TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.

Santa Ana de Coro; 09 de Julio de 2009
Años: 199º y 150º

EXPEDIENTE: 0847
DEMANDANTE:
MAIRELIS DEL VALLE HERRERA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.733.165.

APODERADOS JUDICIALES: JESÚS ELVIDIO VIVAS PADILLA, LEOPOLDO VAN GRIEKEN, JOSÉ HUMBERTO GUANIPA VAN GRIEKEN, GUIDO BLADIMIR LEAL, ALEXIS JESÚS FANEITE PERDOMO, NUMA MIRANDA HIDALGO, ARGENIS MARTÍNEZ, MIRTHA CASTOLFO, ADÁN RAFAEL NAVAS NIEVE y MARCELO ENODIO BARROLLETA GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio los seis (6) primeros, el séptimo en la ciudad de Punto Fijo, la octava en Maracay, Estado Aragua, el noveno (9º) en Caracas y el décimo (10º) en valencia Estado Carabobo, respectivamente, abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 18.999, 23.652, 41.941, 81.339, 35.749, 28.943, 85.915, 16.634 y 16.047, respectivamente.
CO-DEMANDADA: EUNICE ZENAIDA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, domiciliada en el Sector Agua Viva casa s/n. Calle principal de Agua Viva, Parroquia Sabaneta, Municipio Miranda del Estado Falcón, y titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.017.467.
APODERADOS JUDICIALES: KEVIN HELY OBERTO REYES y DIEGO ALEJANDRO FLORES NAVAS, de este domicilio, Inpreabogado Nros. 138.430 y 140.157, respectivamente.
CO-DEMANDADO: EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, comerciante y titular de la Cedula de identidad Nº V-12.733.164.
APODERADOS JUDICIALES: CASTOR SEGUNDO DIAZ TORREALBA, AGUSTIN ALBERTO CAMACHO COLINA y VICTOR JULIO GRATEROL ROQUE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, Inpreabogado Nros. 62.344 y 68.730, respectivamente.
MOTIVO ACCIÓN POR PREFERENCIA OFERTIVA o RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Se inició el presente proceso judicial mediante escrito libelar, presentado en fecha 23 de marzo de 2009, por la ciudadana MAIRELIS DEL VALLE HERRERA MARTINEZ, ya antes identificada, debidamente asistida por el Dr. JESÚS ELVIDIO VIVAS PADILLA, también identificado plenamente; por ante el Juzgado Distribuidor de turno, Juzgado Tercero del Municipio Miranda de esta misma Circunscripción Judicial, quien le asignó el conocimiento de la presente causa a este Juzgado, ordenando en esa misma fecha, su remisión para su conocimiento y tramite respectivo; por lo que, recibidos como fueron las correspondientes actuaciones contentivas del escrito libelar y sus recaudos anexos, este Tribunal procedió mediante auto de fecha 31 de Marzo de 2009, a darle entrada, y consecuencialmente a su admisión en cuanto a lugar en derecho, ordenando el emplazamiento de los co-demandados ciudadanos EUNICE ZENAIDA MARTINEZ y EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ, también plenamente identificados, para que comparezca ante este despacho en el plazo de ley, fijado en dicho auto, al acto de Contestación de la Demanda, ordenándose asimismo librar la correspondiente compulsa.
Asimismo, por auto de esa misma fecha, 31-03-2009, decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente causa, el cual se participo al correspondiente Registrado Inmobiliario mediante oficio Nro. 120-2009, el cual se ratificó en fecha 17 de abril de 2009, en el sentido de estampar la correspondiente nota marginal, según oficio Nro.155-2009.
Consta de autos, que en fecha 17 de abril del año en curso la parte actora MAIRELIS DEL VALLE HERRERA MARTINEZ, otorgó poder apud-acta, a su abogado asistente Dr. JESÚS ELVIDIO VIVAS PADILLA y a los Dres. LEOPOLDO VAN GRIEKEN; y, a los Dres JOSÉ HUMBERTO GUANIPA VAN GRIEKEN, GUIDO BLADIMIR LEAL, ALEXIS JESÚS FANEITE PERDOMO, NUMA MIRANDA HIDALGO, ARGENIS MARTÍNEZ, MIRTHA CASTOLFO, ADÁN RAFAEL NAVAS NIEVE y MARCELO ENODIO BARROLLETA GONZALEZ, ya antes todos identificados.-
Consta de autos, que el ciudadano alguacil de este tribunal compareció consignando al efecto, en fecha 23 de abril de 2009, las correspondientes boletas de citación de los co-demandados.-
Consta de autos que en fecha 27-04-2009, el co-demandado EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ, confirió poder apud-acta, a los Dres. CASTOR SEGUNDO DIAZ TORREALBA, AGUSTIN ALBERTO CAMACHO COLINA y VICTOR JULIO GRATEROL ROQUE, ya antes identificados; al igual lo hizo mediante diligencia suscrita en esa misma fecha la ciudadana EUNICE ZENAIDA MARTINEZ.
Consta de auto, que en fecha 22 de Abril de 2009, los codemandados procedieron a presentar sus correspondientes escritos de Contestación a la Demanda incoada en su contra, los cuales fueron agregados por auto de esa misma fecha.
Consta de autos que durante la Articulación Probatoria las partes involucradas en la presente causa promovieron sus pruebas presentando los correspondientes escritos de promoción de pruebas los cuales fueron agregados por este Tribunal, mediante los autos de fechas 23 y 30 de abril de 2009, siendo debidamente sustanciados, es decir, admitidas las del apoderado de la parte codemandada EUNICE ZENAIDA MARTINEZ, en fecha 6 de mayo de 2009, amén que la parte demandada a su escrito de contestación, acompañó ciertas documentales desplegando también su actividad probatoria y de las cuales esta Juzgadora hará su pronunciamiento en su congruo lugar.
