TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y TRABAJO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN CON SEDE EN TUCACAS
EXPEDIENTE No.: 2890
PARTE DEMANDANTE: MERLING JOSEFINA CARRASCO DE LEIDENZ Y VIRGILIO LEIDENZ RIVERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.912.691 y V-5.073.134, domiciliados en Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: PEDRO LÓPEZ NAVARRO, PEDRO JOSÉ LÓPEZ TORRES y NINO MANUEL GÓMEZ RUIZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 2.330, 117.459 y 120.912.
PARTE DEMANDADA: HUMBERTO ANTONIO GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-5.493.939, abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.32.793, domiciliado en el Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA
(Sentencia Definitiva)
Visto con informes de las partes.
I
Se inicia la presente causa, mediante escrito presentado por ante este Tribunal, en fecha 07 de mayo de 2009, por el abogado Nino Manuel Gómez Ruiz, apoderado judicial de los ciudadanos Merling Josefina Carrasco De Leidenz y Virgilio Leidenz Rivero, en el cual proceden a demandar al ciudadano Humberto Antonio Gutiérrez, para que conviniera o en defecto a ello fuera condenado por el Tribunal, en:
Primero, hacer el otorgamiento del correspondiente documento de venta del local comercial, identificado con el número uno (01) con un área de construcción de sesenta metros cuadrados (60,00mts2) aproximadamente, ubicado en la planta baja de la segunda etapa de la Posada Gutymar, que se encuentra en proceso de construcción, enclavado en un terreno propiedad del demandado, quien lo adquirió de la venta que realizaran los ciudadanos Merling Josefina Carrasco De Leidenz y Virgilio Leidenz Rivero, en su condición de Presidente y Director Principal de la Junta Directiva de la Sociedad Mercantil Inversiones Varadero Compañía Anónima (INVARCA);
Segundo, que haga entrega material del referido local, identificado en el contrato;
Tercero, que haga el pago de la indemnización de daños por la demora producida estimados contractualmente en la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.14.000.000,00), que reconvertidos, es la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.14.000,00), cantidad debidamente indexada, de conformidad con los índices inflacionarios del Banco Central de Venezuela, mediante la debida experticia complementaria;
Cuarto, que pague las costas y costos procesales causados en el juicio.
Alegó el representante judicial de la parte demandante que se celebró contrato de venta a plazo entre sus representados y el ciudadano Humberto Antonio Gutiérrez, redactado por el mismo vendedor, abogado Humberto Antonio Gutiérrez, otorgado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Silva del Estado Falcón, con funciones notariales, en fecha 27 de mayo de 2005, anotado bajo el N° 09, Tomo IV de los libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Oficina Inmobiliaria y el cual calificaron erróneamente los contratantes como contrato de opción de compra venta, y que se convino en las cláusulas siguientes: Primera: “EL OPCIONANTE” es la única propietaria de un local comercial en proceso de construcción, con las siguientes características: puerta del tipo Santa María, hacia las calles Riera y el Boulevard La Marina respectiva, paredes internas y techo frisado, instalaciones eléctricas, un baño con lavamanos, poceta y ducha, acabados de piso en cerámica, con un área de construcción de SESENTA METROS CUADRADOS (60,00mts2), ubicado en la planta baja de la segunda etapa de la Posada GUTYMAR que se encuentra en proceso de construcción. El local comercial descrito, esta identificado con el número uno (1) en croquis de referencia que se acompaña y que forma parte integral del mismo. Dicho inmueble pertenece a “EL OPCIONANTE” por compra realizada a la Sociedad Mercantil Inversiones Varadero, C.A. el inmueble esta situado en el sector Ensanche de la población de Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, y ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE, calle Riera; SUR, bienhechurías que fueron de Bruno Pacillo, ahora de Humberto Antonio Gutiérrez; ESTE, avenida La Marina de por medio y Boulevard La Marina; y OESTE, bienhechurías que son o fueron de Rodolfo Contreras. Las bienhechurías en proceso de construcción que constituirán la segunda etapa de la Posada GUTYMAR, le pertenece a “EL OPCIONANTE” por la venta simple, que de las mismas le hiciere la Sociedad Mercantil Inversiones Varadero C.A., en esta misma fecha, según consta de documento autenticado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Silva del Estado falcón. “EL OPCIONANTE” tiene