tiempo indeterminado y que a su vez, esta solvente de los pagos, por lo que existen suficientes razones como para tramitar el presente juicio por la vía especial, al subsumirse las anteriores consideraciones en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A los fines de emitir el respectivo pronunciamiento con respecto a este alegato y en vista de que existen discrepancias y diferencias entre las partes en cuanto al término del contrato, este juzgador, para un mejor análisis y abundamiento en la siguiente decisión, pasará a estudiar en las siguientes líneas si se trata o no de un contrato a tiempo determinado.
Al respecto, de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se establece la duración del mismo. De ella se lee: “SEGUNDA: La duración del presente contrato será de UN (1) AÑO FIJO y UN (1) AÑO de PRORROGA, plazo este contado a partir del día Primero (1º) de Septiembre de Dos Mil Cinco (2.005) hasta el día Treinta y Uno (31) de Agosto de Dos Mil Seis (2006), independientemente de la fecha de su autenticación. En Caso, que LA ARRENDADORA no deseare otorgar el año de prórroga deberá notificar a LA ARRENDATARIA por escrito y con por lo menos treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo. En este caso, a la finalización de plazo fijo o su prórroga, LA ARRENDATARIA deberá entregar el inmueble totalmente desocupado de sus bienes y personas, en las perfectas condiciones de conservación y mantenimiento estipuladas en este contrato, y solvente en cuanto a los servios públicos se refiere”. De lo anterior, se desprende que las partes pactaron, en principio, la duración del contrato por un tiempo de un año contado a partir del día primero (1º) de septiembre de dos mil cinco (2005) hasta el día 31 de agosto de dos mil seis (2006), mas un año de prórroga, en caso de que la arrendadora no hubiese manifestado lo contrario dentro de ese primer año de relación arrendaticia, como en efecto sucedió. Quiere decir entonces, que la duración del contrato es a tiempo determinado por un tiempo de dos años, a partir del día primero (1º) de septiembre de dos mil cinco (2005). Asimismo, se observa en el folio cuarenta (40) una notificación por medio de telegrama enviado por la arrendadora en fecha 29 de junio de 2007, es decir, dentro del tiempo de la prórroga convenida, donde manifiesta el vencimiento de plazo de duración pactada, siendo el 31 de agosto de ese año la fecha estipulada para su terminación. Al respecto este juzgador, de conformidad con los artículos 430 y 444 de la ley adjetiva y por cuanto no fue desconocido por quien emanó el instrumento le otorga valor probatorio al telegrama. Sin embargo, aún realizada esa notificación, opera de pleno derecho para el inquilino el beneficio de la prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que solo se configura para los contratos a tiempo determinado. En el presente caso, al haberse establecido un tiempo determinado de un año, mas una prórroga por ese mismo tiempo, ha originado una duración total de dos años de relación arrendaticia y que, de acuerdo al artículo comentado, le correspondería al arrendatario el disfrute de la prórroga legal por un tiempo de un año, de acuerdo al inciso b): “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”. De tal manera, que una vez expirado el término convenido, opera ipso iure la prórroga legal, en el presente caso, de un año. Por consiguiente, este juzgador comparte lo analizado por el Juzgado de Municipio y concluye que a la fecha, estamos en curso del período de prórroga legal, considerándose entonces a tiempo determinado el contrato, permaneciendo las mismas condiciones convenidas por las partes en el contrato original. Y ASI SE DECIDE.
Ahora bien, con respecto a la defensa referida a la reposición de la causa, considera este juzgador, en atención al contenido del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil que el acto para el cual fue destinado el acto procesal en la cual solicita la reposición, cumplió su fin, el cual no es otro que la admisión de la demanda por no ser la misma contraria a alguna disposición legal, al orden público o a las buenas costumbres y otorgar el lapso de comparecencia al demandado, el cual lo ejerció en su debida oportunidad, donde ejerció las defensas que consideró pertinentes.
Por otra parte, al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y al pretender satisfacer su pretensión de cobro por presuntas faltas de pago imputables al demandado, el actor no tenia otra acción sino la de demandar la resolución del contrato suscrito, apegado a lo contenido en la cláusula cuarta de ésta, cuya disposición conviene hacer mención: “(…) El incumplimiento de LA ARRENDATARIA en el pago de dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento establecido, será causa suficiente para que LA ARRENDADORA considere el presente contrato resuelto y pueda exigir la inmediata desocupación judicial y entrega del bien arrendado, su devolución, el pago de los cánones insolutos y cualquier otra obligación que subsistiera a cargo de LA ARRENDATARIA…”.
