TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 21 de Diciembre de 2011
201º y 152º
ASUNTO: AH1C-V-2002-000201
ASUNTO ANTIGUO N°: 2002-20710
PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES ARTIGAS, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 12 de septiembre de 1946, siendo su última modificación de su documento Constitutivo Estatutos Sociales el 12 de marzo de 1996, ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 1, Tomo 23 Qto, 90 A Pro.
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: Teresa Borges García, Pedro Alejandro Duarte Llovera, Gustavo Adolfo Curiel Díaz y Sergia Tineo Dotante, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 22.629; 79.519; 80.549 y 55.157, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: HOTEL, BAR Y RESTAURANT LA TOJA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial Distrito Federal y Estado Miranda, el 11 de junio de 1974, bajo el N° 101, Tomo 61 A, Sgdo., en la persona de su Administrador ERUNDINO ABALO VILA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.159.389.
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA: Ángel Manuel Quintero Lorenzo, Haide Lorenzo de Quintero y Richard Marín, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo los N° 59.323; 12.599 y 80.543, respectivamente.
ASUNTO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
ANTECEDENTES
Se inicia el presente juicio, mediante escrito de demanda presentada el 19 de diciembre de 2001, y previa distribución le correspondió conocer al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la causa el 30 de enero de 2002.
El 17 de abril de 2002, el Alguacil dejó constancia que efectuado el traslado al domicilio procesal del demandado, se entregó la compulsa y se negó a firmar el recibo correspondiente.
Mediante diligencia del 26 de abril de 2002, la parte actora solicito de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la complementación de la citación por la Secretaria, quien el 17 de julio de 2002, dejó constancia de haber practicado la notificación.
El 22 de julio de 2002, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, solicitó la declaratoria de la improcedencia de la acción en consecuencia la reposición de la causa, apeló del auto de admisión, opuso las cuestiones previas del 346, ordinales 4°, 8° y 11° del Código de Procedimiento Civil y reconvino a la parte actora.
El 27 de julio de 2002, la parte actora consignó escrito de oposición a las cuestiones previas formuladas e insistió valer el documento impugnado.
El 31 de julio de 2002, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, y el 02 de agosto de ese año consignó alcance al primer escrito de prueba y replica al escrito de oposición de las cuestiones previas de la actora.
El 09 de agosto de 2002 se dictó auto de admisión de la reconvención propuesta y se ordenó notificar a la parte actora reconvenida.
El 27 de septiembre de 2002 la parte actora reconvenida se dio por citada de la reconvención.
El 07 de octubre de 2002 la parte actora reconvenida consignó escrito de contestación de la reconvención.
El 09 de octubre de 2002 la parte actora reconvenida presentó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas el 16 de octubre de ese año.
En esta última fecha la parte demandada reconviniente solicitó extender el lapso de pruebas, ratifico la improcedencia del procedimiento y la reposición de la causa, impugnó el escrito de pruebas de la parte actora reconvenida, y presentó nuevamente escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas unas y otras inadmitidas en esa misma fechas.
El 23 de octubre de 2002 la parte demandada reconviniente ratificó solicitud de extender el lapso de pruebas, la improcedencia del procedimiento y la reposición de la causa, y apeló del auto de admisión de las pruebas. Así mismo en esa misma fecha consignó escrito de alcance de pruebas.
El 1ro de noviembre de 2002 se dictó auto oyendo en un solo efecto la apelación interpuesta por la demandada reconviniente, ordenó remitir al Juzgado Superior las copias certificadas correspondientes.
El 08 de noviembre de 2002 el Tribunal se realizó Inspección Judicial en el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En esta misma fecha se dictó auto ordenando la reposición de la causa al estado de admisión, ordenó que la presente causa se tramitara por el procedimiento ordinario y emplazó a la parte demandada.
El 15 de noviembre de 2002, la parte actora apeló el mencionado auto de reposición.
El 25 de noviembre de 2002 se dictó auto oyendo en un solo efecto la apelación interpuesta por la parte actora.
El 13 de enero de 2003 la parte demandada presentó nuevo escrito de contestación a la demanda, y opuso cuestiones previas.
El 29 de septiembre de 2003 la parte actora presentó escrito solicitando se revoque el auto de fecha 25 de noviembre de 2002, se oiga en ambos efectos la apelación interpuesta, así como pronunciamiento sobre la apelación del auto de admisión realizada por la parte demandada. Igualmente presentó contradictorio a las cuestiones previas.
El 19 de mayo de 2003 se dictó auto negando la solicitud de revocamiento del auto que ordenó la reposición de la causa.
El 23 de septiembre de 2003 el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Familia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia declarando Con Lugar la apelación interpuesta por la parte actora contra el auto del 08 de noviembre de 2002, que ordenó reponer la causa al estado de Admisión, ordenó continuar el juicio por el procedimiento breve y revoco el fallo apelado.
El 25 de septiembre de 2003 la parte demandada, anunció Recurso de Casación contra la anterior sentencia, recurso que fue declarado Inadmisible por ese mismo Juzgado.
El 13 de octubre de 2003, la apoderada judicial de la parte demandada recurrió de hecho contra la decisión dictada por Juzgado Superior, en la cual declara la Inadmisibilidad del recurso de casación.
El 16 de diciembre de 2003, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictó sentencia declaró la nulidad del auto de fecha 08 de octubre de 2003, dictado por Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Familia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y declaró inadmisible el recurso de casación propuesto por la parte demandada.
El 17 de diciembre de 2003 se dictó auto de abocamiento por cuanto el 13 de agosto de 2002 fue designada Juez Suplente Especial de este Tribunal RHAYZA PEÑA VILLAFRANCO.
El 26 de septiembre de 2007 se dictó auto de abocamiento por cuanto el 31 de julio de 2007 fue designada Juez Provisorio de este Tribunal FELIX QUERALES MORÓN.
El 27 de noviembre de 2007 se dictó auto de abocamiento por cuanto el 18 de octubre fue designada Juez Provisorio de este Tribunal LUÍS TOMAS LEÓN SONDOVAL.
El 01 de octubre de 2009 se dictó auto de abocamiento por cuanto el 27 de abril de 2009 fue designada BELLA DAYANA SEVILLA, Juez Provisorio de este Tribunal.
El 09 de diciembre de 2009 fue presentado escrito de recusación contra la Juez BELLA DAYANA SEVILLA.
El 15 de diciembre de 2009 se dictó sentencia declarando Ineficaz e Inatendible la diligencia del 09 de diciembre de 2009, Inadmisible la recusación propuesta.
