TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.
AÑOS: 200° y 151°

EXP. Nº 9913.-

PARTE ACTORA: JHON PETER LACLE GUANIPA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.901.218, civilmente hábil, actuando con el carácter de representante legal de la Asociación Civil VILLA LUZ, la cual se encuentra debidamente registrada por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Miranda del Estado Falcón, en fecha 16 de noviembre de 2004, bajo el Nº 18, folio 108 AL 114, Tomo 12, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, siendo ratificada su junta directiva según acta de asamblea debidamente protocolizada en fecha 09 de marzo del año 2007, quedando anotada bajo el Nº 13, folios 92 al 97, Protocolo Primero, Tomo décimo Segundo, primer Trimestre.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: FRANCISCO DUNO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 111.914.
PARTE DEMANDADA: GLORIA ANGELA COLINA DE DAVALILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.830.089, domiciliada en esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AURA CASTRO ARIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.868.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

I
NARRATIVA
En fecha 04 de febrero de 2009, el ciudadano JHON PETER LACLE GUANIPA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.901.218, civilmente hábil, actuando con el carácter de representante legal de la Asociación Civil VILLA LUZ, debidamente asistido por el FRANCISCO DUNO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 111.914, procede a demandar a la ciudadana GLORIA ANGELA COLINA DE DAVALILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.830.089, domiciliada en esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
Por auto de fecha 06 de febrero de 2009, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada para que dentro de los veinte (209 días de despacho siguientes a que conste en autos su citación procediera a dar contestación a la demanda.
En fecha 23 de marzo de 2009, diligencia el ciudadano alguacil y consigna recibo de citación debidamente firmada por la demandada, siendo agregado a los autos.
Por auto de fecha 26 de marzo de 2009, quien suscribe se aboca al conocimiento de la causa.
En fecha 25 de marzo de 2009, diligencia la ciudadana Gloria Colina, asistida por la Abogado Aura Castro y confiere poder apud acta a la mencionado Profesional del Derecho.
Por auto de fecha 26 de marzo de 2009, se acordó tener a la Abogado Aura Castro como apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 27 de abril de 2009, comparece la Abogado Aura Castro, y presentó escrito contentivo de cuestiones previas, siendo agregado en auto de fecha 29 de abril de 2009.
En fecha 07 de mayo de 2009, comparece el Ciudadano Jhon Peter Lacle Guanipa, asistido por el Abogado Francisco Duno, y presentó escrito contentivo de subsanación de las cuestiones previas opuestas por la demandada, siendo agregada en fecha 08 de mayo de 2009.
En fecha 21 de mayo de 2009, recayó sentencia interlocutoria en el que se declaró sin lugar la oposición de cuestiones previas propuestas por la demandada con base en los cardinales 5° y 8° del artículo 340 entrelazados con el cardinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de mayo de 2009, comparece la Abogado Aura Castro y presentó escrito contentivo de contestación y reconvención a la demanda en dos (02) folios útiles y anexos, siendo agregado en auto de fecha 02 de junio de 2009.
En fecha 03 de junio de 2009, recayó auto interlocutorio y se pasó a tener como inadmitida la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada y se hizo del conocimiento que el cómputo del lapso probatorio comenzaría a discurrir a partir del día siguiente.
En fecha 09 de junio de 2009, comparece el ciudadano Jhon Peter Lacle Guanipa, asistida del Abogado Francisco Duno y presentó escrito contentivo de impugnación de los documentos presentado por la demandada junto con el escrito de contestación a la demanda, siendo agregado en auto de fecha 10 de junio de 2009.
En fecha 17 de junio de 2009, diligencia la apoderado judicial de la parte demandada y ratifica en todas y cada una de sus partes los documentos consignados con el escrito de contestación de la demanda.
En fecha 17 de junio de 2009, comparece el ciudadano Jhon Peter Lacle Guanipa, asistido por el Abogado Francisco Duno y presentó escrito en el cual solicita se decrete medida de embargo preventivo sobre bienes propiedad de la demandada.
En fecha 25 de junio de 2009, recayó auto interlocutorio en el cual se declaró no ha lugar la solicitud de decreto de medida de embargo preventivo peticionado por la parte actora.
En fecha 12 de junio de 2009, comparece el ciudadano Jhon Peter Lacle Guanipa, asistido por el Abogado Francisco Duno y presentó escrito contentivo de promoción de pruebas constante de siete (07) folios útiles.
Por auto de fecha 26 de junio de 2009, se agregó el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora.
En fecha 29 de junio de 2009, comparece la Abogado Aura Castro y presentó escrito contentivo de promoción de pruebas constante de seis (06) folios útiles y anexos.
Por auto de fecha 30 de junio de 2009, se agregó el escrito de promoción repruebas y anexos presentados por la parte demandada, asimismo se acordó expedir las copias certificadas solicitadas.
En fecha 01 de julio de 2009, diligencia el ciudadano Jhon Peter Lacle Guanipa, asistido del Abogado José Duno, y desconoce los instrumentos presentados por la demandada, asimismo realiza oposición a las pruebas ofrecidas por la demandada.
En fecha 03 de julio de 2009, diligencia la apoderado judicial de la parte demandada y ratifica en todas y cada una de sus partes el escrito probatorio y anexos.
En fecha 10 de julio de 2009, diligencia el ciudadano Jhon Peter Lacle Guanipa, asistido del Abogado Francisco Duno y ratifica el desconocimiento de los instrumentos consignados por la demandada.
