TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-002858

PARTE DEMANDANTE:
MARIA LUCIA LINARES ARRECHEDERA, venezolana mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 4.771.444, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 4598 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y Estado Miranda, el 11 de Noviembre de 1993,bajo el N° 11, Tomo 59-A Pro.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
LUZ HELENA LOPEZ DE BRICEÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Número: 47.046.

PARTE DEMANDADA:

DISTRIBUIDORA A.K.R C.A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 45, Tomo 108-A-Pro, de fecha 08 de Septiembre de 1992, modificados sus estatutos sociales por Acta de Asamblea General de Accionistas registrada en la referida oficina de Registro el 12 de Marzo de 1999, bajo el Nº 03, Tomo 44-A-Pro.

AIDALI RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 79.252.
DEFENSORA JUDICIAL DESIGNADO A LA PARTE DEMANDADA:
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
NARRATIVA

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 01de octubre de 2008, por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial que por distribución la asigna al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial que mediante sentencia de fecha 20 de julio de 2009 se declara incompetente para conocer de demanda y ordena su remisión a un Juzgado de Municipio. En fecha 11 de agosto de 2009, se reciben los autos en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial y asignada al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que en fecha 25 de septiembre de 2009 la admite y ordena su trámite conforme a las normas del procedimiento breve. Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra la actora en su libelo que es propietaria de un inmueble constituido por el Local Comercial Nº 5, situado en la segunda planta del Edificio Ramella, ubicado en la calle Tiuna, Parcela 12, del parcelamiento industrial Imboca, en el lugar denominado Lerel u Ojo de Agua, en Jurisdicción del Municipio Manuel Díaz Rodríguez, del Distrito Sucre del Estado Miranda, dentro de la Urbanización Industrial Boleita. Que mediante instrumento autenticado por ante Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao el 3 de agosto del 2.000, y anotado bajo el número 14, tomo 73, celebro con la sociedad mercantil Distribuidora A.K.R., C.A., contrato por el cual le dio en arrendamiento el referido inmueble.
Que en el citado contrato de arrendamiento la arrendataria se comprometió a pagar el canon el día 1º de cada mes mediante un depósito bancario y que las partes convinieron que durante el arrendamiento cada mes de agosto se ajustaría el canon. Que la arrendataria mantendría un depósito equivalente a tres pensiones de arrendamiento en garantía de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Que igualmente asumió la obligación de conservar en buen estado el local y realizar las reparaciones que fueran necesarias, cancelar los servicios aseo urbano, agua, electricidad, etc. Instalar los equipos que requiera el Cuerpo de Bomberos. Que también se comprometió la arrendataria con no hacer modificaciones, alteraciones o mejoras del local sin autorización.
Continua la parte demandante informando que por Resolución Nº 912235 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de fecha 8 de julio de 2008, se fijo el canon máximo del inmueble en la cantidad de Diez Mil Novecientos Setenta y Un Bolívares con Setenta y Nueve Céntimos (Bs. 10971,79) y que la misma fue notificada a la arrendadora. Que la arrendataria mediante comunicación de fecha 5 de agosto de 2008, hizo una propuesta de esquema de aumento de alquiler. Que luego en fecha 19 de agosto de 2008 ofreció entregar el inmueble en un plazo d tres meses si se le indemnizaba con la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00).
Sigue la actora narrando que mediante notificación judicial practicada el 25 de agosto de 2010 con la intervención del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, rechazaron y devolvieron a la arrendataria el monto de Tres Mil Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 3.052,00) que fue depositado con la intensión de pagar parcialmente el canon de arrendamiento de agosto de 2008.
Señala además que a pesar de las muchas gestiones que ha realizado para lograr que la arrendataria pague el canon fijado por el Instituto Regulador y ajuste la garantía al nuevo canon, no lo ha logrado y que por ello pretende que el Juzgado la condene a ejecutar el contrato dando cumplimiento a estas dos obligaciones.
Posteriormente en fecha 18 de mayo de 2009 la actora reformó la demanda y amplia su pretensión al pago de las pensiones de los meses desde agosto de 2008 a mayo de 2009.
No fue posible la citación personal de la demandada, por lo que se le llamó mediante carteles que publicados y fijados no fueron atendidos por la demandada lo cual se le designo Defensor Judicial a la abogada AIDALI RODRIGUEZ con quien se entendió la citación según se hace constar en fecha 7 de abril de 2010. En fecha 9 de abril de 2010, se recibe el escrito de contestación informando que al no haber logrado comunicación con su defendida, niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho.
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:

II
PRUEBAS

1. Cursa del folio diecisiete (17) al folio veintitrés (23) del expediente copia fotostática de instrumento Protocolizado por el cual la sociedad mercantil INVERSIONES 4598, C.A. adquiere la propiedad de los locales 5 y 6 del Edificio “Ramela” al que se ha hecho referencia. Esta instrumental se desecha por impertinente ya que en el caso “subjudice” el tema de la controversia está limitado al cumplimiento de una obligación contractual derivada de un arrendamiento y no se encuentra controvertida la propiedad del inmueble.”
2. Cursa del folio veinticuatro (24) al folio veintisiete (27) copia fotostática de instrumento autenticado por ante la Notaria publica Quinta Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 03 de agosto de 2000, bajo el número 14, tomo 73, que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre MARIA L LINARES A como arrendadora y DISTRIBUIDORA AKR,C.A. como arrendataria. Esta instrumental se valora conforme a la norma del artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que las partes acordaron en cuanto al canon que:
“Cláusula Segunda La pensión por el arrendamiento de El Local es la cantidad de Novecientos Mil Bolívares mensuales (Bs. 900.000,00) que la arrendataria se obliga a depositar en la cuenta de ahorros Nº 002041497-8 del Banco Mercantil, por mensualidad anticipada el día primero (1º) de cada mes. La Arrendadora y La Arrendataria convienen que los gastos por reparaciones a ejecutarse en el local arrendado ascienden a la cantidad de Un Mil Ochocientos (Bs. 1.800,00) y que serán pagados por La Arrendataria y deducidos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre, siendo la primera cuota de arrendamiento a cancelar por adelantado el día primero de octubre del año 2000. También serán por cuenta de La Arrendataria el pago correspondiente a las cuotas de condominio, del inmueble antes identificado.”
“Cláusula Tercera: El presente contrato estará en vigencia por el termino de tres (3) años fijos contados desde el día Primero (1º) de Agosto del 2000, hasta el Primero (1º) de Agosto del 2003, así mismo ambas partes convienen que la pensión de arrendamiento será ajustada anualmente según los índices de inflación emitidos por el Banco Central de Venezuela, La Arrendadora declara recibir en este acto tres (3) meses de depósito, los cuales reintegrará a La Arrendataria al finalizar el presente contrato, previa verificación del buen estado de conservación del local.”

3. Cursa del folio veintiocho (28) al folio treinta (30) copia fotostática de documento administrativo Resolución 012235 de fecha 8 de julio de 2008 por la cual la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura fija como canon máximo mensual por el local 5 de la segunda planta del Edificio Ramella, ubicado en Calle Tiuna, lugar Lerel u Ojo de Agua, Urbanización Boleita, Municipio Sucre del Estado Miranda en la cantidad Diez Mil Novecientos Setenta y Un Bolívares con Setenta y Nueve Céntimos. Esta instrumental se valora conforme a la regla del artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del monto máximo en el que se fijo el canon del inmueble.
4. Copia fotostática de comunicación dirigida por la arrendataria la empresa Inversiones 4598, incorporada al folio treinta y uno del expediente, esta instrumental se desecha por ilegal por cuanto conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo pueden promoverse en fotostato los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos por reconocidos.
5. Copia fotostática de instrumento privado, incorporado al folio treinta y uno del expediente, que se desecha por ilegal por cuanto conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo pueden promoverse en fotostato los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos por reconocidos.
6. Impresión de correo electrónico emanado de la cuenta arkca1@cantv.net relativo a propuesta para entregar el inmueble al que se ha hecho referencia exigiendo una indemnización de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00). Esta probanza se desecha ya que no guarda relación con el tema de la controversia que es el relativo al cumplimiento de la obligación de pagar el canon.
7. Copia fotostática del expediente RJ-2008-03 del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial practicada en fecha 25 de agosto de 2008 reclamando a la arrendataria el pago del canon conforme a lo que fue fijado por el Organismo regulador y devolviendo la suma de Tres Mil Cincuenta y Dos Bolívares con Ochenta y Tres Céntimos (Bs. 3.052,83).

