TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DEL TRABAJO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN CON SEDE EN TUCACAS
PARTE DEMANDANTE: ITALA LUISA BENAVIDES TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°5.417.209, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MIRIAN MARINA GUERRERO y BORIS LÓPEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado con los Nros. 59.752 Y 40.011, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Falcón, en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el N° 35, Tomo 10-A, domiciliada en la ciudad Turística Flamingo, carretera Nacional Sanare-San Juan de Los Cayos, representada por su Presidente Alberto Enrique Caro Bracho, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.306.863, del mismo domicilio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA
EXPEDIENTE: 2.948. (SENTENCIA DEFINITIVA)
Visto con informes de la parte demandada y escrito de observación a los informes de la parte actora.
I
Se inicia la presente causa mediante demanda presentada por la abogada Mirian Guerrero, titular de la cédula de identidad N°V-5.733.744, debidamente inscrita en el Inpreabogado con el N°59.752, de este domicilio, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Itala Luisa Benavides Torres, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.417.209, de este domicilio, en la cual procede a demandar a la Sociedad de Mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Falcón, en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el N° 35, Tomo 10-A, con domicilio establecido en la ciudad Turística Flamingo, carretera Nacional Sanare-San Juan de Los Cayos, representada por su Presidente Alberto Enrique Caro Bracho, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°5.306.863, del mismo domicilio, en su condición de vendedora, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
Señala la demandante, que el objeto del contrato cuya resolución demanda, se trata de un inmueble constituido por una casa con un área de cincuenta metros cuadrados (50 mts2) en proceso de construcción, sobre una parcela de ochenta metros cuadrados (80 mts2), signada con el N°17, ubicada en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, que forma parte del Conjunto Vacacional Los Canales segunda etapa, con los siguientes linderos: SURESTE: Con quinta N°18; NORESTE: con caminerías y la quinta N°38; NOROESTE: con caminerías y quinta N°13 y 15, y SUROESTE: con caminerías y quinta N°44, perteneciéndole a dicho inmueble un puesto de estacionamiento del “Conjunto Vacacional Los Canales” y un porcentaje de tres enteros con ochocientos cuarenta y seis milésimas por ciento (3,846%) de los derechos y obligaciones respecto del conjunto, tal como consta en el documento de condominio de dicho conjunto vacacional, debidamente registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Silva, Estado Falcón, el 29 de diciembre de 2006, bajo el N°26, Tomo 17, protocolo primero, folios 171 al 211, Alega igualmente, que la resolución por incumplimiento culposo del contrato de opción de compra venta o venta propiamente dicho, objeto de la demanda, fue debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario con funciones notariales de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palma Sola, en fecha 15 de Julio de 2009 bajo el N°39, Tomo 15 de los libros de autenticaciones que lleva esa oficina y en fecha 27 de julio de 2009 por ante la notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, inserto bajo el N°2, Tomo 73 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría y estima su pretensión en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00), equivalente a 4.616 Unidades Tributarias.
Indica la demandante, que celebró un contrato de opción de compra venta mediante el régimen de propiedad horizontal, con la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., según el cual ésta se obligó a vender, y su representada se obligó a comprar el inmueble ya identificado, y que la casa junto con el terreno pertenecen a la opcionante vendedora así: el terreno según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Silva, Estado Falcón, en fecha 16 de mayo de 2006, bajo el N°24, Tomo 6, Protocolo Primero, Folios 168 al 174, segundo trimestre de 2006, y las bienhechurías, por estar construyéndolas al momento del contrato, a sus solas y únicas expensas. Señala además, que el precio pactado en dicho contrato de venta fue la cantidad de Bs.230.000,00, de los cuales alega que su representada ha pagado la cantidad de Bs.214.000,00, según se desprende de los recibos emitidos por el ciudadano Alberto Caro Bracho, y que, por el temor fundado del incumplimiento por parte de la opcionante vendedora en la terminación de la construcción de la vivienda y de las áreas de acceso al conjunto vacacional, su representada suspendió el pago del saldo deudor que equivale a la cantidad de Dieciséis Mil Bolívares (Bs.16.000,00), lo que representa poco menos del 7% contra el 93% del precio que ya señala ha sido pagado; es decir, que para el mes de febrero de 2010, su representada ya había pagado casi la totalidad del precio mientras que la opcionante vendedora no había ejecutado ni siquiera el 25% de la construcción de la casa, y que con relación a las caminerías y otras áreas comunes, ni siquiera se ha iniciado su construcción; que la vendedora tendría un lapso de 6 meses para concluir la construcción de la casa, obtener los permisos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta y hacer a su representada la respectiva entrega del mencionado inmueble y que el mencionado lapso de 6 meses comenzaría a contarse a partir de la autenticación del contrato de opción de compra venta y se estableció una prórroga de 30 días calendario, en el caso que la opcionante vendedora no hiciere la entrega del inmueble en la fecha prevista, siempre y cuando este retraso no fuere por causas imputables a la vendedora.
