TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (Fuera de lapso)
Exp. 31.920 / CIVIL / RECURSO
República Bolivariana de Venezuela

EN SU NOMBRE:
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas

-I-
De la Identificación de las Partes y sus Apoderados
Demandante: ciudadano Joao Correia Goncalves Peca, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.435.749.
Apoderados Judiciales: ciudadanos Pedro R. Álvarez A. y Virginia del V. Graterol F., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 20.473 y 93.239, respectivamente.

Demandada: ciudadano Jorge Guillermo Barrios, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 2.941.585.
Apoderados Judiciales: ciudadano Joao Henriques Da Fonseca, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.301.

Motivo: resolución de contrato de arrendamiento (Recurso de Apelación)

-II-
De las Actuaciones ante esta Instancia
Corresponde a este tribunal conocer del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano Joao Henriques Da Fonseca, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.301, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 30-03-2006 dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que incoara el ciudadano Joao Correia Goncalves Peca, contra el ciudadano Jorge Guillermo Barrios, para dar por terminada una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 13 del edificio denominado "Briceño y Rivero", ubicado entre las esquinas de Delicias a San Francisquito, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Revisadas las actas se desprende que:
El 15 de Mayo de 2006, la parte demandada presentó escrito ante la Alzada, donde sostuvo que el contrato de arrendamiento había pasado a ser a tiempo indeterminado por aplicación del artículo 1.580 del Código Civil. Y en fecha 31 de Mayo de 2006, la parte actora sostuvo que no se aplicaba dicho artículo a este caso sino a aquellos contratos que ab initio tuvieran una duración de 15 años.
El 04 de Junio de 2008, el Juez Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial se abocó al conocimiento de la causa y se inhibió de seguir conociendo del asunto, por lo que vencido el lapso de allanamiento remitió el expediente al Tribunal Distribuidor, que después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que lo recibió en fecha 30 de Junio de 2008 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
-III-
De los Antecedentes
Comienza el presente proceso mediante escrito libelar presentado por la representación judicial del ciudadano Joao Correia Goncalves Peca, mediante el cual demandó la resolución del contrato locativo suscrito entre éste y el ciudadano Jorge Guillermo Barrios, de fecha 01-08-1984, así como el pago de las cuarenta y cuatro (44) mensualidades supuestamente vencidas e insolutas y la consecuente entrega del inmueble arrendado.
Realizados todos los trámites administrativos, el a quo admitió la acción propuesta, ordenando el emplazamiento del ciudadano Jorge Guillermo Barrios, para que compareciera ante aquél juzgado a dar contestación a la demanda por escrito. El 08-03-2006 la parte demandada consignó escrito oponiendo cuestiones previas y alegando todas las defensas que consideró pertinentes.
Vencidas todas las etapas procesales en primera instancia, el tribunal de la causa dicto sentencia en fecha 30-03-2006 en la cual declaró:
• sin lugar las excepciones opuestas por la representación de la parte demandada;
• parcialmente con lugar la demanda intentada por Joao Correia Goncalves Peca, contra el ciudadano Jorge Guillermo Barrios y;
• resuelto el contrato suscrito entre las partes en fecha 01 de agosto de 1984.
Como consecuencia de las anteriores declaraciones, en la mencionada decisión se condenó a la parte demandada a:
• hacer entrega a la parte actora, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 13, que forma parte del edificio denominado “Briceño y Rivero”, ubicado entre las esquinas de Delicias a San Francisquito, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de bienes y personas;
• a pagar a la parte actora la cantidad de seiscientos diez mil cuatrocientos setenta bolívares (Bs. 610.470,00) lo que es igual a seiscientos diez bolívares fuertes con 47/100 (Bs.F. 610,47) correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2004 a junio de 2005, ambos inclusive.
Contra la aludida sentencia la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, ordenando al mismo tiempo la remisión de los autos al Juzgado de primera Instancia correspondiente.
-IV-
De las Motivaciones para decidir
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.580.- Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto...”.
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal)

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”

