REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENENZUELA EN SUS NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, CON SEDE EN PUNTO FIJO. EXPEDIENTE: 9548. DEMANDANTE: LEARSY R. WEVER ROMERO. APODERADO JUDICIAL: GLORIA BOLIVAR. DEMANDADO: SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ. APODERADOS JUDICIALES: FRANKLIN GONZALEZ, EDGAR COLINA, NELLY CALLES, FELIX IRENEO SANCHEZ. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SENTENCIA: DEFINITIVA. Se inició el presente procedimiento en fecha 19 de noviembre de 2009, mediante demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con sus respectivos anexos, presentada por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, de Punto Fijo, interpuesta por el ciudadano LEARSY R. WEVER ROMERO, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-3.678.725, domiciliado en el escritorio Jurídico WALTER G. BOLIVAR & ASOCIADOS, ubicado en la calle Zamora, Nº 19-177, conforme a lo previsto en el articulo 174 del Código de Procedimiento Civil, asistido de la abogada GLORIA BOLIVAR PEÑA, titular de la cedula Nº V-8.025.066, inscrita en el IPSA bajo el Nº 76.777, en contra del ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ, de nacionalidad española, titular de la cedula de identidad Nº E- 168.711, alegando los hechos el libelo de la demanda. RELACION DE LA CAUSA Admitida la presente causa por ante este despacho en fecha 24 de mayo de 2009, en la misma fecha se ordeno emplazar a la demandada de autos. En fecha 25 de noviembre de 2009, el demandante de autos consigno los recaudos respectivos para la citación del demandado. En fecha 26 de noviembre de 2009, recayó auto del Tribunal acordándose el emplazamiento del demandado de autos y la apertura del cuaderno de medidas por separado. En fecha 01 de diciembre de 2009, el ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ, de nacionalidad española, plenamente identificado en actas con el carácter de demandado de actas, debidamente asistido de abogado, diligencio a los fines de darse por citado y otorgar poder apud acta a los abogados FRANKLIN GONZALEZ, EDGAR COLINA, NELLY CALLES, FELIX IRENEO SANCHEZ. En fecha 03 de diciembre de 2009, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de contestación y reconvención a la demanda con sus respectivos anexos. En fecha 04 de diciembre de 2009, recayó auto mediante el cual se agrego al expediente escrito de contestación y se admitió la reconvención de la demanda presentada por los apoderados judiciales del demandado conforme a lo previsto en el artículo 888 del CPC. En fecha 08 de diciembre de 2009, el ciudadano LEARSY R. WEVER, asistido de abogado presento escrito de contestación a la reconvención. En fecha 16 de diciembre de 2009, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de pruebas. En fecha 11 de enero de 2010, se agrego al expediente el escrito de contestación a la reconvención de la demanda presentado por la parte accionante y el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte reconviniente. En fecha 13 de enero de 2010, se providenciaron las pruebas presentadas por la parte reconviniente. En fecha 15 de enero de 2010, se celebro acto de nombramiento de expertos. En fecha 15 de enero de 2010, los abogados EDGAR COLINA, FRANKLIN GONAZALEZ, con el carácter de apoderados judiciales de la parte reconviniendo ciudadano SECUNDINO MARTIN. En fecha 15 de enero de 2010, los abogados EDGAR COLINA, FRANKLIN GONAZALEZ, plenamente identificado en actas, actuando con el carácter acreditado, mediante diligencia solicitaron se le prolongaran más allá de su periodo atípico el lapso de cumplimiento de las respectivas cargas probatorias. En fecha 15 de enero de 2010, diligenciaron los abogados FRANKLIN GONZALEZ, EDGAR COLINA, con el carácter de autos, a los fines de solicitar copias certificadas. En fecha 15 de enero de 2010, mediante auto se ordeno cerrar la pieza que conforman las actas del proceso y aperturar una nueva por cuanto rebosaba el número de folios para su manuabilidad. Endecha 15 de enero de 2010, presento el ciudadano LEARSY WEVER ROMERO, identificado en actas, debidamente asistido de abogado, presento escrito complementario de pruebas. En fecha 18 de enero de 2010, diligenciaron los apoderaros judiciales de la parte reconviniente ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ, solicitando a este Juzgado se establecieran los honorarios que devengarían los expertos designados. En fecha 18 de enero de 2010, se efectuó acto de Inspección Judicial en la sede del inmueble objeto de la presente acción, de lo cual se dejo constancia en los particulares descritos en la referida inspección. En fecha 18 de enero de 2010, los apoderados judiciales de la parte reconviniente abogados EDGAR COLINA, FRANKLIN GONZALEZ, diligenciaron a los fines de ejercer recurso ordinario de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada reconvenida. En fecha 18 de enero de 2010, recayó auto de admisión del escrito complementario de pruebas, promovidas por los apoderados judiciales de la parte reconviniente. En fecha 18 de enero de 2010, recayó auto motivado, en el cual se concedió prorroga al lapso de pruebas de la presente causa por 15 días de despacho. En fecha 20 de enero de 2010, mediante diligencia el ciudadano ERNESTO FLORES, plenamente identificado en actas, asistido de abogado, actuando con el carácter de fotógrafo designado por este Juzgado, consigno las impresiones correspondientes, CD digital, contentivo de la grabación de las fotografías tomadas para la inspección Judicial efectuada por este despacho. En fecha 20 de enero de 2010, diligenciaron los abogados EDGAR COLINA, FRANKLIN GONAZALEZ, con el carácter de autos, a los fines de apelar la decisión interlocutoria de fecha 18-01-10, folio 44, pieza II. En fecha 20 de enero de 2010, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, diligenciaron a los fines de ratificar la oposición de la admisión de pruebas, presentada en fecha 18-01-10. En fecha 22 de enero de 2010, se agrego al expediente las fotografías, CD, consignados por el ciudadano ERNESTO FLORES, con el carácter de fotógrafo designado por este Juzgado. En fecha 22 de enero de 2010, se ordeno cerrar la pieza II, de la presente causa por cuanto rebosaba el número de folios para su manuabilidad. En fecha 26 de enero de 2010, se acordó oír la apelación solicitada por los ciudadanos EDGAR COLINA, FRANKLIN GONZALEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, en un solo efecto. En fecha 20 de enero de 2010, el alguacil del Tribunal, consigno boletas de notificación debidamente firmadas por los expertos designados en el presente procedimiento. En fecha 27 de enero de 2010, se agrego al expediente oficio emanado de la CORPORACION ELECTRICA NACIONAL CORPOELEC, recibida ante este despacho el 26-01-10. En fecha 28 de enero de 2010, el ciudadano LEARSY WEVER, asistido de abogado presento escrito complementario de pruebas. En fecha 29 de enero de 2010, diligenciaron los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente a los fines de ratificar la solicitud de establecer los respectivos honorarios de los expertos designados en el presente proceso. En fecha 29 de enero de 2010, se celebro Acto de Juramentación de expertos, en la presente causa, donde se designo a los ciudadanos ALFREDO ANTONIO REVILLA GUERRA, ESTANISLAO CHIRINO, LOURDES PESTANA, titulares de la cedula Nº V-3.680.986, V-7.565.454, V- 9.802.264, de profesión Contadores públicos, respectivamente. En fecha 01 de febrero de 2010, el ciudadano LEARSY WEVER, con el carácter acreditado, presento escrito complementario de pruebas. En fecha 01 de febrero de 2010, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, mediante diligencia presentaron oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la demandante de autos. En fecha 01 de febrero de 2010, recayó auto del Tribunal mediante el cual se ordeno agregar al expediente el escrito complementario de pruebas promovido por la parte accionante, así mismo se efectuó por secretaria el computo desde el día 08-12-09 hasta el 18-01-10, ambas fechas inclusive a los fines de constatar el lapso de prorroga correspondiente para la evacuación de pruebas de las partes del presente proceso. En fecha 01 de febrero de 2010, mediante autos, una vez constatados los lapsos para la evacuación de pruebas, se negó la admisión de las pruebas promovidas por el ciudadano LEARSY WEVER, por ser presentadas fuera del lapso correspondiente. En fecha 02 de febrero de 2010, se agrego al expediente los oficios emanados de la Alcaldía del Municipio Carirubana. En fecha 02 de febrero de 2010, diligenciaron los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente a los fines de oponerse a la admisión de ofrecimiento de prueba por la parte demandante por ser presentada extemporáneamente. En fecha 05 de febrero de 2010, el ciudadano LEARSY WEVER, asistido de abogado, presento escrito de contestación de la reconvención. En fecha 08 de febrero de 2010, el demandante de autos, asistido de abogado, presento escrito impugnando la prueba de experticia requerida por el arrendatario demandado. En fecha 09 de febrero de 2010, el alguacil consigno boleta de notificación debidamente firmada por la experta designada por el Tribunal Arquitecto MARIA E. DELMORAL FALCON. En fecha 10 de febrero de 2010, recayó auto motivado, en el cual se prorrogo el lapso de evacuación de pruebas en el proceso para diez días de despacho los cuales comenzarían a computarse desde la fecha inclusive. En fecha 11 de febrero de 2010, se celebro acto de juramentación de experto y comparecieron las partes y los expertos designados ciudadanos YULI OVIEDO, MARIA EMILY DEL MORAL, VICTOR MANUEL REYES, titulares de la cedula Nº V-3.680.415, V-15.385.247, V-7.570.554, de profesión ingeniero, Arquitecto y Técnico Superior en Construcción Civil, respectivamente. En fecha 19 de febrero de 2010, se agrego al expediente el oficio emitido por Hidrofalcon, recibido en fecha 12-02-10. En fecha 25 de febrero de 2010, se agrego al expediente informe de experticia presentado por los ciudadanos Estanislao Chirino, Alfredo Revilla, Lourdes Pestana, con el carácter de autos. En fecha 26 de febrero de 2010, recayó auto del Tribunal, en el cual se ordeno agregar al expediente escrito de presentados por los expertos así mismo se acordó el pago respectivo de sus honorarios profesionales. En fecha 17 de mayo de 2010, se ordeno agregar al expediente la comunicación emitida por el IVSS, con sus respectivos anexos. En fecha 02 de junio de 2010, se ordeno agregar al expediente oficio emitido por el Consejo Municipal de la Sindicatura Municipal del Municipio Carirubana. En fecha 09 de junio de 2010, el abogado EDGAR COLINA, actuando con el carácter de autos, diligencio a los fines de solicitar se decretara, mediante auto inspección Judicial en la sede de la sindicatura de este Municipio para el respectivo cotejo de las copias certificadas con el debido original. En fecha 16 de junio de 2010, recayó auto del Tribunal, mediante el cual se apertura la articulación probatoria conforme a lo previsto en el articulo 607 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de junio de 2010, el demandante de autos, asistido de abogado presento escrito de impugnación a la pretensión del demandado en su cualidad de arrendatario para conformar el Tribunal en la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Carirubana con el fin de confirmar la existencia de los originales de la exoneración de regulación de canon de arrendamiento, por cuanto dichos originales le fueron entregados por la referida sindicatura conforme lo prevé el articulo 16 de la Ley de Simplificación de Tramites administrativos cuyos originales se encuentran en la presente causa expediente 9548. En fecha 17 de junio de 2010, los apoderados de la parte demandada reconviniente presento escrito de promoción de pruebas. En fecha 17 de junio de 2010, recayó auto del Tribunal mediante el cual se ordeno agregar escrito de pruebas presentado por la parte demandada reconviniente. En fecha 21 de junio de 2010, se providenciaron las pruebas promovidas por las partes del presente proceso. En fecha 23 de junio de 2010, el demandante reconvenido identificado en actas, debidamente, asistido de abogado presento escrito contentivo de alegatos con relación a la impugnación de las copias expedidas por ante la Sindicatura de este Municipio, prueba de promovida por la parte demandada reconviniente. En fecha 28 de junio de 2010, se efectuó inspección Judicial por ante la sede de la Sindicatura del Municipio Carirubana Estado Falcón. En fecha 28 de junio de 2010, recayó auto del Tribunal, en el que se acordó Inspección Judicial solicitada por la parte demandante reconvenida. En fecha 29 de junio de 2010, el alguacil consigno boleta de notificación debidamente firmada por la ciudadana YAMILET DIEZ, en su condición de secretaria del sindico Procurador Municipal del Municipio Carirubana del Estado Falcón. En fecha 30 de junio de 2010, se efectuó inspección Judicial ante la sindicatura del Municipio Carirubana del Estado Falcón. En fecha 27 de octubre de 2010, recayó sentencia interlocutoria en la cual se declaro con lugar la impugnación de legajo de copias certificadas expedidas por la sindicatura del Estado Falcón. En fecha 08 de noviembre de 2010, el alguacil consigno boleta de notificación debidamente firmadas por las partes del presente proceso. En fecha 08 de noviembre de 2010, el ciudadano LEARSY WEVER, asistido de abogado, presento escrito solicitando aclaratoria de la sentencia interlocutoria recaída en su contra. En fecha 09 de noviembre de 2010, recayó sentencia interlocutoria sobre la solicitud de aclatoria presentada por el demandante reconvenido, en dicha decisión se declaro con lugar la petición hecha por el accionante y se le suprimió la condenatoria en costas procesales del proceso por tal decisión. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE El ciudadano LEARSY R. WEVER ROMERO, titular de la cedula Nº V-3.678.725, actuando con el carácter de demandante, asistido de abogado alega es su libelo: Que demanda al ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ, de nacionalidad española, titular de la cedula Nº E-168.711. Que el demandado se identifica como el arrendatario por concepto de Resolución de Contrato de Arrendamiento de inmueble, como consecuencia del contrato que celebro sobre un local comercial de dos plantas. Que el local esta ubicado en el edificio Wever, situado en la avenida JOFRE PAUL JATEM entre avenidas Don Bosco y Principal de Cujicana de esta ciudad y Municipio. Que por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 17-11-08, bajo el Tomo 108 de libros de autenticaciones llevados ante esa notaria, conforme a lo previsto en el articulo 1167 del Código Civil y artículos 33,35 y siguientes del Decreto con rango Valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el incumplimiento de las cláusulas Décima aparte “a”, Duodécima, del contrato celebrado. Que la cláusula Décima aparte “a”, del referido contrato establece como causal de desalojo la falta de pago de una cuota del canon de arrendamiento en la fecha establecida en la cláusula cuarta. Que la cláusula Duodécima establece que el arrendatario no podrá instalar dentro del local en arrendamiento una empresa en la cual no sea de su propiedad o accionista mayoritario. Que lo anterior infiere que al dejar de ser accionista mayoritario de la Empresa DINOPAN 96 CA., o dejar de pertenecer a su directiva se considera como una empresa no perteneciente al arrendatario. Que por lo cual se violaría la cláusula décima aparte g. Que prohíbe el subarrendamiento y por lo tanto la inmediata aplicación de la Cláusula Penal arrendaticia como lo estipularon en el cláusula Vigésima Tercera taxativamente en el parágrafo único. Que tales estipulaciones entendida y aceptada por las partes contratantes. Que al inicio de la prorroga legal y cada vez que haya un aumento en el canon de arrendamiento, se incrementara el deposito de garantía. Que de tal manera se siga manteniendo la paridad de cuatro veces el canon de arrendamiento. Que la Cláusula vigésima, establece que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de dicho convenio por parte del arrendatario dará derecho al arrendador de aplicar el articulo 1167 del Código Civil, para rescindir del contrato y exigir la desocupación del inmueble arrendado y los daños y perjuicios correspondientes. El a partir del mes de noviembre de 2009, el demandado comenzó a depositar en el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana del Estado Falcón la cantidad de Bs. 5000, 00 en vez de pagar Bs.8.200, oo como es lo que habían establecido en el contrato y que había venido pagando correctamente los últimos tres meses de prorroga de agosto, septiembre y octubre del 2009. Que lo antes expuesto hace al demandado insolvente del pago y violador del Contrato firmado. Que cualquier desavenencia que el arrendatario hubiera tenido después de catorce años de ininterrumpida relación arrendaticia con cualquiera de las cláusulas del contrato y específicamente con el canon de arrendamiento, debió ser discutida con el arrendatario respecto al pago correcto de la mensualidad. Que no daba indicativo de algún problema. Que haber llevado la discrepancia a cualquiera de los entes Municipales o Tribunales competente para ver el caso y esperar hasta tanto no se diera la resolución que los favoreciera, pero cumpliendo con el canon establecido. Que nunca debió ponerse fuera de Ley, en este caso, fuera del contrato que es ley entre las partes al pagar un canon no convenido. Que además de la insolvencia planteada existen otras violaciones del contrato que son causal de desalojo como la cláusula duodécima parágrafo único que dice taxativamente el arrendatario no podrá instalar dentro del local en arrendamiento una empresa en la cual no sea de su propiedad o accionista mayoritario. Que entre ellos suscribieron contrato de arrendamiento independiente de manera ininterrumpida del local comercial desde el año 1996. Que la relación arrendaticia se interrumpió por cuatro meses entre el 01 de abril de 2000, hasta el 01 de agosto de 2000. Que ello incide en el tiempo de prorroga legal. Que todos ellos han sido a tiempo determinado y a ningún efecto procederá la tacita reconduccion del mismo tal y como lo establecieron en los contratos pactados. Que el último contrato fue el del año 2008, firmado en fecha 17 de noviembre de 2008, bajo el Nº 69, Tomo 108 de los libros de Autenticaciones llevados en la Notaria Publica Segunda del Municipio Carirubana del Estado Falcón. Que el lapso del término contractual es de un año desde el 01 de agosto de 2008, hasta el 01 de agosto de 2009. Que el 01 de agosto de 2009, envió comunicación donde le recordaba al arrendatario la terminación del término fijo del contrato y le ofertaba un nuevo contrato. Que debería ser firmado para su validez jurídica lo que se respalda en la cláusula sexta del contrato vigente. Que si solo se acogía a la prorroga, se tenia que cumplir con el pago del canon de prorroga de Bs. 8.200, oo. Que si al vencimiento del termino fijo el arrendatario se encontrare al día en todas las obligaciones derivadas del presente contrato e hiciera efectivo el pago de la primera mensualidad de alquiler del siguiente vencimiento, el contrato se entenderá automáticamente dentro de la prorroga legal. Que para ello se acuerdo el canon de arrendamiento los primeros seis meses de prorroga legal el canon será aquel que resultara de actualizar el canon al finalizar el termino fijo con los índices de precios generales emitidos por el Banco Central multiplicados al 1,3” Que el 03 de octubre de 2009, en conversación informal el arrendatario informo que no iba a firmar el nuevo contrato. Que el día 04 de octubre de 2009, le envió correspondencia que aceptaba y concordaba con el no firmar un nuevo contrato. Que en razón de ello seguía con el beneficio de la prorroga del contrato vigente. Que en dicha correspondencia le manifestó que estaba abierto el dialogo con respecto al tiempo de prorroga con la condición que el acuerdo fuera notariado. Que le informe que estaba pendiente el ajuste del deposito de garantía según la cláusula vigésima Tercera. Que el problema comenzó el 20 de octubre de 2009, cuando se traslado el Tribunal Segundo del Municipio Carirubana, a los predios de DINOPAN 96, con el fin de notificar al arrendatario que aceptaba la prorroga de tres años establecidos en la Ley de arrendamientos inmobiliarios para contratos por mas de diez años. Que el arrendatario manifestó indignación ante tal acción no comprendiendo que dicha acción era perfectamente legal y beneficiosa para salvaguardar tanto sus derechos como los del arrendador. Que el 04 de noviembre de 2009, el arrendatario hizo la consignación del alquiler del local arrendado asignándole de manera sorpresiva y arbitraria la cantidad de Bs. 5000, oo. Que en fecha 17 de noviembre de 2009, debido al libelulo de consignaciones se entero que la empresa Dino Pan 96, infringe en la Cláusula Duodécima del contrato celebrado entre ellos. Que desde 1985 se le alquilo otro local al ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ, identificado en actas, para instalación de un restaurante sobre el cual se han hecho contratos independientes a tiempo determinado. Que el último contrato se celebro en el año 2009. Que fundamenta la demanda en los artículos 1159, 1264, 1392, 1167, del Código Civil, y artículos 33, 35 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en virtud del hecho y del derecho demandada al ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ, identificado en actas, por incumplir con el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos en su carácter de arrendador y arrendatario. Que conforme al articulo 33, 35 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario y 1167 del Código Civil, demanda formalmente por concepto de resolución de contrato de arrendamiento de inmueble para que convenga expresamente o en su defecto sea condenado para resolver o dejar sin efecto y sin valor alguno en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador y arrendatario. Que entregue libre de personas y bienes totalmente en buenas condiciones el inmueble objeto de la presente acción, ubicado en la avenida JOFRE PAUL JATEM, con calles Don Bosco y principal de Cujicana de Punto Fijo Estrado Falcón. Que cancele los cánones según lo establecido en la cláusula siete por la cantidad de Bs. 13.120, oo., como canon por el mes de noviembre 2009 correspondiente a la ultima mensualidad de Bs. 8.200, oo, mas el 60% de la cuota de penalización. Que cancele el canon de Bs.13.120, oo., por los meses de diciembre 2009, enero de 2010. Que le cancele el canon mensual de Bs. 26.240, oo., correspondiente a la última mensualidad Bs. 13.120, mas el 100% de cuota de penalización por cada uno de los meses de febrero, marzo, abril de 2010. Que se le cancele el monto mensual de Bs. 52.480, oo, correspondiente a la ultima mensualidad de Bs. 26.240, oo., mas el 100% de cuota de penalización por cada uno de los meses de mayo, junio, julio de 2010. Que el total de lo adeudado alcanza la suma de Bs. 275.520, oo, estimado por un lapso de 9 meses de permanencia del arrendatario, tiempo estimado que dure el juicio. Que se le cancelen las costas y costos del presente proceso. Que estima la presente demanda por la cantidad de Bs. 275.000, oo, equivalente a 5000 UT. Que por cuanto la inflación es un hecho notorio y las obligaciones dinerarias se deprecian en la misma medida en que crece la tasa o índice de precios solicita le sea agregado la respectiva indexación a las cantidades demandadas. Que los cánones de arrendamientos demandados están sujetos al 12% del IVA, establecido en la cláusula Vigésima Segunda donde se indica que dicho impuesto deberá ser pagado por el arrendatario. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA Los abogados EDGAR COLINA ARCAYA, FRANKLIN GONZALEZ, inscritos en el IPSA bajo el Nº 12.156, 50.520, actuando con el carácter de apoderados judiciales del demandado presentaron escrito de contestación y reconvención a la demanda alegando: Que no es cierto que su representado, en condición de arrendatario, haya incumplido la cláusula o regulación de la relación arrendaticia de denominada cláusula duodécima segunda. Que independientemente de la cláusula duodécima esta demandada en nulidad de pleno derecho, como ya se explico y como consta en el presente escrito, nunca se pacto, que el arrendatario fuese propietario del 51% del total de universo accionario de la firma mercantil DINO PAN 96 C.A. Que además tampoco es cierto que su representado le haya facilitado los estatutos sociales al arrendador reconvenido en el año 1996. Que mal puede pretender el arrendador demandante reconvenido, invocar su propia negligencia como defensa, pasados más de cuatro años. Que tampoco es cierto y que por eso niega, rechazan y contradicen que se haya instado a su representado a pagar deuda alguna, por que su representado no la tiene, para con el arrendador reconvenido. Que en caso de que se hable del Tribunal del Municipio que insto para notificar al arrendatario que ante la prorroga convencional de la relación arrendaticia y contrato existente desde la fecha 20 de octubre de 2009, no estaba dispuesto a continuar la referida relación por lo tanto una vez cumplido el lapso de prorroga convencional, empezarían a correr el lapso de prorroga legal, pues tampoco se le insto a pagar deuda alguna, porque no la tenia ni la tiene, con el arrendador. Que es falso de toda falsedad, que el arrendatario demandado haya violo la cláusula o regulación décima aparte g. Que la empresa DINO PAN 96, C.A., ha permanecido ininterrumpidamente, desde el año 1996, hasta la presente fecha en el mismo local comercial que le arrendó el demandante reconvenido. Que consecuencialmente al no haber incumplimiento de ninguna índole, en relación a la figura jurídica del subarrendamiento inmobiliario, mal puede haber aplicación de cláusulas de penalización arrendaticia de ningún monto, ni del 60% de canon ni del 100% de canon alguno. Que niegan, rechazan y contradicen que su representado en su condición de arrendatario, haya incumplido la denominada cláusula Vigésima. Que no es procedente la aplicación denominada cláusula vigésima. Que niegan, rechazan, contradice, que se hayan establecido en las regulaciones del contrato la cantidad de Bs. 8.200, oo, mensuales. Que bajo ninguna circunstancia la relación arrendaticia ha sido interrumpida desde el año 1996, hasta la presente fecha como lo alega el demandante reconvenido. Que niegan, rechazan y contradicen que su mandante haya recibido del arrendador, comunicación alguna de fecha 01-08-09, menos por este medio se comunicaba terminación alguna de contrato, ni de relación arrendaticia. Que el arrendador pretende cobrar el canon de arrendamiento aplicando un llamado factor 1.3. Que no es cierto, que niegan, rechazan y contradicen que haya habido entre su mandante y el demandante reconvenido conversación informal entre arrendatario y arrendador el 03-10-09. Que no es cierto, y que por eso niegan, rechazan y contradicen que en las actuaciones judiciales de las consignaciones inquilinarias relativas al presente caso el arrendatario haya manifestado cosa alguna sobre la llamada cláusula segunda párrafo único. Que en tal razón impugnan en nombre de su mandante, el aporte documental anexo marcado con la letra J, contentivo de excepción regulación de alquileres de 1996 datado E-R-01-96, emitido por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Carirubana en fecha 0-09-96. Que no es cierto, niegan, rechazan y contradicen en nombre de su representado, que el caso de autos se refiera a dos locales comerciales diferentes, aunque existan regulaciones escritas yuxtapuestas, impuestas por el arrendador. Que no es cierto, rechazan y contradicen que su representado haya manifestado en su escrito de consignación inquilinaria la no existencia de relación arrendaticia. Que no es cierto, rechazan y contradicen que el arrendatario de autos haya incumplido el contrato o las obligaciones de la relación arrendaticia, por lo que no es procedente la pretensión del arrendador, de resolver dicho convenio, como también son inaplicables las previsiones normativas, contempladas en los artículos 1167 del Código Civil, y 33, 35, del Decreto con Rango Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que es improcedente que el arrendador demandante solicite la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes, cuando existe una de las dos regulaciones escritas y yuxtapuestas, que le concede el arrendatario la posesión precaria del mismo inmueble y por tratarse de un solo local comercial. Que no es cierto, niegan, rechazan y contradicen que el arrendatario su representado deba la cantidad de dinero alguna al arrendador demandante, ni cánones por la cantidad de Bs.13.120, oo, ni por los meses de diciembre de 2009, ni por enero de 2010, ni por la cantidad de Bs. 26.240, por lo menos febrero, marzo y abril, ni adeuda la cantidad de Bs.52.480, oo., por los meses de mayo, junio, julio, de 2010. Que no es cierto, que niegan, rechazan y contradicen que su representado deba al demandante de autos la cantidad de Bs.275.520, oo. Que no es cierto y por eso niegan, rechazan y contradicen que su representado deba al demandante cantidad de dinero alguno menos por concepto de costas y costos procesales. Que rechazan e impugnan la cuantía de la demanda hecha por el demandante de autos, por exagerada. Que no es cierto, niegan, rechazan y contradicen que sea aplicable al caso de autos la re expresión monetaria, llamada indexación, a las cantidades de dinero pretendidas. Que la medida preventiva de secuestro prevista en el artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, solicitada por el accionante es improcedente conforme a lo establecido por el artículo 56 del Decreto con Rango Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el arrendador demandante no aporto ninguna prueba documental alguna que enerve la consecuencia jurídica de la consignación inquilinaria efectuada por el arrendatario de marras. Que la parte demandante no cumplió con su carga procesal, de aportar los medios idóneos para fundamentar su petición de medidas preventivas, porque adolece de una imposibilidad material para hacerlo. Que igualmente, si el propio demandante en su petición cautelar invoca el precepto del articulo 587 del CPC, mal puede solicitar y menos obtener una medida preventiva de embargo sobre bienes muebles de una persona distinta al demandado como la persona jurídica DINO PAN 96 C.A. Que en el caso que no ocupa su representado el arrendatario esta solvente con las obligaciones dinerarias inquilinarias. Que conforme a lo previsto en el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, y 35 del Decreto con Rango Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interponen en nombre de su representado la reconvención de la demanda. DE LA RECONVENCION Que su representado desde la fecha 01 de abril de 1996, hasta la presente fecha es arrendatario de manera ininterrumpida del local comercial ubicado en el edificio WEVER, de la avenida Pumarrosa, también denominada avenida JEAN PAUL JATEM, de Cujicana entre avenida Don Bosco y Principal, Punto Fijo Estado Falcón, según documento notariado ante la Notaria Publica de Punto Fijo, bajo el Nº 179, Tomo 35, de fecha 10-04-1996, con expresa autorización para ejecutar mejoras, modificaciones al local arrendado, documento autenticado ante la Notaria Publica Mencionada, bajo el Nº 87, Tomo 56, fecha 21-07-96. Que anterior a esas fechas estuvo arrendado por la Caja Regional del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales de Punto Fijo. Que en esa misma época funciono la firma Mercantil DINO PAN 96 C.A. Que a partir del año 1998, a dicho local le fue anexado otro local inmediatamente colindante por el sur, de la misma edificación antes ocupado en arrendamiento por la empresa Proveeduría Falcón, para formar un solo local hasta la presente fecha. Que el inmueble en donde esta integrado el local comercial objeto de la presente acción data del año 1985, fecha en la que fue gravado con dos hipotecas, una en primer grado a favor del Banco Hipotecario de Occidente, y la otra en segundo grado a favor de la empresa Maraven S.A., quien entonces fungía como patrono del arrendador según documento de fecha 12-06-1985, registrado ante la oficina Subalterna del Registro Publico del Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nº 40, Tomo 8, Protocolo Primero, Segundo Trimestre. Que estos gravámenes fueron ampliados para la ampliación del crédito dinerario original según documento inscrito bajo el Nº 16, Procolo Primero, Tomo 1, de fecha 24-09-86, ante el Registro Publico de Punto Fijo Estado Falcón. Que el inmueble en mención fue liberado por cancelación de la obligación principal de préstamo dinerario en el año 1996 de fecha 22-07-96, según documento registrado bajo el Nº 47, Protocolo primero, Tomo 3º, Primer Trimestre, cuyas copias anexa identificado con las siglas SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0002A. Que en razón de lo antes expuesto el inmueble objeto de la presente acción no esta exento de regulación de cánones de arrendamiento según lo dispuesto en el artículo 4, literal b, del Decreto con Rango Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en efecto el decreto Nº 298 emitido por el Ministerio de Fomento de fecha 15-06-1989, publicado en gaceta Nº 34.262, de fecha 14-07-89, vigente, para el caso en cuestión dispone que solo están exentos de regulación los inmuebles construidos con posterioridad al 02-01-1987. Que la norma legal aplicable al caso es la Ley Orgánica de Ordenación de territorio en su artículo 80, de fecha 11-08-83, relativa a la elaboración de proyecto de construcción. Que en la actualidad, el primero de esos pagos ya señalados, es por la cantidad de Bs. 5000, oo. Que el segundo canon es por la cantidad de Bs. 4.300, oo. Que se suman las cantidades de Bs. 9.300, oo, mensuales sobre las cuales hacen reserva expresa de pedir en juicio, el correspondiente reintegro de las cantidades pagadas en demasía. Que fundamentan lo expuesto en los artículos 51, 53, 54, 55, 56 con decreto y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en razón del expediente Nº 905-09, formado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana. Que el arrendador demandante reconvenido, tiene su domicilio a menos de 500metros de la sede natural del Tribunal del Tramite. Que conforme a lo previsto en el articulo 58, 59, 60, 61, 63, del Decreto con Rango, Fuerza, de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su representado tiene el derecho pleno de solicitar el reintegro de las cantidades de dinero, pagadas por concepto de cánones de arrendamiento cobrados por exceso, desde el inicio de la relación arrendaticia de marras. Que a su vez se decrete que la relación arrendaticia no se ha extinguido a la fecha de la interposición de la presente reconvención. Que para la fecha de iniciación de la relación arrendaticia, en referencia el valor de todo edificio fue de bolívares antiguos Bs. 617.800, oo, cantidad esta que el arrendador solicito prestamos para construir dicho edificio tal como consta en documentos de construcción de las hipotecas respectivas y su ampliación. Que así se toman en cuenta lo previsto en el artículo 29 del Decreto con fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la reexpresión monetaria de ese valor antes determinado con base al índice general de precios al consumidor del inmueble objeto de la presente acción en el año 1994 en ut arroja un equivalente de Bs. 25.388.357, oo., de bolívares de los viejos en unidades tributarias calculadas en 1000 cada una por la cantidad de UT 25.388, 357. Que conforme al articulo 29, literal a de la le y eiusdem, contempla que el canon de arrendamiento esta basado en el porcentaje de rentabilidad anual de 9% sobre el valor del inmueble y sobre esa base de calculo. Que en ese mismo sentido, si el inmueble en su totalidad vale Bs. 617.800, oo, expresados en el valor de los viejos bolivares y la cantidad antigua de Bs. 25.388.357, oo, para el mes de abril de 1996. Que el porcentaje es del 9% es de la cantidad de Bs. 2.284.952, 10, para la totalidad, anual de los canones de arrendamientos a percibir por la totalidad de los metros de cabida de la edificación. Que el área total de la edificación es de 2.290, oo Mts2, y eso se le arrendó a su representado en el año 1998, un local y una cabida de 392, o mts2. Que el inmueble arrendado nunca ha tenido un área de cuatrocientos metros cuadrados. Que el canon de arrendamiento debió ser por la cantidad de Bs. 32.594, 66. Que esta cantidad de dinero deviene de dividir el total de canones a percibir, como quedo descrito entre el total de metros cuadrados de la edificación referidos a la fecha de inicio de la relación arrendaticia, para un total de Bs. 31.135, 92. Que su mandante pago indebidamente al arrendador, en el primer contrato del año 96-97, la cantidad de bolívares antes de la reconvención monetaria expresados en Bs2.700.000, oo., debido a que los tres primero cánones mensuales no se cancelaron por convenio expreso de las partes a tenor de lo expuesto en la cláusula sexta del contrato originario. Que pagaron exceso de cantidad en la cantidad de bolívares antiguos Bs. 2.308.864, 10., cantidad de dinero sujeta al resultado de la correspondiente experticia. Que el equivalente a tres cánones de arrendamiento fue impuesto por el arrendador por la cantidad de Bs. 900.000, oo, cuando debió ser por la cantidad de Bs. 937.783, 98. Que en razón de ello se le impuso a su representado en demasía la cantidad de Bs. 802.216, 02., cantidad que debe ser devuelta a su mandante con los intereses a su favor desde la fecha 01 de abril de 1996. Que el indicado contrato se pacto por tres años y el canon de arrendamiento se debió reexpresar el segundo año en la cantidad de bolívares Bs. 56.879, 70, y tomando como base la inflación por la cantidad de Bs. 682.556, 64. Que a pesar de ello se impuso por el arrendador un canon mensual de bolívares antiguos de Bs. 550.000, oo., lo que arrojo como cantidad Bs.6.600. 