Así mismo, señala la demandante que la fecha de autenticación definitiva del contrato de opción de compra venta fue el 27 de julio de 2009, y vencido el lapso para la entrega del inmueble así como de la prórroga contractual, sin que hasta la fecha la opcionante vendedora haya concluido la construcción de la casa ni obtenido los permisos respectivos, y por cuanto establecieron en la cláusula quinta del contrato, el derecho de exigir a la opcionante vendedora la resolución del contrato y una penalización única, equivalente a Bs.20.000,00, como indemnización por su incumplimiento, es por lo que demanda la resolución de contrato por el incumplimiento imputable a la opcionante vendedora; fundamentó su pretensión en los artículos 1159, 1161, 1167, 1264, 1284, 1474, 1486,1487, 1488 del Código Civil. para que ésta convenga en reconocer la existencia y validez del contrato de compra-venta ya descrito; que la vendedora ha incurrido por causas imputables a ella, en un retraso contractual y posterior incumplimiento definitivo del contrato de opción de compra venta por lo que se debe proceder a la resolución judicial por incumplimiento del contrato; en reintegrar a su representada, la cantidad de Bs.214.000, que es el monto pagado por su poderdante a la demandada de autos por concepto del precio del referido inmueble; en pagar a su representada la cantidad de Bs.20.000,00, por concepto de cláusula penal; en pagar a su representada la cantidad que resulte por la indexación monetaria aplicada al monto de lo pagado por concepto del precio y cláusula penal, a tales fines solicitó al tribunal ordenar la experticia complementaria del fallo definitivo y pagar las costas y costos que genere el juicio hasta la sentencia definitiva.
Junto con el libelo de la demanda, la parte demandante consignó a los folios 10 al 16 copia fotostática simple de documento de condominio de la segunda etapa del Conjunto Vacacional Los Canales; del folio 17 al 21 documento en original, contentivo de opción de compra del inmueble objeto de la presente causa; de los folios 22 al 28 recibos de pagos en original; de los folios 29 al 72 Inspección Judicial en original, practicada por el Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón.
Además, solicitó se decretara medida cautelar innominada, de conformidad con lo establecido en los artículos 587 y 588 ejusdem.
Por auto de fecha 09 de Julio de 2010, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada, se abrió cuaderno separado de medida.
En fecha 20 de Julio de 2010, el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho, en su condición de presidente de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT FLAMINGO C.A.
En fecha 3 de Agosto de 2010, compareció la abogada Mirian Guerrero, actuando con el carácter acreditado en autos, diligenció consignando Acta Constitutiva de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT FLAMINGO C.A.
En fecha 20 de Septiembre de 2010, compareció el ciudadano Alberto Enrique Caro Bracho, con el carácter acreditado en autos, y asistido por la abogada Dora Carrasquero Morao, Inpreabogado N°35, presentó escrito de contestación a la demanda.
En el periodo de promoción de pruebas solo la parte demandante promovió medios de prueba en fecha 11 de octubre de 2010, se agregó al expediente por auto de fecha 13 de octubre de 2010, y se admitieron por auto de fecha 21 de octubre de 2010.
En fecha 28 de octubre de 2010, compareció el ciudadano Alberto Caro Bracho y con el carácter acreditado en autos, y asistido de abogado diligenció y otorgó poder APUD ACTA al abogado Luis Bautista Zambrano Roa, Inpreabogado N°66.364, y el Tribunal por auto de la misma fecha, acordó tener al mencionado abogado como apoderado judicial de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A.
En fecha 02 de noviembre de 2010, el Tribunal se trasladó y constituyó en compañía de la promovente, hasta la sede de la Alcaldía del Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, y practicó inspección judicial previamente acordada.
En fecha 8 de noviembre de 2010, se agregó al expediente la comunicación remitida, junto con recaudos anexos, por la Alcaldía del Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón.
El 17 de noviembre de 2010, compareció el abogado Luis Bautista Zambrano Roa, Inpreabogado N°66.364, y diligenció renunciando al poder APUD ACTA que le fuera otorgado por la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A.
El 14 de enero de 2011, compareció el ciudadano Alberto Caro Bracho y con el carácter acreditado en autos, y asistido por el abogado Willians Medina, Inpreabogado N°135.526, consignó escrito, junto con recaudos anexos, contentivo de Informes, el cual se agregó al expediente por auto de la misma fecha.