El 18 de diciembre de 2009 la parte demandada apeló de la anterior sentencia.
El 11 de enero de 2010 se dictó auto oyendo en ambos efectos la apelación interpuesta, ordenando la remisión del expediente al Juzgado superior Distribuidor.
El 26 de marzo de 2.010 el Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia declarando reponer la causa al estado que el Tribunal trámite debidamente la apelación en un solo efecto.
El 10 de mayo se dio entrada al presente expediente, proveniente del Juzgado Superior.
El 12 de mayo se 2010 se dictó auto de conformidad con lo ordenado por el Juzgado Superior en sentencia de fecha 26 de marzo de 2.010.
I
DE LA DEMANDA
Indica la representación judicial de la parte actora reconvenida que su mandante es propietaria del inmueble identificado como quinta denominada LORRETA MAY, ubicada entre las Avenidas El Golf y Gloria, Urbanización El Bosque, Municipio Chacao del Estado Miranda, Distrito Capital y cesionaria del contrato de arrendatario celebrado el 15 de febrero de 1983.
En fecha privada 15 de febrero de 1980, por intermedio de la Administradora VENOVEN, C.A., cedió en arrendamiento a la sociedad mercantil HOTEL, BAR Y RESTAURANT LA TOJA, C.A. el inmueble ante identificado. Dicho contrato fue posteriormente autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Chacao, el 27 de marzo de 1980.
Que el referido contrato de arrendamiento en su inicio se celebró a tiempo determinado, tal como se evidencia de la Cláusula Tercera, en la cual se pactó que el lapso de duración era de 03 años fijos a partir del 15 de febrero de 1980, como consecuencia de que la arrendataria quedó en posesión del inmueble y se le continúo cobrando los cánones de arrendamiento, operando lo que se denomina la tacita reconducción, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.614 del Código Civil.
El 06 de noviembre de 1997, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo dictó sentencia estableciendo que el canon de arrendamiento máximo a pagar por el inmueble antes indicado era la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS VEINTE MIL CIENTO UN BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.F. 1.920.101,79) actual MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs.F. 1.920,10), de aquí en adelante se expresarán las cantidades en bolívares actuales.
Alega que desde febrero de 1998 hasta mayo de 2001, la arrendataria no ha cancelado los cánones de arrendamiento, a razón de MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs.F. 1.920,10), lo suma la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES 00/00 (Bs.F. 74.884,00), incumpliendo no sólo sus obligaciones legales sino contractuales.
Adicionalmente arguye la representación judicial, que su mandante requiere el inmueble para demolerlo y proceder a realizar una nueva construcción, dada el tiempo de construcción, pues la vida útil de la misma esta fenecida, y además para cumplir con su objeto social el cual es la compra, venta, permuta y arrendamiento de terrenos, casas y edificios y la construcción de inmuebles en general, el urbanismo de terreno, la compra venta en propiedad horizontal.
Indica que tienen previsto construir, según solicitud aprobada de las Variables Urbanas Fundamentales, una vivienda multifamiliar con comercio vecinal. Que el permiso de demolición no es otorgado hasta tanto sea desocupado el inmueble.
Estima la presente demanda en la cantidad de VENTITRES MIL CUARENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON VENTIDOS CÉNTIMOS (Bs.F. 23.041,22).
Finalmente demanda al HOTEL, BAR Y RESTAURANT LA TOJA, C.A., en la persona de su Administrador ERUNDINO ABALO VILA, el desalojo del inmueble ya referido, de conformidad con los literales a) y c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el mismo debe ser entregado totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo estado que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos que disfruta el inmueble, o en su defecto a ello sea condenado, sin plazo alguno, o en su defecto y en el supuesto negado sea declarada negado lo previsto en el literal a), vencido el lapso establecido en el Parágrafo Primero del artículo 34 eiusdem. En cuyo caso, deberá cancelar una indemnización por el uso del inmueble, equivalente al canon de arrendamiento mensual.
El pago de daños y perjuicios de su incumplimiento al no cancelar los cánones de arrendamientos, una suma equivalente al canon de arrendamiento mensual establecido por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, o en su defecto de convenimiento oiga sentencia que así lo declare. Así como, el pago de SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES 00/00 (Bs.F. 74.884,00) en conceptos de daños y perjuicios, así como los que se sigan causando a razón del monto antes dicho.
II
DE LA CONSTESTACION
En la oportunidad procesal para la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada arguyó lo siguiente:
Improcedencia de la acción con fundamento en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habida cuenta que en el inmueble arrendado funciona un fondo de comercio, solicito reponer la causa al estado de nueva admisión y notificar a la Procuraduría General de la República, en razón que la demanda se refiere a un inmueble en el cual se presta un servicio público.
Igualmente opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 4°, 8° y el 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sobre los siguientes argumentos:
De la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, es el caso que el ciudadano Erudino Abalo Vila, no tiene carácter de Administrador dentro de la que se le atribuye, por tanto no tiene legitimidad para sostener el presente juicio.
De la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, toda que cursa ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente N° 98-4240 en el cual la hoy parte actora demanda a nuestra representada, por el mismo inmueble que en este proceso lo hace, habiendo identidad de partes y de objeto, solicitaron la acumulación.
De la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en el presente caso se demanda por dos acciones distintas que se excluyen entre sí, toda vez que se demanda por resolución de contrato por falta de pago y también por desalojo, por necesidad del inmueble, lo que lo hace improcedente.
Dicho lo anterior paso a contestar el fondo de la demanda rechazando, negando y contradiciendo la misma demanda, tanto en los hechos como en el derecho, en los siguientes términos:
Que no acompaña junto al libelo el contrato de arrendamiento del 15 de febrero de 1980 al que hace mención, que es instrumento fundamental de la demanda, sino que anexa el celebrado el 15 de febrero de 1983, celebrado entre Venoven C.A. y su representada, documento privado que nunca fue notariado, de lo que concluye que la parte actora no se refiere al mismo contrato, lo que crea incertidumbre, generando un estado de indefensión, porque no sabe a ciencia cierta a cual de los dos contratos señalados se refiere la presente demanda, así mismo solicitó la impugnación de la “pseudo cesión” de dicho contrato que riela al folio 9, por no emanar de su representada, y no tener su consentimiento, que es uno de los elementos necesarios para la validez de los contratos.
Que su representada no adeuda cantidad alguna de dinero por conceptos de cánones de arrendamiento derivados de la relación arrendaticia, pues estos se han venido consignando en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (ahora Juzgado 21), expediente N° 980067.