Por consiguiente, este juzgador considera que ha alcanzado el fin del acto para el cual ha sido destinado y, que por lo tanto, debe declararse su validez y SIN LUGAR, la reposición de la causa. Y ASI SE DECIDE.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

De las actuaciones se evidencia que el presente juicio versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento el cual, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido reconocido por el demandado, el mismo surte plenos efectos probatorios Lo anterior, en virtud del presunto incumplimiento en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento imputables a la demandada.
Ahora bien, una vez analizada el tiempo de duración del contrato arrendaticio, conviene revisar si la parte demandada ha cumplido o no con la obligación de realizar los pagos dentro del plazo de la prórroga legal.
De acuerdo a la parte actora, la parte demandada presuntamente ha incumplido en el pago de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 400.000,00) por cada mes, incumpliendo de esa manera con las cláusulas tercera y cuarta del contrato, las cuales se mantienen en los mismos términos y condiciones.
En contra partida, la demandada alega haber cumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento denunciados y que, en consecuencia, se encuentra solvente durante la relación arrendaticia. En efecto, de la contestación se observa que la demandada alega haber pagado el mes de junio de 2007, al haber pagado a la actora el canon correspondiente a dicho mes, según consta del recibo de pago que corre inserto al folio (168) del expediente, el cual este juzgador le otorga valor probatorio; el mes de julio de 2007, fue consignado el día 2 de agosto de 2007, de acuerdo al baucher Nº 1007488 y el cual fue depositado el primer día de agosto; en cuanto al canon correspondiente al mes de agosto fue consignado según planilla Nº 0968264 de fecha 24 de septiembre de 2007, y depositado el 5 de septiembre; el mes de septiembre de 2007, pagado el día 15 de octubre de 2007, consignado con el baucher Nº 0951639 y depositado en esa misma fecha; el mes de octubre de 2007, consignado con el Nº 0968263 y depositado el 7 de noviembre de 2007, todos ante el Juzgado de Consignaciones Arrendaticias, de acuerdo al expediente Nº 20071312, en la cuenta Nº 12-10-3759-2-0003-0012-87-0001037592, cada una por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 400.000,00), Dichos depósitos bancarios –los cuales se encuentran también en originales en el folio cuarenta y ocho (48)- este juzgador comparte el criterio sostenido por a quo en el sentido de que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, se contienen en el género de prueba documental. Para probar tales afirmaciones, la demandada trajo a los autos, las referidas actuaciones consignatarias que constan en el expediente Nº 20071312, en copias certificadas del folio cincuenta y cuatro (54) al folio setenta y nueve (79) y del que este tribunal aprecia todo su valor probatorio.
Asimismo, arguye que el inmueble es objeto de regulación de alquileres. Para ello, trajo a los autos, copia certificada de la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el cual este Tribunal lo aprecia en materia probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mas sin embargo nada aporta al presente juicio aunado al hecho de que la parte advirtió de una posible demanda autónoma al respecto. Igualmente se pronuncia este juzgador en este mismo sentido con la copia simple consignada por el apoderado actor, referente a la sentencia relativa al juicio de reintegro de conformidad con el artículo 429 eiusdem, empero nada aporta a la solución de la presente controversia. En este orden de ideas, el documento de condominio marcado “B” y que corre inserto en el folio ciento quince (115), este juzgador considera que no es motivo del presente juicio el presunto incumplimiento de los gastos que le corresponden al inquilino, sino el canon de arrendamiento presuntamente insolutos, por lo que desestima esta prueba.
Por lo tanto, al versar el juicio sobre la solvencia o no del deudor que pudiera ameritar la resolución del contrato de arrendamiento, es deber del juzgador determinar la tempestividad y validez de las consignaciones. Así, del expediente arrendaticio se desprenden las siguientes actuaciones:
a) Copia certificada del depósito de fecha 1 de agosto de 2007, con el respectivo auto de ingresos de consignaciones de fecha 2 de agosto de 2007, el cual deja constancia que dicho depósito corresponde al mes de junio de ese año, según folio sesenta y nueve (69).
b) Copia certificada de depósito de fecha 5 de septiembre de 2007, que corresponde al mes de julio de 2007, con el auto respectivo de fecha 24 de septiembre de 2007, inserto en los folio setenta (70) y setenta y uno (71).
c) Copia certificada de depósito de fecha 15 de octubre de 2007 y el auto que la agrega a los autos en esa misma fecha, donde se deja constancia que el pago corresponde al mes de agosto de 2007, de acuerdo a los folios setenta y dos (72) y setenta y tres (73) del expediente.
