TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y PALMASOLA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

DICTA LA PRESENTE:
SENTENCIA DEFINITIVA

DEMANDANTE: CARMEN ZORAIDA TROSELL DE MADURO

ABOGADA ASISTENTE: Abg. HECTOR ANTONIO MADURO LOZADA,.
DEMANDADO: ZHENG DANHONG
ABOGADO ASISTENTE: Abg. NICOLINA PITEO
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 302-2010

I
NARRATIVA
Se inició la presente causa con motivo de la demanda presentada en fecha quince de junio del dos mil diez (15-06-2010) , por la ciudadana Carmen Zoraida Trosell de Maduro, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.467.205, asistida por el Abogado Hector Antonio Maduro Lozada, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.448.602, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 31.042, en contra de la ciudadana Zheng Danhong, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-82.266.632, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
En fecha dieciocho de junio de dos mil diez (18-06-2010), se admitió la demanda, emplazando a la demandada de autos, ciudadana Zheng Danhong, para que comparezca por ante este Juzgado el Segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación para dar contestación a la demanda. Se libró compulsa con la orden de comparecencia y se hizo entrega al Alguacil para su práctica.
En fecha veintinueve de junio de dos mil diez (29-06-2010), diligenció el Alguacil del Tribunal dejando constancia haber practicado la citación de la demandada.
En fecha primero de julio (01-07-2010) siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda la ciudadana Zheng Danhong, asistida por la abogada Nicolina Piteo, presentó el respectivo escrito en cinco (05) folio útil.
Encontrándose en el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que creyeron convenientes a su defensa.
Llegada la oportunidad para decidir la presente causa, pasa este Juzgador a hacerlo, para lo cual observa:
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la demandante que tiene suscrito un Contrato de Arrendamiento con la demandada autenticado por ante la Notaria Séptima de Valencia Estado Carabobo anotado bajo el numero 43, tomo 253, de los libros llevados por esa Notaria en fecha 07-11-2006. Ahora bien indica la parte actora que el Contrato en la Cláusula Segunda establece: (cito) “… LA ARRENDATARIA se obliga a utilizar dicho inmueble (local comercial) para uso único t exclusivamente comercial destinado a la venta, distribución al mayor y al detal de víveres, artículos de quincallería, charcutería y carnicería, y no podrá darle uso distinto al aquí indicado, salvo autorización por escrito de LA ARRENDADORA…”. En tal sentido indica que la demandada ha incumplido de manera flagrante la cláusula antes descrita, ya que en los actuales momentos en los cuartos asignados para depósitos en el local comercial de mercancías lo están utilizando como habitaciones, y cohabitan en ellos los ciudadanos: ZHENG DANHONG, arrendataria de local, su progenitora ciudadana: XIRONG CEN y su hermano: ZHENG DUHENG. Alega también que tiene alquilado en el frente del local comercial un kiosco que se encuentra adherido en la parte lateral izquierda, donde funciona una venta de loterías. Por otra parte expresa que: (cito) “…Igualmente el local arrendado se encuentra en deplorables condiciones en sus estructuras como lo son, las platabandas de concreto están corroídas por la falta de mantenimiento, se observa que se le esta filtrando el agua, violando igualmente lo establecido en la Cláusula Sexta, donde en ningún momento le han dado al local comercial arrendado ningún estado de conservación como esta estipulado en su parte final…”. Indica además que la Arrendataria ha dejado de cumplir con lo pautado en la cláusula quinta en el sentido que en estos momentos encuentra insolvente, ya que no cancela el incremento del 20% anual establecido y adeuda la cantidad de CATORCE MIL DOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES (14.220,oo), correspondiente al incremento de los años 2007,2008, 2009 y lo que va del 2010 debe pagar bolívares CUATRO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO (4.574,oo). Indica la demandante que igualmente se le adeuda la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (10.000.oo) por concepto de gastos extrajudiciales de cobranza efectuadas por la innumerables diligencias hechas para tratar de solventar la situación, según recibo Pro-forma que acompaña al escrito signado con la letra “D”; todo lo cual hace un monto de VEINTUCUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES (24.220,oo).

