TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y TRABAJO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN CON SEDE EN TUCACAS.
EXPEDIENTE Nº: 2.998
DEMANDANTES RECONVENIDOS: PASCUAL MÉNDEZ ALVAREZ, español mayor de edad, casado, cédula de identidad N°E-81.968.677, de este domicilio; e INVERSIONES 53-A, C.A., sociedad mercantil registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, bajo el N°09, Tomo 12-A, de fecha 20 de septiembre de 1995, representada por su Directora, ciudadana ANAMARU MORAYMA ARENAS ZUBANI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°7.004.168, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: LUISA MAGDALENA VILLAROEL PÉREZ, EVARISTO ZAMBRANO, ALEXIS ANTONIO ZAMBRANO y WUILIAN YAMIL RIERA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado con los Números 15.760, 6.631, 42.409 y 55.568, respectivamente.
DEMANDADA RECONVINIENTE: KIMBERLEY JOHANNA RAMÍREZ ROLÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°14.504.164, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES: EDILIO ELOY MEDINA CORZO, AARON ALBERTO BELZARES BARBOZA, MARIEUGENIA MAS Y RUBI PEÑA, LUZ MARINA MALDONADO, FERNANDO JAVIER BERENDIQUE BETANCOURT, ELLIANNYS PRIETO y LUCY SILVA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado con los Números 67.623, 33.753, 63.974, 22.229, 142.626, 121.259 y 44.663, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y RECONVENCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (sentencia definitiva).
Visto con Informes de las partes.
I
Se inicia el presente juicio mediante escrito presentado, el 10 de Agosto de 2011, por los ciudadanos Pascual Méndez Álvarez, español mayor de edad, casado, cédula de identidad N°E-81.968.677, de este domicilio, e INVERSIONES 53-A, C.A., ya identificada, representada por la ciudadana Anamaru Morayma Arenas Zubani, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°7.004.168, de este domicilio, en su carácter de Directora, asistidos por el abogado Evaristo Zambrano, Inpreabogado N°6.631, en el cual procedieron a demandar a la ciudadana Kimberley Johanna Ramírez Rolón, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°14.504.164, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira, por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta.
Alegan los demandantes, que en fecha 11 de agosto de 2005, los ciudadanos Pascual Méndez Álvarez y Kimberley Johanna Ramírez Rolón, suscribieron un contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta, autenticado bajo el N°37, Tomo 88, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, por un Town House distinguido con el N°3, que forma parte del Conjunto Residencial Piedra y Mar, construido en las parcelas N°CU-B-204-A y CU-C1, situada en la 2da. Etapa de la urbanización Complejo Turístico Chichiriviche, mejor conocido como Urbanización Flamingo, al margen izquierdo de la carretera nacional Morón-Coro, jurisdicción del municipio Autónomo Monseñor Iturriza del estado Falcón, cuyos linderos señaló, y que el referido Town House tiene una superficie de terreno de ochenta y dos metros cuadrados (82,00 mts2) aproximadamente, con sesenta metros de cuadrados (60 mts2) de construcción y dos (2) plantas: Planta Baja: sala-comedor-cocina, un (1) baño auxiliar y escalera de acceso a la parte superior. Planta Alta: una (1) habitación principal con baño y un estar, alinderado así: Norte: colinda con caminería, zona de piscina, pared perimetral, estacionamiento del conjunto y troncal Este de la urbanización; Sur: colinda con pared perimetral del conjunto parcela CU-191-A de la urbanización; Este: colinda con el Town House o casa N°02 del conjunto, y Oeste: colinda con el Town House o casa N°04 del conjunto, con un puesto de estacionamiento ubicado en la parte frontal del conjunto y un porcentaje de condominio de 7,6923076, según documento de condominio inscrito bajo el N°46, folios 229, tomo 9, Protocolo de Trascripción, de fecha 20 de julio de 2009, por ante el Registro Público de los Municipios José Laurencio Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón; Indican además los demandantes que el contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta comportó el régimen legal de toda la negociación con precio y formas de pago, conocimiento del proyecto de obra a realizarse, cláusulas penales, previendo los incumplimientos y domicilio procesal para todos sus efectos, en la siguiente forma:
En sus cláusulas primera, cuarta (aparte único), quinta, novena y undécima, la promitente compradora aceptó adquirir por el sistema de propiedad horizontal, el Town House N° 3, en proyecto y construcción, hoy terminado y forma parte del Conjunto Residencial Piedra y Mar.
