TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO MIRANDA
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE N°: 2357-10
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: MARINELLYS CHÁVEZ SÁNCHEZ, NELLYMAR CHÁVEZ SÁNCHEZ, CARMEN HERMINIA CHÁVEZ SÁNCHEZ y MARICARMEN CHÁVEZ SÁNCHEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.639.306, 9.507.096, 10.476.585 y 17.531.367, respectivamente, de este domicilio.
APODERADA APUD ACTA: CARMEN HERMINIA CHÁVEZ SÁNCHEZ, arriba identificada.
ABOGADO ASISTENTE: ALEXANDER LOYO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.490.803, Abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el N° 61.550, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Firma Mercantil FAVRI-MUEBLES, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 10 de diciembre de 1991, anotado bajo el N° 28, Tomo 34-A.
REPRESENTANTE LEGAL: EDUARDO MOLINA CAJIGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.915.406.
DEFENSOR JUDICIAL: FRANCISCO EMIRO DURAN SUBERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 18.605.750, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 154.317, de este domicilio.
ACCIÓN: DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO

-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa, mediante libelo de demanda presentada ante el Tribunal Distribuidor de Turno en fecha 16 de junio de 2010, por las ciudadanas: MARINELLYS CHÁVEZ SÁNCHEZ, NELLYMAR CHÁVEZ SÁNCHEZ, CARMEN HERMINIA CHÁVEZ SÁNCHEZ y MARICARMEN CHÁVEZ SÁNCHEZ, quienes actúan en su propio nombre y representación, debidamente asistidas por el Abog. ALEXANDER LOYO, en contra de Firma Mercantil FAVRI-MUEBLES, C.A.; acción que intentan por DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO, fundamentando la misma en el Literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y estimaron su demanda en la cantidad de seis mil bolívares, (Bs. 6.000), equivalentes a 92,3 unidades tributarias.
Alegan las accionantes en su libelo de demanda, que su madre, ciudadana CARMEN MARÍA SÁNCHEZ DE CHÁVEZ, suscribió contrato de arrendamiento con la Firma Mercantil “FAVRI-MUEBLES, C.A.”, debidamente representada por su Director EDUARDO MOLINA CAJIGAS, sobre un inmueble, anteriormente propiedad de ella, y que actualmente les pertenece a las accionantes, constituido por un local comercial, ubicado en la avenida Los Médanos, esquina avenida Josefa Camejo, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Estado Falcón; que el contrato se transformó a tiempo indeterminado; que posteriormente su madre con otros herederos les ceden a las accionantes arriba identificadas, todos los derechos correspondientes al mencionado inmueble arrendado. Que ellas de manera urgente y sin retardo alguno, necesitan ocupar el inmueble en cuestión, porque en el inmueble donde actualmente habitan, ubicado en la avenida Pinto Salinas, con avenida Independencia, al lado de Farmatodo, en esta ciudad de Coro, se encuentra en total estado de deterioro, en posible estado de derrumbe y con desbordamiento de las cañerías o cloacas, y que todo esto es producto de las lluvias acaecidas en los últimos años en esta ciudad, pero infructuosas han sido todas sus peticiones a la arrendataria para que les desocupen el inmueble arrendado. Que por todos los hechos expuestos, es que demandan por Desalojo a la arrendataria antes mencionada, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal “B”, sobre la necesidad que tiene el propietario de habitar el inmueble, para que sea condenada al desalojo del inmueble que viene ocupando como arrendataria.
Este Tribunal Primero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 11 de octubre de 2010, da entrada a la demanda y la admite, ordenando en consecuencia, la citación de la parte demandada, en la persona de su representante. El presente proceso se sustanciará por los trámites del procedimiento breve, tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (f. 48)
El Alguacil de este Tribunal, en fecha 28 de octubre de 2010, consignó al expediente la compulsa que se le entregó para citar a la parte demandada, alegando que no logró encontrar a la persona a citar. En la misma fecha, se agregaron dichos recaudos a los autos. (f. 50 al 55)
En fecha 30 de noviembre de 2010, compareció la parte actora y solicitó al Tribunal la citación cartelaria. (f. 56)
En fecha 01 de diciembre de 2010, comparecieron las co-demandantes, ciudadanas: MARINELLYS CHÁVEZ SÁNCHEZ, NELLYMAR CHÁVEZ SÁNCHEZ y MARICARMEN CHÁVEZ SÁNCHEZ, debidamente asistidas por el Abog. ALEXANDER LOYO; y confirieron poder apud acta a la co-demandada CARMEN HERMINIA CHÁVEZ SÁNCHEZ, para que las represente en el juicio. (f. 57)
En fecha 03 de diciembre de 2010, el Tribunal, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, libra cartel de citación para emplazar a la parte demandada. Haciendo la salvedad que en el término de quince días de despacho, deberá comparecer la parte demandada a darse por citado, y en caso de no hacerlo se le nombrará defensor judicial. La publicación del cartel se deberá hacer en los diarios regionales “El Falconiano”, y el “Nuevo Día”.
Cumplidas con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de febrero de 2011, siendo la oportunidad para la comparecencia de la parte demandada para darse por citada, el Tribunal dejó constancia que no compareció persona alguna al acto. (f. 65)
En fecha 24 de febrero de 2011, la parte actora pide al Tribunal se le nombre defensor judicial a la parte demandada. Y el Tribunal en fecha 01 de marzo de 2011, acuerda de conformidad, y en consecuencia designa como defensor judicial al Abog. FRANCISCO EMIRO DURÁN SUBERO, arriba identificado, ordenando al efecto su notificación. (f. 66 y 67)
En fecha 15 de marzo de 2011, cumplidas las formalidades de la notificación del defensor judicial, éste compareció y aceptó el cargo, prestando el juramento de ley. (f. 71)
Siendo la oportunidad legal para el acto de contestación de la demanda, en fecha 15 de junio de 2011, compareció el Defensor Judicial Abog. FRANCISCO DURÁN SUBERO y presentó escrito de contestación de la demanda e igualmente opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En la misma fecha, se agregó a los autos, constante de cinco folios útiles. (f. 77 al 82)
En fecha 16 de junio de 2011, inclusive, comienza el lapso de promoción, admisión y evacuación de pruebas en el presente juicio.