Que los depósitos de la renta mensual se han realizado por encima de la que había establecido el organismo competente, ya que la sentencia que estableció el canon dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo quedo firme el 19 de septiembre de 2001, fecha cuando el Tribunal a quo dicta auto declarándola definitivamente firme, y es a partir de este momento que se debió cancelar el nuevo canon de arrendamiento de MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs.F. 1.920,10), siendo que esa cantidad la comenzó a pagar a partir del mes de julio de 2000. Por lo que solicita sea declarada Sin Lugar la presente demanda.
Igualmente, a tenor de lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedieron a Reconvenir a la sociedad mercantil INVERSIONES ARTIGAS C.A., en los siguientes términos:
Que el 17 de febrero de 1997 el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo dictó sentencia en la cual modificó el canon de arrendamiento que había fijado la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento en su Resolución Nº 2592 del 15 de agosto de 1995 de SEISCIENTO SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs.F. 679,27) a MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs.F. 1.920,10), por el inmueble objeto de esta causa.
Que esta decisión fue apelada, y tramitada ante la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, la cual dictó sentencia el 06 de septiembre de 1997, estableciendo el canon mensual de arrendamiento el mismo fijado por el Tribunal a quo.
Que el Tribunal de origen declaró que la sentencia quedo firme el 19 de septiembre de 2001, por consiguiente desde julio 2000 a septiembre de 2001cancelo en exceso la cantidad de UN MIL DOSCIENTO CINCUENTA Y UNO, CON 00/00 (Bs. F. 1.250,00) por cada mes, lo que suma DIECIOCHO MIL SETECIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON 00/00 (Bs.F. 18.763,00) cancelados en exceso.
Finalmente, solicita el reintegro de las cantidades adeudadas en exceso, la condenatoria en costas, fundamenta la presente reconvención en el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y solicito decretó de medida de embargo.
III
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
La representación judicial antes de la contestación de la demanda opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 4°, 8° y el 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal la parte actora se opuso a las mismas. Por consiguiente, inicia este Tribunal, el conocimiento de las cuestiones previas con carácter extintivo (Ordinales 8º y 11º), para luego y en caso de ser desechada, proceder al análisis de la cuestión previa subsanable (Ordinal 4º), ya que, en el caso de declararse con lugar, la cuestión previa extintiva, seria inoficioso entrar al conocimiento de la cuestión previa subsanable.
De la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, de conformidad con el ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil, toda que cursa ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente N° 98-4240 en el cual la hoy parte actora demanda a nuestra representada, por el mismo inmueble que en este proceso lo hace, habiendo identidad de partes y de objeto, solicitaron la acumulación.
En este punto la parte actora señaló que no existe en los actuales momento ningún otro procedimiento en curso, ya que el proceso al cual hace referencia la parte accionada, fue desistido siendo aceptado por la parte demandada, siendo cosa juzgada.
En la contrarréplica formulada por la parte recurrida impugnó las copias simples de autos y diligencia del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Para decidir al respecto observa esta Sentenciadora, se constata que la parte accionante presentó escrito de oposición el 26 de julio de 2002, oportunidad que trajo a los autos el documento que se pretende impugnar, en fecha 31 de julio de 2002, la parte accionada presentó escrito de pruebas, posteriormente el 02 de agosto de 2002, presentó escrito de contrarréplica a las cuestiones previas y es en esta oportunidad que solicita la impugnación del documento aquí en comento.
Resulta entonces imperativo traer a colación, lo establecido en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil establece que: “Las nulidades que sólo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos.”, dentro de este contexto legal, y de la narración cronológica de las actuaciones supra indicadas, que la primera oportunidad que se hiciere parte en el proceso la accionada fue el 31 de julio de 2002 (después de consignado a los autos el documento), y visto que la solicitud de impugnación fue presentada el 02 de agosto de 2002, es decir, posterior a la primera actuación, indubitablemente debe está Sentenciadora declarar extemporánea la misma. Así se decide.
Es el caso que declarada la improcedencia de la impugnación formulada, y siendo que las pruebas aportadas son documentos públicos, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1357 del Código Civil.
Ahora bien, riela en el folio 352 auto de fecha 26 de junio de 2000 del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial donde se lee: “Visto el anterior desistimiento tanto de la Acción como del Procedimiento, […]”; asimismo en el folio 353 Boleta de Notificación de esta misma fecha la cual indica: “SE LE HACE SABER […] HOTEL BAR RESTAURANT LA TOJA, C.A. […] que con motivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, que sigue en su contra C.A. INVERSIONES ARTIGAS […], se sirva a manifestar lo que crea conducente en cuanto al desistimiento formulado de la parte actora, en cuanto al procedimiento y de la acción […].”; finalmente en el folio 355 corre diligencia del 11 de julio de 2000, de cuyo texto se constata lo siguiente: “[…] Estoy conforme con el desistimiento de la acción y del procedimiento formulado por la parte actora […]”. (Negrilla de este Tribunal)
En este mismo orden de ideas, riela en los folios 596 y 597 Inspección Judicial realizada por este Tribunal el 08 de noviembre de 2002, en el antes mencionado juzgado Quinto, y en la cual se dejó constancia de lo siguiente: […] que el tribunal tiene a la vista …, el expediente Nº 984240, que las partes litigantes fueron C.A. Inversiones Artigas como parte actora y Hotel Bar Restaurant La Toja, C.A., como parte demandada; que el motivo de dicho juicio fue Resolución de Contrato, que su estado procesal actual es el Desistimiento, […] fue aceptado por la parte demandada […].que la causa se encuentra terminada por desistimiento […]”.(Negrilla de este Tribunal).
La anterior actuación tiene pleno valor probatorio de conformidad el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1357 y 1359 del Código Civil.
Por su parte el Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de la Sala Política-Administrativa del 16 de Mayo de 2000 señaló los elementos que deben darse para la procedencia de la prejudicialidad, al asentar:
“La existencia de una cuestión prejudicial pendiente, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, exige lo siguiente:
a.- La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión debatida ante la jurisdicción civil.
b.- Que esa cuestión cursa en un procedimiento distinto de aquel en el cual se ventilará dicha pretensión.
c.- Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella…”
De modo que podemos concluir en que la jurisprudencia patria exige que efectivamente exista un proceso judicial y que éste sea indisolublemente determinante en el proceso en el cuál se alega la prejudicialidad.