En auto de fecha 14 de julio de 2009, el Tribunal se pronunció sobre la admisión de los medios probatorios aportados por las partes.
En fecha 20 de julio de 2009, siendo las 9:30 a.m., se declaró desierto el acto del testigo GREYDIS YADYLYS POLANCO, promovido por la parte actora y se dejó constancia de la presencia de la apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 20 de julio de 2009, siendo las 10:00 a.m. se declaró desierto el acto del testigo PAOLA ANDREINA PEREZ GARCIA, promovido por la parte actora y se dejó constancia de la presencia de la apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 20 de julio de 2009, siendo las 10:30 a.m.,se declaró desierto el acto del testigo FRANCISCO JOSE PINEDA, promovido por la parte actora y se dejó constancia de la presencia de la apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 20 de julio de 2009, siendo las 11:00 a.m., se declaró desierto el acto del testigo NELSON RAFAEL GUANIPA, promovido por la parte actora y se dejó constancia de la presencia de la apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 21 de julio de 2009, siendo las 9:30 a.m., se declaró desierto el acto del testigo JESUS ANTONIO VALERA GARCIA, promovido por la parte demandada.
En fecha 21 de julio de 2009, siendo las 10:30 a.m., se declaró desierto el acto del testigo MIROSLAVA EMPERATRIZ DORANTES SANCHEZ, promovido por la parte demandada.
En fecha 21 de julio de 2009, siendo las 11:00 a.m., se declaró desierto el acto del testigo OSMERYS COROMOTO CASTEJON VILLALOBOS, promovido por la parte demandada.
En fecha 29 de julio de 2009, siendo las 10.00 a.m., se declaró desierto la inspección judicial solicitada por la parte demandada.
En fecha 30 de julio de 2009, diligencia la apoderado judicial de la demandada y solicita se le fije nueva oportunidad para la declaración de los testigos y para el traslado.
Por auto de fecha 04 de agosto de 2009, se fijó acto conciliatorio en la presente causa y se ordenó notificar a las partes.
Por auto de fecha 06 de agosto de 2009, se fijó para el tercer (3er) día de despacho para la evacuación de los testigos promovidos por la parte demandada, asimismo se fijó el cuarto (4to) día de despacho para la inspección judicial.
En fecha 10 de agosto de 2009, tuvo lugar el acto conciliatorio en la presente causa y las partes solicitan se suspenda el proceso por un lapso de quince (15) días de despacho, quedando entendido que finalizado el plazo de la suspensión las partes de común acuerdo o por separado requerirán al Juez la fijación de un nuevo acto conciliatorio.
En fecha 26 de Enero de 2010, diligencia la apoderado judicial de la parte demandada y solicita se fije nuevo acto conciliatorio.
Por auto de fecha 29 de enero de 2010, se fijó para el tercer (3er) día de despacho siguiente a que conste en autos las notificaciones de las partes para la celebración del acto conciliatorio.
Notificadas las partes en fecha 19 de febrero de 2010, siendo las 10.00 a.m., tuvo lugar el acto conciliatorio compareciendo solamente la representación de la parte demandada quien solicita al Tribunal la reanudación de la presente causa.
En fecha 22 de febrero de 2010, el Tribunal hace del conocimiento de las partes que a partir de la presente fecha se reanudará la causa.
En fecha 25 de febrero de 2010, comparece la representación judicial de la parte demandada y presentó escrito contentivo de consideraciones del juicio,
En fecha 24 de febrero de 2010, diligencia la Abogado Aura Castro, y solicita se fije nueva oportunidad para la declaración de los testigos.
En fecha 26 de febrero de 2010, se agregó el escrito presentado por la representación.
En fecha 26 de febrero de 2010, se acordó realizar por secretaría cómputo para verificar la etapa de evacuación, cumpliendo con lo ordenado.
En auto de fecha 03 de marzo de 2010, se fijó para el tercer (3er) día de despacho siguiente la declaración de los testigos, asimismo se fijó el sexto (6to) día de despacho para la inspección judicial.
En fecha 09 de marzo de 2010, siendo las 9:00 a.m., tuvo lugar el acto del testigo promovido por la parte demandada ciudadano Jesús Antonio Valera, quien fue interrogado por su promovente.
En fecha 09 de marzo de 2010, siendo las 9:30 a.m., tuvo lugar el acto del testigo promovido por la parte demandada ciudadana Miroslava Emperatriz Dorantes Sánchez, quien fue interrogado por su promovente.
En fecha 09 de marzo de 2010, siendo las 10:00 a.m., tuvo lugar el acto del testigo promovido por la parte demandada ciudadana Osmerys Coromoto Castejon Villalobos, quien fue interrogado por su promovente.
En fecha 12 de marzo de 2010, siendo las 10:00 a.m., tuvo lugar la inspección judicial promovida por la demandada.
Por auto de fecha 16 de marzo de 2010, se agregó el oficio Nº 6990-109 y anexos, procedente del Registro Inmobiliario del Municipio Miranda del Estado Falcón.
En fecha 16 de marzo de 2010, comparece el ciudadano Martín Rafael Lugo, en su carácter de perito fotográfico designado en la inspección judicial, y procede a consignar informe y anexos.
En auto de fecha 17 de marzo de 2010, se agregó el oficio Nº 66/10, procedente de la Notaría Pública de Coro, asimismo se agregó el informe y anexos consignado por el perito.
En fecha 24 de marzo de 2010, diligencia el Ciudadano Jhon Peter Lacle, asistido del Abogado Francisco Duno y solicita se le fije nueva oportunidad para la evacuación de los testigos.
