TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

Expediente Nº 4709
I
NARRATIVA
PARTES:

Demandantes: SONIA AYALIS MEDINA, cédula de identidad Nº 4.787.864.
Abogado: Mariflor Sangronis, matrícula N° 55.958.
Demandado: REBECA EIZAGA REYES, cédula de identidad Nº 3.830.279.
Abogado: Aura Castro, matrícula Nº 26868.
Demanda: Desalojo del inmueble, de conformidad con los 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Cosa Arrendada: Casa distinguida con el número 03, situada en la calle 07 de la Urbanización Juan Crisóstomo Falcón, de la ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón.
Contrapretensión: La parte demandada niega las declaraciones en su contra en el escrito de la demanda, por haber pagado los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009.
SENTENCIA IMPUGNADA: de fecha 18 de enero de dos mil diez (2010) dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Miranda de esa Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la acción de desalojo interpuesta por la ciudadana SONIA AYALIS MEDINA, en contra de la ciudadana REBECA EIZAGA REYES.
II
DE LOS HECHOS
La demandante en su escrito de demanda alega haber dado en arrendamiento verbal a la ciudadana REBECA EIZAGA REYES, a través, de una inmobiliaria la cosa arrendada, en el cual se comprometió a pagar un canon de arrendamiento de cien mil bolívares (Bs. 100,oo), con vencimiento los quince (15) de cada mes desde el 15 de junio de 1999, incrementándose el canon a ciento veinte bolívares (120,oo), para enero de 2004, luego a doscientos veinte bolívares (Bs. 220,oo), en julio de 2004, manteniéndose así hasta enero de 2005 cuando aumenta a trescientos bolívares (Bs. 300,oo), el último aumento fué en enero de 2009 por seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,oo), de los cuales la demandada adeuda los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del mencionado año, lo que da lugar al incumplimiento de su obligación.
Por su parte, la demandada contradice la fecha en la que se realizó el contrato verbal, afirmando, que se inicio el 12 de agosto de 1998 y no el 15 de junio de 1999, el cual consta en el recibo emitido por la ciudadana Narkis Sánchez, quien era para la fecha era la administradora del inmueble. También contradice el aumento del canon de arrendamiento a seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650, oo), alegando no adeudar los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, lo cuales demuestra haber pagado con las planillas de depósitos del Banco Provincial.

III
PRUEBAS
Razonamiento del fallo, con base a las pruebas producidas por las partes
Pruebas de la demandante:
1) Promoción del merito favorable de las actas, que no es un medio probatorio, pues, el Juez está obligado a valorar todas las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, incluso aquellas impertinentes o ilícitas; y además, está obligado a estimar aquella prueba producida por una de las partes a favor de la otra, si contiene hechos favorables a ésta última.
2) Documento de propiedad del inmueble protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Miranda del Estado Falcón, bajo el N° 44, Tomo 8 de fecha 15 de mayo de 2008, mediante el cual el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), da en venta pura y simple a la demandante la cosa arrendada, prueba que acredita sólo este hecho y que servirá a los fines del eventual secuestro de la cosa arrendada.
3) Cuatro (04) recibos de pago (no cumplidos), correspondiente al 15 de julio de 2009, 15 de agosto de 2009, 15 de septiembre de 2009 y 15 octubre de 2009, pruebas preelaboradas, que no tienen por qué tenerlos la demandante, pues, basta con su simple alegato de impago, ya que de estar solvente la arrendataria, la carga de probar que pagó, es de ésta última (enseñan las máximas de experiencia, que el acreedor no emite recibos de cancelación, si no se le ha hecho el pago y el deudor no paga si no se le emite recibo). Pero, por otro lado, es significativo destacar, como lo observó la Jueza de la causa, estos recibos no están firmados por nadie, ni se alega en la demanda que los emitiera la demandante y mal podía la demandada desconocerlos, pues, no se imputa que ella los haya emitido. (No obstante, si desconoció los otros recibos aportados por ella misma).