En sus cláusulas segunda, tercera, cuarta y décima, la promitente compradora se obligó a adquirir el inmueble ya descrito, por un precio de Bs.50.000,00 en concepto de precio de costo, más un 20% por concepto de administración y ejecución de obra.
Señalan los actores que el contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta, reglamentó para el incumplimiento de la promitente comparadora, en la cláusula sexta, que con el incumplimiento en el pago de dos giros consecutivos, el propietario tiene derecho de desistir de la negociación; y que en el caso de que la negociación no se realice según la cláusula séptima, la promitente compradora pagará Bs.5.000.00 por daños y perjuicios y el propietario queda obligado a devolver lo recibido dentro de los cinco (5) días siguientes a la enajenación y/o venta del Town House; y, en cuanto al incumplimiento del propietario éste deberá devolver lo recibido en pago a la fecha, los intereses al 12% anual y Bs.5.000,00 en concepto de daños y perjuicios; en la cláusula décima segunda, se fijó para todos los efectos del contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta, el lugar de notificación de las partes y el domicilio procesal.
Así mismo señalaron los demandantes, que en fecha 20 de julio de 2009 con la protocolización del documento de condominio culminó la fase de integración de las parcelas CU-B-204-A y CU-C1, y el aporte a la empresa INVERSIONES 53-A, C.A., que inició, desarrolló y culminó con todos sus servicios comunes, la construcción del Conjunto Residencial Piedra y Mar que comportó trece unidades de vivienda, tipo town house, que forman parte del Conjunto Residencial y/o Vacacional de dos (2) módulos, un (1) bloque de construcción y dos (2) plantas cada uno, con todos sus servicios comunes, sala de sistema hidroneumático, sala de bombas de piscina, sala de medidores, piscina de adultos, infantil, duchas, caney, conserjería, caminerías y jardines, depósito de basura, transformadores, estacionamiento para 15 vehículos, indican además, que se hizo imperiosa la exigencia a los promitentes compradores que además del precio de costo inicial debían hacer los aportes del veinte por ciento de administración y ejecución de la obra y que Inversiones 52-A, C.A. se vio en la necesidad de financiar la total ejecución del Town House N°3 por la falta de reconocimiento y pago de la promitente compradora del 20% en concepto de Administración y Ejecución conforme al contrato suscrito, todo lo cual se demuestra en el cuadro comparativo que anexó marcado E.
Indicaron que en fecha 23 de noviembre de 2009, la promitente compradora Kimberley Johanna Ramírez Rolón, interpuso denuncia por ante el INDECU, Caracas, contra el ciudadano Pascual Méndez Álvarez, de la cual tuvo conocimiento el 21 de febrero de 2011, cuando se le notificó para comparecer a la Sala de Arbitraje y Conciliación de Indepabis en Caracas, que ante el desacuerdo entre las partes, se inició el Procedimiento Administrativo y se fijó la audiencia para el 27de mayo de 2011, en la cual, la promitente compradora estuvo de acuerdo en pagar la cantidad de Bs.10.000,00 mas los gastos correspondientes a la protocolización del documento definitivo y entrega material del inmueble en el lapso de treinta (30) días hábiles y que una vez materializado el acuerdo se comprometía acudir al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, para formalizar el retiro de la denuncia; que la empresa cumplió con todos los requisitos para fijar el acto de otorgamiento del documento ante el Registro Público, fijado para el 13 de julio de 2011; que llegado ese día, la ciudadana Kimberley Johanna Ramírez Rolón no se presentó a dicha oficina de registro, y además, cuatro (4) días antes, había solicitado por ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble, así como medida innominada de ocupación inmediata de dicho inmueble, así como orden de protocolizar el documento definitivo de compra venta, respetando el precio del inmueble inicialmente pactado entre las partes, y que finalmente apareció en el expediente un auto para mejor proveer de fecha 20 de julio de 2011, donde se ordenó la reposición de la causa al estado de inicio del procedimiento, todo con fundamento en la falta de firma del acta de inicio de la sala de sustanciación de fecha 17 de marzo de 2011.