d) Copia certificada del depósito de fecha 7 de noviembre correspondiente al mes de octubre de 2007 y el auto adjunto agregando el mismo en esa misma fecha, que corren insertas en los folios setenta y cuatro (74) y setenta y cinco (75).
e) Aclaratoria en copia certificada mediante diligencia de fecha 7 de noviembre de 2007, que corre inserta en el folio setenta y seis (76) del expediente, el cual deja constancia la consignataria –hoy demandada- que por error involuntario la consignación realizada el 2 de agosto corresponde al mes de julio y no al mes de junio del año 2007.
f) Diligencia inserta en copia simple el cual la consignataria aclara que por error involuntario el día 24 de septiembre de 2007 consignó el mes de julio, cuando lo correcto es que le correspondía al mes de agosto. Asimismo, en esa misma diligencia que cursa en el folio ochenta (80) de este expediente, alega haber consignado por error el pago correspondiente al mes de agosto, cuando lo correcto era el mes de septiembre del año 2007. Sin embargo, este Tribunal desecha la respectiva diligencia inserta en copia simple, por cuanto no se observa de ella la firma de la Secretaria y sello del Tribunal y, además, hay una clara adulteración en el respectivo folio al leerse en tinta negra legible: “…juro la urgencia del caso ya que me demandaron”.
g) Diligencia inserta en copia simple inmersa en el folio ochenta y uno (81), donde deja constancia la consignataria que por error involuntario en fecha 2 de agosto consignó el pago al mes de junio, cuando correspondía al mes de julio de 2007. Al respecto, este juzgador observa que la tal actuación corresponde a la misma actuación contenida en el folio setenta y seis (76).
Ahora bien, desechando estas dos últimas actuaciones referidas a las aclaratorias de las consignaciones, y tomando en cuenta la aclaratoria mencionada en el particular “e)”, se concluye entonces que las consignaciones se realizaron de la manera siguiente:
De acuerdo a la diligencia aclaratoria, el pago correspondiente al canon del mes de julio, se realizó en fecha 2 de agosto; posteriormente se paga nuevamente ese mismo mes –julio- en fecha 24 de septiembre de 2007, según folio setenta y tres (73); siendo consignado el pago del mes de agosto en fecha 15 de octubre de 2007, según consta del folio setenta y cinco (75) y finalmente se realizó la consignación del canon de arrendamiento del mes de octubre, en fecha 7 de noviembre de 2007.
Empero, vista la aclaratoria realizada en fecha 7 de noviembre de 2007, se evidencia que por error material el consignante, en dos oportunidades, el mes de julio. No obstante, entiende este juzgador, que por medio de esa diligencia se desprende que la voluntad e intención del mismo era llevar a cabo de manera ordenada y cronológica las consignaciones correspondientes a cada mes y que por un error material, presuntamente involuntario, originó un oscuro orden de consignaciones. Por consiguiente, atendiendo a la voluntariedad, intención y ánimo del hoy demandado y siguiendo el principio de la buena fe, concluye este sentenciador que el segundo pago realizado por el mes de julio según auto de fecha 24 de septiembre –folio setenta y uno (71) - correspondería al mes de agosto y, el pago respecto al mes de agosto consignado a los autos en fecha 15 de octubre de 2007 según el folio setenta y tres (73), sucedería al pago correspondiente al mes de septiembre del año 2007; continuando con el orden de las consignaciones del pago del mes de octubre en fecha 7 de noviembre de 2007 según el folio setenta y cinco (75). Por lo tanto, el pago del mes de agosto se le imputa al segundo pago realizado al mes de julio de 2007 y, el pago de este mes de agosto, le sucede el mes de septiembre del año 2007.
Así las cosas, se concluye lo siguiente: Junio: Fue cancelado, de acuerdo al recibo de pago que cursa en autos en el folio ciento sesenta y ocho (168), el cual este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 430 y 444 el Código de Procedimiento Civil, y que de lo expresado en el informe de los expertos grafotécnicos la firma corresponde a la parte actora. En cuanto a las consignaciones se concluye que fueron de la manera siguiente: Julio: En fecha 2 de agosto de 2007 según auto de ingresos de consignaciones que corre inserta en el folio sesenta y nueve (69) y la aclaratoria de fecha 7 de noviembre de ese mismo año. Agosto: En fecha 24 de septiembre de 2007. Septiembre: En fecha 15 de octubre de 2007 y Octubre: En fecha 7 de noviembre de 2007 según el folio setenta y cinco (75).
Por lo tanto, el mes de junio fue debidamente cancelado en virtud de haber sido pagado según recibo inserto en el folio ciento sesenta y ocho (168) y al haber sido ratificado por expertos, por lo que debe de desestimar esta pretensión del demandante.
