TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES NEW TOWN, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal Estado Miranda, en fecha 26-10-1990, quedando anotado bajo el Nº 38, Tomo 40-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALVARO GONZALEZ RAVELO, GUSTADO AÑEZ TORREALBA, VICTOR DURAN NEGRETE, GUSTAVO SANTANDER CASTRO Y LUIS EDUARDO ALVAREZ DE LUGO OXFORD, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 14.760, 21.112, 51.163, 50.567 y 115.262, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: OSWALDO JOSE PEREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.362.303.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RICARDO ALONSO BUSTILLO y CARMEN ALICIA ROMERO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 9.407 y 36.987, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2011-002587

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesta por el abogado GUSTAVO AÑEZ TORREALBA, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES NEW TOWN, C.A., contra el ciudadano OSWALDO JOSE PEREIRA, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.-

Alego el apoderado Judicial de la parte actora en su escrito libelar, que su mandante suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano OSWALDO JOSE PEREIRA, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno, en fecha 23/07/2003, anotado bajo el N° 82, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones. Que Conforme a la Cláusula Sexta de dicho contrato de arrendamiento, la duración del mismo era de un año, comenzando su vigencia el día 01/04/2003 hasta el 31/03/2004 pudiendo ser prorrogados por periodos iguales según convenio entre las partes, se trata de un contrato a tiempo determinado en el cual no estaban previstas prorrogas automáticas para su duración, en el caso de no suscribirse prorroga el arrendatario debe hacer la entrega del inmueble al vencimiento del plazo original, lo cual nunca ocurrió. Que Finalizada la vigencia original del referido contrato, se dejo al arrendatario en posesión de la cosa arrendada y continuo sirviéndose de la misma hasta la presente fecha, sin haber suscrito en todo este tiempo ningún tipo de documento, acuerdo o convenio en el cual se estableciera una determinada prorroga en cuanto a la duración del contrato. Que en el presente caso ha operado tácitamente, en cuanto a su duración se refiere, la correspondiente relación arrendaticia quedo regida por el artículo 1.615 del Código Civil, como un contrato a tiempo indeterminado. Que la cláusula quinta estableció un canon mensual de Un Millón Doscientos (Bs.1.200, 00) los cuales deben ser pagados por el arrendatario dentro de los primeros cinco días al vencimiento de cada mes y que para el pago de los cánones de arrendamiento se han venido realizando consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado 25° de Municipio del Área metropolitana de caracas, pues dejo de hacerlo directamente en el domicilio de su mandante. Que desde el año 2005, se ha venido intentando, que el arrendatario devuelva el inmueble y por diversas razones tal objetivo no ha podido ser alcanzado. Que en ocasión a una primera demanda intentada por su mandante, según sentencia emana de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo De Justicia, Nº 06-1249, se ordeno anular sentencia del caso que se había declarado Con Lugar la demanda incoada hace varios años y se repuso la causa hasta el estado de ser nuevamente admitida la demanda, pero esta vez conforme al procedimiento ordinario aplicable en este caso y no conforme a las previsiones de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios como se hizo en aquel juicio, por considerar dicha Sala Constitucional que en el caso del arrendamiento que hoy nos ocupa, no resulta aplicable dicha ley de arrendamiento inmobiliarios, por lo que el juicio debe seguirse conforme al Código de Procedimiento Civil. Que en fecha 23/06/2011, según acta notarial, se notifico al referido arrendatario la decisión de deshacer libremente el contrato de arrendamiento y dejarlo sin efecto. Que por todo lo expuesto y evidenciado se proceden a demandar al ciudadano OSWALDO JOSE PEREIRA, a fin de que convenga o sea decretado por el Tribunal: UNICO: La resolución del Contrato de Arrendamiento.