4) Cuatro recibos de pago, de fecha 15 de julio de 2009, por seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,oo); recibo de pago, de fecha 15 de agosto de 2009, por seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,oo), recibo de pago, de fecha 15 de septiembre de 2009, por seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,oo), recibo de pago, de fecha 15 de octubre de 2009, emitidos a favor de la demandada, por seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,oo). Desconocidos por ella, algo insólito (y hace esta afirmación quien suscribe, no para ofender a nadie, sino para que se tenga en cuenta, que conforme al artículo 444 del Código de procedimiento Civil, ciertamente, le corresponderá desconocer el documento a la parte que se le opone, como emitido por ella, claro, está, que si el documento lo promueve la misma parte como emanado de ella, no lo puede después desconocer). Se salva, en este hecho (pero, sin mayores consecuencias), porque la demandada, desconoce dichos recibos de pago, peor aun, porque tal defensa le enmendó el capote a la demandada, de no ser por el reconocimiento que ésta hace en la demanda de que arrendó mediante un tercero.
5) Testimoniales de las ciudadanas Edith Borges y Katiuska Semeco (prueba no evacuada).
Pruebas de la demandada:
1) Recibo pago expedido por la ciudadana REBECA EIZAGA REYES, de fecha 12 de agosto de 1998, a favor de la ciudadana Narkis Sánchez, quien era la administradora, correspondiente al depósito por contrato de alquiler por bolívares doscientos diez (Bs. 210, oo), adelanto del último mes por setenta bolívares (Bs. 70, oo), y el adelanto del primer mes por setenta bolívares (Bs.70, oo), a favor de la demandada, en original, desconocido, por el hecho de ser expedido por un tercero, lo cual, obligaba a la demandada a promover a la eminente como testigo para su ratificación en juicio mediante el correspondiente interrogatorio. No obstante, se resalta que la demandante reconoce en su demanda que arrendó, mediante una inmobiliaria.
Se aclara que en este supuesto, no se coloca al testigo a reconocer el contenido y firma del documento, ya que no se trata de un documento emanado de parte, desconocido por la contraria, como emanado de ella, pues, en este caso, la prueba para comprobar su eficacia, es el cotejo (ésta es practica cotidiana y por ello se pierden juicios).
En este punto, también, quien suscribe desea expresar que, es cierto, que solo puede desconocer un documento privado acompañado en original, quien lo ha emitido y es parte en el juicio; también es cierto, que los documentos privados acompañados en copias simples son inadmisibles; pero, si se acompañan al mismo tiempo originales y copias, el Juez irremediablemente deberá analizar los originales y darle su correspondiente valor probatorio. (Como ha sucedido, por ejemplo con los depósitos bancarios)
2) Inventario sobre condiciones como fue arrendada la casa, firmado por la demandada y la administradora, de fecha 15 de agosto de 1998, acompañado con copia simple, la cual es inadmisible para su liberación de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (en original y copia), que avala la existencia del arrendamiento, pero, que ni prueba la insolvencia en el pago de los alquileres o su oportuno pago, a los fines de estimación o desestimación de la demanda.
3) Seis (06) planillas de depósito del Banco Provincial Oficina Coro Costa Azul, una por, por novecientos bolívares (Bs. 900,oo), de fecha 11 de agosto de 2009, N° 2967; otra por tres mil bolívares (3.000, oo), de fecha 13 de julio de 2009, N° 2940; una por mil bolívares fuertes (1.000,oo), de fecha 06 de enero de 2010, N° 2793; otra por cien bolívares (100,oo) de fecha 18 de noviembre de 2009, N° 3075; otra por quinientos bolívares (500,oo) de fecha 18 de noviembre de 2009, N° 3074; otra por quinientos bolívares (500,oo) de fecha 18 de noviembre de 2009, N° 3073, todas a favor de Lourdes Maria Medina de Villasmil (valoración que se hará ut infra).