En fecha, 14 de enero de 2011, compareció la abogada Mirian Guerrero, Inpreabogado N°59.752, y con el carácter acreditado en autos, consignó escrito contentivo de Informes, el cual se agregó al expediente por auto de la misma fecha.
EL 26 de enero de 2011, compareció la abogada Mirian Guerrero, Inpreabogado N°59.752, y con el carácter acreditado en autos, consignó escrito contentivo de Observación a los Informes, el cual se agregó al expediente por auto de fecha 27 de enero de 2011.
El 01 de febrero de 2011, se agregó al expediente el oficio N°340-11/010, de fecha 31 de enero de 2011, remitido por el Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, Oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palma Sola del Estado Falcón.
El 21 de Febrero de 2011, se agregó al expediente el oficio N°05-359-252, de fecha 21 de octubre de 2010, remitido por este Tribunal al Jefe de la sede del Cuerpo de Bomberos del Municipio Miranda del Estado Falcón, por cuanto el mismo fue devuelto por la oficina de correo MRW, de esta localidad.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:
DE LOS HECHOS QUE SE ADMITEN
En el escrito de contestación de la demanda la representación judicial de la demandada admitió los siguientes hechos:
1.- Es cierto que su representada celebró contrato de opción de compra venta con la demandante en los términos señalados en el escrito.
2.- Es cierto que el precio de la venta era la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.230.000,00), y que la demandante de autos sólo pagó a su representada en la fecha acordada la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs.214.000,00).
3.- Es cierto que el contrato de opción de compra se firmó entre las partes en fecha 27 de julio de 2009 y que el lapso para realizar la venta definitiva del inmueble era de seis meses continuos, con una prórroga de 30 días continuos para el caso de incumplimiento no imputable a la opcionante vendedora.
DE LOS HECHOS QUE SE NIEGAN;
1.- Negó, rechazó y contradijo que haya habido incumplimiento del vendedor en la entrega y venta definitiva del inmueble objeto de la negociación, alegando que la opcionada le solicitó verbalmente que le realizara nuevas construcciones en el inmueble y el aceptó de buena fe hacerlas. Igualmente alegó el incumplimiento de la opcionada compradora en la forma convenida en el Contrato de Opción de Compra Venta, específicamente en la cláusula segunda, ya que en el libelo de demanda deja constancia que “frente al temor fundado del incumplimiento por parte de la opcionante vendedora en la terminación de la construcción de la vivienda y de las áreas de acceso al conjunto vacacional, su representada suspendió el pago”, incumpliendo también en las fechas acordadas para el pago tal y como se evidencia de los recibos consignados en este Tribunal; alegó que debido a las mejoras realizadas por la opcionante vendedora a solicitud de la demandante de autos, el precio actual de venta oscila en DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.272.000,00).
2.- Negó y rechazó el pedimento de la demandante de que el Tribunal acuerde la Resolución del Contrato de Opción de Compra-venta por incumplimiento del contrato, ya que al realizar nuevas construcciones en el inmueble, es obvio que no podía haberse entregado en la fecha prevista en el contrato, lo que ocasionó la demora en la entrega, por lo tanto, mal podría ahora pedir al Resolución Judicial del Contrato con los daños y perjuicios que dice habérsele causado.
3.- Negó, rechazó y contradijo que en la oportunidad en la que el Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palma Sola de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, realizó una inspección judicial del inmueble no hayan estado construidas las áreas del acceso al inmueble, alegando que lo cierto es que al realizar la inspección judicial, se ingresó al inmueble por la parte de atrás, es decir, por el fondo o salida del inmueble y no por el frente donde estaban construidas las áreas de acceso al mismo.
4.- Rechazó la petición de la demandante de que el Tribunal acuerde la Resolución del Contrato de opción de compra venta por incumplimiento culposo del opcionante, ya que al habérsele realizado las construcciones adicionales al inmueble se demuestra el interés del demandado en cumplir con el contrato celebrado entre las partes, lo cual señaló que demostraría en su oportunidad.
5.- Negó, rechazó y contradijo que se le deba reintegrar a la demandante la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs.214.000,00), los cuales declara haber recibido para su representada, por cuanto el inmueble está completamente terminado con su permiso de habitabilidad y toda la documentación requerida por la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Silva, además de que el documento fue presentado para su revisión por el mencionado registro en fecha 25 de junio de 2010, según planilla del Saren N°34000004873 y número de control 488-0000-0000.