Del análisis concatenado de las pruebas precedentemente indicadas y debidamente encuadrada en la jurisprudencia parcialmente transcrita, se colige de forma clara y sin lugar a dudas que la causa judicial alegada por la parte demandada para fundamentar la cuestión previa establecida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código Procedimiento Civil, se encuentra terminada por desistimiento, de conformidad con el artículo 263 eiusdem, no existiendo un proceso judicial que sea determinante en el resultado del juicio que aquí se ventila. Así se decide.
Mas allá de esto, se hace imperativo traer al estudio el contenido del mencionado artículo 263 del Código Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Artículo 263.- En cualquier estado y grado de la causa puede el demandante desistir de la demanda y el demandado convenir en ella. El Juez dará por consumado el acto, y se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria. […]” (Negrilla de este Tribunal)
De la norma parcialmente transcrita se concluye que la causa judicial esgrimida por la parte demandada fuera de terminada tiene carácter de cosa juzgada. En este punto, resulta necesario realizar la siguiente acotación, si bien es cierto que no fue alegada la cosa juzgada por la parte contraria, siendo este elemento procesal de orden público debe necesariamente este Tribunal pasar a revisar su procedencia.
La presente acción versa sobre el Desalojo de un inmueble con fundamento en las causales contempladas en los literales a y c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la causa signada con el Nº Nº 984240 ventilada ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, como se pudo constatar de la valoración de las pruebas aquí aportadas, si bien resulta claro que existe coincidencia de las partes, la acción en este último versó sobre la Resolución de Contrato, y en cuanto al objeto este fue indicado por la pare demandada como el inmueble de autos, sin embargo no probo tal afirmación. En consecuencia y de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 1.395 del Código Civil, de cuyo tenor se desprende que la cosa juzgada está limitada a la concurrencia de los tres elementos dentro de un mismo proceso, como son los sujetos, el objeto y la causa, y como quiera que se estableció que en caso sub judice hubo concurso en cuanto a los sujetos, mas no de la causa y del objeto debe esta Sentenciadora declarar que no se configura la cosa juzgada. Así se decide.
De la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con el ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil en el presente caso “[…] se demanda por dos acciones distintas que se excluyen una a la otra, o sea que a la vez que la demandan por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO, la demandan también por DESALOJO[…]”, por necesidad del inmueble, lo que lo hace improcedente.
En este orden de ideas, considera necesario este Tribunal traer a colación, la Sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 00353 de Sala, expediente Nº 15121 de fecha 26 de febrero de 2002, que señala lo siguiente:
“…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (...) el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…”
Ahora bien, pasa este Tribunal al estudio de la cuestión previa alegada, tomando en consideración la jurisprudencia parcialmente transcrita, la cual acoge en su integridad, y aprecia, que la parte demandada se limito a señalar en su escrito de contestación a la demanda y oposición a las cuestiones previas que las acciones eran excluyentes, sin fundamentar el derecho de la supuesta exclusión alegada.
No obstante y en aras de garantizar el derecho a la tutela judicial efectiva, este Juzgado realiza las siguientes consideraciones:
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene como objeto regular las relaciones arrendaticias y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes, es así que dispone su artículo 33 lo siguiente: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, […] y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento […]”.
Bajo esta premisa, pasa esta juridicente al análisis del artículo artículo 34, literales a y c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observando que el mismo contiene lo siguiente:
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas
[…]
c.-Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
[…]”
De esta trascripción se evidencia, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, impide la acción de desalojo, cuando el contrato de arrendamiento tiene una naturaleza distinta al contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo determinado, cuando puntualiza “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado...”.
Así las cosas, pasa este despacho al análisis del contrato de arrendamiento traído por el demandante como fundamento de su acción, de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 parte infine del Código de Procedimiento Civil y aprecia del mismo, que en la Cláusula Tercera: señala lo siguiente: “El plazo de duración del presente contrato es de tres (3) años fijos, o sea que vence el día 15 de febrero de 1.986 […]”, siendo que no fueron suscritas prorrogas, la arrendataria siguió ocupando el inmueble y el arrendador continuo cobrando los cánones de arrendamiento, este contrato paso a tiempo indeterminado, tal como lo alegara la parte actora y lo que no fue contradicho por la parte accionada. Así se decide.
Es entonces, y como quiera que ya este Tribunal determino que la presente causa su acción versa únicamente sobre el Desalojo del inmueble plenamente identificado en autos, de conformidad con el artículo 34, literales a y c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no conjuntamente por Resolución de Contrato, como lo alega el demandante, constituyendo esta (el Desalojo) una sola acción fundamentada en dos causales, y no existiendo ninguna disposición legal que la prohíba, debe este Tribunal desestimar la cuestión previa alegada. Así se decide.
Finalmente, de la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, de conformidad con el ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, es el caso que el ciudadano Erudino Abalo Vila, no tiene carácter de Administrador se le atribuye, por tanto no tiene legitimidad para sostener el presente juicio.
Por su parte la accionante alegó que tal como consta de copia simple emanada del Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, que riela en los folios 347 al 350, que para la fecha 06 de junio de 2001, el ciudadano Eurindino Abalo Vila, fungía como Administrador General de la compañía aquí demandada, copia que fue impugnada por la parte contraria, reproduciendo este Tribunal lo argumentado en cuanto a la extemporaneidad de la impugnación indicada en la primera cuestión previa analizada.
Decidido lo anterior y considerando que la copia consignada es un documento público la cual al no prosperar en derecho la impugnación formulada, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1357 del Código Civil. De tal documental corrobora esta Juzgadora, que el ciudadano Eurindino Abalo Vila, fungía como Administrador General de la sociedad mercantil aquí demandada, para la fecha que indica la copia.
Por su parte la parte demandada consignó en los folios 583 al 589 copia certificada de Asamblea de Accionista de fecha 21 de septiembre de 2001, emanada del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, cuyo contenido no fue tachado en consecuencia otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1357 del Código Civil. Constatándose de su contenido que en la referida Asamblea fue designado el ciudadano Emilio Rivas Rey como Administrador General, no obstante, Observa esta Sentenciadora, que riela en el folio 144 al 145 instrumento Poder de la representación judicial de la parte demandada, el cual fue otorgado por el ciudadano Eurindino Abalo Vila, en su carácter de apoderado de la referida empresa, resultando contradictorio que los mismo representantes aleguen la ilegitimidad del citado, cuando es el mismo que le otorga el poder de representación judicial.
Como corolario, cabe destacar que es criterio pacifico y reiterado en cuanto al principio de convalidación de los actos, previsto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que cuando un acto alcanzó el fin para el cual fue destinado, se tiene como válido, en el caso sub judice, la citación alcanzó su fin, al punto que la demandada se hizo parte en el proceso contestando la demanda, reconviniendo, promoviendo pruebas, etc. Es por estas consideraciones debe este Tribunal desechar lo alegado. Así se decide.