Comprobadas las distintas etapas de este proceso y analizada la normativa que lo rige, es preciso para este juzgador determinar los términos en que ha quedado planteada la controversia:
-V-
De los Alegatos de Fondo
Expone la representación judicial de la parte actora que en fecha primero (1º) de agosto de 1.984 se suscribió un contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil Empresas Generales 3-1, C.R.L, en su carácter de propietaria y arrendadora, y, el ciudadano Jorge Guillermo Barrios, en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 13 del edificio denominado "Briceño y Rivero", ubicado entre las esquinas de Delicias a San Francisquito, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, y transcribió algunas de las cláusulas del contrato, donde las partes convinieron:
Que el contrato de arrendamiento era a término fijo de un (01) año de duración, vigente desde el día primero (1°) de Agosto de 1.984, con prórrogas sucesivas y automáticas, a menos que una parte notifique por escrito a la otra su voluntad de no renovarlo por lo menos con un mes de anticipación.
Que el canon de arrendamiento originalmente fue establecido en la cantidad de cuatrocientos diez bolívares con 40/100 (Bs. 410,40), mensuales, que se obligó a pagar el arrendatario por mensualidades vencidas durante los primeros tres (03) días de cada mes, el cual se incrementaría de acuerdo a lo que establezca cualquier resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento. Y agregó que el último incremento fue fijado por la Dirección General de Inquilinato mediante Resolución Número 002038 de fecha 27 de marzo de 2001 en la cantidad de ochenta y siete mil doscientos diez bolívares (Bs. 87.210,00) mensuales.
Alega que en fecha veintinueve (29) de enero de 1987 le vendieron el inmueble a su representado y además le cedieron los derechos que como arrendador le correspondían en el inmueble. Igualmente sostiene que el arrendatario ha incumplido sus obligaciones legales y contractuales, toda vez que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2.001 hasta junio de 2.005, lo que suma cuarenta y cuatro (44) mensualidades; que por ello ha perdido el derecho de uso y disfrute sobre el inmueble así como el derecho a la prórroga legal; y que le ha estado ocasionando graves y sostenidos perjuicios a su mandante al ocupar el inmueble sin pagar la contraprestación convenida.
Fundamenta la demanda en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1592, 1.594 del Código Civil; así como los artículos 36,47, 286, 585, 588, 599 ordinal 7º, 881 y siguientes, del Código de Procedimiento Civil.
Por lo que en nombre de su representada demandó al ciudadano Jorge Guillermo Barrios para que convenga o sea condenado por el tribunal en lo siguiente:
1) en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de agosto de 1984.
2) en pagar las cuarenta y cuatro (44) mensualidades vencidas e insolutas, que son los meses transcurridos desde Noviembre 2001 hasta Junio 2005, ambos inclusive, a razón de ochenta y siete mil doscientos diez bolívares (Bs. 87.210,00) mensuales, lo que suma tres millones ochocientos treinta y siete mil doscientos cuarenta bolívares (Bs. 3.837.240,00).
3) en la entrega del inmueble arrendado identificado up supra, en las mismas condiciones en que lo recibió, es decir, completamente desocupado y libre de personas y de bienes de su propiedad o terceros; así como en perfectas condiciones de limpieza, conservación y cuido.
4) en pagar las costas y costos de este juicio, incluyendo los honorarios profesionales de abogados.
Se reservó el derecho de su poderdante de demandar los perjuicios o daños derivados de otros conceptos.
Estimó la demanda en la cantidad de tres millones ochocientos treinta y siete mil doscientos cuarenta bolívares (Bs. 3.837.240,00).
Pide se decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado y por último solicita que la demanda sea declarada con lugar.

