TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON CON SEDE EN PUNTO FIJO.
EXPEDIENTE Nº 9592
DEMANDANTE: MIGUEL ANGEL REVILLA SIERRALTA.
APODERADO JUDICIAL: ANDRES NAVARRO
DEMANDADO: GLADYS JOSEFINA SARMIENTO DE ORTIZ.
APODERADO JUDICIAL: VLADIMIR HERNANDEZ
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
Suben a este Tribunal, en funciones de Alzada, las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el por el abogado VLADIMIR HERNANDEZ, matricula 79.396, apoderado judicial de la ciudadana GLADYS JOSEFINA SARMIENTO DE ORTIZ, contra el fallo de fecha 09 DE Marzo de 2010, dictado por el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, y mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil el tribunal pasa a dictar sentencia en la presente causa.
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
La parte demandante intenta juicio de desalojo en contra de la ciudadana GLADYS JOSEFINA SARMIENTO DE ORTIZ, por la falta de pago de dos mensualidades y por el cambio del uso o destino del inmueble arrendado basando su pretensión en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; alega el demandante que la demandada no ha cancelado los respectivos canon de arrendamientos desde el mes de Febrero de 2006 a Noviembre de 2007.
Por su parte la demandada niega y rechaza la demanda argumentando que no ha dejado de pagar dicho canon de arrendamiento ya que el mismo está consignado en el Juzgado Tercero de Municipio, por lo que no existe falta de pago; igualmente niega y rechaza el cambio de uso o destino del inmueble ya que este es usado como vivienda de su grupo familiar. A la par, la demandada, alega que el demandante no puede intentar la presente acción debido a que el contrato de arrendamiento fue suscrito con el ciudadano Rodolfo Zamir Anton Álvarez, quien aparece como arrendador y no el ciudadano Miguel Revilla Sierralta que es la persona que aparece como demandante exigiendo el desalojo.
Pasa este Tribunal a valorar las pruebas promovidas en juicio.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
El apoderado Judicial de la parte demandante promovió en su escrito de pruebas:
1-Documento de propiedad del inmueble objeto de la acción. Documento público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio en cuanto a la propiedad del inmueble del ciudadano Miguel Revilla Sierralta. Y ASÍ SE DECIDE.-
2-prueba de informe solicitada a este despacho y de la cual se emitió adjunto a oficios copia certificada. El cual se valora como documento público de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, como demostrativa de un juicio instaurado por la ciudadana Gladys Sarmiento en contra del ciudadano Miguel Revilla Sierralta, por daños y perjuicios de fecha 13 de Marzo de 2006. Y ASÍ SE DECIDE.-
3- prueba de informe solicitada al Juzgado Segundo de Municipio Carirubana. Este medio probatorio fue desechado por impertinente por el A QUO, expresando que se quería demostrar la cualidad del actor con una sentencia que pudo o no ser susceptible de apelación no siendo vinculante para la Juez A QUO, criterio que comparte esta superioridad. Y ASÍ SE DECIDE.-
4.-Prueba de inspección Judicial, practicada por ante este Juzgado en el presente juicio. Prueba que a criterio de este Superior resulta impertinente ya que las mismas apreciaciones sensoriales que realizó la Juez están plasmadas en la prueba de informes analizada en el punto 2, por lo que resultaba inoficiosa la práctica de la misma. Y ASÍ SE DECIDE.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1-Prueba de inspección Judicial practicada en el inmueble objeto de la acción. Este prueba demostró que el inmueble era destinado a la vivienda del grupo familiar de la demandada; prueba que no fue impugnada por lo cual se le concede valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.-
2-Documento de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Gladys Sarmiento y el ciudadano Rodolfo Anton Álvarez. Documento público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, pero esta relación arrendaticia no es objeto de controvertido siendo un hecho aceptado por las partes por lo que se les tiene como ciertos. Y ASÍ SE DECIDE.-
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
Trabada la litis en los términos anteriores, queda por resolver si la relación arrendaticia que mantenía la demanda de autos con el ciudadano Rodolfo Anton Álvarez, antiguo propietario del inmueble arrendado, subsistió con la venta que hiciese éste al ciudadano Miguel Revilla Sierralta. A tal efecto dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-Arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las diposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”.
En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha establecido que, en estos casos, se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto en sentencia Nº 1753 de fecha 09 de Octubre del 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó:
“Dicha subrogación (arrendaticia), regulada, en nuestro Ordenamiento Jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos del 1604 al 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado, en el lugar del arrendador. Por tanto el adquiriente se subroga con el arrendador tanto en los deberes como en los derechos, frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; es decir una vez cumplidos los requisitos exigido por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el Ordenamiento Jurídico”.
Siendo esto así resulta indudable que al tener conocimiento la demandada del nuevo propietario era con este quien tenía que entenderse ya que la ley especial de la materia obliga al nuevo propietario a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento existente.