proyectado construir en esta segunda etapa de la Posada GUTYMAR, además del local comercial objeto de este documento, otros locales comerciales y las habitaciones propias de la posada. Segunda: es convenido entre las partes que “EL OPCIONANTE” se obliga a dar en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a “LOS PROMINENTES”, el local comercial número 1, antes descrito, por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.70.000.000,00), que “LOS PROMINENTES”, cancelan totalmente en este acto, entregando la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.70.000.000,00), en dinero de curso legal en el país, y “EL OPCIONANTE”, declara recibir a su entera y total satisfacción. Tercera: El local esta previsto para ser ejecutado, terminado y entregado en un plazo de doce (12) meses, con una prorroga de seis (6) meses, si fuera necesario, a partir de la fecha de la firma de este documento, dejando a salvo el hecho de un tercero, caso fortuito o fuerza mayor,…” “…Sexta: Serán por cuenta de “EL OPCIONANTE” todos los gastos de notaria, registro, colegio y honorarios de abogado, y cualquier otro gasto que produzcan los documentos respectivos de la presente negociación…” “…Octava: Cualquier comunicación relacionada con la presente negociación deberá efectuarse en las siguientes direcciones: “EL OPCIONANTE”: Boulevard La Marina, Posada GUTYMAR, en construcción, Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, Teléfonos: 0414293.67.04…” “…Novena: Para todos los efectos y consecuencias que puedan derivarse del presente contrato, las partes eligen como domicilio especial la ubicación del inmueble, a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran expresamente someterse…”
Alegó además el representante judicial de la parte demandante que el vendedor, ciudadano Humberto Antonio Gutiérrez, no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Tercera de dicho contrato de venta celebrado en forma pura y simple, perfecta e irrevocable, es decir, con la entrega del local comercial número 1 referido en la Cláusula Segunda de dicho contrato; no obstante, haber cumplido sus mandantes con la obligación que tenían como compradores de efectuar el pago total del precio de la venta convenida en la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.70.000.000,00), que hoy reconvertidos, es la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.70.000,00). Que el vendedor incurre en el incumplimiento de la entrega del local vendido, totalmente ejecutado y terminada su construcción en el plazo de doce (12) meses prorrogables por seis (6) meses más, los plazos antes señalados constados a partir del día 27 de mayo de dos mil cinco (2005), fecha en que se celebro dicho contrato de venta, siendo el vencimiento del plazo, daría la entrega material en fecha 27 de noviembre de 2006, de lo que se colige, que han transcurrido más de dos (2) años y cinco (5) meses sin que el vendedor hoy demandado de el debido cumplimiento a lo convenido; así mismo, incurre el vendedor el ciudadano Humberto Antonio Gutiérrez en el incumplimiento de la obligación de hacer la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento del instrumento legal de propiedad por ante la Oficina de Registro Subalterna correspondiente.
Alegó también la representación judicial de la parte demandante que al incumplimiento del vendedor en hacer la tradición legal y debida entrega del inmueble objeto de la venta, el día 27 de noviembre de 2006, se agrega la indemnización de daños por la demora producida, estimados contractualmente en la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.14.000.000,00), que hoy reconvertidos, es la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.14.000,00), cantidad que deberá ser indexada, de conformidad con los índices inflacionarios del Banco Central de Venezuela, mediante la debida experticia complementaria.
En fecha 11 de mayo de 2009, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, y se ordenó la citación del demandado, Humberto Antonio Gutiérrez, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación a dar contestación a la demanda, y se ordenó la apertura del Cuaderno Separado de Medidas.
En fecha 01 de junio de 2009, compareció el abogado Nino Gómez, actuando con el carácter de autos, y diligenció a fin de dejar constancia de proveer los medios y recursos necesarios para que el Alguacil de este Tribunal practique la citación del demandado.
En fecha 02 de junio de 2009, compareció el Alguacil de este Tribunal y diligenció a fin de dejar constancia de haber recibido de la parte demandante los medios y recursos necesarios para practicar la citación del demandado.
