TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: ROMAN JOSE ARNALDO PEREZ y MARÍA DEL CARMEN RODRIGUEZ DE PAZ, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, cónyuges y titulares de las cédulas de identidad Nros. V – 6.913.307 y V – 10.338.192, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUCIA BEATRIZ CASAÑAS, abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.847.781 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 31.630.
PARTE DEMANDADA: LUIS MARÍA MINGO IBAÑEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V – 5.610.632.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANA PILI ALVAREZ URBINA, titular de la cédula de identidad Nº V - 12.640.523, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 75.596.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: Nº 7811

Corresponde conocer a este tribunal la presente causa que por cumplimiento de contrato de compraventa iniciaron los ciudadanos ROMAN JOSE ARNALDO PEREZ y MARÍA DEL CARMEN RODRIGUEZ DE PAZ, contra el ciudadano LUIS MARÍA MINGO IBAÑEZ.

ANTECEDENTES

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda por parte de los ciudadanos ROMAN JOSE ARNALDO PEREZ y MARÍA DEL CARMEN RODRIGUEZ DE PAZ, contra el ciudadano ROMÁN JOSÉ ARNALDO PAZ PEREZ, en fecha 13 de mayo de 2002. Alegó en su libelo: “Consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito Municipio Baruta del Estado Miranda, el 08 de octubre de 1998, registrado bajo el Nº 43, Tomo 4, Protocolo Primero que acompaño al presente escrito… haciendo uso de la facultad conferida por el artículo 429 del Código Procedimiento Civil; que el ciudadano LUIS MARÍA MINGO IBAÑEZ… vendió a mi mandante ciudadano ROMAN JOSÉ ARNALDO PAZ PEREZ, ya identificado, un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra “C” y el número quince (C-15), situado en la Planta Piso Uno (1) del edificio Cují, el cual forma parte del complejo inmobiliario conocido como “RESIDENCIAS PRADO HUMBOLT I”, ubicado este con frente a la avenida Paragua de la Urbanización Parque Humbolt, Prados del Este, en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones, constan en el documento de condominio que fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el 25 de septiembre de 1975, bajo el Nº 1, Tomo 64, Protocolo Primero, y se dan aquí por reproducidos íntegramente. El referido inmueble tiene un área aproximada de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (93,88 m2), distribuidos así: SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (78,08M2) de área cubierta y QUINCE METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (15,80M2), DE TERRAZA CUBIERTA, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la fachada Norte del edificio; SUR: Con pasillo de circulación; ESTE: Con apartamento Nº C-16; Y OESTE: Con el apartamento número C-14. Consta de las siguientes dependencias: Hall de entrada, cocina, depósito, terraza con jardinería. Asimismo le corresponde un (1) maletero distinguido con la letra “C” y el número 146 (N C-146) ubicado en la planta alta nivel de acceso al edifico Cují, tal como aparece en los planos agregados al cuaderno de comprobantes de la respectiva Oficina Subalterna de Registro, bajo los números 1181 al 1213, folios 1967 al 1996, de fecha 25 de septiembre de 1975 y un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el número quinientos sesenta y uno (Nº 561), ubicado en la planta sótano uno (1) con una superficie de TRECE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (13,75 M2) aproximadamente y sus linderos son: norte: Con el puesto de estacionamiento Nº 562; SUR: Con el puesto de estacionamiento Nº 560; ESTE: Con área de circulación de vehículos; y OESTE: Con el puesto de estacionamiento Nº 587. Como consecuencia del régimen. Como consecuencia del régimen de Propiedad Horizontal, el apartamento lleva consigo un porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON UN MIL TREINTA MILLONÉSIMAS POR CIENTO (0,001030 %), y al puesto de estacionamiento le corresponde un porcentaje de CERO ENTEROS CON OCHENTA Y TRES MILLONESIMAS POR CIENTO (0,0000083%) sobre las cosas de uso común y las cargas de la comunidad de propietarios”. Afirma que en el referido contrato de compraventa, el vendedor declaró hacer la tradición legal de la cosa, obligándose al saneamiento de ley, obligaciones que presuntamente no ha cumplido. Que el vendedor no ha cumplido con la obligación de hacer la tradición de la cosa, de conformidad con el artículo 1.486 del Código Civil. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.487, 1.265, 1.486, 1.488, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

