TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de Noviembre de 2011
201º y 152º

ASUNTO: AH1C-V-2002-000009
PARTE DEMANDANTE: JOAO LUIS FREITAS DOS SANTOS, MANUEL JOSE FREITAS DOS SANTOS y LUCIANO MUSCOLINO LAPI, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.048.751; 6.139.713; y 13.638.223.
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: LUCIA OCANTO DE ARTEAGAS y GILBERTO SPENCER GARCÍA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 33.448 y 4.018, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RAFAEL GASIBA, titular de la cédula de identidad N° 980.135.
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA: MILAGROS CAROLINA OROZCO PÉREZ, LUIS HUMBERTO OROZCO VALERO y ALIRIO ANTONIO ARÍAS ALTAMIRA, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 89.027; 25.103; 77.768, respectivamente.
ASUNTO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
ANTECEDENTES
El 09 de Octubre de 2002, fue presentado escrito ante el Juzgado (Distribuido) Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de demanda por Resolución de Contrato. Previa distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado.
El 01 de Noviembre de 2002 se dictó auto de Admisión de la causa, emplazándose al demandado a comparecer ante este Tribunal.
El 30 de mayo de 2003, el Alguacil dejó constancia que trasladado al domicilio procesal del demandado, y de la negativa del demandado de firmar la citación.
El 18 de noviembre de 2003, la Secretaria del Juzgado dejó constancia de haber fijado cartel, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El 20 de noviembre de 2003, la parte demandada se dio por citada.
El 21 de Noviembre de 2003, la parte demandada consignó escrito de oposición de cuestiones previas y contestación.
El 28 de noviembre de 2003 la parte actora, consignó escrito de oposición a las cuestiones previas.
El 24 y 4 de diciembre de 2003 la parte demandada y actora, respectivamente, consignaron escrito de promoción de pruebas.
El 09 de diciembre de 2003, se dictó auto de admisión de pruebas.
El 10 de febrero de 2004, la parte actora presento escrito de conclusiones.
El 18 de febrero de 2004, se levanto acta judicial dejando constancia de la imposibilidad de realizar la Inspección Judicial.
El 02 y 23 de septiembre de 2004, la parte actora presento escrito de desistimiento.
El 21 de octubre de 2004, se dio por recibida las resultas proveniente del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas.
El 04 de marzo de 2005, la parte actora solicito dejar sin efecto el desistimiento presentado.
El 26 de mayo de 2009, se dictó auto de abocamiento de la Juez que suscribe el presente fallo.
El 16 de octubre de 2009, se dio por notificada del abocamiento la parte actora.
El 14 de junio de 2011, el Alguacil dejó constancia de la notificación del abocamiento a la parte demandada.

II
DE LOS ALEGATOS
De La Parte Actora
Alegó la representación judicial que el ciudadano JOAO LUIS FREITAS DOS SANTOS, actuando en representación de la firma mercantil Estacionamiento y Desarrollo Surimar, suscribió formal contrato de arrendamiento con el hoy demandado, el 01 de marzo de 1993, sobre un área de terreno techado con una superficie de aproximadamente Ochenta Metros Cuadrados (80mts2), para el aparcamiento de vehículos automotor, situada dentro de área de mayor extensión, situado en la Urbanización Monterrey, calle principal de Monterrey, Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, según consta en documento de propiedad registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda el 18 de noviembre de 1988, bajo el Nº 3, Tomo 29, Protocolo 1º.
Posteriormente, se amplió el área arrendada de Ochenta Metros Cuadrados (80 mts2) a Cuatrocientos Treinta y Dos Metros Cuadrados con Ochenta y Seis Decímetro (432,86mts2), con un canon de arrendamiento inicial de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), ajustado a Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00) por la ampliación del área arrendada.
Que el hoy demandado incumplió con las cláusulas del contrato referidas al uso o destino del inmueble arrendado, el pago de los cánones de arrendamiento, los cuales dejo de pagar en diciembre de 2000, así como el pago de la cláusula penal por no entregar el inmueble a la fecha de vencimiento del contrato.