Señalaron los demandantes en sus conclusiones: 1) Que de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, el proceso administrativo y/o jurisdiccional, es un instrumento fundamental para la realización de la justicia y que su representada no desconoce la protección que el estado garantiza a todo consumidor y/o usuario y tiene perfecto conocimiento del actual ensayo administrativo de la conciliación y mediación como fórmula de solución de los conflictos de particulares, pero que no se le puede soslayar, desconocer o vulnerar la garantía constitucional del derecho a la defensa y al debido proceso al subvenir el procedimiento administrativo previsto en la vigente Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios. 2) Que habiéndose fijado un término o plazo de 30 días hábiles previsto para la formalizar la negociación, el mismo se cumplió o feneció el día miércoles 13 de julio de 2011 sin que la promitente compradora Kimberley Johanna Ramírez Rolón mostrara interés o se apersonara ante la oficina de Registro Público de los Municipios José Laurencio Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, con sede en esta localidad, más aún, de haberse presentado ese día, no era posible la firma del documento, en razón de la medida de prohibición de enajenar y gravar que su representante había solicitado al INDEPABIS el día 07 de julio de 2011 y que INVERSIONES 53-A, C.A., desconocía para la fecha de la firma. 3) Que por su naturaleza, el contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta suscrito, tiene previsto todas las hipótesis de incumplimiento, y fijada la cláusula penal de los daños y perjuicios a que quedaría obligada cualesquiera de las partes, INVERSIONES 53-A. C.A., opta irrevocablemente por rescindir el acuerdo previo de la negociación definitiva de compra venta, mediante la devolución de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BsF.50.000,00), conforme a la relación ut-supra señalada, a partir del mismo momento o fecha en que la demandada acepte o a ello sea condenado, por lo que renunciaron al lapso de cinco (5) días siguientes de la enajenación del Town House N°3, objeto de la opción.
Finalmente, en vista a lo expuesto y con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.211, 1.264, 1.271, 1.273, y 1.276 del Código Civil en concordancia con el artículo 12 del C.P.C. demandaron a Kimberley Johanna Ramírez Rolón la rescisión y/o resolución de contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta autenticado bajo el N°37, Tomo 88, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, y/o en su defecto sea condenado a: Primero: para que convenga en que son ciertos todos y cada uno de los hechos expuestos. Segundo: para que convenga en aceptar inmediatamente y sin ninguna condición la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BsF.45.000,00) correspondiente al remanente del aporte inicial y aporte de inversión recibido que se destinaron a la construcción de la obra, menos la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (BsF.5.000,00) conforme a la cláusula tercera, cuarta y séptima del contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta, y Tercero: para que conviniera en el pago de gastos y costas el proceso. Estimaron la demanda en la cantidad de BsF.228.076,00, equivalente a 3.001 U.T. y fijaron domicilio procesal.
El 16 de Septiembre de 2011, se admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda y de conformidad con lo establecido en el artículo 342 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó la citación de la demandada, para que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a que constara en autos su citación, a cualquier hora de las fijadas por el Tribunal para Despachar, a dar contestación a la demanda; más cuatro (4) días que se le concedieron en razón de la distancia, se libró Despacho con las inserciones conducentes al Juzgado Distribuidor del Municipio San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
El 27 de octubre de 2011, comparecieron los ciudadanos Pascual Méndez Alvarez y Anamaru Morayma Arenas Zubani en su carácter de Directora de la sociedad mercantil INVERSIONES 53-A, C.A., asistidos por el abogado Evaristo Zambrano, Inpreabogado N°6.631, presentaron escrito en el cual proceden a reformar la demanda, y de su comparación con el escrito libelar que inició la causa se desprende la modificación en los siguientes aspectos:
Indican además los demandantes, que la negociación en general comportó un primer contrato preparatorio preliminar de opción de compra venta, representado en el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 11 de agosto de 2005, que recogió el régimen legal previo al documento definitivo de compra venta del Town House N° 3 que forma parte del Conjunto Residencial Piedra y Mar, el cual contendría toda la descripción del proyecto de obra a realizarse; ubicación, medidas y linderos del inmueble y fundamentalmente el precio definitivo de la venta por Bs.50.000.000,00 (Bs.F50.000,00) en concepto de precio de costo más un 20% por concepto de administración y ejecución de la obra.
Que el contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta especificó lo siguiente:
a) En sus cláusulas tercera y cuarta, el propietario reconoce un pago inicial de Bs.5.000.000,00 (BsF.5.000,00) que la promitente comparadora, depositó en el banco Provincial el 09/08/2005, según depósito bancario N°000004169 obligándose a cancelar 21 (2/2, 16/16 y 3/3) letras de cambio por un monto de BsF.45.000,00. Total cancelado BsF.50.000,00.
b) En sus cláusulas sexta, séptima y octava se reglamentó las causas de incumplimiento:
- En la cláusula la sexta, prevé el supuesto de hecho que ante el incumplimiento de la promitente compradora en el pago de dos (02) giros consecutivos el propietario tiene derecho de desistir de la negociación.
