TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

Santa Ana de Coro; 28 de Julio de 2011
Años: 201º y 152º

EXPEDIENTE: 1279
DEMANDANTE:
YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-25.127.263, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: CARLOS CELTA BUCARÁN, PEDRO JAVIER MATA HERNÁNDEZ, FRANCIS MARY DEL VALLE CELTA ALFARO y RAÚL JOSÉ ROJAS CALLES, Abogados en ejercicio, domiciliados en la Ciudad de Caracas los tres (3) primeros y de este domicilio el último de los nombrados, Inpreabogado Nros. 7.906, 43.897, 66.543 y 155.710, respectivamente.
DEMANDADO: JESÚS LUIS GONZÁLEZ BRICEÑO, comerciante, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.492.717, con domicilio procesal en la Avenida Manaure, entre Calle Mapararí y Calle Churuguara, frente a la Plaza Linarez, al lado de Las Novedades, Centro Comercial La Kasona, donde funciona el establecimiento comercial Panadería y Pastelería Plaza, C.A., en esta ciudad de Santa Ana de Coro del Estado Falcón.

APODERADOS JUDICIALES: MANUEL URBINA VILLAVICENCIO, CESAR DAGOBERTO GARCÍA, MARIA CAROLINA GARCÍA MARIÑEZ y DANIELA BEATRIZ GONZÁLEZ MATOS, Abogados en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado Nros. 60.195, 11.741, 113.397 y 127.041, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO

Se inició el presente proceso judicial mediante escrito libelar presentado para su distribución en fecha 03 de Junio de 2011, por el abogado RAÚL JOSÉ ROJAS CALLES, actuando en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, ambas personas antes plenamente identificadas.
En fecha 3 de Junio del año en curso, procedió a darle entrada, y consecuencialmente a su admisión en cuanto ha lugar en derecho, ordenando el emplazamiento de la parte demandada ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, también identificado, para que comparezca ante este Despacho en el plazo de Ley, fijado en dicho auto al acto de contestación de la demanda ordenándose asimismo a librar la correspondiente compulsa.
En fecha en fecha 6 de Junio de 2011, el ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO se negó a firmar la correspondiente boleta de citación, por lo que la parte actora solicitó que se completara la citación, dada la manifestación del alguacil de dicha circunstancia; constando asimismo, que en fecha 7 de ese mismo mes y año, la parte demandada compareció al Tribunal a darse expresamente por citado, procediendo en ese mismo acto a conferir poder apud-acta a los abogados antes mencionados.
En fecha 8 de Junio de 2011, consta de autos que el apoderado judicial de la parte actora procedió a reformar la demanda, observándose asimismo, que la reforma planteada por la representación judicial lo hizo únicamente en cuanto al petitum, excluyendo la reclamación de los cánones insolutos; por lo que, admitida como fue la misma mediante auto de esa misma fecha, dictado por este Tribunal se le concedió a la parte demandada un lapso de dos (2) días de Despacho adicionales a fin de que diere contestación a la demanda reformada.
En fecha en 10 de Junio de 2011, los co-apoderados judiciales Abogados DANIELA BEATRIZ GONZÁLEZ MATOS y MANUEL URBINA VILLAVICENCIO, del demandado, procedieron a consignar escrito de contestación al fondo de la demanda.
Consta de autos que ambas partes, durante la articulación probatoria promovieron sus respectivas probanzas, las cuales serán analizadas en su congruo lugar.
LLEGADA LA OPORTUNIDAD PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL LO HACE DE LA MANERA SIGUIENTE:
Este Tribunal a los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento respecto a la presente causa pasa a establecer los términos en que queda trabada la litis y al respecto observa:
Aduce la parte actora en su escrito libelar, que en la actualidad su representado, YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, es el único y exclusivo propietario de un inmueble constituido por una casa (bienhechurias) enclavada en una parcela de terreno municipal constante de aproximadamente SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (735 Mts.²), distinguida con el N° 38, ubicada en la Avenida Manaure, entre calles Churuguara y Mapararí, frente a la Plaza Linarez, Parroquia San Antonio, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, y que el mismo tiene los siguientes linderos: NORTE: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS DE LONGITUD (38.70 mts.) con casa y solar que es o fue de Sara Celinda López Fonseca; SUR: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS DE LONGITUD (38.70), Casa y Solar de Juan Manuel Chirinos; ESTE: Que es su frente, en DIECINUEVE METROS DE LONGITUD (19 mts.), Avenida Manaure; y, OESTE: En DIECINUEVE DE LONGITUD (19 Mts.), con Casa y solar de la Sucesión Abigail Bitter. Que dicho inmueble pertenecía a los ciudadanos ELIAS KAMEL KEMEID y JUANA MARIA ELJURI DE KAMEL, conforme a los siguientes documentos: 1) Documento de venta de una casa enclavada en una extensión de Terreno Municipal constante de un área de QUINIENTOS SETENTA METROS CUADRADOS de superficie (570 Mts.²) entre ANTONIO DITTMAN BITTER y HERNAM DITTMAN BITTER y JUANA MARIA ELJURI de KAMEL, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Falcón, de fecha 26-05-1964, bajo el Nro. 57, Tomo 2, Protocolo 1; y 2) Documento de Venta de Bienhechurias (pared construidas con bloques de adobes) enclavada en una porción de Terreno Municipal constante de un área de CIENTO SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS de superficie (165 Mts.²) entre HERNAM GUILLERMO DITTMAN BITTER y JUANA MARIA ELJURI de KAMEL, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Falcón, de fecha 09-09-1998, bajo el Nro. 21, Tomo 7, Protocolo 1.- Que al fallecimiento de los ciudadanos JUANA MARIA ELJURI DE KAMEL y ELIAS KAMEL KEMEID en fechas 30-07-82 y 29-09-87, respectivamente, se dio apertura la denominada SUCESIÓN KAMEL ELJURI, según se evidencia en la Planillas Sucesoral Nros. 166 y 719 de fechas 18 de Mayo de 1983 y del 18 de Diciembre de 1989, que estaba conformada por FREDDY ELIAS; GABRIEL ELIAS; ENRIQUE ELIAS; RAFAEL ANTONIO; ELIAS y MILAGROS COROMOTO KAMEL ELJURI; y los ciudadanos RICARDO ELIAS; EDGARDO JOSÉ; MAURICIO; ANUAR ALBERTO y MARY ISABEL KAMEL ACHE. Que la denominada SUCESIÓN KAMEL ELJURI, fue liquidada de manera amistosa, conforme a Documento de LIQUIDACIÓN Y PARTICIÓN AMIGABLE DE BIENES HEREDITARIOS, debidamente protocolizado ante la extinta Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Falcón, hoy Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, en fecha nueve (9) de septiembre de 1.998, bajo el Nro. 40, folios doscientos treinta y ocho (238) al doscientos cuarenta y seis (246), protocolo Primero, Tomo séptimo, Tercer Trimestre del año 1998, dándose origen a la Comunidad ordinaria de propiedad sobre dicho inmueble, y que sus propietarios eran los ciudadanos FREDDY ELIAS KAMEL ELJURI, GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI, ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI, RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, ELIAS KAMEL ELJURI y MILAGROS COROMOTO KAMEL ELJURI. Que dicha propiedad comunera o comunidad ordinaria pro-indivisa, integrada por los ut-supra identificados ciudadanos, le fue vendida a su representado en la cuota correspondiente a cada comunero; discriminando todas y cada una de las compraventa de los referidos derechos de propiedad o cuota parte, equivalentes a la sexta parte (1/6) del valor del mismo, mediante documento que acompaña a su demanda reformada, marcada “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”. Que Adquirida la propiedad total del inmueble como consecuencia de las ventas de los derechos o cuotas partes de cada uno de sus co-propietarios, su representado ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, pasó a ser PROPIETARIO-ARRENDADOR por SUBROGACIÓN de todos y cada uno de los locales que conforman el inmueble denominado “Centro Comercial La Kasona”; Que el referido inmueble esta constituido por varios Locales Comerciales, y se subrogaba y asumía de forma plena y definitiva a partir del momento del otorgamiento de la venta todos y cada uno de los derechos y obligaciones que le correspondían sobre los referidos locales los cuales forman parte integrar del inmueble y por ende los relacionados con los ocupantes a cualquier título o condición. Que conforme a Documento Privado de fecha 30 de Diciembre de 1.995, que acompaña en copia simple, se celebro entre RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, como miembro y representante de la hoy extinta SUCESIÓN KAMEL ELJURI, y el ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, ya identificado, Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, sobre un Local Comercial ubicado en esta ciudad de Santa Ana de Coro, en la avenida Manaure, entre Calle Mapararí y Calle Churuguara, frente a la Plaza Linarez, Centro Comercial “La Kasona”, al lado de Las Novedades y donde funciona el establecimiento comercial “PANADERIA Y PASTELERIA PLAZA, C.A.”, propiedad del arrendatario, ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO. Que el referido Contrato de Arrendamiento, se había celebrado a tiempo determinado, es decir, de un (01) año fijo a partir del día 1 de Enero de 1.996, pero, resulta que dicho contrato se renovó y ha venido renovándose de forma tácita por cuanto el mismo expiró en fecha 31 de diciembre de 1.996, y siendo que el arrendatario se había quedado ocupando el inmueble sin haber realizado otro contrato de manera escrita tal y como lo estableció la cláusula segunda, es decir, fue dejado en posesión del Local Comercial arrendado, haciéndose este contrato a tiempo indeterminado. Que entre las principales obligaciones pactadas para reglamentar la relación arrendaticia, con el arrendatario JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, se encontraba que se daba en arrendamiento un local comercial, ubicado en la avenida Manaure Centro Comercial La Kasona, de la ciudad de Coro, en el cual en la actualidad, funciona el establecimiento comercial “PANADERIA Y PASTELERIA PLAZA de su propiedad; duración del contrato era de un (01) año fijo, contados a partir del 1 de enero de 1.996; Canon de Arrendamiento mensual era por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.80.000,00), pagaderos por mensualidades vencidas de cada mes; de devolver el local comercial en el mismo estado en que lo recibió al término de la relación contractual; a pagar el arrendatario por su propia cuenta los servicios, de agua, aseo domiciliario, energía eléctrica, teléfono, cuotas de condominio y que debería entregarlas al arrendador al fina del contrato en solvencia por los referidos servicios; que al ser celebrado intuito persona no podía sub-arrendarlo, cederlo, ni traspasarlo en forma total o parcial, bajo pena de nulidad sin haber obtenido autorización expresa del arrendador; que se entrego una cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,00), hoy, CIENTO SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 160,00), en calidad de deposito, que serian devueltos treinta (30) días después de entregado el local, siempre y cuando el arrendatario haya dado fiel cumplimiento a las cláusulas allí contenidas.