Finalmente demandada: “por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a LUIS MARIA MINGO IBAÑEZ, ya identificado, en su carácter de vendedor, a fin de que convenga, conforme a los artículos 1.486 y 1.487 del Código Civil, en CUMPLIR con el contrato de compra venta del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito Municipio Baruta del Estado Miranda, el 08 de octubre de 1998, registrado bajo el Nº 43, Tomo 4, Protocolo Primero y, en consecuencia, haga entrega a mis representado (sic) del apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra “C” y el número quince (15), situado en la planta piso uno (1) del edificio Cují, el cual forma parte del complejo inmobiliario conocido como “RESIDENCIAS PRADO HUMBOLDT I”, ubicado este con frente a la avenida Paragua de la urbanización Parque Humbolt, Prados del Este, en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, cuyos linderos medidas y demás determinaciones constan en el cuerpo de esta demanda y, de no convenir, a ello sea condenado y se ordene la entrega material real y efectiva del mencionado inmueble a mis mandantes, libre de todo pasivo o gravamen, de bienes y personas, en las perfectas condiciones en que se encontraba al momento del otorgamiento”. Estima su pretensión en la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00).

Admitida la demanda en fecha 3 de junio de 2002, e infructuosos los trámites tendientes a lograr la citación personal de la parte demandada, se procedió de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, designándosele defensor judicial con quien se entendió su citación. La defensora judicial, ciudadana Ana Pili Alviarez Urbina, compareció en fecha 16 de junio de 2003 para dar contestación a la demanda. En dicha contestación dejó constancia de haber realizado las gestiones necesarias para localizar a su defendido, negando, rechazando y contradiciendo, a todo evento, la pretensión de la parte actora. Mediante diligencia de fecha 18 de agosto de 2003, compareció el demandado ciudadano LUIS MARÍA MINGO IBAÑEZ, para darse por citado y consignar poder apud acta. Mediante escrito presentado en fecha 18 de agosto de 2003, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas. Siendo la oportunidad para decidir el tribunal lo hace en los siguientes términos.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se demanda en el caso que nos ocupa el cumplimiento de un contrato de compra venta celebrado el 8 octubre de 1998, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 43, tomo 4, protocolo primero, el cual está inserto a los folios 12 al 15, ambos inclusive, y que se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, entre el ciudadano LUIS MARÍA MINGO IBAÑEZ, en su carácter de vendedor, y el ciudadano ROMAN JOSE ARNALDO PAZ PEREZ, en su condición de comprador, contrato que versó sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra “C” y el número quince (C-15), situado en la Planta Piso uno (1) del edificio Cují, el cual forma parte del complejo inmobiliario conocido como “RESIDENCIAS PRADO HUMBOLT I”, ubicado este con frente a la avenida Paragua de la Urbanización Parque Humbolt, Prados del Este, en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, cuyos linderos medidas y demás especificaciones, constan en el documento de condominio que fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 25 de septiembre de 1975, bajo el Nº 1, Tomo 64, protocolo primero. Que el referido inmueble tiene un área aproximada de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (93,88 Mts.2), distribuidos así: SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON OCHO CENTÍMETROS CUADRADOS (78,08 Mts.2) de área cubierta y QUINCE METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (15,80 Mts.2), de terraza cubierta, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con la fachada norte del edificio; sur: con el pasillo de circulación; este con el apartamento número C-16; y oeste: con el apartamento número C-14, y consta de las siguientes dependencias: hall de entrada, cocina, depósito, terraza con jardinería; asimismo, le corresponde un (1) maletero distinguido con la letra “c” y el número 146 (Nº C-146) ubicado en la planta nivel de acceso al edificio Cují, tal como aparece en los planos agregados al cuaderno de comprobantes de la respectiva Oficina Subalterna de Registro bajo los Nros. 1181 al 1213, folios 1967 al 1996, de fecha 25 de septiembre de 1975 y un puesto de estacionamiento distinguido con el número quinientos sesenta y uno (Nº 561), ubicado en la planta sótano uno (1) con una superficie de trece metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (13,75 Mts.2) aproximadamente y su linderos son: Norte: con el puesto de estacionamiento Nº 562; sur: con el puesto de estacionamiento Nº 560; este, con área de circulación de vehículos; y oeste: con el puesto de estacionamiento Nº 587; y que al ser vendido bajo el régimen de propiedad horizontal, le corresponde un porcentaje de condominio de cero enteros con ochenta y tres millonésimas por ciento (0,0000083%) sobre las cosas de uso común y las cargas de la comunidad de propietarios.