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:
La parte demandada, al momento de dar contestación negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la pretensión de la parte demandante, señalando que las afirmaciones efectuadas por la actora –a su decir- son falso. En esta forma, señala en su contestación que (cito) “…la relación arrendaticia, sobre el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carretera Morón-Coro, diagonal con la calle Flor de Mayo, de la población de Boca de Aroa, Municipio Boca de Aroa del Estado Falcón, se inició en fecha Diez (10) de Noviembre de Dos Mil (2000), mediante contrato de arrendamiento celebrado entre las partes aquí contendientes, conforme consta de la copia del documento autenticado que acompaño al presente escrito, marcado con la letra “A”, otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro (hoy Oficina de Registro Inmobiliario) del Municipio Silva del Estado Falcón, con Funciones Notariales, de fecha 06 de Noviembre de 2000, anotado bajo el Nº 37, Tomo II de los Libros de Autenticaciones llevados por el referido Registro durante el Cuarto Trimestre del año 2000…”; de esta misma manera niega que haya incumplido con la cláusula Segunda del contrato, en el sentido de haber cambiado el uso exclusivo del inmueble que le fue arrendado como LOCAL COMERCIAL, negando que los cuartos asignados para depósitos en el local, estén siendo utilizados como habitaciones, señalando que (cito) “…fue acondicionado una de las áreas de depósito para que permanezca en turno de vigilancia de día y de noche, una persona asignada, para lo cual se acondicionó el área; en alguno y muchos casos mi persona asume la vigilancia durante la noche, otras veces mi hermano ZHENG DANHONG y en otras oportunidades, personas que hemos contratado para prestar servicio; sin embargo, como bien sabido es la inseguridad en que vivimos, nos ha obligado a permanecer nosotros mismos en vigilancia y custodia de nuestros bienes, ya que, incluso, personas que hemos contratados se han dado a la tarea de sustraer y/o hurtar nuestra mercancía…”. Por otra parte, negó que haya deteriorado el inmueble y que en todo caso los deterioros menores que presenta el local son propios de las condiciones del área en que se encuentra el mismo (cito) “…donde el salitre y la humedad que impera en la zona, lo cual es un hecho conocido, contribuyen a que se presente de manera natural tales deterioros…”; igualmente y en su defensa, negó que haya dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento establecido en el contrato, desde sus inicios, en esta forma, señala que desde Noviembre 2008 hasta Octubre 2009, en lugar de pagar por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de TRES MIL CIENTO OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON 40/100 (Bs. 3.182,40), depositó durante dicho lapso, la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.400,00), cuyo pago –según su decir- realizó durante el lapso de Noviembre 2009 hasta Marzo de 2010; motivo por el cual –según señala- durante el lapso de Abril 2010 hasta Junio de 2010, comenzó a depositar la cantidad de TRES MIL CIENTO OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON 40/100 (Bs. 3.182,40), acompañando a su contestación copias simple de recibos y copias de depósitos bancarios; de esta manera, sostiene en su contestación que (cito) “…por error el contador me había señalado que los montos que deposité eran correcto, y no es sino, hasta el momento que se interpone la demanda que observamos que se había hecho unos depósitos mayores durante el lapso de Nov.2008 hasta Marzo 2010; en efecto, de una simple operación aritmética, resulta, que hasta el mes de Junio de 2010 deposité la cantidad total de: Bs. 67.347,20 cuando lo correcto debió ser, la cantidad de Bs. 68.739,84; es decir, para el mes de Junio 2010, me faltó el pago de una diferencia de Bs. 1.392,64; motivo por el cual es falso en toda forma de derecho que para el momento de ser interpuesta la demandada (15/06/2010) adeudara la cantidad de: CATORCE MIL DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 14.220,00), cuando lo cierto es, que solo adeudaba para dicha oportunidad una diferencia de UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON 64/100 (Bs. 1.392,64)…”, por lo que –según sostiene- para el momento de interponerse la demanda, no se encontraba atrasada ni siquiera en un mes de arrendamiento y señala que no fue de manera culposa que dejó de pagar los montos que correspondía pagar, sino que, todo fue producto de una confusión por parte del contador que erróneamente le había indicado, primero, que el monto que debía pagar, a partir del mes de Noviembre de 2008, era de TRES MIL CUATROCIENTOS CON 00/100 (Bs. 3.400,00), y así lo hizo (cito) “…hasta que después me fue indicado por mi contable que fue un error de calculo, que había pagado montos de más, y que debía pagar la cantidad de Bs. 3.182,40, lo cual procedí a hacer, no obstante existió otro error ajeno a mi conocimiento, que se omitió el aumento del 20% al monto de Bs. 3.182,40, todo lo cual trajo un confusión, repito, ajena a mi voluntad, que me hizo incurrir en atraso y retardo en el pago de los montos correspondientes…”

DE LAS PRUEBAS APORTADAS
POR LA PARTE DEMANDANTE:
En fecha 09-07-2010, la parte actora asistida de abogado, presenta Escrito de Pruebas, invocando el Merito Favorable de los autos y ratificando en su contenido las documentales de Inspección Judicial, recibo pro forma expedido por concepto de honorarios profesionales y el Contrato de Arrendamiento suscrito entre su persona y la demandada de autos. (Folios 102 al 103). El Tribunal la admitió mediante auto de fecha 13-07-2010, salvo su apreciación o no en la definitiva.