Fundamento la presente acción en los artículos 761; 1.159; 1.160; 1.668; del Código Civil, y artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Mobiliarios.
Finalmente, solicitó el desalojo del inmueble arrendado, la entrega del inmueble libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, que sea condenando al pago de los cánones de arrendamiento que adeuda desde enero de 2001 hasta septiembre de 2002, por la cantidad de Nueve Millones Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 9.450.000,00) así como los que se sigan venciendo hasta que se haga la entrega del inmueble, el cumplimiento de la Cláusula Décima Primera, el pago de Doscientos Mil Bolívares, la condenatoria de las costas y costos del proceso.

De La Parte Demandada
En la oportunidad procesal, la representación judicial de la demandada, presentó como punto previo, denuncia sobre la citación practicada por el Alguacil de este Tribunal, señalando como incierto y totalmente falso lo expuesto por el Alguacil, en cuanto que se su representado se negó a firmar la citación, así como que la dirección indicada por el Alguacil, no es la misma dirección indicada por la parte actora en su libelo, no constando en autos diligencia alguna, que señale tal dirección. Que tal situación genera grave inseguridad procesal.
Igualmente, promovió las cuestiones previas referidas a la falta de cualidad del actor, así como la falta de interés del demandado para sostener la presente acción. Así mismo promovió las cuestiones previas previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 6º en concordancia con el artículo 340, ordinal 4º; la prevista en el mismo artículo 346, ordinal 11º en concordancia con el artículo 16 eiusdem.
En cuanto a la falta de cualidad del actor, indicó que el arrendador es la persona jurídica “Estacionamiento y Desarrollo Surimar”, cuyo registro mercantil no fue consignado.
Del defecto de forma de la demanda, indica que no se identifica con precisión la situación de los señalados Ochenta Metros Cuadrados (80 mts2) de estacionamiento techado objeto del arrendamiento, dentro del área de Dieciséis Mil Quinientos Veinte Metros Cuadrados (16.520 mts2) propiedad de la parte actora.
En cuanto a la prohibición de admitir la acción, alega que de los instrumentos de autos queda demostrado que sólo existe un arrendador, que es “Estacionamiento y Desarrollo Surimar”, entonces los actores no tienen interese jurídico para actuar en este proceso, pues lo pretende la parte actora es “UNA MERODECLARATIVA”, ésta no es admisible, por cuanto su satisfacción la puede obtener mediante una acción diferente.
Igualmente fundamenta esta cuestión previa, en concordancia con el artículo 765 del Código Civil, al no poder el comunero arrendar lote del terreno indiviso a terceros.
Así mismo, alega que del libelo se desprende que la actora solicita la resolución o en su defecto el cumplimiento y que en ambos casos, con los daños y perjuicios a que haya lugar. Confundiendo el procedimiento judicial arrendaticio con el procedimiento por acciones de Cumplimiento o Resoluciones de Contrato, contenido en el Código Civil, generando una total inseguridad jurídica, por lo que en concordancia con el artículo 361 eiusdem, y como consecuencia de la contradicción procesal planteada, ésta genera para el demandado una total falta de interese en el presente juicio.
En cuanto al fondo del asunto, la representación judicial negó, rechazó, contradijo e impugnó la supuesta relación arrendaticia de autos, impugnó y desconoció el plano anexo al libelo.
Que es totalmente incierto el supuesto convenimiento de ampliar el área arrendada de 80mts2, equivalente a seis (6) puestos techados de estacionamientos a 432,86 mts2, por anexar al área arrendada.
Que los puestos objetos del contrato fueron entregados hace más de 2 años al arrendador, quien tendió un cercado separando su estacionamiento.