En fecha 04 de junio de 2009, compareció el Alguacil de este Tribunal y diligenció consignando recibo de citación sin firmar y compulsa de citación librada al ciudadano Humberto Antonio Gutiérrez, indicando que no fue posible localizarlo.
En fecha 30 de junio de 2009, compareció el abogado Nino Gómez, actuando con el carácter de autos, y diligenció a fin de solicitar el abocamiento del Juez, y que se practique la citación del demandado por carteles.
En fecha 30 de junio de 2009, el Juez que suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la presente causa, y se libró cartel de citación.
En fecha 14 de agosto de 2009, compareció la Secretaria de este Tribunal y diligenció dejando constancia de haber fijado cartel de citación en un local comercial que se encuentra ubicado al lado del denominado hotel Gabón y de frente al Boulevard La Marina, sector Ensanche de la población de Chichiriviche.
En fecha 05 de octubre de 2009, compareció el abogado Nino Gómez, actuando con el carácter de autos, y presentó escrito solicitando al Tribunal que declare Contumaz al demandado, alegando que el mismo fue citado tácitamente el día 11 de junio de 2009, y que a la fecha han transcurrido mas de 20 días de despacho, y solicita copia certificada de los folios 57 y 66 del libro de préstamo de expedientes para ser agregadas al presente expediente, siendo agregado el mencionado escrito a los autos del expediente en fecha 06 de octubre de 2009.
En fecha 08 de octubre de 2009, se expidió copia certificada de los folios 57 y 66 del libro de préstamo de expediente, y se agregó al expediente.
En fecha 08 de octubre de 2009, el Tribunal declaró improcedente lo esgrimido por la parte actora de operar la tacita citación.
En fecha 26 de octubre de 2009, compareció el abogado Humberto Gutiérrez, y diligenció dándose por citado.
En fecha 11 de noviembre de 2009, compareció el abogado Humberto Gutiérrez, y presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 03 de diciembre de 2009, compareció el abogado Humberto Gutiérrez, y diligenció consignado escrito de promoción de pruebas.
En fecha 14 de diciembre de 2009, compareció el abogado Pedro José López Torres, y diligenció consignado escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de enero de 2010, se agregaron al expediente los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
En fecha 19 de enero de 2010, se admitieron las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 26 de enero de 2010, se traslado y constituyó el Tribunal al inmueble objeto del presente juicio y se evacuó la inspección judicial promovida por la parte demandante.
En fecha 19 de febrero de 2010, se agregó al expediente la comisión No. 0560, procedente del Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, contentiva de las resultas de la citación de los demandante a fin de absolver posiciones juradas.
En fecha 16 de marzo de 2010, compareció el abogado Humberto Gutiérrez, y presentó escrito a manera de conclusiones. Siendo agregado al expediente en fecha 17 de marzo de 2010.
En fecha 12 de abril de 2010, compareció el abogado Pedro José López Torres, y presentó escrito de informes, el cual fue agregado al expediente en la misma fecha.
En fecha 27 de abril de 2010, compareció el abogado Nino Manuel Gómez Ruiz, y presentó escrito de observaciones a los informes del demandado.
En fecha 28 de abril de 2010, el abogado Ángel Ignacio Heredia Teyes, en su carácter de Juez temporal de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la causa.
II
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal lo hace, previas las siguientes consideraciones:
EN CUANTO A LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
No admitió ningún hecho.
HECHOS QUE NIEGA
1.- Que el pretendido contrato de venta a plazo no existe;
2.- La pretendida obligación de hacer entrega del inmueble se extinguió;
3.- No existe la acción subsidiaria de reparación de daños;
4.- Rechazó, negó y contradijo la pretensión del actor referente a que el contrato contiene la venta a plazo de un local, ya que el contrato es una opción de compra venta. Un ofrecimiento de venta a futuro de un local comercial, signado con el N° 1 en el proyecto del hotel Gutymar II, ubicado en el Boulevard de Chichiriviche;
5.-Rechazó, negó y contradijo que el demandado tenga la obligación de entregar en propiedad un local que se derive de las cláusulas primera, segunda y tercera de ese contrato, puesto que la obligación de transferir la propiedad se extinguió por voluntad de las partes. Ya que la obligación tenía dos fases, la primera la construcción de la posada y la segunda la elaboración del documento de venta;
6.- Indicó también que no puede existir tampoco acción de reclamación de daños y perjuicios contractuales derivados de la demora en construir el edificio y el documento que les otorgaría la propiedad del local, porque esa sanción no fue contemplada en la opción;
7.- Que la demanda debe ser declarada sin lugar con la expresa condenatoria en costas y costos del proceso.