POR LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 13-07-2010 la parte demandada asistida de abogado presenta Escrito de Pruebas alegando a su favor Primero: El Derecho Invocado. Segundo: las documentales marcadas con las letras “A” presentada junto con el escrito de contestación, y los legajos “B”, “C” y “D” presentadas junto con el presente escrito. Tercero: Solicitó Prueba de Informe a la entidad bancaria Bancoro solicitando información referente a cuentas corrientes pertenecientes a la ciudadana Carmen Zoraida Trosell de Maduro. Cuarto: promovió las testimoniales siguientes: Ciudadanos: JOSE ARTURO GRATEROL PEREZ, NELSON RODOLFO POLANCO, NEOVADIS GREGORIA HOYOS PEÑA Y SAMUEL ANTONIO MIRANDA QUERALES, titulares de las cédulas de identidad números: V-7.002.709, V-16.183.391, V-24.622.248 y V-11.747.520 respectivamente. (Folios 106 al 108).

En fecha 14-07-2010, el Tribunal mediante auto, admite las pruebas presentada por la parte demandada salvo su apreciación o no en la definitiva. Ordeno librar oficio a la entidad bancaria Bancoro y acordó la comparecencia de los Testigos Promovidos, los cuales comparecieron en la oportunidad legal, siendo evacuados los ciudadanos: JOSE ARTURO GRATEROL PEREZ, NEOVADIS GREGORIA HOYOS PEÑA Y SAMUEL ANTONIO MIRANDA QUERALES, titulares de las cedulas de identidad números: V-7.002.709, V-24.622.248 y V-11.747.520 respectivamente. El ciudadano: NELSON RODOLFO POLANCO, titular de la cédula de identidad Nº V-16.183.391, no compareció al acto motivo por el cual fue declarado desierto. (Folios 130 al 139).

La parte demandada asistida de abogado, presentó Escrito de Pruebas en fecha 19-07-2010, promoviendo las Testimoniales de los ciudadanos: ALMILCAR DIAZ NEIRA, FRANCISCO DANIEL TEXEIRA DE SOUSA Y JOSE RAFAEL GONZALEZ, titulares de las cédulas de identidad números V-16.570.041, V-16.185.185 y 12.106.413 respectivamente. (Folios 141 y su Vto.)

Mediante auto del Tribunal de fecha 19-07-2010, se admitieron las Testimoniales promovidas por la parte demandada en esta misma fecha, compareciendo en la oportunidad legal fijada solo el testigo AMILCAR DIAZ NEIRA, titular de la cédula de identidad Nº V-16.570.041, quedando desierto el acto de los ciudadanos: FRANCISCO DANIEL TEXEIRA DE SOUSA Y JOSE RAFAEL GONZALEZ, titulares de las cédulas de identidad números V-16.185.185 y 12.106.413 respectivamente. (Folios 144 al 145, 149 al 150 y 152)

DEL AUTO PARA MEJOR PROVEER:
En fecha 21-07-2010, vencido el Lapso Probatorio, el Tribunal con base a lo establecido en el articulo 514 del Código de Procedimiento Civil en plena concordancia con lo estatuido en el articulo 401 en su numeral 1º y 3º ejusdem, dicta Auto para Mejor Proveer donde se emplaza a rendir declaración a los ciudadanos Primero: ciudadana demandante CARMEN ZORAIDA TROSELL DE MADURO, titular de la cédula de identidad numero V-4.467.205, quien declararía sin juramento y Segundo: a los ciudadanos: FRANCISCO DANIEL TEXEIRA DE SOUSA Y JOSE RAFAEL GONZALEZ, titulares de las cédulas de identidad números: V-16.185.185 y V-12.106.413, quienes fueron promovidos y no rindieron oportunamente declaración, quienes declararía bajo juramento. (Folios 154 al 155). De los anteriormente nombrados no se presento a declarar el ciudadano: JOSE RAFAEL GONZALEZ, compareciendo los demás en la oportunidad legal fijada por el Tribunal. (Folios 157 al 160 y 162 al 164).

ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS:
Cursa del folio 18 al 20 copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Estado Carabobo, de fecha 07 de Noviembre de 2006, anotado bajo el Nº 43, Tomo II 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria y como quiera que de dicho instrumento se desprende la relación contractual invocada y no contradicha entre las partes, el Tribunal aprecia y valora el referido instrumento en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-
Cursa al folio 23 instrumento privado acompañado por la demandante en su escrito de demanda, contentivo de recibo de pago de abono a Honorarios profesionales, por diligencias efectuadas a la población de Tucacas y Boca de Aroa, (cito) “…a los fines de solucionar Extrajudicialmente el cobro de canones de arrendamiento de un local Comercial de su propiedad, Redacción de demanda y Escrito…” cuyo recibo esta fecha el 03 de mayo de 2010, por la cantidad de Bs. 10.000,00, promovido para demostrar el hecho de haber hecho pago de abogados por diligencias para la resolución del presente conflicto; al respecto, el Tribunal observa: Siendo que el citado Instrumento (Recibo) emana de un tercero que no es parte en juicio, el mismo debió ser llamado a los fines de ratificar su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que pretender el cobro del recibo a la demandada, a todas luces resulta improcedente, ya que, además de no haber sido ratificado el mismo en juicio, aún siéndolo, el mismo esta suscrito por un abogado distinto al que asiste a la actora en la presentación de la demanda, por lo que pretender dicho cobro en este juicio, solo se encuentra en la subjetividad de la actora, motivo por el cual el Tribunal no le otorga valor probatorio en el presente juicio. Y ASÍ SE DECLARA.-
Cursa del folio 24 al 65 Original de Inspección Judicial Extralitem practicada por este Tribunal en local comercial arrendado, en fecha 28 de mayo de 2010, el cual fue promovido y ratificado por la actora, que este Tribunal aprecia y valora su contenido, por guardar relación con el presente juicio y haber sido promovida en sujeción a lo establecido en el artículo 472 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, no obstante, advierte el Tribunal que en aplicación del principio de la comunidad de la prueba, aprecia la misma a favor de la demandada, toda vez que con ella queda demostrado que en el inmueble funciona un automercado denominado LA GRAN MURALLA CHINA tal y como se desprende de los recibos acompañados a los autos, adminiculado a la pruebas testimoniales que de seguida serán apreciadas, que si bien en dicha acta se hace referencia a la existencia de unas habitaciones mobladas, nada prueba por sí sola que en efecto se haya cambiado el uso del inmueble, destinado para local comercial para lugar único y exclusivo habitacional; motivo por el cual el Tribunal aprecia y le otorga pleno valor probatorio a la referida Inspección Judicial Extralitem. Y así se declara.-
Cursa del folio 130 al 132 declaración testimonial del ciudadano JOSE ARTURO GRATEROL, rendida ante este Tribunal, quien al ser interrogado dijo conocer a la demandada; dijo por una parte haber oído que la demandada vive en Chichiriviche y luego señala a una repregunta que le fue formulada, que según sabe, la demandada vive en el local comercial, manifestando que (cito) “…que yo sepa allí nada más viven ellos, que yo sepa…”; respecto a dicha declaración, estima este Tribunal que la misma resulta contradictoria y su testimonio no merece confianza, motivo por el cual, este Tribunal desecha su testimonio. Y así se declara.-
Cursa del folio 133 al 135 declaración testimonial del ciudadano SAMUEL ANTONIO MIRANDA QUERALES, rendida ante este Tribunal, quien al ser interrogado dijo conocer a la demandada; dijo laborar en la Oficina contable donde se lleva la contabilidad de la ciudadana ZHENG DANHONG, dijo haber advertido a la demandada que los recibos de pago de canon de arrendamiento no cumplían con la providencia 257 exigida por el Seniat, por ello se lo devolvía, manifestando respecto a la confusión de los cánones de arrendamiento dijo (cito) “…cuando me llevaron el recibo a contabilizar que devolvió por no cumplir con la providencia, le indique a la ciudadana Zheng Danhong, que estaba cancelando demás, que los reales era 3182 y el recibo estaba por 3400…”, siendo repreguntado el Testigo, el mismo, no incurrió en contradicción; respecto a dicha declaración, el Tribunal aprecia y valora su testimonio. Y así se declara.-
