TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENENZUELA
EN SUS NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, CON SEDE EN PUNTO FIJO.
AÑOS 200° y 151°
EXPEDIENTE: 9402.
DEMANDANTE: PEDRO JUAN AGUILAR PEREZ.
DEMANDADO: MANUEL MARCELINO RODRIGUEZ AGUIAR.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Se inició el presente procedimiento en fecha 31 de agosto de 2008, mediante demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, con sus respectivos anexos, presentada por ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Carirubana del Estado Falcón, seguida por el ciudadano PEDRO JUAN AGUILAR PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula Nº V-2.882.755, con domicilio procesal en el escritorio Jurídico Medina Agüero y Asociados, ubicado en la calle ayacucho esquina independencia Nº 24-217, asistido del abogado ARGENIS MARTINEZ, inscrito en el IPSA bajo el Nº 28.493, en contra del ciudadano MANUEL MARCELINO RODRIGUEZ AGUIAR, de nacionalidad Portugués, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº E-81.057.137, de este domicilio alegando los hechos en el libelo de la demanda.
RELACION DE LA CAUSA
Admitida en fecha 07 de febrero de 2008, ante el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana del Estado Falcón y una vez cumplido el proceso del presente procedimiento el Juzgado antes referido dicto sentencia definitiva en fecha 10 de noviembre de 2008.
En fecha 16 de diciembre de 2008, mediante oficio Nº 4600-803, se remite expediente Nº 2638-08, nomenclatura del Tribunal de origen, contentivo del presente juicio, al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia para que conozca la apelación interpuesta por el demandado ciudadano MANUEL MARCELINO RODRIGUEZ AGUIAR y acordada por ese despacho.
Recibida por Distribución ante este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, de Punto Fijo, para conocer la apelación interpuesta por las partes.
En fecha 21 de enero de 2009, se le dio entrada a la presente causa y se fijo el décimo día para presentar informes respectivos.
En fecha 06 de febrero de 2009, recayó auto del Tribunal mediante el cual se acordó suspender la causa por cinco días de despacho a partir de la fecha 06-02-2009.
En fecha 13 de febrero de 2009, el abogado PEDRO LUIS NAVEDA SANCHEZ, inscrito en el IPSA bajo el Nº 25.879, actuando con el carácter de apoderado Judicial del demandado de autos, presento escrito de informe.
En fecha 13 de febrero de 2009, la abogada ISELDA MEDINA AGÜERO, inscrita en el IPSA bajo el Nº 30.947, actuando con el carácter de apoderada Judicial del acciónate de la presente causa, presento escrito de informe.
En fecha 27 de abril de 2009, mediante auto del Tribunal se ordeno agregar los escritos consignados respectivamente.
En fecha 26 de noviembre de 2009, el abogado PEDRO LUIS NAVEDA SANCHEZ, con el carácter de autos, confirió Poder Apud Acta al abogado GABRIEL ALEJANDRO YLARRETA MIRANDA, inscrito en el IPSA bajo el Nº 137.551.
DEL INFORME DE LA PARTE DEMANDANTE
La abogada ISELDA MEDINA AGÜERO, inscrita en el IPSA bajo el Nº 30.947, actuando con el carácter de apoderada Judicial del demandante de autos ciudadano PEDRO JUAN AGUILAR PEREZ, identificado en el libelo de la demanda alega en su escrito que su representado es único y exclusivo propietario del inmueble conformado por un apartamento signado con el Nº 6-A, de la Torre A, el cual forma parte del edificio galaica, ubicado en la calle Providencia, cruce con futura avenida José Dolores Beaujon de Caja de Agua, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
Que consta propiedad del inmueble objeto de la acción en el documento debidamente protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario de los Municipios Carirubana Santa Ana y Punta Cardòn del Estado Falcón, bajo el Nº 39, folios del 181 al 185 del Protocolo Primero, tomo 02, Principal, Cuarto Trimestre del año 1982.