En fecha 20 de junio de 2011, la parte actora, presenta escrito de promoción de pruebas, constante de dos folios útiles y treinta y cuatro folios anexos. Y en fecha 21 de junio de 2011, se agregaron dichos recaudos a los autos. (f. 83 al 120)
En fecha 21 de junio de 2011, el Defensor Judicial presentó escrito de promoción de pruebas, constante de tres folios útiles. Y en la misma fecha, se agregó dicho escrito a los autos. (f. 121 al 124)
En fecha 22 de junio de 2011, el Tribunal admite todas las probanzas promovidas por la parte demandante; Y en relación a las probanzas promovidas por el Defensor Judicial, inadmite la probanza contenida en el capítulo I de su escrito de promoción, no obstante, admite el resto de las probanzas contenidas en su escrito; ordenándose la evacuación de las mismas. (f. 125 y 126)
En fecha 28 de junio de 2011, siendo la oportunidad para la evacuación de la testimonial del ciudadano FRANKLIN ARENAS CALDERA, promovida por el Defensor Judicial, el Tribunal declaró desierto dicho acto, por cuanto no compareció. (f. 127)
En fecha 28 de junio de 2011, siendo las 10:30 a.m., oportunidad fijada para el Traslado del Tribunal a practicar la inspección judicial en el Inmueble ubicado en la avenida Pinto Salinas, al lado de Farmatodo, en esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, promovida por la parte actora; el mismo se materializó, y se reconstituyó el Tribunal en su sede de origen a las 11:15 a.m. (f. 128 al 130)
En fecha 28 de junio de 2011, el Defensor Judicial presentó escrito solicitando nueva oportunidad para presentar al testigo promovido, cuyo acto fue declarado desierto. (f. 131)
En fecha 29 de junio de 2011, siendo las 09:30 a.m., oportunidad fijada para el Traslado del Tribunal a practicar la inspección judicial en el Inmueble ubicado en la avenida Pinto Salinas, al lado de Farmatodo, en esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, promovido este medio de prueba por el Defensor Judicial; el mismo se materializó, y se reconstituyó el Tribunal en su sede de origen a las 10:25 a.m. (f. 132 al 134)
En la misma fecha 29 de junio de 2011, siendo las 11:00 a.m., oportunidad fijada para el Traslado del Tribunal a practicar la segunda inspección judicial promovido este medio de prueba por el Defensor Judicial, para ser practicada en un inmueble ubicado en la avenida Tirso Salaverria, esquina con avenida Josefa Camejo, en esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, el mismo se materializó, y se reconstituyó el Tribunal en su sede de origen a las 11:30 a.m. (f. 135 y 136)
En la misma fecha 29 de junio de 2011, comparece el Defensor judicial ante el Tribunal y promueve otras probanzas mediante escrito, constante de cuatro folios útiles. El cual es agregado a los autos en la misma fecha. (f. 137 al 141)
En la misma fecha 29 de junio de 2011, el Tribunal fija nueva oportunidad para que sea evacuada la testimonial que rendirá FRANKLIN ARENAS CALDERA, promovido por el Defensor Judicial, el cual se llevará a efecto el segundo día de despacho, a las 09:00 a.m.; se advierte que dicho acto se evacuará fueron del lapso legal, basado en los principios de la necesidad de la prueba, según doctrina que se plasmó al efecto. (f. 142)
En fecha 30 de junio de 2011, la parte actora presentó escrito, promoviendo pruebas, constante de un folio útil y cuatro folios anexos. En la misma fecha se agregó a los autos dicho escrito, y se admitieron las probanzas contenidas en el mismo. (f 143 al 147, y 152)
En fecha 30 de junio de 2011, el Tribunal admite las probanzas promovidas por el defensor judicial en fecha 29 de junio de 2011, ordenándose al efecto su evacuación. (f. 148 al 151)
En fecha 30 de junio de 2011, el Defensor judicial, presentó escrito, mediante el cual promueve pruebas, constante de nueve folios útiles y seis folios anexos. (f. 153 al 167)
En la misma fecha 30 de junio de 2011, el defensor judicial, mediante diligencia, pide al Tribunal de valore el documento promovido por la parte actora, relativo al contrato de arrendamiento, por cuanto se encuentra en copia y no tiene fecha de celebración. (f. 168)
En la misma fecha 30 de junio de 2011, el Tribunal admitió las probanzas promovidas por el defensor judicial en esta fecha, ordenándose su evacuación al efecto. (f. 169 al 172)
En fecha 30 de junio de 2011, inclusive, vence el lapso probatorio.
En fecha 01 de julio de 2011, siendo la oportunidad legal, tal como se acordó que quedaría fuera de lapso, para la evacuación de la testimonial del ciudadano FRANKLIN ARENAS CALDERA, a la hora indicada 09:00 a.m., compareció y rindió declaración. Estaban presentes las partes. (f. 173)
En fecha 11 de julio de 2011, el Tribunal difirió la sentencia que debía dictarse en esta fecha, por un lapso de cinco días de despacho siguientes a éste.
-III-
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
La parte actora, ciudadanas: MARINELLYS CHÁVEZ SÁNCHEZ, NELLYMAR CHÁVEZ SÁNCHEZ, CARMEN HERMINIA CHÁVEZ SÁNCHEZ y MARICARMEN CHÁVEZ SÁNCHEZ, arriba identificadas, alegan en su libelo de demanda, entre otras cosas, las siguientes:
- Que consta en contrato de arrendamiento a tiempo determinado, autenticado ante la Notaría Pública de Coro, en fecha 12 de noviembre de 2002, anotado bajo el N° 30, Tomo 90, de los Libros respectivos, el cual acompañan marcado “A”, documento éste, que posteriormente se transformó en indeterminado, que su madre, ciudadana CARMEN MARÍA SÁNCHEZ DE CHÁVEZ, suscribió con la Firma Mercantil “FAVRI-MUEBLES, C.A.”, debidamente representada por su Director EDUARDO MOLINA CAJIGAS, contrato de arrendamiento, sobre un inmueble, anteriormente propiedad de ella, y actualmente que les pertenece a las accionantes, constituido por un local comercial, ubicado en la avenida Los Médanos, esquina avenida Josefa Camejo, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Estado Falcón;
- Igualmente destacan, que en la cláusula primera, establece que el término de duración es de tres años, contados a partir del día 30 de octubre de 2002;
- Alegan igualmente, que dicho contrato fue suscrito inicialmente por su madre, y que posteriormente su madre con otros herederos les ceden a las accionantes todos los derechos correspondientes al mencionado inmueble arrendado.
