TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

Santa Ana de Coro; 12 de Agosto de 2011
Años: 201º y 152º

EXPEDIENTE: 1241
DEMANDANTE:
MARLENE DEL CARMEN ZAMBRANO BETANCOURT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.001.909.

APODERADO JUDICIAL: JULIO ENRIQUE TOVA BOSO, Abogado en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado N° 60.903.
DEMANDADO: NAZIR JADALLAH NASSER, Comerciante, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la Calle Mapararí, entre Calle Bolívar y Avenida Manaure, Local Comercial N° 30, en la ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Miranda del Estado Falcón, titular de la Cédula de Identidad N° V-24.621.392.

APODERADOS JUDICIALES: LAEMIR JESÚS MASS COLINA y STEVER HERNÁNDEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado Nros. 40.451 y 128.583, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL
Se inició el presente proceso judicial mediante escrito libelar presentado para su distribución en fecha 25 de Abril de 2011, por el Abogado JULIO ENRIQUE TOVA BOSO actuando en nombre y representación de la ciudadana MARLENE DEL CARMEN ZAMBRANO BETANCOURT, plenamente identificados.
En fecha 02 de Mayo de 2011, este Tribunal procedió mediante auto procedió a darle entrada, ordenando un despacho saneador a fin de que se indicara el domicilio del demandado.
En fecha 09 de Mayo de 2011, se admitió cuanto ha lugar en derecho, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano NAZIR JADALLAH NASSER, también identificado, para que comparezca ante este Despacho en el plazo de Ley, fijado en dicho auto al acto de contestación a la demanda ordenándose asimismo a librar la correspondiente compulsa.
En fecha 27 de mayo de 2011, consta la declaración del Alguacil, ciudadano ENRIQUE LUGO, donde manifiesta que tramitó la citación personal consignando al efecto la correspondiente boleta de citación sin la firma del demandado, ordenándose a solicitud del actor, conforme a lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley Adjetiva, la notificación respectiva y completar la citación de la parte demandada.
Consta de autos que en fecha 17 de Junio del corriente año, el ciudadano NAZIR JADALLAH NASSER, parte demandada, confiere Poder Apud Acta a los Abogados LAEMIR JESÚS MASS COLINA y STEVER HERNÁNDEZ; el cual fue agregado por auto de esa misma fecha.
En fecha 27 de Junio de 2011, el Apoderado Judicial del demandado, Abogado LAEMIR JESÚS MASS COLINA, procedió a consignar escrito de contestación de demanda, en el cual opusieron como defensa perentoria la falta de cualidad de la demandante y contestaron al fondo de la demanda; por auto de esa misma fecha fue agregado a las actas.
Consta de autos que ambas partes, durante la articulación probatoria promovieron sus respectivas probanzas, las cuales serán analizadas en su congruo lugar.
LLEGADA LA OPORTUNIDAD PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL LO HACE DE LA MANERA SIGUIENTE:
Siendo ahora la oportunidad para pronunciarse sobre la defensa perentoria opuesta, esta Juzgadora observa:
Se desprende del escrito de contestación que la parte demandada opone la falta de cualidad de la parte actora para intentar este juicio y la del accionado para sostenerlo, dado que, la relación arrendaticia ha continuado más allá del convenio celebrado entre las partes para dar por terminado el arrendamiento; a este respecto, debe señalar esta sentenciadora, que la parte actora como propietaria y arrendadora, sí tienen cualidad para ejercer cualquier acción real o arrendaticia en uso de su derecho y en beneficio de sus intereses, lo cual no implica que la misma, por el simple hecho de su ejercicio, sea procedente en derecho. Y así se decide.
De igual modo se observa, que el arrendatario ha opuesto su falta de interés para sostener este juicio, lo cual es igualmente improcedente en derecho, porque el accionado, como arrendatario, sí puede ser demandado por cualquier acto, hecho u omisión, relacionado con sus obligaciones contractuales. Y así se decide.
Ahora bien, antes de entrar al análisis de las pruebas promovidas y evacuadas por ambas partes, debe esta sentenciadora hacer los siguientes señalamientos:
El Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece textualmente lo siguiente:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
Asimismo, el Artículo 1614 del Código Civil venezolano dispone:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
En este orden de ideas, prevé el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”.
Planteada así la situación, esta juzgadora pasa al análisis de las pruebas aportadas y evacuadas por las partes:
 Pruebas de la parte actora:
La representación judicial de la parte actora en su escrito de promoción pruebas, específicamente en el capítulo referente a las pruebas documentales, ofreció las siguientes:
El documento de propiedad del local comercial y del terreno donde se encuentra construido, ubicado en la Calle Mapararí, entre Calle Bolívar y Avenida Manaure, distinguido con el N° 30, en la ciudad de Santa Ana de Coro del Estado Falcón; el cual fue protocolizado ante la Oficina subalterna de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Falcón, en fecha 29/11/1999, bajo el N° 04, Folios 23 al 30, Protocolo Primero, Tomo 5to del Cuarto Trimestre del año 1999. Ahora bien, como dicho instrumento no fue tachado, impugnado o desconocido, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio como documento de propiedad del inmueble arrendado. Y así se decide.
Igualmente la parte actora promueve en el numero dos (2) de ese mismo capítulo, el contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano NAZIR JADALLAH NASSER, en fecha 12/03/2008, ante la Notaría Pública de Coro, inserto bajo el N° 29, tomo 7 de los Libros de Autenticaciones respectivos; y siendo que dicho instrumento no fue desconocido, pero sí rechazado por el accionado, alegando que la relación arrendaticia no data del año 2008, si no del 01/03/2005; este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, dado que el mismo demandado lo reconoce como contrato celebrado dentro de la duración de la relación arrendaticia. Y así se decide.