Que en fecha 15 de junio de 2001, su representado celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL MARCELINO RODRIGUEZ.
Que durante la vigencia del contrato el arrendatario venia pagando regularmente los canon de arrendamiento, mas no en forma puntual.
Que el demandado dejo de cancelar los canon de arrendamiento los meses del 15 octubre al 15 de noviembre de 2007, del 15 de noviembre al 15 de diciembre de 2007, del 15 de diciembre de 2007 al 15 de enero de 2008.
Que en virtud de los atrasos de pago de canon de arrendamiento a la fecha de introducir la demanda el ciudadano MANUEL MARCELINO RODDRIGUEZ AGUIAR, plenamente identificado en autos debe la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES ( Bs. 600,oo).
Que en el escrito de contestación a la reconvención de la demanda el ciudadano MARCELINO RODRIGUEZ AGUIAR, reconoce la relación arrendaticia y el canon inicialmente establecido.
Que el canon inicialmente establecido entre las partes era de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES.
Que posteriormente se incremento el canon a DOSCIENTOS BOLIVARES, mensuales que es el canon vigente hasta la fecha.
Que en la contestación de la reconvención el demandado alega que pago aumento de canon sin que existiera acuerdo entre ellos, debido a la necesidad de no tener donde vivir con su compañera e hijo.
Que el demandado alega que con el aumento de alquiler se violentaron normas de orden público, contenido en Resolución del Presidente desde febrero de 2003, donde se declararon los alquileres de vivienda como Bienes y servicios de Primera Necesidad.
Que su mandante aumento el canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES a DOSCIENTOS BOLIVARES.
Que de igual manera el demandado reconviniente sostiene que se verifico la novación, en cuanto a la oportunidad de pago del canon de arrendamiento en virtud de que existían dificultades para el cobro de mensualidades.
Que se dejo sin efecto la cláusula de rescisión.
Que su mandante ante el incumplimiento contractual del ciudadano MANUEL MARCELINO RODRIGUEZ AGUIAR, identificado en autos, interpuso demanda de desalojo fundamentada en los artículos 34 del Decreto con Rango de fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y 588, 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.
Que el demandado reconviniente señala que reconoce la existencia de una relación arrendaticia así como el canon inicialmente establecido.
Que ha cancelado el aumento de canon de arrendamiento sin que existiera un acuerdo escrito y violentando la resolución de febrero de 2003, decretada por el presidente de la Republica.
Que en virtud de los pagos en exceso del aumento del canon de arrendamiento acordado, el demandante le adeuda la cantidad de Dos mil ochocientos bolívares fuertes al demandado reconvincente.
DE LAS PRUEBAS DEL DEMANDANTE RECONVENIDO
En la oportunidad procesal Promovió:
1.- Copia simple de documento Público, contentivo de documento de propiedad del inmueble arrendado, signado con la letra “A”, anexo al libelo de la demanda. Copia que no fue impugnada ni desconocida por lo que se le considera fidedigna de su contenido, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. El cual demuestra la cualidad e interés para ejercer la acción. Y ASÍ SE DECIDE.-
2.- Promovió original de documento Privado contentivo de contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, suscrito por PEDRO JUAN AGUILAR PEREZ y MANUEL MARCELINO RODRIGUEZ AGUIAR. Documento que no fue impugnado, ni desconocido, ni tachado; de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil por lo que se le considera reconocido en todo su contenido por la parte contraria. Y ASÍ SE DECIDE.-
3.- Promovió las confesiones espontáneas expresadas por el demandado en su escrito de reconvención donde reconoció el no pago de los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2007, y enero de 2008 hasta junio de 2008. al tal respecto afirma la doctrina generalizada que, la confesión es una declaración de parte en la que se reconoce un hecho que origina consecuencias jurídicas desfavorables al confesante. Así mismo se ha señalado, que el animus confitendi, es el elemento que revela en el confesante la intención de reconocer un hecho en su contra y que éste puede estar implícito en la manifestación que haga. De acuerdo con nuestro ordenamiento jurídico, existe confesión judicial y confesión extrajudicial, teniendo cada una un valor probatorio diferente. En efecto, de acuerdo con el artículo 1401 del Código Civil, la confesión judicial que hace la parte ante el Juez, surte pleno valor probatorio en juicio; mientras que la confesión extrajudicial conforme al artículo 1402 eiusdem, si se hace a la parte misma o quien la represente surte, el valor de plena prueba, pero si es hecha a un tercero, surte el valor de un indicio. En el caso de autos, se observa, que la parte demandada reconoce en su escrito de contestación de la demanda, que no pago los canon de alquileres a la parte demandante, de los meses Noviembre 2007 hasta Junio 2008 fecha en la cual consignó en un tribunal de Municipio dichos mensualidades; por lo que se valora esa confesión conforme a la norma indicada.