En fecha 25 de marzo de 2010, diligencia la Abogado Aura Castro y se opone a la solicitud realizada por la parte actora en fecha 24 de marzo de 2010.
En auto de fecha 08 de abril de 2010, se agregaron los estados de cuentas de la Asociación Civil VILLA LUZ, procedente de la Entidad Financiera Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, sucursal Coro.
En fecha 14 de abril de 2010, diligencia la Abogado Aura Castro y consigna copia simple de documento de venta del inmueble objeto de litigio.
Por auto de fecha 16 de abril de 2010, en virtud de la consignación realizada por la representación judicial de la parte demandada, se acuerda la apertura de cuaderno incidental, con la finalidad de determinar o no la existencia de un fraude procesal, en contra de la administración de justicia y del sujeto pasivo de la relación jurídica que se ventila en la presente causa.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
I) Obedece la acción que activa el órgano jurisdiccional a formal demanda por resolución de contrato de opción de compraventa formalizado en fecha diecisiete (17) de enero de dos mil siete (2007), entre el hoy demandante ASOCIACION CIVIL VILLA LUZ, representada legalmente por el ciudadano JHON PETER LACLE GUANIPA, en su condición de opcionante vendedor, con la ciudadana GLORIA ANGELA COLINA DE DAVALILLO, con el carácter de optante, argumentando el actor como razones de hecho las que a continuación son esgrimidas. 1) Que su representada es legitima dueña de un lote de terrenos de catorce mil seiscientos ochenta y dos metros cuadrados con siete centímetros (14.682,07 mts2)., 2) Que dicha extensión de terreno fue dividida en treinta y ocho (38) parcelas individuales para la construcción del conjunto residencial Villa Luz., 3) Que sobre la referida parcelas de terreno pesa una hipoteca, a favor de la entidad bancaria Casa Propia, para la consolidación del proyecto habitacional., 4)Que una vez iniciados los trabajos de construcción la ciudadana Gloria Angela Colina De Davalillo, celebro con su representada, a través, de la modalidad de reserva la adquisición de un bien inmueble, integrado por una parcela de terreno distinguida con el número 38, constante de doscientos cuarenta y siete metros cuadrados con cincuenta y ocho centímetros (247, 58 mts2), y la casa quinta sobre ella enclavada, cuya dimensión es de noventa y seis metros cuadrados (96,00 mts2) aproximadamente, consta de tres (3) habitaciones, dos baños, cocina, sala, corredor, porche de entrada, lavadero interno anexo a la cocina, estacionamiento techado, techo plano para futura segunda planta, paredes de bloque de arcilla frisada y pintadas, techo y acabados lisos internamente., 5) Que para la fecha el valor del inmueble alcanzaba un valor comercial de ciento cincuenta millones de bolívares (150.000.000 Bs) de la antigua familia de monedas, hoy ciento cincuenta mil bolívares fuertes (150.000 Bs.F), ubicado en el conjunto residencial Villa Luz, Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón., 6) Que el monto de la inicial fue de treinta y cinco millones de bolívares (35.000.000 Bs), hoy treinta y cinco mil bolívares fuertes (35.000 Bs.F)., 7) Que la hoy demandada a los fines de iniciar los tramites de reserva y abono a la cuota inicial para la adquisición de vivienda realizo un pago, a favor, de la Asociación Civil Villa Luz, por la cantidad de veinte millones de bolívares (20.000.000 Bs)., 8) Que para fecha 14/11/2006, realizo un nuevo deposito a favor de la asociación civil, por la cantidad de diez millones de bolívares, (10.000. 000 Bs), esto es, en la actualidad diez mil bolívares fuertes (10.000 Bs.F), con la finalidad de continuar abonando a la reserva del inmueble descrito., 9)Que para el día 17/11/2006, la ciudadana Gloria Angela Colina De Davalillo, realizo un tercer deposito de cinco millones de bolívares (5.000.000 Bs), vale decir, cinco mil bolívares fuertes (5000 Bs.F), con el objeto de completar la cuota inicial del prenombrado inmueble, la cual ascendía a la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (35.000.000,oo BS)., 10)Que para el día 17/01/2007, se formalizo entre Gloria Colina de Davalillo y la Asociación Civil Villa La Luz, un documento de Opción de Compra Venta, integrado por un conjunto de cláusulas de obligatorio cumplimiento entre las partes y el que regiría el negocio jurídico., 11) Que de conformidad con la cláusula segunda el precio total de la opción alcanza la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares, (150.000.000 Bs), habiendo pagado una inicial de treinta y cinco millones, (35.000.000 Bs) quedaba restando la cantidad de ciento quince millones de bolívares (115.000.000 BS), los cuales debería cancelar dentro de un lapso de noventa días calendarios continuos, contados a partir, de la firma de la opción de compra venta, es decir, 17/01/2007., 12)Que en fecha 20/04/2007, luego de haber transcurrido el lapso de noventa (90) días, acordados para el pago final del remanente establecido en la opción a compra, la optante efectuó un deposito bancario a favor del opcionante por la cantidad de quince millones de bolívares (15.000. 000 Bs), y no de ciento quince millones de bolívares (115.000.000 Bs), como contractualmente se había preestablecido, incumpliendo en el pago de las cantidades adeudadas en un tiempo debidamente acordado., 13)Que desde el 20/04/2007, hasta el mes de enero del 2008, la ciudadana Gloria Angela Colina De Davalillo, se mantuvo distante y al margen del negocio jurídico previamente suscrito., 14)Que por tales razones de conformidad con el literal b de la cláusula quinta se procedió a notificar a la prenombrada ciudadana Gloria Colina para la resolución unilateral del contrato de opción., 15)Que por tales razones demanda la resolución del contrato de opción a compra y el pago de los daños y perjuicios.