Que habiéndose fijado un canon de arrendamiento en la cantidad ya indicada, el mismo fue progresivo, siendo que el Canon de Arrendamiento fue fijado para el periodo enero - diciembre de 2010, en la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.450,00) y que en el ultimo convenio para fijar el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs.5.100,00) mensuales, convenio este para lo cual, no se tomó en cuenta a su representado YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, quien para ese momento era comunero o co-propietario de dicho inmueble ya que, había adquirido dos (2) cuotas partes, que equivalía a dos sexta parte (2/6) de la totalidad de los derechos de copropiedad sobre el referido inmueble; teniendo en consecuencia, para dicha fecha el treinta y tres punto treinta y tres por ciento (33.33%), de los derechos de copropiedad; y que para febrero de 2011, su representado ya era propietario de cuatro cuotas partes que equivalían a cuatro sextas partes (4/6) de la totalidad de los derechos de copropiedad sobre el referido inmueble; teniendo en consecuencia, para dicha fecha el SESENTA Y SEIS PUNTO SESENTA Y SEIS POR CIENTO (66.66%), de los derechos de copropiedad. Que en fecha 7-02-2011, a través de una carta misiva emitida por ELIAS KAMEL ELJURI, copropietario del inmueble, objeto de la presente acción y dirigida a su representado YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, mediante la cual le comunica que él le había sido participado al arrendatario JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, que a partir del mes de Febrero de 2011, inclusive, los pagos de los cánones de arrendamientos, por la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLIVARES (Bs.5.100,00), serian realizados a la persona de su representado. Que desde el mes de febrero de 2011, el arrendatario, ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, ha sido contumaz en reconocer la cualidad de copropietario-arrendador, de su representado YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, sobre el inmueble (LOCAL COMERCIAL) que ocupa como arrendatario, ya que para el mes de Febrero de este mismo año, le había sido informado por el comunero ELIAS KAMEL ELJURI, que, a partir del mes de febrero de 2011, los cánones de arrendamientos por el referido LOCAL COMERCIAL, donde tiene establecido su fondo de comercio “PANADERIA Y PASTELERIA PLAZA, C.A.”, debían ser cancelados al comunero o co-propietario arrendador, YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, lo cual no ha querido reconocer; al extremo de que dicho inquilino, JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, de manera unilateral y sin causa justificada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de; FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO de 2011, a razón de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES, (Bs.5.100,00), mensuales, lo cual totaliza la cantidad de VEINTE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.20.400,00), lo cual evidencia una violación a lo convenido contractualmente y para su renovación verbalmente, además que constituye una obligación legal, por lo cual, al no pagar los referidos cánones de arrendamiento, resulta procedente en derecho el ejercicio de la acción de Desalojo, por falta de pago, del inmueble LOCAL COMERCIAL con fundamento en el literal a del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que por este escrito libelar se intenta.
Que por todas las circunstancia de hecho y de derecho antes expresadas es por lo que, en nombre y representación del ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, en su carácter de propietario – arrendador por subrogación, acudo ante esta competente autoridad, para demandar como en efecto demanda por DESALOJO DE INMUEBLE, conforme a lo dispuesto en el literal a) del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, al ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En el desalojo del LOCAL COMERCIAL que viene ocupando en su carácter de ARRENDATARIO, el ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, constituido por un LOCAL COMERCIAL ubicado en esta ciudad de Santa Ana de Coro, en la avenida Manaure, entre Calle Mapararí y Calle Churuguara, frente a la Plaza Linarez, Centro Comercial “La Kasona”, y donde funciona el establecimiento comercial “PANADERIA Y PASTELERIA PLAZA, C.A.”, al lado de Las Novedades; y, lo entregue completamente libre de personas y bienes, y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de diciembre de 1995. SEGUNDO: En pagar las costas procesales del presente juicio.- Asimismo, estimo la actora su acción a los solos efectos de la competencia de este Despacho Judicial, en la cantidad de VEINTE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES, (Bs.20.400,00), los cuales divididos entre el valor de la Unidad Tributaria, el cual es la cantidad de SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs.76,00) equivale a la cantidad, DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO PUNTO CUARENTA Y DOS unidades Tributarias (268.42 UT), conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Por ultimo solicitó, que la presente demanda sea admitida y debidamente sustanciada conforme a derecho y a través del procedimiento breve de acuerdo con lo previsto en los artículos 33 y 34 literal a, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y declarada Con Lugar en la sentencia definitiva, con todos los pronunciamientos de ley.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, a través de los co-apoderados judiciales Abogados DANIELA BEATRIZ GONZÁLEZ MATOS y MANUEL URBINA VILLAVICENCIO, procedieron a contestar la demanda la cual hicieron en los siguientes términos:
En el capitulo Primero del Escrito de contestación de la demanda los apoderados judiciales expresaron que hechos admitían, siendo los mismos los siguientes: Que en fecha 30 de diciembre de 1.995, su representado JESÚS LUÍS GONZÁLEZ, celebró contrato de arrendamiento escrito, en donde establecen una relación arrendaticia con la Sucesión KAMEL EL JURI, y que había sido suscrito por su mandante y por el ciudadano RAFAEL KAMEL EL JURI, y que consta en documento privado y que consigna en original; de manera que admiten como cierto la celebración del contrato de arrendamiento entre su mandante y la SUCESIÓN KAMEL EL JURI, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Manaure, Centro Comercial La Kasona, en la Ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, tal y como se evidencia del Contrato de arrendamiento consignado en ese acto.
Que es cierto que el contrato se pacto inicialmente por tiempo determinado (1 AÑO) pero este cambio a tiempo indeterminado.- Asimismo, admite como cierto que el canon de arrendamiento era de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.80.000,00) y con posterioridad a una comunicación escrita (ENERO 1997), recibida del ciudadano ELIAS KAMEL EL JURI, en su condición de ADMNISTRADOR de la SUCESIÓN KAMEL ELJURI, donde se le participó que era voluntad de los miembros de la Sucesión de que siguiera ocupando el inmueble y el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), Que era igualmente cierto, que el canon de arrendamiento para el año 2010, fue pactado con el representante de la SUCESIÓN KAMEL ELJURi, en la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 4.450,,00), como también es cierto y admiten en nombre de su mandante que el ultimo canon de arrendamiento para el año 2011, fue la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 5.100,00).
Así en el Capitulo Segundo del referido escrito de contestación de la demanda los apoderados judiciales del demandado expusieron que hechos expresamente rechazaban, entre los cuales mencionan los siguientes:
_ Niegan, rechazan y contradicen que el ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI, le haya participado a su representado JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, que a partir del mes de febrero de 2011, el pago de los cánones de arrendamiento debía cancelarse al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, parte demandante en este juicio.
_ Niegan, rechazan y contradicen que desde el mes de febrero de 2011, su representado haya sido contumaz en reconocer la cualidad de copropietario arrendador del ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, por cuanto a su mandante ni siquiera se la ha notificado por parte de sus arrendadores, la Sucesión KAMEL ELJURI, que dicho ciudadano sea el propietario del local comercial que ocupa ni tampoco ha sido notificado de ninguna negociación por parte del demandante.
_ Niegan, rechazan y contradicen que su mandante haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2011.
_ Niegan, rechazan y contradicen que su mandante haya incurrido en causal de desalojo por falta de pago prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-
_ Niegan, rechazan y contradicen que la alcaldía solicitara permiso a su mandante para realizar el avalúo del inmueble cada vez que se iba a realizar una venta.
Se desprende asimismo del Capitulo Tercero del escrito de contestación de la demanda que los co-apoderados judiciales del demandado, referido a la impugnación de la cuantía, en la cual impugnan la misma por exigua, ya que efectivamente el actor había estimado la demanda en la cantidad de VEINTE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.20.400,00), lo que constituye un error procesal en la estimación de la demanda, pues, la misma no se trata de un cobro de pensiones sino de una acción de desalojo, y que al no reclamarse pago de cánones de arrendamiento sino un desalojo de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado como lo afirma el demandante en su libelo y lo aceptaron ellos en su escrito de contestación la normativa aplicable para la estimación era la prevista en el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que la cuantía del presente juicio debe ser la cantidad de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.61.200,00). Y no como erróneamente la estima el actor en VEINTE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 20.400,00), por lo que impugnada la cuantía estimada solicita que sea acogida la cuantía propuesta por ellos en la sentencia definitiva, la cual es de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 61.200,00).