IV
DE LAS PRUEBAS
Anexo al libelo de la demanda, en la oportunidad de la contestación, y en la oportunidad procesal de promoción y evacuación de pruebas, las pares consignaron los siguientes documentales:
En los folios 8 al 11 instrumento Poder otorgado por Alfredo Kann Aguilar en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Inversiones Artigas, C.A. concedió poder judicial a los abogados que allí se mencionan, que tal documento no fue tachado en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil, constatándose de su contenido la legitimidad de los apoderados judiciales para actuar en el presente juicio. Así se decide.
Riela en los folios 12 y 15, copia simple de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la Administradora VENOVEN C.A. y HOTEL, BAR Y RESTAURANT LA TOJA, C.A. (hoy parte demandada), y del contrato privado de cesión de contrato de arrendamiento suscrito entre VENOVEN C.A. e INVERSIONES ARTIGAS C.A., los cuales fueron impugnados por la parte demandada, alegando con relación al segundo de los documentos, que no emanada de ella y que no teniendo su consentimiento, que es uno de los elementos necesarios para la validez.
Precisa señalar lo ordenado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil: “Los instrumentos privados pueden tacharse por los motivos especificados en el Código Civil; […]”, En efecto, establece el artículo 1.381 del Código Civil, el cual es de tenor siguiente:
Artículo 1.381.- Sin perjuicio de que la parte a quien se exija el reconocimiento de un instrumento privado se limite a desconocerlo, puede también tacharlo formalmente con acción principal o incidental:
1º Cuando haya habido falsificación de firmas.
2º Cuando la escritura misma se hubiere extendido maliciosamente, y sin conocimiento de quien aparezca como otorgante, encima de una firma en blanco suya.
3º Cuando en el cuerpo de la escritura se hubiesen hecho alteraciones materiales capaces de variar el sentido de lo que firmó el otorgante.
Estas causales no podrán alegarse, ni aun podrá desconocerse el instrumento privado, después de reconocido en acto auténtico, a menos que se tache el acto mismo del reconocimiento o que las alteraciones a que se refiere la causal 3º se hayan hecho posteriormente a éste.
Resulta claro entonces, que la tacha como procedimiento para desvirtuar la autenticidad de documentos privados, es un procedimiento formal mediante el cual el tachante debe manifestar expresa e inequívocamente que su intención es tachar el documento, por cuanto la impugnación, en si misma, no es ningún mecanismo procesal (salvo el caso del artículo 429 del código de procedimiento civil), pues los mecanismos para atacar y destruir la fuerza probatoria de un instrumento privado son la tacha y el desconocimiento; pero la “impugnación” genéricamente expresada, no es en si misma un mecanismo procesal, por ello, es imprescindible que el tachante manifieste expresamente su voluntad de tachar el documento, expresando igualmente de manera pormenorizada los hechos que le sirvan de apoyo y que se proponga probar, los cuales deben ser subsumidos en alguna de las causales de tacha consagradas en el precitado artículo 1.381 del Código Civil, cuyas causales de tacha son taxativas, por lo que es necesario que se encuadre la tacha en alguna de ellas. del contenido de la norma transcrita, condición que no se materializó, toda vez que lo alegado por la parte demandada como causal para la tacha, no se subsume en ninguno de los numerales contenido en la norma en comento. En consecuencia, debe este Tribunal desechar lo alegado y pasar a valora dicha prueba.
Los mencionados contratos están referido al arrendamiento del inmueble objeto de esta controversia, así como a una cesión de derechos y obligaciones con motivo del mismo celebrado entre Venoven, C.A. e Inversiones Artigas C.A., el cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1363 del Código Civil.
Es entonces que constata este Tribunal la relación arrendaticia entre las partes que allí se señalan, una en calidad de administradora y otra en calidad de arrendatario, por un inmueble constituido por una quinta denominada LORETTA MAY, situada entre las avenidas El Golf y Gloria, Urbanización El Bosque Municipio Chacao Distrito Sucre del Estado Miranda (objeto de la presente causa), propiedad de Inversiones Artigas C.A. (hoy parte actora), relación arrendaticia que data desde 1983, y como ya señalara inicialmente a tiempo determinado, posteriormente a tiempo indeterminado. Así mismo, se colige que la hoy demandante y propietaria del inmueble objeto del contrato, asumió plenamente las obligaciones del contrato en comento, relevando a la cesionaria en su calidad de administradora de cualquier responsabilidad por la administración del referido inmueble. Así se decide.
En los folios 16 al 21 copia certificada del titulo de propiedad sobre el bien inmueble ampliamente identificado en autos, emanada de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, el cual no fue tachado, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1360 del Código Civil. Por tanto, queda demostrada con este documental que la hoy actora, Inversiones Artigas C.A., es propietaria del inmueble objeto de esta controversia. Así se decide.
En los folios 22 al 34 copia simple del Documento Constitutivo presentado ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal y Acta de Asamblea de Accionista presentado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de la parte actora, los cuales no fueron tachados, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil. Y de cuyo contenido se colige que la hoy demandante Inversiones Artigas C.A., es una sociedad mercantil debidamente inscrita ante el Registro señalado, bajo el Nº939, Tomo 4-B, el 12 de septiembre de 1946, y cuyo objeto de conformidad con el artículo 2 del referido documento constitutivo es, “la compra, venta, permuta y arrendamiento de terrenos e inmuebles en general; la construcción de casas, edificios de apartamentos, Oficinas, Teatros; la Urbanización y parcelación de terrenos; la explotación directo de los edificios que construya, así como su venta, permuta, o arrendamiento.”. Así se decide.
En los folios 35 al 52, 306 al 340 y 379 al 535 copia simple de sentencia y copia certificada del expediente Nº 97-19017 por apelación ante la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, los cuales no fueron tachados, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
En efecto constata este Tribunal, que el 17 de febrero de 1997, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, dictó sentencia definitiva en el Recurso de Nulidad signado con el Nº 1384, intentado por Inversiones Artigas C.A. contra la Resolución Nº 2592 del 15 de agosto de 1995 emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, en la cual estableció el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble plenamente identificado en autos la cantidad de Bs.F. 1.920,10, siendo apelada tal decisión el 09 de abril 1997 por el tercero interesado, remitiéndose el expediente a la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, que cumplidos todos los actos procesales de ley, la mencionada Corte mediante auto del 14 de octubre 1997 dijo “Visto”, estableciendo un lapso de 30 días siguientes a esta fecha para dictar sentencia, la cual dicto el 06 de noviembre de 1997, anulando el fallo apelado y fijo la el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble plenamente identificado en autos en la cantidad de Bs.F. 1.920,10.