Asimismo, el apoderado actor, Dr. JESUS ELVIDIO VIVAS PADILLA, procedió a promover sus pruebas a través de escrito y fueron debidamente admitidas por este Juzgado mediante auto de fecha 05 de Mayo de 2009, respecto de las cuales esta Juzgadora hará su pronunciamiento en su congruo lugar.
Consta de autos, que el apoderado judicial de la parte actora procedió a ejercer recurso ordinario de apelación contra el auto que admitió las pruebas promovidas por la codemandada EUNICE ZENAIDA MARTINEZ a través de su co-apoderado judicial, de fecha 07 de mayo de 2009, la cual fue oída en el solo efecto devolutivo mediante auto de fecha 08 de mayo de 2009, recurso apelatorio, este que fue resuelto mediante sentencia de fecha 03 de junio del corriente año, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de este misma Circunscripción Judicial, la cual declaró parcialmente con lugar la apelación, revocándose en consecuencia el parágrafo segundo del auto de admisión de pruebas referente a la prueba de testigo y estableciendo en el entendido que la misma se haya evacuado carecerá de efectos jurídicos, decisión esta que por emanar de un órgano superior deberá ser acatada por esta Juzgadora. Y así se declara.
Asimismo, se observa esta Juzgadora que la apelación interpuesta por la representación de la parte actora, al auto de admisión de pruebas promovidas por la representación judicial del codemandado EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ, en fecha 05 de mayo del año en curso, la cual fue tramitada por ante la Alzada, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial, fue decidida por el mencionado Tribunal de Alzada, mediante sentencia de fecha 16 de Junio del año en curso, declarándose parcialmente con lugar la apelación interpuesta, revocándose la admisión de la prueba de testigo, decisión esta que por emanar de un órgano superior deberá ser acatada por esta Juzgadora. Y así se declara.
Este Tribunal a los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento respecto a la presente causa pasa a establecer los términos en que quedo trabada la litis, y al respecto observa:
Aduce la parte actora en su escrito de demanda, que actuando en su propio nombre derecho y representación, y en su condición de ARRENDATARIA, mediante contrato verbal de arrendamiento de un inmueble consistente en una casa y su parcela de terreno ubicada en la Urbanización Ampíes, prolongación de la primera Calle, distinguida con el nombre Corralito, jurisdicción de la Parroquia San Antonio, del Municipio Miranda de esta Ciudad de Coro, con una superficie la parcela de CUATROCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (450 m2), dentro de los linderos siguientes: Norte: que es su frente con prolongación de la primera Calle, en QUINCE METROS (15 mts.); SUR: terrenos que son o fueron del ciudadano RAMÓN EL JURIS, en QUINCE METROS (15 mts.); ESTE: terrenos que son o fueron del ciudadano JOSE A. MIESES AGÜERO, en TREINTA METROS (30 mts.); y, OESTE: Callejón sin nombre, en TREINTA METROS (30 mts.).- Que desde hace más de nueve (9) años es arrendataria del referido inmueble, y del cual esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, conforme a las actuaciones cumplidas con ocasión de la consignación arrendaticia de pago, por el canon de arrendamiento del mes vencido el día quince (15) de marzo de 2009, por ante el Juzgado Primero del Municipio Miranda de esta misma Circunscripción Judicial de la que se infiere que es acreedora en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, a la preferencia ofertiva . Que a raíz de que va a efectuar el pago a la ciudadana EUNICE ZENAIDA MARTINEZ, de la pensión de arrendamiento del mes que venció, el día 15 de marzo de 2009, que se entera que se rehúsa en recibirlo toda vez que, según ella no quería decirle nada, pero que era mejor que se lo entregara a su hermano EDGAR HERRERA, de ahora en adelante, ya que la casa y el terreno, se lo había vendido a él. Que a todas esta procede a corroborarlo y efectivamente consigue que, la señalada y alinderada casa, que ocupa en calidad de arrendataria se la vendió al ciudadano EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ., conforme consta de documento protocolizado ante la oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Falcón, en fecha 30 de enero de 2007, anotado bajo el Número 11, folios del 75 al 80, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre. Que dicha venta se efectuó sin habérsele hecho la notificación debida prevista en el articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que ejerciera el derecho de preferencia ofertiva, Que demanda a la ciudadana EUNICE ZENAIDA MARTINEZ quien es su arrendadora y al ciudadano EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ quien ahora funge como dueño a fin de que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal, primero: que el preseñalado inmueble casa y terreno debió habérsele ofrecido en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el cual ocupa en condición de arrendataria, por llenar las exigencias prevista en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos in mobiliario; segundo: que la venta que le hizo la ciudadana EUNICE ZENAIDA MARTINEZ al ciudadano EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ, no es oponible a su persona y en consecuencia, ella debe sustituir al comprador en dicha negociación, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble; tercero: que la ciudadana EUNICE ZENAIDA MARTINEZ, debe otorgarle el documento protocolizado de compra-venta respectivo, en la oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Miranda del Estado Falcón, el día y la hora que al efecto se fije en cuyo acto, pagará el precio de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo), hoy con la reconversión monetaria la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 20.000,oo) en dinero efectivo libre de todo gravamen y consecuencialmente bajo las mismas condiciones y modalidades. Que reclama igualmente el pago de costas y costos procesales. Que en caso de que los demandados no convengan en la parte petitorial de este libelo de demanda pide que la sentencia que recaiga, le sirva de titulo de propiedad en cuya fecha y hora ante el citado registro inmobiliario pagará el señalado precio. Fundamenta su acción en los articulo 33 y 42 de la Ley de arrendamiento inmobiliario, en los artículos 16 y 881 del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 1.920 y 1.922 del Código Civil.- Por ultimo solicita que la acción sea admitida, cuanto lugar en derecho, secuelaza conforme a la Ley y en la definitiva declarada con lugar con todos sus pronunciamientos legales.