Analizadas el orden de las consignaciones realizadas en el expediente arrendaticio, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone la oportunidad correspondiente para ello, al señalar que es: “…dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Es decir, que la consignación podrá efectuarse dentro de los quince días siguientes a partir del vencimiento para pagar.
Al respecto, ya existen precedentes de nuestro Máximo Tribunal. Así, en el caso FRANCESCO LUCA RUSSO, contra la sociedad mercantil CLÍNICA ALFA, C.A., la Sala de Casación Civil en fecha 11 de diciembre de 2006, se pronunció al respecto, al concluir: “…De lo anterior, en especial de lo destacado con subrayado de la Sala, queda evidenciada con absoluta certidumbre la procedencia de los argumentos del formalizante en relación a la errónea interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, de una parte, la recurrida señala: “…De modo que para el evento de que el arrendador tenga una carga como sería la de presentarse a cobrar en un lugar y momento determinado (en la sede de la Clínica Alfa, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al mes vencido), y no la cumpliese, debe entenderse que se ha rehusado a recibir el pago, caso en el cual el arrendatario que desee mantenerse solvente deberá proceder a realizar las consignaciones dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad….”, con lo cual queda sobreentendido que si la parte actora dispone de los cinco días siguientes al vencimiento del mes para efectuar el cobro, el lapso previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debería comenzar a computarse una vez fenecido dicho lapso de cinco días continuos…”.
De lo anterior es necesario verificar las estipulaciones que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso en relación a la oportunidad en que debía realizarse el pago del canon. En este sentido, de la cláusula cuarta se conviene lo siguiente: “LA ARRENDATARIA se compromete y obliga a pagar puntualmente a LA ARRENDADORA dentro de los primeros cinco (5) días al inicio de cada mes, la suma correspondiente al canon de arrendamiento de acuerdo a lo estipulado en la cláusula anterior”. Esa “cláusula anterior” es la que determina el canon convenido y el modo del pago, al señalar: “El canon de arrendamiento estipulado de mutuo acuerdo para el año fijo, es por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs 400.000,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA pagará por mensualidades adelantadas a LA ARRENDADORA o a la persona que ésta designe (…)” (Subrayado del Tribunal).
Lo cual significa que la arrendataria deberá pagar los primeros cinco días de cada mes por la mensualidad correspondiente.
Con base a lo convenido, en el caso de marras, los cánones de arrendamiento deben realizarse dentro de los cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes y, luego de vencida ésta, el arrendatario dispone de quince (15) días siguientes a partir del vencimiento de ese plazo que le concede la ley, para efectuar la consignación del canon de arrendamiento, por lo que se considerará en mora al arrendatario cuando efectuare la consignación a partir del día veintiuno (21) de cada mes.
Siendo esto así, en el presente caso, el mes de julio debió ser consignado dentro de los 20 días de ese mes, agosto debió ser consignado los primeros 20 días del mes de agosto; el mes de septiembre debió ser consignado en sus primeros 20 días y el mes de octubre los primeros 20 días del mismo, atendiendo a las cláusulas tercera y cuarta del contrato cuyo contenido advierte el pago por mensualidades adelantadas, al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a la jurisprudencia antes citada y que comparte plenamente este tribunal.
Empero, se observa que las consignaciones fueron realizadas al vencimiento del mes. Es decir, se consignó el pago del mes correspondiente anterior. Bajo estas líneas, se observa que el mes de julio fue pagado en fecha 1 de agosto de 2007 y consignado el día 2 de ese mes y año; agosto fue pagado en fecha 5 de septiembre y consignado en fecha 24 de ese mes del año 2007; septiembre: depositado y consignado en fecha 15 de octubre de 2007 y octubre en fecha 7 de noviembre de 2007, excediéndose de los primeros 20 días de aquél mes.
Por consiguiente, en vista de que los meses de julio, agosto, septiembre y octubre fueron consignados de manera extemporánea, fuera de los primeros veinte días de cada mes, concluye este sentenciador que la ciudadana GLADYS MARIA DELGADO, se encuentra en estado de insolvencia con respecto a estos meses.
Ahora bien, una vez estudiados los meses adeudados y el cancelado, corresponde determinar si el presente caso es motivo o no de resolver el contrato. Para ello, es importante adherirse a la cláusula referida a esta circunstancia, al establecer la numero cuatro el contrato: “El incumplimiento de LA ARRENDATARIA en el pago de dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento establecido, será causa suficiente para que LA ARRENDADORA considere el presente contrato resuelto y pueda exigir la inmediata desocupación judicial y entrega del bien arrendado, su devolución, el pago de los cánones insolutos y cualquier otra obligación que subsistiera a cargo de LA ARRENDATARIA…”. En este sentido, al ser extemporáneo los meses de julio, agosto, septiembre y octubre, resulta suficiente la razón para dar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 23 de agosto del año 2005, por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda.