III
DE LA CONTRADICCIÓN A LAS CUESTIONES PREVIAS
En la oportunidad procesal la parte actora contradijo las cuestiones previas opuestas por la demandada en los siguientes términos:
De la falta de cualidad del actor, así como la falta de interés de su representado para sostener la presente acción, alega que los mismos actúan en calidad de representante legal de la empresa arrendadora y copropietarios del inmueble objeto de la causa, tienen legitimidad y cualidad para incoar la presente acción, y conforman la mayoría requerida en los artículos 764 y 765 del Código Civil, quienes otorgaron poder que cursa en autos.
Del defecto de forma, la parte actora convino en ella y procedió a subsanarla, indicando los linderos dentro de los cuales se encuentra el inmueble objeto del contrato.
De la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 16 eiusdem, alegó que en la presente acción no existe dualidad de acciones, pues el pedimento lo solicitado es la declaratoria del desalojo del inmueble, así como su entrega; además el pago de los cánones vencidos y los que se sigan venciendo.
IV
DE LA DENUNCIA FORMULADA
En la oportunidad procesal de la contestación de la demanda, la parte demandada alegó falsedad de la declaración del Alguacil de este Tribunal.
Para decidir al respecto, se precisa traer a colación ciertos concepto básicos, a saber: que se entiende como Acto Procesal, que no es mas que “los hechos voluntarios que tienen por efecto directo e inmediato la constitución, el desenvolvimiento o la extinción del proceso, sea que precedan de las partes o de sus auxiliares; del órgano judicial o de sus auxiliares; o de terceros vinculados a aquél con motivo de una designación, citación o requerimientos destinados al cumplimiento de una función determinada”. Así mismo, se precisa conceptualizar lo que se entiende por expediente judicial: “es un instrumento público, resultante de confeccionar, en forma de legajo, las distintas actuaciones de las partes y del órgano judicial.
Ahora bien, revisado la Nota del Alguacil del 30 de mayo de 2003, la cual riela en el folio 26, conforme al artículo 183 y subsiguientes del Código de Procedimiento Civil, se constata que la misma cumple con la formalidades prevista en la norma, y desde la misma fecha que fue incorporada al expediente, como consecuencia lógica e inmediata de la naturaleza de un expediente judicial, está paso a ser un documento público, por lo que sólo mediante la vía de la tacha ejercida contra la declaración del Alguacil, habría podido demostrar la demandante el motivo de invalidación que alega. En el caso de autos, la representación judicial de la parte demandada, se limitó solo a denunciar una presunta falsedad, sin enunciar expresamente la tacha del documento público, conforme a lo establecido en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Siendo así las cosas, debe este Tribunal desechar lo alegado por la demandada. Así se declara.
En cuanto a que la dirección de citación señalada por el Alguacil, y observa este Tribunal es la misma que señala la Secretaria del Tribunal, y donde practicó la fijación del cartel de notificación, ciertamente no coincide en su totalidad con la indicada en el libelo de la demanda, pero no es menos ciertos, que esta alcanzó su fin para la cual estaba destinada, que no es otra que poner a derecho al demandado en la causa que se sigue en su contra, a fin de que ejerza su derecho a la defensa tal como se materializo en el presente expediente. En consecuencia, desestima este Tribunal, lo alegado por la demandada, que la citación se irrita. Así se declara.
V
DE LAS PRUEBAS
De La Parte Actora
En los folios 11 al 13 copia certificada de Contrato de Arrendamiento, emitida por la Notaria Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anteriormente Notaria Pública Décima Octava del Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual no fue tachado por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil, constatándose suscripción del referido el 29 de marzo de 1993, contrato entre la sociedad mercantil Estacionamiento y Desarrollo Surimar, representada por este acto JOAO LUIS FREITAS (Arrendador) y el ciudadano RAFAEL GASIBA (Arrendatario), por un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por seis puestos de estacionamiento, de una superficie aproximada de 80 m2, situado en la Urbanización Monterrey, Estacionamiento y Desarrollo Surimar, Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, con una duración de un año, contado a partir del 1ro de marzo de 1993 hasta el 1ro de marzo de 1994. Así se declara.