Por su parte el demandado en su escrito de contestación a la demanda los codemandados lo hicieron en los siguientes términos:
Aduce el co-apoderado judicial de la codemandada EUNICE ZENAIDA MARTINEZ Dr. KEVIN OBERTO REYES, en su escrito de contestación lo siguiente. Opuso como punto previo la falta de cualidad de la actora y de la demandada para sostener el juicio y la caducidad de la acción, en cuanto a la primera, ya que la demandante es hija de la ciudadana EUNICE ZENAIDA MARTINEZ, y no es inquilina ni ha sido inquilina, y que su representada tampoco ha sido arrendadora del inmueble que es y ha sido su casa familiar. Donde han habitados sus hijos y actualmente la ocupa su hija y su ex esposo; y de la cual fue propietaria de manera clara publica y notoria y aún después del divorcio dicho inmueble estuvo ocupado por sus hijos e incluso EDGAR RAFAEL HERRERA quien es actual propietario; por lo que niega que entre la ciudadana EUNICE ZENAIDA MARTINEZ y su hija MAIRELIS DEL VALLE HERRERA MARTTINEZ exista o haya existido relación arrendaticia alguna. Y que alega igualmente la falta de interés procesal de la actora y de la demandada por no existir relación arrendaticia entre la demandante y la demandada.- Que en cuanto a la caducidad de la acción, ADUCE que su hija MAIRELIS DEL VALLE HERRERA MARTTINEZ tenia y tiene conocimiento cierto de que el inmueble le había sido vendido a su otro hijo EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ, desde la misma fecha prácticamente de la venta y no porque tuviese derecho a ello, sino que como hija que es, simplemente le participó. Rechazo de manera genérica la acción en los siguientes términos: Que aún cuando existe deficiencia argumentativa que incidan en la actividad probatoria, ya que la parte no señaló los elementos de tiempo, lugar y modo en que presuntamente se celebró el contrato verbal de arrendamiento determinación necesaria para el tipo de pretensión que se plantea. Por lo que niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda de retracto legal incoada en su contra por su hija, tanto en los hechos como en el derecho por ser los mismos falso de toda falsedad contrarios a derechos impertinentes e improcedentes. Que niega rechaza y contradice que su representada no le haya notificado a fin de que ejerciera el derecho de preferencia ofertiva de la venta de la casa y que la demandante la ocupa con su ex esposo y no precisamente como inquilina. Que no haya reconocido la condición de inquilina, en virtud de que como indicara antes no tiene la accionante el carácter de arrendataria y por ende no puede ejercer tal derecho. Aduce asimismo, en la contestación: Que disuelto el matrimonio con su esposo, fue liquidado la comunidad conyugal, siéndole adjudicado en propiedad dicho inmueble que no habito después de su divorcio, sino que el mismo lo dejo para que fuera la casa de habitación de su núcleo familiar la cual estaba constituida por sus hijos EDGAR JUAN, MARIELA DEL VALLE, MARIELENA DEL VALLE, EDGAR GREGORIO, MAIRELIS DEL VALLE y EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ. Que el hecho cierto es que su hija la demandante hace mas de nueve (9) años no vivía en este país sino que vivía en los Estados Unidos hecho que demostrará en la fase probatoria. Que el presente escrito sea agregado a los autos, sustanciado conforme a derecho y declarado sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de Ley.
Con relación a la contestación realizada por la representación judicial del co-demandado EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ, se observa que se funda en las mismas argumentación tantos de derechos como en los hechos, dado que los puntos previos opuestos son los mismos (falta de cualidad de la actora y de la demandada para sostener el juicio y la caducidad de la acción), no considera esta Juzgadora necesario explanarlos sino que los da por reproducidos, por ser básicamente los mismos hechos ya indicados en la anterior contestación. Que, nunca ha ni siquiera pensó ni ha pensado arrendar dicho inmueble a nadie, menos a sus hijos, por lo que, no se entiende de donde su hija (solo en su mente) inventó tan perversa mentira, al decir que se le ha arrendado desde hace mas de nueve (9) años, el inmueble hoy propiedad de su hijo EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ, hecho este alegado por la actora en su libelo y que expresamente rechazamos.- Que tan así será falso lo alegado por la demandante, que dicho inmueble fue habitado hasta el año 2003, por su hermana MARIELENA HERRERA MARTINEZ y hasta el 2004, por mi representado EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ, quien a partir de dicha fecha habita en su dirección actual.- Que este hecho que deja ver claramente la ficción del contrato provocando así un proceso judicial fraudulento y engañoso para beneficio propio de la accionante.
Trabada como quedó la controversia en los términos antes expuestos, considera esta Juzgadora, como quiera que, la pretensión de la parte demandante es ejercer el retracto legal arrendaticio de la vivienda que a su decir ocupa en condición de arrendataria para así, subrogarse, en la compraventa realizada en las mismas condiciones y modalidades estipuladas en el contrato, y que en caso de no hacerlo, sea constreñido por este Juzgado a ello, y en su caso de que la sentencia que aquí recaiga se tenga como titulo supletorio de propiedad, alegando la falta de notificación de preferencia ofertiva, como bien lo prevé el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, argumentaciones éstas que contradijeron los codemandados.
El Tribunal para decidir observa:
Punto Previo
Como punto previo a la decisión del fondo de la controversia, toca a este Tribunal decidir en cuanto a la falta de cualidad activa y pasiva opuesta por la parte demandada, así como la falta de interés procesal alegada.
La parte demandada, opuso la falta de cualidad tanto activa como pasiva, sobre lo cual es necesario hacer algunas consideraciones.