Cursa del folio 137 al 139 declaración testimonial de la ciudadana NEOVADIS GREGORIA HOYOS PEÑA, rendida ante este Tribunal, quien al ser interrogada dijo conocer a la demandada; dijo tener conocimiento que la ciudadana ZHENG DANHONG, esta alquilada en un local comercial; dijo que la mencionada demandada y otras personas que contrata se quedan en el local vigilando, ello por la inseguridad, manifestó que la demandada vive en Chichiriviche, y siendo repreguntada la Testigo, la misma, no incurrió en contradicción; respecto a dicha declaración, el Tribunal aprecia y valora su testimonio. Y así se declara.-
Cursa del folio 144 al 145 declaración testimonial del ciudadano AMILCAR DÍAZ NEIRA, rendida ante este Tribunal, quien al ser interrogado dijo conocer a la demandada; manifestó tener conocimiento que la ciudadana ZHENG DANHONG, tiene alquilado un local en Boca de Aroa; manifestó tener conocimiento que la ciudadana ZHENG DANHONG, tiene su domicilio en Chichiriviche; manifestó tener conocimiento que en el local arrendado se quedan unas personas apodados uno EL CHINO y otro PAPITO, quedándose en el local en cuidándolo en la noche; respecto a dicha declaración, el Tribunal aprecia y valora su testimonio por no haber incurrido en contradicción y ser conteste en su declaración. Y así se declara.-
Cursa del folio 167 al 170 resultas del informe requerido a la entidad bancaria BANCORO, (Agencia Bancoro Tucacas), de fecha 30 de Julio de 2010, de cuyo contenido se desprende que en efecto la demandada realizaba los referidos depósitos en la cuenta de ahorros de la actora, tal como se desprende de los estado de cuenta remitidos por la Gerencia de la mencionada entidad bancaria; actuaciones que este Tribunal aprecia y valora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-
II
MOTIVA
Tramitada convenientemente la litis y no observando este Tribunal causa alguna que invalide lo actuado, pasa esta Sentenciadora a decidir conforme a las siguientes consideraciones:
La parte actora intenta la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, invocando la falta de cumplimiento del mismo celebrado con la demandada, en lo que se refiere a la clausula segunda del contrato respecto al cambio de uso del inmueble y en la supuesta insolvencia o falta de pago de los cánones de arrendamientos del año 2007, que debía pagar a razón de DOS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.652,00), los cánones de arrendamientos del año 2008, a razón de TRES CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 3.180,00), los cánones de arrendamientos del año 2009, a razón de TRES MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.814,00) y los cánones de arrendamientos que van del año 2010, a razón de CUATRO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 4.574,00), señalando que la demandada a dejado de cumplir con la obligación de pagar el incremento anual del veinte por ciento (20%), establecido en la clausula Quinta del contrato; fundamentando su pretensión en la disposición contenida en los artículos 1.159, 1.167, Ord. 2º del art. 1.592, 1.264, 1.133, 1.160, 1.600 y 1.596 todos del Código Civil. En el caso que nos ocupa, es evidente y así se desprende de las actuaciones que conforman el presente Expediente, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, entendiéndose como tal aquél en el cual se conoce cuándo se inicia la relación arrendaticia y cuándo termina; sobre este particular resulta oportuno dejar aclarado que la acción de RESOLUCIÓN O CUMPLIMIENTO ARRENDATICIO aún cuando igualmente busca poner término a la relación arrendaticia por decisión judicial, sus causales se fundamentan en el incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato, que bien pueden ser los especificados en el artículo 34 de la Ley que rige la materia, en el mismo Código Civil Venezolano o distintas a cualquiera de estas; sus causales son heterogéneos, en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato, claro está, en tanto y en cuanto dicho contrato o alguna de sus cláusulas no estén en contravención con la Ley especial que regula la materia (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ser ésta materia de orden público. Ciertamente, el principio general civil que regula los contratos establece que si una de las partes no cumple su obligación, la otra parte puede reclamar la ejecución del contrato (cumplimiento), incluso, con los