- Que de manera urgente y sin retardo alguno, necesitan ocupar el inmueble en cuestión, porque en el inmueble donde actualmente habitan, ubicado en la avenida Pinto Salinas, con avenida Independencia, al lado de Farmatodo, en esta ciudad de Coro, se encuentra en total estado de deterioro, en posible estado de derrumbe y con desbordamiento de las cañerías o cloacas, y que todo esto es producto de las lluvias acaecidas en los últimos años en esta ciudad;
- Que han comunicado los hechos a la arrendataria FAVRI-MUEBLES, C.A., sin que hayan obtenido una respuesta favorable de la misma.
- Que han enviado informes, tanto del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos del Municipio Miranda del Estado Falcón, y de la Dirección Estadal de Protección Civil y de la Dirección Regional de Salud Ambiental, Gestión de Riesgos Sanitarios Ambientales, por el desbordamiento de cañería y cloacas que se producen en el interior de su vivienda; pero infructuosas han sido todas sus peticiones a la arrendataria para que les desocupen el inmueble arrendado; que en los informes del Cuerpo de Bomberos, recomiendan la reubicación inmediata de ellas y las reparaciones a la brevedad posible del inmueble que habitan, así como presentar este caso a los organismos competentes, alegando ellas, que este es el caso.
- Asimismo alegan, que ellas no poseen otra vivienda y que aunado a ello, el mercado de arrendamiento de casas en esta ciudad está difícil y precario, por lo que quieren dejar claro que no se trata de un capricho.
- Que por todos los hechos expuestos, es que demandan por Desalojo a la arrendataria antes mencionada, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal “B”, sobre la necesidad que tiene el propietario de habitar el inmueble, para que sea condenada al desalojo del inmueble que viene ocupando como arrendataria.
Acompaña a su escribo libelar:
- Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, autenticado ante la Notaría Pública de Coro, en fecha 12 de noviembre de 2002, anotado bajo el N° 30, Tomo 90, de los Libros respectivos, el cual acompañan marcado “A”, documento éste, que posteriormente se transformó en indeterminado;
- Documento de cesión, protocolizado por ante la Oficina inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Falcón, en fecha 11 de diciembre de 2008, bajo el N° 29, folios 174 al 179, Protocolo Primero, Tomo Octavo, Cuarto Trimestre del año 2008;
- Documento de División de Parcelas, protocolizado por ante la Oficina inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Falcón, en fecha 10 de octubre de 2008, bajo el N° 49, folios 366 al 372, Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre del año 2008;
- Informe emanado del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos del Municipio Miranda, Estado Falcón, expedido el 22 de septiembre de 2010;
- Informe emanado de la Dirección Estadal de Protección Civil y Administración de Desastres, de la Gobernación del Estado Falcón, expedido en fecha 01 de febrero de 2008;
- Informe de Inspección, emanado de la Dirección Regional de Salud Ambiental, Gestión de Riesgos Sanitarios Ambientales, de fecha 28 de septiembre de 2010;
- Constancia emanada del Consejo Comunal “Domingo Savio”, expedida en fecha 29 de septiembre de 2010;
-IV-
DE LA CONTESTACIÓN
En la oportunidad de la contestación de la demanda, compareció el Defensor Judicial, Abog. FRANCISCO EMIRO DURAN SUBERO, y presentó escrito, mediante el cual, entre otras cosas, explana lo siguiente:
- Promueve la cuestión previa, establecida en el artículo 346, numeral 6°, del Código de Procedimiento Civil, aduciendo, que en el libelo de la demanda, el actor señala en su particular “ESTIMACIÓN DE LA ACCIÓN” de manera taxativa, que estima la presente acción en la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 6.000), llevados a NOVENTA Y DOS PUNTO TRES (92.3) unidades Tributarias. Señala el defensor, que la conversión de bolívares a unidades tributarias plasmada en el libelo de demanda, está en desacierto con la actual unidad tributaria fijada para el año 2011, significando con ello, que no existe una claridad, precisión o certeza de la estimación de la acción propuesta por el demandante, y que en aras de una mejor formación del contradictorio, es por lo que opone la citada cuestión previa, y solicita al Tribunal la declare con lugar.
De la contestación al fondo, señala:
- Ratifica la existencia de un contrato escrito celebrado con la ciudadana CARMEN MARÍA SÁNCHEZ DE CHÁVEZ;
- Ratifica que el contrato de arrendamiento a tiempo determinada se transformó en indeterminado;
- Niega, rechaza y contradice, que el título de propiedad del local conste según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Falcón, en fecha 11 de diciembre de 2008, bajo el N° 29, folios del 174 al 179, Protocolo Primero, Tomo Octavo, cuarto Trimestre del año 2008; y conste según documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de este Municipio, en fecha 10 de octubre de 2008, registrado bajo el N° 49, folios del 366 al 372, Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre del año 2008; y que estos documentos presentados en este expediente, mencionan una propiedad del demandante distinta al bien arrendado, porque su defendida no es inquilina de una casa de habitación “Casa, Ampliaciones y mejoras”, subrayado por el Defensor alegando que es extracto del título de propiedad; ya que su defendido es inquilino de un local comercial totalmente distinto a las características de la vivienda a la cual hace referencia en los documentos presentados por la demandante en el anexo B y C; asimismo, arguye, que en el contrato de arrendamiento de fecha 12 de noviembre de 2002, en su cláusula Primera, dice textualmente: “…La ARRENDADORA da en arrendamiento a la ARRENDATARIA, un Local Comercial…”; y que por lo tanto, la naturaleza de dicho contrato de arrendamiento es de carácter comercial, donde su defendida, Sociedad Mercantil FAVRI-MUEBLES, C.A., realiza actividades comerciales; asimismo, alega el Defensor Judicial, que dicho local comercial no presenta las condiciones de habitabilidad y funcionamiento que requiere un núcleo familiar para el desarrollo integral de la vida cotidiana;