Fundamentó su contestación en los artículos 6, 1.133, 1.159, 1.197, 1.217, 1.167, 1.185 del Código Civil, así como 12 y 78 del Código de procedimiento Civil.
ESCRITO DE INFORMES Y DE OBSERVACIÓN A LOS INFORMES
La parte demandada presentó informes mediante el cual a manera de conclusiones manifestó:
Según lo disponen los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, el documento público entra al juicio probando y está probado en autos que entre las partes se manifestó la voluntad en tres (03) direcciones totalmente distintas. La primera está contenida en las cláusulas 1, 2 y 3; la segunda, en la cláusula cuarta y, la tercera en la cláusula séptima del contrato de la opción. El consentimiento manifestado para la solución número uno, el contenido en las cláusulas 1, 2 y 3 fue expresamente desistido al prever las partes que al finalizar el plazo de doce meses mas seis de la prórroga y no estar materializada la posada, o sea ejecutada, terminada y entregada surgiría lo sustituido por la cláusula cuarta del convenio, porque para la solución contenida en la cláusula séptima, faltan los tres elementos del contrato; esto es, se necesita ponerse de acuerdo en torno a cual de los locales de Gutymar I o II se hará el negocio.
La parte actora presentó informes señalando en conclusión que a lo largo del proceso ha quedado demostrado y sin dejar lugar ha dudas, que el demandado incurre en el incumplimiento de hacer la tradición legal y debida entrega del inmueble objeto de la venta, el día 27 de noviembre de 2006, de lo que se colige que han transcurrido mas de tres años y cuatro meses sin que el vendedor hoy demandado cumpla lo convenido.
En su escrito de observación a los informes de la parte demandada, solicitó que el escrito presentado como conclusiones por parte del demandadazo de autos, sea declarado extemporáneo por anticipado, el Tribunal considera que a partir del vencimiento del lapso de evacuación de pruebas debían presentarse los informes de las partes, el décimo quinto día de despacho, observándose que efectivamente la parte actora presentó su escrito de informes al décimo quinto día de despacho, caso contrario de la parte demandada que presentó dicho escrito en forma extemporánea por anticipada, motivo por el cual el Tribunal se abstiene de considerar dichas conclusiones por haberse presentado anticipadamente. Ahora bien en cuanto a los informes y las observaciones de las partes demandante, el Tribunal por cuanto observa que de ellos no se desprende solicitud de reposición, ni ningún alegato que sea determinante en la prosecución del proceso, el Tribunal se abstiene de pronunciarse sobre los mismos. Así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO, Y SU VALORACION
Promovió prueba de Posiciones Juradas y solicitó la citación de los demandantes y se obligó a absolverlas recíprocamente, prueba ésta que no se evacuó, por lo que no hay nada que valorar en tal sentido. Así se decide.
Promovió Memoria descriptiva de la posada Varadero, la cual opuso al actor Virgilio Leidenz para su reconocimiento.
Documento Público Administrativo, emanado de la Dirección de Catastro del Municipio Monseñor Iturriza, contentivo de fachada de la posada Varadero, marcadas con las letra B, C, D. y E.
Planos de arquitectura del mismo proyecto posada varadero, numerados del 1 al 4, las cuales cursan de los folios73 al 81.
Memoria descriptiva de la posada Varadero, Documento público administrativo, emanado de la Dirección de Catastro del Municipio Monseñor Iturriza, contentivo de fachada de la posada Varadero, Planos de arquitectura del mismo proyecto posada varadero, numerados del 1 al 4, documentos éstos que no fueron impugnados ni tachados de falsos por la contraparte, que tienen su valor como documentos públicos administrativos, pero que no aportan nada a la resolución de la presente causa, por lo que no se les otorga valor probatorio. Así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE, Y SU VALORACIÓN
Junto con el libelo presentó documento en copia certificada de contrato de venta suscrito entre el demandado y los demandantes, actuando en representación de la sociedad de comercio Inversiones Varadero Compañía Anónima (Invarca) de un inmueble, autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario con funciones notariales del Municipio Silva del Estado Falcón, en fecha 27 de mayo de 2005, anotado en el libro de autenticaciones bajo el N° 10, Tomo IV (folios 16 al 18). El cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, otorgándosele pleno valor probatorio para la resolución de la causa. Así se decide.