000, oo., pagando un exceso Bs. 5.917.443, 40. Que para el 3er año de contrato el arrendador impuso un canon mensual de Bs. 770.00, oo., más Bs. 500.000, oo, por el colindante local del sur. Que desde ese tiempo integrado la suma mensual alcanza la cantidad de Bs. 1.270.000, oo, para la suma anual total de Bs. 14.000.000, oo., cuando lo ajustado a la ley del Índice de Precios al Consumidor era de bolívares Bs. 114.466, 44, mensual para un total de Bs. 1.373.597, 20., y que su mandante pago un exceso de Bs. 15.125.534, oo. Que el arrendador impuso para el periodo del tercer año un contrato cuyo deposito en garantía era de Bs. 3.810.000, oo., cuando lo ajustado por la fecha era de Bs.343.399, 32, razón por la cual pago su representado exceso por la cantidad de Bs. 3.466.600, 70. Que para el cuarto año de la relación arrendaticia el arrendador impuso un canon mensual de Bs. 1.124.000, oo, mas la cantidad de Bs. 650.000, oo., dada la integración en un local solo arrendado, para un total de bolívares antiguos de Bs. 1.774.000, oo. Que el cobro ajustado a la Ley era de aplicable era de Bs. 134.543, 01. Que su representado pago en demasía por los canones anuales de doce meses la cantidad de Bs. 19.673.348, 99., los cuales debe integrarse a su representado en calidad de arrendador. Que el arrendador impuso deposito de garantía inquilinaria por la cantidad de Bs.7.096.000, oo., cuando lo ajustado a la Ley era por la cantidad de Bs. 538.172, 04 y que en razón de ello su representado pago la cantidad de Bs. 6.557.828, oo. Que para el quinto año de relación arrendaticia, el arrendador impuso canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 1.290.000, más Bs. 790.000, oo., dada la integración en un solo local para un total de Bs. 2.080.000, oo, mensual, que arroja la cantidad de Bs. 24.960.000, oo., cuando lo ajustado a la Ley era Bs. 151.363, 82, y un total anual de Bs. 1.816.365, 70, razón por la cual pago su representado un exceso de Bs. 23.173.635, 30. Que en el quinto año de consecutiva relación arrendaticia, el arrendador le impuso un canon mensual de Bs. 1500.000, oo, mas bolívares Bs. 900.000, oo, dada la integración en un solo local arrendado para un total de Bs.2400.000, oo., par aun monto total de Bs. 28.800.000oo., cuando lo ajustado a la Ley era por la cantidad de Bs. 178.000, oo., mensuales y que para el total anual era de Bs. 2.136.500, 50., y que por tal razón pago su representado la cantidad de Bs.26.663.500, 50 y que estas cantidades se le deben reintegrar a su representado. Que para el sexto año de relación arrendaticia, el arrendador impuso un deposito para la cantidad de Bs. 9.600.000, oo, cuando lo ajustado a derecho era por la cantidad de Bs. 712.166, 84, razón por la cual pago su representado la cantidad de Bs. 8.887.833, 20. Que para el séptimo año el arrendador le impuso a su representado un canon de arrendamiento mensual de Bs. 1.050.000, oo., más bolívares Bs. 1.750.000, oo., lo que arroja una sumatoria de Bs. 2.750.000, oo., dada la integración de un solo comercial par aun total anual de Bs. 33.000.000, cuando lo ajustado a la Ley era de la cantidad de Bs. 240.105, 78., para un total de de Bs. 2.821.269, 30, y que en razón de ello pago su representado un exceso de Bs. 30.119.730, 70. Que consecuentemente en el séptimo año de relación arrendaticia el arrendador le impuso como canon a su representado la cantidad un depósito en garantía por la cantidad de Bs. 11.000.000, oo., cuando lo ajustado era la cantidad de Bs. 960.423, 12., y que por lo cual su mandante pago la cantidad de Bs. 10.039.576, 88. Que para el octavo año de relación arrendaticia el arrendador de marras impuso como canon mensual la cantidad de Bs. 1.250.000, oo, mas bolívares Bs. 2.000.000, oo., para un total de Bs. 3.250.000, oo., mensuales y para un total anual de Bs. 39.000.000, oo., cuando lo legal era de la mensualidad de Bs.296.659, 48., para un total de Bs. 296.659, 48, mensual, para un total de canon anual de Bs. 3.559.913, 70, razón por la cual su representado pago en exceso la cantidad de Bs. 35.440.086, 30, cantidad que el arrendador debe reintegrarle a su poderdante. Que en el mismo periodo del 8vo año, el arrendador impuso a su representado, un deposito en garantía inquilinaria por la cantidad de Bs. 13.000.000, oo, cuando lo ajustado a derecho era por la cantidad de Bs. 1.186.637, 90., y que por tal razón su representado pago el exceso de Bs. 11.113.362, 10., dicha cantidad el arrendador debe reintegrar a su representado. Que para el 9no año de relación arrendaticia, el arrendador de marras le impuso un canon de arrendamiento mensual de Bs. 2.293.750, oo., mas la cantidad de Bs. 2000.000, oo., dada la integración un solo local para la cantidad de Bs.4.293.750, oo, para un total anual de 51.525.000. oo, cuando lo ajustado a la Ley por la reexpresión monetaria era por la cantidad de Bs.343.511, 68, mensuales para un total de Bs.4.122.140, 10, por lo que pago su poderdante un exceso de Bs. 47.403.859, 90. Que en el mismo noveno año se impuso en ese periodo de relación arrendaticia una garantía inquilinaria de Bs.17.175.000, oo, cuando lo ajustado a ley era la cantidad de Bs.1.374.046, 70, razón por la cual se pago en exceso por su representado la cantidad de Bs.15.800.953, 30. Que para el décimo primer 11º año de relación arrendaticia el arrendador impuso un canon mensual de Bs. 2650.000, oo., mas la cantidad de Bs. 2000.000, oo, para un total mensual de Bs.4.650.000, oo, lo cual alcanza la suma total de Bs. 55.800.000, oo., cuando lo ajustado a la ley era Bs. 452.382, 75, par aun total anual de Bs. 5.428.593, oo., por lo que su representado pago por exceso la cantidad de Bs. 50.371.407, oo. Que para el décimo segundo periodo de relación arrendaticia el arrendador impuso canon mensual de Bs.2.250.000, oo., mas la cantidad de bolívares antiguos de Bs. 2.000.000, oo, para un total mensual de Bs. 4.895.000, oo., y la suma total anual de Bs.54.740.00, oo., cuando lo ajustado a la ley era por la cantidad de Bs.571.459, 63., para un total de Bs. 6.867.515, 50., y en razón de ello pago en exceso la cantidad de Bs. 51.872.484, 50. Que para ese mismo periodo del décimo segundo año, el arrendador impuso deposito de garantía inquilinaria por la cantidad de Bs. 19.580.000, oo., cuando lo ajustado a derecho era la cantidad de Bs.2.285.838, 50, y que por tal razón su representado pago en exceso la cantidad de Bs.17.294.161, 50. Que para el décimo tercer año de relación arrendaticia, el arrendador impuso un canon mensual de Bs.F. 4.300, oo., mas la cantidad de Bs.F. 5000, oo., para un total mensual de BsF.9.300, oo., para la suma total anual de Bsf. 111.600, oo., cuando lo ajustado a la Ley era por la cantidad de Bs.8.651, 04, por lo que su representado pago en exceso la cantidad de Bs.F.102.948, 96. Que las cantidades antes descritas quedan sujetas a la correspondiente experticia contable debido al cálculo. Que el cálculo esta sujeto a ratas, sujetas a reformulación por los expertos para calcular los intereses correspondientes. Que quienes calculen los respectivos intereses las realicen en base a sus fechas respectivas y tasas vigentes. Que demandan en nombre de su representado por reconvención para que también sean reintegrados en un resarcimiento por el daño causado por el abuso del derecho cometido. Que en la actualidad el arrendador, le impuso a su representado un canon mensual de BsF.37.500, oo., sujetos al reintegro por haberlos pagados en exceso al arrendador por los meses de agosto, septiembre, octubre y todos los meses del año 2009, deducidos a Bs. 720, 90., mensuales, los cuales demanda por reconvención para que sean reintegrados. Que el arrendador, atesto falsamente ante funcionario publico para procurar obtener un préstamo de dinero con tasas de intereses preferenciales con garantía hipotecaria. Que el crédito obtenido no lo utilizo para construcción de vivienda familiar sino que lo utilizo para un hacer un centro comercial con locales para arrendar. Que si el arrendador se le hubiese ocurrido no presentar cedula de habitabilidad del inmueble objeto de la presente acción el banco le hubiese cobrado el 10% de las cuotas de préstamo proporcionales, luego que el deudor hubiese invertido en la edificación, no menos de Bs. 60.612, 05 con lo cual queda comprobado que la edificación existía antes del 02-01-87, y estaba dotada de la cedula de habitabilidad aunado al apercibimiento bajo el que se encontraba. Que de considerar como resuelto el contrato de préstamo dinerario, si no consignaban ante el banco acreedor los correspondientes permisos de construcción antes de vencidos para la protocolización. Que esta falsa atestación ante funcionario publico se repitió en el documento de ampliación del préstamo dinerario con garantía hipotecaria. Que denomino el inmueble como vivienda unifamiliar cuando se trata de un centro comercial. Que ante la referida falsa atestación ante funcionario Publico, el arrendador de autos, manifestó ante documento en la Oficina Registradora Inmobiliaria de Registro Publico de los Municipios Autónomos Carirubana, Punta Cardòn, y Santa Ana del Estado Falcón bajo el Nº 34, Folios, 262 al 268, Tomo Octavo, Protocolo Primero, Primer Trimestre, de fecha 12-02-07, fusionaba seis terrenos donde se ubico el denominado edificio Wever. Que en fecha 12-06-85, ya había fusionado las tres primeras de las que especifica en la segunda en 1985, las cuales suman un área de 792, 50mts2. Que mientras la cuarta de estas con un área de 414, oo Mts2., la adquirió el demandante de autos en fecha 23-04-86, según documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nº 18, folios 103 al 104, Tomo I, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, fecha anterior a la ampliación del préstamo con garantía hipotecaria, ya referida en fecha 24-09-86. Que a los efectos de la fusión tardía mencionada consignan en nombre de su representado seis folios conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, identificado con las siglas SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0005A. Que el arrendador hizo redactar documento evidente contradictorio consistente en una declaración del ciudadano ALEXMAR RAMON STEILE ARGUELLES, titular de la cedula Nº V-16.437.033, de este domicilio, la oficina de Registro Publico de este Municipio bajo el Nº 45, folios del 381 al 387, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Segundo Trimestre, de fecha 02-05-07, en l que manifiesta que sobre dichos terrenos se construyeron diez locales comerciales, un apartamento, y una edificación con estacionamiento sobre los terrenos en donde construyo en los años 85, 86. Que esa construcción forma parte del local integrado donde funciona DINOPAN 96, C.A., desde el año 1996. Que a los efectos de comprobar el hecho consigna copia fotostática de documento con siglas SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0006A. Que este arrendamiento de inmueble urbano tipo local comercial, a que se refiere el demandante tiene y tendrá propósito utilitario de servir de sede comercial DINOPAN 96, C.A. Que ante la realidad económica y comercial, su representado se vio en la obligación de pagar la deuda adquirida. Que el arrendador a manera de contrato de adhesión fue apretando las regulaciones para seguir arrendando el local comercial, imponiendo cláusulas excesivas, conforme a lo previsto en los artículos 1141, 1142, 1146, 1151, 1155, del Código Civil. Que las cláusulas están reñidas conforme a lo previsto en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios porque obligan al arrendatario a renunciar a sus derechos, otros los disminuye y a otros los menoscaba y al mismo tiempo son repugnados por el articulo 1,2,3,7, numerales 7, 73; 73 numerales 3, 7, 10, 15 numeral 5; 19 de la ley de defensa de las personas a acceso a los bienes y servicios. Que su representado tiene el deber de proteger el patrimonio familiar. Que las cláusulas referidas son nulas de pleno derecho y por lo tanto no pueden ser aplicadas a la relación arrendaticia y al contrato de arrendamiento. Que DINOPAN 96, C.A., es una sola parte del local comercial. Que las cláusulas están yuxtapuestas, pues una de las constancias escritas dice que el vencimiento es el día 14-03-10, mientras que la otra es el día 31-07-09, tratándose de un solo local comercial donde funciona un negocio, denominado DINOPAN 96 C.A. Que en la cláusula Primera, el arrendatario declara conocer la cedula de habitabilidad del local arrendado lo cual es posterior a la fecha de 02-01-87, cuando lo cierto es que no conoce la existencia de tal documento. Que además esto no era posterior a la fecha señalada debida a la construcción del edificio Wever, y que si su representado no aceptaba esta cláusula el arrendador cumplía su amenaza