TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 5345

DEMANDANTE: OUMAYA AOUAD DE CHAYA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.437.543.

APODERADA JUDICIAL: ELIMAR LUGO MANAURE, abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 112.692.

DEMANDADA: INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A., firma mercantil debidamente inscrita bajo el N° 01, tomo 3/A, de fecha 24 de enero de 2002, por ante el Registro Mercantil de la ciudad de Coro, con reformas del 13 de abril de 2009, N° 37, tomo 7/A, del 20 de octubre de 2011, N° 25, tomo 29/A y 24 de octubre de 2011, N° 48, tomo 29/A, representada por el ciudadano HÉCTOR JOSÉ DUNO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.830.567.

APODERADA JUDICIAL: RÓMULO PASTOR PEROZO QUEVEDO, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.653.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por la abogada ELIMAR LUGO MANAURE, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana OUMAYA AOUAD de CHAYA, de la sentencia definitiva de fecha 25 de julio de 2012, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con motivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por la apelante, contra la firma mercantil INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A.
Cursa a los folios 1 al 207, escrito de demanda con anexos presentado en fecha 13 de agosto de 2012, ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, por la abogada ELIMAR LUGO MANAURE, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana OUMAYA AOUAD de CHAYA, contra la firma mercantil INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A.
Expone la apoderada actora lo siguiente: a) que su mandante es propietaria de un inmueble conformado por una parcela de terreno y un edificio de tres (3) plantas, denominado “ORDES”, ubicado en la calle Girardot, entre calle Aragón y calle Perú de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, con una superficie aproximada de doscientos sesenta y seis metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (266,61 m²), alinderado de la siguiente manera: Norte: casa que es o fue de Sixto Naveda; Sur: calle Girardot, que es su frente; Este: terreno propiedad de Lino Ramón Román Nebruz; y Oeste: casa que es o fue del señor Ángel Miranda; adquirido mediante documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 23 de junio de 2010, anotado bajo el 2.010.10118, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 332.9.4.967, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, número 2.010.10119, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 332.9.4.2.968, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010; b) que su mandante adquirió por compra hecha a Jesús Rivas Sánchez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 18.157.763, primero de manera autenticada el 24 de marzo de 2009, por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, por documento inserto bajo el N° 67, tomo 23, y posteriormente mediante documento Registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria, inserto bajo el N° 2010-10119, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.2.968, quien a su vez lo adquiere, mediante documento N° 2, Tomo 1, Tercer Trimestre de 2005, por compra hecha a Eumar Salazar de Sarmiento, a quien a su vez lo adquiere, por documento N° 31, Tomo 4, Primer Trimestre 2005, por compra hecha a José Rivas y Ana de Rivas, quienes a su vez lo adquirieron por documento N° 26, Tomo 1, Segundo Trimestre de 1992, por compra hecha a Lino Quiñones; c) que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de de Punto Fijo, anotado bajo el N° 73, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones, en fecha 2 de julio de 2003, el ciudadano José Rivas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.647.668, en nombre y representación de la empresa mercantil Taberna Gallega, C.A., inscrita en el Registro Mercantil que funcionaba por ante la Secretaría del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 19 de octubre de 1993, bajo el N° 169, folios 163 al 167, Tomo XV, concedió en arrendamiento a tiempo determinado a la firma mercantil INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A.; un fondo de comercio constituido por el local comercial N° 2 y los muebles para su explotación, ubicado en la planta baja del edificio ORDES; d) que el referido contrato menciona en su cláusula 7° que el propietario del edificio, ciudadano José Rivas, autorizaba el acto como propietario; quien a su vez representaba al arrendador; e) que el contrato consta de los siguientes elementos: 1. El fondo de comercio cedido en arrendamiento será usado para la explotación comercial de la concesión del otrora Instituto Nacional de Hipódromos de las máquinas de vende paga; 2. El contrato tiene una duración de tres (3) años, prorrogables por períodos anuales, a menos que una de las partes comunique a la otra con anticipación, su voluntad de no renovarla; y 3. El canon de arrendamiento se pactó por la suma de setecientos cincuenta bolívares (750,00 Bs.) mensuales; ajustados a la suma de dos mil bolívares (2.000,00 Bs.); f) que el arrendatario se encuentra consignando el canon