En el periodo probatorio:
1.-Reprodujo el documento que acompañó junto con el libelo, que denominó contrato de venta a plazo suscrito entre los demandantes y el demandado relacionado con el inmueble objeto de la presente causa, redactado por el mismo vendedor, el cual calificaron los contratantes como contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario con funciones notariales del Municipio Silva del Estado Falcón, en fecha 27 de mayo de 2005, anotado en el libro de autenticaciones bajo el N° 09, Tomo IV (folios 10 al 13). Instrumento autenticado contentivo de la convención, es un documento público, el cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, otorgándosele pleno valor probatorio para la resolución de la causa. Así se decide.
2.- Promovió documento de propiedad en copia certificada, de un inmueble constituido por un lote de terreno, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Silva del Estado Falcón, bajo el N° 07, folios 41 al 45, protocolo Primero, Tomo Segundo, de fecha 19 de enero de 2007, con la cual pretende probar que el demandado es propietario de un lote de terreno sobre el cual esta enclavada la segunda etapa de la posada Gutymar, y que éste hipotecó el lote de terreno sobre el cual se encuentra enclavada la segunda etapa de la posada, en fecha 22 de diciembre de 2008, según nota marginal N° 2008-254, asiento registral 1, matrícula 340.9.15.172.
3.- Promovió documento representado por oposición a medida cautelar por parte del demandado el cual corre inserto al cuaderno de medidas, folio 15 de fecha 27 de octubre de 2009, con la cual pretende demostrar que el demandado ratificó la obligación contraída.
4.- Promovió Inspección Judicial en la sede de la posada Gutymar, a los efectos de demostrar el estado de la construcción del inmueble objeto de la venta realizada entre las partes.
A tal efecto, cabe explicar primeramente que según el principio de la comunidad de las pruebas, las mismas dejan de pertenecer a quien las haya promovido y evacuado, y pasan a ser de utilidad común para los litigantes; debiendo ser analizadas por el Juez aunque produzcan un provecho a la parte contraria, a quien no ha producido la prueba en el juicio. De manera pues, que aún cuando corresponde a la demandada desvirtuar la presunción establecida a favor de los actores, debe este juzgador analizar las probanzas en aplicación de este principio y serán las reglas de la sana crítica las que deben regir en la siguiente labor de apreciación y valoración de las pruebas aportadas por ambas partes.
Merece especial atención el documento promovido en el numeral 1 del escrito de promoción de pruebas contentivo del convenio, relacionado con el local comercial objeto del contrato y la controversia que ya fue valorado; por cuanto es en realidad es el documento fundamental de la presente causa, el cual a criterio de quien aquí juzga debe ser objeto de análisis, por lo tanto se pasa a analizar el mencionado contrato:
Por cuanto las partes están contestes en que se celebró el contrato, el objeto del mismo, el término para su cumplimiento y las sanciones en caso de incumplimiento por parte del oferente, solo divergen en la naturaleza de dicho contrato, pues mientras la parte actora mantiene que se trata de un contrato de compra-venta, la parte demandada afirma de que se trata de un contrato de opción de compra.
De la lectura del mencionado documento se observa que el demandado se obligó a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, en primer lugar, acordaron denominarlo contrato de opción de compra; en la cláusula primera refiriéndose al demandado se le denomina el opcionante, como único propietario del local comercial el cual describen en su estructura, ubicación, área de construcción y la procedencia del derecho del propietario. En la cláusula segunda acordaron el precio de 70.000.000,00 millones de Bolívares, hoy Bs.70.000,00, los cuales recibió el opcionante en su totalidad.