- Niega, rechaza y contradice, la urgencia que alega la parte actora de ocupar el inmueble arrendado, porque apreciando los informes presentados por la parte actora, como anexos 1, 2, 3 y 4; alegando que en el anexo 1, correspondiente al Informe emanado por el Cuerpo de Bomberos de este Municipio, observan: “no poseen sistema de drenaje, lo que produce el estancamiento del agua en toda la vivienda…”; que en el anexo 2, correspondiente al Informe de la Dirección Estadal de Protección Civil y Administración de Desastres, se observa: “tubería PVC propiedad de un establecimiento comercial adyacente a la vivienda que descarga sus aguas en la parte delantera de la vivienda” y que en el mismo se recomendó “realizar limpieza de los drenajes existentes…”, “convocar o citar a los encargados del establecimiento comercial… para que realicen labores de mantenimiento a sus drenajes”; que en el anexo N° 3, correspondiente al Informe de Inspección realizado por la Dirección Regional de Salud Ambiental, en el cual observaron: “tanquilla de aguas servidas deteriorada en dicha vivienda y que es compartida con el local comercial adyacente…” “tubería PVC de seis (06) pulgadas dentro del terreno de la vivienda en cuestión proveniente del desagüe de aguas de lluvia de la farmacia Farmatodo”; que en dicho informe se llegó a la conclusión: “Se puede concluir que existen factores influyentes en la inundación por aguas de lluvia… que son: interrupción del desagüe (canaleta) de las aguas de lluvia que existía anteriormente por lo que constituye un factor para que el agua se estanque; tubería de aguas de lluvia en el interior de la casa… que pertenece al local denominado Farmatodo”; que del anexo N° 4, correspondiente a constancia emitida por el Consejo Comunal Domingo Savio, recomienda: “reubicar a estas personas en un lugar seguro, hasta tanto se realicen los trabajos de reparación correspondientes”. Que en vista de estos hechos que reflejan los informes anexados al expediente, es que la empresa Farmatodo, ha realizado reparaciones necesarias para que cese dicha condición de deterioro y desbordamiento que le causaba la inundación de la vivienda en cuestión, realizando trabajos de reparación de la tanquilla de aguas negras de la vivienda y de la canaleta exterior que comparte la misma con la Empresa Farmatodo, con lo que se ha cumplido cabalmente con las recomendaciones de los informes presentados, anexos 1, 2, 3 y 4; por lo que el Defensor, dice que se ha extinguido el estado de necesidad de las accionantes de desocupar la vivienda;
- Niega, rechaza y contradice, que se hayan realizado múltiples gestiones amistosas para lograr la entrega del inmueble, porque la arrendadora en los encuentros que tuvo con su representada, nunca expresó su intención para que su representada desocupara el inmueble;
- Niega, rechaza y contradice, todo el petitorio en el libelo;
- Que bajo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y en el que no existe el estado de necesidad del propietario de ocupar el inmueble, esta no es la vía legal para obtener la desocupación del local arrendado;
- Que nada adeuda su representada por conceptos de honorarios de abogados, por cuanto no fue notificado de ninguna forma a desocupar el inmueble, hecho que tácitamente da a entender la intención de la arrendadora a continuar indefinidamente con el contrato de arrendamiento.
Concluyó en su escrito:
Que por existir mala interpretación de la ley en el libelo de la demanda, porque no existe la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, y por ser contradictorias a las buenas costumbres y al orden público, y que son de rango constitucional, es por lo que solicita se declare sin lugar la demanda, y que sea declarado con vigencia el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, del local comercial.
-V-
ANALISIS DE LAS PRUEBAS
Parte Actora:
La representación de la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar y en el periodo probatorio los siguientes recaudos:
Contrato escrito de arrendamiento de fechas 12 de Noviembre de 2.002, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Coro, Estado Falcón, en fecha 12 de Noviembre de 2.002, dejándolo inserto bajo el Nro: 30, Tomo 90, de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, distinguido con la letra “A”, el cual fue acompañado en copia simple con la demanda y posteriormente consignado en original con el escrito de promoción de pruebas, y cursa a los folios 04, 05, 06, 85, 86 y 87, de las actas procesales.
La parte demandada no cuestionó esta prueba en el momento señalado por la ley adjetiva, por el contrario lo aceptó en su escrito de contestación, por lo que la relación arrendaticia entre los litigantes a tiempo indeterminado no es un hecho controvertido en el presente proceso.
Documentos de propiedad del inmueble, conformados por: 1) Documento de Cesión de Derechos debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, en fecha 11 de Diciembre de 2.008, dejándolo registrado bajo el Nro: 29, folios del 174 al 179, Protocolo Primero, Tomo Octavo, del Cuarto Trimestre del año 2.008, distinguido con la letra “B, el cual fue acompañado en copia simple con la demanda y posteriormente consignado en original con el escrito de promoción de pruebas, y cursa a los folios del 7 al 14 y del 88 al 95, del cuerpo del expediente; y 2) Documento de División de Parcelas debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón, en fecha 10 de Octubre de 2.008, dejándolo registrado bajo el Nro: 49, folios del 366 al 372, Protocolo Primero, Tomo Primero, del Cuarto Trimestre del año 2.008, distinguido con la letra “C” el cual fue acompañado en copia simple con la demanda y posteriormente consignado en original con el escrito de promoción de pruebas, y cursa a los folios del 15 al 27 y del 96 al 108, del cuerpo del expediente.
La parte demandada en su contestación cuestionó esta prueba, alegando entre otras cosas que su representado no es inquilino de una casa de habitación contentiva de Casa, Ampliaciones y Mejoras, tal como lo expresa el titulo, sino de un local comercial totalmente distinto a las características de la vivienda a la cual hacen referencia estos documentos, y que además el mismo no presenta las condiciones de habitabilidad y funcionamiento que requiere un núcleo familiar para el desarrollo integral de la vida cotidiana, limitándose solo a negar, rechazar y contradecir los documentos. Ahora bien, debe este Juzgador indicar a la parte demandada, que por ser estos instrumentos públicos, la única vía que otorga la Ley para desvirtuar su valor probatorio es el procedimiento de tacha de falsedad, contra la virtualidad de su fe no se concede ningún otro recurso, aunado a ello no aportó pruebas que le indiquen a quien aquí sentencia la falta de cualidad de la parte actora, o que el inmueble solicitado a través de esta acción sea otro, por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, y se tiene como cierto que la veracidad de la declaración que emana del citado instrumento, con lo cual queda demostrado la propiedad del inmueble y la titularidad del derecho que se reclama.