de arrendamiento desde el 17 de junio de 2009, por ante el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° C-120-09, formado por auto de fecha 3 de julio de 2009, a favor de la empresa mercantil Taberna Gallega C.A., y que dichas consignaciones se han realizado hasta el presente a favor de la mencionada compañía, siendo su representante quien ha recibido todas las sumas de parte del Tribunal, no teniendo actualmente la cualidad de propietario arrendador que ostentó al momento de celebrar el contrato de arrendamiento; g) que siendo adquirido el inmueble por parte de su representada las consignaciones han sido indebidamente hechas a un tercero que ya no tiene derechos sobre el inmueble; h) que al ser adquirido el inmueble por su representada, se subrogan los derechos del arrendador, puesto que es su causahabiente a titulo particular, tal como lo prescribe el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; i) que desde la venta, las consignaciones de los cánones están mal realizados, y por consiguiente, no entraron a la esfera patrimonial del propietario, deviniendo la insolvencia en el pago del canon de arrendamiento, por la falta de validez de las referidas consignaciones, las cuales impugna por los argumentos predichos; j) que desde la compra-venta del inmueble, se deben a su mandante todos los cánones, lo que arroja un total de treinta y cinco (35) meses hasta el mes de febrero de 2012, que suma un total de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.); k) que la resolución de contrato procede por la falta de pago de los cánones de arrendamiento por la invalidez de las consignaciones arrendaticias, en los términos expuestos, lo que apareja la devolución inmediata del bien arrendado; l) que demanda a la firma mercantil INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A., representada por el ciudadano HÉCTOR JOSÉ DUNO, a fin de que sea condenada por el Tribunal en: 1) La resolución del contrato de arrendamiento celebrado; 2) Al pago de la suma de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.), por concepto de pago de treinta y cinco (35) meses de cánones de arrendamientos, a razón de dos mil bolívares (2.000,00 Bs.); 3) La restitución inmediata del inmueble arrendado; y 4) La imposición de costas procesales más el pago de honorarios profesionales; j) que estima la demanda en la cantidad de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.), equivalentes a setecientas setenta y siete con setenta Unidades Tributarias (777,77 U.T.). La demandante anexó junto al referido escrito libelar los siguientes recaudos: a) Contrato de Arrendamiento, que corre inserto en la copia certificada del expediente de consignación de alquileres por ante el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° C-120-09, formado por auto de fecha 3 de julio de 2009; b) Copia fotostática simple de la Tradición legal emanada del Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón; c) Copia simple del expediente de consignación de alquileres por ante el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, signado con el N° C-120-09; d) Copia simple del Registro de Comercio inscrito en el Registro Mercantil Segundo de Punto Fijo, en fecha 28 de julio de 2000, bajo el N° 13, Tomo 17/A, pero con una reforma inscrita ante el Registro Mercantil del estado Falcón, en fecha 13 de diciembre de 1995, anotado bajo el N° 27, Tomo 7/A; e) Contrato de Arrendamiento y el de la Tradición Legal.
En fecha 23 de abril de 2012, el Tribunal Segundo del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, Tribunal a quien por distribución le correspondió conocer de la causa, admite la demanda y ordena la citación de la empresa demandada (f. 208).
Cursa al folio 18, diligencia de fecha 18 de abril de 2012, suscrita por el Alguacil del Tribunal mediante la cual devuelve la compulsa con la orden de comparecencia, por cuanto la parte demandada se rehusó a firmar el recibo de citación.
En fecha 30 de mayo de 2012, el abogado Rómulo Pastor Perozo Quevedo, obrando en nombre y representación de los derechos e intereses de la firma mercantil INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A., se da por citado en el presente procedimiento (f. 213).
Corre inserto del folio 218 al 227, escrito de contestación a la demanda de fecha 5 de junio de 2012, presentado por el abogado Rómulo Pastor Perozo Quevedo, en su carácter de apoderado judicial de la empresa demandada en donde: niega, rechaza y contradice la demanda incoada en contra de su representada por ser falsos los hechos alegados e infundado el derecho invocado; niega la alegada mora en que supuestamente y negadamente ha incurrido su representada; que su representada no fue notificada de la venta del inmueble, y que tampoco le fue exigido el pago por parte de la ciudadana OUMAYA AOUAD de CHAYA; que la parte actora ha obrado negligentemente, pretendiendo hacer incurrir a su representada en mora, como una estrategia que tiene como fin impedir que INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A., ejerciera su derecho de preferencia ofertiva en la adquisición del inmueble que ocupa, para poder así obtener la posesión del inmueble arrendado.