En la cláusula tercera establecieron el plazo de entrega del local, que se determinó en doce meses con una prórroga de seis. En la cláusula cuarta se establecieron que en caso de que la negociación no se realizara tal como fue convenida, en los términos y condiciones indicados en el documento, por causa imputable a el opcionante (demandado) y no se otorgare oportunamente el documento público, el opcionante (demandado) quedaba obligado a reintegrar a los promitentes (demandantes) la totalidad de la cantidad recibida a título de garantía, mas una cantidad equivalente al 20% del precio de venta señalado en la cláusula segunda del contrato, a título de indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento.
Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”.
Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra:
“es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como:
“Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”
El contrato en referencia, tiene la apariencia de un contrato preparatorio de una futura venta, al no señalarse con precisión los linderos del local comercial, pues aunque aparecen unos linderos en el contrato, éstos corresponden a linderos del terreno donde se encuentran edificadas unas bienhechurías que los hoy accionantes le dieron en venta al demandado, y que se encuentran construidas sobre una parcela de terreno de 547,37 Mts2 y el local en referencia tiene una medida según el contrato de solo 60 Mts2 por lo que en aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que celebraron las partes es una opción de compra-venta. Es decir un acuerdo para preparar la venta a futuro del local que se construiría en parte del terreno deslindado, según el contrato.
Nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías de lo que se conoce como “Contratos”, en tal sentido trataremos de manera sucinta sobre ellos, los cuales no son mas que un convenio entre personas por medio del cual se obligan con respecto a dar, hacer o no hacer una cosa, en tal sentido establece nuestra ley sustantiva el contrato de venta, mandato, mutuo, permuta, el de obras entre otros, a tales efecto considero necesario analizar la figura del contrato en la legislación venezolana, y al respecto señala en el artículo 1133 del Código Civil lo siguiente:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
Es decir, el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más personas, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso y que se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos como lo son:
1.-El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
2.-Que el objeto pueda ser materia de contratos: este debe ser posible, lícito, determinado o determinable.
3.- Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.
En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. Ahora bien en el caso de marras, se trata de un contrato de Opción a compra, como lo establecieron las partes al momento de su celebración; el cual no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no esta definido por la Ley, pero de acuerdo con la doctrina puede adoptarse una definición suya, en este sentido es necesario mencionar lo que muy acertadamente nuestra jurisprudencia ha establecido que La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas.
A pesar de no ser una figura nueva dentro del mundo del derecho, actualmente está muy de moda esa expresión dado el auge que ha tomado la demanda de adquisición de viviendas en nuestro país. La cláusula penal es una figura contenida en los contratos preliminares a una posible compra venta de algún bien determinado; que en este caso, si hablamos de inmuebles, constituye el castigo o la pena que, desde el punto de vista económico, debe sufrir el contratante que ha incumplido con el contenido del contrato cuyo objeto lo comprende la promesa de venderse o comprarse un bien determinado; compraventa que deberá efectuarse dentro de un tiempo fijado al efecto y dentro del marco de una serie de condiciones establecidas en el mismo cuerpo del contrato.
Es importante destacar que cuando hablamos de contratos de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA o de PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, tales términos no deben ser considerados iguales ya que, el primero es un contrato donde una sola de las partes se obliga a cumplir con una o varias obligaciones, y el segundo, es un contrato mediante el cual ambas partes se obligan a ejecutar determinadas obligaciones.
La cláusula penal les permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un Tribunal, el monto de los daños y/o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o, la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió.
Ahora bien, establece la ley un tope o un porcentaje determinado para establecer la llamada cláusula penal? La respuesta es No. Nuestra legislación sólo faculta a los contratantes para incluir dentro del contenido del contrato este tipo de cláusulas, pero no prevé porcentaje alguno en su monto (artículos 1.257 y siguientes del Código Civil). Establece además nuestra normativa, que no se puede pedir o demandar el cumplimiento de la obligación principal y la vez solicitar el cumplimiento de la pena o de la multa, a menos que la multa se deba a simple retardo en el cumplimiento de la obligación principal.