de procurar la desocupación del inmueble con los consecuenciales y cuantiosos perjuicios que generarían. Que en caso de existir este documento administrativo, la declaración forzosa de su mandante, no lo reviste de legalidad ya que su obtención se produjo por medios fraudulentos. Que en lo relativo a intereses de mora, a razón del 0.02% diario mas el 3% diario por concepto de cobranzas suman un total de 7.2% anual. Que por el primer concepto y un 90% mensual por el segundo de estos, contemplándose una triple acción. Que la tercera es la resolución del contrato a la par que se aplicara la perdida de la renovación del contrato, en el supuesto de la cancelación de canones fuera de fecha en dos oportunidades distintas, ocurridas durante la vigencia del contrato. Que la sexta cláusula en relación a la imposición de la concesión de una facultad a favor del arrendador, de suscribir o no un nuevo contrato escrito y de imponer condiciones distintas o especiales, con lo que se asegura mantener al arrendatario en estado de incertidumbre sobre su situación arrendaticia. Que año tras año vaya imponiendo cláusulas con incremento desmesurado del canon de arrendamiento con base al cálculo de factor 1.3, en base al índice de precios del Banco Central de Venezuela. Que en lo relativo al cobro de canon ajustado a los índices de precios, mas una cuota de penalización de 60%, luego de tres meses se elevo al 100% trimestral. Que en lo relativo al desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, no obstante dicha norma solo es aplicable en contratos verbales o por tiempo determinado en contratos escritos o por falta de pago de canon. Que en relación a la duodécima cláusula referente a la intromisión indebida en la existencia jurídica de la Firma Mercantil DINO PAN 96, C.A., al pretender imponer condiciones en la administración de la empresa, sin ser socio. Que este punto es único y exclusivo de los accionistas. Que la décima octava cláusula es una excesiva exigencia del arrendador para con el arrendatario de pagar la cantidad de Bs.F.11.000, oo., por metro cuadrado de edificación en caso de construcción dañada. Que el valor del inmueble arriba a la cantidad de Bs.F.25.190.000, oo. Que el valor total del inmueble del local comercial objeto de la presente acción por 622Mts2, tiene el valor de Bs.F.6.842.000, oo., que resulta oneroso para la adquisición de una póliza de seguros al gusto del arrendador. Que en lo relativo a la imposición de reconocer por parte del arrendatario una inexistente deuda determinada. Que en la cláusula Vigésima Primera referente a la imposición del arrendador de poder efectuar construcciones en la planta alta del edificio sin tomar el tiempo que estas duren, aceptarlas aun cuando estas sean molestas sin derecho a reclamo, o indemnización por posesión concedida al arrendatario que goce de pacifico de la cosa arrendada. Que en lo relativo a la cláusula Vigésima segunda a la renuncia al derecho a pedir el reintegro de cánones pagados en exceso. Que en lo relativo a la vigésima tercera en lo relativo a la imposición de deducir sin formula a juicio el deposito en garantía, cantidades de dinero, cuanto estime que el arrendatario haya causado algún daño. Que el precipitado arrendador procedió a notificar a su representado participándole que no estaba dispuesto a seguir arrendándole el local comercial. Que realizo tal diligencia judicial con la intervención del Juzgado Segundo del Municipio Carirubana en fecha 29-10-09. Que dicho trámite reposa en el expediente Nº 3540-09, ante el Juzgado que practicó la notificación cuya copia anexan signada con las siglas SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0007A. Que el arrendador practico la diligencia según lo regulado en las cláusulas contenidas en el documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo Bajo el N 69, Tomo 108, de fecha 17-11-08, el cual había vencido, cuando el texto de dicho documento se evidencia que el arrendador impuso que el contrato se considerara terminado sin necesidad de requerimiento especial. Que tal actuación significa que el arrendador reconoció, tácitamente que el contrato en mención se había prorrogado convencionalmente por otro año más hasta el 31-07-10. Que por ello estaba abierto a dialogo en cuanto al tiempo de prorroga verbalmente acordada. Que posteriormente la harían constar por escrito notariado. Que no tiene sentido proceder a impulsar actuación judicial para notificar a su representado. Que no están en presencia de una prorroga convencional que difirió la prorroga hasta el año 2013. Que tal situación a favor del arrendatario protegido jurídico se prolonga hasta el año 2014, ante la duplicidad de las regulaciones escritas como la ultima fecha de Terminación del contrato en caso de prorroga legal. Que de igual manera el pago de la primera parte de los canones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, de 2009, no significa que ocurrió la prorroga legal y menos si estaban en dialogo para ampliar el lapso de prorroga convencional. Que el arrendador había pasado una nueva oferta para suscribir nuevas regulaciones escritas y que de no llegar a un acuerdo quedaban vigentes como en efecto quedaron las regulaciones anteriores. Que por consiguiente el pago en exceso de los canones vigentes, están sujetos a reintegro por expreso mandato legal de orden publico. Que no pueden tomarse como aceptación de aumentos, los cuales no proceden en una prorroga convencional. Que por cuanto el propio arrendatario impuso las reexpresiones monetarias del canon de arrendamiento solo procede la prorroga legal. Que tal estipulación la establecieron en el parágrafo Único de la Cláusula Sexta del contrato. Que el arrendador ya identificado debe cumplir con el contrato pactado con las excepciones de las cláusulas demandadas de nulidad de pleno derecho a favor de su representado reconviniente. Que estiman la cuantía de la reconvención de la demanda en la cantidad de Bs.F. 446.400, oo, equivalente en 8.116.3636 UT., calculadas cada UT en Bs. F.55, oo, hasta la ultima terminación de las fechas de expiración arrendaticia de 48 meses por la cantidad de Bs.F.9.300, oo, mensuales que se pagan en la actualidad y sujetos a reintegro por exceso y reconvención. Que estiman las costas del proceso conforme a lo previsto en los artículos 274, 286 del CPC, en la cantidad Bs. F. 186.568, oo., equivalente a 3.392.1454 UT, descritos por concepto de honorarios profesionales, Bs.F. 133.000, oo., equivalente en 2.418, 1818 UT y por concepto de costas propiamente dichas Bs.F. 53.568, oo equivalente en 973, 9636 UT. Que los alegatos descritos en el escrito de contestación y reconvención a la demanda sean admitidos conforme a lo previsto en el artículo 360 del Código de Procedimiento Civil. DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION El ciudadano LEARSY WVER ROMERO; plenamente identificado en actas, actuando con el carácter acreditado, debidamente asistido de abogado alega en su escrito: Que en el libelo de la reconvención se le ofende al tildarle de epítetos innecesariamente en divagaciones con respecto al préstamo que solicito. Que nada tiene que ver con el caso al respecto. Que es absurdo que el abogado redactor del documento pida la reconvención de la anulación de ciertas cláusulas cuando fueron redactadas por el mismo apoderado del demandado reconviniente. Que niega, rechaza, y contradice que el contenido del escrito de reconvención de la demanda. Que conforme a los artículos 1133, 1134, 1139, 1140, 1141, 1143, 1159, puede aclarar cada punto de su contrincante en el escrito de reconvención donde no toman en cuenta la relación contractual bilateral. Que niega, rechaza, contradice, y no admite, conviene bajo ninguna circunstancia que el contrato se encuentre en prorroga convencional, para justificar la mala consignación. Que tal actuación significa que el arrendador reconoció tácitamente el contrato se había prorrogado convencionalmente. Que las fechas establecidas a través del único contrato litigado para la entrega del local están bien programadas respecto a la Ley. Que la primera fecha para la entrega es al final del término contractual, si el arrendatario no quiere acogerse a la prorroga legal. Que si el arrendatario se acoge a la prorroga legal la fecha de entrega del local es al final de la cantidad de los meses que el arrendatario quiera utilizar. Que es hasta un máximo de tres años. Que en el presente caso y a favor del arrendatario es a partir del 01-11-09. Que en fecha 01-11-09, el arrendatario, consigno la cantidad de BsF.5000, oo. Que el demandado reconviniente, no quiere reconocer el uso de la prorroga legal. Que si el arrendatario, no entrega el local en la fecha correspondiente establecida, empezara a correr la cláusula de penalización. Que la cláusula que penaliza es la séptima que establece que se intime al arrendatario a la entrega del local. Que dicha cláusula de penalización empezó a correr desde el momento de la consignación de Bs.F. 5000, oo., y no querer utilizar la prorroga legal. Que en la actualidad es común que en los contratos se impongan cláusulas de penalización sobre montos diarios para que el arrendatario desocupe el local. Que en el caso en cuestión, se fijo el aumento trimestralmente por que se considero el tiempo necesario para practicar la mudanza. Que no existe ninguna contradicción o yuxtaposición de cláusulas. Que el demandado reconviniente pretende hacer uso de tiempo para mudarse sin pagar la penalización respectiva. Que niega, rechaza, y contradice y no admite ni reconviene bajo ninguna circunstancia que la cláusula séptima del único contrato, sea ilegitima y abusiva porque la Ley de arrendamiento en el articulo 8 la prevé. Que las cláusulas de penalización también están contempladas en el Código Civil articulo 1257, 1258. Que el arrendatario conocía que si incumplía con la cláusula séptima seria sancionado. Que estando la penalización dentro de las leyes y su alcance acordado por las partes no es valido su nulidad. Que el demandado reconviniente debe entregar el local y si se resiste debe pagar la penalización acordada. Que niega, rechaza, contradice y no admite, ni reconviene bajo ninguna circunstancia de la excusa de declararse insolvente del canon de la prorroga y se ajuste al deposito de garantía estipulado en la cláusula sexta y vigésima tercera, ya que se estableció la demanda fuera de tiempo y que no ha sido citado y la insolvencia prevalece en el canon acordado para prorroga legal y ajuste de deposito. Que por tales faltas solicita la resolución del contrato por incumplimiento. Que niega, rechaza y contradice, no admite, ni reconviene que el canon de arrendamiento se paga en dos partes una por Bs.F.5000, oo, los primero de cada mes y la otra Bs. 4.300, oo los quince de cada mes. Que no existen contratos para un solo local. Que existen dos contratos, separados para locales diferentes. Que cada contrato es de Bs. F. 8.200, oo, y Bs.F. 4.300, oo. Que se cancelan en diferentes fechas uno el primero de cada mes y el otro el quince de cada mes. Que los locales poseen dimensiones físicas diferentes, establecidas en los contratos cada una de 400mts2, y el otro de 250M ts2. Que no existe un local de 650mts2. Que si fuera un solo local, tienen fecha de iniciación de contrato diferentes la primera fue en el año 1996, y la segunda en el año 1998, a petición del demandado reconviniente. Que en el año 1998, inicia una nueva relación arrendaticia por el segundo loca, razón suficiente para no hablar de una yuxtaposición arrendaticia Que el contrato que esta en litigio es el de la panadería y no el del restauran. Que a través del libelo de la reconvención salta de un contrato a otro sin el menor menoscabo, donde dice que el vencimiento del primer contrato es el 14-03-10, mientras que el otro es el 31-07-09, y la yuxtaposición de las cláusulas es porque cada contrato es por separado y tiene fecha de terminación diferente. Que por lo cual no puede demandar el contrato del restauran porque no ha terminado. Que cuando invoca el demandado reconviniente la nulidad de las cláusulas hace referencia de las que no están presentes en el contrato en discusión como la cláusula Primera, décima octava y vigésima primera, porque dichas cláusulas en uno y otro son totalmente diferentes. Que niega, rechaza, contradice, y no admite ni reconviene bajo ninguna circunstancia, los argumento en que se basa el demandado reconviniente para negar la exoneración de regulación de canones de arrendamiento emitidas por la Alcaldía documento anexo E-R-01-96, respaldado por la cláusula segunda del único contrato litigado. Que los argumentos en que se basa el demandado reconviniente es la fecha de terminación de la construcción local antes de 1987, sin precisar y por lo que se aplica la ley de arrendamientos en el artículo 4. Que todo lo anterior fundado en el préstamo que obtuvo en el Banco Hipotecario de Occidente respaldado por el su empleador y cancelado satisfactoriamente, quienes no presentaron queja alguna o querella. Que de la ampliación de préstamo o del segundo préstamo, es falso. Que niega haber solicitado un segundo préstamo para construcción del local en cuestión. Que la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en su articulo 4, explica en torno al documento que establece la fecha de terminación de la obra y su cedula de habitabilidad. Que el 02-09-96, la alcaldía emitió el documento E-R-01-96, donde se le otorga la exoneración. Que en fecha 22-08-96, el Departamento de Catastro, remitió oficios s/n en el cual determina que el incumplimiento objeto de la solicitud posee data de construcción de fecha 31-05-84 y cumplimiento del mismo el 29-07-96. Que la diligencia del año 1996, ante la Alcaldía de este Municipio, se declaro exento de regulación de cánones de arrendamiento a los locales en cuestión ajustado a derecho. Que debido al referido documento, se fundamento la legalidad de la cláusula segunda. Que niega, rechaza y contradice, ni admite ni reconviene bajo ninguna circunstancia que la edificación se construyo por la cantidad de Bs.617, oo. Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni reconviene bajo ninguna circunstancia que se hayan pagado Bs. 148.900, 96 de sobre alquileres siendo los cánones de arrendamientos por cláusula contractual un convenio entre las partes. Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni reconviene, bajo ninguna circunstancia que sea ilegal, ilegitimo y arbitrario la cláusula duodécima donde se establece que el inmueble será destinado a la actividad comercial que determina el acta constitutiva estatutaria de DINOPAN 96 C.A. Que al vender el arrendatario su participación en la empresa el arrendatario, el contrato queda sin efecto porque los dueños no son la misma persona que suscribió el contrato. Que la propiedad de la empresa se establece de acuerdo a las acciones. Que el demandado reconviniente comenzó en el año 1996, con el 60% de las acciones. Que niega, rechaza, contradice y no admite ni reconviene bajo ninguna circunstancia que se de por excusa para no cancelar lo establecido en la cláusula vigésima tercera parágrafo único, la cual se sustenta en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios articulo 22. Que el arrendatario, justifica la insolvencia en una susodicha prorroga convencional para basada en el Tribunal Segundo del Municipio Carirubana el 20-10-09. Que la prorroga legal es de 01-08-09 al 01-08-2012; pero que en el contrato se habla de un año. Que acto de notificación del Tribunal Segundo del Municipio Carirubana, el 20-10-09, sirvió para oficializar lo que el arrendatario sabia por comunicaciones escritas privadas y enviadas con anterioridad por si el arrendatario rechazaba las referidas comunicaciones. Que el abogado dejo constancia en dicha notificación que no se firmo el ultimo contrato por incomparecencia del arrendador ante la notaria. Que la comunicación rechazada es del 01-08-09, donde se manifiesta el aumento del canon de arrendamiento para el periodo de prorroga legal de Bs. 8.200, oo., que se cancelo en los meses Agosto, Septiembre, Octubre de 2009, contra recibos que indicaban que era los meses de prorroga legal. Que dichos recibos se anexan marcados con la letra C. Que en razón de ello no acepta que el arrendatario no tuviera conocimiento de ello. Que el termino de prorroga convencional acuñado por el demandante reconvenido no esta definido en el contrato vigente ni en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que solicita se le declare la prorroga convencional y de tal manera la resolución del contrato. Que niega, rechaza, contradice y no admite, ni reconviene bajo ninguna circunstancia que está en peligro el empleo de los trabajadores de DINO PAN 96 C.A, por mudarse de local. Que niega, rechaza, contradice y no admite, ni reconviene que la cláusula Primera sea declarada nula de pleno derecho, en relación al arrendatario en cuanto al conocimiento de la cedula de habitabilidad. Que niega, rechaza, y contradice, ni reconviene, que la cláusula cuarta sea declarada nula en lo relativo a los intereses de cobro por mora y cobro de gestión de cobranza, conforme a lo previsto en el articulo 27 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Que niega, rechaza y contradice, ni admite, ni reconviene, que la cláusula séptima pueda ser objeto de nulidad. Que la cláusula séptima establece que mientras el arrendatario incumpla con su obligación de entregar el inmueble en perfecto y buen estado con arreglo a la cláusula octava. Que el arrendatario tenia la opción de acogerse a la prorroga legal como lo establece la cláusula sexta en su parágrafo único. Que de manera sabia el arrendatario cumplió con los requisitos para estas en la prorroga legal al cancelar los Bs. 8200, y tener la opción a quedarse por tres años mas y lo hizo por tres meses, dentro de la prorroga legal. Que busco la figura de la prorroga convencional para no pagar penalización. Que estando dentro de las leyes la penalización pide la resolución del contrato. Que niega, rechaza, contradice, ni admite, ni reconviene, que se anule la cláusula décima, por cuanto esta tipificada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y adaptada al contrato. Que niega, rechaza, contradice y no admite, ni reconviene bajo ninguna circunstancia que sea nula la décima octava cláusula en relación al pago de la cantidad de Bs.F.11.000, oo, que obviamente se refería a otro contrato. Que en el primer lugar la cláusula décima octava del contrato vigente habla de Bs. 9.000, oo y Bs. 11.000, oo., donde este es el precio de nuevas construcciones en la zona. Que en el caso que ocupa no solo están involucrados los costos de construcción sino del desmantelamiento de la parte dañada. Que por costo de metro se dividiría en la mitad de los Bs. 9.000, oo. Que el arrendatario tiene la oportunidad de realizar el mismo las reparaciones, si le parecen caras las ampliaciones para el daño causado por incendio. Que niega, rechaza y contradice, no admite, ni reconviene en anular la cláusula vigésima, en la que se entienden los gastos judiciales que de lugar cualquier acto jurídico, demanda o litigio originados por el hecho del arrendatario, son exclusivamente de este, siendo el caso que ocupa. Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni reconviene que sea objeto de nulidad la cláusula vigésima primera, donde en el contrato no aparece ninguna construcción de la planta alta del edificio, ya que se establece en el contrato vigente que el arrendador puede efectuar construcciones que tenga que realizar fuera del local arrendado, removiendo las facilidades temporales que se le haya permitido instalar. Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni reconviene bajo ninguna circunstancia que la Cláusula vigésima segunda sea objeto de nulidad ya que la misma se refiere a que si se fijara un ley de cánones mas bajos el arrendatario se compromete a no reclamar reintegros de alquileres. Que niega, rechaza, contradice, objeta y desmiente reclamo y se opone a la cuantía de la reconvención por la cantidad de Bs. 446.400, oo. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE RECONVENIDO El ciudadano LEARSY RAFAEL WEVER ROMERO, plenamente identificado en el libelo de la demanda, asistido de abogado promovió en su escrito de promoción de pruebas: 1- original de contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y el demandado reconviniente celebrado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Carirubana del Estado Falcón en fecha 17-11-08, bajo el Nº 69, Tomo 108, de los libros de autenticaciones de esa notaria marcado con la letra A. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido; además ninguna de las partes han negado la relación arrendaticia. Y ASÍ SE DECIDE.- 2- Libelo de consignación de alquileres del demandado reconviniente, marcado con la letra B. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.- 3.- Recibos originales contentivos de pagos del local en litigio marcado con la letra C. documentos privados que no fueron impugnados ni desconocidos por lo que se le concede valor probatorio de su contenido, de conformidad al artículo 1363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.- 4- Copia certificada de la modificación de la empresa DINO PAN 96, C.A., marcada con la letra D. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.- Documentos privados: a.- Carta dirigida al demandado reconviniente marcada con la letra I. Documento que fue negado, rechazado y contradicho pero no fue impugnado por lo que se debe tener como fidedigno de su contenido, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.- b.- carta recibida por el demandado reconviniente de fecha 04-10-09, marcada con la letra E. Documento que fue negado, rechazado y contradicho pero no fue impugnado por lo que se debe tener como fidedigno de su contenido, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.- 5- libelo de notificación del Juzgado Segundo de Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón marcado con la letra F. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.- 6- Permiso de Habitabilidad emitido por la Ingeniería del Municipio Carirubana marcado con la letra K. Instrumento que debe ser considerado como documento Administrativo que de acuerdo a la jurisprudencia patria, es una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que se deben equiparar al documento autentico, el cual hace o da fé publica de su contenido, hasta prueba en contrario, por lo que puede constituirse en plena prueba, y así lo aprecia este juzgador, acogiendo el criterio jurisprudencial según Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del 20 de mayo del 2.004. Y ASÍ SE DECIDE.- 7.- Documento emitido por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, marcado con la letra J. esta documental fue acompañada en copias simples anexo al libelo de demanda y en su oportunidad procesal fue impugnada por la parte demandada reconviniente, por lo que se desecha del iter probatorio; pero aprecia este Juzgador que este documento fue promovido y consignado en la etapa probatoria en original por lo que este Instrumento debe ser considerado como documento Administrativo que de acuerdo a la jurisprudencia patria, es una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que se deben equiparar al documento autentico, el cual hace o da fé publica de su contenido, hasta prueba en contrario, por lo que puede constituirse en plena prueba, y así lo aprecia este juzgador, acogiendo el criterio jurisprudencial según Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del 20 de mayo del 2.004. Y ASÍ SE DECIDE.- 8.- Copia simple de comunicación del jefe de catastro al síndico Municipal confirmando la fecha de permiso de habitabilidad, marcado con la letra X. Documento que no fue impugnado por lo que se debe tener como fidedigno de su contenido, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.- 9.- Resolución de la Alcaldía del Municipio Carirubana de fecha 03-01-96, marcada con la letra T. Copia simple de documento público que no fue impugnada por lo que se le concede valor probatorio de su contenido, de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.- 10.- Petición de exoneración marcado con la letra U. documento privado que no fue impugnado ni desconocido por lo que se le concede valor probatorio de su contenido, de conformidad al artículo 1363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.- 11.- Permiso de Construcción marcado con la letra V. Copia simple de documento público que no fue impugnada por lo que se le concede valor probatorio de su contenido, de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.- 12.-Acta estatutaria inicial de DINO PAN 96, C.A., marcada con la letra R. Copia simple de documento público que no fue impugnada por lo que se le concede valor probatorio de su contenido, de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.- 13.- Definición Accionista Mayoritario marcado con la letra W. Documento privado que no fue impugnado, pero a los fines de esta causa es impertinente ya que no aporta nada a la pretensión del demandante reconvenido, por lo que se desecha. Y ASÍ SE DECIDE.- 14.- Contrato de arrendamiento del año 1999 al 2000, anexo marcado con la letra G. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. El mismo prueba la relación arrendaticia, pero esta relación ha sido reconocida por las partes por lo que es inútil a los fines de esta causa por lo que no se le concede valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.