Así esbozada la pretensión se hace necesario adentrarse al análisis valorativo de los instrumentos anexos en el escrito de demanda entre los que destacan. 1.a)del folio quince (15) al veintidós (22), consta signado con la letra A, copia simple, del acta constitutiva de la Asociación Civil Villa Luz, de cuyo contenido se desprende la existencia jurídica de la asociación civil, así como, de los miembros que la integran., 1.b)del folio veintitrés al veintiocho (23 al 28), en copia simple riela anexo al escrito libelado signado con la letra A.1, acta de asamblea perteneciente a la asociación civil Villa Luz, celebrada el día 05/03/2007, desprendiéndose de su contenido la condición de representante legal en funciones de Presidente del ciudadano Jhon Peter Lacle Guanipa, titular de la cédula de identidad número 13.901.218, en consecuencia con ambos instrumentos, esto es, el acta constitutiva y el acta de asamblea, sirven para acreditar en autos el carácter con que se presenta el sujeto activo de la relación jurídico procesal, 1.c)del folio 29 al 65, reposan copias simple de documento público negocial denominado operación de compra venta, documento de parcelamiento, a través, del cual queda evidenciado que la extensión de terreno donde se encuentran enclavado el inmueble objeto del contrato de opción cuya resolución se demanda fue adquirido por la asociación civil Villa Luz., 1.d) signado con la letra D, riela del folio 66 al 82 instrumento público de garantía hipotecaria, celebrado por la asociación civil Villa Luz y la institución financiera Casa Propia Entidad De Ahorro Y Préstamo C.A, para la construcción de viviendas entre las que figura el inmueble que forma parte del contrato preliminar cuya resolución se pretende., 1.e)signado con la letra H, se encuentra aglutinado del folio ochenta y tres al ochenta y cinco (83 al 85), del expediente, el documento fundamental de la demanda, esto es, aquel de donde el actor extrae el sustento de las razones de hecho aducidas en el escrito libelado, valga decir, el contrato de opción a compra celebrado entre la Asociación Civil Villa Luz, domiciliada en la ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, inscrita en la oficina inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Falcón, en fecha 16 de noviembre de 2004, bajo el número 18, folio 108 al 114, Protocolo Primero, tomo 12, Cuarto Trimestre del año 2004, representada por Jhon Peter Lacle Guanipa titular de la cédula de identidad número 13.901.218, en condición de vendedor opcionante y la ciudadana Gloria Angela Colina De Davalillo, titular de la cédula de identidad número 3.830.089, como optante. Cabe destacar que entre las principales cláusulas de la escritura destacan. A)Que ciertamente entre Villa Luz y la ciudadana Gloria Angela Colina De Davalillo se materializo un contrato de opción a compra cuyo objeto recayó sobre el inmueble casa ubicado en el conjunto Residencial Villa Luz, cuya ubicación y demás características se encuentran suficientemente determinados., B)Que el precio pactado en el compromiso de opción fue establecido en la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (150.000. 000 BS), de la antigua familia de monedas hoy equivalente a la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (150.000 BF), entregando la ciudadana Gloria Angela Colina de Davalillo, parte optante, al momento de suscribir el documento al opcionante vendedor Villa Luz, la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (35.000.000 BS), lo que equivale a la cantidad de treinta y cinco mil bolívares fuertes (35.000 BF), por concepto de la opción de compra, quedando pendiente un saldo restante por el precio de la venta que asciende a la cantidad de ciento quince millones de bolívares (115.000. 000,oo BS), esto es ciento quince mil bolívares fuertes (115.000 BF), que serian cancelados dentro del lapso de noventa días (90) días calendarios contados, a partir de la fecha de la firma del documento o de la firma de la prorroga si llegara a operar. C) Que de conformidad con la cláusula tercera de la escritura privada el plazo de la presente opción es de treinta (30) días consecutivos, a partir de la fecha de autenticación de este documento. Villa Luz se obliga a otorgar el correspondiente documento por ante la oficina Inmobiliaria de Registro del Estado Falcón. D) En caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas por la optante el contrato quedara resuelto de pleno derecho y sin declaración previa del órgano jurisdiccional. Bajo este supuesto Villa Luz retendrá una cantidad equivalente al treinta por ciento (30%) de la suma recibidas, como reserva, inicial y/o, otros abonos la cual quedara en beneficio y propiedad de ésta como única indemnización de los daños y perjuicios. Por el contrario las partes acuerdan que bajo el supuesto que no llegase a celebrarse el contrato de venta por causa imputable a Villa Luz, deberá reintegrar la suma recibida más una cantidad equivalente a la suma recibida. E) De conformidad con la cláusula décima primera, la optante para facilitar la tramitación del préstamo a largo plazo se obliga a suministrarle a Villa Luz los recaudos que ésta le indique en un plazo no menor de treinta días continuos para el análisis de su solicitud y autoriza, al opcionante Villa Luz para que realice las gestiones para la obtención del ente financiero la aprobación del crédito solicitado quedando entendido que no existe obligación de ningún tipo para Villa Luz de obtener el crédito pues todo ello depende del Ente Financiero. En ningún caso la optante podrá tener como una causa que no le es imputable, la no aprobación del crédito solicitado, y/o, retardo en su aprobación, o para la entrega de los recursos para la adquisición del inmueble, se repite como una causa no imputable a su persona así como causa imputable a un tercero. Si la optante se atrasa en los abonos a que se obliga por este documento deberá cancelar intereses a la tasa promedio anual por concepto de saldo deudor intereses a la tasa promedio anual del mercado de los seis primeros bancos del país.