Informe emanado del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Miranda del Estado Falcón, de fecha 22 de Septiembre de 2.010, suscrito por los ciudadanos: Lic. Rossydell Colina, Jefe de Gestión de Riesgos; TTE (B) Ángel Gómez, Jefe de Prevención e Investigación y Mayor (B) Paulo Zavala, Primer Comandante, al cual se le anexan dieciocho (18) fotografías, de los daños que se apreciaron en la vivienda ubicada en la Avenida Pinto Salinas con Avenida Independencia, específicamente al lado de Farmatodo, Municipio Miranda del Estado Falcón, el cual indica que allí residen las ciudadanas: Marinellys Chávez, Maricarmen Chávez, Nellymar Chávez y Carmen Sánchez, junto a su grupo familiar y se recomienda realizar reparaciones a la brevedad posible, reubicar al referido grupo familiar hacia un lugar seguro que cuente con todos los servicios básicos y que no represente ningún riesgo, hasta que se realicen las reparaciones correspondientes, así como presentar el caso a los organismos competentes, distinguido con el N° “01”, el cual fue acompañado en copia simple con la demanda y posteriormente consignado en original con el escrito de promoción de pruebas, y cursa a los folios del 29 al 41 y del 113 al 114, del cuerpo del expediente.
Informe emanado de la Dirección Estadal de Protección Civil y Administración de Desastres, Coordinación de Gestión de Riesgos, del Gobierno del Estado Falcón, de fecha 01 de Febrero de 2.008, suscrito por MT3 (GN) Alexis Donquis López, Director Estadal de Protección Civil y Administración de Desastres, en el cual se hacen una serie de recomendaciones técnicas, distinguido con el N° “02”, el cual fue acompañado en copia simple con la demanda y posteriormente con el escrito de promoción de pruebas, y cursa a los folios del 42 al 44 y del 110 al 112, del cuerpo del expediente.
Informe de Inspección emanado de la Dirección Regional de Salud Ambiental, Gestión de Riesgos Sanitarios Ambientales, del Gobierno del Estado Falcón, de fecha 28 de Septiembre de 2.010, suscrito con firma ilegible, distinguido con el N° “03”, el cual fue acompañado en copia simple con la demanda y posteriormente consignado en original con el escrito de promoción de pruebas, y cursa a los folios 45 y 115, de las actas procesales.
Informe Técnico emanado de la Dirección de Equilibrio Territorial; Departamento de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Miranda del Estado Falcón, de fecha 18 de Enero de 2.011, suscrito por la Ingeniera Reina Testa, Funcionaria adscrita a ese Departamento, en el cual se establece la ampliación del drenaje del frente del inmueble y de la Empresa Farmatodo, subir el espesor del piso del inmueble y realizar las reparaciones en paredes, pisos y techos, el cual fue acompañado en original y corre inserto a los folios del 116 al 117, del cuerpo del expediente.
Ahora bien, dichas pruebas son documentos administrativos, entendidos estos como aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos documentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier medio legal, en principio, su cualidad es dar fe de todo lo que el funcionario declara haber percibido o efectuado por sus sentidos o practicado como perito; y aunque no es prueba absoluta o plena por cuanto puede ser desvirtuada o impugnada en el proceso, como así lo ha establecido el Máximo Tribunal de la República vía jurisprudencial, deben tomarse como norte; debido a que marcan la pauta a seguir sobre los hechos ocurridos y la presunción juris tantum que de ellas emana, puede ser desvirtuada mediante la probanza de hechos que vayan en su descargo y especialmente sobre la veracidad de los hechos que el funcionario hubiese hecho constar. En tal sentido, al no ser rechazada ni impugnada dicha prueba en la oportunidad legal por la parte demandada, este Tribunal le da pleno valor probatorio.
Promovió Inspección Judicial intralitem, en virtud de los cual este Juzgado se trasladó y constituyó en la dirección del inmueble ubicado en la Avenida Pinto Salinas con Avenida Independencia, específicamente al lado de Farmatodo, de esta Ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón. El tribunal dejó constancia de lo siguiente: Primero: se observó el inmueble en regular estado de conservación y se percibió mal olor en todo el inmueble. Segundo: se observaron filtraciones y perforaciones en el techo del inmueble tanto en el asbesto como en el cielo raso. Tercero: se observaron grietas en las paredes del inmueble, la pintura desconchada y sucia, así como el desprendimiento de varias piezas de cerámica en la cocina. Cuarto: que el piso de cemento del inmueble presenta grietas, polvo, basura y hojas secas. Quinto: Se abstuvo de dejar constancia si existen grietas en cañerías y tuberías, por cuanto no son susceptibles de apreciar a través de ninguno de los sentidos, ya que se encuentran empotradas en paredes y pisos. A esta inspección judicial, el Tribunal le asigna valor jurídico y en la cual estuvo acompañado por representantes de ambas partes lo que permitió garantir el control y contradicción de la prueba, en virtud de los señalamientos hechos por el mismo Juzgado y lo que se desprende de los particulares analizados por el Tribunal en el momento en que realizó la expresada inspección judicial, en la cual se pudo constatar el estado del inmueble que alega la parte actora esta en riesgo hasta tanto no se realicen las reparaciones correspondientes.
El Tribunal para valorar la inspección judicial intralitem observa que, en orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil, los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6)Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.
De tal manera que el Tribunal observa que la inspección judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y que guarda estrecha relación con otras pruebas que obran en los autos por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la causa que representa la parte demandante, toda vez que, el funcionario público que la practicó le otorga fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, facultado para hacerlo y en donde declara lo que pudo haber visto u oído facultado como estaba para hacerlo constar.
Es de aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de octubre de 1.993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 eiusdem.
Mientras que la misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03 de noviembre de 1.993, considera que la inspección judicial practicada por un Juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, como documento público a favor de la parte actora promovente de la misma.
Copia fotostática de documento privado de contrato de canon de arrendamiento, celebrado entre la co-demandante Nellymar Chávez Sánchez y Maryse Rasec Arría Añez, en representación del ciudadano Freddy Gregorio Arias Cordero, el cual corre inserto a los folios 144, 145, 146 y 147 del cuerpo del expediente, el cual fue impugnado oportunamente por el apoderado judicial de la parte demandada.
La Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994, con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en el juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz y otra contra Ernesto Alejandro Zapata, en el expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:
“... Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado”…
Es decir, que solo pueden presentarse en juicio en copias simples o en copias certificadas, los documentos públicos o los privados “reconocidos o los tenidos legalmente por reconocidos”, y no los documentos privados simples, como sucede en el caso de autos, pues de ellos no se derivan valoración probatoria alguna, por lo que este Sentenciador debe indefectiblemente desechar la prueba en cuestión y Así se Decide.
Parte Demandada:
Promovió Inspección Judicial intralitem, en virtud de los cual este Juzgado se trasladó y constituyó en la dirección del inmueble ubicado en la Avenida Pinto Salinas, Casa sin número, específicamente entre Farmatodo y la Arepera Tico-Tico, de esta Ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón. El tribunal dejó constancia de lo siguiente: Primero: Se dejó constancia de la ubicación exacta del inmueble. Segundo: Que se observaron dos tanquillas de aguas negras que según lo dicho por el practico designado cumplen una doble función, quien además manifestó que el material observado en las tapas de las tanquillas es de nueva data, y en cuanto a las reparaciones realizadas en las tanquillas y en la canaleta exterior este Órgano Jurisdiccional se abstuvo de dejar constancia, por cuanto no le consta a este Juzgado el estado anterior y solo se limitó a dejar constancia de lo percibido y lo manifestado por el practico. A esta inspección judicial, el Tribunal no le asigna ningún tipo de valor jurídico, en virtud de los señalamientos hechos por el mismo Juzgado, que no ofrece ningún tipo de elemento favorable o desfavorable con relación a las partes, lo que se desprende de los particulares analizados por el Tribunal en el momento en que realizó la expresada inspección judicial.
Promovió Inspección Judicial intralitem, en virtud de los cual este Juzgado se trasladó y constituyó en la dirección del inmueble ubicado en la Avenida Tirso Salaverría (antigua Avenida Los Medanos), esquina con avenida Josefa Camejo, de esta Ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón. El tribunal dejó constancia de lo siguiente: Primero: Se dejó constancia de la ubicación exacta del inmueble. Segundo: Que en el inmueble objeto de la Inspección funciona un local comercial, denominado, según lo escrito en el anuncio que se encuentra en el exterior del inmueble, en el cual textualmente se lee “FAVRIMUEBLES, C.A.”. Tercero: Se dejó constancia de la distribución interna del inmueble el cual esta constituido por una (01) sala de baño; dos (02) depósitos; cuatro (04) oficinas divididas con tabiquería de fórmica y vidrio y un área amplia de exhibición. A esta inspección judicial, el Tribunal no le asigna ningún tipo de valor jurídico, en virtud de los señalamientos hechos por el mismo Juzgado, que no ofrece ningún tipo de elemento favorable o desfavorable con relación a las partes y al fondo de la causa, lo que se desprende de los particulares analizados por el Tribunal en el momento en que realizó la expresada inspección judicial.
Informe realizado en fecha 27 de Junio del 2.011, por el ciudadano FRANKLIN ARENAS CALDERA, Ingeniero Civil, titular de la Cédula de Identidad N° 7.695.478, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 151.892, con el objeto de demostrar las reparaciones de las tanquillas de aguas negras y la canaleta exterior del inmueble plenamente identificado en el informe.
La testimonial Jurada del ciudadano FRANKLIN ARENAS CALDERA, quien rindió declaración bajo fe de juramento, el día 01 de Julio de 2.011, manifestando a lo largo de su declaración tener como profesión la Ingeniería Civil; que realizó reparaciones en el sistema de aguas negras del inmueble ubicado en la Avenida Pinto Salinas, casa sin número ubicada entre Farmatodo y la Arepera Tico-Tico, por que se encontraba colapsado el sistema de aguas negras; Que dichas reparaciones fueron realizadas por orden de una contratista de Farmatodo, para solucionar el problema de la vivienda y se realizaron a partir del día 02 de Mayo y hasta el 19 de Junio del presente año 2.011. El cual fue repreguntado por el apoderado judicial de la parte actora, quien le pregunto con que autoridad lo contrato Farmatodo para realizar según dichas reparaciones, a lo cual respondió: Con una sola única autoridad solucionar el problema que tenía la vivienda.
Sobre el particular, la Sala, dejó sentado lo siguiente:
“...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987 tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él no se rigen por los principios de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en un juicio en el cual no sean partes los otorgantes de tales documentos, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles más valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presenten como un simple auxilio de precisión, para que entiendan mejor lo que se le pregunta... ’. (Sentencia de fecha 15 de julio de 1993, Corporación Garroz C.A. c/ Urbanizadora Colorado C.A., ratificada el 28 de abril de 1994, Hernán Valecillos c/ Nelson Troconis).
En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial; y, a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero.
En el caso de marras con la declaración rendida por el Ingeniero Franklin Arenas, se ratifica el informe técnico que cursa al folio 162 de las actas procesales, suscrito por el Ingeniero Franklin Arenas, de fecha 27 de junio de 2.011, lo que le merece plena fe a este Juzgador y se tiene como cierto las reparaciones realizadas al sistema de aguas negras y de lluvia en el área externa de la vivienda ubicada en la Avenida Pinto Salinas, entre Farmatodo y la Arepera Tico-Tico, de esta Ciudad de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón.
Cinco (05) recibos de pago consignados en original, por concepto de pagos de cánones de arrendamiento que la parte accionante recibe de la Sociedad Mercantil FAVRI-MUEBLES, que cursan a las actas procesales en los folios del 163 al 167, con el fin de probar que la parte actora recibe dichos pagos, los que pudieran ser utilizados para la reparación del inmueble.
Esta prueba se desecha por cuanto nada aporta a la presente causa, que versa sobre la solicitud de desalojo por la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble objeto del presente litigio, y en nada se esta debatiendo la insolvencia de la demandada y mucho menos el destino que los actores la dan a los fondos productos de su arrendamiento.
Prueba de Informes, conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil vigente, mediante la cual solicito a las Sociedaddes Mercantiles AREPERA TICO-TICO y FARMATODO, C.A. información sobre asuntos determinados al cual no se tiene acceso directo, sobre hechos concernientes al presente litigio,
Así las cosas, es oportuno traer a colación el contenido del artículo 433 del Código de procedimiento Civil, el cual establece:
“Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos”.
