TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
PUNTO FIJO: DIECISEIS (16) DE MARZO DE DOS MIL ONCE.
AÑOS: 200º Y 152º

EXPEDIENTE Nº 9690
DEMANDANTE: DEINCY DIAZ y JOSE GREGORIO DIAZ.
DEMANDADO: DANIEL MIGUEL CHIRINOS.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA

En virtud de la demanda presentada por el abogado Christian Leteo Lizardo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.641, actuando como apoderado judicial de los ciudadanos DEINCY GUILLERMINA DIAZ Y JOSE GREGORIO DIAZ GOITIA, titulares de las cedulas de identidad Nros 2.864.546 y 7.570.206; mediante la cual demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y el Desalojo de inmueble, al ciudadano DANIEL MIGUEL CHIRINOS DIAZ, este Tribunal debe pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, por lo que se pronuncia de la siguiente forma:
DE LA ADMISIBILIDAD
Planteada la controversia en los términos expuestos en el escrito de demanda presentada por el abogado Christian Leteo Lizardo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.641, actuando como apoderado judicial de los ciudadanos DEINCY GUILLERMINA DIAZ Y JOSE GREGORIO DIAZ GOITIA, titulares de las cedulas de identidad Nros 2.864.546 y 7.570.206; este Juzgador prevé que del petitorio de la demanda la parte actora pide a este Tribunal lo siguiente:
“…por tal concepto ocurro a su digno despacho para demandar, como en efecto demando, al ciudadano DANIEL MIGUEL CHIRINOS DIAZ, EN SU CONDICIÓN DE ARRENDATARIO anteriormente identificado, por Resolución de Contrato y el desalojo del mismo, establecido en los artículos1.594, 1599, 1159, 1160 y 1167 del Código CivilVigente Venezolano, EN CONCORDANCIA CON LOS ARTICULO 33, 34 ordinal ), Y 39 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.”
Ahora bien, es obligación del Juez analizar si la pretensión cumple con los requerimientos de Ley, como son, que la demanda no sea contraria al orden
público, a las buenas costumbres ni a disposición expresa de la Ley; tal como lo ha establecido la Jurisprudencia patria en sentencia de fecha 21 de Julio de 2009, de la Sala de Casación Civil con ponerncia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz:
“la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes”
En este sentido del petitorio extrae este Sentenciador, que la pretensión inobserva requerimientos procesales en cuanto a su planteamiento, dado que el apoderado judicial actor acumula ineptamente dos pretensiones que se excluyen entre sí, de conformidad al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Como puede observarse, la parte actora confunde lo que es la acción de resolución de contrato de arrendamiento con la acción de desalojo. Si bien es cierto que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, sin embargo presentan diferencias puntuales que hacen indebida su acumulación en un mismo libelo.
En efecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias entre una y otra acción, explica:
“.1 DIFERENCIAS
a. Según la duración del contrato
La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
b. Según se admita o no el recurso de Casación
La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que Ley De Arrendamientos Inmobiliarios no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
c. De acuerdo con el motivo o causa
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla culquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago del alquiler
La acción de desalojo ex artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, Ley De Arrendamientos Inmobiliarios)
e. Con vista al pago por consignación
El desalojo del literal a) del artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 Ley De Arrendamientos Inmobiliarios); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem). “
Aclarado de esta forma que ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo –aún cuando tienen un mismo procedimiento-, o que hacen inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible demandar el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un contrato a tiempo determinado.
Por otra parte, el encabezamiento del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que sólo puede demandarse el desalojo cuando el contrato de arrendamiento del inmueble (verbal o escrito) sea a tiempo indeterminado.
Ello quiere decir que cuando el contrato sea a tiempo determinado la acción de desalojo no es admisible, ya que, se repite, la acción de desalojo solo es admisible cuando el contrato sea sin determinación de tiempo.
Asimismo, tampoco es admisible demandar la resolución de un contrato a tiempo determinado fundamentándose en la causal b) del artículo 34 citado ya que, se repite, esta disposición solo se refiere a los contratos a tiempo indeterminado –ya sean verbal o por escrito-.
En el caso sub iudice como ya se expresó, la parte actora reclama la resolución del contrato y el desalojo del inmueble, pretensiones éstas que por ser incompatibles, al tener causas y efectos diferentes, por lo que a criterio de quien suscribe, la presente demanda debe declararse INADMISIBLE como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-
DECISION
En merito de los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y Por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por Resolución de Contrato y Desalojo presentada por el abogado Christian Leteo Lizardo, actuando como apoderado judicial de los ciudadanos DEINCY GUILLERMINA DIAZ Y JOSE GREGORIO DIAZ GOITIA, en contra del ciudadano DANIEL MIGUEL CHIRINOS DIAZ, todos identificados supra.-
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en Punto Fijo, 16 de Marzo de 2011. Años: 200º y 152º.
El Juez Provisorio,

Abog. ESGARDO BRACHO GUANIPA.
El Secretario,
Abog. Víctor Hugo Peña B.
Nota: En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 01:00 p.m., se registró bajo el Nº 038 del Libro de sentencias. Conste.
El Secretario,
Abog. Víctor Hugo Peña B.