Por auto de fecha 5 de junio de 2012, el Tribunal de la causa ordena agregar al expediente escrito de contestación a la demanda consignado por el abogado Rómulo Pastor Perozo (f. 228).
En fecha 12 de junio de 2012, la abogada Elimar Lugo Manaure en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presenta escrito de reforma de demanda con anexos (f. 229 al 254).
Riela a los folios 255 y 256, escrito de promoción de pruebas de fecha 12 de junio de 2012, presentado por el abogado Rómulo Pastor Perozo Quevedo, en su carácter de apoderado judicial de la firma mercantil INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A.
Mediante autos de fecha 3 de julio de 2012, el Tribunal de la causa niega la admisión de la reforma de la demanda presentada por la parte demandante de conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil (f. 257); y se pronuncia sobre los medios de pruebas promovidos por la parte demandada, admitiéndolos salvo su apreciación en la definitiva (f. 258).
Cursa a los folios 259 y 260, escrito de promoción de pruebas de fecha 10 de julio de 2012, consignado por la apoderada actora Elimar Lugo Manaure; y por auto de fecha 11 de julio de 2012, el Tribunal de la causa las admite salvo su apreciación en la definitiva (f. 262).
En fecha 12 de julio de 2012, el Tribunal de la causa procede a evacuar la inspección judicial en el local comercial objeto del desalojo, solicitada por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas (f. 265 y 266).
En fecha 25 de julio de 2012, el Tribunal dicta sentencia definitiva, mediante la cual declara inadmisible la demanda incoada por la ciudadana OUMAYA AOUAD de CHAYA contra la firma mercantil INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A., al considerar que la demandante en su escrito libelar incurrió en la inepta acumulación de acciones, por cuanto acumuló la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, con la acción de Desalojo y Pagos de Daños y Perjuicios (f. 267 al 275).
Mediante diligencia de fecha 6 de agosto de 2012, la apoderada actora Elimar Lugo Manaure; interpone apelación contra la sentencia definitiva (f. 278); recurso que ratifica nuevamente en fecha 9 de agosto de 2012 (f. 283).
Al folio 284, riela auto de fecha 18 de septiembre de 2012, mediante el cual el Tribunal de la causa acuerda oír en ambos efectos la apelación ejercida por la parte actora, y ordena remitir el expediente a este Tribunal de Alzada.
Este Tribunal Superior da por recibido el presente expediente en fecha 6 de noviembre de 2012, y fija el procedimiento de segunda instancia para el juicio breve, según el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, sin informes (f. 287).
Siendo la oportunidad para decidir, esta alzada lo hace previa las siguientes consideraciones
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
En el caso de autos se observa que el Tribunal a quo en la sentencia recurrida se pronunció de la siguiente manera:
(…) “… Conforme a las anteriores consideraciones y al criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que ésta se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…” Por lo que hechas estas consideraciones doctrinarias y jurisprudenciales, y del análisis exhaustivo de las actas, observa quien aquí Juzga que en el escrito libelar la actora peca de inepta o prohibida acumulación, ya que al pretende la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble y siendo que estas vías tienen fundamentos legales y requisitos de procedencia diferentes.
Por lo que esta Sentenciadora previo análisis pormenorizado y detallado del escrito libelar presentado y sus anexos, evidencia que la parte actora acumuló la ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la ACCIÓN de DESALOJO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, todo lo cual deviene en una INEPTA ACUMULACIÓN DE ACCIONES y, por tanto, la demanda DEBE SER DECLARADA INADMISIBLE POR SER CONTRARIA A DERECHO, por tal motivo, esta juzgadora no se entra a analizar el fondo de la controversia, ni las restantes pruebas. ASÍ SE DECIDE.

De lo anterior se infiere que el tribunal a quo declaró inadmisible la demanda por inepta acumulación de pretensiones, al considerar que la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble, los cuales tienen fundamentos legales y requisitos de procedencia diferentes.