Según la doctrina, la cualidad es el derecho para ejercitar determinada acción e interés, la utilidad o el provecho que ésta pueda proporcionar a su titular, esto es, que la cualidad reside en el fundamento personal del derecho de pedir que sea distinto al derecho mismo que se reclama.
La jurisprudencia ha sostenido, que la legitimación es la aptitud para ser parte en un proceso concreto, o la aptitud específica que tienen ciertas personas para demandar, otras para contradecir o intervenir en el proceso, respecto a determinada relación material que es objeto del mismo y en virtud del interés tutelado por el legislador mediante la consagración de aquélla. La legitimación persigue que no toda persona con capacidad procesal pueda ser parte de un proceso, sino únicamente las que se encuentren en determinada relación con la pretensión.
En cuanto a la cualidad, el maestro Luis Loreto expresa que:
“Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez, la cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)”. (Ensayos Jurídicos, p. 188)
De tal manera, que la cualidad tanto activa como pasiva, se refiere a la necesidad de alegar o afirmar en el libelo de la demanda que la persona del actor es titular del derecho pretendido, y que el mismo es exigido contra la persona igualmente obligada frente al accionante.
De manera que, debe existir la necesaria correspondencia o identidad entre la persona que se presenta como actor o demandante, y el sujeto pasivo o obligado a cumplir la pretensión, en relación a la norma general y abstracta en que se fundamenta la demanda.
No debe confundirse la cualidad con la titularidad del derecho. A este respecto la doctrina señala:
“...Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa...” (Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Pág. 28).
Por tanto, conviene aclarar, que el sólo hecho de afirmarse titular de un derecho confiere a la parte actora cualidad para intentar el juicio, y al exigir ese derecho frente al obligado de conformidad con la ley, se tiene cualidad para sostener el juicio.
Otra cosa distinta es que cierta y efectivamente sea titular del derecho sustancial alegado, lo cual sólo podrá ser dilucidado en la sentencia de mérito.
Por ello, la cualidad es un aspecto previo al fondo de la controversia, y de ser acogida favorablemente, el Tribunal debe abstenerse de resolver el fondo de la controversia.
En este sentido, la Sala de Casación Civil señala que:
“…Como se colige de lo anterior, el recurrente centró su denuncia de incongruencia, en la afirmación, de que el juez de alzada, al no haberse pronunciado sobre la pretensión dirigida contra una de las codemandadas, dejó de resolver la controversia, lo cual no es correcto, por cuanto como se explicó precedentemente, luego de declarada la falta de cualidad del actor para sostener el presente juicio, el juzgador no podía pronunciarse sobre aspectos del mérito de la controversia, como pretende en este caso el formalizante. (Sentencia No 306 del 23 de mayo de 2008. Resaltado del Tribunal)
En el caso de autos se observa que la pretensión de la parte actora esta orientado a obtener el retracto arrendaticio a que se refiere el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derecho del arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Por tanto, la cualidad activa corresponde a la persona que se afirme ser arrendataria del inmueble sobre el cual se produjo el acto traslativo de propiedad, mientras que la cualidad pasiva corresponde entonces a la persona del nuevo adquiriente y las que realizaron el acto traslativo de propiedad, sin que en ningún caso esa cualidad, signifique que las partes son en realidad los verdaderos titulares del derecho sustancial controvertido, lo cual –se repite- sólo podrá ser resuelto en la sentencia de fondo.
Siendo así, en el presente caso la parte actora alegó ser arrendataria del inmueble objeto del acto traslativo de propiedad, por lo que evidentemente la parte actora tiene legitimidad activa para intentar el presente juicio. Por otra parte, ha interpuesto su demanda contra la persona que en su decir enajenó el inmueble, y contra la persona que lo adquirió, en cuya cabeza pretende subrogarse en las mismas condiciones en que ésta adquirió el inmueble, por lo que los demandados evidentemente tienen cualidad para sostener el presente juicio.
Por lo antes expuesto es forzoso para este Tribunal declarar sin lugar las defensas de falta de cualidad activa y pasiva alegadas por las co-demandadas.
Igualmente observa el Tribunal que, al pretender la parte actora ejercer su derecho de retracto sobre el inmueble del que se dice ser arrendataria, evidentemente tiene un interés jurídico actual, y así se declara.
No obstante la anterior desestimación de la falta de cualidad e interés alegadas, el Tribunal precisa, que dados los términos de la contestación, es tema de fondo la titularidad del derecho, lo cual se pone de manifiesto cuando la parte demandada niega que la actora sea arrendataria del inmueble sobre el que pretende el retracto arrendaticio.
Resuelta la defensa perentoria de falta de cualidad e interés, el Tribunal pasa a resolver el fondo de la controversia.
Con relación al Derecho de Preferencia Ofertiva o acción de Retracto Legal Arrendaticio, considera esta Juzgadora necesario efectuar algunas consideraciones y en tal sentido observa: La legislación inquilinaria venezolana consagra el Retracto Legal Arrendaticio, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que, por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto, en tanto y en cuanto puedan ser ajustadas al Retracto Legal Arrendaticio.
En este orden de ideas tenemos que los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen:
Artículo 42.
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
Artículo 43.
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
De lo anterior se deduce, que para el ejercicio válido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente (verbal o escrito) para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causal de resolución ni de desocupación. También entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario está la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde -como único titular- ejercer ese derecho.