Del Capitulo Cuarto, referido a la Contestación al Fondo de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el 361 del Código de Procedimiento Civil, alega la Falta de Cualidad del Demandante para sostener el juicio, en base a las consideraciones siguientes: Que de los documentos consignados por el apoderado actor en la demanda junto con el libelo de demanda no se evidencia que este haya adquirido el local que se le dio en arrendamiento a su representado; Que la parte actora consigna marcado “B” documento de liquidación y partición amigable de bienes hereditarios, el cual fue autenticado y posteriormente registrado, destacando que el mismo fue celebrado dos (2) años después de que se celebrara el contrato de arrendamiento entre su representado JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO y la Sucesión KAMEL ELJURI, y en esa partición por ninguna parte se incluye el Local Comercial dado en arrendamiento a su mandante ubicado en el Centro Comercial La Kasona, tal y como lo establece la cláusula Primero del Contrato de Arrendamiento, el cual transcribió; Que NINGUNA DE LAS VENTAS SE REFIERE A LA TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD DEL CENTRO COMERCIAL “LA KASONA”, hacia el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, pues en todos los documentos adquiere una sexta parte de los derechos sobre una bienhechurías que consiste en UNA CASA, y en nada se refiere al Centro Comercial La Kasona y menos al Local arrendado cuyo desalojo se pretende. Que en los documentos “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, el ciudadano adquiere las restantes partes del inmueble y como han dicho en ninguno de ellos se evidencia que adquiera el centro comercial la Kasona y los locales comerciales que hay en él, ocurriendo lo mismo con los documentos marcados “K” y “L”; Que no entienden como el apoderado demandante comienza expresando en el libelo que su representado es propietario de una casa y luego en el petitorio de su demanda solicita el desalojo de un local comercial cuya propiedad no prueba con ninguno de los instrumentos que acompaña y al alegar que el contrato se celebro entre RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, como miembro y representante de la sucesión Kamel Eljuri y al no probar su condición de propietario del local arrendado y no tener la cualidad de arrendador no tiene cualidad para sostener el presente juicio. Y así pide sea declarado en la sentencia definitiva y sin lugar la acción de desalojo incoada en contra de su representado. Asimismo, alegaron los co-apoderados judiciales de la parte demandada LA IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE DESALOJO POR NO HABERSE NOTIFICADO AL ARRENDATARIO DEMANDADO DE LA PRESUNTA VENTA DEL LOCAL ARRENDADO, expresando que sin que los argumentos que explanarían en ese Capitulo constituyan renuncia a la falta de cualidad alegada a favor de su representado, a todo evento deben manifestar que para el supuesto negado de que el demandante fuera propietario del Local Comercial que ocupa su representado en condición de arrendatario por haberlo adquirido a través de un contrato de compraventa el cual es desconocido por su representado, dicha venta no ha sido notificada, ni por el vendedor, ni por el comprador a JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, en su condición de arrendatario del local comercial que dice el demandante haber adquirido, ya que su mandante tiene un derecho de preferencia para la adquisición del Local Comercial que ocupa como arrendatario de conformidad con lo dispuesto en el articulo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Que sobre la misiva de fecha 7 de febrero de 2011, que señala el apoderado actor, le envió ELIAS KAMEL ELJURI a su representado YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, informándole que el arrendatario JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, “ya ha sido participado que a partir del mes de febrero de 20(sic) los pagos de los cánones de arrendamiento deben hacerse en la persona de su representado”, y que sobre dicha documental deben señalar que la misma no prueba de ningún modo que a su representado se le haya notificado de la venta del local comercial que ocupa, ya que no fue dirigida a su mandante, pero que si contiene un principio de confesión por parte del demandante y es que el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, no cumplió con la obligación contenida en el articulo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; por lo que, al no estar notificado su representado de la supuesta venta del Local Comercial que ocupa, mal puede estar obligado a pagar los cánones de arrendamiento al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, siendo su obligación cancelarlos a su arrendador la SUCESIÓN KAMEL EL JURI, obligación esta que ha cumplido a cabalidad durante todo el tiempo de la relación arrendaticia que supera los 15 años, pero que ello ha sido así hasta el mes de enero de 2011, pues en el mes de febrero sin ninguna causa el arrendador se ha negado a recibir el dinero correspondiente a ese mes, lo que motivó que su representado hiciera uso del recurso legal como lo es la consignación arrendaticia prevista en el articulo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cual se sustancia ante este mismo despacho expediente signado con el número 97-11, en donde su mandante ha consignado los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2011, ante la negativa de su arrendador a recibir los cánones, y que consignaran en copia certificada en la oportunidad procesal para promover y evacuar pruebas. Que resulta importante destacar que el propietario aduce en el libelo que es propietario de seis partes que componen el inmueble, que según su dicho comprende el local dado en arrendamiento a su representado, porque adquirió la quinta parte en el mes marzo y la sexta parte la adquirió el 13 de abril de 2011, y que entonces como es que esta solicitando el desalojo por falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas si presuntamente se hizo propietario del local cuyo desalojo solicita en el mes de abril de 2011 y esto obligaría a que su representado incurriera en falta de pago de los meses de mayo y junio de 2011 para que se configurara la causal establecida en el literal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Que en razón de tales argumentos suficientemente explicados solicitan se declare Sin Lugar la Acción de Desalojo incoada en contra de su representado por no ser procedente en derecho, al no haber transcurrido mas de dos (2) meses en que presuntamente, el demandante es propietario del inmueble arrendado a su mandante. Asimismo, los apoderado judiciales de la parte demandada expresan en el capitulo IV.2, del escrito de contestación de la demanda, denominado DE LA IMPUNGACIÓN DE LOS RECIBOS CONSIGNADOS EN COPIA FOTOSTATICAS, POR EL DEMANDANTE MARCADOS CON LA LETRA “N”, que los mismos consisten en una copias fotostáticas de dos recibos emanados del mismo demandante y que las impugnan en base a dos razones fundamentales, a saber: 1. Atentan contra el principio de que NADIE PUEDE UNILATERALMENTE CREAR UNA PRUEBA A SU FAVOR, y citó criterio jurisprudencial, de la Sala Constitucional del tribunal Supremo de Justicia de fecha 2 de abril de 2002, sentencia Nro. 725, la cual se da aquí por reproducida, y concluyendo los apoderados que se aplica en el presente caso, pero que aquí el demandante pretende beneficiarse de una prueba documental emanada de él mismo y que no aparece suscrita por su mandante, por lo que dichos documentos no surten efectos en el proceso; y, 2. Que se trata de un documento privado simple que no puede promoverse en copia por no permitirlo así el artículo 429 del Código de procedimiento Civil. Solicitando no se le otorguen valor probatorio a las mismas impugnadas por ser esta prueba ilegal y carente de toda relevancia jurídica en el proceso. Así en el capitulo V del escrito de contestación denominado de la improcedencia de la medida cautelar de secuestro solicitada por el apoderado judicial, ya que la parte solicitante no acredita ni siquiera de manera presuntiva los requisitos de procedencia necesarios para lograr el decreto de la medida y debe declararse improcedente la medida cautelar de secuestro solicitada. Por último solicitan que el escrito sea agregado a los autos, sustanciados conforme a derecho y tomado en consideración a la hora de dictar sentencia.
Durante la articulación probatoria del presente proceso, es de observar, que ambas partes promovieron sus respectivas probanzas, las cuales serán analizadas en su congruo lugar, correspondiendo en esta oportunidad a esta Juzgadora relacionar las respectivas pruebas cursantes en los autos y al efecto se observa, que la parte actora acompañó a su libelo y reforma de demanda, las siguientes documentales:
“A”, Original del instrumento poder que acredita esta representación; “B”, Copia simple del Documento de LIQUIDACIÓN Y PARTICIÓN AMIGABLE DE BIENES HEREDITARIOS; “C”, Copia simple del Documento de venta de cuota parte equivalente a una sexta parte (1/6), de los derechos de propiedad que correspondían al ciudadano RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI; “D” Copia simple del Documento de venta de cuota parte equivalente a una sexta parte (1/6), de los derechos de propiedad que correspondían al ciudadano MILAGRO COROMOTO KAMEL ELJURI; “E” Copia simple del Documento de venta de cuota parte equivalente a una sexta parte (1/6), de los derechos de propiedad que correspondían al ciudadano FREDDY ELIAS KAMEL ELJURI; “F” Copia simple del Documento de venta de cuota parte equivalente a una sexta parte (1/6), de los derechos de propiedad que correspondían al ciudadano ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI; “G” Copia simple del Documento de venta de cuota parte equivalente a una sexta parte (1/6), de los derechos de propiedad que correspondían al ciudadano GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI; “H” Copia simple del Documento de venta de cuota parte equivalente a una sexta parte (1/6), de los derechos de propiedad que correspondían al ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI; “I” Copia simple del Contrato de Arrendamiento, de fecha 30 de diciembre de 1.995, celebrado entre la extinta sucesión KAMEL ELJURI con el ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, sobre el LOCAL COMERCIAL plenamente identificado; “J” Original de la Carta Misiva, fechada 7-02-2011, emitida por el ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI, dirigida al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR; “K” Original de Certificado de Gravamen, del inmueble; “L” Original de la Tradición Legal certificada de la adquisición del inmueble; “M” Copia simple del documento aclaratorio de la venta efectuada por los ciudadanos FREDDY ELIAS, ENRIQUE ELIAS y GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI, de fecha 12 de abril de 2011; “N” Dos Copias simples de recibos de pago de canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2010, por la cantidad de Un Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs.1.150,00), cada uno correspondiente al treinta y tres punto treinta y tres por ciento (33.33%), del Canon Total.
Conjuntamente con el escrito de Contestación de la demanda acompaño la representación judicial de la parte demandada los siguientes documentos:
“A”, original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la SUCESIÓN KAMEL ELJURI y el ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, de fecha 30 de diciembre de 1995.
“B”, original de comunicación escrita (ENERO 1997), emitida por el ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI, por la SUCESIÓN KAMEL ELJURI, en su condición de Administrador.
En la articulación probatoria aperturada ope leges en la presente causa, ambas partes promovieron sus respectivas probanzas siendo que la parte actora mediante escrito de fecha promovió las siguientes:
En el Capitulo Primero promovió la prueba de exhibición de dos (2) recibos de pagos de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de mayo y junio de 2010; y en el Capitulo Segundo denominado LA RATIFICACIÓN TESTIMONIAL DEL DOCUMENTO EMANADO DE TERCERO, a fin de que mediante la testimonial del ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI, ratifique exclusivamente el contenido y firma del documento que se acompañó al escrito libelar, marcado “J” Original de la Carta Misiva, fechada 7-02-2011, emitida por el ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI, y dirigida al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR; todo de conformidad con lo dispuesto en el Articulo 431 del Código de Procedimiento Civil; así en el Capitulo Tercero denominado DE LA PRUEBA DE EXPERTICIA, promovió de conformidad con lo establecido en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la prueba de Experticia sobre el inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL arrendado para que se determine la identidad del bien objeto de desalojo, en cuanto a su ubicación, características y linderos; Promovió asimismo en el capitulo Cuarto de dicho escrito de prueba la testimonial de los ciudadanos ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI y GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI; en el Capitulo Quinto del citado escrito de promoción de pruebas, denominado De La Prueba de Informe, la representación judicial de la parte actora promovió prueba de Informe, a fin de que se oficie a la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón. Estas pruebas fueron debidamente admitidas con excepción a la prueba de informe, mediante auto de fecha 20 de junio de 2011, y admitidas en esa misma fecha, siendo todas debidamente evacuadas en su debida oportunidad.
Asimismo, la parte actora mediante otro escrito de fecha 29 de junio de 2011, promovió pruebas documentales, ratificando pruebas acompañadas al libelo, marcadas “A”, “I”, “K”, “L” y “M”, y consignando copias certificadas de los referidos documentos que acompaño marcados “B”, “C”, “D”, “F”, “G”, y “H”, las cuales fueron debidamente admitidas salvo su apreciación a la definitiva, mediante auto de esa misma fecha.
En fecha 8 del corriente mes y año, la representación judicial de la parte demandada Dr. MANUEL URBINA VILLAVICENCIO, procedió a consignar escrito de promoción de pruebas, así en el capitulo Primero, ratifico las documentales promovidas con la contestación de la demanda consistente en documentos privados marcados “A” y “B”, invoco además el merito favorable de los autos, las marcadas con las letras “G” y “H”, todo ello en base al principio de la comunidad de la prueba. promoviendo en el Capitulo Segundo con el objeto de demostrar la solvencia de su mandante en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, pagos realizados a los miembros de la sucesión Kamel Eljuri, con quien suscribió contrato de arrendamiento, promovió marcado “C”, recibo de pago de canon de arrendamiento por la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 5.100,00), correspondiente al mes de enero de 2011; y con el objeto de demostrar que su mandante esta solvente con los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO de 2011, promueve y consigna marcada “D”, las copias certificadas del expediente signado con el Nro. 97-2011, de la nomenclatura interna de este mismo Despacho Judicial, contentivo del procedimiento consignatario seguido por el ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO a favor de la SUCESIÓN KAMEL ELJURI, en la persona de los ciudadanos FREDDY ELIAS KAMEL ELJURI, GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI, ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI, RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, ELIAS KAMEL ELJURI y MILAGROS KAMEL ELJURI.