4.- constancia de notificación emitida ante la oficina de IPOSTEL de Punto Fijo Estado Falcón en fecha 22-01-2008, debidamente sellada por la funcionaria receptora de dicha oficina. Documento de los llamados administrativos que por criterio jurisprudencial son equiparados al documento público en lo que respecta a su validez, pero dicho documento sólo demuestra el envió de un telegrama con destinatario al ciudadano Manuel Rodríguez, pero no esta el telegrama como tal para demostrar que efectivamente el arrendador notifico el término de la relación arrendaticia, ni siquiera demuestra que dicho telegrama lo haya recibido el destinatario, ya que no hay acuse de recibo, por lo que debe desecharse por inútil este medio probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.-
5.- Promovió las Testimoniales de los ciudadanos AURA EMILIA COLINA RODRIGUEZ, JOSE ANTONIO CELESTINE LANOY. Por mandato expreso de la ley, específicamente el artículo 1387 del Código Civil, prohíbe la admisión de la prueba testimonial para probar las convenciones que establezcan, extingan o modifiquen las obligaciones cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares; en este sentido se aprecia que las referidas testimoniales se promovieron para probar la insolvencia del demandado y para demostrar que no hubo cambios en las condiciones inicialmente pactadas en el contrato de arrendamiento; por lo que considera quien acá decide, que dicha prueba es inadmisible y por lo tanto debe ser desechada del iter probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.-
DE LAS PRUEBAS DEL DEMANDADO RECONVIENIENTE
El accionado promovió en su oportunidad procesal, lo siguiente:
1.- Copia certificada del expediente Nº 2008-174, contentivo de la consignación inquilinaria llevada ante el Juzgado Primero del Municipio Carirubana del Estado Falcón. Se aprecia y valora dicho expediente como un documento público, el cual emana de un funcionario facultado por la Ley para tramitar dicha consignación (Juez); por lo que se tienen como fidedignas las consignaciones efectuadas en el mismo, por los montos y en los meses referidos. Y ASÍ SE DECIDE.-
2.- Promovió la testimonial de los ciudadanos NORMA LAGUNA, PEDRO JUAN AGUILAR PEREZ, AURA EMILIA COLINA, JOSE CELESTINE LANOY, no se evacuaron. Aun y cuando no se evacuó este medio probatorio, de forma pedagógica, se insiste que este medio probatorio no debió ser admitido por el A Quo, y se insiste en el mismo razonamiento, a saber, por mandato expreso de la ley, específicamente el artículo 1387 del Código Civil, prohíbe la admisión de la prueba testimonial para probar las convenciones que establezcan, extingan o modifiquen las obligaciones cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares; en este sentido se aprecia que las referidas testimoniales se promovieron para probar la solvencia del demandado y para demostrar que hubo cambios en las condiciones inicialmente pactadas en el contrato de arrendamiento, en lo que respecta a la acumulación de varias mensualidades; por lo que considera quien acá decide, que dicha prueba es inadmisible y por lo tanto no debió se incorporada al iter probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.-
3.- Promovió las posiciones Juradas del ciudadano PEDRO JUAN AGUILAR PEREZ, la misma no fue evacuada, por lo que no hay nada que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.-