4) Copia del documento de propiedad de la cosa arrendada, consignado por la demandante con el escrito de demanda, para evidenciar que es un inmueble de interés social (INAVI) y existe una prohibición de arrendarlo; esta prueba es inadecuada a los hechos controvertidos, ciertamente, esa prohibición existe para todo tipo de vivienda construida por el Estado, que sea de interés social, pero, la demandada, si sabía esto, por qué entonces contrató; no puede venir ahora a alegar su propia torpeza; tal situación, lejos de beneficiarla, la perjudican.
5) Exhibición de la notificación escrita mediante la cual, la demandada le notificó de los aumentos de alquiler, según lo expresado en la demanda (prueba no evacuada).
6) Informes al Banco Provincial para comprobar los pagos realizados mediante estados de cuenta (prueba no evacuada).
7) Decreto presidencial de abril de 2009, publicado en Gaceta Oficial N° 39.168 mediante la cual se prorroga la congelación de alquileres, para evidenciar la improcedencia de la demanda de desalojo.
IV
CONCLUSIÓN
En conclusión, no hay discusión sobre el objeto del contrato, o sea, la casa arrendada, distinguida con el número 03, situada en la calle 07 de la Urbanización Juan Crisóstomo Falcón, de la Ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, sino sobre el impago de los alquileres de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, que afirma la demandada haber pagado y la demandante que no, amen de desconocer la condición de la arrendataria (desvirtuada por su propia confesión).
Así las cosas, quien suscribe para resolver observa:
Como ya se ha observado, las seis (06) planillas de depósito del Banco Provincial, Oficina, Coro, a saber, una por, por novecientos bolívares (Bs. 900,oo), de fecha 11 de agosto de 2009, N° 2967; otra por tres mil bolívares (3.000, oo), de fecha 13 de julio de 2009, N° 2940; una por mil bolívares fuertes (1.000,oo), de fecha 06 de enero de 2010, N° 2793; otra por cien bolívares (100,oo) de fecha 18 de noviembre de 2009, N° 3075; otra por quinientos bolívares (500,oo) de fecha 18 de noviembre de 2009, N° 3074; otra por quinientos bolívares (500,oo) de fecha 18 de noviembre de 2009, N° 3073, todas a favor de Lourdes Maria Medina de Villasmil (nueva administradora), en su cuenta de ahorros, que en principio probarían dichos pagos, pues, los depósitos bancarios deben valorase siguiendo las reglas de las tarjas; pero, la demandante desconoció estos pagos, alegando, que se hicieron en una cuenta de ahorros que no era la suya y que la Sra. Lourdes de Villasmil, era una tercera, lo cual, dejaba la carga de la prueba en manos de la demandada, quien asumió al respecto una actitud pasiva; pero en la demanda, se lee claramente, que la demandante dió en arrendamiento mediante una inmobiliaria, por lo que, entonces, esos depósitos bancarios acompañados en original prueban que la demandada viene pagando y que la demanda carece de fundamento, sobre la base de la propia concesión de la actora; y así se declara.
En tal sentido, se observa que los cuatro (04) recibos de pago a favor de la demandada, en original; recibo de pago, de fecha 15 de julio de 2009, por seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,oo); recibo de pago, de fecha 15 de agosto de 2009, por seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,oo), recibo de pago, de fecha 15 de septiembre de 2009, por seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,oo), recibo de pago, de fecha 15 de octubre de 2009, emitidos a favor de la demandada, por seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,oo), por la demandante; firmado por la demandante, salvo, el firmado por la administradora, pero, estos fueros desconocidos por la actora (no obstante haber sido promovidos por ella misma, como se ha resaltado). Pero, desconocidos por la demandada (UN RECIBO DE PAGO LO EMITE EL ACREEDOR, NO LA DEUDORA, LUEGO ¿CUÀL FIRMA IBA A DESCONCER?. Tal defensa obligaba a la demandada a comprobar dos hechos, la firma de la demandante (no la suya) y que la ciudadana Lourdes Villasmil, era la administradora del inmueble, experticia que no se promovió, ni evacuó y no comprobó pero, la condición de la inmobiliaria quedó demostrada por al propia confesión expresada en la demanda (véase folio 1) de manera que si bien esos recibos promovidos por la propia demandante y desconocidos, tanto por ella, como por la demandada, deberían quedar desechados del juicio, no porque en realidad no se haya hecho el cotejo, sino porque ningún acreedor emite recibos a favor del deudor, sin que este le haya pagado; y ellos no borran el hecho reconocido en la demanda de que se arrendó, a través de, una inmobiliaria; y así se decide.