Del contenido de la norma mencionada se infiere, que la prueba de informes no es para averiguar hechos, sino para que se informe al Tribunal del contenido de asientos de documentos, libros, archivos u otros papeles. No es una prueba de investigación o un interrogatorio, por lo que, debe darse con precisión la ubicación de la información requerida, de manera que el informante pueda ir directamente a la fuente y dar la información, no que se comience por ubicar si existe o no la información, para que luego el informante dé su contenido.
En este mismo orden de ideas, la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, dejó sentado en sentencia N° 06049, de fecha 02 de noviembre de 2005 lo siguiente:
“(…) conforme al encabezado del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, es utilizado con la única finalidad de requerir a las instituciones expresamente mencionadas en la referida norma “...informes sobre los hechos litigiosos...”, que consten en “...documentos, libros, archivos u otros papeles...”, ubicados en sus oficinas, situación que claramente deja al margen apreciaciones de tipo subjetivo por parte del organismo al cual se dirige la solicitud, ya que en estos casos el ente correspondiente debe limitarse a informar sobre aquellos hechos concretos que consten en esos instrumentos, sin poder sacar conclusiones que no se encuentren reflejadas directamente en los mismos.”
Puede ser considerada la prueba de informes como la testimonial de las personas jurídicas colectivas, las cuales, como entes de ficción intangibles, no pueden declarar bajo juramento en juicio, pero sí pueden, como corporaciones sujetas a responsabilidad patrimonial, dar testimonios escritos o informes sobre los documentos, libros, archivos u otros papeles relevantes a la litis, que se encuentren archivados en sus oficinas.
En este sentido, estima conveniente éste Órgano Jurisdiccional, traer a colación la siguiente jurisprudencia:
“Certificaciones de mera relación, son aquéllas en las cuales el funcionario no transcribe fielmente el contenido del expediente o documento, sino que se limita a dar determinada información sobre el mismo. Es este el sentido del texto legal, cuando prohíbe las certificaciones que tenga por objeto hacer constar el testimonio u opinión del funcionario declarante sobre algún hecho o dato de su conocimiento; dejar constancia de datos que consten en una dependencia, sin transcribirlos, equivale á dar testimonio respecto de la existencia de dichos datos, y por ende implica una certificación de mera relación, prohibida por la ley”(crf CSJ, Sent. 6 4 88, en Pierre Tapia, O.: ob. Cit. N°4, p.102). (Subrayado de este Tribunal)
En este sentido, del análisis realizado a prueba de informe solicitada por la parte demandada y sus resultas, se evidencia que la Sociedad Mercantil Arepera Tico-Tico, se limita a responder las preguntas sin dejar sentado donde constan sus respuestas y en varias de ellas afirma que no le constan las situaciones requeridas, y en el caso de la Sociedad Mercantil Farmatodo, quien hasta la presente fecha no ha presentado el informe requerido, a pesar de que este órgano jurisdiccional ratificó el oficio, en aras de garantizar que la prueba promovida se evacuara, el mismo versa sobre reparaciones, costos y encargados de realizar los arreglos a la tanquilla y recolector de aguas negras y de lluvia, así como si existe un contrato de arrendamiento entre dicha Empresa y los actores de este proceso, su fecha y el monto del canon.
Estima necesario indicar quien aquí sentencia, que la presente prueba fue mal utilizada en el sentido que se pretendió interrogar a las Sociedades Mercantiles a través de ella, sin aportar al proceso, tal y como lo exige la norma que la rige, información contenida en documentos, libros archivos u otros papeles, que sirvan como sustento a su promoción, por lo que debe ser desechada al no traer al proceso elementos de convicción pertinentes a lo que se esta debatiendo, ya que las reparaciones que se pretenden probar fueron suficientemente abordadas y probadas con otros medios, puesto que la relación arrendaticia que pudiera existir con la Arepera Tico-Tico no aporta nada a este proceso, ni el interrogatorio que se le pretende hacer responder a la Sociedad Mercantil Farmatodo, por cuanto lo aquí debatido versa sobre la necesidad o no que tienen los actores de ocupar el inmueble de su propiedad, actualmente ocupado por la Empresa Favri-Muebles, C.A., en virtud de lo cual considera pertinente este Juzgador no darle mas largas al proceso en espera de esta prueba, por cuanto de todas las anteriores consideraciones seria inútil esperar la incorporación al expediente, de un medio de probatorio mal utilizada y por ende irrelevante.
-VI-
Llegada la oportunidad para dictarse sentencia en el presente juicio, el Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:
PUNTO PREVIO
En este orden de ideas, establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación se transcribe:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva….”
Ahora bien, analizado el punto anterior pasa este Tribunal a resolver las cuestiones previas opuestas por el apoderado judicial de la parte demandada con fundamento en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que el libelo de demanda señala el actor la estimación de la demanda en BOLÍVARES SEIS MIL EXACTOS (6.000,00), fijando la conversión a Unidades Tributarias en NOVENTA Y DOS PUNTO TRES (92,3), pero que la conversión de Bolívares a Unidades Tributarias plasmada en el libelo de la demanda esta en desacierto con la actual Unidad Tributaria fijada para el año 2.011, lo que significa que no existe claridad, precisión o certeza sobre la estimación de la acción propuesta. De la lectura del libelo de demanda se desprende que la misma fue presentada en fecha 06 de octubre de 2.010 y admitida el día 11 del mismo mes y año, siendo estimada en la cantidad BOLÍVARES SEIS MIL EXACTOS (6.000,00), monto éste que al resultar dividido por el valor de la Unidad Tributaria vigente para esa fecha, es decir Bs. 65,00, da como resultado 92,3, tal y como fue plasmado por el actor en su pretensión, mal puede el demandante en el año 2.010, calcular el monto de su demanda basado en el valor de la Unidad Tributaria para el año siguiente, es decir el 2.011, de allí pues, que la cuestión previa opuesta por la parte demandada a tenor de lo dispuesto en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada sin lugar. Así se decide.