En cuanto a al contrato celebrado entre las partes, se trata de un contrato el cual contiene una obligación a término, por lo que necesariamente debemos referirnos a lo establecido en el artículo 1.211 del Código Civil, el cual establece:
“El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y solo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma. (Subrayado de este Juzgado)
A tenor de lo establecido en este dispositivo legal, tenemos que según la doctrina existen varias clases de términos, así tenemos el término suspensivo, extintivo, cierto, incierto, convencional, legal, judicial, expreso, tácito.
El Artículo 1.264 eiusdem, establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por otra parte el Artículo 1.257 señala que hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento: La Cláusula penal es llamada también pena convencional es una estipulación accesoria a un contrato, mediante la cual el deudor para asegurarle al acreedor el cumplimiento de la obligación, se somete a pagar multa o a realiza otra prestación en concepto de indemnización por el retardo o la inejecución, igualmente en el Artículo 1.258 La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiera estipulado por el simple retardo. Y el Artículo 1.250 establece que el acreedor puede pedir al deudor que este constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.
Debemos recordar que todas estas normas son supletorias de la voluntad de las partes, por lo que al revisar la cláusula cuarta del contrato, se puede deducir claramente que las partes acordaron que de no cumplirse el contrato en el plazo acordado, es decir, en el término de 18 meses, contados desde la fecha cierta de la firma del contrato, esto es, desde el 27 de mayo de 2005, a la finalización del mismo, en fecha 27 de noviembre de 2006, y no habiendo sido posible cumplir con lo convenido (otorgar oportunamente el documento público) “por causa imputable al el opcionante” y al no haberse establecido otra contraprestación, la misma cláusula cuarta estableció la sanción por el incumplimiento; que el opcionante debía devolver la totalidad de la cantidad que había recibido a título de garantía más un 20% de ese valor que equivale a Bs.14.000.000,00 millones, hoy Bs.14.000,00. Más aún establecieron que el reintegro se la cantidad recibida así como el pago de la indemnización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento, se haría efectivo dentro de los 30 días continuos siguientes a la fecha en que se determine el incumpliendo, es decir, que en vista del incumplimiento por parte del opcionante al vencimiento de la prórroga contractualmente establecida, siendo 27 de noviembre del 2006 la fecha en que se determinó el incumplimiento, nació la obligación del demandado de autos de cumplir con la devolución del dinero recibido mas la cantidad establecida a título de indemnización, en el plazo convenido de 30 días continuos, plazo que venció el 27 de diciembre del mismo año 2006.
Por todos los motivos antes expuestos, considera este Tribunal que en aplicación de la cláusula CUARTA del contrato de OPCIÓN DE COMPRA, la parte demanda deberá devolverle a la parte demandante la cantidad recibida de Bs.70.000.000,00 antes de la reconversión monetaria, la cual recibió al momento de la firma del contrato más Bs.14.000.000,00, hoy BsF.14.000,00 por daños y perjuicios que previamente habían establecido las partes como indemnización por el incumplimiento del opcionante, sin que puedan los demandantes hacerse acreedores tanto de la prestación no cumplida, esto es la entrega del local, como de la devolución del pago anticipado y lo correspondiente a la cláusula penal. Así se decide.-
III
Por todas las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y TRABAJO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA incoada por los ciudadanos, Merling Josefina Carrasco de Leidenz y Virgilio Leidenz Rivero contra Humberto Antonio Gutiérrez, y condena al ciudadano Humberto Antonio Gutiérrez, plenamente identificado, a devolverle a los demandantes la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF.84.000,00) mas el monto que resulte de la indexación sobre la cantidad condenada a pagar, desde el 27 de diciembre de 2006, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, para lo cual se deberá tomar en consideración los indicadores oficiales del Banco Central de Venezuela, a los fines del cómputo de dicho índice, indexación que deberá ser calculadas por un solo experto designado por el tribunal.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total de alguna de las partes. Así se decide.-
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Se ordena notificar de la presente decisión a las partes, de conformidad con el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada, en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Tucacas, a los seis (06) días del mes de diciembre del año dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Provisorio

Abg. FREDDY ALEJANDRO PERNÍA CANDIALES.
La Secretaria

DÉLIDA YÉPEZ DE QUEVEDO
En la misma fecha de hoy (06/12/2010) se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 09:00 am.
La Secretaria

DÉLIDA YÉPEZ DE QUEVEDO.