Ahora bien, corresponde a esta Juzgadora realizar el correspondiente análisis de las pruebas cursantes en autos y al efecto se observa:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA, respecto a las acompañadas a la demanda como las promovidas en la articulación probatoria, se hace la siguiente apreciación:
Con relación al instrumento poder acompañado en Original marcado “A”, el cual acredita la representación del apoderado actor, el cual riela del folio 22 al 24 ambos inclusive; Este documento por tratarse de un documento público que no fue ni impugnado ni tachado, en la secuela del juicio, esta Juzgadora lo acoge en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, comprueban que el demandante de autos le otorgó poder especial a los abogados CARLOS CELTA BUCARÁN, PEDRO JAVIER MATA HERNÁNDEZ, FRANCIS MARY DEL VALLE CELTA ALFARO y RAÚL JOSÉ ROJAS CALLES, con expresas facultades para representarlo en cualquier actuación en el presente juicio. Y así se decide.
En cuanto al Documento de LIQUIDACIÓN Y PARTICIÓN AMIGABLE DE BIENES HEREDITARIOS; acompañado en Copia simple y en Copia Certificada, marcado “B”, tanto al libelo de demanda y su reforma, y en el escrito de promoción de pruebas, se desprende que el mismo no fue impugnado ni tachado, por la parte contra quien se opuso y se encuentra cursante en el expediente desde el folio 25 al 34 ambos inclusive, y desde el folio 240 al folio 252 ambos inclusive, del cual se evidencia que a través de una liquidación y partición amistosa, se adjudico en plena y absoluta propiedad una serie de bienes muebles e inmuebles, y dicho documento fue debidamente protocolizado ante la extinta Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Falcón, hoy Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, en fecha nueve (9) de septiembre de 1.998, bajo el Nro. 40, folios doscientos treinta y ocho (238) al doscientos cuarenta y seis (246), Protocolo Primero. Tal instrumento, es considerado documento público; por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en el cual se evidencian y valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativos que el inmueble inicialmente fue propiedad de la SUCESIÓN KAMEL ELJURI, que estaba conformada por FREDDY ELIAS, GABRIEL ELIASN, ENRIQUE ELIAS, RAFAEL ANTONIO, ELIAS y MILAGROS COROMOTO KAMEL ELJURI; y los ciudadanos RICARDO ELIAS, EDGARDO JOSÉ, MAURICIO, ANUAR ALBERTO y MARY ISABEL KAMEL ACHE, y fue adjudicado en plena y absoluta propiedad a través de la liquidación y partición amigable a los ciudadanos FREDDY ELIAS KAMEL ELJURI, GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI, ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI, RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, ELIAS KAMEL ELJURI y MILAGROS COROMOTO KAMEL ELJURI; es decir, que el inmueble en cuestión pertenece a una comunidad integrada por comuneros. Siendo demostrado además a través del mismo, que la SUCESIÓN KAMEL ELJURI, quedo extinguida, y guarda relación con la presente causa, en virtud de que se encuentran entre dichos bienes el inmueble ubicado en la avenida Manaure de la ciudad de Coro, signado con el Nro. 38 en jurisdicción del Municipio San Antonio del Distrito Miranda del estado Falcón y sobre el cual se dio origen a una comunidad ordinaria de propiedad sobre dicho inmueble. Y así se declara.
Con relación al Documento de Venta de cuota parte equivalente a una sexta parte (1/6), de los derechos de propiedad que correspondían al ciudadano RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, acompañado en Copia simple y en Copia Certificada, marcado “C”, tanto al libelo de demanda y su reforma, y en el escrito de promoción de pruebas, se desprende que el mismo no fue impugnado ni tachado, por la parte contra quien se opuso y se encuentra cursante en el expediente desde el folio 35 al 43 ambos inclusive, y desde el folio 253 al folio 262 ambos inclusive, del cual se evidencia que la ciudadana ROSA COROMOTO AREVALO DE KAMEL y XAVIER RAFAEL KAMEL AREVALO en su carácter de sucesores del ciudadano RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, vendieron la totalidad de los derechos de propiedad que le correspondían sobre el referido inmueble equivalentes a una sexta parte (1/6) del valor total sobre el mismo, al ciudadano RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, y fue adquirido por el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR.- y dicho documento esta debidamente protocolizado por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, en fecha tres (3) de abril de 2.002, bajo el Nro. 02, folios diez (10) al diecisiete (17), Protocolo Primero, Tomo Primero, Segundo Trimestre del año 2.002. Tal instrumento, es considerado documento público; por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en el cual se evidencian y valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativos que el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR es copropietario del inmueble constituido por una casa (bienhechurias) enclavada en una parcela de terreno municipal constante de SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (735 Mts. ²) aproximadamente, ubicadas en la Avenida Manaure, Nro. 38, entre calles Churuguara y Mapararí, Parroquia San Antonio, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, alinderado de la siguiente manera. NORTE: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70 mts.) con casa y solar que es o fue de Sara Celinda López Fonseca, SUR: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70), Casa y Solar de Juan Manuel Chirinos, ESTE: Que es su frente, en DIECINUEVE METROS (19 Mts), metros avenida Manaure; y, OESTE: En DIECINUEVE (19 Mts.), Casa y solar de la sucesión Abigail Bitter, al haber adquirido los derechos de co-propiedad o cuota parte que poseía el ciudadano RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI. Y así se declara.
Respecto al Documento de Venta, acompañado en Copia simple y en Copia Certificada, marcado “D”, tanto al libelo de demanda y su reforma, y en el escrito de promoción de pruebas, se desprende que el mismo no fue impugnado ni tachado, por la parte contra quien se opuso y se encuentra cursante en el expediente desde el folio 44 al 56 ambos inclusive, y desde el folio 263 al folio 271 ambos inclusive, del cual se evidencia que la ciudadana MILAGRO COROMOTO KAMEL ELJURI, vende la totalidad de los derechos de propiedad que le correspondían sobre el referido inmueble equivalentes a una sexta parte (1/6) del valor total sobre el mismo al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR y dicho documento esta debidamente protocolizado por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, en fecha treinta y uno (31) de Mayo de 2.010, bajo el N° 2010 1467, Asiento Registral N° 1, del inmueble matriculado bajo el N° 338.9.10.1.1052, y correspondientes al Libro de Folio Real del año 2010. Tal instrumento, es considerado documento público; por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en el cual se evidencian y valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativos que el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR es copropietario del inmueble constituido por una casa (bienhechurias) enclavada en una parcela de terreno municipal constante de SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (735 Mts. ²) aproximadamente, ubicadas en la Avenida Manaure, Nro. 38, entre calles Churuguara y Mapararí, Parroquia San Antonio, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, alinderado de la siguiente manera. NORTE: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70 mts.) con casa y solar que es o fue de Sara Celinda López Fonseca, SUR: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70), Casa y Solar de Juan Manuel Chirinos, ESTE: Que es su frente, en DIECINUEVE METROS (19 mts), metros avenida Manaure; y, OESTE: En DIECINUEVE (19 Mts.), Casa y solar de la sucesión Abigail Bitter, al haber adquirido los derechos de co-propiedad o cuota parte que poseía la ciudadana MILAGRO COROMOTO KAMEL ELJURI. Y así se declara.
Del Documento de Venta, acompañado en Copia simple y en Copia Certificada, marcado “E”, tanto al libelo de demanda y su reforma, y en el escrito de promoción de pruebas, se desprende que el mismo no fue impugnado ni tachado, por la parte contra quien se opuso y se encuentra cursante en el expediente desde el folio 57 al 62 ambos inclusive, y desde el folio 272 al folio 281 ambos inclusive, del cual se evidencia que el ciudadano FREDDY ELIAS KAMEL ELJURI, vende la totalidad de los derechos de co-propiedad que le correspondían sobre el referido inmueble equivalentes a una sexta parte (1/6) del valor total del mismo al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR y dicho documento esta debidamente protocolizado por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, en fecha veintiséis (26) de Enero de 2.011, bajo el Nro. 2011.521, Asiento Registral Nro. 1, del inmueble matriculado bajo el N° 338.9.10.1.1601, y correspondientes al Libro de Folio Real del año 2011. Tal instrumento, es considerado documento público; por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en el cual se evidencian y valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativos que el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR es copropietario del inmueble constituido por una casa (bienhechurias) enclavada en una parcela de terreno municipal constante de SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (735 Mts. ²) aproximadamente, ubicadas en la Avenida Manaure, Nro. 38, entre calles Churuguara y Mapararí, Parroquia San Antonio, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, alinderado de la siguiente manera. NORTE: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70 mts.) con casa y solar que es o fue de Sara Celinda López Fonseca; SUR: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70), Casa y Solar de Juan Manuel Chirinos; ESTE: Que es su frente, en DIECINUEVE METROS (19 mts), metros avenida Manaure; y, OESTE: En DIECINUEVE (19 Mts.), Casa y solar de la sucesión Abigail Bitter, al haber adquirido los derechos de co-propiedad o cuota parte que poseía el ciudadano FREDDY ELIAS KAMEL ELJURI. Y así se declara.
Con relación al Documento de Venta, acompañado en Copia simple y en Copia Certificada, marcado “F”, tanto al libelo de demanda y su reforma, y en el escrito de promoción de pruebas, se desprende que el mismo no fue impugnado ni tachado, por la parte contra quien se opuso y se encuentra cursante en el expediente desde el folio 63 al 67 ambos inclusive, y desde el folio 282 al folio 290 ambos inclusive, del cual se evidencia que el ciudadano ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI, vende la totalidad de los derechos de co-propiedad que le correspondían sobre el referido inmueble equivalentes a una sexta parte (1/6) del valor total del mismo al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR y dicho documento esta debidamente protocolizado por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, en fecha cuatro (04) de Febrero de 2.011, bajo el N° 2011.765, Asiento Registral Nro. 1, del inmueble matriculado bajo el N° 338.9.10.1.1612, y correspondientes al Libro de Folio Real del año 2011. Tal instrumento, es considerado documento público; por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en el cual se evidencian y valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativos que el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR es copropietario del inmueble constituido por una casa (bienhechurias) enclavada en una parcela de terreno municipal constante de SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (735 Mts. ²) aproximadamente, ubicadas en la Avenida Manaure, Nro. 38, entre calles Churuguara y Mapararí, Parroquia San Antonio, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, alinderado de la siguiente manera: NORTE: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70 mts.) con casa y solar que es o fue de Sara Celinda López Fonseca; SUR: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70), Casa y Solar de Juan Manuel Chirinos, ESTE: Que es su frente, en DIECINUEVE METROS (19 mts), metros avenida Manaure; y, OESTE: En DIECINUEVE (19 Mts.), Casa y solar de la sucesión Abigail Bitter, al haber adquirido los derechos de co-propiedad o cuota parte que poseía el ciudadano ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI. Y así se declara.