6.- Negó, rechazó y contradijo que deba pagársele a la opcionada demandante BsF.20.000,00 como indemnización por cláusula penal, por cuanto no ha habido incumplimiento en el contrato, señalando que si ha existido demora pero por causa imputable a la opcionada al solicitar la construcción de nuevas áreas en el inmueble, señalando que lo probaría en la oportunidad correspondiente.
7.- Negó, rechazó y contradijo que su representada deba pagarle a la opcionada indexación monetaria alguna aplicada al monto de lo recibido por concepto del precio y cláusula penal; así mismo, negó, rechazó y contradijo que deba hacerse experticia complementaria del fallo definitivo, por cuanto la demanda debe ser declarada sin lugar por los motivos ya expresados.
8.- Negó, rechazó y contradijo que su representada deba pagarle costas y costos procesales que genere el presente juicio hasta sentencia definitiva.
9.- Solicitó al Tribunal declare sin lugar la demanda incoada contra su representada y a pagar el resto del precio convenido tanto en el documento de opción de compra venta ya señalado, y el aumento del precio por las construcciones adicionales.
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:
La parte demandante alega que la demandada no cumplió con la venta definitiva del inmueble objeto de la presente causa, en el plazo convenido en el contrato de opción de compra ni en el de la prórroga, que pagó sólo Bs.214.000,00 de los Bs.230.000,00 que debía pagar ante el temor de que no se le hiciera entrega del inmueble; que se debe resolver el contrato por el incumplimiento y devolverle la cantidad de Bs.214.000,00 que es la cantidad pagada mas la cantidad establecida como cláusula penal de Bs.20.000,00 y, la parte demandada alega que no incumplió que lo que hubo fue una demora en la entrega debido a que la demandante solicitó verbalmente que al inmueble en construcción se le agregaran 42 Mts2 de construcción repartidos de la siguiente manera: 1 habitación, 1 messanina, 1 porche techado y área de patio techada, lo cual en nombre de su representada aceptó de buena fe, y de mutuo acuerdo el lapso de entrega de seis meses se prorrogó, dejando constancia que el costo del metro cuadrado adicional de construcción es de MIL BOLÍVARES (Bs.1.000,00).
Por lo tanto la controversia se circunscribe a determinar si hubo incumplimiento o no del contrato de opción de compra venta, y determinar si hay lugar o no al pago de la cláusula penal establecida en el contrato, con los alegatos y probanzas de las partes contratantes.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS, EVACUADAS Y SU VALORACION:
La parte actora acompañó su escrito libelar con las siguientes documentales:
1.- Copia fotostática simple de documento de condominio del “Conjunto Vacacional Los Canales Segunda Etapa”, protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Silva del estado Falcón, en Tucacas, quedando registrado bajo el número 26, folios 171 al 211, Protocolo Primero, Tomo Décimo Séptimo, presentado por los ciudadanos Alberto Enrique Caro Bracho y Wilfredo Antonio González Da Rin, en representación de la sociedad mercantil “Hotel & Resort Ciudad Flamingo”. Instrumento que no fue impugnado por la parte demandada, y que por mandato del primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le tiene como fidedigno. Así se declara.-
2.- Original el contrato de opción de compra venta del inmueble objeto de la presente causa, siendo otorgada la firma del representante legal del opcionante vendedor (hoy demandado) en la ciudad de Tucacas, en la Oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón, con funciones notariales en fecha 15 de julio de 2009 y otorgada la firma de la opcionante compradora (hoy demandante) en la ciudad de Caracas, en la Oficina de la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta en fecha 15 de julio de 2009, documento con el que pretende probar el lapso de seis meses contados desde el 27 de julio de 2009 para el cumplimiento del contrato, el precio, la existencia de una cláusula resolutoria y el pago de la indemnización por incumplimiento. Instrumento privado el cual fue ratificado en la etapa de promoción de pruebas sin que haya sido impugnado por la parte contraria en juicio, por lo que se otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.-
3.- Original de siete (07) recibos de pago, insertos en los folios 22 al 28 ambos inclusive, documentos con los que pretende probar los pagos realizados en las diferentes fechas establecidas en esos recibos, documentos éstos que no fueron desconocidos ni tachados de falsos por la contraparte en juicio, por lo que se otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.-
4.- Original de Inspección Judicial extra litem practicada por el Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palma Sola de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 22 de junio de 2010, con esa documental pretende probar el estado de ejecución después de vencido el lapso previsto para el cumplimiento de las obligaciones por parte de la demandada, prueba ésta que aunque la parte demandada hace alusión a la misma en su escrito de contestación indicando que el tribunal no entró por el frente de la casa sino por el fondo por lo cual no observó que estaban listas las caminerías, este Juzgador le otorga valor probatorio por cuanto el funcionario que evacuó la prueba se limitó a dejar constancia de lo que observó al momento de la práctica de la misma y no emitió opiniones que la invalidaran. Así se establece.-
En la oportunidad de promover pruebas, la parte actora promovió y ratificó las documentales ya descritas y además promovió las siguientes:
5.- Prueba de informes a la Alcaldía del Municipio Monseñor Iturriza, Estado Falcón, con sede en Chichiriviche, se le solicitó informara sobre los siguientes particulares:
Primero: Si en la oficina de Hacienda consta o no, información sobre el pago de los impuestos inmobiliarios y solicitud de solvencia relacionada con la casa N°17, del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza, estado Falcón, que debió haber hecho el HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., para la fecha 26 de febrero de 2010, o para cualquier otra fecha distinta; en cuanto a este particular se recibió de la mencionada Alcaldía, oficio de fecha 02 de noviembre de 2010 mediante el cual señala la ciudadana Alcaldesa que consigna oficio y recibos donde consta que si fue pagado el impuesto de propiedad inmobiliaria correspondiente al año 2009-2010, en fecha 26 de octubre de 2010 y el pago que realizó el solicitante para que se le emitiera la solvencia municipal pero que no se ha otorgado la solvencia municipal.