4.- Copias simples de recibos de canon de arrendamiento que rielan en los folios del 62 al 68. Dichas copias fueron impugnadas y por tanto desconocidas en el escrito de contestación de reconvención por la apoderada judicial del demandante reconvenido, por lo que deben ser desestimadas del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.-
5.- prueba de informe dirigida al Juzgado Primero de Municipio Carirubana del Estado Falcón. prueba de informes solicitada, y recibida por este Juzgado en fecha 28 de Julio de 2008, se constata igualmente que dichas consignaciones están realizadas por la parte demandada-arrendataria, desde el mes de marzo al mes de Noviembre 2007, hasta el mes de Junio de 2008, por la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 1.600,00), a favor de la parte demandante-arrendadora, por lo que se le otorga valor probatorio en ese sentido, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En el dispositivo de la sentencia emanada del Juzgado Segundo del Municipio Carirubana del Estado Falcón con sede en Punto Fijo, en fecha 10-11-2008, esta contiene:
1-La declaratoria con lugar de la demanda de desalojo.
2- La declaratoria de parcialmente con lugar de la reconvención con respecto al pago en exceso de cobro de alquileres.
3- Condena al arrendador al reintegro de los pagos de canon en exceso.
4- Condena a ambas partes a las costas.
DE LA APELACION DEL DEMANDADO RECONVINIENTE
En su escrito de informe el demandado reconviniente ciudadano MANUEL MARCELINO RODRIGUEZ AGUILAR, identificado en autos, asistido de abogado, Alega que:
En el presente fallo incurre el vicio de contradicción ya que los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el articulo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden Publico no derogable, por disposición de las partes, ni del Juez, salvo las excepciones previstas en la Ley, revisable en todo estado y grado del proceso.
que el vicio de contradicción de la sentencia se configura cuando surge una contradicción entre las estipulaciones de la parte dispositiva del fallo, que se excluyan mutuamente o se destruyan entre si, cuyos efectos sean tales que impidan la ejecución de la sentencia, por lo que se observa que siendo la exigencia de la reconvención el Reintegro y la Compensación del exceso de cobro de alquileres por la suma de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES, por lo que el Tribunal asume la pretensión pero la declara parcialmente con lugar, cuando debió ser declarada con lugar, siendo además declarada con lugar la demanda y condenada ambas partes en el pago de las costas.
Razón por la cual el demandado expone que el Tribunal ad quo, incurrió en el vicio de contradicción, ya que existen manifestaciones opuestas entre uno y otro postulado formulados en la parte dispositiva del fallo, lo cual lo hace inejecutable quebrantando el articulo 12, 243, ordinal 4º y 244 del Código de Procedimiento Civil, al declarar con lugar la demanda y luego parcialmente con lugar la totalidad de la pretensión de la reconvención presentada por el demandado, significa que le dio la razón a ambas partes.
que en ese sentido, atendiendo los criterios doctrinarios y normas jurídicas expuestas en el escrito de informe presentado por el demandado dentro de los cuales se afirma que al existir dos afirmaciones opuestas entre si, jamás podrán ser ambas verdaderas porque se aniquilan recíprocamente, y que por cuanto la parte demandante ciudadano PEDRO JUAN AGUILAR PEREZ, plenamente identificado en autos, no demostró el incumplimiento por parte del accionado, demostrado en los extremos de contestación pide se revoque la decisión dictada y se declare la demanda de DESALOJO sin lugar, y con lugar la reconvención.