Con relación al Documento de Venta, acompañado en Copia simple y en Copia Certificada, marcado “G”, tanto al libelo de demanda y su reforma, y en el escrito de promoción de pruebas, se desprende que el mismo no fue impugnado ni tachado, por la parte contra quien se opuso y se encuentra cursante en el expediente desde el folio 68 al 74 ambos inclusive, y desde el folio 291 al folio 299 ambos inclusive, del cual se evidencia que el ciudadano GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI, vende la totalidad de los derechos de co-propiedad que le correspondían sobre el referido inmueble equivalentes a una sexta parte (1/6) del valor total del mismo al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR y dicho documento esta debidamente protocolizado por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, en fecha once (11) de Marzo de 2.011, bajo el N° 2011.1281, Asiento Registral Nro. 1, del inmueble matriculado bajo el N° 338.9.10.3.248, y correspondientes al Libro de Folio Real del año 2011. Tal instrumento, es considerado documento público; por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en el cual se evidencian y valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativos que el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR es copropietario del inmueble constituido por una casa (bienhechurias) enclavada en una parcela de terreno municipal constante de SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (735 Mts. ²) aproximadamente, ubicadas en la Avenida Manaure, Nro. 38, entre calles Churuguara y Mapararí, Parroquia San Antonio, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, alinderado de la siguiente manera. NORTE: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70 mts.) con casa y solar que es o fue de Sara Celinda López Fonseca; SUR: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70), Casa y Solar de Juan Manuel Chirinos; ESTE: Que es su frente, en DIECINUEVE METROS (19 mts), metros avenida Manaure; y, OESTE: En DIECINUEVE (19 Mts.), Casa y solar de la sucesión Abigail Bitter, al haber adquirido los derechos de co-propiedad o cuota parte que poseía el ciudadano GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI. Y así se declara.
Con relación al Documento de Venta, acompañado en Copia simple y en Copia Certificada, marcado “H”, tanto al libelo de demanda y su reforma, y en el escrito de promoción de pruebas, se desprende que el mismo no fue impugnado ni tachado, por la parte contra quien se opuso y se encuentra cursante en el expediente desde el folio 75 al 91 ambos inclusive, y desde el folio 300 al folio 308, ambos inclusive, del cual se evidencia que el ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI, vende la totalidad de los derechos de co-propiedad que le correspondían sobre el referido inmueble equivalentes a una sexta parte (1/6) del valor total del mismo al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR y dicho documento esta debidamente protocolizado por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, en fecha trece (13) de Abril de 2.011, bajo el N° 2011.1483, Asiento Registral N° 1, del inmueble matriculado bajo el N° 338.9.10.1.1767, y correspondientes al Libro de Folio Real del año 2011. Tal instrumento, es considerado documento público; por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en el cual se evidencian y valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativos que el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR es copropietario del inmueble constituido por una casa (bienhechurias) enclavada en una parcela de terreno municipal constante de SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (735 Mts. ²) aproximadamente, ubicadas en la Avenida Manaure, Nro. 38, entre calles Churuguara y Mapararí, Parroquia San Antonio, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, alinderado de la siguiente manera. NORTE: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70 mts.) con casa y solar que es o fue de Sara Celinda López Fonseca; SUR: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70), Casa y Solar de Juan Manuel Chirinos; ESTE: Que es su frente, en DIECINUEVE METROS (19 mts), metros avenida Manaure; y, OESTE: En DIECINUEVE (19 Mts.), Casa y solar de la sucesión Abigail Bitter, al haber adquirido los derechos de co-propiedad o cuota parte que poseía el ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI. Y así se declara.
En cuanto a la Copia simple del Contrato de Arrendamiento acompañada marcada “I”, acompañada en copia simple y cursante al folio 92 al 93 y ratificado su contenido en el escrito de promoción de pruebas; al respecto, se observa que la parte demandada en el acto de contestación de la demanda alegó que la referida copia fotostática carece de valor probatorio en juicio por tratarse de un documento privado simple y que la misma no tiene relevancia jurídica alguna en el proceso, y acompaño el original del mismo, y cursante al folio considera esta juzgadora hacer la siguiente consideración: en el contrato de fecha 30 de diciembre de 1.995, celebrado entre la extinta sucesión KAMEL ELJURI con el ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, sobre el LOCAL COMERCIAL plenamente identificado, siendo la relación arrendaticia un hecho convenido y relevado de pruebas, no obstante, niega en forma expresa y pura que se trate del mismo inmueble, lo cual corresponde verificarse al analizar las otras pruebas cursantes en autos y adminicularlas entre sí, razón por la cual esta Juzgadora aprecia dicha documental. Y así se declara.
Promueve el valor y merito del documento contrato de arrendamiento que fuere consignado con el número “I”, folios 13-15, el objeto de esta prueba es demostrar: 1. la existencia de la relación arrendaticia; 2. que el contrato se celebro en fecha 30 de Diciembre de 1.995, inicio entre la extinta SUCESIÓN KAMEL ELJURI y el demandado JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO; 3. Que se inicio a tiempo determinado desde el día 1 de enero de 1.996 al 31 de diciembre de 1.996, es decir por un (01) año fijo, conforme a la Cláusula Segunda; 4. se demuestra además el cambio de la naturaleza del contrato mismo, es decir, que el mismo, por el transcurso del tiempo, se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, ya que no fue convenido de manera escrita entre las partes su renovación, tal y como lo exigía la Cláusula Segunda del citado contrato, la cual debió realizarse antes del 31-12-1996, y así se ha mantenido año a año. En las actas procesales al folio 13 al 15, obra en copias simples contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, representante de la extinta SUCESIÓN KAMEL ELJURI y el demandado JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, en fecha 30 de Diciembre de 1.995. Por lo tanto, este Tribunal considera que el referido contrato de arrendamiento, por ser un documento privado ya que del mismo se desprende la relación contractual arrendaticia, y por cuanto no fue desconocido, por ninguno de los intervinientes, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se declara.
“J” Original de la Carta Misiva, fechada 7-02-2011, emitida por el ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI, dirigida al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR; con relación a la presente prueba se observa que su evacuación tuvo lugar el día 30 de junio del año en curso, conforme se evidencia de acta cursante al presente expediente, y de donde se observa que la misma fue reconocida en su contenido y firma por el ciudadano ELIAS KAMEL EL JURI, esta Juzgadora, se reserva, el momento para analizar la RATIFICACIÓN TESTIMONIAL DEL DOCUMENTO EMANADO DE TERCERO, en su congruo lugar dada la relación que guardan ambas.
“K” Original de Certificado de Gravamen, del inmueble; Certificación de Gravamen expedida por la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón. Santa Ana de Coro, cursante al folio 113 al 117, y del cual consta que aparece como propietario del bien inmueble objeto de este proceso judicial el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR. Este Juzgado aprecia dicha documental y le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento que emana de un funcionario competente, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
“L” Original de la Tradición Legal certificada de la adquisición del inmueble; Tradición Legal expedida por la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón. Santa Ana de Coro, y cursante al folio 118 al 123, en la cual consta la cadena titulativa o tracto sucesivo de propiedad a contar desde 1998, fecha en la cual, se verificó la ADJUDICACIÓN MEDIANTE LA PARTICIÓN Y LIQUIDACIÓN DE BIENES HEREDITARIOS del bien inmueble objeto de este proceso judicial y todas y cada una de las ventas de los derechos o cuota parte de la copropiedad del inmueble. Este Juzgado aprecia dicha documental y le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento que emana de un funcionario competente, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Con relación al Documento Aclaratorio de la Venta, acompañado en Copia simple y en Copia Certificada, marcado “M”, tanto al libelo de demanda y su reforma, y en el escrito de promoción de pruebas, se desprende que el mismo no fue impugnado ni tachado, por la parte contra quien se opuso y se encuentra cursante en el expediente desde el folio 95 al 110, ambos inclusive, y desde el folio 309 al folio 318 ambos inclusive, del cual se evidencia de manera clara cual fue la porción o metraje (cabida) que fue vendida por los comuneros ciudadanos FREDDY ELIAS, ENRIQUE ELIAS y GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI, al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR y dicho documento esta debidamente protocolizado por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, en fecha 12 de abril de 2011, bajo el N° 2011.1483, Asiento Registral Nro. 1, del inmueble matriculado bajo el N° 338.9.10.1.1767, y correspondientes al Libro de Folio Real del año 2011. Tal instrumento, es considerado documento público; por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en el cual se evidencian y valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativa de la cabida o metraje del inmueble constituido por una casa (bienhechurias) enclavada en una parcela de terreno municipal constante de SETECIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (735 Mts. ²) aproximadamente, ubicadas en la Avenida Manaure, Nro. 38, entre calles Churuguara y Mapararí, Parroquia San Antonio, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, alinderado de la siguiente manera. NORTE: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70 mts.) con casa y solar que es o fue de Sara Celinda López Fonseca; SUR: En TREINTA Y OCHO PUNTO SETENTA METROS (38.70), Casa y Solar de Juan Manuel Chirinos; ESTE: Que es su frente, en DIECINUEVE METROS (19 mts), metros avenida Manaure; y, OESTE: En DIECINUEVE (19 Mts.), Casa y solar de la sucesión Abigail Bitter, que le habían vendido al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR. Y así se declara.
“N” Dos (2) Copias simples de recibos de pago de canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2010, por la cantidad de Un Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs.1.150,00), cada uno correspondiente al treinta y tres punto treinta y tres por ciento (33.33%), del Canon Total, y cursante a los folios 111 y 112, respecto a las presentes documentales, se observa, que la parte actora en su escrito de promoción de pruebas promovió la prueba de exhibición, prueba esta que amen de haber sido admitida por este Tribunal, fue objetada por la parte contraria, por haber sido promovida de manera ilegal, al no haber el promovente indicado si quiera de manera presuntiva el medio probatorio de que las mismas se encuentre o se hayan encontrado en poder del adversario.
Respecto a las pruebas promovidas y evacuadas en la articulación probatoria, se observa que la prueba de exhibición de dos (2) recibos de pagos marcados “N”, de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de mayo y junio de 2010, En el caso bajo estudio, se observa de autos inserto a los folios 75 y 76, acto de Exhibición de Documento, prueba esta promovida por la parte actora, en el presente juicio, donde el apoderado judicial de la parte demandada expuso “es materialmente imposible para su representado exhibir los originales de los supuestos recibos de cánones de arrendamiento, por cuanto los mismos no se encuentran en su poder y nunca lo han estado ello en razón de que las documentales (recibos) cuya exhibición se solicitan son emanadas del mismo demandante .. ….” . Asimismo el apoderado judicial de la parte actora expuso “la prueba de haberse encontrado en poder del demandado JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, la constituye la propia prueba del recibo, ya que cuando una persona como en este caso, ARRENDATARIO o DEUDOR paga, siempre quien recibe el dinero, ARRENDADOR o ACREEDOR, expide a favor del pagador llámese arrendatario o deudor un recibo original, y una copia queda en su poder, es decir en poder del arrendador, como en este caso en poder de YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, a este respecto considera esta Juzgadora, que tratándose de prueba de cancelación de pagos de cánones de arrendamiento, las máximas de experiencias enseñan que ciertamente quien expide el recibo es el Arrendador, a favor del Arrendatario, por lo que el original (recibo) siempre debe estar en poder de éste (arrendatario) en prueba de cancelación del mismo, por lo que, no que una copia quede en poder del arrendador, por consiguiente, al haber acompañado el promovente copia simple del documento cuya exhibición exige, tal circunstancia constituye una presunción de que el referido instrumento original de recibo de pago de cancelación de canon de arrendamiento, se encuentra en poder del demandado arrendatario, por lo que en consecuencia al no haber exhibido dichos recibos se tiene como exactos el texto del documento. Y así se declara.