En el folio 53 original de formato Control de Visita de la Alcaldía de Chacao, la cual es desechada por este Órgano por no aportar ningún indicio de prueba al presente juicio. Así se decide.
En los folos 54 al 105, copia simple de croquis de ubicación del inmueble en controversia, planos del proyecto Vivienda Multifamiliar El Bosque, solvencia del inmueble, Oficio Nº 431 y Nº1036 del 18 de enero 2001 y 16 de octubre de 2001, respectivamente, y Solicitud de Constancia de Cumplimientos de Variables Urbanas de la Dirección de Ingeniería Municipal Alcaldía de Chacao, proyecto de construcción Vivienda Multifamiliar, comunicaciones dirigidas a la Alcaldía de Chacao, póliza de seguro del inmueble objeto de estudio, hojas de recaudos para el inicio de obras de demolición, solvencia del Colegio de Ingeniero Arquitecto responsable del proyecto, los cuales no fueron tachados, en consecuencia se le da valor probatorio de conformidad con los con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Del análisis de las pruebas indicadas anteriormente, se desprende que la parte actora tiene intenciones ciertas y probables, de llevar a cabo la construcción de un Conjunto de Vivienda Multifamiliar denominado El bosque, en los terrenos se encuentra la quinta LORRETA MAY, ubicada entre las Avenidas El Golf y Gloria, Urbanización El Bosque, Municipio Chacao del Estado Miranda, a tales fines realizó actuaciones ante la Alcaldía de Chacao, para la obtención de las variables fundamentales urbanas del terreno donde se encuentra construida la mencionada quinta, así como los permisos de obras de demolición, el cual fue negado por la Alcaldía, en virtud de no haber presentado constancia notariada de desocupación del inmueble objeto de esta causa. Así se declara.
En el folio 144 al 145 instrumento Poder otorgado por Erudito Abalo Vila en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil Hotel, Bar y Restaurant La Toja, C.A. concedió poder judicial a los abogados que allí se mencionan, que tal documento no fue tachado en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil, constatándose de su contenido la legitimidad de los apoderados judiciales para actuar en el presente juicio. Así se declara.
En los folios 146 y 147 Licencia Nº00259 de actividad comercial y oficio Nº002373 del 01 de febrero de 1989 del Ministerio de Fomento de clasificación de establecimiento, los cuales son desechados por este Tribunal, por no guardar relación con lo debatido en juicio, tal como se colige de la sentencia del 23 de septiembre por 2003 dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Familia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Siendo entonces inoficioso pronunciarse sobre la impugnación realizada por la parte actora. Así se declara.
En los folios 148 al 305 y 540 al 561 copia certificada del expediente Nº 980067 de Consignaciones del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual fue tachado por la representación de la parte actora no fue notificada del procedimiento de consignaciones.
En este sentido, sea necesario recalcar el argumento de ese Tribunal, en cuanto a la tacha de documentos, como ya se indicará esta procede por las causales ordenadas en el Código Civil, específicamente el artículo 1380, el cual es de la letra siguiente:
Artículo 1.380.- “El instrumento público o que tenga las apariencias de tal puede tacharse con acción principal o redargüirse incidentalmente como falso, cuando se alegare cualquiera de las siguientes causales:
1º Que no ha habido la intervención del funcionario público que aparezca autorizándolo, sino que la firma de éste fue falsificada.
2º Que aun cuando sea auténtica la firma del funcionario público, la del que apareciere como otorgante del acto fue falsificada.
3º Que es falsa la comparecencia del otorgante ante el funcionario, certificada por éste, sea que el funcionario haya procedido maliciosamente o que se le haya sorprendido en cuanto a la identidad del otorgante.
4º Que aun siendo auténtica la firma del funcionario público y cierta la comparecencia del otorgante ante aquél, el primero atribuya al segundo declaraciones que éste no ha hecho; pero esta causal no podrá alegarse por el otorgante que haya firmado el acta, ni respecto de él.
5º Que aun siendo ciertas las firmas del funcionario y del otorgante, se hubiesen hecho, con posterioridad al otorgamiento, alteraciones materiales en el cuerpo de la escritura capaces de modificar su sentido o alcance.
Esta causal puede alegarse aun respecto de los instrumentos que sólo aparezcan suscritos por el funcionario público que tenga la facultad de autorizarlos.
6º Que aun siendo ciertas las firmas del funcionario y los otorgantes, el primero hubiese hecho constar falsamente y en fraude de la Ley o perjuicio de terceros, que el acto se efectuó en fecha o lugar diferentes de los de su verdadera realización.”
De la norma invocado, se colige en forma clara que el argumento esgrimido por la parte solicitante no es posible de subsumir dentro de las causales previstas en el transcrito artículo para la tacha de documento público, observando quien aquí sentencia que parte de estos documentos fueron presentados por la misma parte solicitante en la oportunidad de promoción de pruebas, en consecuencia esta sentenciadora desecha tal solicitud,. Así se decide.
Determinado lo precedente se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil. Del análisis de su contenido constata este Tribunal, que desde el 17 de abril de 1998 la parte demandada ha venido consignando a favor de la parte actora cánones de arrendamiento por el inmueble de autos. Así se declara.
Folios 304 al 305 recibos de pagos emitidos por Inversiones Artigas C.A. por el arrendamiento de diciembre 1997 y enero de 1998, del inmueble de autos por la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs.F. 679,27) cada uno, y a nombre de Hotel Restaurant La Toja, los cuales no fueron impugnados, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1363 del Código Civil. De cuyo contenido se constata el pago de los cánones de arrendamiento de los meses diciembre 1997 y enero de 1998, por el inmueble de esta controversia. Así se declara.
En los folios 603 al 608 Oficio Nº del 14 de noviembre de 2002, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual informa a este Tribunal sobre las consignaciones supra analizadas y del extravió del expediente, el cual no fue tachado, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1357 del Código Civil. En efecto corrobora esta Sentenciadora la existencia del expediente de consignaciones ante el mencionado Tribunal. Así se declara.
En los folios 677 al 679 instrumento Poder otorgado por Francisco Díaz Barrera en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Inversiones Artigas, C.A. concedió poder judicial a los abogados que allí se mencionan, que tal documento no fue tachado en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil, constatándose de su contenido la legitimidad del apoderado judicial para actuar en el presente juicio. Así se declara.