LIMITES DE LA FUNCIÓN DECISORIA DEL JUEZ
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
En este orden de ideas, establece el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios lo siguientes:
“Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”
Ahora bien, para que pueda proceder el desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento y no en la necesidad de ocupación; 2.- Sí el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendatario, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata; 3.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
Aunado a ello, tenemos que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular.
De acuerdo a los hechos alegados por las partes, la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, por haber sido reconocido por la parte demandada y quedó probada la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado lo que configura el primer y segundo supuesto. Asimismo, quedo establecido en autos la propiedad del inmueble y la titularidad del derecho que se reclama, con las pruebas documentales acompañadas al libelo y ratificadas en el periodo probatorio, configurándose así el tercer requisito.
Analizado esto corresponde ahora al Tribunal determinar la necesidad del último supuesto que exige la doctrina y la jurisprudencia, para que se configure la pretensión aducida.
Presentó y fundamentó la parte actora su pretensión según lo dispuesto, en el literal “b” del artículo 34 eiusdem, señala como causal de desalojo: “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.
La necesidad como situación de hecho, debe ser acreditada mediante elementos de convicción que conduzcan al Juez apreciarlos de manera cierta. La necesidad, como apunta alguna de las acepciones de Cabanellas, deviene de la “Escasez; falta de algo en la medida de lo suficiente o deseado”. Es esa situación particular de la persona ante la ausencia de un objeto material o ideal, capaz de satisfacer un requerimiento como objeto de la vida para satisfacer alguna carencia.
En este sentido, la parte actora probó que siendo propietaria del inmueble arrendado a la parte demandada, vive en otro inmueble el cual no reúne las condiciones mínimas de habitabilidad y representa un riesgo a la salud de sus habitantes, a quienes se recomendó su reubicación, y el cual según la apreciación de este Juzgador a lo largo del debate probatorio se observó abandonado y no habitado por persona alguna, según la inspección realizada, en la cual se evidenció el mal estado de la vivienda.
Resulta lógico y humano que dichos propietarios pretendan el desalojo de su inmueble, alegando esta causa legal de la necesidad de ocuparlo, cuando a juzgar por las pruebas aportadas, se encontraban viviendo en una casa deteriorada y con riesgo para su salud, no obstante si bien es cierto que el inmueble que pretenden desalojar esta constituido por un local comercial, éste último se encuentra en mejores condiciones de habitabilidad que su actual vivienda, lo que quedo probado en actas.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 545 del Código Civil, nos permite “…usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley”. Ciertamente, una de las formas de restringir este derecho de propiedad es mediante el contrato de arrendamiento por el cual se cede el derecho de gozar, como atributo del derecho de propiedad por un precio, pero ello no significa que quien así ceda ese atributo pierda su derecho a recobrarlo, cumpliendo con las formalidades legales, como se ha hecho en este caso.
Si bien, los contratos como fuentes de obligaciones deben respetarse por constituir ley entre las partes, la ley especial, faculta a la arrendadora a solicitar válidamente el desalojo cuando se trata de un contrato de arrendamiento celebrado de manera verbal o por escrito a tiempo indeterminado y se vea “En la necesidad … de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”, de acuerdo a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Siendo así, tenemos que la parte actora probó la relación arrendaticia; su condición de propietaria, y la necesidad, por lo que se declara procedente esta causal de desalojo y así debe quedar establecido en el fallo.
-VII-
DECISIÓN
Por todas las consideraciones anteriores, este Juzgado Primero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por el Defensor de oficio de la demandada, Firma Mercantil FAVRI-MUEBLES, COMPAÑÍA ANÓNIMA, contemplada en el ordinal 6°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA POR DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO, incoada por MARINELLYS CHÁVEZ SÁNCHEZ, NELLYMAR CHÁVEZ SÁNCHEZ, CARMEN HERMINIA CHÁVEZ SÁNCHEZ y MARICARMEN CHÁVEZ SÁNCHEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.639.306, 9.507.096, 10.476.585 y 17.531.367, respectivamente, de este domicilio. en contra de la Firma Mercantil FAVRI-MUEBLES, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 10 de diciembre de 1991, anotado bajo el N° 28, Tomo 34-A; y en consecuencia del fallo dictado, se ACUERDA:
TERCERO: Que la parte demandada, Firma Mercantil FAVRI-MUEBLES, COMPAÑÍA ANÓNIMA, DESALOJE y entregue totalmente desocupado el inmueble arrendado, constituido por un local comercial, ubicado en la avenida Los Médanos, esquina avenida Josefa Camejo, de esta ciudad de Santa Ana de Coro, Estado Falcón, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con bienhechurias y terreno propiedad de las demandantes, que forma la denominada PARCELA Nº 2, con una extensión de CINCO METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (5,80MTS), con un quiebre de TRES METROS CON TREINTA CENTÍMETROS (3,30 MTS), mas NUEVE METROS CON VEINTE CENTÍMETROS (9,20 MTS); SUR: Con avenida Josefa Camejo, con una extensión de QUINCE METROS (15MTS); ESTE: Con avenida Los Médanos, con una extensión de CATORCE METROS CON VEINTICINCO CENTÍMETROS (14,25MTS); y OESTE: Con bienhechurias y terreno propiedad de las demandantes, que forma la denominada PARCELA Nº 3, con una extensión de ONCE METROS CON VEINTE CENTÍMETROS (11,20MTS); para que lo entregue luego de vencido el lapso establecido en la ley totalmente libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones que lo recibió al momento de celebración de la convención.
CUARTO: Se concede al arrendatario UN PLAZO IMPRORROGABLE DE SEIS (06) MESES para la entrega material de inmueble, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de conformidad con el parágrafo primero del articulo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.-
QUINTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas del presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
SEXTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. A tal efecto líbrense las boletas respectivas y entréguense al alguacil para su práctica
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN, a los doce (12) días del mes de agosto del año Dos mil Once (2011). Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.-
EL JUEZ TEMPORAL
ABG. ALDRIN JOSÉ FERRER PULGAR
LA SECRETARIA
ABG. QUERILIU RIVAS HERNANDEZ.
NOTA: En la misma fecha, siendo las 2:55 p.m, y previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia; igualmente, se dejó copia certificada de la misma para el archivo. Asimismo, se libraron las boletas de notificación ordenadas y se entregaron al alguacil para su practica. Conste
LA SECRETARIA
ABG. QUERILIU RIVAS HERNANDEZ