De acuerdo al análisis de los hechos estudiados por este Tribunal y cumpliendo con la cláusula in comento, se concluye entonces que al ser extemporáneo los meses antes mencionados, la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pagar dos mensualidades.
En consecuencia, este juzgador, determina que el pago de junio fue debidamente pagado, según recibo ya comentado. En contrapartida, al consignarse fuera de tiempo los meses de julio, agosto, septiembre y octubre, ha operado la configuración del supuesto contenido en la cláusula cuarta del contrato, al haber dejado de pagar dos mensualidades y, por ende la procedencia del derecho de la actora de resolver el contrato suscrito, Y ASI SE DECIDE.
Con esta decisión, discrepa este tribunal de alzada del a quo, en lo que respecta a las consignaciones realizadas antes de la interposición de la demanda, toda vez que éste ultimo considera válidas y tempestivas las consignaciones realizadas, así hayan expirado los quince días siguientes al mes vencido, de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues este tiempo según el Tribunal de Municipio “…no produce de pleno derecho la resolución del contrato, sino solo pone al inquilino en estado de mora de cumplir con su obligación de pago, siendo posible para todo deudor ofrecer válidamente su pago en estado de mora, mientras no sea demandado”. Al respecto respeta, pero disiente este sentenciador del Juez de Municipio, en dos aspectos: Primero: La ley no distingue al momento de consignar los pagos de las relaciones arrendaticias, si el mismo se lleva a cabo antes de la demanda o después de introducida ésta. El supuesto de la norma es claro al establecer el artículo 51 de la ley mencionada: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Subrayado del Tribunal). De tal manera que la norma no contempla el acto de la demanda como un requisito sine qua non para, posteriormente, hacer las consignaciones dentro del lapso legal. En este mismo sentido, el juzgado de Municipio señala que la cláusula tercera, referida al pago de mensualidades adelantadas es contraria a este artículo, pues el texto legal hace referencia a mensualidades vencidas y no anticipadas. Es de advertir a criterio de quien resuelve, que la mensualidad a que hace referencia la ley es el vencimiento de la mensualidad contractual y no la cronológica, pues es claro que la ley no se refiere a “cada mes” sino al vencimiento de la mensualidad pactada, en pro de la autonomía de la voluntad de las partes, principio rector en las relaciones privadas y que por ende debe respetarse. En el caso de marras, el vencimiento de la mensualidad se configuraba a partir del día siguiente de los primero cinco días de cada mes, por lo que la cláusula en referencia no resulta contraria al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como señaló el Tribunal de Municipio. Segundo: Al momento de impugnar la parte actora las consignaciones por considerarlas extemporáneas, obliga al juzgador a considerar si las mismas fueron válidas o no. A este respecto, para considerarse válidas es necesario que cumplan con los requisitos formales y esenciales que, de verificarse, deben tenerse como válidas.
Es por las anteriores razones que debe declararse CON LUGAR la apelación y, en consecuencia, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda.

DECISION

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR el recurso de APELACIÓN formulado por el abogado MOISES AMADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.120, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 16 de enero de 2008, en virtud de lo cual queda revocado el fallo apelado. Por consiguiente, se declara SIN LUGAR la reposición solicitada por la parte demandada y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO interpuso la ciudadana CARMEN JUDITH MEJIA CONTRERAS contra la ciudadana GLADYS MARIA DELGADO, ambas identificadas en el presente fallo.
En consecuencia: PRIMERO: Se declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el inmueble constitutito por: “Un (1) apartamento ubicado en la quinta planta del Edificio denominado “Linery” distinguido con el Nº 21, situado en el cruce de las calles Sucre y Mis Encantos, Municipio Chacao, Estado Miranda. TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago por la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.600,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, a razón de cuatrocientos (400) cada uno, así como los que se sigan venciendo de ser el caso, hasta la entrega real y definitiva del inmueble.
Queda así REVOCADO el fallo dictado por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de enero de 2008.
Se exime de costas a la parte demandada, en virtud de la naturaleza del presente fallo.
Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas diecinueve (19) de mayo de dos mi ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA
EL SECRETARIO

HECTOR VILLASMIL

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______ p.m.

EL SECRETARIO,

HECTOR VILLASMIL
HJAS/LGG/jjpm
Exp. 15.108