Ahora bien corresponde ahora a esta Sentenciadora, analizar las probanzas de las partes en el presente proceso judicial y que fueron promovidas oportunamente y al respecto observa:
 PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
La parte actora acompañó a su escrito de demanda las siguientes probanzas, como medio de prueba por escrito acompañó a la demanda los siguientes documentos:
Cursa al folio del 4 al 12, Copia certificada del documento de Partición y liquidación de bienes de la Comunidad de Gananciales, donde se le adjudica en plena propiedad el inmueble objeto de la presente controversia, consistente en una casa y su parcela de terreno ubicada en la Urbanización Ampíes, prolongación de la primera Calle, distinguida con el nombre Corralito, y cuya titularidad para entonces correspondía a la codemandado ciudadano EUNICE ZENAIDA MARTINEZ, el cual no fue impugnado ni tachado por la parte contra quien se opuso, aun cuando el mismo es demostrativo de la adjudicación del referido inmueble, en la persona de la demandada, se aprecia como documento publico de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose el contenido. Y así se decide.-
Cursa del folio 14 al 21, Copia Certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, consistente en una casa y su parcela de terreno ubicada en la Urbanización Ampíes, prolongación de la primera Calle, distinguida con el nombre Corralito, y cuya titularidad actualmente corresponde al codemandado ciudadano EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ, el cual no fue impugnado ni tachado por la parte contra quien se opuso, y de donde solo se evidencia la traslación de propiedad entre los codemandados del inmueble cuyo retracto legal arrendaticio se solicita, se aprecia como documento publico de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose el contenido. Y así se decide.-
Durante la Articulación Probatoria, la parte Actora promovió las siguientes probanzas:
En su Capitulo Primero, ratifico e invoco como pruebas los documentos acompañados a la demanda, respecto de los cuales esta Juzgadora ya valoro previamente por lo que se abstiene de emitir nuevo pronunciamiento. Y así se declara.-
En el Capitulo Segundo promovió como documental las copias certificadas de las Consignaciones Arrendaticias tramitadas por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, expediente signado con el Nro. 6949-09, entre la ciudadana MAIRELIS HERRERA MARTINEZ a favor de EUNICE ZENAIDA MARTINEZ, de fecha 23 de marzo de 2009, de donde se evidencia que consigno el pago correspondiente al 15 de marzo de 2009, el cual a su decir, era por un monto de Bs.F. 500,00; El cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público y sobre los efectos que producen en la presente causa serán expuestos posteriormente.- y así se decide.-
La parte actora promovió las testimoniales de los siguientes ciudadanos:
Con domicilio en la Ciudad de Coro, Estado Falcón, a los ciudadanos MOISES DE JESUS TORRES RIVERO y PEDRO PETIT, prueba testimonial esta que debidamente admitida por este Tribunal mediante auto de fecha 05 de mayo de 2009, fijándose el tercer día a las 9:00 y 9:30 de la mañana para el Acto de Testigo. Mediante Acta de fecha ocho (8) de Mayo del año en curso, este Tribunal dejó constancia de la no comparecencia de los referidos testigos, razón por lo que, esta Juzgadora desecha estos testigos por no haber comparecido a rendir su declaración. ASI SE ESTABLECE.
Con domicilio en la ciudad de Punto Fijo, de este mismo Estado Falcón, a los ciudadanos: DOMINGO SEGUNDO RODRIGUEZ, JOSÉ FRANCISCO NAVEDA y JESUS ROBERTO NAVEDA, prueba testimonial esta que debidamente admitida por este Tribunal mediante auto de fecha 05 de mayo de 2009, librando el correspondiente exhorto, al Juzgado Distribuidor del Municipio Carirubana de esta misma Circunscripción Judicial, quien lo recibió en fecha 12 de mayo de 2009, y por auto de esa misma fecha, le dio entrada y fijo para el tercer (3er) día de Despacho siguiente a dicha fecha a la 8:30, a.m., 9:30, a.m., y 10:30, a.m., respectivamente; constando de las resultas de dicho exhorto, que mediante actas de fechas 19, 21 y 25 de mayo del año en curso, dicho Tribunal dejó constancia de la no comparecencia de los referidos testigos, por lo que, esta Juzgadora, desecha estos testigos por no haber comparecido a rendir su declaración. ASI SE ESTABLECE.
Con domicilio en la población de Dabajuro, de este mismo Estado Falcón, a los ciudadanos: CARLOS NAVARRO y ANTHONY ODUNNY CHIRINOS CHIRINOS, venezolanos, mayores de edad, el primero con domicilio en la Avenida Bolívar, casa Nro. 5, y el segundo con domicilio en la Calle Principal de Dabajuro, Casa Nro. Nueve; y titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V-17.102.969 y V-15.916.744, respectivamente, prueba testimonial esta que fue debidamente admitida por este Tribunal mediante auto de fecha 05 de mayo de 2009, librando el correspondiente exhorto, al Juzgado de los Municipios Buchivacoa y Dabajuro de esta misma Circunscripción Judicial, quien lo recibió en fecha 12 de mayo de 2009, y por auto de esa misma fecha, le dio entrada y fijo para el tercer (3er) día de Despacho siguiente a dicha fecha a las 10:00, a.m., y 11:00, a.m. respectivamente; constando de las resultas de dicho exhorto, que mediante actas de fechas 27 de mayo del año en curso, y 01 de Junio de este mismo año, se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos antes mencionados, al respecto, observa esta Juzgadora que el testigo CARLOS NAVARRO, cuando fue interrogado en la tercer pregunta ¿DIGA EL TESTIGO, SI USTED SABE Y LE CONSTA QUE TIEMPO APROXIMADAMENTE TIENE COMO ARRENDATARIA DE ESE INMUEBLE LA CIUDADANA MAIRELIS DEL VALLE HERRERA MARTINEZ? CONTESTO: Doce años aproximadamente, yo recuerdo que aproximadamente hace doce años atrás, la ciudadana Mairelis del Valle Herrera Martínez viajaba a los Estados Unidos, viajaba y regresaba a Coro, ….. …eso hace aproximadamente doce años atrás.- (Sic), incurre en contradicción cuando es REPREGUNTADO específicamente en la TERCERA REPREGUNTA: USTED SE REFIRIO A ESTE TRIBUNAL A QUE EXISTIA UN CONTRATO VERBAL ¿DIGA EL TESTIGO, SI TIENE CONOCIMIENTO A LO QUE SE REFIERE A UN CONTRATO VERBAL? contestó: Si así fue, hace un tiempo atrás yo fui hacia el inmueble antes mencionado, a llevar una encomienda que había enviado el Sr. Edgar Gregorio y encontré a la señora Eunice Zenaida Martínez y a la señora Mairelis del Valle Herrera Martínez, que hablaban de ese arrendamiento o contrato verbalmente, eso hace nueve años aproximadamente; un contrato verbal para mi es de palabra, donde no existe firma ni documento. (Subrayado de este Tribunal). Es aquí donde esta Juzgadora, considera la contradicción incurrida por el mismo testigo, quien sin ser repreguntado sobre el tiempo, en que se celebro el contrato, dice en el interrogatorio, hace más de doce años, es más asevera que hace doce años y después en la repregunta respondió, que era nueve años. Por tal motivo se desecha la presente testimonial ya que sus dicho no merecen fe, no parece decir la verdad. Es por lo que esta Juzgadora desecha al Testigo Carlos Navarro, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Y así se decide.