Entonces tenemos que la demandada en su escrito de contestación (folios 32 al 34 pieza I) confiesa y reconoce que existe un nuevo propietario, el ciudadano Miguel Revilla, al igual del análisis de las actas del expediente se constata que la demandada tenía conocimiento del nuevo propietario desde la facha 13 de Marzo de 2006, fecha en la cual el Juzgado Primero de Municipio Carirubana admitió demanda por resolución de contrato intentada por el ciudadano Miguel Revilla Sierralta contra la ciudadana Gladys Sarmiento de Ortiz; se colige entonces, que es a partir de esta fecha que la demandante conocía perfectamente quien era la persona que pasó a ocupar el lugar del arrendador por lo que debía realizar las consignaciones a nombre del ciudadano Miguel Revilla para evitar, como en el presente caso ocurrió, caer en insolvencia del canon de arrendamiento. Aún partiendo de la hipótesis de que antes del cambio del titular de la propiedad ya la demandada estaba realizando la consignación arrendaticia, al momento exacto de tener conocimiento del cambio del titular debió notificar al tribunal de esa circunstancia y solicitar el cambio de la persona a quien se le debía consignar, cosa que no pasó, trayendo como consecuencia que las consignaciones arrendaticia se les tenga como mal hechas ya que como dichas consignaciones están realizadas en persona distinta a quien en realidad tiene derecho a reclamarlas no permitiéndole la ley hacer dicho retir, por lo que no se pueden imputar, dichas consignaciones como elemento de convicción de la solvencia de la demandada, por lo que la apelación de la parte demandada debe sucumbir debiéndose declara SIN LUGAR dicha apelación y declararse la pretensión del demandado CON LUGAR como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
Antes de dictar el dispositivo de la presente decisión, se hace necesario aclarar ciertos puntos de la sentencia recurrida, ya que la misma declaró parcialmente con lugar la demanda por cuanto el demandante pudo probar la insolvencia pero no probó el cambio de destino del inmueble; a este respecto es pacifica la doctrina jurisprudencial según la cual independientemente del causal del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que se pruebe la demanda debe declararse con lugar ya que lo que se configura es el desalojo establecido en dicho artículo y no las causales, sólo basta que se pruebe una de ellas para que sea declarada con lugar la demanda.
Este Jurisdicente se permite transcribir parcialmente extracto de la sentencia proferida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial de fecha 22 de Marzo de 2010, sentencia N° 062-M-22-10:
“Debe este Tribunal aclarar el aspecto relativo a las declaratorias de parcialidad de los desalojos. Este tipo de juicios siempre debe ser con lugar o sin lugar, a no ser que vaya acompañado de otras pretensiones de condena, como por ejemplo el pago de daños y perjuicios. En otras palabras, esta pretensión solo puede ser declarada con lugar o sin lugar, según las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ¿Qué es lo que sucede?, que la demanda de desalojo puede apoyarse en el impago de varios alquileres o en varios daños causados a la cosa arrendada o en varias causales y se compruebe parte de estas causa, pero, que no son de tal entidad como para declarar sin lugar la demanda; pues, bien el Juez debe declarar con lugar el desalojo, tal como lo hace el fallo apelado, pero, sin indicar que declara parcialmente con lugar la demanda (si y solo si la pretensión fue solo de desalojo), salvo, que conlleve una condenatoria parcial, de pago de alquileres. Se hace esta aclaratoria, porque a esta Alzada han ingresado causas de diversos Juzgados de municipio, donde la pretensión es solo de desalojo y se declara parcialmente con lugar la demanda y se ordena el desalojo de la cosa arrendada, existiendo por ende una incongruencia.”
Bajo esta premisa lo lógico sería que esta superioridad modificase el dispositivo del fallo debiendo, dada la declaratoria CON LUGAR de la demanda, condenar en costas a la parte perdedora, pero de hacerlo se estaría desmejorando la condición del apelante lo cual no seria justo, además que se estaría en presencia de la denominada REFORMATIO IN PEIUS, a este respecto la Sala de Casación Civil, en decisión de fecha 23 de septiembre de 1992, se ratificó lo siguiente:
‘Ha sostenido esta Sala, en reiterada doctrina, que “este último vicio, denominado reformatio in peius, comporta una violación del principio tantum devolutum quantum appellatum, implícito en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, y no constituye ultrapetita, que consiste en acordar algo que no ha sido pedido en la fase de alegación del proceso, vicio en el cual pudiese incurrir tanto el Juez de alzada como el de primera instancia; en tanto que la reformatio in peius consiste en una obligación que se impone exclusivamente a los jueces de alzada, de ceñirse rigurosamente a lo que es el tema del recurso de apelación, sin favorecer a quien no lo interpuso’.
En este sentido y en virtud de que la parte ganadora del juicio no apeló la decisión, debe entenderse que quedó conforme a lo decidido y vista que este Operador de Justicia no puede modificar el dispositivo ya que desmejoraría a la parte apelante no hay condenatoria en costa. Y ASÍ SE DECIDE.-
DECISION
En merito de los fundamentos expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la ciudadana GLADYS SARMIENTO DE ORTIZ, contra la sentencia de fecha 09 DE Marzo de 2010, dictado por el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, y mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano MIGUEL ANGEL REVILLA SIERRALTA, ya identificados.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano MIGUEL ANGEL REVILLA SIERRALTA contra la ciudadana GLADYS SARMIENTO DE ORTIZ, supra identificados. En consecuencia se ordena a la parte demandada la entrega inmediata del inmueble, libre de cosas y de personas, objeto del presente juicio, ubicado en la Av. Pumarrosa esquina José Dolores Beaujon, casa N° 13 Urb. Santa Fe de Punto Fijo Municipio Carirubana del Estado Falcón.
TERCERO: no hay condenatoria en costas, por la explicación dada en la motiva del presente fallo.
CUARTO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese.
Déjese copia certificada del presente fallo en el archivo del Tribunal.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a los 26 días del mes de Mayo de 2010. Años 200° y 151°.
El Juez Provisorio,
Abog. ESGARDO BRACHO GUANIPA.
El Secretario Titular,
Abog. Víctor Hugo Peña B.

Nota: La anterior sentencia fue publicada en su fecha, siendo las 02:30 p.m., previo el anuncio de Ley y registrada bajo el Nº 103 fecha up supra. Conste.
El Secretario Titular,

Abog. Víctor Hugo Peña B.