Veamos entonces según la doctrina jurisprudencial cuales son los elementos que caracterizan el contrato de promesa bilateral u opción de compra:
“…..En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o mas personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones reciprocas a través de las cuales unos se obligan vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen naturales o jurídicas., el bien o bienes objeto de dicho contrato., la duración del mismo., el precio del o los bienes., la cantidad de dinero que en cantidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato., es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal”, la cual constituye, se repite, una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien., si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos del opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato….” (Sentencia N° 1032 de 18/12/006. Ponente magistrado Carlos Oberto Vélez).”
Bajo este contexto, tenemos que entre las principales características que revisten este tipo de acuerdo preliminar, esta la existencia de obligaciones reciprocas entre el opcionante o vendedor quien asume una obligación de no hacer, durante un lapso de tiempo determinado comprometiéndose a no dar en venta el bien a un tercero garantizando la exclusividad de la adquisición por el tiempo pautado, a favor, del opcionado o comprador, quien a su vez, esto es, dentro de la reciprocidad asume una obligación de hacer consistente en la adquisición en el lapso de tiempo preestablecido en la estipulación contractual del bien o cosa. El precio que debe pagar el opcionado al opcionante es otra de las características esenciales de esta figura de acuerdo preliminar. Así mismo se hace necesario además de la identificación de los sujetos que dan vida a la bilateralidad del contrato., la especificación del bien o los bienes enmarcados dentro del contrato de opción de compraventa. Debiendo estipularse de manera determinante con la finalidad de garantizar en caso de incumplimiento de alguno de los sujetos que forman parte del acuerdo de voluntades, bajo la modalidad de arras y/o, cláusula penal, un monto o cantidad de dinero cuya función será la de resarcir el patrimonio de quien vea quebrantadas en su contra las reglas prefijadas en el acuerdo preliminar, esto es para resarcir los posibles daños y perjuicios. ASI SE DETERMINA.
Así bien, con base en el único aparte del articulo 12 del Código Adjetivo Civil, cito “….En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intensión de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”., y en la doctrina imperante “El anterior precepto normativo le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos quienes realizan la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos…” (Doctrina de la Sala de Casación Civil del Supremo Tribunal de Justicia, reiterada entre otros fallos en el número 57 de fecha 27 de febrero de 203. Ponente Carlos Oberto Vélez)., este Juzgador pasa a interpretar el contrato denominado por las partes como opción de compraventa suscrito en fecha 17 de enero de 2007.
Ciertamente la convención preliminar fue celebrada en forma bilateral entre quienes hoy asumen la condición de sujetos activo y pasivo, dentro de la relación jurídica procesal. Que de conformidad con la estipulación segunda de la escritura, las partes dentro del marco de la reciprocidad de las obligaciones asumidas fijan como precio total a pagar por la opcionada compradora, para adquirir el inmueble casa quinta y la parcela de terreno, donde se encuentra enclavada la cantidad de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares de la antigua familia de monedas (150.000.000 Bs), cuya cancelación debió verificarse, entregando al momento de la firma del contrato la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (35.000.000 Bs), y el monto o cantidad de dinero restante, esto es, la cantidad de ciento quince millones de bolívares (115.000.000 Bs), dentro del lapso de noventa (90) días calendarios computados a partir de la firma del contrato. No obstante, debemos prestar atención al tenor de la estipulación distinguida como tercera. El plazo de noventa (90) días previstos para el cumplimiento de una de las principales obligaciones asumida por la ciudadana Gloria Colina de Davalillo frente a la asociación civil Villa Luz, como a saber, el pago de la totalidad del precio queda condicionada a la autenticación y otorgamiento del documento por ante la oficina Inmobiliaria de Registro del Estado Falcón, por parte de la opcionante vendedor Villa Luz, lo que significa que pasados treinta (30) días consecutivos, a partir de la autenticación y protocolización de la escritura se inicia el computo del plazo de noventa (90) días, para que se active la carga en contra de la ciudadana Gloria Colina De Davalillo, de materializar la obligación de hacer asumida como a saber lo constituye adquirir el inmueble dentro del plazo establecido. De esta manera ante tal incumplimiento por parte del opcionante se desvanece el interés para proponer la presente acción por resolución de contrato partiendo de la premisa de que quien demanda la resolución del contrato no puede haber incumplido. En lo que respecta a lo estipulado en la cláusula distinguida como cuarta. Se observa que en virtud del no acatamiento de los plazos establecidos en la escritura, visto el incumplimiento del opcionante vendedor carece de fundamento su contenido para que la asociación civil Villa Luz, se presente como demandante en resolución de contrato. Otro aspecto que descontextualiza el acuerdo de voluntades celebrado en fecha 17 de diciembre de 2007, lo constituye la falta cometida por la representación legal de Villa Luz asociación civil, quien de manera arbitraria, vale decir, sin que haya mediado un dictamen judicial dispone del inmueble casa objeto de la contratación dándolo en venta a un tercero, en fecha catorce de julio de dos mil nueve (2009) tal como se evidencia del documento de venta que riela del folio trescientos cuarenta y uno al trescientos cuarenta y cuatro (341 al 344) del expediente, es decir, durante el desarrollo del presente proceso de resolución de contrato, obviando la existencia de sus obligaciones frente a la compradora, que viene en el decurso del tiempo cancelando cantidades de dinero con el único norte de adquirir el inmueble casa. Mayor atención merece la cláusula décima primera, donde quien se presenta en el acuerdo preliminar de opción como opcionante, asociación civil Villa Luz, no asume obligación alguna en la eficacia de la tramitación de crédito financiero para construir el inmueble objeto de la opción, que dicho sea de paso de conformidad con la cláusula primera otorga en venta por ser de su propiedad cuando la realidad es que de conformidad con lo establecido en el acuerdo de voluntades es que su construcción se hace depender de la aprobación por parte de un tercero, esto es, la banca privada de un crédito financiero lo que viene agregar un nuevo sujeto en una figura contractual donde la bilateralidad esta conformada por dos sujetos denominados opcionante vendedor y una opcionada compradora., desdibujando desde ya la naturaleza del contrato de opción a compra. Otra aspecto a destacar que atenta contra la vitalidad del contrato de opción a compra, lo viene a constituir el establecimiento de intereses moratorios a favor, del opcionante vendedor en el supuesto de que la opcionada incurra en mora por atraso en el pago de abonos fijando como tasa de intereses la de los seis (6) primeros bancos del país. Cabria preguntarse ¿De cuáles abonos hablan? Si en principio solo fue estipulado el pago de una inicial y el resto dentro de los siguientes noventa (90) días calendario.