-VI-
De las Defensas Opuestas
El apoderado del ciudadano Jorge Guillermo Barrios, opuso como cuestión previa, la inepta acumulación de pretensiones, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 346, numeral 6, y artículo 78, del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la parte actora en su libelo de demanda pretende la resolución del contrato de arrendamiento y su cumplimiento, ya que pide el pago de cuarenta y cuatro (44) mensualidades vencidas e insolutas, de los meses transcurridos desde Noviembre 2001 hasta Junio 2005, ambos inclusive, a razón de ochenta y siete mil doscientos diez bolívares (Bs. 87.210,00) mensuales, lo que suma tres millones ochocientos treinta y siete mil doscientos cuarenta bolívares (Bs. 3.837.240,00), y además se reserva demandar los daños y perjuicios.
Opuso la caducidad de la acción establecida en la ley, porque desde el primero (01) de Agosto de 1984, fecha en la cual fue celebrado el contrato de arrendamiento, al primero (01) de Agosto de 2005, han transcurrido más de veintiún (21) años que su representado ocupa el apartamento No. 13, por lo que resulta aplicable en este caso el artículo 1.580 del Código Civil, que no permite arrendamientos por más de quince años, en concordancia con el artículo 6 ejusdem, por lo que considera que el contrato de arrendamiento celebrado el día primero (01) de Agosto de 1984, al cumplir quince (15) años, caducó el día primero (01) de Agosto de 1999, por lo que a partir de esa fecha la parte actora no podía ejercer la acción de resolución de contrato de arrendamiento, dado que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado al haberse extendido mucho más allá del tiempo legalmente establecido.
Expresamente reserva el ejercicio de la acción de retracto legal, ya que a su representado no se le ofreció el inmueble a pesar de tener un derecho preferente para adquirirlo.
A todo evento, opuso la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con el artículo 346, numeral 11, del Código de Procedimiento Civil, porque el contrato de arrendamiento celebrado el día 1° de Agosto de 1984 cumplió quince (15) años el día primero (01) de Agosto de 1999, por lo que a partir de esa fecha, por disposición del artículo 1.580 del Código Civil, la demanda no debió admitirse, en virtud de la prohibición establecida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, de conformidad con los Artículos 340, numeral 6, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 346, numeral 6, eiusdem, porque no consignó la Resolución Nº 002038 de fecha 27 de Marzo de 2001 de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para la mencionada vivienda del Edificio Briceño y Rivero en ochenta y siete mil doscientos diez bolívares (Bs.87.210,00) mensuales, que indicó en el libelo con la letra D.
Y para el supuesto negado que las excepciones anteriormente opuestas fuesen desestimadas por ese Tribunal, a todo evento rechazó, negó y contradijo la demanda de resolución de contrato de arrendamiento propuesta en contra de su mandante Jorge Guillermo Barrios, tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto la fundamentación de hecho que lo sustenta ha sido falseada, pues varias de las pensiones de arrendamiento presuntamente impagadas se encuentran prescritas y no se deben, porque este tipo de obligaciones prescriben a los tres (03) años después de vencidas, de conformidad con el artículo 1980 del Código Civil, por lo que las pensiones correspondientes a los meses que van desde Noviembre de 2001 hasta el mes de Febrero de 2003, ambas inclusive, están prescritas.
Señaló que su mandante Jorge Guillermo Barrios, no tuvo conocimiento de las cesiones que aparecen en el contrato, y negó y desconoció en su contenido y firma ambas escrituras que se encuentra estampadas al final del contrato.
Propuso la Tacha de Falsedad Incidental del contrato de arrendamiento porque se han hecho en el cuerpo de la escritura de ese documento alteraciones materiales capaces de variar el sentido de lo que firmó el otorgante, ya que en el mismo se le agregaron dos supuestas cesiones y traspasos, cuya existencia negó en nombre y representación de su mandante Jorge Guillermo Barrios.
Impugnó las copias consignadas que cursan en los folio 10, 11 y vuelto; así como la que cursa a los folios 13, 14, 15 y vuelto.
Y finalmente pidió al Tribunal que declare con lugar las cuestiones previas opuestas, las defensas propuestas y sin lugar la demanda incoada contra su representado.

-VII-
De las Cuestiones Previas Alegadas
La representación judicial de la parte demandada opuso, de conformidad con lo dispuesto en el Ordinal 6º Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y 78 ejusdem, la inepta acumulación de pretensiones, así como por no haberse llenado en el libelo los requisitos establecidos por el Artículo 340 ejusdem. A tal efecto debe aclarar este tribunal que no le es dable el emitir pronunciamiento alguno, por cuanto las mismas ya fueron resueltas en primera instancia, siendo que estas excepciones no gozan del recurso ordinario de apelación y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECLARA.
En el mismo orden de ideas, el abogado Joao Henriques Da Fonseca, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, opuso la caducidad de la acción, conforme lo estipula el Ordinal 10º del Artículo 346 del Código Adjetivo Civil, alegando que el contrato objeto de la acción se indeterminó por el transcurso del tiempo establecido en el Artículo 1.580 del Código Sustantivo Civil, por ello manifiesta que el contrato caducó el día 01-08-1999 y a partir de esa fecha la parte actora no podía ejercer la acción de resolución de contrato de arrendamiento.
Ante tal argumento cabe destacar que la caducidad se entiende como el término perentorio que la propia ley impone para ejercer determinada demanda, so pena de perecimiento de la acción, en otras palabras, es el fenecimiento de ejercer judicialmente determinada acción.
En el caso de estos autos, el demandado opone la excepción de caducidad alegando que el actor no podía ejercer la presente demanda, pues la misma habría caducado en fecha 01-08-1999, por imposición de la norma sustantiva contenida en el Artículo 1.580 del Código Civil, no obstante, resulta preciso señalar que el lapso establecido por el legislador en el mencionado artículo no corresponde a un lapso debidamente establecido para ejercer determinada acción, sino que el mismo se estipula como una limitación expresamente señalada en la ley a la libertad de contratación que gozan los particulares, por ello mal podría considerarse que la presente acción se encuentra caduca, resultando forzoso declarar la improcedencia de la cuestión previa opuesta y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
En lo atinente a la cuestión previa opuesta relacionada a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, el apoderado de la parte demandada expresa que el contrato sobre el cual versa la presente demanda cumplió quince (15) años el día 01-08-1999, situación que a su decir es manifiestamente contraria a la limitación que impone el Artículo 1.580 del Código Civil, por ello, a su entender, la presente demanda no debió admitirse por virtud de la prohibición establecida en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Puestas así las cosas, encuentra el Tribunal que la cuestión previa del Ordinal 11º, Dispositivo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la prohibición de ley de admitir la demanda propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en el libelo, comprende toda norma que obste la interposición de una pretensión determinada, en forma absoluta o en atención de la causa de pedir que se invoca. Ello deriva en que para no admitir la demanda se requiere que su prohibición sea expresa y clara y, que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica de ciertos intereses hechos valer en juicio.
En el caso de estos autos, la parte demandada expone que la presente acción no debió ser admitida por la limitación que sentó el legislador en el Artículo 1.580 del Código Civil, el cual reza:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto…”