Segundo: Si en la oficina de la Dirección de Catastro o en alguna similar adscrita a la Alcaldía, consta o no, información de la fecha de inscripción que debió haber hecho HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., de la casa N° 17 del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza, Estado Falcón, en relación a este particular se recibió de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro copia del pago de la tasa por solicitud de Inscripción N° 6.545 de fecha 02 de julio de 2010, correspondiente a la tasa de Inspección para registro de catastro y su correspondiente cédula y plano catastral de fecha 02 de julio de 2010.
Tercero: Si en la oficina de ingeniería o en otra similar adscrita a esa Alcaldía, consta o no, información sobre la fecha en la que fue otorgado el permiso de habitabilidad respecto a la casa N° 17 del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza, Estado Falcón; al efecto se recibió oficio de fecha 02 de noviembre de 2010 de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de dicha Alcaldía mediante el cual remiten un documento de fecha 06 de julio de 2010 en el cual se lee que se trata de constancia de recepción de certificación final de obra, certificado de habitabilidad parcial casas N° 14 y 17 del referido conjunto Vacacional Los canales, Segunda Etapa, Parcela CU-5 y CU-6 Ciudad Flamingo, la cual se refiere a Constancia de habitabilidad del Inmueble y anexaron copia del documento de condominio.
Este Juzgador en cuanto a los documentos solicitados y recibidos relacionados con la prueba de informes a la Alcaldía señalados en los particulares primero, segundo y tercero de la prueba de informes, se trata de documentos públicos administrativos que emanan de una autoridad que no fueron tachados de falsedad, motivo por el cual les otorga pleno valor probatorio. Así se declara.-
6.- Promovió la prueba de informes a los fines de que la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Silva, Monseñor Iturriza y Palma Sola de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, informara si consta o no, y en que fecha si fuera cierto, y si para la fecha 27 de enero de 2010, y hasta la fecha del oficio, ha sido estampada o no, alguna nota marginal de enajenación en el documento de condominio debidamente registrado por ante esa oficina de registro, en fecha 29 de diciembre de 2006, bajo el N°26, tomo 17, protocolo primero, folios 171 al 211, o que el HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., haya presentado para su protocolización un documento de compra-venta, acompañado con todos los recaudos exigidos por la ley de la materia para su debido registro como son ficha catastral, solvencia inmobiliaria, planillas de pagos, relacionado con un inmueble constituido por el terreno y la casa N°17 del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza, estado Falcón. En cuanto a esta prueba de informe se recibió en fecha 31 de enero de 2011 el oficio N° 340-11/010 de la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Silva, Monseñor Iturriza y Palma Sola de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, mediante el cual informan que en esa oficina no se presentó ningún documento referido al inmueble indicado y por consiguiente tampoco se ha estampado nota marginal de venta alguna, prueba ésta que trata de documentos públicos administrativos que emanan de una autoridad que no fueron tachados de falsedad, motivo por el cual les otorga pleno valor probatorio. Así se declara.-
7.- Promovió la prueba de informes a los fines de que se librara oficio al Cuerpo de Bomberos del Municipio Miranda del Estado Falcón para que informara sobre el siguiente particular: Si existe o no entre sus archivos, constancia de haber expedido ese instituto, el uso conforme y el respectivo permiso de bomberos para la habitabilidad del inmueble constituido por la casa N°17 del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza, estado Falcón, y de ser así, se sirva informar la fecha exacta de la expedición del respectivo permiso; de esta prueba, a pesar de haberse librado el oficio correspondiente para su evacuación, no se obtuvo respuesta, razón por la cual al haber transcurrido ostensiblemente el lapso para la evacuación de la prueba sin que conste en autos, se tiene como no evacuada y por ende no hay nada que valorar. Así se establece.-
INSPECCIÓN JUDICIAL.