DE LA APELACION DEL DEMANDANTE RECONVENIDO
La abogada ISELDA MEDINA, actuando en su condición de Apoderada Judicial del demandante en la presente causa, ejerce el recurso de apelación en escrito de informe presentado alegando que:
El Juzgado Segundo del Municipio Carirubana del Estado Falcón, Tribunal de origen de la presente causa, declaro con lugar la demanda de DESALOJO, seguida por su representado, y ordeno a la parte demandada reconviente a efectuar la entrega material del inmueble objeto de la acción.
Que el Juzgado que conoció la causa le concedió a su mandante todo lo que peticiono en el libelo de la demanda, resultando la parte contraria totalmente perdidosa.
Que del análisis del dispositivo de fallo se evidencia en el particular tercero del mismo que se declaro parcialmente con lugar la demanda de reconvención mutua presentada por el ciudadano PEDRO JUAN AGUILAR PEREZ, respecto al exceso de alquileres.
Que ninguna de las partes venció totalmente a la otra, puesto que cada una obtuvo parcialmente un vencimiento.
Que se condeno a su representado a pagarle al demandado la cantidad de dos mil ochocientos bolívares, por exceso de cobro de alquileres.
Que se condena a ambas partes al pago de sus costas reciprocas, de conformidad con lo previsto en el articulo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Que en cuanto a las costas, se trata de uno de los efectos del proceso, entendido este como el mecanismo del que se vale el Estado para desarrollar satisfactoriamente la función publica de administrar justicia, cuya finalidad es la resolución de controversias mediante la declaración de voluntad conforme a lo previsto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, y de cuya redacción se infiere que una vez sentenciado en asunto, el vencido debe ser condenado a pagar las costas y costos del proceso.
Que el fallo recurrido, no toma en consideración que no quedo ni rebatido ni contradicho por la parte demandada reconvenida, el hecho alegado por mi mandante.
Que el a quo no tomo en consideración el hecho cierto no controvertido por las partes, de que el indicado contrato de arrendamiento, fue renovándose por periodos iguales de seis meses, convirtiéndose en contrato por escrito a tiempo indeterminado.
Que en fecha 30 de noviembre de 2002, se acordó entre las partes el aumento del canon de arrendamiento.
Que la Jueza de la causa en el fallo apelado ordena el reintegro de alquileres a favor del ciudadano MANUEL MARCELINO RODRIGUEZ, y condena a su poderdante a reintegrarle al demandado reconviniente la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.800, 00), sin tomar en cuenta lo demostrado en autos.
Que si la jueza así lo considero, debió entonces tomar en cuenta lo peticionado por el demandante reconvenido en el que solicita la compensación de los cánones de arrendamiento que su representado dice que el arrendatario no le había cancelado.
Que la compensación en nuestro ordenamiento jurídico ha definido la compensación como un modo de extinción común, y que ambas partes se liberan total o parcialmente de la obligación que tenían.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Analizada al detalle la sentencia recurrida se constata que la Juez A Quo al establecer el dispositivo del fallo, hoy recurrido, configuró el supuesto de hecho del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la nulidad de la sentencia por la contradicción en su dispositivo al no poder ejecutarse la decisión tomada y plasmada en la referida sentencia, esto por las razones siguientes:
tomando en consideración que el demandante busca se le decrete el desalojo de un inmueble de su propiedad por cánones insolutos, y al haber la Juez A Quo determinado que efectivamente el demandado incurrió en dicha insolvencia declaró con lugar la pretensión del demandante –hasta acá no hay problema-, pero el demandado reconvino al demandante por pago en exceso de cánones basado en la resolución del Ejecutivo Nacional emitida en Febrero de 2003, en el cual congelaba los alquileres, a lo cual, la Juez A Quo, también consideró que prosperaba la pretensión del demandado declarándola igualmente con lugar; así tenemos que, a juicio de la Juez A Quo, las dos pretensiones triunfaron, es decir, que el demandado estaba insolvente con sus cánones pero el demandante cobró demás en sus cánones.¿Cómo se puede ejecutar esta sentencia, si ambas partes son ganadores y perdedores? y para hacerla mas contradictoria e imposible su ejecución, la Juez A Quo, condenó, a ambas partes, en costas por haber sido vencidos totalmente en juicio; el demandado por vencer al demandante y el demandante por vencer al demandado.