En el folio 16 copia simple de plano identificado “Estacionamiento” Ubicado en el Municipio Baruta, Dtto. Sucre, Edo. Miranda Escala 1/500, firmado por Manuel Freitas CIV Nº 16480, el cual fue impugnado por la parte demandada.
Precisa señalar lo ordenado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil: “Los instrumentos privados pueden tacharse por los motivos especificados en el Código Civil. La tacha deberá efectuarse en el acto del reconocimiento o en la contestación de la demanda, o en el quinto día después de producidos en juicio […]”,
Resulta claro entonces, que la tacha como procedimiento para desvirtuar la autenticidad de documentos privados, que tiene oportunidades procesales definidas y preclusiva, es un procedimiento formal mediante el cual el tachante debe manifestar expresa e inequívocamente que su intención es tachar el documento, por cuanto la impugnación, en si misma, no es ningún mecanismo procesal (salvo el caso del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil), pues los mecanismos para atacar y destruir la fuerza probatoria de un instrumento privado son la tacha y el desconocimiento; pero la “impugnación” genéricamente expresada, no es en si misma un mecanismo procesal, por ello, es imprescindible que el tachante manifieste expresamente su voluntad de tachar el documento, expresando igualmente de manera pormenorizada los hechos que le sirvan de apoyo y que se proponga probar, los cuales deben ser subsumidos en alguna de las causales de tacha consagradas en el precitado artículo 1.381 del Código Civil, cuyas causales de tacha son taxativas, por lo que es necesario que se encuadre la tacha en alguna de ellas. Condición que no se materializó en la presente causa, en virtud que el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, se limitó a señalar “[...] y varios locales comerciales que han construido en dicho lote de terreno, los cuales están delimitados en plano escala 1.500, que anexa, el cual impugno…”. En consecuencia, debe este Tribunal desechar lo alegado.
Declara la improcedencia de la “impugnación”, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de donde se observa que Manuel De Freitas, parte co actora, levanto plano de un inmueble constituido por un terreno, cuya extensión coincide con el inmueble identificado en la documento de compra venta, que se analiza de seguidas, así mismo se observa que los linderos coinciden parcialmente entre estos documentos, lo que permite deducir, salvo mejor prueba que el inmueble de ambos documentos y al cual hace referencia el libelo de la demanda son los mismos. Así se declara.
En los folios 17 al 22 copia certificada de documento de compra venta, emanado de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, Nº 3, Tomo 29, Protocolo 1º del 18 de noviembre de 1988, la cual no fue tachada por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil, constatándose que la ciudadana Adelina Rosa Márquez Romero, Presidenta de la Asociación Civil “Congregación de Misioneras de Maria Inmaculada” (Madre Laura) dio en venta a los ciudadanos JOAO LUIS FREITAS DOS SANTOS, LUCIANO MUSCOLINO LAPI, JOAO FREITAS DOS SANTOS, MANUEL JOSE FREITAS DOS SANTOS y BIAGIO ALBANO ALBANO GARONE, el 18 de noviembre de 1988, un inmueble constituido por un lote de terreno de forma irregular, con un área aproximada de Dieciséis Mil Quinientos Veinte Metros Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados (16.520,40 m2). Así se declara.
En el folio 56 al 61 copia simple el Registro Mercantil de la Firma Personal “Estacionamiento y Desarrollo Zurimar”, la cual no fue tachada, la cual no fue tachada por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil, constatándose que uno de los actores Joao Luís de Freitas Dos Santos constituyó un Fondo de Comercio de su exclusiva propiedad, para el estacionamiento diurno y nocturno de todo tipo de vehículo. Así se declara.
En el folio 85 al 88 copia certificada de Titulo Supletorio emitido por el Juzgado Primero de Primera Instancia de Familia, Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual no fue tachado, no obstante las justificaciones para perpetua memoria son indudablemente documento público conforme a la definición legal contenida en el artículo 1357 del Código Adjetivo, pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial, no obstante, dicha prueba es promovida por la parte actora, que eventualmente puede resultar un tercero cuyos derechos quedaron a salvo, esta sentenciadora lo aprecia el mismo como un simple indicio de la supuesta existencia de unas bienechurias sobre un terreno de propiedad municipal con un área de 432 mts2, ubicado en la calle principal de Monterrey, Estacionamiento Desarrollo Surimar Local Nº 5, Baruta, Estado Miranda, y cuyo lindero Este: En 23 mts con calle Estacionamiento Desarrollo Surimar, el cual de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, para que surta valor probatorio deberá, ser grave y guardar relación o concordancia con las demás pruebas de autos. Así se declara.