Promovió inspección judicial, para lo cual solicitó al Tribunal se trasladara y constituyera en la sede de la Alcaldía del Municipio Monseñor Iturriza, ubicada en la población de Chichiriviche a los fines de dejar constancia sobre los particulares que señaló en su escrito. En la oportunidad fijada por este Juzgado se trasladó y constituyó en la sede de la Alcaldía del Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, donde se dejó constancia de la asistencia de los apoderados judiciales de las partes en juicio quienes tuvieron control sobre la prueba, y se procedió a evacuar los particulares de la prueba, por lo que se le otorga valor probatorio a los hechos constatados por quien suscribe. Así se declara.-
ESCRITO DE INFORMES y OBSERVACIÓN A LOS INFORMES.
En relación al escrito de Informes presentado por la parte demandada en fecha 14 de enero de 2011, y al escrito de observación a los informes presentado por la parte actora en fecha 26 de enero de 2011, no se hace ningún pronunciamiento por cuanto no contienen solicitudes de nulidad ni de reposición, ni alegato que requiera pronunciamiento del Juez. Así se establece.-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Una vez valorado el acervo probatorio se procede resolver la controversia, analizando el contenido del instrumento fundamental de la demanda:
Siendo que la actora en varias partes de su escrito libelar se refiere al contrato como “opción de compra venta o venta propiamente dicha”, estima necesario quien suscribe determinar la naturaleza del contrato.
Para determinar si se trata de un contrato de opción de compra-venta o de compra propiamente dicha, es menester precisar qué se entiende por uno y por otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”.
Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
José Castán Tobeñas, citado por Nicolás Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra:
“es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como:
“Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”
El contrato en referencia, tiene la apariencia de un contrato preparatorio de una futura venta, pues además de hacer referencia en varias ocasiones al contrato definitivo de compra-venta, no se transfirió la propiedad de la cosa, por lo que se puede concluir que el contrato que celebraron las partes es una opción de compra-venta, es decir, se trata de un acuerdo para preparar la venta a futuro del inmueble que se construiría en los términos establecidos en el contrato. Así se declara.-
Establecida la naturaleza del contrato como opción a compra-venta, según lo establecieron las partes al momento de su celebración, se pasa al análisis de las obligaciones contenidas en el instrumento a fin de relacionarlas con los hechos probados en autos y determinar si hubo o no incumplimiento por parte del demandado, en el ya tantas veces mencionado instrumento que establece:
“PRIMERA: LA OPCIONANTE VENDEDORA se obliga a venderle a LA OPCIONADA COMPRADORA, y ésta a comprarle a aquella, un inmueble constituido por una casa de cincuenta metros… (omisión de este Juzgado)
…SEGUNDA: el precio de venta es la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.230.000,00), de los cuales declaro haber recibido para mi representada en dinero efectivo, de curso legal, a mi entera y cabal satisfacción, la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.60.000,00); y el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.170.000,00), que serán cancelados por la OPCIONADA COMPRADORA mediante la cancelación de seis (06) cuotas, mensuales y consecutivas, de VEINTIOCHO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.28.300,00) las primeras cinco cuotas y de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.28.500,00) la sexta o última cuota. Las cuotas se empezarán a cancelar a los treinta (30) días de autenticado el presente contrato. TERCERA: La vigencia del presente contrato de opción de compra venta es de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del mismo; tiempo en el cual LA OPCIONANTE VENDEDORA deberá concluir la construcción de la casa y obtener los permisos necesarios (solvencia de impuesto inmobiliario o derecho de frente, cédula de habitabilidad y otros) necesarios para la protocolización del documento de compra venta definitivo, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. CUARTA: En caso de retraso en la fecha de entrega del inmueble por causas no imputables a la opcionante vendedora, HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., la opcionada compradora conviene en otorgar una única prórroga de treinta (30) días calendario, siempre y cuando sea informada por escrito con por lo menos diez (10) días de anticipación de las razones que originen el atraso. QUINTA: En caso de incumplimiento por parte de la opcionante vendedora, HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., en la fecha de la entrega del inmueble, o en la calidad y condiciones de su construcciones o por incumplimiento de la normativa urbana vigente, o por imposibilidad de obtención de permiso o cédula de habitabilidad de inmueble, o cualquier otra causa que imposibilite la protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble por causas imputables a la Opcionante vendedora, la Opcionada Compradora tendrá pleno derecho a exigir a la Opcionante Vendedora HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO la resolución o el cumplimiento del presente contrato, con una penalización, en ambos casos, de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.20.000,00) como indemnización única por el incumplimiento incurrido. SEXTA: Sí a la OPCIONADA COMPRADORA no cancela las cuotas en las condiciones establecidas en el presente contrato, dará derecho a LA OPCIONANTE VENDEDORA a exigir la resolución o el cumplimiento del mismo, y a ser resarcida por la OPCIONADA COMPRADORA con la cantidad de VEINTE MIL BOLPIVARES FUERTES (Bs.F.20.000,00), por concepto de indemnización única por los daños y perjuicios sufridos… (omisión y resaltado de este Juzgado)”
De la lectura del instrumento parcialmente transcrito, queda en evidencia el acuerdo de las partes en establecer obligaciones para ambos, es decir, la OPCIONANTE VENDEDORA (demandada), se obligó a construir el inmueble objeto del contrato; a terminarla y tramitar toda la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de venta en un plazo de seis meses a partir de la autenticación del contrato de opción a compra venta (27 de julio de 2009); en el mismo instrumento se establecieron obligaciones para la OPCIONADA COMPRADORA (demandante), la cual se obligó a pagar en el mismo lapso el saldo restante del monto convenido (BsF.230.000,00), que para el momento de la firma del contrato ascendía a la cantidad de BsF.170.000,00 en seis (06) cuotas mensuales consecutivas de la forma descrita ut supra; igualmente se obligó a otorgar una única prórroga en caso de retraso en la entrega del inmueble por causas no imputables a la opcionante vendedora de treinta (30) días calendario, siempre que se cumpliera la condición de informar por escrito de la causa del atraso con diez días de anticipación. Para el caso de incumplimiento de cualquiera de las partes establecieron la cantidad de BsF.20.000,00 como única indemnización por daños y perjuicios.
En vista de lo anterior las obligaciones establecidas tenían un plazo estipulado por las partes, el cual se venció en fecha 27 de enero de 2010 (sin la prórroga), conforme a lo alegado por la parte actora, ahora bien, la parte demandada tanto en el escrito de contestación a la demanda como en el escrito de informes alegó que no hubo incumplimiento en el plazo estipulado como consecuencia de realizar unas modificaciones en la obra que fueron acordadas verbalmente con la opcionada compradora, y que el inmueble está completamente terminado con toda la documentación requerida por la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Silva, alegando que el documento de venta definitivo fue presentado para su revisión en fecha 25 de junio de 2010; también señaló que la opcionada compradora incumplió con lo establecido en las cláusulas segunda y sexta del contrato de opción a compra-venta, por no pagar la totalidad del monto antes de la terminación del lapso del contrato, y estimó que dicha circunstancia le daba la facultad a la opcionante vendedora de solicitar la resolución de contrato y no lo hizo.
En efecto, de considerar la parte demandada el incumplimiento por parte de la opcionada compradora, se encontraba en su derecho a reclamar la resolución del contrato o su cumplimiento, sin embargo, no lo demandó ni reconvino la demanda que dio inicio al presente juicio, en relación a la ocasión de los pagos efectuados por la parte actora, al ser reconocidos y aceptados por la parte demandada no da lugar a pronunciamiento por parte de este Juzgado. Sin embargo, distinta circunstancia se observa en relación al incumplimiento por parte de la opcionada compradora en el pago de la totalidad del precio (BsF.230.000,00), pues según consta en autos y fue reconocido por ambas partes el monto pagado asciende a la cantidad de BsF.214.000,00, dejando un saldo deudor de BsF.16.000,00.
De la revisión de autos se dejó constancia que la parte demandada no promovió ningún tipo de pruebas que desvirtuaran la pretensión de la parte actora, ni probó nada en relación a las alegadas modificaciones, y aún en aplicación del principio de la comunidad de la prueba, quedó demostrado que toda la documentación necesaria para la protocolización del documento de venta definitivo fue tramitada luego del vencimiento del plazo establecido, a saber, de la inspección judicial extra-litem realizada en fecha 22 de junio de 2010 se probó que el inmueble aún se encontraba en construcción; de la prueba de inspección judicial practicada por este Tribunal en la sede le la Alcaldía del Municipio Monseñor Iturriza, se dejó constancia que los trámites se efectuaron en fecha posterior al vencimiento del lapso, así como de la misma declaración de la parte actora en su escrito de contestación de la demanda se desprende que el documento definitivo fue presentado a la Oficina de Registro correspondiente en fecha 22 de junio de 2010, es decir, poco menos de cinco meses luego de vencido el lapso para la entrega del inmueble.