En fecha 20/12/2011, este Juzgado admite la demanda y ordena la citación del ciudadano OSWALDO JOSE PEREIRA, a fin de que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, para dar contestación a la demanda u oponer las defensas que juzgare procedentes. (Folio 46)

En fecha 18/01/12 compareció el abogado VICTOR DURAN y sustituyo poder en forma apud acta en la persona del ciudadano LUIS ANTONIO RODRIGUEZ GIMENEZ. (Folio 48)

Mediante escrito de fecha 18/01/2012, el Abogado LUIS ANTONIO RODRIGUEZ GIMENEZ, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, consignó los recaudos correspondientes para la elaboración de la compulsa. (Folios 52 y 53).-

Por diligencia de fecha 17/02/2012, el ciudadano JUAN GARCIA, en su carácter de Alguacil de la unidad de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio con sede en el edificio José María Vargas, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada. (Folio 55).-

Por Diligencia de fecha 05/03/2012 comparece el abogado LUIS RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicita al tribunal fije oportunidad para el traslado del secretario para la citación del demandado, y por auto este tribunal en fecha 14/03/2012 ordena librar dicha boleta de notificación por secretaria. (Folio 57 al 60)

En fecha 23/03/2012, el abogado RICARDO BUSTILLO apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito de promoción de cuestión previa. (Folio 62)

En fecha 27/03/2012, el abogado LUIS RODRIGUEZ, Co- apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de subsanación de la cuestión previa. (Folio 67)

En fecha 09/04/2012, estando dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, el abogado RICARDO ALONSO BUSTILLO, consignó escrito de contestación al fondo de la demanda, cuyo contenido en síntesis se contrae a lo siguiente. (Folio70 al 72) Como punto previo opone cuestiones previas.
Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil; es decir, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el 340.

…Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en el derecho como en los hechos en que se fundamenta, la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento tiene incoada la sociedad mercantil INVERSIONES NEW TOWN C.A.,que por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y visto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de fecha 31/05/2007 se estableció que en el caso q se ocupa no resulta aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino el Procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil que se procedió a demandar a su mandante, fundamentándose básicamente en el articulo 1.615 del Código civil de conformidad con esta norma se debía desalojar el inmueble en un plazo no mayor a 90 días. Que mediante sentencia dictada por la sala de casación civil de la antigua Corte Suprema de Justicia, en fecha 16/02/1982 se evidencia sin lugar a dudas de que el decreto legislativo Sobre Desalojo de Viviendas de fecha 27/09/1947 derogo tácitamente, de manera parcial el contenido del articulo 1.615 del Código Civil. Que la arrendadora dio en arrendamiento un local comercial constituido sobre un terreno de su propiedad, y que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda no prohíbe al arrendatario la construcción de bienhechurías, sino que simplemente le impone una penalidad, que si las hiciere, estas quedaran a beneficio del inmueble sin que la arrendadora tenga que pagarle nada (cláusula décima) que en el trascurso del contrato de arrendamiento su mandante ha construido otras bienhechurías necesarias para el ejercicio de sus actividades comerciales. Que se evidencia de manera inequívoca la improcedencia en la aplicación del articulo 1.615 del Código Civil norma esta que constituye el basamento fundamental de la acción incoada, habida cuenta de que el mismo no regula, dada su derogatoria , y que se incurre en un vicio que en casación se denomina como “falsa aplicación de la ley”.

Ahora bien, visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Cónsono con lo anterior, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, solo la parte actora hizo uso de éste derecho, las cuales serán analizadas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA CON SU ESCRITO LIBELAR:

• Consigno junto con el escrito libelar copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la partes por ante la Notaría Pública Vigésimo Séptimo Municipio Libertador del Distrito capital, en fecha 23/07/2003, el cual quedó anotado bajo el N° 82, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que cursa inserto a los folios 15 al 20 marcado con la letra “B” del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado ni impugnado durante la secuela del proceso, por lo que se le confiere valor probatorio, quedando demostrada la relación arrendaticia objeto del presente juicio.
• Fue consignado junto con el escrito libelar, copia simple de la Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia Sala constitucional Nº 1021 de fecha 21/05/2007, Expediente Nº 06-1249 la cual considera que no es aplicable la Ley de Arrendamiento Inmobiliario al Caso planteado, la cual cursa inserta en los folios 27 al 40 marcado con la letra “D” del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio.
• Fue Consignado con el escrito liberar, copia certificada del acta notarial en la cual se le notifico a la parte demandada su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia basándose en los artículos 1.600, 1.614 y 1.615 del Código Civil la cual fue realizada por el Notario Publico Décimo Séptimo Del Municipio Libertador Del Distrito Capital, lo cual cursa inserto en los folios 41 al 44 marcado con la letra “E” del presente expediente.

CAPITULO II
PUNTO PREVIO

Antes de pasar al pronunciamiento de fondo corresponde a este Juzgador decidir sobre la defensa de fondo opuesta por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, es decir, por adolecer el libelo de la demanda de defecto de forma por no llenar los requisitos establecidos en el en el ordinal 4° del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, la cual establece la referida norma que “el libelo de la demanda deberá expresar: Ordinal 4° El objeto de la Pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble, la cual fundamentó alegando que la parte actora no especifico ni señalo con precisión dichos linderos del Terreno, opuso la cuestión previa del ordinal 6° del articulo 346 ejusdem.

Al respecto observa este Juzgador, que la cuestión previa promovida por la parte demandada, por defecto de forma del libelo de demanda, al no indicarse los datos relativos a los linderos del inmueble objeto de la acción, cuanto a que debe determinarse con precisión las especificaciones del inmueble se evidencia que la parte actora realizo la debida subsanación de la cuestión previa invocada por la parte demandada en su respectivo escrito de subsanación en los folios 67 y 68 que cursa inserto en el respectivo expediente. Así se decide.

CAPITULO III
DE LA MOTIVA

Analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como las pruebas promovidas y evacuadas en el juicio, pasa seguidamente este Juzgador a analizar el merito de la causa.

Observa este juzgador, que la parte actora fundamentó su acción en la resolución del contrato de arrendamiento ya que si bien es cierto que existió un contrato de arrendamiento en fecha 01/04/2003 cuya duración de la relación arrendaticia se estableció de un (1) año pudiendo prorrogarse en periodos iguales según convenio entre las partes (Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento), pero que durante la relación arrendaticia ya una vez vencido el presente contrato la parte arrendataria no cumplió con su obligación de la entrega del inmueble y la parte arrendadora tampoco sostuvo una posición firme de la desocupación del inmueble, la relación arrendaticia continuo con las mismas condiciones del contrato ya vencido así como también su mismo canon de arrendamiento el cual el arrendatario continuo cancelando mensualmente a través de consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y a través del tiempo por no realizar una debida renovación del mismo o suscribir un contrato nuevo la presente relación arrendaticia se indetermino.

Por su parte la demandada al momento de dar contestación a la demanda en el presente juicio rechaza y contradice la pretensión de la actora alegando que la presente demanda en la cual se fundamenta el articulo 1615 del código civil se encuentra parcialmente derogado, y que durante la relación arrendaticia la parte demandada construyo una cantidad de bienhechurias para el correcto ejercicio de su comercio, las cuales queda bien especificada en el respectivo contrato de arrendamiento en su Cláusula Décima que cualquier modificación, bienhechurias que efectué el Arrendatario quedara a beneficio del inmueble, sin que la Arrendadora tenga que pagar nada al Arrendatario. Así se decide.

CAPITULO III
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 254 y 362 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: . SEGUNDO:___________la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue INVERSIONES NEW TOWN C.A. contra OSWALDO JOSE PEREIRA.

Se condena en costas a la parte_________, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de Abril de dos mil doce.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
SECRETARIO ACC.

ERICKSON JOSE MARTINEZ

En esta misma fecha siendo las ., se público y registró esta decisión.

SECRETARIO ACC.

ERICKSON JOSE MARTINEZ
Exp. N° AP31-V-2011-002587
JRG/gsrt*