La norma antes citada dispone la limitación que el legislador previó para las relaciones contractuales que versen sobre arrendamientos de inmuebles, no obstante, el citado dispositivo no contempla prohibición alguna para admitir determinada acción, cuestión que hace inviable la procedencia de la cuestión previa opuesta por la representación de la parte demandada y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-VII-
De las Pruebas Aportadas por las Partes
1) Folios 10 al 11 y 74 al 76, Instrumento Poder otorgado por Joao Correia Goncalves Peca a los ciudadanos Pedro R. Álvarez A. y Virginia del V. Graterol F., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 20.473 y 93.239, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de Julio de 2.005, inserto bajo el Número 50, Tomo 43, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. De dicho instrumento se evidencia que los abogados que actuaron en juicio tienen el carácter de apoderados judiciales del prenombrado ciudadano.
2) Folios 12, Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha primero (1º) de Agosto de 1.984, entre la sociedad mercantil Empresas Generales 3-1, C.R.L, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 1o de Octubre de 1.968, bajo el número 12, tomo 70-A, en su carácter de propietaria y arrendadora, y, el ciudadano Jorge Guillermo Barrios, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 2.941.585, en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble constituido por el apartamento número 13 del edificio denominado "Briceño y Rivero"; el cual fue posteriormente cedido al ciudadano Joao Correia Goncalves Peca. De dicho documento se evidencia la existencia de la relación arrendaticia en relación con el apartamento Nº 13 del edificio Briceño y Rivero.
3) Folios 13 al 15 y 63 al 68, Contrato de Compraventa por el cual el ciudadano Joao Correia Goncalves Peca adquirió la propiedad del inmueble up supra identificado, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el veintinueve (29) de enero de 1987, anotado bajo el número 35, tomo 8, Protocolo Primero. De dicho instrumento se evidencia que el ciudadano Joao Correia Goncalves Peca es propietario del inmueble antes identificado.
4) Folios 69 al 73 y 80 al 94, Resolución Número 002038 de fecha 27 de Marzo de 2001, dictada por la Dirección General de Inquilinato, Ministerio de Infraestructura, expediente número 1267, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del apartamento Nº 13 del Edificio "BRICEÑO Y RIVERO", en la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 87.210,00) mensuales. Así como actuaciones relativas a la notificación de la mencionada resolución. De dichos instrumentos se evidencia la exigibilidad del monto fijado por la Dirección General de Inquilinato y que el canon de arrendamiento era de Bs. 87.210,00 mensuales.
Vistas las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal pasa a realizar la valoración de la siguiente manera:
En cuanto al Instrumento Poder, documento auténtico e identificado con el número 1), por cuanto no fueron impugnados ni tachados por el adversario en la oportunidad procesal pertinente, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, se le otorga valor probatorio.
Con respecto al contrato de arrendamiento que se identificó con el número 2), cuyo valor probatorio fue invocado por ambas partes, toda vez que fue presentado por la parte actora y en la oportunidad de promover pruebas su contraparte se acogió a los efectos probatorios de dicho instrumento, se tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Dicho instrumento demuestra que mediante contrato de arrendamiento vigente desde el 01 de Agosto de 1984 se reguló una relación arrendaticia sobre el apartamento Nº 13 del edificio Briceño y Rivero, cedido al ciudadano Joao Goncalves, en su carácter de arrendador, y, el ciudadano Jorge Guillermo Barrios, en su carácter de arrendatario.
El contrato de compraventa reseñados 3), documento público registral, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se les otorga valor probatorio.
La Regulación del canon de arrendamiento señalada con el número 2), documento administrativo que tiene las características de un instrumento público, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, se le otorga valor probatorio.
Ahora bien, determinados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este despacho judicial pasa a resolver como punto previo al fondo de la misma lo relativo a la naturaleza del contrato, lo que hará en los siguientes términos:
Las partes están contestes en que mantienen una relación arrendaticia que es regulada mediante contrato vigente desde el 01 de Agosto de 1984, con un (1) año de duración, es decir, que comenzaría el día 01-08-1984 y terminaría el día 01-08-1984, con prórrogas automáticas y sucesivas, a menos que una de las partes notifique a la otra por lo menos con un mes de anticipación, al final de cada plazo o período, lo contrario por escrito.
De acuerdo con la doctrina asentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia Nº 834 de fecha 24 de Abril de 2.002, donde se consideró que el tribunal tenía que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma, lo que expresó en los términos que de seguida se transcriben parcialmente:
“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma…” (resaltado del Tribunal)