El incumplimiento de dicho contrato es el fundamento de la pretensión de cumplimiento planteada por los ciudadanos ROMAN JOSE ARNALDO PAZ PEREZ y MARÍA DEL CARMEN RODRIGUEZ DE PAZ, en su condición de compradores, y el ciudadano LUIS MARÍA MINGO IBAÑEZ, en su carácter de vendedor; al afirmar aquel que este último no hecho la tradición legal, pese a innumerables gestiones. Sobre esta base el tribunal realizará su actividad juzgadora.

Respecto a la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes, ya se estimó la existencia de un instrumento registrado, contentivo del negocio jurídico objeto de controversia, aunado a que no fue un hecho controvertido en el proceso. Pues bien, el contrato de compraventa se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1.474, cuyo texto establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio”. La venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones recíprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales. En este contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, que a saber son: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. La venta como se mencionó es un contrato consensual, lo que significa que produce efectos solo consensu. Tal efecto está previsto en el artículo 1.161 del Código Civil, que establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad u otro derecho se transite y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente aunque la tradición no se haya verificado”. La naturaleza de la venta implica la aplicación de la mencionada norma, pero como todo contrato, ésta genera un conjunto de obligaciones que tras su perfeccionamiento consensual pesan en la cabeza de las partes. Entre ellas las fundamentales son: para el comprador pagar el precio; y para el vendedor transmitir la propiedad y hacer la tradición de la cosa. En nuestro caso se denuncia el incumplimiento de la obligación de hacer la tradición por parte del vendedor. Al respecto establece el artículo 1.486 del Código Civil: “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”. El artículo 1.487 eiusdem, reza: “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”; y el artículo 1.488, establece: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad”.

Pues bien, demostrada la existencia del contrato y de las obligaciones legales que del tipo contractual dimanan; es menester analizar a quién correspondió en este estadio la carga probatoria. Establece el artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”; asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Así las cosas, en nuestro caso acreditada la existencia de la relación contractual, correspondió al vendedor demostrar el cumplimiento o un hecho que lo eximiese de cumplirla. A este respecto, el tribunal debe estudiar si de los autos se evidencia alguna prueba que demuestre que el vendedor ha cumplido su obligación de hacer la tradición. A los folios 48 al 52, ambos inclusive, se evidencia documento de constitución de hipoteca, sobre el inmueble identificado en este fallo fechado 9 de noviembre de 1998, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta, anotado bajo el Nº 2, tomo 26 del protocolo primero. Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo estima el tribunal que no guarda ninguna relación con el hecho objeto de prueba, a saber, el cumplimento de la obligación de tradición en cabeza del vendedor. A los folios 53 al 55, ambos inclusive, se evidencia otro documento por medio del cual el demandado-vendedor constituye una hipoteca convencional en primer grado sobre el inmueble mencionado, instrumento registrado ante la misma Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta en fecha 17 de septiembre de 1997, anotado bajo el Nº 29, Tomo 55, protocolo primero. La referida instrumental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, al igual que la anterior, ninguna relevancia probatoria tiene el hecho de haberse constituido una hipoteca sobre el referido inmueble, pues el hecho relevante y objeto de prueba, es el pago o hecho extintivo de la obligación de tradición en cabeza del vendedor.