Con relación al Testigo ANTONY CHIRINOS, el cual fue evacuado, en fecha 01 de Junio del año en curso, considera esta Sentenciadora, que de sus dichos pareciera no decir, la verdad, porque respondió que tiene seis meses viviendo en Dabajuro Municipio Dabajuro, casa Nro. 9, mas sin embargo, cuando fue repreguntado en la CUARTA REPREGUNTA. ¿DIGA EL TESTIGO, CUANTO CANCELA LA CIUDADANA MAIRELIS HERRERA MARTINEZ, EN SU CARÁCTER DE INQUILINA A LA SEÑORA EUNICE MARTINEZ EN ESTE AÑO 2009, ESPECIFICAMENTE EN EL MES DE MAYO? Contesto: Este año en marzo cuando la ciudadana Mairelis del valle Herrera Martínez fue a cancelar el arrendamiento a la señora Eunice Zenaida Martínez, ella le informó, de que el pago iba a ser de quinientos mil bolívares, el cual Mairelis del Valle Herrera Martínez iba a cancelar y la ciudadana Eunice Martínez se negó a recibir.” (sic), Cabria preguntarse, si vive en Dabajuro, como es que presenció o le consta esa negativa de recibir el pago de canon de arrendamiento. Y como es que señala que la Alcaldía queda cerca de la Plaza Bolívar de dicha población, lo cual es un hecho Publico y Notorio, que dicho organismo queda en la Avenida Aeropuerto, la cual dista mucho de la Plaza Bolívar, hechos estos, testimoniados por el ciudadano ANTONY CHIRINOS, por lo que considera esta Juzgadora que no parece decir la verdad, motivo por el cual se desecha su testimonio. Ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Y así se decide.
Con domicilio en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, a los ciudadanos: LUIS ERNESTO RODRIGUEZ CUARO y MIRTHA COROMOTO CHIRINOS, venezolanos, mayores de edad, el primero con domicilio en la Avenida Los Llanos, Piñonal, Nro. 21, y la segunda con domicilio en la Urbanización Libertador, casa Nro 01, Palo Negro; y titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V-13.516.437 y V-9.526.531, respectivamente, prueba testimonial esta que fue debidamente admitida por este Tribunal mediante auto de fecha 05 de mayo de 2009, librando el correspondiente exhorto, al Juzgado Distribuidor del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, quien lo recibió en fecha 08 de mayo de 2009, y por auto de fecha, 13 de mayo de 2009, le dio entrada y fijo para el tercer (3er) día de Despacho siguiente a dicha fecha a las 08:30, a.m. y 09:00, a.m. respectivamente; constando de las resultas de dicho exhorto, que mediante acta de fecha 18 de mayo del año en curso, se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos antes mencionados.
Al respecto considera esta Juzgadora, a los fines de hacer pronunciamiento respecto a las deposiciones de los testigos, pasa a considerar lo siguiente:
Al analizar la prueba de testigo, el juez deberá establecer que es lo que estima como plenamente probado, cual es lo que estima como objeto central del debate y cuales las consideraciones que abonan la creencia en una determinada configuración de los hechos. En todos estos casos, el Juez deberá ponderar qué requisitos debe reunir la prueba, por lo que en primer término, deberá en el fallo definitivo ponderar la legalidad de la pertinencia de la prueba testimonial promovida, admitida y evacuada, desechando las que aparezcan inadmisibles por ilegales o impertinentes; pero sin necesidad de entrar a examinar su eficacia probatorio, su idoneidad para aportar elementos de convicción al proceso, ya que esta idoneidad será motivo de escudriñamiento, sólo si el medio incorporado a los autos resulta legal y pertinente. De manera que el examen de la fuerza probatoria o eficacia del testimonio, supone el análisis de la aptitud del medio probatorio y de la pertinencia de la prueba.
Una vez superada esta etapa, es que el Juez inicia la apreciación crítica del testimonio en su aspecto intrínseco, lo que comprende la valoración de la sinceridad, exactitud, veracidad y credibilidad del testigo.
Al juez no le interesa toda declaración testimonial, sino sólo la proveniente de un testigo hábil y digno de confianza. La experiencia nos índice a estimar que por dos vías creemos que una afirmación es verdadera: el conocimiento que tenemos por nosotros y la autoridad de las personas dignas de crédito.
En efecto, siempre que tenemos que examinar una afirmación ajena, prestando atención no sólo al razonamiento, sino también, y sobre todo, a su autor.