V
DE LA RECONVECIÓN
A tenor de lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedieron a Reconvenir a la sociedad mercantil INVERSIONES ARTIGAS C.A., toda vez, que la sentencia dictada por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, estableció el canon mensual de arrendamiento, quedo firme el 19 de septiembre de 2001, por consiguiente desde julio 2000 a septiembre de 2001cancelo en exceso la cantidad de UN MIL DOSCIENTO CINCUENTA Y UNO, CON 00/00 (Bs. F. 1.250,00) por cada mes, lo que suma DIECIOCHO MIL SETECIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON 00/00 (Bs.F. 18.763,00) cancelados en exceso.
Para decidir al respecto, debe este Tribunal hacer las siguientes consideraciones: La parte demandada-reconviniente arguyo que no sólo pagó los cánones de arrendamientos demandados como insolutos por la parte actora, sino que canceló en exceso de acuerdo a la fecha en que quedó firme la sentencia dictada por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, es decir, a partir del 19 de septiembre de 2001, razón por la cual solicita el reintegro de las cantidades pagadas en demasía.
Ahora bien, observa quien aquí juzga que la sentencia de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, fijo el canon máximo mensual de arrendamiento mediante sentencia dictada y publicada, el 06 de noviembre de 1997, y no obstante que fue dictada dentro del lapso legal para ello, el mencionado órgano jurisdiccional ordenó su notificación, siendo que fue librada la respectiva boleta de notificación en fecha 28 de noviembre de 2000 de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, y no es sino hasta el 19 de diciembre de 2000 cuando el Alguacil de esa Corte consigna la mencionada boleta, siendo a partir de dicha fecha que se entiende que el arrendatario adquirió conocimiento de cómo fue declarado su pretensiones de la causa, y también es a partir de la notificación que se cuenta los términos que acuerda la ley para interponer contra el fallo los recursos ordinarios y extraordinarios que asisten a las partes, no significando ello, que es a partir de dicha fecha que se hace efectivo y obligatorio para el arrendatario el pago del nuevo canon de arrendamiento, aunado al hecho de que en el caso mencionado quedó definitivamente firme la sentencia recurrida, en virtud que no consta en autos que se haya ejercido recurso alguno contra la misma, y no como lo alega la parte demandada-reconviniente, que es partir del 19 de septiembre de 2001, cuando el Tribunal a quo “declaro firme” la sentencia, toda vez que no le esta dado a ningún Tribunal o Juez subvertir el orden jurídico, ya que nuestro ordenamiento jurídico establece en forma clara las instancias y recursos judiciales, que se deben agotar para que una decisión judicial quede firme. Así se declara.
En consecuencia, de los argumentos precedentes, debe esta Sentenciadora declarar improcedente la Reconvención propuesta por la parte demandada contra la parte actora en el presente juicio, tal como será declarado en el dispositivo de esta sentencia.
En este mismo orden de ideas, del análisis realizado al expediente de consignaciones, se constató que a partir de julio de 2000 la parte demandada depósito por canon de arrendamiento la cantidad de Bs.F. 1.920,10; siendo éste el canon de arrendamiento fijado por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, fallo éste definitivamente firme tal y como quedó analizado anteriormente; razón por la cual este Tribunal niega el pedimento realizado por la parte actora reconvenida, referente al reintegro de las cantidades canceladas en exceso desde esta fecha hasta el 19 de diciembre de 2000, fecha de notificación de la sentencia, es decir, la diferencia mensual de Un Mil Doscientos Cuarenta bolívares Fuertes con Ochenta y Tres Céntimos (Bs. F. 1.240,83) por 6 meses, para un total de Siete Mil Cuatrocientos Cuarenta y Cuatro Bolívares Fuertes con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. F. 7.444,98). Así se declara.
VI
MOTIVACION PARA DECIDIR
Decidida las cuestiones previas y la reconvención propuesta pasa esta Sentenciadora a pronunciarse sobre el fondo del asunto en los siguientes términos:
Como punto previo arguyo la Improcedencia de la acción con fundamento en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habida cuenta que en el inmueble arrendado funciona un fondo de comercio, solicito reponer la causa al estado de nueva admisión y notificar a la Procuraduría General de la República, en razón que la demanda se refiere a un inmueble en el cual se presta un servicio público. Tal alegato fue resuelto el 23 de septiembre de 2003 por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Familia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien dictó sentencia declarando Con Lugar la apelación interpuesta por la parte actora contra el auto del 08 de noviembre de 2002, que ordenó reponer la causa al estado de Admisión, ordenó continuar el juicio por el procedimiento breve y revoco el fallo apelado.
Que no acompaña junto al libelo el contrato de arrendamiento del 15 de febrero de 1980 al que hace mención, que es instrumento fundamental de la demanda, sino que anexa el celebrado el 15 de febrero de 1983, celebrado entre Venoven C.A. y su representada, documento privado que nunca fue notariado, de lo que concluye que la parte actora no se refiere al mismo contrato, lo que crea incertidumbre, generando un estado de indefensión, porque no sabe a ciencia cierta a cual de los dos contratos señalados se refiere la presente demanda.
Para decidir observa este Tribunal, que efectivamente en el libelo de la demanda se hace mención a un primer contrato de arrendamiento que se celebró en 1980, pero contrario a lo sostenido por la parte demandada tal referencia no representa elemento de confusión de modo tal que la parte accionada no haya podido defenderse o haya aportado pruebas, porque toda vez, y como se evidencia a lo largo de este fallo presentó alegatos en su defensa al punto tal que presentó una reconvención contra la parte actora, la cual se decidió parcialmente a su favor, por lo tanto se estaba en pleno conocimiento del contrato a que se hace referencia en el libelo, y con las pruebas aportadas dio por reconocida la relación arrendaticia. En consecuencia debe este Tribunal desechar tal alegato. Así se declara.
Que su representada no adeuda cantidad alguna de dinero por conceptos de cánones de arrendamiento derivados de la relación arrendaticia, pues estos se han venido consignando en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (ahora Juzgado 21), expediente N° 980067.
Dentro de este contexto, reproduce este Tribunal lo decidido en el Capítulo de la Reconvención, demostrando la parte demandada haber cumplido con los pagos de los cánones alegados como insolutos por la parte actora. Así se declara.
Adicionalmente arguyó la representación judicial, que su mandante requiere el inmueble para demolerlo y proceder a realizar una nueva construcción. dada el tiempo de construcción, pues la vida útil de la misma esta fenecida, y además para cumplir con su objeto social el cual es la compra, venta, permuta y arrendamiento de terrenos, casas y edificios y la construcción de inmuebles en general, el urbanismo de terreno, la compra venta en propiedad horizontal.