Realizada la anterior interpretación al contrato suscrito por la asociación civil Villa Luz y la ciudadana Gloria Colina de Davalillo, este Sentenciador, pasa a concluir que nos encontramos frente a un contrato de compra venta, donde las partes de común acuerdo han venido modificando los plazos para el cumplimiento del pago del precio. Y donde dentro de la consensualidad de la venta la propiedad del inmueble ya sufrió el efecto traslaticio a favor de la compradora Gloria Colina de Davalillo. ASI SE DETERMINA.
Sin lugar a dudas, se repite el contrato celebrado entre la ciudadana Gloria Colina De Davalillo y la asociación civil Villa Luz en fecha 17 de enero 2007, excede los elementos necesarios para considerarlo como un acuerdo preliminar de opción a compra, siendo lo mas grave el hecho de que quien demanda su resolución ha incumplido con las pautas fijadas en la contratación. En esta orientación reitera el Supremo Tribunal de Justicia. Cito:
“La necesidad de que el actor cumpla su obligación contractual como requisito esencial para demandar la resolución, ha encontrado apoyo en importante doctrina nacional y extranjera. Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución” (Sentencia de fecha 25 de Abril de 2003. Sala de Casación Civil).
II) Durante el acto destinado a la litis- contestación:
Tal como puede evidenciarse del folio ciento dieciséis (116) al ciento veintiséis (126), en fecha veintiocho (28) de mayo de dos mil nueve (2009), la representación judicial de la parte demandada en forma tempestiva consigna escrito denominado de contestación a la demanda y su respectivos anexos. Negando las afirmaciones de hecho aducidas por el actor, argumentando a su favor, el incumplimiento del opcionante de las obligaciones asumidas dentro de la contratación. Negando el hecho de que la firma que reposa sobre la escritura utilizada como documento fundamenta le pertenezca. Que los pagos realizados a favor de Villa Luz, por su mandante suman la cantidad de ciento veinticinco mil bolívares fuertes, acompañando para ello los soportes. Propone la reconvención, sin embargo la misma fue inadmitida, mediante auto de fecha tres (03) de junio de dos mil nueve (2009) por no cumplir la mutua petición con los extremos previstos en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DETERMINA.
En cuanto a los anexos (folios 124 al 126) que presenta la parte demandada aglutinados al escrito de contestación, debe advertir este Juzgador que al tratarse de copias fotostáticas simples emanadas de terceros como a saber las planillas de depósitos bancarios y recibos de pago de conformidad con la tarifa legal prevista en el articulo 429 del Código Adjetivo Civil, carecen de valor probatorio en juicio. ASI SE DETERMINA.
III) Durante el Lapso Probatorio:
A) Pruebas de la parte actora:
a.1) De conformidad con lo establecido en los artículos 429, 435 y 444 del Código de Procedimiento Civil, promueve: Documento referente al lote de terreno donde se construyo el conjunto residencial Villa Luz, con el objeto de demostrar la condición de propietario sobre el lote de terreno. Documento de parcelamiento para demostrar que sobre la extensión de terreno antes descrita se protocolizo el respectivo documento. Documento contentivo de garantía hipotecaria de primer grado a favor de la entidad bancaria Casa Propia, para demostrar la condición de deudora de Villa Luz frente a Casa Propia entidad financiera.