Conforme lo pauta el artículo 508 Código de Procedimiento Civil, el Juez para apreciar la prueba de testigo hará el examen de la deposición de los testigos entre sí, estimará cuidadosamente los motivos de la declaración y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres; por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil o la del que aparezca no haber dicho la verdad, ya que por las contradicciones en que hubiera incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.
Ahora bien resulta, igualmente importante analizar, los elementos formales de valoración, como seria la Uniformidad, que se evidencia cuando en el texto de vario testimonios se advierte uniformidad esta identidad de forma no natural, hace suponer identidad de inspiración, es decir, concierto previo para coincidir en las declaraciones; lo cual no puede menos que constituir una causa de descrédito. Lo cual considera esta Juzgadora opera con relación al ciudadano LUIS ERNESTO RODRIGUEZ CUARO y la ciudadana MIRTHA COROMOTO CHIRINOS, esta última, a criterio de quien aquí decide, tiene interés manifiesto en la resulta de la presente causa, toda vez que, es la misma persona que solicita ante el Registro Público Inmobiliario de esta Circunscripción Judicial, las copias certificadas, acompañadas por la partes actora a la presente demanda, y que cursa a los folios del 4 al 21 ambos inclusive, y de donde además se observa, que se identifica y establece su domicilio en Miranda Estado Falcón, en los folios 12 y 20, específicamente en la CONSTANCIA DE RECEPCION, Nro. 11 y 10, de fechas 20 de marzo de 2009, horas 10:49 a.m. y 10:46 a.m., respectivamente, y fue postulada como testigo domiciliada en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, además no parece haber dicho la verdad, sino mas bien perece tener interés… Por tal motivo considera esta Juzgadora desechar las testimoniales tanto de la ciudadana MIRTHA COROMOTO CHIRINOS, como la del ciudadano LUIS ERNESTO RODRIGUEZ CUARO, quien, no solo con su declaración mantiene el elemento de formal de valoración respecto a la ya citada testigo sino con relación de otro testigo también desechado como lo fue el testigo CARLOS NAVARRO, en cuanto a que la ciudadana MAIRELIS DEL VALLE HERRERA MARTINEZ, viajaba a los Estados Unidos y a Coro, y con el pago a un vigilante que había dejado en el inmueble, como respuesta a la TERCERA PREGUNTA, relativa a que si sabe y le consta que tiempo aproximadamente tiene como arrendataria la actora, respondiendo ambos de manera uniforme, motivo este suficiente para esta Juzgadora desechar sus deposiciones. Ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Y así se declara.
Adicionalmente, con relación a la prueba de testigos promovida en la presente causa, el Tribunal aprecia que el artículo 1.357 del Código Civil dispone:
Artículo 1.357.
No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Por su parte el artículo 1.579 ejusdem, define el arrendamiento así:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Siendo ello así, considera el Tribunal que la prueba de testigos, no es admisible para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento, pues, para ello, sería necesario que los testigos tuvieran conocimiento y declararán no sólo en cuanto al goce del inmueble por cierto tiempo, sino que ello sea a cambio de un precio, que en este caso supera el valor por el cual es admisible la prueba de testigos, por lo que la misma no es idónea para demostrar la existencia de arrendamiento alegado por la demandante y así se decide.
 PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Con relación a las pruebas promovidas por las partes demandadas, este Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento, en acatamiento de las decisiones proferidas por los Juzgados Primero y Tercero de Primera Instancia en Lo civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial, quien al declarar con lugar la apelación interpuesta por la actora respecto a la admisión de pruebas promovidas por los codemandados, únicamente en cuanto a la prueba de testigos. Y así se declara.
Con relación a la prueba de posiciones juradas promovidas por los codemandados, en razón de que la misma no se evacuo, esta Juzgadora, se abstiene de hacer pronunciamiento alguno. Y así se decide.
Con respecto a la prueba de informes, requerido a la al DEPARTAMENTO DE MOVIMIENTO MIGRATORIO de la OFICINA NACIONAL DE IDENTIFICACION Y EXTRANJERIA (ONIDEX) certificación del correspondiente movimiento migratorio de la ciudadana MAIRELIS DEL VALLE HERRERA MARTINEZ, esta Juzgadora, no hace pronunciamiento alguno, toda vez que no consta su resulta. Y así se decide.-
 El Tribunal para decidir observa:
Del estudio y análisis de cada una de las actas procesales que integran el presente expediente, quien juzga, procede a formular las siguientes observaciones:
En el presente caso, se pretende por la actora el retracto arrendaticio sobre el inmueble antes mencionado, siendo el caso, que conforme quedó trabada la litis, era carga ineludible de la parte actora demostrar la existencia del contrato de arrendamiento, para que de esta forma fuera posible que pretendiera entonces el derecho sustancial controvertido, puesto que si no se demuestra ser arrendatario, no puede pretenderse ejercer el mencionado retracto, por corresponder ese derecho únicamente al arrendatario por más de dos(02) años y solvente en los cánones de arrendamiento.
Dicha carga probatoria se rige por artículo 506 de la Norma Civil Adjetiva, que señala:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Así las cosas, de una revisión efectuada a las actas procesales que conforman la presente causa, observa esta Jurisdicente, que la accionante en este juicio no llegó a acreditar el hecho de la existencia del contrato verbal de arrendamiento, que alega celebró inicialmente con la ciudadana EUNICE ZENAIDA MARTINEZ, en tanto y en cuanto, de la prueba documental que trajo a los autos y que riela del folio 4 al folio 21, sólo se evidencia el derecho de propiedad, de una codemandada sobre el inmueble objeto del presente proceso; y la traslación de propiedad efectuada entre los codemandados su madre y hermano respectivamente, lo cual ante la negativa de los demandados sobre la existencia del arrendamiento, debía la actora demostrar
Ahora bien, en cuanto a la prueba testimonial promovida por la actora, es conveniente citar lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil, el cual señala:
Artículo 1.387.