Con respecto a la inadmisibilidad de la demanda el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece que la demanda se declarará inadmisible solo en tres (3) supuestos: 1) cuando la pretensión sea contraria al orden público; 2) cuando la pretensión sea contraria a las buenas costumbres; y 3) cuando así lo disponga expresamente la Ley. En este sentido, el artículo 78 eiusdem, señala que no se podrá acumular pretensiones que por su naturaleza sean incompatibles entre sí o cuyos procedimientos resolutorios sean incompatibles. En el caso de autos la demandante en su libelo de demanda alega que es propietaria de un inmueble conformado por una parcela de terreno y un edificio denominado “ORDES” el cual adquirió por compra hecha a Jesús Rivas Sánchez, y que éste con anterioridad a la venta en nombre y representación de la empresa mercantil Taberna Gallega, C.A., dio en arrendamiento a tiempo determinado a la firma mercantil INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A.; el local comercial N° 2 y los muebles para su explotación, ubicado en la planta baja del edificio ORDES, que el mencionado contrato tiene una duración de tres (3) años, prorrogables por períodos anuales, y el canon de arrendamiento se pactó por la suma de setecientos cincuenta bolívares (750,00 Bs.) mensuales, ajustados a la suma de dos mil bolívares (2.000,00 Bs.); que el arrendatario se encuentra consignando el canon de arrendamiento desde el 17 de junio de 2009, por ante el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, pero a favor de un de la empresa mercantil Taberna Gallega C.A., siendo su representante ciudadano Jesús Rivas Sánchez quien ha recibido todas las sumas de parte del Tribunal, no teniendo actualmente la cualidad de propietario arrendador que ostentó al momento de celebrar el contrato de arrendamiento; deviniendo la insolvencia en el pago del canon de arrendamiento, por la falta de validez de las referidas consignaciones, motivo por el cual demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por impago de los cánones de arrendamiento; el pago de la suma de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.), por concepto de pago de cánones de arrendamientos, la restitución inmediata del inmueble arrendado, las costas procesales más el pago de honorarios profesionales; por su parte la sociedad mercantil demandada alegó como punto previo que la demandante pretendía la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo de un inmueble, siendo que las misma tenían fundamentos legales y requisitos de procedencia diferentes, la primera, para contratos de arrendamiento a tiempo determinado y la segunda, para contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, es decir que en un mismo libelo había pretensiones contradictorias entre si, por lo que había una inepta acumulación de pretensiones que acarreaba la inadmisibilidad de la acción.
Opuesta como fue la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…
6°) El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.”
Estableciendo a su vez el artículo 78 ejusdem, lo siguiente:
No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí…
Y en relación a la inepta acumulación de pretensiones, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente 09-269, de fecha 9 de noviembre de 2009, caso Bonjour Fashion de Venezuela, C.A. y otro contra Fondo Común, C.A. Banco Universal, lo siguiente:
Igualmente, el artículo 78 eiusdem, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación…”. (S.C.C. de fecha 9-12-2008 caso: Sacla C.A. “INSACLA” contra Leoncio Tirso Morique Rosa).
En el caso sub judice, la parte demandada, opone la cuestión previa 6° en su segundo supuesto, es decir, la acumulación indebida de pretensiones o como doctrinariamente se le conoce, la inepta acumulación, aduciendo que la parte demandante pretende la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo de un inmueble, indicando que las mismas tienen fundamentos legales y requisitos de procedencia diferentes; lo cual es cierto, ya que las dos acciones indicadas por la parte demandada tienen fundamentos de hecho y de derecho diferentes, aunque regidas por el mismo procedimiento, que es el breve. Ahora bien, es el caso que, de la lectura realizada al escrito libelar, colige esta juzgadora que, la parte demandante alega que existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual fue prorrogado, y que la empresa demandada ha incurrido en incumplimiento de sus obligaciones como es el pago del canon de arrendamiento, e igualmente indica con precisión cuál es la acción interpuesta, al manifestar “…Incumplido como han sido las obligaciones del arrendatario, precedentemente descritas, optamos por demandar la resolución del contrato celebrado… (sic) Es por los hechos y el derecho alegado que demando a la firma mercantil denominada INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ, C.A., (…) para que así sean condenados por este Tribunal, a: Primero: En la resolución del contrato de arrendamiento celebrado. Segundo: El pago de la suma de Setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) por concepto de pago de treinta y cinco (35) meses de cánones de arrendamiento, a razón de dos mil bolívares cada uno (Bs. 2.000,00 c/u). Tercero: La restitución inmediata del inmueble arrendado…” (negrillas del Tribunal), y fundamenta su demanda en el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los artículos 1.160, 1.266, 1.271 y 1.273 del Código Civil, normativa esta relacionada con la resolución de contratos. De lo anterior, no queda lugar a dudas que en el caso de autos no estamos en presencia de una inepta acumulación de pretensiones, en virtud que está claramente determinado que la acción intentada es una sola, es decir, la resolución del contrato, pues así lo expresó la accionante en su libelo de demanda, específicamente en el petitorio, y su fundamentación en derecho es la inherente a la acción intentada; por otra parte se observa que siendo una de las consecuencias, en caso de ser declarada con lugar, la restitución del bien dado en arrendamiento, esto no debe entenderse bajo ninguna circunstancia como que la parte actora está demandando un desalojo. En razón de ello, debe declararse la improcedencia de la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia revocarse la sentencia apelada, y así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Decidido lo anterior, procede esta alzada a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido en los siguientes términos: En el presente caso la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, específicamente la falta de pago de cánones de arrendamiento, alegando también que al haber adquirido el inmueble del antiguo propietario arrendador se subrogó en sus derechos arrendaticios; por su parte la empresa accionada negó, rechazó y contradijo la demanda, así como la alegada mora en el pago; igualmente esgrimió que la verdadera intención de este juicio es concretar el desconocimiento de sus derechos arrendaticios en cuanto a la preferencia ofertiva y la prórroga legal de ser el caso; y que no consta que haya sido avisada o puesta en mora por la nueva propietaria, por lo que no puede prosperar el argumento de la mora como causal de resolución o desalojo. Que de la lectura de las cláusulas primera, quinta y décima del contrato de arrendamiento se observa que el objeto del contrato esta dividido en el uso del fondo de comercio y en el uso del inmueble, y que quien arrendó en ese momento era propietario del fondo de comercio, lo era también del inmueble donde funcionaba el mismo. Indica además que la demanda es improcedente, por cuanto el arrendamiento tuvo como objeto un fondo de comercio y el inmueble donde funcionaba, por lo que no hay mora ni insolvencia de su parte al no haber sido notificada de la venta del inmueble. Por otra parte alega que ha depositado los cánones de arrendamiento a la persona que tiene como propietaria del inmueble, por cuanto no se le informó sobre la venta del inmueble objeto del litigio; y que mantiene intacto su derecho preferente de adquirir el inmueble.
Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas promovidas por la parte demandante:
1.- Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, Municipio carirubana del estado Falcón, de fecha 2 de julio de 2003, anotado bajo el N° 73, Tomo 43 de los libros de autenticaciones, suscrito entre la firma mercantil TABERNA GALLEGA, C.A., representada por el ciudadano José Domingo Rivas Moar, en su carácter de arrendador, y como arrendataria INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ, C.A., representada por el ciudadano Atilio Ramón Quintero, mediante el cual la primera le da en arrendamiento un fondo de comercio con del derecho del inmueble constituido por el local N° 2 ubicado en la planta baja, primer piso del Edificio ORDES, en la calle Girardot, entre calles Aragón y Perú de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, con una duración de tres (3) años fijos, prorrogables por períodos iguales; estableciendo un canon de arrendamiento en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) mensuales, y que la falta de cumplimiento dará lugar a la resolución del contrato. Este contrato por cuanto no fue impugnado, se le tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la existencia de la relación arrendaticia y sus cláusulas.
2.- Copia fotostática simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón de fecha 23 de junio de 2010, inscrito bajo el N° 2010.10118, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 332.9.4.2.968 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, contentivo de venta que hiciera el ciudadano JESÚS RIVAS SÁNCHEZ a la ciudadana OUMAYA AOUAD DE CHAYA de un local comercial ubicado en la planta baja, identificado con el N° 1 del edificio ORDES en la calle Girardot, entre calles Aragón y Perú de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón; así como de un apartamento identificado con la letra y el número 1-A ubicado en la planta uno del mencionado edificio. Esta copia fotostática de documento público, por cuanto no fue impugnado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno, y surte prueba para demostrar que la demandante es propietaria de los identificados bienes inmuebles.