En el número tres (3), la parte actora promueve el convenio celebrado con el arrendatario el día 03/01/2009; con respecto a este documento, aprecia esta sentenciadora que el mismo contienen un acuerdo de voluntad de las partes, pero que vencido como fue el lapso indicado como fecha de terminación de la relación arrendaticia entre las partes, y como ambos continuaron cumpliendo con sus obligaciones contractuales por más de 17 meses de su vencimiento; de ésa actuación se desprende que la voluntad de las partes fue obligarse mutuamente más allá del tiempo allí estipulado, y dado que el referido convenio, perdió su valor y eficacia, dada la continuidad de la relación arrendaticia, para quién aquí decide, dicho instrumento carece de eficacia probatoria. Y así se decide.
 Pruebas de la parte demandada:
La parte demandada en su primer escrito de promoción de pruebas, promovió el contrato de arrendamiento celebrado con la parte actora por el mismo local comercial en fecha 17/02/2005, ante la Notaría Pública de Coro, inserto bajo el N° 17, Tomo 10 de los libros respectivos. Del contenido de dicho instrumento se aprecia, que el mismo no fue impugnado, desconocido o tachado por la parte actora, como también, que se trata de un contrato celebrado entre las mismas partes, por el mismo local comercial, pero con una fecha anterior y distinta a la alegada por la parte actora, y como ya se expuso, que la parte demandada había reconocido el contrato presentado por el accionante como integrante de los contratos de arrendamientos celebrados a todo lo largo de la relación arrendaticia, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio y da por demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, pero desde el día 01/03/2005. Y así expresamente se establece.
En el número dos (2) del Capítulo Segundo, el arrendatario promueve ocho recibos de pago de arrendamiento, correspondiente a los meses: noviembre y diciembre de 2009 y de enero a junio de 2010, un depósito bancario N° 05192971 de fecha 23/07/2010; y como dichos instrumentos no fueron desconocidos ni impugnados, por el contrario, fueron reconocidos por la parte demandante a través de su apoderado judicial en su escrito de pruebas, esta sentenciadora le otorga pleno valor probatorio, dado que de ellos se evidencia, como se expuso anteriormente, que vencido el lapso del convenio celebrado entre las partes para dar por terminada la relación arrendaticia ésta continuó. Y así se decide.
En su escrito complementario de pruebas, el arrendatario promueve copia del Expediente 87-2010, en nomenclatura de éste Despacho, para demostrar que ha venido consignando desde el mes de julio de 2010, los cánones de arrendamiento; por lo que, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.
Planteada así la controversia, este órgano jurisdiccional con arreglo a lo ante expuesto y de acuerdo a la doctrina patria, debe establecer que toda relación arrendaticia a tiempo determinado una vez vencido el lapso de duración, entra en prórroga legal ipso iure (vid artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y si vencida a prórroga legal, el arrendatario continúa en el inmueble arrendado y el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento, se debe entender que el contrato se mantienen vigente en todas sus cláusulas, pero cambia su estatus de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
Ahora bien, si una relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, lo procedente en derecho es la acción de Desalojo, consagrada en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito), por lo que, la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, debe declararse sin lugar, condenando en costas al demandante. Y así se decide.
Asimismo, es necesario señalar expresamente, que en autos consta no solo la existencia de la relación arrendaticia y su duración, sino también su prolongación en el tiempo; en virtud de que ambas partes amén de haber convenido en dar por terminada la relación arrendaticia, continuaron cumpliendo con sus obligaciones; por lo que a la fecha, se mantienen dicha relación a tiempo indeterminado. Y así se establece.
DISPOSITIVO
En mérito de las consideraciones anteriores y a la luz de los fundamentos de derecho invocados, este Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en la ciudad de Santa Ana de Coro, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando en Sede Inquilinaria, DECLARA:
PRIMERO: INADMISIBLE la defensa perentoria, planteada por la representación judicial de la parte demandada, Abogado LAEMIR JESÚS MASS COLINA.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL intentara la ciudadana MARLENE DEL CARMEN ZAMBRANO BETANCOURT, a través de su Apoderado Judicial, Abogado JULIO ENRIQUE TOVA BOSO contra el ciudadano NAZIR JADALLAH NASSER; por un local comercial ubicado en la Calle Mapararí, entre Calle Bolívar y Avenida Manaure, distinguido con el N° 30, en la ciudad de Santa Ana de Coro del Estado Falcón.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de que la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en Santa Ana de Coro a los Doce (12) días del mes de Agosto de Dos Mil Once (2011).
La Juez Titular, La Secretaria Titular,
Abg. Zenaida Mora de López Abg. Mariela Revilla Acosta

NOTA: La presente Sentencia se dictó y Publicó a las 11:40 de la MAÑANA y se dejó copia certificada en el archivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Conste. Santa Ana de Coro. Fecha: UT-Supra,
La Secretaria Titular,
Abg. Mariela Revilla Acosta

EXP. 1241