No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio. No obstante, tenemos que el artículo 1.392 ejusdem establece:
Artículo 1392.
También es admisible la prueba de testigos cuando hay un principio de prueba por escrito. Este principio de prueba resulta de todo escrito emanado de aquél a quien se le opone o de aquél a quien él representa que haga verosímil el hecho alegado.
Es, asimismo, admisible dicha prueba cuando las presunciones o indicios resultantes de hechos ciertos probados no por testigos sean bastantes para determinar la admisión de esa prueba.
Ahora bien, en el caso bajo estudio se observa la inexistencia de un principio de prueba por escrito que al ser adminiculado con las testimoniales rendidas, permitiera verificar lo esgrimido por la actora en relación a la existencia de una relación arrendaticia por contrato de arrendamiento verbal.
Cabe señalar que si bien alega la actora la existencia de un contrato verbal, lo que impide la existencia de un contrato de arrendamiento escrito, no es menos cierto que dicho arrendamiento verbal puede ser demostrado mediante cualquier medio de prueba, legal o libre no prohibido por ley.
No acompañó la parte actora ningún documento oponible a la parte demandada que evidenciara la existencia del contrato de arrendamiento.
Las consignaciones arrendaticias, no son prueba de la existencia del arrendamiento, máxime cuando de dicho proceso consignatorio, no conste fehacientemente, que la persona en quien a su favor se haga la consignación sea la que por Ley deba recibir, o este autorizada para ello, y sólo demuestran el hecho de la consignación arrendaticia, pero, no la existencia de una relación arrendaticia.
El arrendamiento puede ser verbal o por escrito, pero, el mismo puede ser demostrado por distintos medios. Así, siendo el contrato de arrendamiento verbal, puede demostrarse la existencia del mismo mediante la consignación de los respectivos recibos de pago del canon de arrendamiento, que acrediten la existencia de dichos pagos, o bien, mediante depósitos bancarios en caso de que el canon se pague en esa modalidad.
En el presente caso, la parte actora afirma que tiene nueve (09) años, como arrendataria del inmueble, y que a partir del mes de marzo de 2009, la arrendadora se negó a recibir el pago, y le notificó sobre la venta por lo que ésta procedió a la consignación arrendaticia, pero, la parte actora, no probó de ninguna manera, el arrendamiento que dice tenía celebrado, ni trajo a los autos elemento probatorio alguno que sea capaz de demostrar el pago que durante esos nueve (09) años de arrendamiento debió haber efectuado, hasta que se produjo según sus dichos la negativa a recibir el pago de los cánones.
Así las cosas, al no haber cumplido la accionante con la carga probatoria que le es impuesta por disposición de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 de la ley civil adjetiva, en virtud de haber afirmado la existencia del contrato de arrendamiento verbal convenido con la co-demandada, siendo tal acreditación fundamental y precedente a los fines de la comprobación de las circunstancias de hecho en que apoyó su pretensión, como lo es el derecho a que como inquilina pudiese ostentar la accionante y como quiera pues, que no aportó otro medio de prueba, que adminiculado a las declaraciones de uno cuales quiera de los testigos antes mencionados, pudiera generar la presunción de la existencia del “ut supra” contrato verbis, la demanda interpuesta deba sucumbir, ante la falta de pruebas de los hechos alegados, a tenor de lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
Así pues, no demostró la parte actora, ser la titular del derecho sustancial controvertido, pues, para que tuviera derecho al retracto arrendaticio, era indispensable que demostrara fehacientemente su carácter de arrendataria, lo cual como se ha indicado no demostró.
Por las razones antes expuestas, y ante la falta de pruebas de la relación arrendaticia, es por lo que resulta forzoso para este Tribunal declarar SIN LUGAR la petición del accionante, tal y como se decretará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.
En virtud de las consideraciones antes expuestas, es por lo que este Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, hace los siguientes pronunciamientos:
 PRIMERO: Declara SIN LUGAR la falta de cualidad e interés alegada por los co-demandados.
 SEGUNDO: Declara SIN LUGAR la demanda por DERECHO DE PREFERENCIA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la ciudadana MAIRELIS DEL VALLE HERRERA MARTINEZ, debidamente representada por el Dr. JESÚS ELVIDIO VIVAS PADILLA, contra los Ciudadanos EUNICE ZENAIDA MARTINEZ, y EDGAR RAFAEL HERRERA MARTINEZ, debidamente representados por los Abogados: KEVIN HELY OBERTO REYES y CASTOR SEGUNDO DIAZ TORREALBA, respectivamente.
 TERCERO: Se ordena suspender la medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal en fecha 31 de marzo de 2009, y participada mediante oficio signado con el Nº 120-2009, de esa misma fecha y ratificada según oficio Nº 155-2009, de fecha 17 de abril de 2009.
 CUARTO: De conformidad con el artículo 274 de la Norma Civil Adjetiva, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente perdidosa.
PUBLÍQUESE, NOTIFÌQUESE y REGÍSTRESE
Dada, sellada y firmada en el Salón de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en Santa Ana de Coro a los NUEVA (09) días del mes de Julio de dos mil Nueve (2009).
La Juez Titular,
Abg. Zenaida Mora de López
La Secretaria Titular,
Abg. Mariela Revilla Acosta

NOTA: La presente Sentencia se dictó y Publicó a las 9:00 de la mañana y se dejó copia certificada en el archivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Conste. Santa Ana de Coro. Fecha: UT-Supra,

La Secretaria Titular,
Abg. Mariela Revilla Acosta

EXP. 0847