daños y perjuicios que se hayan ocasionado, de ser el caso, o bien, la resolución del mismo, tal como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil; de esta manera, se debe entender que las obligaciones que han sido contraídas, deben ser cumplidas en los mismos términos, por tanto, el efecto natural de los contratos es que el deudor (demandado) cumpla con la obligación contractual y que ambos cumplan de manera voluntaria, tal cual ha sido contraída; no obstante lo anterior, resulta preciso señalar que en materia de arrendamiento, por tratarse materia de orden público, por disposición de lo contenido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cláusulas del contrato que en alguna forma puedan ir en contravención de sus disposiciones, debe considerarse nula, por lo que, en estos casos, no aplica el principio general que regula los contratos en materia civil; así tenemos entonces, que si la ley de la materia establece que la falta de pago del canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades consecutiva, tendrá al arrendatario como insolvente, mal puede relajarse tal causal por convenio particular a un (1) mes, ya que ello atenta contra el espíritu proteccionista del legislador en esta materia, por cuanto, en materia de contrato de arrendamiento todo acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos establecidos en dicha ley para proteger a los arrendatarios –como ya se dijo antes- deben considerarse nulas.
Bajo la referida premisa, pasa esta Sentenciadora a resolver la presente controversia así:
HECHO NO CONTROVERTIDO:
La relación jurídica contractual arrendaticia entre las partes, que no quedo desvirtuada en juicio, tal como se desprende del análisis probatorio efectuado a los elementos aportados en autos.
HECHOS CONTROVERTIDOS:
La insolvencia de la demandada, por encontrarse atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento de los cánones de arrendamientos del año 2007, que debía pagar a razón de DOS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.652,00), los cánones de arrendamientos del año 2008, a razón de TRES CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 3.180,00), los cánones de arrendamientos del año 2009, a razón de TRES MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.814,00) y los cánones de arrendamientos que van del año 2010, a razón de CUATRO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 4.574,00), incumpliendo así –según alega la actora- con la obligación de pagar el incremento anual del veinte por ciento (20%), establecido en la clausula Quinta del contrato; y el cambio de uso del inmueble (local) arrendado, de acuerdo a lo establecido en la Clausula Segunda del Contrato.
Establecido lo anterior, pasa este Tribunal a resolver en primer término, la insolvencia o no de la demandada, así: En primer lugar, la actora alega en su demanda que la ciudadana ZHENG DANHONG, parte demandada, se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos antes referidos y señala en el libelo que adeuda la cantidad de CATORCE MIL DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 14.220,00) y según alega, adeuda la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) por concepto de gastos extrajudiciales de cobranzas efectuadas por las innumerables diligencias hechas para tratar de solventar la presente situación; a este respecto, tenemos que la demandada niega, rechaza y contradice que haya dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento establecido en el contrato, tal como lo señala la parte actora y aún cuando admite haber pagado por error un monto que no le correspondía, por cuanto en principio, realizó unos pagos mayores por concepto de cánones de arrendamiento y posteriormente comenzó a pagar un monto inferior, comporta examinar entonces la modalidad del pago acordado entre las partes, a fin de determinar la insolvencia o no en que se encuentra la demandada. De esta manera, de la revisión efectuada a la modalidad de pago de los cánones de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento, se observa que las partes convinieron en que anualmente el canon de arrendamiento sufriría un incremento del 20% del monto inicial del contrato, que para el periodo 2006-2007, el monto inicial fue la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 2.210,00), por lo que, en efecto, aplicando el incremento establecido del 20% para el periodo 2007-2008, el incremento del canon de arrendamiento sería