3.- Copia simple del expediente de consignación de alquileres por ante el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, signado con el N° C-120-09, en el cual se evidencia que la empresa demandada INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ, C.A., ha realizado consignaciones arrendaticias desde el 17/06/2009, a favor de la empresa TABERNA GALLEGA, C.A., con ocasión del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas empresas, y precedentemente valorado, por un local comercial signado con el N° 2, ubicado en la Planta Baja, Primer Piso del Edificio Ordes, calle Girardot, entre calles Aragón y Perú de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) mensuales, hasta el mes de diciembre de 2011. Las cuales por cuanto tampoco fueron impugnadas, se les tiene como fidedignas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar las mencionadas consignaciones arrendaticias, así como el retiro de las mismas por parte del ciudadano NERSI ANTONIO SANCHEZ GALICIA como representante de la empresa TABERNA GALLEGA, C.A.
4.- Copia simple del Registro de Comercio inscrito en el Registro Mercantil Segundo de Punto Fijo, en fecha 28 de julio de 2000, bajo el N° 13, Tomo 17/A, con una reforma inscrita ante el Registro Mercantil del estado Falcón, en fecha 13 de diciembre de 1995, anotado bajo el N° 27, Tomo 7/A. Con estas copias de documentos públicos, los cuales se tienen como fidedignos, se demuestra que la empresa CENTRO HÍPICO MIRACA, C.A., cambió la denominación comercial a LA TABERNA GALLEGA, COMPAÑÍA ANÓNIMA.
5.- Contrato de Arrendamiento y el de la Tradición Legal, para demostrar que el representante de la Taberna Gallega, C.A., en el contrato de arrendamiento era propietario del lote de terreno. Ahora bien, de acuerdo a la certificación de la tradición legal del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la planta baja, identificado con el N° 1 del edificio ORDES en la calle Girardot, entre calles Aragón y Perú de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, se observa que la propietaria es la ciudadana OUMAYA AOUD DE CHAYA, por compra hecha a JESÚS RIVAS SÁNCHEZ, quien lo adquirió de EUMAR SALAZAR DE SARMIENTO, quien a su vez lo adquiere de JOSÉ D. RIVAS y ANA DE RIVAS, quienes a su vez lo adquirieron de LINO QUIÑONEZ, y éste a su vez de LINO ROMÁN, y éste de la SUCESIÓN DEL DR. ARTURO HIDALGO RODRÍGUEZ. Pero con esta certificación adminiculada al contrato de arrendamiento donde aparece como representante de la empresa demandada el ciudadano JOSÉ DOMINGO RIVAS MOAR, no se evidencia lo indicado, es decir que quien vendió el inmueble en referencia no es el arrendador del local comercial objeto del litigio.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
1.- Documento contentivo de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 2 de julio de 2003, ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, bajo el N° 73, Tomo 43 de los Libros llevados en esa Notaría el cual riela a los folios 56 y 57, suscrito la sociedad mercantil TABERNA GALLEGA, C.A., representada por el ciudadano JOSÉ DOMINGO RIVAS, como arrendador e INVERSIONES IBAÑEZ, C.A., como arrendadora, sobre un fondo de comercio con el derecho de in inmueble constituido por el local Nº 2, ubicado en la planta baja, primer piso del Edificio Ordes, en la calle Girardot, entre calles Aragón y Perú de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón. Documento éste que fue valorado precedentemente.
2.- Documental consistente en copia fotostática simple del expediente C-120-09 de la nomenclatura del Tribunal del Municipio Carirubana del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, el cual corre inserto a los folios 45 al 207 del expediente. También valorado supra.
3.- Inspección Judicial sobre el local comercial ubicado en la ciudad de Punto Fijo, calle Girardot, entre calles Aragón y Perú, Edificio ORDES, en el cual se encuentra en el primer piso, a fin de que se deje constancia de los siguientes hechos y circunstancias: 1) de la dirección donde se encuentra constituido el Tribunal; 2) de la forma de acceso al local de referencia; 3) sobre la existencia de divisiones en el local en el cual se encuentra constituido. Evacuada por el Tribunal de la causa en fecha 12 de julio de 2012, este dejó constancia de que la dirección en donde se encuentra el inmueble en el primer piso o primer nivel del Edificio Ordes, ubicado en la calle Girardot, entre calles Aragón y Perú de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón; que el acceso al inmueble (local) se hizo a través de las escaleras; que el local se encuentra dividido (Véanse folios 265 y 266). A esta inspección judicial, se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar los hechos a que se contrae la misma.