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble Local Comercial Nº 5, situado en la segunda planta del Edificio Ramella, ubicado en la calle Tiuna, Parcela 12, del parcelamiento industrial Imboca, en el lugar denominado Lerel u Ojo de Agua, en Jurisdicción del Municipio Manuel Díaz Rodríguez, del Distrito Sucre del Estado Miranda, dentro de la Urbanización Industrial Boleíta. Que si bien se acordaron sobre un canon mensual, por acto posterior la Dirección de Inquilinato fijo por Resolución como canon máximo la cantidad de Diez Mil Novecientos Setenta y Un Bolívares con Setenta y Nueve Céntimos (Bs. 10971,79).

III
MERITO

En la presente causa se exige el cumplimiento del contrato de arrendamiento que existe entre las partes específicamente en cuanto a la obligación de pagar el canon.
Sobre el particular la actora afirma que el monto máximo ha sido fijado por Resolución Nº 912235 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de fecha 8 de julio de 2008, y así consta en el expediente la existencia de la referida resolución.
Ahora bien, el titulo IX del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, regula el procedimiento administrativo, incluido el de regulación y prevé que en efecto la Autoridad Administrativa dictará un acto con el cual hará la fijación pertinente. Luego dispone el artículo 72 que tal Resolución será notificada personalmente a las partes interesadas y se fijan en ese artículo los extremos formales de validez de la notificación que siguiendo la norma general de la Ley de Procedimientos Administrativos, dispone un resumen de la decisión y la indicación de los recursos y el lapso para ejercerlos además del órgano ante el cual corresponda.
Prevé la Ley que para el caso que no se pudiere realizar la notificación personal, se procederá mediante un cartel publicado en la prensa.
La firmeza del acto y su ejecutividad están vinculadas al cumplimiento de estos extremos por lo cual la parte que pretende que se condene al cumplimiento del mismo debe demostrar el cumplimiento de tales extremos.
Dispone el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”
De la norma up supra señalada se desprende que el Juez al momento de dictar el fallo, éste debe estar fundado en un juicio de certeza y no de mera verosimilitud, añadido a la circunstancia de que en caso de duda debe sentenciar a favor del demandado, tanto en lo que concierne a lo principal como a cualquier otro aspecto de la litis; ya que el beneficio de la duda (nulla poena sine juditio), tiene fundamento en el derecho de toda persona a la presunción de inocencia (nemo presumitur gratuito malus),o conducta recta; y es una exigencia de seguridad jurídica que requiere confiar mientras no haya razón cierta para no hacerlo.
En desarrollo de este principio se formula las reglas básicas de la carga probatoria la primera de ellas postula que cada parte tiene la carga de demostrar sus afirmaciones de hechos y de inmediato la ampliamente conocida norma según la cual quien pida la ejecución de una obligación debe demostrar su existencia y que quien se pretenda libertado debe establecer el pago u otro hecho extintivo.
Siendo así y dado que no está demostrado se encuentre firme la Resolución que da origen al canon reclamado se debe desechar la demanda y así se declara.

IV
DISPOSITIVO

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por MARIA LINARES ARRECHEDERA, en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA A.K.R. C.A., ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte actora perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los diecisiete (17) días del mes de mayo del año dos mil diez (2.010).- Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Marivi Díaz
En esta misma fecha 17 de Mayo de 2010, siendo las 10:04 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Marivi Díaz