Tales instrumentos fueron objeto de valoración en punto anterior del presente fallo, específicamente al momento de analizar los instrumentos anexos al escrito libelar confiriéndole valor probatorio para evidenciar en autos la existencia de las labores llevadas a cabo por Villa Luz para el levantamiento de un conjunto residencial, donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del la contratación cuya resolución se demanda. ASI SE DETERMINA.
a.2) En lo que respecta al instrumento suscrito por las partes en forma privada en fecha 17 de enero del 2007, ciertamente se trata del instrumento de donde el actor extrae el sustento de las razones de hecho explanadas en su escrito de demanda, siendo que al ser valorado, de conformidad con el principio de adquisición procesal se le confiere valor probatorio para demostrar que quien demanda la resolución de la convención incumplió con las obligaciones asumidas en el acuerdo de voluntades situación que hace que la demanda por resolución de contrato resulte improcedente. ASI SE DETERMINA.
a.3)Promueve ratifica y opone deposito bancario realizado por la demandada a favor, de su representada en fecha 20 de abril del año 2007, según consta y se evidencia en planilla de deposito de la entidad bancaria Casa Propia signada con el número 18614950. Con el objeto de demostrar que aun y cuando el pago se realizo fuera del plazo legalmente acordado el mismo le fue recibido como abono de su obligación de pago, previo el compromiso de que cancelara en forma inmediata y sin más dilaciones la obligación asumida.
Al respecto, tenemos que con el ofrecimiento probatorio del deposito bancario realizado, a favor de Villa Luz por parte de la ciudadana Gloria Colina De Davalillo, fuere del plazo previsto en el acuerdo de voluntades pero debidamente aceptado por la representación legal de Villa Luz, queda demostrado que la convención suscrita en forma privada por las partes en fecha 17 de enero de 2007, no fue otra que la de una compraventa con pagos fraccionados, cuyos lapso previstos para el pago del precio vienen siendo modificados con fundamento en el principio de voluntad de las partes. ASI SE DETERMINA.
a.4) Promueve, ratifica a favor de su representado la notificación cartelaria realizada a la prenombrada ciudadana Gloria Colina de Davalillo, en fecha 29 de marzo del año 2008 y publicada en la página 10 del diario El Falconiano, en el cual se notifica de la resolución de contrato de opción a compra venta, suscrito en fecha 17 de enero del año 2007. Con el objeto de demostrar que su representado realizo la notificación respectiva de resolución de contrato de opción a compra a la ciudadana Gloria Angela Colina de Davalillo. Con el objeto de demostrar que su representada dio cumplimiento al contenido de la cláusula quinta del contrato de opción.
Vista la promoción es necesario significar a la promovente que ciertamente nos encontramos ante un medio probatorio que goza de legalidad y pertinencia sin embargo resulta inconducente a los efectos perseguidos por quien lo ofrece, toda vez que al haber incumplido su representada Villa Luz, con las obligaciones asumidas en la convención mal puede peticionar la resolución del pacto que lo vincula con la ciudadana Gloria Colina de Davalillo. ASI SE DETERMINA.
a.5) De conformidad con el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueve la prueba de informe con el objeto de solicitar a la entidad bancaria Casa Propia, ubicada en el edificio Eurofalcón supermercado, Avenida Independencia, de la ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, información sobre si la entidad otorgo crédito a la asociación civil Villa Luz por la cantidad de dos mil doscientos ochenta millones de bolívares (2.280.000.000,oo Bs), para la construcción del conjunto residencial Villa Luz., para informar si a la presente fecha mantiene alguna acreencia con la entidad bancaria Casa Propia., para que informe al Tribunal si mantiene alguna garantía hipotecaria sobre la parcela de terreno donde se esta construyendo el conjunto residencial. Con el objeto de demostrar que su representada aun y cuando la ciudadana Gloria Colina de Davalillo, no cumplió su obligación de pago, ha seguido cancelando la alícuota correspondiente a los intereses generados por la parcela 38, que se suman a la totalidad del crédito obtenido.
Así esbozada la promoción, quien aquí decide, con base en el principio de adquisición procesal le confiere valor probatorio con el objeto de evidenciar que los sujetos involucrados en la contratación suscrita en fecha 17 de enero de 2007, con base al principio de voluntad de las partes han venido modificando el primitivo acuerdo contractual fijándose nuevos plazo, nuevos pagos, nuevos montos en fin han celebrado un contrato de venta a plazo cuya existencia vista las reiteradas modificaciones e incumplimientos por ambas partes se escapan de las pautas previstas en el acuerdo original. ASI SE DETERMINA.
a.6) En lo que respecta a la promoción de la prueba testimonial utilizando como fuentes a los ciudadanos Greydys Yadylys Polanco, Paola Andreina Pérez García, de este domicilio.
Tenemos que su ofrecimiento resulta a todas luces inadmisible toda vez que existe disposición expresa en nuestro vigente Código Civil, que prohíbe a través, de la testimonial modificar, extinguir, la existencia de una obligación cuyo valor exceda de los dos mil bolívares. Salvo el caso de la simulación, que no resulta ser el presente asunto. ASI SE DETERMINA.
B) Pruebas de la demandada:
b.1) Promueve inspección judicial en el conjunto residencial Villa Luz, ubicado en la ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, para que en presencia del ciudadano Jhon Peter Lacle, representante legal de la asociación civil Villa Luz, y con la debida asistencia de practico, esto es, topógrafo, un fotógrafo y conocedor de construcciones el Tribunal deje constancia sobre los particulares reseñados en el medio probatorio.