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes al proceso, se observa que la actora alega ser propietaria de un inmueble conformado por una parcela de terreno y un edificio de tres (3) plantas, denominado “ORDES”, ubicado en la calle Girardot, entre calle Aragón y calle Perú de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, por compra hecha a Jesús Rivas Sánchez, pero es el caso que del documento de propiedad acompañado quedó demostrado que lo adquirido fue un local comercial ubicado en la planta baja, identificado con el N° 1 del mencionado edificio, así como de un apartamento identificado con la letra y el número 1-A ubicado en la planta uno. Por otra parte, aduce que el ciudadano José Rivas, en nombre y representación de la empresa mercantil Taberna Gallega, C.A., concedió en arrendamiento a tiempo determinado a la firma mercantil INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A., un fondo de comercio constituido por el local comercial N° 2 y los muebles para su explotación, ubicado en la planta baja del edificio ORDES, y que el referido contrato menciona en su cláusula 7° que el propietario del edificio, ciudadano José Rivas, autorizaba el acto como propietario; pero es el caso que la mencionada cláusula séptima establece que se reconoce como propietario del negocio dado en arrendamiento al señor JOSÉ DOMINGO RIVAS MOAR, quien autoriza expresamente la celebración del contrato, con lo que se desvirtúa la manifestación realizada por la actora de que el propietario del inmueble autorizó el arrendamiento del mismo. Por otra parte, alega la parte actora que al haber adquirido el inmueble, se subrogan los derechos del arrendador; al respecto se observa que según el contrato de arrendamiento el objeto principal del contrato fue el fondo de comercio y los bienes muebles, y si bien es cierto que el contrato en cuestión establece en su cláusula primera que el arrendatario tendrá derecho al inmueble que el negocio ocupa, no consta que el propietario haya dado su autorización para ello, en el entendido que el propietario del negocio es el ciudadano José Domingo Rivas Moar y no el ciudadano Jesús Rivas Sánchez, quien vendió dos inmuebles a la demandante. Por otra parte, de los documentos promovidos se evidencia, tal como quedó establecido, que la accionante adquirió un local comercial ubicado en la planta baja, identificado con el N° 1 del edificio Ordes, así como de un apartamento identificado con la letra y el número 1-A ubicado en la planta uno del referido edificio, por lo que siendo que el inmueble a que se refiere el contrato de arrendamiento que se pretende resolver es el local N° 2 ubicado en la planta baja, primer piso del Edificio ORDES, en la calle Girardot, entre calles Aragón y Perú de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, concluye quien aquí decide que no hay identidad entre el inmueble adquirido por la demandante y del que alega se subrogó sus derechos arrendaticios, y el que forma parte del objeto del contrato de arrendamiento que se pretende resolver a través de la presente acción. Por otra parte, habiendo quedado demostrado con el expediente relativo a las consignaciones arrendaticias que el arrendador retiró las cantidades de dinero consignadas por concepto de cánones de arrendamiento derivados del contrato en cuestión, y habiéndose demostrado con el mismo que el objeto de ese contrato era el fondo de comercio, con derecho a ocupar el inmueble donde este funciona, se concluye que no puede dividirse la obligación de pagar al arrendador, en el entendido que en el contrato no discrimina los conceptos, sino que es genérico, es decir de acuerdo a lo estipulado en el contrato el canon de arrendamiento por los dos conceptos es indivisible, por lo que mal puede alegarse el incumplimiento de la obligación del pago de los cánones de arrendamiento. En tal sentido, de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en la presente causa la parte actora no logró demostrar los hechos por ella alegados en su libelo, debe declararse sin lugar la acción intentada, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la abogada ELIMAR LUGO MANAURE, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana OUMAYA AOUAD de CHAYA, de la sentencia definitiva de fecha 25 de julio de 2012, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, mediante diligencias de fechas 6 y 9 de agosto de 2012.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia de fecha 25 de julio de 2012, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con motivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido la ciudadana OUMAYA AOUAD de CHAYA, contra la firma mercantil INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana OUMAYA AOUAD DE CHAYA, contra la firma mercantil INVERSIONES QUINTERO IBAÑEZ C.A., representada por el ciudadano Héctor José Duno.
CUARTO: Se exonera en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA.

LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 26/11/12, a la hora de las doce y veinte de la tarde (12:20 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia N° 205-N-26-11-12.
AHZ/YTB/patricia.
Exp. Nº 5345.
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.