Este criterio ha sido acogido y desarrollado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en reciente sentencia Nº de fecha 05-02-2.007, que transcribe parte de la sentencia a la que se hizo referencia up supra, así como otra más reciente Nº 1.391 de fecha 28 de Junio de 2.005, donde se precisa en qué supuestos procede el desalojo y en cuáles procede el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal, para así concluir que no debe admitirse una demanda cuando de la naturaleza del contrato de arrendamiento surge que la parte actora erró al escoger su acción, lo que expresó en los siguientes términos:
““…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...”.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que la representación actora debió demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de resolución, pues, no tomó en consideración que el contrato objeto de litigio se indeterminó a partir del día 01-08-1999 comenzando así a regirse por las normas contempladas en la ley sustantiva y en la ley especial para los contratos a tiempo indeterminado, y ASÍ SE DECLARA.
Precisado como ha sido el punto que nos ocupa, determina quien aquí suscribe que, la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio; y en razón de la propia naturaleza indeterminada de la relación arrendaticia bajo análisis, es evidente que la representación actora, no puede probar los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, dado que no le es posible acudir a juicio y pretender la resolución de un contrato que por su consentimiento tácito se indeterminó con el transcurso del tiempo, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y ASÍ SE DECIDE.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, debe declarar que la acción de resolución de contrato de arrendamiento es improcedente por ser contraria a la ley, y la consecuencia legal de dicha situación es declarar con lugar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, sin lugar la demanda y revocar el fallo recurrido; lo cual quedará establecido en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECIDE.
Con vista a la anterior declaratoria, este Tribunal no hace pronunciamiento al fondo en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entra a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, y así finalmente se decide.

-VIII-
De la Dispositiva
Por los planteamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, ha decidido:
Primero: declarar SIN LUGAR las excepciones (referentes a los Ordinales 10º y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil) opuestas por la representación judicial del ciudadano Jorge Guillermo Barrios, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 2.941.585, contra la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que interpuso en su contra el ciudadano Joao Correia Goncalves Peca, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.435.749;
Segundo: declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la decisión dictada en fecha 30 de Marzo de 2006 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
Tercero: declarar SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato incoara el ciudadano Joao Correia Goncalves Peca, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.435.749, contra el ciudadano Jorge Guillermo Barrios, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 2.941.585;
Cuarto: como consecuencia de las anteriores declaraciones se REVOCA el fallo apelado;
Quinto: en razón de que la presente decisión se dicta fuera de su lapso legal, se ordena la notificación de la misma conforme a lo previsto en los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil;
Sexto: se condena en las costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 ejusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, Y EN SU OPORTUNIDAD DEVUÉLVASE EL EXPEDIENTE AL TRIBUNAL A QUO.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

Dr. Juan Carlos Varela Ramos.
La Secretaria,

Abg. Diocelis Pérez Barreto.
En la misma fecha, siendo las 3:07 horas se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria,

Abg. Diocelis Pérez Barreto.
Exp. 31.920
Resolución de Contrato de Arrendamiento
(Sin Lugar/Revoca recurrida)
Jcvr/Kmejo