Con respecto a LA RATIFICACIÓN TESTIMONIAL DEL DOCUMENTO EMANADO DE TERCERO, a fin de que mediante la testimonial del ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI, ratifique exclusivamente el contenido y firma del documento que se acompañó al escrito libelar, marcado “J” Original de la Carta Misiva, fechada 7-02-2011, emitida por el ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI, y dirigida al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR; todo de conformidad con lo dispuesto en el Articulo 431 del Código de Procedimiento Civil; se observa que la misma fue evacuada en fecha en fecha 30 de Junio del año en curso, ratificando en contenido y firma dicho instrumento, el ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI, razón por la cual se aprecia conforme a lo dispuesto en el articulo 1363, 1.370 y 1371, del Código Civil., dándose por demostrado con la misma, que el ciudadano ELIAS KAMEL ELJURI, copropietario del local comercial ocupado por el arrendatario JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, donde le manifiesta, que se le había participado al prenombrado arrendatario, que a partir del mes de febrero de 2011, inclusive, que debía pagar al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, los cánones de arrendamiento de ese mes y los subsiguientes, por lo que, debía este recibirlos, circunstancia de hecho este que demuestra que el arrendatario tenia conocimiento que la persona autorizada para cobrar los cánones de arrendamiento es el hoy accionante YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR. Y así se declara.
Con respecto a la Prueba de Experticia, promovida de conformidad con lo establecido en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL objeto de la presente acción, se observa al respecto, que la misma cumplido como fue su tramite procesal, se procedió a su evacuación, consignándose un informe, en fecha 14 de Julio de 2011, acto en el cual por solicitud del apoderado judicial de la parte demandada, se le lesionaba el derecho a la defensa y al control de la prueba, razón por la cual este Tribunal ordenó la notificación de los expertos, quienes procedieron en consecuencia y fijaron su oportunidad para evacuar la misma, consignando nuevo informe pericial.
Ahora bien, por cuanto se evidencia que el trabajo efectuado por los expertos fue hecho con minuciosidad, exactitud y acorde con los métodos y procedimientos generalmente aceptados en las experticias periciales. y observándose la unanimidad en la conclusión de los tres (3) expertos designados, al expresar: “.. en virtud del hecho, de haberse realizado la comparación de los linderos y medidas señalados, en los documentos aportados y los linderos y medidas verificados in sito, al momento de la practica de la prueba, dando como resultados que efectivamente son los mismos, lo que en consecuencia, deja establecido que la casa nro. 38 y el inmueble denominado Centro Comercial La Kasona, es el mismo. (sic). Con lo cual llega a la conclusión esta Juzgadora, que se da por demostrado que el inmueble arrendado, forma parte integral del inmueble adquirido por el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR. En consecuencia, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Con relación a las testimoniales de los ciudadanos ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI y, GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI, esta Juzgadora aprecia las mismas, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que considera que los mismos en sus deposiciones resultaron contestes entre si, sin incurrir en contradicciones. Y así se declara.
Esta Juzgadora nada tiene que pronunciarse sobre la prueba de informe, dada su inadmisibilidad.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Con relación al contrato de arrendamiento acompañado marcado “A” al escrito de contestación de la demanda, la misma fue analizada al momento de analizar la copia simple del mismo instrumento privado, razón por la que se ratifica su análisis. Y así se declara.
Con relación a la misiva de fechada enero de 1.997, marcada “B”, y acompañada al escrito de contestación de la demanda, dirigida por el ciudadano ELIAS KAMEL EL JURI, en su condición de administrador de la Sucesión Kamel El Juri, Considera esta Juzgadora, que tratándose la misma de una misiva dirigida por un tercero a una de las partes en el presente proceso, y ha sido traída a los autos sin consentimiento del remitente, en conformidad con lo dispuesto en los artículos, 1.372 y 1.374, del Código Civil, y aunado al hecho, de que conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en dicha norma jurídica, se expresa que para el establecimiento de la prueba documental emanada de terceros. Si el documento emanado de tercero, no es ratificado en el proceso a través de la prueba testimonial, el documento no ha cumplido con las reglas debidas para su incorporación y no debe ser tomado en cuenta por el Juzgador, por lo tanto no ha lugar a su apreciación y valoración y así se decide.
Con respecto a las instrumentales, marcadas con las letras “G” y “H”, todo ello en base al principio de la comunidad de la prueba. Las mismas ya fueron apreciadas con su respectivo valor probatorio. Razón por la cual esta Juzgadora se abstiene de valorarla nuevamente. Y así se declara.
Respecto a prueba promovida marcada “C”, recibo de pago de canon de arrendamiento por la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 5.100,00), correspondiente al mes de enero de 2011; Observa esta Juzgadora, que por cuanto no es un hecho controvertido la solvencia del inquilino ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, con relación al correspondiente mes de enero de 2011, se abstiene de apreciarla. Y así se decide.
Asimismo, promovió y consignó marcada “D”, las Copias Certificadas del expediente signado con el Nro. 97-2011, de la nomenclatura interna de este mismo Despacho Judicial, contentivo del procedimiento consignatario seguido por el ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO a favor de la SUCESIÓN KAMEL ELJURI, en la persona de los ciudadanos FREDDY ELIAS KAMEL ELJURI, GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI, ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI, RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, ELIAS KAMEL ELJURI y MILAGROS KAMEL ELJURI. Al respecto observa esta Juzgadora, que las Copias Certificadas del expediente de Consignación Arrendaticia, aun cuando las referidas documentales, no fueron desconocidas, ni impugnadas ni tachadas por la parte demandante YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, en consecuencia se les tiene como fidedignas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha cinco (5) de mayo del año dos mil cuatro (2004) y posteriormente ratificada por la mencionada Sala Constitucional en fecha diecinueve (19) de Mayo del año Dos Mil Seis (2006), de la manera siguiente:
“Por otro lado, la Sala reitera que los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al Juzgado consignatario. En este sentido se ha pronunciado la Sala cuando estableció:
(…)
(…) la Sala concluye que el juzgado supuesto agraviante no incurrió en un grotesco error en cuanto a la calificación que dio a las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias, pues ellas fueron autorizadas por el Juez Primero de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas con la facultad para darle fe pública a dicho acto, de conformidad con el artículo 5 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y por ello son documentos públicos.
En virtud de los anteriores argumentos la Sala considera que el supuesto agraviante no lesionó el derecho a la defensa ni el debido proceso del demandante por la apreciación de las consignaciones, pues éstas, como documentos públicos, podían promoverse hasta los últimos informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.” (s. S.C. N° 803 del 5 de mayo de 2004, caso Rubén Darío Osorio Serna) (Cursivas de este Tribunal)
En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los Jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, Falta de Cualidad, Fraude Procesal y otros similares, como la declaratoria de la legitimidad o no de las consignaciones arrendaticias, este Tribunal entra a analizar dicha defensa formulada por la accionada de autos e impugnado por extemporánea por la parte actora.
Puntualiza el Artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título (VIII), se considerará al Arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá conocer al Juez, ante quien el interesado presente la demanda” (negrillas y subrayado del Tribunal).
Se deduce de la interpretación de la norma antes descrita, que es de la competencia funcional del Juez de causa que esté conociendo la respectiva acción judicial, sea esta RESOLUCIÓN DE CONTRATO ARRENDATICIO o DESALOJO POR FALTA DE PAGO, como es el caso de marras, determinar si las consignaciones arrendaticias se han hecho en forma legítima, aun cuando ha sido criterio que más no es de la competencia del Juez ante quien se ha hecho en forma graciosa dichas consignaciones, hacer tal determinación, salvo que por distribución u otra circunstancia le toque conocer de esa demanda.
La consignación arrendaticia es un medio o forma excepcional de pago judicial, establecido por el Legislador en beneficio del arrendatario, cuando el arrendador se rehúse a recibir el canon de arrendamiento vencido, el cual tiene por propósito considerar al arrendatario en estado solvencia, cuando ha sido consignado en forma legítima, por ello, la consignación es de orden público, es una forma excepcional de pago y presume solvente al arrendatario, salvo prueba en contrario.
Se considera que la consignación arrendaticia se ha hecho en forma legítima, cuando es efectuada conforme a lo establecido en la Ley, esto es, que la consignación se haga dentro del lapso legal, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento, esto es, de cada mensualidad, que se haga mediante escrito dirigido al Juez de Municipio de la Jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble y que éste contenga la identificación del consignante y del consignatario con indicación de los datos necesarios (dirección) para la notificación del beneficiario, o en su defecto, se solicite la publicación de un cartel de notificación, se indique el motivo de la consignación y se consigne la suma correspondiente, así mismo, se considera que la consignación ha sido legítimamente efectuada cuando las siguientes o sucesivas consignaciones hechas sobre el mismo inmueble, se realicen en el mismo Tribunal de Municipio donde se apertura el expediente.
En virtud de la consignación legítimamente efectuada existe la presunción iuris tantum de que el arrendatario se encuentra en estado de solvencia.
En base al criterio indicado si la consignación se considerara como validamente efectuada o no, dicho pronunciamiento debe ser realizado por el Tribunal de Causa cuando sea impugnada la consignación, por cuanto la misma goza de la presunción Iuris Tamtum de solvencia debitoris arrendaticia, bajo el animus solvendi, pero como dije anteriormente, obliga al Tribunal de Causa, al pronunciamiento sobre la validez o no de la consignación efectuada. Ante la incertidumbre del arrendatario consignante del canon de arrendamiento, que pretende salir victorioso, debe probar en el lapso probatorio su estado de solvencia si alego haber consignado los cánones de arrendamiento cumpliendo cabalmente con los requisitos exigidos en de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez que el Tribunal de Causa constate su cumplimiento podrá emitir la declaratoria de validez o no de la consignación arrendaticia, todo de conformidad con el articulo 56 ejusdem.