Tenemos que la jurisprudencia patria ha sido lineal con el criterio de nulidad de las sentencias contradictorias, así tenemos que:
“Para que exista contradicción en un fallo es menester que las partes de él se destruyan recíprocamente, de manera que el ejecutor no encuentre en absoluto qué partido tomar, o como bien lo afirma Cuenca, constituye dicho vicio una violación de los principios de lógica formal: dos resoluciones contradictorias no pueden ser verdaderas, por lo tanto son inejecutables.” (Sent. 23/03/88, en Pierre Tapia. Ob. Cit, N° 3 p. 104)
ante estas consideraciones, quien acá decide, estima que en el caso sub judice lo procedente en derecho es declarar la NULIDAD de la SENTENCIA proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana del Estado Falcón de fecha 10 de noviembre de 2008, en base a los argumentos y criterios jurisprudenciales esgrimidos. Y ASÍ SE DECIDE.-
DE LA SENTENCIA DE FONDO
Siguiendo con las motivaciones del presente fallo, prevé este Sentenciador que la parte demandada opone en su contestacion de la demanda la excepción de pago y su solvencia, en virtud de la consignación arrendaticia realizada ante el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 01 de Julio de 2008. En este sentido, el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, señala lo siguiente:
“La consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial y así lo hemos venido sosteniendo desde hace algún tiempo, lo que así recogió la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Titulo VII. En efecto, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa a recibir el pago del alquiler, en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51…”
Igualmente, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
En este sentido, observa este Juzgador que la parte demandada reconoce que convino con la parte demandante en aumentar el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200,00), como se desprende de su propia afirmación y de los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde Marzo de 2003 –fecha que se aumentó el canon- hasta el mes de Julio de 2008 –fecha de la consignación-, es decir, CINCO AÑOS y CUATRO MESES, pagando el supuesto exceso de canon; lo que a todas luces demuestra que el demandado consintió este aumento, es más, crea duda en este sentenciador el hecho de que este supuesto cobro en exceso del canon sea opuesto como una defensa al hecho cierto de la demanda de desalojo instaurada contra el arrendatario alegando que lo hizo constreñido por el estado de necesidad y violando las normas de orden público establecidas en el decreto de congelamiento referido en la narrativa del presente fallo. Al respecto, el autor Juan Garay, en su obra “LEY DE ALQUILERES”, comenta que:
“…Por otra parte el artículo 58 no prevé el caso de que no se haya dictado la regulación del alquiler. Si el inquilino ha ido pagando el alquiler acordado con el dueño y el apartamento resulta que no está regulado, falta la base para pedir reintegro pues no se puede saber si el alquiler es o no excesivo…”
De igual manera, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, ya citada, comenta lo siguiente:
“Elementos que configuran estipulaciones arrendaticias nulas:
a.- Que el acto o convenio implique renuncia del derecho tutelado…
b.- Si el acto o estipulación implica disminución o menoscabo
del derecho protegido. La disminución o menoscabo del derecho regulado por la ley, ocurre cuando en la relación arrendaticia el arrendatario recibe menos de lo que le corresponde como derecho. Es la disminución o reducción del beneficio que le concede la Ley.”