Al respecto por tratarse de un medio probatorio que goza de legalidad y pertinencia fue admitido de conformidad con el auto de fecha 14 de julio de 2009. Aconteciendo que su evacuación se llevo, a cabo, el día 12 de marzo de 2010, previo traslado y constitución del Juzgado en el sitio donde se encuentra ubicada la urbanización o complejo residencial Villa Luz, Calle Democracia entre Iturbe y Callejón Zaragoza. Acordándose la notificación en la persona su representante legal ciudadano Jhon Peter Lacle, titular de la cédula de identidad número 13.901.218, una vez juramentados los prácticos. De la evacuación de los particulares se observa. Que al primer particular, el tribunal deja constancia que el notificado parte accionante, informa que efectivamente el Juzgado se encuentra constituido el la casa distinguida con el número 38, que efectivamente es el inmueble objeto del litigio., al segundo particular el Juzgado deja constancia acerca de la extensión de terreno donde se encuentra enclavado la casa y las divisiones internas del inmueble., en cuanto a las condiciones en que se encuentra el inmueble el Tribunal con el auxilio del practico deja constancia que se encuentra terminado en un ochenta por ciento(80%). Una vez culminada la materialización de los particulares debe resaltarse las siguientes observaciones realizadas por el representante judicial de la parte actora de conformidad con el articulo 476 del Código de Procedimiento Civil, se observa que manifiesta el abogado apoderado que el inmueble en razón de la rescisión del contrato de opción a compra que vinculaba a su representada con la señora Gloria Colina, fue modificado realizándose mejoras aconteciendo que en la actualidad goza de una planta superior.
Pues bien al ser adminiculado las resultas de la inspección judicial practicada en fecha doce (12) de marzo de dos mil diez (2010), con la copia certificada del documento público negocial protocolizado por ante la oficina de Registro Subalterno del Municipio Miranda del Estado Falcón en fecha catorce (14) de agosto de dos mil nueve (2009), contentivo de la operación de compra venta, a través, del cual el ciudadano Jhon Peter Lacle, actuando en nombre y representación de la asociación civil Villa Luz, le otorga en venta pura y simple, al ciudadano Miguel Jorge Taban Suz, titular de la cédula de identidad número 10.705.132, el bien inmueble casa que constituye el objeto de la convención cuya resolución se reclama, trae a los autos el justo merito probatorio para afirmar que la asociación civil Villa Luz incumplió con el acuerdo de voluntades suscrito con la ciudadana Gloria Colina De Davalillo, al dar en venta nuevamente el inmueble casa objeto de la operación de compraventa realizada con la demandada, al ciudadano Miguel Jorge Taban Suz. ASI SE DETERMINA.
b.2) En lo que respecta al ofrecimiento de la prueba de exhibición de documentos, ciertamente fue admitido el mecanismo por gozar de legalidad y pertinencia, no obstante no consta en autos su evacuación, razón por la que no se le otorga valor probatorio. ASI SE DETERMINA.
b.3) En lo que respecta a la prueba testimonial por existir una disposición expresa que prohíbe su práctica para desvirtuar, modificar, extinguir lo previsto en alguna convención cuya obligación sea superior a los dos mil bolívares de la anterior familia de monedas se desecha el medio en cuestión. ASI SE DETERMINA.
b.4) En cuanto a la prueba de informes tal como consta en el auto de admisión, fue admitida sin embargo, al carecer de conducencia la respuesta emitida por la Oficina Pública se tiene como Ineficaz la promoción. y en cuanto al documento contentivo de la garantía hipotecaria ya fue objeto de análisis en punto anterior del presente fallo. ASI SE DETERMINA.
Una vez realizadas las anteriores consideraciones, debe concluirse con estricta sujeción en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a las familias y garantizara los medios para que estas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas”, que al haber quedado evidenciado que el incumplimiento del plazo establecido para la cancelación del precio, le es imputable a la vendedora asociación civil Villa Luz, lo que a todas luces determina la improcedencia de la acción por resolución de contrato. Y ante la realidad de tratarse de un contrato de compraventa el que vincula a la asociación civil Villa Luz con la ciudadana Gloria Colina de Davalillo, donde la compradora adquiere la propiedad y se compromete al pago de un precio a favor del vendedor y no un contrato de opción a compraventa como equívocamente fue denominado vienen a constituir las razones de hecho y de derecho por las que se pasa a tener como Improcedente la demanda incoada. ASI SE DECIDE.
VEREDICTO
ESTE TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON ADMINSTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY. DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada la Asociación Civil VILLA LUZ, debidamente registrada por ante la oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Miranda del Estado Falcón, en fecha 09 de marzo de 2007, quedando anotada bajo el número 13, folios 92 al folio 97, protocolo primero, tomo Décimo Segundo, primer trimestre, representada legalmente por el ciudadano JHON PETER LACLE GUANIPA, titular de la cédula de identidad número 13.901.218, bajo el patrocinio judicial del Abogado FRANCISCO DUNO SÁNCHEZ, inpreabogado número 111.914, en contra de la ciudadana GLORIA COLINA DE DAVALILLO, titular de la cédula de identidad número 3.830.089, bajo la representación judicial de la Abogada AURA CASTRO, inpreabogado número 26.868.
SEGUNDO: Se acuerda la remisión de copia certificada de la totalidad del expediente al Ministerio Público del Estado Falcón, con la finalidad de si a bien lo considera procedente aperture investigación con el objeto de determinar si nos encontramos ante la comisión de un delito, de conformidad con las resultas del presente expediente.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de costas procesales a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en Santa Ana de Coro a los Doce (12) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2010). Años: 200° y 151°.
EL JUEZ TEMPORAL:
ABG. EDUARDO YUGURI PRIMERA
LA SECRETARIA TIT:
ABG. DENNY CUELLO.
NOTA: En la misma fecha se publico la anterior decisión, siendo las 3:00 p.m., previo el anuncio de Ley, y quedó anotada en el libro de sentencias que lleva este Tribunal bajo el Nº 204. Conste.
LA SECRETARIA TIT:
ABG. DENNY CUELLO.