En vista que de las actas procesales no se evidencia ninguna prueba que evidencie que el vendedor ha cumplido su obligación de realizar la tradición, este tribunal actuando de conformidad con el artículo 1.264 del Código Civil, que preconiza el principio de cumplimiento en especie de las obligaciones, según el cual: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”, en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil, que establece la fuerza de ley del contrato, y que reza: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”, y con el principio de buena fe establecido en el artículo 1.160 eiusdem: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley”, y de conformidad con los artículos 1.486, 1.487 y 1488 del Código Civil, antes transcrito, declara con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de compraventa, y por lo tanto, condena al vendedor a la entrega efectiva del inmueble vendido, y así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de venta, interpuesta por los ciudadanos ROMAN JOSE ARNALDO PEREZ y MARÍA DEL CARMEN RODRIGUEZ DE PAZ, contra el ciudadano LUIS MARÍA MINGO IBAÑEZ, todos plenamente identificados en este fallo. En consecuencia, se le ordena al ciudadano LUIS MARÍA MINGO IBAÑEZ, entregar a los compradores el inmueble objeto de venta constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra “C” y el número quince (C-15), situado en la Planta Piso Uno (1) del edificio Cují, el cual forma parte del complejo inmobiliario conocido como “RESIDENCIAS PRADO HUMBOLT I”, ubicado este con frente a la avenida Paragua de la Urbanización Parque Humbolt, Prados del Este, en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, cuyos linderos medidas y demás especificaciones, constan en el documento de Condominio que fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 25 de septiembre de 1975, bajo el Nº 1, Tomo 64, protocolo Primero. Que el referido inmueble tiene un área aproximada de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (93,88 Mts.2), distribuidos así: SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON OCHO CENTÍMETROS CUADRADOS (78,08 Mts.2) de área cubierta y QUINCE METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (15,80 Mts.2), de terraza cubierta, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: norte: con la fachada norte del edificio; sur: con el pasillo de circulación; este con el apartamento número C-16; y oeste: con el apartamento número C-14, y consta de las siguientes dependencias: hall de entrada, cocina, depósito, terraza con jardinería; asimismo, le corresponde un (1) maletero distinguido con la letra “c” y el número 146 (Nº C-146) ubicado en la planta nivel de acceso al edificio Cují, tal como aparece en los planos agregados al cuaderno de comprobantes de la respectiva Oficina Subalterna de Registro bajo los Nros. 1181 al 1213, folios 1967 al 1996, de fecha 25 de septiembre de 1975 y un puesto de estacionamiento distinguido con el número quinientos sesenta y uno (Nº 561), ubicado en la planta sótano uno (1) con una superficie de trece metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (13,75 Mts.2) aproximadamente y su linderos son. Norte: con el puesto de estacionamiento Nº 562; sur: con el puesto de estacionamiento Nº 560; este; con área de circulación de vehículos; y oeste: con el puesto de estacionamiento Nº 587; y que al ser vendido bajo el régimen de propiedad horizontal, le corresponde un porcentaje de condominio de cero enteros con ochenta y tres millonésimas por ciento (0,0000083%) sobre las cosas de uso común y las cargas de la comunidad de propietarios.
Se condena en costas a la parte demandada.
Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los doce (12) días del mes de noviembre del año dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA
EL SECRETARIO,

HECTOR VILLASMIL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las ________.

EL SECRETARIO
HJAS/HV/jigc.
EXP. N° Nº 7811