la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 2.652,00); para el periodo 2008-2009, el incremento del canon de arrendamiento sería la cantidad de TRES MIL CIENTO OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON 40/100 (Bs. 3.182,40), lo que determina este Tribunal del contenido del contrato y no de lo alegado por la accionante, que señala un monto de TRES MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 3.180,00); y para el periodo 2009-2010, el incremento del canon de arrendamiento sería la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON 88/100 (Bs. 3.818,88), montos estos que quedan establecidos de los términos del contrato. Ahora bien, aprecia esta Juzgadora, de los elementos probatorios aportados y precedentemente valorados, que la demandada en lugar de pagar por concepto de canon de arrendamiento, para el año 2009 la cantidad de TRES MIL CIENTO OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON 40/100 (Bs. 3.182,40), depositó durante dicho lapso, tal como consta de los recibos y comprobantes aportados a los autos por la demandada y no desconocidos ni impugnados por la actora, la cantidad de: TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.400,00), es decir, un monto superior a lo acordado en el contrato y cuya forma de pago no objeto ni se opuso la accionante o por lo menos no probó durante el proceso que se haya opuesto a ello, vale decir, aceptado el pago que en exceso venía realizando la demandada, cuyo pago en exceso continuó realizando la demandada por tal monto (Bs. 3.400,00) hasta el mes de Marzo de 2010, desprendiéndose de los autos que la demandada comenzó a pagar por concepto de canon de arrendamiento un monto inferior a partir, del mes de abril de 2010, vale decir, la cantidad de TRES MIL CIENTO OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON 40/100 (Bs. 3.182,40), monto éste que pagó incluso hasta el mes de Junio de 2010, cuando debió pagar la cantidad de TRES OCHOCIENTO DIECIOCHO BOLÍVARES CON 88/100 (Bs. 3.818,88). En este sentido, en cuanto a la supuesta insolvencia de la accionada alegada por la actora, observa el Tribunal que al realizar una operación porcentual, a razón del 20% que aplica a partir del mes de Noviembre de cada año (inclusive) de los montos que por concepto de canon de arrendamiento correspondía pagar a la demandada, desde los 2007-2008, 2008-2009 y 2009-2010, al realizar una sumatoria de los montos que la misma pagó, todo lo cual consta de los instrumentos acompañados y precedentemente valorados, que no fueron impugnados ni desconocidos, se determina que en efecto, para el mes de Junio de 2010, la accionada adeudaba la cantidad de Bs. 1.392,72, que representa solo un: 36,46%, monto correspondiente adeudado que en suma no se corresponde a la insolvencia de un solo mes de arrendamiento, menos aún previsto por la ley que rige la materia, para que se tenga como insolvente en el pago a la accionada, por lo que, en este sentido la demandada no se podía considerar insolvente para el momento de ser interpuesta la demanda, quien a todo evento, en fecha 1º de Julio de 2010 hizo un depósito bancario en la cuenta corriente de la ARRENDADORA-DEMANDANTE, por la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON 64/100 (Bs. 1.392,64), monto que no fue impugnado ni desconocido por la actora, colocándose así, dentro del lapso correspondiente, en estado de solvencia del mes de JUNIO de 2010, motivo por el cual arriba esta Sentenciadora a la conclusión que la presente demanda, por tal concepto resulta improcedente. Y así se declara.-
Es oportuno dejar asentado, que al ser llamada la actora mediante auto para mejor proveer, y requerirle información de cómo y de qué manera determinó los montos adeudados por la demandada, según alega en su escrito de demanda, para determinar que el monto adeudado asciende a la cantidad de CATORCE MIL DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 14.220,00), la misma manifestó que dichos montos corresponden al aumento del 20% del canon de arrendamiento correspondiente al año 2006 a la presente; sin embargo, del análisis efectuado por esta Juzgadora al contrato acompañado a los autos, en nada se comporta el monto referido a la supuesta deuda por concepto de canon de arrendamiento del año 2010, a razón de CUATRO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 4.574,00), vale decir, no se determina como y de que manera existe la referida obligación de acuerdo a lo contenido en el contrato.