Por todo lo anteriormente expuesto, resulta suficientemente demostrado el incumplimiento del contrato por parte de la parte opcionante vendedora sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., ya que no cumplió con el plazo de entrega y otorgamiento del documento definitivo de venta, aún cuando alegó que la demora obedeció a causa imputable a la opcionada compradora, ciudadana Itala Luisa Benavides Torres, al solicitar la construcción de nuevas áreas en el inmueble, circunstancia que no probó en el juicio. Así se declara.-
Declarado el incumplimiento por causa imputable a la opcionante vendedora, en relación a la cláusula penal, la cual les permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un Tribunal, el monto de los daños y/o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o, la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió.
El Artículo 1.264 eiusdem, establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por otra parte el Artículo 1.257 señala que hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento: La Cláusula penal es llamada también pena convencional, siendo una estipulación accesoria a un contrato mediante la cual el deudor para asegurarle al acreedor el cumplimiento de la obligación, se somete a pagar multa o a realizar otra prestación en concepto de indemnización por el retardo o la inejecución, igualmente en el Artículo 1.258 La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiera estipulado por el simple retardo.
Debemos recordar que todas estas normas son supletorias de la voluntad de las partes, por lo que al revisar las cláusulas quinta y sexta del contrato, se puede deducir claramente que las partes acordaron que de no cumplirse el contrato en el plazo acordado, es decir, en el término de 6 meses, contados desde la fecha cierta de la firma del contrato, esto es, desde el 27 de julio de 2009, a la finalización del mismo, en fecha 27 de enero de 2010, y habiendo incumplido las dos partes con lo convenido (otorgar oportunamente el documento público) “por causa imputable al opcionante vendedor” y pagar en el precio acordado en el lapso estipulado (como expresamente lo señaló la parte actora en su escrito libelar) “por causa imputable a la opcionada compradora”, al no haberse establecido otra contraprestación, la mismas cláusulas quinta y sexta establecieron la sanción por el incumplimiento, por locuaz no tiene objeto condenar a ambas partes al cumplimiento de las descritas cláusulas penales. Así se declara.-
En relación a la pretensión de la indexación o corrección monetaria de las cantidades que fueron pagadas por la actora (BsF.214.000,00), al respecto la doctrina de la Sala de Casación Civil ha establecido que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal. Siendo que el proceso se inicia con el libelo de demanda y su auto de admisión. Se acuerda la indexación sobre las cantidades cuyo pago se ordena, conforme a la variación de los Índices de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas fijados por el Banco Central de Venezuela, desde el 09 de julio de 2010, fecha de admisión de la demanda de resolución de contrato, hasta la fecha en que quede firme la presente decisión, todo lo cual se hará mediante experticia complementaria del fallo por un solo experto designado por el Tribunal. Así se declara.-
III
Por las razones de hecho y derecho antes expuestas, este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil Mercantil Transito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón con sede en Tucacas, Administrando Justicia y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A CONPRA VENTA, interpuesta por la abogada MIRIAN GUERRERO, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ITALA LUISA BENAVIDES TORRES titular de la cédula de identidad N°5.417.209. Así se decide.-
SEGUNDO: SIN LUGAR la PRETENSIÓN DE INDEMNIZACIÓN establecida en las cláusulas penales quinta y sexta establecidas en el contrato. Así se decide.-
TERCERO: SE CONDENA a la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A. plenamente identificada en la persona de su representante legal ALBERTO CARO BRACHO, a devolver a la ciudadana ITALA LUISA BENAVIDES TORRES la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (BsF.214.000,00), con la Indexación acordada, para lo cual SE ORDENA la práctica de una EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO, conforme a las pautas establecidas en el cuerpo de este fallo. Así se decide.-
No hay condenatoria en costas, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por no haber vencimiento total. Así se decide.-
Notifíquese a la partes de conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas, a los veintidós (22) días del mes de junio de dos mil once (2011). Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abg. FREDDY ALEJANDRO PERNÍA CANDIALES.
La Secretaria,

Abg. DÉLIDA YÉPEZ DE QUEVEDO.
En la misma fecha de hoy, 22/06/2011, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), se dictó y publicó decisión.
La Secretaria

Abg. DÉLIDA YÉPEZ DE QUEVEDO
Exp. No. 2948.