TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON CON SEDE EN PUNTO FIJO.
200º y 152º
EXPEDIENTE: 9302
DEMANDANTE: NEIDA BETTY JIMÉNEZ DE MOLINA.
APODERADO JUDICIAL: CESAR ENRIQUE MAVO YAGUA.
DEMANDADO: MARLENE MARIA CEIBA.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DECISION: DEFINITIVA
Han subido a esta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el abogado CESAR ENRIQUE MAVO YAGUA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 33.138, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante la ciudadana NEIDA BETTY JIMENEZ DE MOLINA, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad número V.-4.179.684, contra la sentencia de fecha 06 de Agosto de 2008, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana
RELACION DE LA CAUSA
En fecha 22 de Enero de 2008, se dejó constancia de la citación debidamente firmada por la Ciudadana MARLENE MARIA CEIBA.
En fecha 24 de Enero de 2008, presentó escrito de contestación a la demanda la ciudadana MARLENE MARIA CEIBA, Venezolana, Mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Número V.-10.637.455, debidamente asistida por la abogada MARIA YELITZA CLARAS SARMIENTO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo matricula Número 34.074.
En fecha Seis (06) Agosto de 2008, recayó decisión del Tribunal Tercero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón con sede en Punto Fijo, declarando Sin Lugar la Demanda.
En fecha 08 de Agosto de 2008, el alguacil del tribunal dejo constancia de la consignación de boleta de notificación sin firmar, correspondiente a la ciudadana JIMENEZ DE MOLINA NEIDA BETTY, por cuanto esta se negó a firmar la misma.
En fecha 17 de Septiembre de 2008 diligencio el abogado Cesar Mavo en su carácter de autos Apelando de la Decisión definitiva de fecha 06 de Agosto de 2008.
En fecha 23 de Septiembre de 2008, se admitió recurso de apelación por parte
del Tribunal Tercero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón con sede en Punto Fijo, y ordenando la remisión del expediente al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito.
Recibido el expediente por distribución en este tribunal se procedió a dar entrada el mismo según auto de fecha 07 de Octubre de Dos Mil Ocho (2008) ante este despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción judicial del estado Falcón con sede en punto fijo.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
En su escrito de demanda la parte actora alega:
Que consta de instrumento privado que acompaña al escrito de demandada distinguido con la letra “A” que arrendó a la ciudadana MARLENE MARIA CEIBA, un inmueble situado en la Urbanización las Adjuntas, Segunda Etapa, Sector Conjunto Colonial, signada con el Nº M15A5, de la Ciudad de Punto Fijo, Municipio Autónomo Carirubana, Estado Falcón.
Que se estableció en la cláusula segunda del referido contrato que comenzó a regir a partir del Quince (15) de Febrero del Año Dos Mil Seis (2.006), así mismo en las cláusulas Tercera y Cuarta se estableció que el canon de arrendamiento era por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000,00), Mensuales, y que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas le darían derecho como arrendadora a pedir la resolución del referido contrato de arrendamiento.
Que han sido infructuosas las gestiones para que la ciudadana MARLENE MARIA CEIBA, proceda a pagarle por concepto de canon de arrendamiento los meses de MAYO, JUNIO, JULIO AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2.006 y los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO y lo que resta de los días transcurridos todos del año Dos Mil Siete (2007).
Que procede a demandar a la ciudadana MARLENE MARIA CEIBA, para que convenga o en caso contrario sea condenada por el tribunal a:
La resolución del Contrato de Arrendamiento antes aludido, el cual es el anexo “A”.
Que se ordene a la demandada a la desocupación y entrega inmediata del inmueble libre de bienes y personas.
Que el pago de las costas y costos del proceso se estima en la cantidad
QUINIENTOS CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 504.000,00).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en su escrito de contestación presentado en fecha 24 de Enero de 2008, alega:
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil manifiesta la falta de cualidad y de interés de la actora y de su persona para intentar y sostener el juicio.