Después de analizada la doctrina patria parcialmente transcrita, prevé este Juzgador que el motivo en el que se fundamenta el demandado para realizar la reconvención planteada es por el cobro en exceso del canon de arrendamiento, en virtud de la existencia del decreto presidencial de congelamiento de alquileres, y argumentando además que el exceso debería compensarse a los canos reclamados por el demandante y en consecuencia no se encontraba en estado de insolvencia, argumento que no comparte este Juzgador, entre otras razones porque quedó demostrado que el arrendatario consintió el aumento de canon y prueba de ello es el tiempo que estuvo el arrendatario pagándolo – hasta el momento de la demanda de desalojo en el cual alega el exceso- siendo esto así, se establece que en ningún momento la parte demandada-reconviniente renuncia o se le disminuyen alguno de los derechos protectores que establece la Ley a su favor, ya que la misma no establece la prohibición de aumento de los cánones de arrendamiento de manera convencional entre las partes contratantes, además de que el decreto presidencial de congelamiento de alquileres de vivienda y sus prórrogas en ninguno de sus artículos impide o prohíbe el aumento del canon de arrendamiento de manera contractual, como sucedió en el caso de autos, siendo que el demandado tiene el derecho irrenunciable y así consagrado en la Ley, de pedir la regulación del canon del inmueble si lo considera excesivo, para luego proceder a solicitar el reintegro u oponer la compensación de las cantidades de dinero correspondientes, como lo dispone el artículo 58 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedara sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.”
Asimismo, el artículo 60 ejusdem, dispone:
“El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.”
Asimismo, la parte demandada-arrendataria tampoco demostró la ocurrencia de alguno de los vicios del consentimiento que establece la Ley, para declarar la nulidad del acuerdo, referidos al error, el dolo o la violencia. Por el contrario, éste alega un supuesto constreñimiento de su voluntad para el aumento del canon, y sin embargo, tal y como quedó demostrado y expresamente reconocido por el, lo cancela así durante CINCO AÑOS y CUATRO MESES, incumpliendo con la carga procesal a la que estaba obligada, conforme a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Siguiendo en el mismo orden de ideas, en sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintiséis (26) de marzo de 1987, con ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, se dispuso:
“…en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte……el demandado que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción…”
Al respecto, prevé quien juzga que la parte demandante-arrendadora alcanzó a demostrar la existencia de la obligación reclamada y el incumplimiento alegado en el cual incurrió la parte demandada-arrendataria, siendo que esta última no logró probar a través de los medios idóneos el hecho extintivo de la obligación reclamada, ni los fundamentos de hecho y de derecho en que basa su mutua petición, resultando procedente en derecho la demanda interpuesta por la parte demandante en la presente causa e improcedente en derecho la reconvención interpuesta por la parte demandada, como se hará constar de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.
DECISION
En merito de los fundamentos expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, decreta:
PRIMERO: La NULIDAD de la SENTENCIA emitida por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, de fecha 10 de Noviembre de 2008.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano PEDRO JUAN AGUILAR PEREZ, titular de la cedula Nº V-2.882.755, contra el ciudadano MANUEL MARCELINO RODRIGUEZ AGUIAR, titular de la cedula de identidad Nº E-81.057.137. En consecuencia se ordena la entrega inmediata, libre de bienes y de personas, del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 6-A Torre “A” del edificio Galaica, ubicado en el sector Caja de Agua de esta ciudad de Punto Fijo Municipio Carirubana del Estado Falcón.
TERCERO: SIN LUGAR la Reconvención interpuesta por el ciudadano MANUEL MARCELINO RODRIGUEZ AGUIAR por Reintegro de exceso de pago de canon de arrendamiento y la compensación de dichos montos, contra el ciudadano PEDRO JUAN AGUILAR PEREZ, ambos identificado Up Supra.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido en la Reconvención intentada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese.
Déjese copia certificada del presente fallo en el archivo del Tribunal.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a los 14 días del mes de Octubre 2010. Años 200° y 151°.
El Juez Provisorio,
ABOG. ESGARDO BRACHO GUANIPA.
El Secretario,
Abog. Víctor Hugo Peña B.
Nota: La anterior sentencia fue publicada en su fecha, siendo las 01:10 p m., previo el anuncio de Ley y registrada bajo el Nº 179 fecha up supra. Conste.
El Secretario,
Abog. Víctor Hugo Peña B.