Ahora bien, siendo así, es evidente que por la transferencia de la propiedad, bien por la partición amigable (1.998), ocurrida entre los herederos y luego por compra de los derechos que poseen sobre el inmueble arrendado el demandante YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, adquirió los derechos que correspondían al arrendador originario Sucesión Kamel El Juri, y con ello, se coloca en la posición del sujeto a quien en abstracto le reconoce la posibilidad de ejercer el derecho de acción; por lo tanto, lo pertinente en este caso, es declarar que con independencia de que la parte demandada no celebró contrato de arrendamiento alguno con la demandante, ésta por el hecho de la subrogación arrendaticia, es la propietaria también de los frutos civiles del inmueble, entre ellos, los cánones arrendaticios. Ahora bien, por cuanto la validez de las consignaciones arrendaticias está sujeta como ya se dijo antes y se reitera, al cumplimiento de los requisitos que prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que se efectué dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento, que sea por el monto íntegro del arrendamiento y a favor del arrendador o de la persona autorizada para recibir; es relevante examinar el hecho de que las consignaciones de los cánones han sido realizadas a favor de la SUCESIÓN KAMEL EL JURI, aún después de verificada la adquisición del inmueble que dio lugar a la subrogación arrendaticia.
Al respecto, el artículo 55 de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes, sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante” (Cursivas de este Tribunal)
De la interpretación de la norma puede concluirse, que aquella persona diferente al beneficiario no puede retirar el dinero, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.286 del Código Civil el cual dispone:
“El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo, por la Autoridad Judicial o por la Ley para recibirlo.
El pago hecho a quien no estaba autorizado por el acreedor para recibirlo, es válido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él.” (Cursivas de este Tribunal)
Esta disposición concatenada con el contenido del citado articulo 20 de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la obligación para el nuevo propietario del inmueble adquirido durante la relación arrendaticia, de respetar los términos del contrato de arrendamiento existente; conlleva una correlativa obligación para el Arrendatario de respetar las condiciones del contrato, entre las cuales se encuentra como principal obligación la de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al inmueble.
En el caso de autos, es claro que el nuevo adquiriente YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, es acreedor conjuntamente con el resto de los copropietarios de los cánones de arrendamiento causados con posterioridad a todas y cada una de la celebración del contrato de compra venta de los derechos que aquellos poseían en el inmueble con motivo de la partición y liquidación amigable en el año 1.998. Ahora bien, como quiera que las consignaciones no se efectuaron a favor del nuevo propietario aún cuando el Arrendatario JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, estaba conforme fue probado en autos, en conocimiento de su obligación de pagar a este los cánones de arrendamiento a partir, del mes de febrero de 2011, inclusive, no puede ser declarada la solvencia de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO de 2011. Y así se decide.
Antes de proceder a resolver el fondo de la presente acción debe esta Juzgadora, resolver por PUNTO PREVIO la Falta de Cualidad del Demandante para sostener el juicio, la cual fue alegada de conformidad con lo dispuesto en el 361 del Código de Procedimiento Civil.
Esta juzgadora a los fines de resolver hace la siguiente consideración, es necesario comenzar por indicar que el procedimiento a seguir en los juicios en materia de Arrendamiento de inmuebles, regidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está remitido al juicio breve contemplado en el Código de Procedimiento Civil, en el que salvo las disposiciones expresas que en materia de cuestiones previas, falta de jurisdicción o de competencia alegados, entre otros, se encuentran contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por ende, los otros temas deben resolverse conforme a las disposiciones del citado Juicio Breve.
Al respecto, los artículos 33, 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen:
Artículo 33:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”. (Cursivas de este Tribunal)
Artículo 35:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.” (Cursivas de este Tribunal)
De todo lo anterior, es claro que la incidencia de Falta de Cualidad deberá resolverse como punto previo, lo cual realiza ésta operadora de Justicia de seguidas.
La demandada fundamenta su defensa así:
Que de los documentos consignados por el apoderado actor en la demanda junto con el libelo de demanda no se evidencia que este haya adquirido el local que se le dio en arrendamiento a su representado; Que la parte actora consigna marcado “B” documento de liquidación y partición amigable de bienes hereditarios, el cual fue autenticado y posteriormente registrado, destacando que el mismo fue celebrado dos (2) años después de que se celebrara el contrato de arrendamiento entre su representado JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO y la Sucesión KAMEL ELJURI, y en esa partición por ninguna parte se incluye el Local Comercial dado en arrendamiento a su mandante ubicado en el Centro Comercial La Kasona.
Que no entienden como el apoderado demandante comienza expresando en el libelo que su representado es propietario de una casa y luego en el petitorio de su demanda solicita el desalojo de un local comercial cuya propiedad no prueba con ninguno de los instrumentos que acompaña y al alegar que el contrato se celebro entre RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, como miembro y representante de la SUCESIÓN KAMEL ELJURI y al no probar su condición de propietario del local arrendado y no tener la cualidad de arrendador no tiene cualidad para sostener el presente juicio. Y así pide sea declarado en la sentencia definitiva y sin lugar la acción de desalojo incoada en contra de su representado.
En referencia a la alegada falta de cualidad activa, señala ésta operadora de Justicia, que:
La cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal es una condición para que pueda proferirse una sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que, fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.
Al respecto, debe determinarse el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam, el cual, citando al autor patrio Dr. Luis Loreto, se define como:
“… una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”. (Cursivas de este Tribunal)
Igualmente, el profesor Arístides Rengel Romberg, expresa que:
“... La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene la legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez la legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)...”. (Cursivas de este Tribunal)
En los artículos 34 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario no se establecen de manera directa y expresa quién es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, puede interpretarse que tanto el propietario arrendador como el no propietario e incluso arrendador de la cosa ajena tiene derecho al ejercicio de la acción de desalojo, como consecuencia de observarse que excepto las causales contenidas en los literales b y c, de tal artículo, no guardan relación con la cualidad de propietario.
Señalado lo anterior, esta Juzgadora al analizar el contenido del contrato de arrendamiento que ha dado origen a la presente acción de desalojo, determina que el mismo fue suscrito en fecha 30 de diciembre de 1995, por el ciudadano RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, en representación de la SUCESIÓN KAMEL ELJURI, en su carácter de ARRENDADOR, y el demandado JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, documento este que fue consignado en original por el propio demandado, y la relación arrendaticia reconocida expresamente por ambas partes, pero se observa asimismo, que del cúmulo probatorio ya antes analizado, se desprende igualmente, que en el año 1998, dicha SUCESIÓN KAMEL ELJURI, fue extinguida, y el inmueble fue adjudicado en plena y absoluta propiedad a través de la liquidación y partición amigable a los ciudadanos FREDDY ELIAS KAMEL ELJURI, GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI, ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI, RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, ELIAS KAMEL ELJURI y MILAGROS COROMOTO KAMEL ELJURI; por lo que, a partir de dicha fecha eran estos ciudadanos los copropietarios de la totalidad del inmueble, y de la cual forma parte el inmueble arrendado (Local Comercial) objeto del presente proceso judicial y no la SUCESIÓN KAMEL ELJURI. Y así se declara.
Igualmente se desprende de la documentación aportada al proceso y analizada, que dichos copropietarios, desde el año, 2002, habían comenzado a vender sus derechos pro indiviso en la comunidad ordinaria, al hoy accionante YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, quien además fue adquiriendo en dicha comunidad ordinaria de propiedad, los restantes derechos de co-propiedad que le correspondían sobre el referido inmueble equivalentes a una sexta parte (1/6) del valor total del mismo al resto de los copropietarios, subrogándose de dicha manera en el carácter de arrendador del inmueble lo que, sin necesidad de ser propietario absoluto, le faculta para ejercer las acciones que se deriven del contrato de arrendamiento, que en el caso de marras es la acción de desalojo del inmueble, ya que tal facultad deviene de la propia convención arrendaticia, quien puede asumirla directamente sin necesidad de cesión de derechos del propietario, ni de autorización alguna del resto de los copropietarios.
Para quien juzga, lo anterior es suficiente para determinar que el arrendador demandante, ostenta la cualidad suficiente para demandar por desalojo al ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, toda vez que vista la causal con fundamento en la cual se pretende el desalojo, basta su carácter de propietario arrendador por subrogación, del inmueble en cuestión para que sea procedente el ejercicio de dicha acción. Conforme a lo expuesto, esta Sentenciadora declara sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte demandante que fuere promovida por el demandado de autos, respecto lo titulado por la accionada como LEGITIMACION ACTIVA. Así se decide.
La Doctrina moderna del Proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción Cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva).
Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de cualidad, diciendo, cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva.
Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.
Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la Acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera:
“TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA).” (Cursivas de este Tribunal)
De ello se deduce, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.
Entonces la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse a diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
En el presente caso, se observa del contrato de arrendamiento privado a tiempo indeterminado, entre demandante y demandado suscrito en fecha 30 de diciembre de 1995, que del mismo nacen para las partes el carácter de arrendador y arrendatario, respectivamente. Entonces, actor (arrendador por subrogación) y demandado (arrendatario) están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, por lo que alegada por la demandada la existencia de un interés Jurídico por parte del demandante, se infiere y ratifica que el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, arrendador por subrogación sí tiene cualidad para intervenir en la presente acción de desalojo. Así se decide.
En este mismo sentido se permite esta juzgadora, hacer referencia a un criterio que viene dado a ex profeso al caso de autos, y en este sentido, la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. RC-00637 de fecha 03-10-2003, dejó establecido que:
“… La comunidad se refiriere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, es decir, la titularidad, en vez de ser una persona, es de un grupo de personas.
Lo anterior significa que el derecho de propiedad no esta dividido en partes materiales o ideales, sino que cada propietario tiene el derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente adverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios.
Asimismo señaló la decisión….” Por consiguiente, el derecho de cada comunero produce para él, los mismos efectos que produce el derecho exclusivo de un propietario sobre una misma cosa. Este rasgo es importante a los efectos de la defensa judicial de su derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, púes cada propietario, ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por si mismo y no por cuenta de los otros, a menos que estos lo hayan encargado de ello.” (Juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Darcy Josefina Ruiz y Otros contra la Sociedad Mercantil Multimetal, C.A). (Cursivas de este Tribunal)
Resuelto lo anterior procede esta Juzgadora a dirimir el SEGUNDO PUNTO previo alegado por la parte demandada, referente a la impugnación de la cuantía alegada en el Capitulo Tercero del escrito de contestación de la demanda, la cual impugnan por exigua, alegando que el actor había estimado la demanda en la cantidad de VEINTE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.20.400,00), lo que constituye un error procesal en la estimación de la demanda, pues, la misma no se trata de un cobro de pensiones sino de una acción de desalojo, y que al no reclamarse pago de cánones de arrendamiento sino un desalojo de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado como lo afirma el demandante en su libelo y lo aceptaron ellos en su escrito de contestación la normativa aplicable para la estimación era la prevista en el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que la cuantía del presente juicio debe ser la cantidad de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.61.200,00). Y no como erróneamente la estima el actor en VEINTE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.20.400,00), por lo que impugnada la cuantía estimada solicita que sea acogida la cuantía propuesta por ellos en la sentencia definitiva, la cual es de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.61.200,00).