- 15.- contrato de arrendamiento del año 2000 al 2002, marcado con la letra H. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. El mismo prueba la relación arrendaticia, pero esta relación ha sido reconocida por las partes por lo que es inútil a los fines de esta causa por lo que no se le concede valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.- 16.- Primer contrato de arrendamiento de local en litigio de fecha 01-03-96, marcado con la letra Ñ. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. El mismo prueba la relación arrendaticia, pero esta relación ha sido reconocida por las partes por lo que es inútil a los fines de esta causa por lo que no se le concede valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.- 17.- Contrato de arrendamiento del Segundo local, marcado con la letra O. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. El mismo prueba la relación arrendaticia, pero esta relación ha sido reconocida por las partes por lo que es inútil a los fines de esta causa por lo que no se le concede valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.- 18.- Documento notariado marcado con la letra P. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. El mismo prueba la relación arrendaticia, pero esta relación ha sido reconocida por las partes por lo que es inútil a los fines de esta causa por lo que no se le concede valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.- 19.- Foto del accidente donde se reconstruyo la fachada del local restaurante, marcado con la letra Q. se aprecia como un documento privado emanado de tercero que debió ser ratificado por la persona que la realizo además de reforzar, este medio probatorio, por otros medios como la expresión de las características de la cámara utilizada; En este sentido, el procesalista Humberto Enrique III Bello Tabares, en su libro “Tratado de Derecho Probatorio” (Tomo 2), con relación a la prueba de fotografía, escribe lo siguiente: “De esta manera, analizando ambos escenarios tenemos, que partiéndose del supuesto que el proponente debe demostrar la autenticidad de la fotografía, sin aguardar que su contendor judicial la impugne, al momento de proponer la misma deberá promover medios de prueba adicionales que demuestren la autenticidad, tales como la prueba testimonial, la pieza de convicción que sirvió para realizar la fotografía, entre otros…” Por lo que siguiendo este criterio no se le concede valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.- 20.- Contratos firmados y redactados por el abogado FRANKLIN GONZALEZ, ante la notaria marcado con letra S. documentos que ya fueron objeto de apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.- 20.- Pagina de Internet del Banco Central de Venezuela para el año 2008/2009, anexo marcada con la letra L. documento electrónico que no fue objeto de impugnación, pero a los fines de la presente causa es inútil ya que nada prueba sobre la pretensión principal, es decir, sobre el incumplimiento. Y ASÍ SE DECIDE.- 22.- Pagina de Internet del Banco Central de Venezuela marcada con la letra M. documento electrónico que no fue objeto de impugnación, pero a los fines de la presente causa es inútil ya que nada prueba sobre la pretensión principal, es decir, sobre el incumplimiento. Y ASÍ SE DECIDE.- 23.- Inspección extrajudicial ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Carirubana marcado con la letra Z. Se aprecia como un indicio ya que la misma por ser practicada fuera del juicio y por lo tanto ser extralitem no hubo el respectivo control de la prueba por lo que acogiendo el criterio de la Sala Político Administrativa la cual estableció: “Pues bien, ha sido criterio reiterado de esta Sala que las inspecciones extra litem tienen valor de indicio, ello por cuanto la parte contra quien se produce en juicio no participó en su evacuación, lo que implica que no pudo ejercer el control de la prueba” (SPA/febrero/00157-13208). Por lo que siguiendo este criterio no se le concede valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.- DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONIVINIENTE Los abogados EDGAR COLINA, FRANKLIN GONZALEZ, identificados en actas con el carácter acreditado, actuando en representación del ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ, demandado reconviniente estando dentro de la oportunidad promovieron y solicitaron en su escrito de pruebas: 1.- La prueba de experticia de Ingenieros colegiados para la experticia de área de contracción y las características físicas del local arrendado. Prueba que no fue evacuada por lo que no hay nada que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.- 2.- Inspección Judicial del local donde funciona DINOPAN 96, C.A. Prueba que debe valorarse de acuerdo a la Sana Critica, según lo establecido en el artículo 1430 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.- 3.- Experticia técnica realizada por profesionales contables. Esta experticia debe ser desechada ya que no corresponde a profesionales independientes fijar cánones de arrendamientos así como los respectivos ajustes, ya que esta función esta destinada de forma expresa y legal al órgano administrativo de conformidad con el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 5-Documentales signadas con las Siglas: SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0001A, a) copia simple documento de arrendamiento entre el ciudadano LEARSY WEVER, y el ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ, en fecha, anotado bajo el N° 179 Tomo 35 de los libros llevados ante la notaria Publica de Punto Fijo en fecha 10-04-96. Documentos que ya fueron objeto de apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.- b) copia simple documento de arrendamiento entre el ciudadano LEARSY WEVER, y el ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ, en fecha, anotado bajo el N° 87 Tomo 56 de los libros llevados ante la notaria Publica de Punto Fijo en fecha 21-06-96. Documentos que ya fueron objeto de apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.- SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0002, a) copia simple de documento de hipoteca, registrado bajo el N° 40, FOLIOS 111, AL 115, Tomo 8, II, Trimestre del año 1985 de fecha 12-06-85. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.- b) copia simple de crédito de ampliación registrado bajo el N° 16, Folios 38 al 39 del Protocolo I Tomo 11, del III Trimestre año 1986 de fecha 24-09-86. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.- SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0003A, Copia simple del expediente de consignación signado con el N° 905-09, llevado ante el JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO CARIRUBANA DEL ESTADO FALCON, del ciudadano SECUNDINO MARTIN a favor de LEARSY WEVER ROMERO. Documentos que ya fueron objeto de apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.- SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0004A, copia simple de contrato de arrendamiento entre el ciudadano LEARSY WEVER, y el ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ, en fecha 02-04-2009, anotado bajo el N° 99 Tomo 12 de los libros llevados ante la notaria Publica Primera de Punto Fijo Municipio Carirubana del Estado Falcón. Documentos que ya fueron objeto de apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.- SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0005A, copia simple de documento de propiedad de parcelas de terreno del ciudadano LERASY WVER ROMERO, registrado bajo el N° 34, Folios 262, al 268 del Protocolo I, Tomo 8, Primer Trimestre del año 2007, fecha 12-02-2007. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.- SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0006A, copia simple de documento de construcción del edifico, registrado bajo el N° 45, Folios 381 al 387, II Trimestre del año 2007, en fecha 02-05-07. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.- SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0007A, copia simple de expediente de solicitud de notificación Judicial signada con el N° 3540-2009, presentada por el ciudadano LEARSY WEVER ROMERO, EN FECHA 20-10-09. Documentos que ya fueron objeto de apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.- SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0008A, Copia certificada de Registro de Comercio de DINO PAN 96 C.A., inscrita bajo el Tomo 9-A, N° 14, DE FECHA 12-04-96, llevado ante el Registro de Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.- SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0009A, copia simple de aumento de capital de la empresa DINO PAN 96 C.A., inscrita bajo el Tomo 42-A, número 22, de fecha 28 de diciembre de 2005, llevado ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.- SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-00010A, copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano LEARSY WEVER ROMERO, y PROVEEDORA DE OFICIANS FALCON C.A., llevado ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo bajo el N° 55, Tomo 115, de fecha 01-12-95. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.- SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-00011A, copia simple de documento de cesión de derechos del ciudadano LEARSY WEVER a CADAFE, por garantía y buen funcionamiento, saneamiento, inserto bajo el folio 1, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados ante la Notaria en fecha 01-08-90. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.- SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-00012A, copia simple de contrato de arrendamiento entre el ciudadano LEARSY WEVER ROMERO y SECUNDINO MARTIN, en fecha 09 de abril de 2003, bajo el N° 49, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo Municipio Carirubana Del Estado Falcón. Documentos que ya fueron objeto de apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.- 6-Prueba de informe a la empresa CADAFE, filial CORPOELEC, a los fines de informar la suscripción completa del servicio de energía eléctrica del inmueble objeto de la acción y comprobar su existencia. Prueba que no fue evacuada por lo que no hay nada que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.- 7-Prueba de informe a la empresa Hidrofalcón, solicitando información completa del servicio de agua potable del inmueble objeto de la acción. Documentos administrativos que no fueron tachados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.- 8-Prueba de informe a la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, a los fines de que se informe sobre la inscripción de los registros tributarios del inmueble objeto de la acción. Prueba que no fue evacuada por lo que no hay nada que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.- 9-Prueba de informe a la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón. Prueba que fue desecha por sentencia interlocutoria de este Tribunal de fecha 27 de Octubre de 2010; por lo que no se le otorga valoración alguna. Y ASÍ SE DECIDE.- 10-Prueba de informe a la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón. Documentos administrativos que no fueron tachados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.- 11-Prueba de informe al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales Caja Regional de Punto Fijo, a los fines de que informe sobre el contrato de arrendamiento del demandante reconvenido sobre el local objeto de la acción. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.- PUNTO PREVIO La representación de la parte demandada en su escrito de contestación impugnó la estimación de la cuantía de la demanda, por exagerada, ahora bien, la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha venido sosteniendo que una vez que es rechazada la estimación de la demanda, el juez decidirá al respecto en capitulo previo, en la sentencia definitiva, tal impugnación, la cual se hace en los siguientes términos: “Rechazamos e impugnamos la cuantía estimada de la demanda de autos, tal como lo cuantifica y expresa el demandante, en el capitulo V de su Escrito Libelar, por considerarla exagerada...” ahora bien, la doctrina ha venido siendo lineal en el criterio de que cuando se impugna la estimación de la demanda, por exigua o por exagerada, se debe demostrar cual sería la estimación adecuada, y no hacerlo de forma pura y simple, como en el presente caso. A tal respecto se trae a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil en su sentencia Nº RH.00735, de fecha 10 de noviembre de 2005, expediente 2005-000626, caso: Jacques de San Cristóbal Sextón contra el Benemérito C.A., que señaló lo siguiente: Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo que a continuación se transcribe: “…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda. Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció: ‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”. (Negrillas y subrayado del texto). Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Siendo que la parte demandada impugnó la estimación de forma pura y simple sin aportar medios probatorios que justificaran su impugnación se debe declarar firme la estimación hecha por el demandante en su libelo de demanda. Y ASÍ SE DECIDE.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR I DE LA RECONVENCION La parte demandada en su oportunidad de contestar la demanda interpone reconvención y resumiendo el argumento principal de la reconvención está el hecho de que el referido inmueble no está exento de regulación, como lo afirma el demandante reconvenido, y lo hace en los siguientes términos: “Que el inmueble en donde esta integrado el local comercial objeto de la presente acción data del año 1985, fecha en la que fue gravado con dos hipotecas, una en primer grado a favor del Banco Hipotecario de Occidente, y la otra en segundo grado a favor de la empresa Maraven S.A., quien entonces fungía como patrono del arrendador según documento de fecha 12-06-1985, registrado ante la oficina Subalterna del Registro Publico del Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nº 40, Tomo 8, Protocolo Primero, Segundo Trimestre. Que estos gravámenes fueron ampliados para la ampliación del crédito dinerario original según documento inscrito bajo el Nº 16, Procolo Primero, Tomo 1, de fecha 24-09-86, ante el Registro Publico de Punto Fijo Estado Falcón. Que el inmueble en mención fue liberado por cancelación de la obligación principal de préstamo dinerario en el año 1996 de fecha 22-07-96, según documento registrado bajo el Nº 47, Protocolo primero, Tomo 3º, Primer Trimestre, cuyas copias anexa identificado con las siglas SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0002A. Que en razón de lo antes expuesto el inmueble objeto de la presente acción no esta exento de regulación de cánones de arrendamiento según lo dispuesto en el artículo 4, literal b, del Decreto con Rango Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en efecto el decreto Nº 298 emitido por el Ministerio de Fomento de fecha 15-06-1989, publicado en gaceta Nº 34.262, de fecha 14-07-89, vigente, para el caso en cuestión dispone que solo están exentos de regulación los inmuebles construidos con posterioridad al 02-01-1987. Que la norma legal aplicable al caso es la Ley Orgánica de Ordenación de territorio en su artículo 80, de fecha 11-08-83, relativa a la elaboración de proyecto de construcción.” Por tales argumentos, al decir del demandado reconviniente, el arrendador demandante debe reintegrar cantidades específicas de dinero por el cobro excesivo en los cánones ya que los mismos no se ajustan a la realidad legal que rigen al inmueble arrendado. Ahora bien, el demandante reconvenido produjo en la etapa probatoria un documento de los llamados administrativos, (folios 77 al 88 II pieza) que no fue tachado de falso, que era lo correspondiente, por lo que probó que dicho inmueble esta exento de regulación. Al ser esto así, el establecimiento de los cánones de arrendamiento quedaba a la voluntad de las partes, pactadas y plasmadas en los respectivos contratos que era o es el instrumento que regularía y regula este tipo de situaciones. Y ASÍ SE ESTABLECE.- Además del acervo probatorio se concluye que en 14 años de relación arrendaticia jamás se solicito tal regulación o se estableció que dichos canon eran pagados demás, máxime cuando los contratos eran visados, lo que hace suponer que también eran redactados, por el apoderado judicial del demandado reconviniente, por lo que la facultad de regular o no el canon de arrendamiento, nunca fue un inconvenientes a la hora de renovar los contratos de arrendamientos. Ante tal situación se concluye que los canon de arrendamientos –al estar exceptuado el inmueble de regulación arrendataria- deben ser fijados por convenciones plasmadas en los contratos de arrendamientos, como siempre sucedió, en la relación arrendaticia, por lo que la mutua pretensión incoada por el demandado reconviniente no debe prosperar en derecho y debe ser declarada SIN LUGAR la reconvención establecida; como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.- No quiere, este Juzgador, dejar de pronunciarse sobre la petición de nulidad hecha por el demandado en su reconvención, de ciertas y determinadas cláusulas del contrato de arrendamientos, que a criterio de quien acá decide, no le esta permitido hacer dicho pronunciamiento por cuanto esto es materia de un juicio aparte, uno independiente del presente caso; ya que dicha petición dista mucho del incumplimiento demandado por el arrendador y la solicitud de reintegro hecha por el arrendatario. Y ASÍ SE DECIDE.- II En lo que respecta a la pretensión principal, el argumento base se fundamenta en que el arrendatario después de comenzar a pagar el aumento del canon acordado decidió consignar la cantidad pagada en el contrato vencido, lo cual hace en los siguientes términos: Es a partir del mes de noviembre de 2009, el demandado comenzó a depositar en el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana del Estado Falcón la cantidad de Bs. 5000, 00 en vez de pagar Bs.8.200, oo como es lo que habían establecido en el contrato y que había venido pagando correctamente los últimos tres meses de prorroga de agosto, septiembre y octubre del 2009. Que lo antes expuesto hace al demandado insolvente del pago y violador del Contrato firmado. Ahora bien, el demandante reconvenido produjo originales de documento privados (recibos) en los cuales el demandado reconviniente pagó los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, con un canon de Bs. 8.200,00, canon que fue notificado al arrendatario en fecha 01 de Agosto de 2009, lo que a todas luces es un claro indicador que el arrendatario aceptó y consintió el aumento del canon. Por otra parte el demandante reconvenido demostró que el arrendatario en fecha 04 de Noviembre de 2009 realiza consignación arrendaticia por la cantidad de Bs. 5.000,00, reservándose la oportunidad de solicitar el reintegro de lo pagado demás en los meses Agosto, Septiembre y Octubre de 2009. Así las cosas, prevé este Sentenciador que la parte demandada opone en su contestación de la demanda la excepción de pago y su solvencia, en virtud de la consignación arrendaticia realizada ante el Juzgado Segundo del Municipios Carirubana. En este sentido, el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, señala lo siguiente: “La consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial y así lo hemos venido sosteniendo desde hace algún tiempo, lo que así recogió la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Titulo VII. En efecto, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa a recibir el pago del alquiler, en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51…” Igualmente, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” En este sentido, observa este Jurisdicente que la parte demandada reconoce y acepta que convino con la parte demandante en aumentar el canon de arrendamiento en la cantidad de OCHO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.200,00), esto se desprende de dos situaciones fácticas, la primera porque el aumento fue notificado por el arrendador al arrendatario en fecha 01 de Agosto de 2009, y la segunda porque el arrendatario pagó las mensualidades de Agosto, Septiembre y Octubre de 2009 con el canon convenido, es decir, Bs. 8.200,00, lo que claramente indica que hubo un concierto de voluntad en este punto. Sin embargo, la consignación arrendaticia la realiza, el arrendatario, de acuerdo al canon pactado en el último contrato, es decir, la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), alegando que el inmueble arrendado no está exento de regulación de cánones de arrendamientos y en la contestación de la demanda argumento que pagó los meses de aumento “constreñido, el arrendatario, bajo y por el imperio de necesidad apremiante, de seguir operando, la referida ocupante del local, como una unidad económica de producción, generadora de empleo y con un diverso paquete de obligaciones dinerarias…”. En este estado, es preciso indicar que en el primer argumento, esto es, que el inmueble arrendado no está sujeto a regulación de cánones de arrendamientos no es cierto ya que precedentemente se estableció que el demandante reconvenido demostró con un documento administrativo que dicho inmueble SÍ está exento de regulación, por lo que la forma de graduar el canon es por la voluntad de las partes pactadas en un contrato; Aún y cuando el inmueble arrendado estuviese sometido a regulación, no podía el arrendatario consignar otro monto sin que se estableciera con antelación por un procedimiento administrativo que regulase el arrendamiento establecido. En cuanto al segundo argumento el demandado reconviniente no demostró la ocurrencia de alguno de los vicios del consentimiento que establece la Ley, para declarar la nulidad del acuerdo, referidos al error, el dolo o la violencia. Por el contrario, éste alega un supuesto constreñimiento de su voluntad para el aumento del canon, y sin embargo, tal y como quedó demostrado y expresamente reconocido por el, lo cancela así durante TRES (03) meses, incumpliendo con la carga procesal a la que estaba obligado, conforme a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Igualmente, debemos tener presente lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a los dispuesto en el presente Titulo, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.” (Subrayado del Tribunal). Al respecto, observamos que la Ley especial inquilinaria establece como requisito de validez, que la consignación arrendaticia cumpla con las normas dispuestas en ella y que se efectué de acuerdo a lo convencionalmente pactado, para que al arrendatario pueda considerársele en estado de solvencia y que proceda su excepción o defensa de pago, por lo que este Juzgador considera ilegítima la consignación arrendaticia efectuada por la parte demandada, en virtud de que la misma no cumplió con las condiciones establecidas imperativamente en el referido artículo 51, relativas específicamente al monto del canon de arrendamiento consignado y convencionalmente pactado, en consecuencia, resulta improcedente la excepción de pago y el estado de solvencia opuesta por la parte demandada. En consecuencia, considera quien acá decide, que la parte demandante-arrendadora alcanzó a demostrar la existencia del incumplimiento alegado y de la obligación reclamada en el cual incurrió la parte demandada-arrendataria, siendo que esta última no logró probar a través de los medios idóneos el hecho extintivo de la obligación reclamada ni su estado de solvencia por lo que se debe declarara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.- DECISION En merito de los fundamentos expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, decreta: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano LEARSY R. WEVER ROMERO, en contra del ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ, ambos identificados Up Supra. En consecuencia se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento de fecha 17 de Noviembre de 2008 autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, anotado bajo el N° 69 Tomo 108. SEGUNDO: Se ordena la entrega material, libre de personas y bienes, del local arrendado. TERCERO: se ordena el pago de la diferencia entre el canon pactado y el canon depositado, es decir, la diferencia entre Bs. 8.200,00 y Bs. 5.000,00 que equivale a Bs. 3.200,00; desde el mes de Noviembre de 2009 (fecha de la primera consignación) hasta el momento de quedar firme la presente sentencia. CUARTO: Se condena en costa a la parte Demandada por haber sido totalmente vencido en juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Se declara SIN LUGAR la reconvención por REINTEGRO DE CANONES DE ARRENDAMIENTOS intentada por el ciudadano SECUNDINO MARTIN RODRIGUEZ en contra del ciudadano LEARSY R. WEVER ROMERO, ambos identificados Up Supra. SEXTO: Se condena en costa a la parte Demandada reconviniente por haber sido totalmente vencido en Reconvención intentada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese. Notifíquese. Déjese copia certificada del presente fallo en el archivo del Tribunal. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a los 21 días del mes de Enero de 2011. Años 200° y 151°. El Juez Provisorio, Abog. ESGARDO BRACHO GUANIPA. El Secretario Titular, Abog. Víctor Hugo Peña B. Nota: La anterior sentencia fue publicada en su fecha, siendo las 03:00 pm., previo el anuncio de Ley y registrada bajo el Nº 008 fecha up supra. Conste. El Secretario Titular, Abog. Víctor Hugo Peña B.