Por tanto, debe declararse con lugar la apelación ejercida por la demandada, en consecuencia, sin lugar demanda de desalojo, sobre la base de la mejor condición de la demandada, como arrendataria y sobre los depósitos bancarios realizados a favor de un tercero y ante el hecho reconocido por la actora que arrendó por medio de una inmobiliaria; y se revoca el fallo apelado, con la imposición de las costas; y así se declara.
Debe este Tribunal aclarar el aspecto relativo a las declaratorias de parcialidad de los desalojos. Este tipo de juicios siempre debe ser con lugar o sin lugar, a no ser que vaya acompañado de otras pretensiones de condena, como por ejemplo el pago de daños y perjuicios. En otras palabras, esta pretensión solo puede ser declarada con lugar o sin lugar, según las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ¿Qué es lo que sucede?, que la demanda de desalojo puede apoyarse en el impago de varios alquileres o en varios daños causados a la cosa arrendada o en varias causales y se compruebe parte de estas causa, pero, que no son de tal entidad como para declarar sin lugar la demanda; pues, bien el Juez debe declarar con lugar el desalojo, tal como lo hace el fallo apelado, pero, sin indicar que declara parcialmente con lugar la demanda (si y solo si la pretensión fue solo de desalojo), salvo, que conlleve una condenatoria parcial, de pago de alquileres. Se hace esta aclaratoria, porque a esta Alzada han ingresado causas de diversos Juzgados de municipio, donde la pretensión es solo de desalojo y se declara parcialmente con lugar la demanda y se ordena el desalojo de la cosa arrendada, existiendo por ende una incongruencia.
Este Tribunal no va a realizar ningún llamado de atención a los abogadas asesoras, en este juicio, pues ya lo ha hecho la Jueza de la causa. Pero, los hechos hablan por sí solos.
V
DECISIÓN
En fuerza de los anteriores razonamientos, este Tribunal superior impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: Con lugar la apelación interpuesta por la ciudadana, REBECA EIZAGA REYES, cédula de identidad Nº V-3.830.279 asistida por la abogada Aura Castro, matrícula N° 26.868, contra la decisión dictada en fecha 18 de enero de 2010, por el Juzgado Tercero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo de inmueble intentada por la ciudadana SONIA AYALIS MEDINA, cédula de identidad Nº V-4.787.864, asistido por la abogada Mariflor Sangronis, matrícula Nº 55.958.
SEGUNDO: Sin lugar la demanda se desalojo intentada por la ciudadana SONIA AYALIS MEDINA contra REBECA EIZAGA REYES, a quien se ordena entregar a la primera, la casa distinguida con el número 03, situada en la calle 07 de la Urbanización Juan Crisóstomo Falcón, de la Ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón.
TERCERO: Se revoca el fallo apelado.
Se condena en costas a la parte demandante.
Bájese el expediente en la oportunidad correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Santa Ana de Coro, a los veintidós (22) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). Años 199 de la Independencia y 151 de la Federación.
EL JUEZ
(FDO)
Abog. MARCOS ROJAS GARCÍA
LA SECRETARIA
(FDO)
Abog. MARIA ALEJANDRA PINEDA

Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 22/03/10, a la hora de ________________________________________( ). Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.
LA SECRETARIA
(FDO)
Abog. MARIA ALEJANDRA PINEDA

Sentencia Nº 062-M-22-03-10.-
MRG/MAPP/mf-
Exp. Nº 4709.-
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