Al respecto para resolver observa:
Ante la fundamentación jurídica invocada por la representación judicial de la parte demandada, resulta necesario hacer algunas consideraciones: La disposición contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, es clara y estipula la forma que debe utilizarse para calcular el valor de la demanda en los juicios sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento; sobre este particular el Dr. Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, (Pág. 324 y 325), Tomo I, señaló lo siguiente:
“…De un contrato de arrendamiento pueden derivarse diversas acciones: la relativa a la validez del arrendamiento, la que tenga por objeto la resolución del contrato, la de desalojo, la de pago de pensiones, etc. La regla se refiere a las dos primeras hipótesis y establece que el valor de la demanda en tales casos, se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. (Subrayado del Tribunal). (Cursivas de este Tribunal)
Cabe señalar que la norma en cuestión plantea soluciones diversas, según se trate de demandas sobre la resolución (continuación) del arrendamiento, o de aquellas que versan sobre la nulidad (validez) del mismo. Estima esta Juzgadora que en el caso que nos ocupa, independientemente de tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la parte fundamente su acción en la falta de pago de cuatro (04) pensiones o mensualidades vencidas, vales decir, los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2011, sin reclamar como accesorio las pensiones arrendaticias que se sumen hasta el final del presente procedimiento es decir, que se reclama el desalojo del inmueble por falta de pago, estableciendo ello una diferencia entre los juicios referidos a la validez y continuación de los contratos de arrendamiento, y los que se refieren al pago de pensiones vencidas; a este respecto, un auto de vieja data, dictado por la extinta Corte Suprema de Justicia y sostenido aún por el Tribunal Supremo de Justicia señaló:
“…La más autorizada doctrina nacional ha profundizado el alcance de la norma citada (art. 36 C.P.C.), indicando, en tesis compartida por la Sala, que la diferenciación entre los juicios referidos a la validez y continuación de los contratos de arrendamiento, y los que se refieren al pago de pensiones vencidas, determina una especial consideración con respecto al cálculo de la cuantía en los mismos. En efecto, el Dr. Marcano Rodríguez estima que “a propósito de esta regla, es menester distinguir entre las demandas que solamente tengan por objeto el pago de pensiones de arrendamiento, y las que versen sobre la validez o continuación del contrato de arrendamiento en sí. Por ejemplo, si el propietario demanda a su arrendatario por el pago de una o más pensiones atrasadas, y el demandado arguye contra esa demanda con cualquiera defensa que no ponga en tela de juicio el titulo mismo del arrendamiento, el valor de la causa será el de la pensión o pensiones demandadas, unido al de sus accesorios también reclamados. Pero, si, por el contrario, el demandado se defendiese alegando la nulidad o pidiendo la resolución del contrato, tal defensa aumentaría el valor económico del litigio,…”…” (Auto de fecha 12/08/1993 de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, suscrito por el Magistrado ANIBAL RUEDA) (Cursivas de este Tribunal)
Como ya se señaló anteriormente, la parte actora no reclama pago alguno, solo que como causal lo constituye las cuatros (4) mensualidades vencidas e insolutas como lo son los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2011, tal como se lo permite el aparte a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a razón de la cantidad de VEINTE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES, (Bs.20.400,00), los cuales divididos entre el valor de la Unidad Tributaria, el cual es la cantidad de SETENTA Y SEIS Bolívares (Bs.76,00) equivale a la cantidad, DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO PUNTO CUARENTA Y DOS unidades Tributarias (268.42 UT), así las cosas, estima quien aquí Juzga que LA CUANTÍA para el conocimiento de la presente causa, es la establecida por la parte actora. Y así se declara.
Resuelto Lo anterior, pasa esta juzgadora a analizar el argumento o defensa hecha por la parte demandada, relativo de ausencia de notificación al arrendatario JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, de la venta del inmueble arrendado, al no cumplir con la obligación contenida en el articulo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; por lo que, al no estar notificado su representado de la supuesta venta del Local Comercial que ocupa, mal puede estar obligado a pagar los cánones de arrendamiento al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, siendo su obligación cancelarlos a su arrendador la SUCESIÓN KAMEL EL JURI, a este respecto, observa esta Juzgadora lo siguiente:
Establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:
Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley.
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado. (Cursivas de este Tribunal)
Como puede observarse la subrogación arrendaticia, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.
Ahora bien, el inmueble o local comercial arrendado amen de formar parte de un inmueble (casa o bienhechurias) de mayor extensión y que en la actualidad esta compuesto por varios locales comerciales, originalmente pertenecía en propiedad a los ciudadanos ELIAS KAMEL KEMEID y JUANA MARIA ELJURI DE KAMEL y al deceso de dichos ciudadanos pasó a formar parte de la sucesión hereditaria de los mismos, denominada SUCESIÓN KAMEL EL JURI, la cual no es sino hasta que en 1.998, que se extinguió la misma, dándose la primera subrogación arrendaticia en la persona de los ciudadanos FREDDY ELIAS KAMEL ELJURI, GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI, ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI, RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, ELIAS KAMEL ELJURI y MILAGROS COROMOTO KAMEL ELJURI, por lo que, al venderse los derechos de copropiedad del inmueble de cada uno de los copropietarios operaba la subrogación arrendaticia a favor del adquirente YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, y hoy demandante. Y así se decide.
En consecuencia, de conformidad con lo anteriormente expuesto, e innecesaria como es la notificación de la subrogación del inmueble, dilucidada categóricamente la sustitución del arrendador en la persona del ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, parte demandante en el presente juicio, es evidente que la persona a la que debieron pagársele los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado es el mencionado ciudadano, y así se decide.
Ahora bien, considera esta juzgadora en cuanto al efecto que produce la enajenación o venta de un inmueble y al estado de insolvencia de un arrendatario, sin atender congruentemente a la repercusión que la falta de notificación origina en el cumplimiento de la obligación de pago del canon de arrendamiento, concretamente en la relación de identidad de la persona capaz de recibirlo, argumento éste, basado en el articulo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que se refiere al Retracto Legal Arrendaticio, y en aplicación de dicha normativa, se tiene que el articulo 49 de la misma Ley especial que regula la materia, expresa:
Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. (Cursivas de este Tribunal)
A la luz de la normativa ut supra transcrita, tenemos que resultaría improcedente el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio en virtud de que la venta efectuada sea en globo. Y así se declara.
Asimismo, se desprende de las actas que conforman el presente expediente, que esta demostrado en los autos, que el ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, arrendatario demandado, que tenia conocimiento de que a partir del mes de febrero en adelante los cánones de arrendamiento serian cobrados por el hoy accionante YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, razón por la cual el alegato de que: “al no estar notificado su representado de la supuesta venta del Local Comercial que ocupa, mal puede estar obligado a pagar los cánones de arrendamiento al ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, siendo su obligación cancelarlos a su arrendador la SUCESIÓN KAMEL EL JURI…”, resulta improcedente. Y así se decide.
Siendo así, es evidente que por la compra de todas y cada uno de los derechos de copropiedad sobre el inmueble arrendado, el demandante ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, adquirió los derechos que corresponden al arrendador y con ello, se coloca en la posición del sujeto a quien en abstracto le reconoce la posibilidad de ejercer el derecho de acción; por lo tanto, lo pertinente en este caso, es declarar que con independencia de que la parte demandada JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, no celebró contrato de arrendamiento alguno con el demandante, ésta por el hecho de la subrogación arrendaticia, es el propietario también de los frutos civiles del inmueble, entre ellos, los cánones arrendaticios. Ahora bien, tal y como se indico ut supra, por cuanto la validez de las consignaciones arrendaticias está sujeta al cumplimiento de los requisitos que prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que se efectué en el tiempo legal, que sea por el monto íntegro del arrendamiento y a favor del arrendador o de la persona autorizada para recibir; es relevante examinar el hecho de que las consignaciones de los cánones han sido realizadas a favor de la SUCESIÓN KAMEL EL JURI, aún después de verificada la adquisición del inmueble que dio lugar a la subrogación arrendaticia tanto a la primera subrogación en los ciudadanos FREDDY ELIAS KAMEL ELJURI, GABRIEL ELIAS KAMEL ELJURI, ENRIQUE ELIAS KAMEL ELJURI, RAFAEL ANTONIO KAMEL ELJURI, ELIAS KAMEL ELJURI y MILAGROS COROMOTO KAMEL ELJURI, como a la subrogación a favor del hoy demandante.
De la interpretación jurisprudenciales analizadas a lo largo de esta sentencia, se puede igualmente inferir, que no se hace necesario una notificación formal del hecho de la enajenación o venta, a objeto de que el arrendatario tenga conocimiento de la adquisición del inmueble por el nuevo propietario y su eventual subrogación como arrendador; ya que, conforme a la anterior decisión vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ello es innecesario, por lo que debe declararse que es el nuevo propietario el titular de los derechos y acciones, y en consecuencia, a quien debe realizarse la cancelación de los cánones arrendaticios. Razón por la que se reitera que la consignación arrendaticia realizada por el arrendatario JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, no se realizó con sujeción a la normativa que rige la materia inquilinaria, esto es, como ya se dijo antes, no fue legítimamente realizada, por lo que debe tenerse como incumplido el pago de los cánones arrendaticios para el arrendador, razón por la cual la demanda de desalojo accionada conforme al artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberá ser declarada con lugar, como se expresará en el dispositivo del fallo.
DISPOSITIVO
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en la ciudad de Santa Ana de Coro, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando en Sede Inquilinaria, en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, portador de la Cédula de Identidad Nro. V-25.127.263, representado por el abogado RAÚL JOSÉ ROJAS CALLES, contra el ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio, casado, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.492.717, representado por los Abogados MANUEL URBINA VILLAVICENCIO y DANIELA BEATRIZ GONZÁLEZ MATOS; y, En consecuencia se condena a la parte demandada JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO, a entregar el inmueble objeto de arrendamiento Local Comercial ubicado en esta ciudad de Santa Ana de Coro, en la avenida Manaure, entre Calle Mapararí y Calle Churuguara, frente a la Plaza Linarez, Centro Comercial “La Kasona”, al lado de Las Novedades y donde funciona el establecimiento comercial “PANADERIA Y PASTELERIA PLAZA, C.A.”, propiedad del arrendatario, ciudadano JESÚS LUÍS GONZÁLEZ BRICEÑO., y, como consecuencia de ello, a entregárselo a su propietario la parte actora YOUSEF SHIHADEH MUSTAFA IRAR, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión.
Se condena en costas del proceso a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en Santa Ana de Coro a los Veintiocho (28) días del mes de Julio de Dos Mil Once (2011).
La Juez Titular, La Secretaria Titular,
Abg. Zenaida Mora de López Abg. Mariela Revilla Acosta

NOTA: La presente Sentencia se dictó y Publicó a las 11:00 de la MAÑANA y se dejó copia certificada en el archivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Conste. Santa Ana de Coro. Fecha: UT-Supra,
La Secretaria Titular,
Abg. Mariela Revilla Acosta

EXP. 1279