De La Parte Demandada
En los folios 44 y 45 fotografías las cuales no son susceptibles de ser valorados de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil, el cual indica: “El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado […]”, visto que en estos documentales no es posible determinar su origen o autoría debe esta sentenciadora desecharlos. Así se declara.
En la oportunidad procesal de promoción y evacuación de pruebas, la parte demandada promovió las declaraciones de los ciudadanos Ivan Suárez, Pedro Saldeño, Freddy Salazar, Jose Antonio García y Pedro Ignacio Rojas titulares de las cédulas de identidad Nº 11.233.671; 6.925.601; 6.975.195; 724.707; y 5.534.894 respectivamente, dichas testimoniales fueron admitidas por este Tribunal, comisionándose para evacuar las mismas al Juzgado Distribuidor de los Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dichas declaraciones fueron evacuadas ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la excepción de los ciudadanos Freddy Salazar y Pedro Ignacio Rojas, los cuales no comparecieron el día fijado para rendir su declaración, , y en ellas se puede evidenciar que los testigos manifestaron en forma concordante y sin incurrir en contradicción, que conocen al demandado, que igualmente les consta que fue arrendatario de la empresa Estacionamiento y Desarrollo Surimar de un terreno de 80 mts2 que servía para el estacionamiento de 8 vehículos que utilizaban los clientes de la fabrica de muebles propiedad del demandado, los cuales fueron entregados, y posteriormente el Señor Joao Luís Fritas dividió con una cerca los puestos de estacionamiento del local del demandado, que el local denominado CARPITERÍA RAFA, esta ubicada en la parte perimetral externa del Estacionamiento y Desarrollo Surimar y que su acceso es por una servidumbre de paso del mencionado estacionamiento, que el demandado es el dueño del local CARPITERÍA RAFA, por el cual no cancela ningún alquiler y cuyo metraje es aproximadamente de 350 a 400 mts2
Dichas testimoniales le merecen fe y le crea a quien decide un estado de convicción y certeza respecto a lo respondido, toda vez que de las respuestas dadas por los referidos testigos a las preguntas formuladas por la actora, se puede evidenciar que los mismos no incurrieron en contradicción alguna en sus declaraciones, así como también se observa que de ellas no surge elemento alguno que invalide dichos testimonios, además de que dieron razones sobre los hechos narrados, por lo que este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio y lo aprecia como demostrativas de la existencia de las bienechurias y mejoras realizadas por la demandante en el inmueble objeto de esta causa. Así se decide.
VI
MOTIVACION PARA DECIDIR
Antes de entrar a conocer sobre el fondo del asunto, pasa este Juzgado a revisar la procedencia o no de las cuestiones previas alegadas.
Del confuso escrito de promoción y contestación de la demanda presentado por la representación judicial de la parte demandada, se deduce que pretendió enervar la presente acción bajo las siguientes premisas.
La falta de cualidad del actor, así como la falta de interés representante judicial del actor para sostener la presente acción. Así mismo promovió las cuestiones previas previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 6º en concordancia con el artículo 340, ordinal 4º; la prevista en el mismo artículo 346, ordinal 11º en concordancia con el artículo 16 eiusdem.
En cuanto a la falta de cualidad del actor, así como la falta de interés representante judicial del actor, que si bien no fue señalada su fundamentación jurídica, precisa este Tribunal que la misma es la contenida en los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el arrendador es la persona jurídica “Estacionamiento y Desarrollo Surimar”, cuyo registro mercantil no fue consignado.