En cuanto al cambio de uso del inmueble (local) arrendado, advierte el Tribunal que la demandada negó, rechazó y contradijo tal hecho, alegando que solo se acondiciono un área como habitación para que sirva como asiento de vigilancia; a este respecto, observa esta Sentenciadora que para demostrar tal circunstancia la actora trae a los autos durante el lapso probatorio Inspección Judicial extra litem, practicada por este miso Tribunal en cuya acta se dejó constancia que “…en el inmueble funciona un automercado (…) El Tribunal deja constancia que el uso que actualmente se le da al inmueble es: en su parte delantera funciona un automercado constituido por una sola sala. En la parte trasera funciona un depósito de mercancía y también se observaron dos habitaciones mobladas…”. Resulta oportuno advertir, que la referida Inspección aún cuando es invocada por la actora a su favor, por sí sola, no lleva a la convicción de esta Juzgadora que en efecto la demandada-arrendataria cambio el uso del local arrendado, máxime, que en dicho acto de inspección se constató que en el citado inmueble funciona una sociedad mercantil, que a decir de los recibos de pago de arrendamiento, se denomina “LA GRAN MURALLA CHINA”, donde en dicho acto de Inspección igualmente el Tribunal le fue imposible evacuar el PRIMER PARTICULAR, dejando constancia que “…en el inmueble funciona un automercado y la afluencia de personas en el mismo es considerablemente grande se le hace imposible dejar constancia de las personas que se encuentran en el mismo…”, vale decir entonces, que la prueba de Inspección debió encontrarse adminiculada a otros elementos probatorios capaz de llevar al convencimiento de quien aquí Juzga que en efecto existe un cambio de uso del inmueble arrendado, en el sentido, que el mismo es utilizado de manera única y permanente como habitacional, lo cual no fue probado, sino, todo por el contrario quedó determinado que funciona una sociedad mercantil o “automercado”, por lo que aplicando el principio de la comunidad de la prueba, la referida Inspección obra a favor de la demandada, quien en su defensa hace señalamientos, aunado al hecho que al haber comparecido ante el Tribunal el ciudadano FRANCISCO DANIEL TEXEIRA DE SOUSA, quien fue conteste en señalar que en el lugar los comerciantes tienen en su propio local áreas con cocina y otros enseres para preparar comida de cada una de las persona que se encuentran en el local, así como para quedarse vigilando el mismo en la noche dada la cantidad de robo en la zona, donde se encuentra ubicado el local, manifestando tener conocimiento que la demandada no vive en la zona, sino en Chichiriviche, y que al igual que ellos, tienen también acondicionado un pequeño cuarto en su local, con enseres, tales como cocina y cama; tales señalamientos, así como la defensa asumida por la demandada, crea duda en el ánimo de esta Juzgadora de la veracidad de las invocaciones realizadas por la actora; cabe señalar, que a tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, lo que significa, que la actora estaba obligada dentro del juicio, a suministrar prueba suficiente de tal circunstancia, que no dejara duda sobre su demostración.;
Cabe señalar, que cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos o de algún hecho específico, y ello porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse un juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión.
En el caso de marra y en razón de las consideraciones precedente señaladas, estima esta Sentenciadora que al no existir plena prueba de los hechos alegados en la demanda y surgiendo duda sobre los invocado por la actora y a su vez, negado por la demandada, resulta forzoso para quien aquí decide, aplicar el principio contenido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, esto es, declarar SIN LUGAR la demandada. Y así se declara.-
III
DECISION
En consecuencia, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y PALMASOLA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN, Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley: Declara: SIN LUGAR la Acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana CARMEN ZORAIDA TROSELL DE MADURO contra la ciudadana ZHENG DANHONG, ambas partes plenamente identificadas en autos.
Se condena en costa a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia debidamente certificada por Secretaría.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y PALMASOLA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN, en Tucacas, a los nueve días del mes de agosto del año dos mil diez (09-08-2010.) Años Doscientos (200°) de la Independencia y Ciento Cincuenta y Uno (151°) de la Federación.-
LA JUEZ,

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Abg. DALMIRA M. BARRERA
EL SECRETARIO,
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Abg. LEONARDO ANTONIO BRACHO.

En esta misma fecha y siendo las 3:00p.m. Se publicó la anterior Sentencia, y se dejó copia certificada para el archivo.-
EL SECRETARIO,
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Abg. LEONARDO ANTONIO BRACHO
Exp. N° 302-2010