Que la parte actora alega haberle arrendado un inmueble constituido por una casa de su única propiedad; situada en la urbanización las adjuntas, II Etapa, Sector Conjunto Colonial, Signada con el No. M15A5, pero que no acompaña, ni anexa al libelo, ningún titulo o documento que acredite debidamente su derecho de propiedad.
Que en consecuencia carece de interés y cualidad para intentar y sostener el Juicio, debido a que su derecho de propiedad no está debidamente comprobado y que por eso también su persona carece de interés y cualidad para sostener el juicio.
Que es cierto que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana NEIDA BETTY JIMENEZ DE MOLINA, ya identificada por un inmueble constituido por una casa de su única propiedad; situada en la urbanización las adjuntas, II Etapa, Sector Conjunto Colonial, Signada con el No. M15A5, de la ciudad de punto fijo, Municipio Carirubana de Estado Falcón.
Que es cierto que dicho contrato de arrendamiento fue celebrado entre su persona y la ciudadana NEIDA BETTY JIMENEZ DE MOLINA, identificada en actas.
Que dicho contrato comenzó a regir el día 15 de Febrero de 2006, y que en la actualidad continua vigente, es decir se convirtió en contrato a tiempo indeterminado.
Que niega, rechaza, contradice, refuta, objeta y desmiente expresamente los hechos alegados en el libelo de la demanda, no expresamente aceptados en el contenido del escrito.
Que niega, rechaza, contradice, refuta, objeta y desmiente expresamente que hayan sido infructuosas las gestiones amistosas para que su persona, como arrendataria proceda a pagarle a la ciudadana NEIDA BETTY JIMENEZ DE MOLINA, ya identificada como arrendadora por concepto de canon de arrendamiento, de los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2006 y ENERO,
FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO y lo que restaba del año 2007.
Que niega, rechaza, contradice, refuta, objeta y desmiente expresamente, que deba convenir o ser condenada por este Tribunal en la resolución del Contrato de Arrendamiento.
Que niega, rechaza, contradice, refuta, objeta y desmiente que como consecuencia de la declaratoria se le de orden de desocupación y entrega inmediata del inmueble arrendado.
Que niega, rechaza, contradice, refuta, objeta y desmiente deba ser condenada al pago de costas y costos del presente proceso estimados en la cantidad de Bs. 504.000, oo.
Que niega, rechaza, contradice, refuta, objeta y desmiente los hechos alegados por la demandante en el libelo de la demanda no admitidos ni reconocidos por ser falsos y en fraude a la ley y al proceso.
Que es falso que se haya negado a pagar los cánones de arrendamiento demandados.
Que la ciudadana NEIDA BETTY JIMENEZ DE MOLINA, identificada en actas, no quiso seguir cobrando los canon de los meses MAYO, JUNIO, JULIO AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2.006 y los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO y lo que resta de los días transcurridos todos del año Dos Mil Siete (2007).
Que no se presento a cobrar los referidos meses como es estipulo en el contrato en el contrato celebrado entre ellas, con la intención de suscitar la mora.
Que es falso que haya caído en mora, puesto que no se presento a cobrar la arrendataria los respectivos canones, ni persona autorizada por ella.
Que es falso que haya incumplid con el contrato de arrendamiento.
Que no ha lugar a la resolución del contrato.
Que es falso que deba alguna cantidad de dinero a la ciudadana NEIDA BETTY JIMENEZ DE MOLINA, identificada en actas, por concepto de canon de arrendamiento.
Que es falso que la ciudadana NEIDA BETTY JIMENEZ DE MOLINA, sea la propietaria del inmueble objeto de la presente acción.
Que es falso que la ciudadana NEIDA BETTY JIMENEZ DE MOLINA, tenga interés y acción para demandar la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre el inmueble objeto del presente proceso porque no es propietaria y porque ejerce una acción falsamente fundamentada.
Que son falsos tantos los hechos invocados en el libelo de la demanda como el
fundamento de la acción.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE
La parte demandante anexo al libelo de demanda consigna documento privado de Arrendamiento firmado por las partes; y copia simple de cédula de identidad de la ciudadana .MARLENE MARIA CEIBA.
Se deja expresa constancia que el demandante no promovió ni evacuó pruebas en el lapso procesal respectivo.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO
Dentro del lapso común de promoción y evacuación de pruebas la parte demandada no promovió ni evacuó pruebas.
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
La Juez A Quo en su motivación, del fallo proferido en fecha 06 de Agosto de 2008, estableció lo siguiente:
“Siendo entonces que si acción “resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el Articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la “acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del articulo 34 eiusdem, es por que se debe concluir que la resolución de contrato de arrendamiento, dicho este y por no serle permitido a esta juzgadora cambiar la calificación jurídica de la pretensión, y a la vez que conforme a lo establecido en el articulo 206 del Código de Procedimiento Civil “Los Jueces procuraran la estabilidad de los Juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier otro acto procesal…”, actuando este Juzgador Tercero de Municipio Carirubana, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato, interpusiera la Ciudadana NEIDA BETTY JIMENEZ DE MOLINA, en contra de la ciudadana MARLENE MARIA CEIBA.”
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Llegado la etapa procesal de decidir la presente apelación, la misma se hace previas las siguientes observaciones:
La doctrina patria ha venido siendo lineal al aplicar los criterios para establecer claramente cuando se debe demandar la Resolución de Contrato de Arrendamiento o el desalojo, a este respecto resulta oportuno trae a colación un extracto de lo que al respecto sostiene el autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias entre una y otra acción, explica:
“.1 DIFERENCIAS
a. Según la duración del contrato
La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
b. Según se admita o no el recurso de Casación
La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que Ley De Arrendamientos Inmobiliarios no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
c. De acuerdo con el motivo o causa
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla culquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago del alquiler
La acción de desalojo ex artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, Ley De Arrendamientos Inmobiliarios)
e. Con vista al pago por consignación
El desalojo del literal a) del artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 Ley De Arrendamientos Inmobiliarios); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem). “
Por otra parte, el encabezamiento del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que sólo puede demandarse el desalojo cuando el contrato de arrendamiento del inmueble (verbal o escrito) sea a tiempo indeterminado.
Ello quiere decir que cuando el contrato sea a tiempo determinado la acción de desalojo no es admisible, ya que, se repite, la acción de desalojo solo es admisible cuando el contrato sea sin determinación de tiempo.
En el caso de marras, tal como lo estimó la Juez A Quo, el contrato se renovó automáticamente al quedar la arrendataria, luego de vencido el lapso planteado en el contrato de arrendamiento, en las misma condiciones de arrendamiento, sólo que el contrato no estipuló de forma expresa el tiempo de renovarse por lo que se configura y se configuró el supuesto de hecho establecido en el artículo 1600 del Código Civil, por lo cual el contrato quedó establecido sin determinación de tiempo de vencimiento, razón por la cual la acción a interponer era el desalojo y no la Resolución; por lo que este Juzgado, actuando como alzada, debe declara SIN LUGAR la apelación interpuesta confirmando la sentencia del juzgado Tercero de Municipio Carirubana, como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-
DECISION
En merito de los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y Por
Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la Apelación interpuesta por el abogado CESAR ENRIQUE MAVO YAGUA, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante la ciudadana NEIDA BETTY JIMENEZ DE MOLINA, contra la sentencia de fecha 06 de Agosto de 2008, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana.
SEGUNDO: Se Confirma la sentencia de fecha 06 de Agosto de 2008, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Bájese el expediente en su oportunidad procesal.
Déjese copia certificada del presente fallo en el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón con sede en Punto Fijo, a los 22 días del mes de Marzo de 2011. Años: 200° y 152°.
El Juez Provisorio,

Abog. ESGARDO BRACHO GUANIPA.
El Secretario Titular,

Abog. Víctor Hugo Peña B.

Nota: La anterior sentencia fue publicada en su fecha, siendo las 02:30 pm., previo el anuncio de Ley y registrada bajo el Nº 041 fecha up supra. Conste.

El Secretario Titular,

Abog. Víctor Hugo Peña B.