Para decidir al respecto cabe precisar lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de interposición de la presente demanda, el cual señala: “A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados: a) El propietario. b) El arrendador y el arrendatario…”, de las que cursan en el expediente, específicamente Contrato de Arrendamiento, emitida por la Notaria Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anteriormente Notaria Pública Décima Octava del Distrito Sucre del Estado Miranda y el de documento de compra venta, emanado de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, Nº 3, Tomo 29, Protocolo 1º del 18 de noviembre de 1988, de cuyo contenido se observa que los hoy actores adquirieron en la fecha antes indicada un lote de terreno, donde se encuentra el inmueble objeto de esta causa, es decir, conforme al referido artículo 11, los actores en su condición de propietarios, condición que no se encuentra controvertida en la presente causa, tienen capacidad para ser parte en la presente causa, por lo que necesariamente este Juzgado debe declarar improcedente tal argumento. Así se decide.
Dispone el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 3° lo siguiente: “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no éste otorgado en forma legal o sea insuficiente”
Al analizar la disposición legal anteriormente transcrita, se evidencia que la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, contempla tres supuestos: a) por que el apoderado no tenga capacidad para ejercer poderes en juicio; b) por que el apoderado no tenga la representación que se atribuye; c) o porque el poder no esté otorgado en la forma legal o porque el mismo sea insuficiente.
De contenido del Poder bajo análisis, y de las demás actas de este expediente, no se desprende elementos que permitan a esta Sentenciadora, concluir que la apoderada se encuentren imposibilitada de ejercer la representación de la parte actora, razón por la cual los mismos cuentan con la capacidad necesaria para ejercer poderes en el presente juicio. Así se decide.
Del defecto de forma de la demanda, indica que no se identifica con precisión la situación de los señalados Ochenta Metros Cuadrados (80 mts2) de estacionamiento techado objeto del arrendamiento, dentro del área de Dieciséis Mil Quinientos Veinte Metros Cuadrados (16.520 mts2) propiedad de la parte actora.
Esta cuestión previa, fue aceptada y subsanada por la actora, quien en su escrito de contradicción indicó los linderos del lote del inmueble donde se encuentra la porción de terreno objeto del contrato de arrendamiento, quedando subsanada de esta manera el defecto invocado. Así se decide.
En cuanto a la prohibición de admitir la acción, alega que de los instrumentos de autos queda demostrado que sólo existe un arrendador, que es “Estacionamiento y Desarrollo Surimar”, entonces los actores no tienen interese jurídico para actuar en este proceso, pues lo pretende la parte actora es “UNA MERODECLARATIVA”, ésta no es admisible, por cuanto su satisfacción la puede obtener mediante una acción diferente.
Igualmente fundamenta esta cuestión previa, en concordancia con el artículo 765 del Código Civil, al no poder el comunero arrendar lote del terreno indiviso a terceros.
Así mismo, alega que del libelo se desprende que la actora solicita la resolución o en su defecto el cumplimiento y que en ambos casos, con los daños y perjuicios a que haya lugar. Confundiendo el procedimiento judicial arrendaticio con el procedimiento por acciones de Cumplimiento o Resoluciones de Contrato, contenido en el Código Civil, generando una total inseguridad jurídica, por lo que en concordancia con el artículo 361 eiusdem, y como consecuencia de la contradicción procesal planteada, ésta genera para el demandado una total falta de interés en el presente juicio.
En este orden de ideas, considera necesario este Tribunal traer a colación, la Sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 00353 de Sala, expediente Nº 15121 de fecha 26 de febrero de 2002, que señala lo siguiente:
“…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (...) el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…”
Ahora bien, pasa este Tribunal al estudio de la cuestión previa alegada, tomando en consideración la jurisprudencia parcialmente transcrita, la cual acoge en su integridad, y aprecia, que la parte demandada señalo la falta de cualidad de los actores, la cual ya fue resuelta con up supra, la supuesta mezcla de acciones y en concordancia con el artículo 765 del Código Civil, al no poder arrendar un lote de terreno indiviso.