Indica que tienen previsto construir, según solicitud aprobada de las Variables Urbanas Fundamentales, una vivienda multifamiliar con comercio vecinal. Que el permiso de demolición no es otorgado hasta tanto sea desocupado el inmueble.
Ahora bien el Literal “C” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación. “. En tal sentido señala el Dr. Carlos Brender Ackerman, en su obra Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Las demoliciones o reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble por parte del arrendatario deben ser probadas por el arrendador en el juicio de desalojo y autorizadas por los organismos competentes. Asimismo, establece el Artículo 1.590 del Código Civil: Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tienen el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquel, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.
Así mismo, Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, señala “El motivo conducente al desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición” […], puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifiquen la destrucción total o parcial del inmueble arrendado.”
Se colige de la doctrina referida que para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal c) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º La existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º. La cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- el estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos, y 4º. Que las obras estén autorizadas por los organismos competentes, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
En ese orden de ideas, debe, igualmente destacarse que, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Debe sostenerse, entonces, en lo atinente a los cuatro elementos que deben concurrir para la procedencia de la acción de desalojo por necesidad, lo analizado a continuación:
En lo que respecta a la existencia de una contratación arrendaticia verbal o a tiempo indeterminada, como ya se analizará en el Capítulo de Pruebas, corre en autos contrato privado de arrendamiento, donde se constata la cualidad de inquilino de la parte demandada y la cualidad de propietario del hoy demandante, así como cesión de contrato de arrendamiento que hiciera la Administradora Venoven C.A, consignaciones arrendaticias, quedando probada la relación arrendaticia entre los partes del presente juicio y en los términos que ellas convinieron, cumpliéndose así, con el primero de las requisitos para la procedencia de la acción intentada. Así se declara.
En cuanto al segundo de los requisitos, referido a la cualidad de propietario del inmueble, En los folios 16 al 21 copia certificada del titulo de propiedad sobre el bien inmueble ampliamente identificado en autos, emanada de la Oficina subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, donde se constata que la hoy actora, Inversiones Artigas C.A., es propietaria del inmueble objeto de esta controversia, cumpliéndose así el segundo de los requisitos para la procedencia de la acción intentada Así se declara.
En relación a la necesidad del propietario alegó la vieja data del inmueble y la construcción de un complejo habitacional, a tales efectos consigno planos del proyectos, oficio contentivo de las variables urbanas otorgadas por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, Documento Constitutivo de Inversiones Artigas C.A., de cuyo contenido se constata que su objeto de conformidad con el artículo 2 del referido documento constitutivo es, “la compra, venta, permuta y arrendamiento de terrenos e inmuebles en general; la construcción de casas, edificios de apartamentos, Oficinas, Teatros; la Urbanización y parcelación de terrenos; la explotación directo de los edificios que construya, así como su venta, permuta, o arrendamiento.”, quedando demostrado las distintas diligencia realizadas por la actora para la realización del proyecto habitacional, quedando demostrado de esta manera la intención ciertas de la actora de la necesidad del inmueble por construcción, cumpliéndose así el tercer requisito. Así se declara.
Finalmente, con relación la autorización de las autoridades riela en los folios 68 al 71, Solicitud de Variables Urbanas y Oficio Nº 431 del 18 de enero 2001, mediante la cual Dirección de Ingeniería Municipal otorgó las Variables Urbanas Fundamentales del inmueble sud judice, y Solicitud de Constancia de Cumplimientos de Variables Urbanas (folio 96), a través de las cuales se solicito el cumplimiento de las variables urbanas para la demolición, y Oficio Nº103616 de octubre de 2001 de la Dirección de Ingeniería Municipal Alcaldía de Chacao, informó que no puede ser procesado el permiso de demolición hasta tanto no sea presentada Carta Notariada del propietario del inmueble, certificando que el mismo esta deshabitado, de tales documentales se constata la autorización de las autoridades competentes del proyecto de construcción, previa presentación de la constancia de estar deshabitado el inmueble, cumpliéndose de esta manera el último de los requisitos. Así se declara.
Siendo así las cosas, y analizado como ha sido los requisitos concurrentes de procedencia por necesidad del inmueble, por lo que debe concluirse desde el orden jurídico que la demanda contentiva de la acción desalojo, fundamentada en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones debe prosperar tal como así será ordenado en el dispositivo del presente fallo. Así se declara
VII
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica de Venezuela declara:
Primero: CON LUGAR la demanda por Desalojo incoada por los abogados Teresa Borges García, Pedro Alejandro Duarte Llovera, Gustavo Adolfo Curiel Díaz y Sergia Tineo Dotante en su carácter de apoderados judiciales de INVERSIONES ARTIGAS, C.A. sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 12 de septiembre de 1946, siendo su última modificación de su documento Constitutivo Estatutos Sociales el 12 de marzo de 1996, ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 1, Tomo 23 Qto, 90 A Pro., contra HOTEL, BAR Y RESTAURANT LA TOJA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial Distrito Federal y Estado Miranda, el 11 de junio de 1974, bajo el N° 101, Tomo 61 A, Sgdo.
Segundo: SE ORDENA a la sociedad mercantil HOTEL, BAR Y RESTAURANT LA TOJA, C.A., hacer entrega a la parte actora del bien inmueble constituido por una quinta denominada LORRETA MAY, ubicada entre las Avenidas El Golf y Gloria, Urbanización El Bosque, Municipio Chacao del Estado Miranda, Distrito Capital, totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado de conservación y solvente en el pago de los servicios públicos de que disfruta el inmueble.
Tercero: SE ORDENA a la sociedad mercantil HOTEL, BAR Y RESTAURANT LA TOJA, C.A., pagar a la parte actora, por concepto de daños y perjuicios el equivalente a un mes de arrendamiento y de la cantidad de Setenta y Cuatro Mil Ochocientos Ochenta y Cuatro Bolívares Fuertes (Bs.F.74.884,00).
Cuarto: SIN LUGAR la reconvención incoada por HOTEL, BAR Y RESTAURANT LA TOJA, C.A contra INVERSIONES ARTIGAS, C.A. por concepto de cánones pagados en exceso.
Quinto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costa a la parte demandada reconviniente.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de diciembre del año dos mil once (2011). Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

En esta misma fecha, siendo las 2:39 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

BDSJ/JVS/SMP/
ASUNTO: AH1C-V-2002-000201