En este punto resulta necesario, establecer la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento bajo análisis.
Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene como objeto regular las relaciones arrendaticias y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes, es así que dispone su artículo 33 lo siguiente: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, […] y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento […]”.
Bajo esta premisa, pasa esta juridicente al análisis del artículo artículo 34, literales a y b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observando que el mismo contiene lo siguiente:
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas
[…]
b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble..
[…]”
De esta trascripción se evidencia, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, impide la acción de desalojo, cuando el contrato de arrendamiento tiene una naturaleza distinta al contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo determinado, cuando puntualiza “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado...”.
Así las cosas, pasa este despacho al análisis del contrato de arrendamiento traído por el demandante, como fundamento de su acción, de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 parte in fine del Código de Procedimiento Civil, y aprecia del mismo, que en la Cláusula Tercera: señala lo siguiente: “La Duración del presente contrato es de un (1) año, contados a partir del 1ero del mes de marzo de 1993, …, y terminará el 1ero. del mes de marzo de 1994, […]”, siendo que el mismo se modificó verbalmente ampliándose el área arrendada de Ochenta Metros Cuadrados (80 mts2) a Cuatrocientos Treinta y Dos Metros Cuadrados con Ochenta y Seis Decímetro (432,86mts2), si evidenciarse que se haya suscrito nuevo contrato, adedum y/o prorroga del mismo, y no existiendo evidencia en auto que efectivamente el demandado, haya entregado a los actores, en la fecha de terminación del contrato el inmueble en comento, debe entenderse la arrendataria siguió ocupando el inmueble y el arrendador continuo cobrando los cánones de arrendamiento, este contrato paso a tiempo indeterminado. Así se decide.
Por otra parte, se observa del libelo de la demanda y del auto de admisión dictado por este Tribuna, que la presente causa su acción versa únicamente sobre el Desalojo del inmueble plenamente identificado en autos, de conformidad con el artículo 34, literales a y b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no conjuntamente por Resolución de Contrato, como lo alega el demandante, constituyendo esta (el Desalojo) una sola acción fundamentada en dos causales, y no existiendo ninguna disposición legal que la prohíba. Así mismo, del alegado artículo 765 del Código Civil, referido a la plena propiedad que tienen los comuneros de su cuota y de los provechos de o frutos correspondiente, no existe ninguna disposición que prohíba la presente acción, por lo que en consecuencia debe este Tribunal desestimar la cuestión previa alegada. Así se decide.
Resueltos los puntos previos precedentes, pasa esta Sentenciadora a pronunciarse sobre el fondo del asunto.
En las oportunidades procesales la parte demandada ni su defensor judicial alegaron ni probaron nada que le favoreciera, siendo la materia probatoria fundamental para quien pretende salir victorioso en una contienda. En tal sentido establece el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Código Civil
Artículo 1.354 Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Código de Procedimiento Civil
Artículo 506 “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
[…]”
En este sentido, se observa que la representación judicial de la parte actora trajo a los autos documentos donde se desprende la relación arrendaticia entre las parte de este juicio por un inmueble constituido por un terreno con una extensión inicial de Ochenta Metros Cuadrados, el cual fue modificado verbalmente ampliando la extensión del terreno arrendado a Cuatrocientos Treinta y Dos Metros Cuadrados con Ochenta y Seis Decímetro (432,86mts2), el cual forma parte de un terreno de mayor extensión, de acuerdo al propio contrato de arrendamiento y del documento de compra venta.
Por otra parte, la demandada en la oportunidad procesal de promoción de pruebas, solo trajo a los autos las testimoniales valoradas por este Tribunal, pero de donde se puede presumir que el demandado realizó bienechurias en el terreno objeto del contrato, no estando controvertido en la presente causa la propiedad de estas edificaciones, toda vez que la actora en su libelo reconoce que el inmueble se arrendado se amplio, para anexar locales sin atribuirse ninguno titulo de propiedad o posesorio, así mismo en la oportunidad del acto de conclusiones trajo a los autos copia del título supletorio de las referidas bienechurias, señalando solo como referencia el metraje de las mismas, las cuales coinciden con lo reclamado por la actora. Así declara.
Sin embargo, no puede pasar por alto este Tribunal, que la actora fundamentó su acción en las causales a y b del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, referidas a la falta de pago y al uso distinto del acordado del inmueble arrendado, sin bien es cierto no existe defensa alguna que desvirtué y/o contradiga la pretensión de la accionante, y considerando las pruebas aportadas a los autos por la actora, constatándose de ellas la existencia de la obligación pecuniaria alegada como insoluta, no es menos ciertos que la actora en cuanto al uso dado al inmueble, solo se limitó a indicar el incumplimiento de la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento, sin traer a los autos las pruebas necesaria que permitan dilucidar el incumplimiento alegado, toda vez como ella misma lo indicara la extensión del área arrendada obedeció al anexo de locales, entendiéndose que estaba en conocimiento que el uso del inmueble también había cambiado, pues no resulta del todo lógico pretender que el anexo de locales era para aparcamiento de vehículos. Así se declara.
Así mismo observa este Tribunal, que pretende la parte actora el pago de la indemnización por el incumplimiento en la entrega del inmueble en la fecha acordada en el contrato, el 01 de marzo de 1994, pero por otra parte admite que recibió los pagos de canon de arrendamiento hasta enero de 2001, de lo que se entiende, como ya indicara este tribunal cuando analizó la naturaleza del contrato de autos, que el arrendatario llegada la fecha de culminación del contrato siguió ocupando el inmueble y el arrendatario siguió percibiendo los cánones de arrendamientos, indeterminando el contrato, es decir, que el mismo no tiene fecha cierta de terminación, por lo que resulta improcedente la solicitud del pago por claúsula penal. Así se declara.
En consecuencia, debe este Tribunal declarar procedente la acción de Desalojo aquí intentada solo con fundamento a el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vigente para la fecha de interposición de la presente demandada, y ordena la entrega a los ciudadanos JOAO LUIS FREITAS DOS SANTOS, MANUEL JOSE FREITAS DOS SANTOS y LUCIANO MUSCOLINO LAPI, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.048.751; 6.139.713; y 13.638.223, el inmueble constituido por una lote de terreno con una extensión de Cuatrocientos Treinta y Dos Metros Cuadrados con Ochenta y Seis Decímetro (432,86mts2), situado en la Urbanización Monterrey, calle principal de Monterrey, Municipio Baruta, del Estado Miranda, libre de persona y bienes. Así se declara.
VIII
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela declara:
Primero: Parcialmente Con Lugar la demanda que por Desalojo intentará los ciudadanos JOAO LUIS FREITAS DOS SANTOS, MANUEL JOSE FREITAS DOS SANTOS y LUCIANO MUSCOLINO LAPI, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.048.751; 6.139.713; y 13.638.223, en contra del ciudadano RAFAEL GASIBA, titular de la cédula de identidad N° 980.135.
Segundo: Se Ordena al demandado la entrega a los actores, el inmueble constituido por una lote de terreno con una extensión de Cuatrocientos Treinta y Dos Metros Cuadrados con Ochenta y Seis Decímetro (432,86mts2), situado en la Urbanización Monterrey, calle principal de Monterrey, Municipio Baruta, del Estado Miranda, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Tercero: Se Condena al demandado al pago de los cánones de arrendamiento que adeuda desde enero de 2001, hasta septiembre de 2002, por la cantidad actual de Nueve Mil Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F. 9.450,00) así como los que se sigan venciendo hasta que quede definido el presente fallo.
Cuarto: Se niega el pago de la Cláusula Penal
Quinto: No hay condenatoria en costa a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre del año dos mil once (2011). Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ
LA SECRETARIA

JENNY VILLAMIZAR

En esta misma fecha, siendo las (1:31 pm), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

JENNY VILLAMIZAR

BDSJ/SMMP
Asunto: AH1C-V-2002-000009