- En la cláusula séptima prevé el supuesto de hecho, que ante el incumplimiento de la promitente compradora de modo que la negociación no se realice, pagará por concepto de daños y perjuicios cinco mil Bolívares (BsF.5.000,00) y el propietario queda obligado a devolver lo recibido en pago dentro de los cinco (5) días siguientes a la enajenación y/o venta del Town House.
- La cláusula octava prevé el supuesto de hecho que ante el incumplimiento del propietario deberá devolver lo recibido en pago a la fecha, los intereses al 12% anual y una suma de cinco mil Bolívares (BsF.5.000,00) en concepto de daños y perjuicios; y transcribió la cláusula octava.
c) En su cláusula décima segunda se fijó para todos los efectos, el lugar de notificación de las partes y el domicilio procesal. Señalaron el domicilio de ambas partes y el domicilio especial en la ciudad de Tucacas.
Que hizo imperiosa la exigencia contractual a cada uno de los promitentes compradores en el sentido que además del “precio de costo” inicial debían hacer los aportes del veinte por ciento de administración y ejecución de la obra, que según relatan, la promitente compradora Kimberly Johanna Ramírez Rolón nunca cumplió.
Que finalmente Inversiones 53-A, C.A. se vio en la necesidad de financiar la total ejecución del Town House N°3 por la falta de reconocimiento y pago de la promitente compradora del 20% en concepto de administración y ejecución de la obra, conforme al contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta suscrito. Todo lo cual se demuestra en el cuadro anexo E.
Que en fecha 23 de noviembre de 2009, la promitente compradora Kimberley Johanna Ramírez Rolón, interpuso denuncia (DEN-N°016440-09-0101) por ante el INDECU, Caracas, contra Pascual Mendez Alvarez, quien como otrora propietario de la parcela CU-53-A y socio de la empresa Inversiones 53-A, C.A. suscribió el contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta;
señaló parte de la denuncia al vuelto del folio 89, que la empresa que representa tuvo conocimiento el 21 de febrero de 2011, cuando se le notificó para comparecer a la Sala de Arbitraje y Conciliación de Indepabis en Caracas, donde ratificó brevemente la intención de las partes al momento de suscribir el contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta para la negociación del Town House N°3 y transcribió al vuelto del folio 89 parte del texto del contrato; asimismo, transcribió parte de lo señalado por la denunciante y que ante el desacuerdo se inició el Procedimiento Administrativo que fijó la audiencia de descargos para el 27 de mayo de 2011; señaló que no obstante la inconformidad con la actuación del abogado quien no tenía esas instrucciones y no interpretó el problema, se hizo lo necesario y cumplió con todos los requisitos para el acto de otorgamiento del documento ante el Registro Público, el cual señala quedó fijado para el 13 de julio de 2011; como prueba la constancia de recepción de fecha 11 de julio y el documento de venta a protocolizar que anexó marcado I; señaló además que llegado el día fijado para el otorgamiento del documento ante la Oficina Registral, es decir, el día miércoles 13 de julio de 2011, Kimberley Johanna Ramírez Rolón pese a su espera durante toda la mañana no se presentó a la oficina de registro en la población de Tucacas.
Además de lo anterior señaló que cuatro (4) días antes, el jueves 07 del mismo mes, la promitente compradora solicitó ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), Prohibición de Enajenar y Gravar el inmueble, medida innominada de ocupación inmediata del inmueble, y orden de protocolizar el documento definitivo de compra venta, respetando el precio del inmueble inicialmente pactado entre las partes, conforme al oficio 0187 de fecha 07 de julio de 2011, recibido por la Oficina de Registro Público de los Municipios José Laurencio Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, indicó anexos marcados J, K, L, M.
Alegó además que finalmente apareció en el expediente un auto para mejor proveer de fecha 20 de julio de 2011, donde se ordena la reposición de la causa al estado de inicio del procedimiento, todo con fundamento en la falta de firma del acta de inicio de la sala de sustanciación de fecha 17 de marzo de 2011.
Que ante la reposición de la causa y el inicio nuevamente del procedimiento administrativo se vieron en la necesidad de negar, rechazar y contradecir los términos de la denuncia contenida en el acta de inicio de Kimberley Johanna Ramírez Rolón, de fecha 20 de julio de 2011 que dio inicio a la audiencia de descargo, anexo marcado N; que el procedimiento administrativo se continúa sustanciando sin haberse pronunciado acerca de la declinatoria de competencia solicitada.
Entre sus conclusiones señaló la parte actora:
a) Que doctrinaria, legal y jurisprudencialmente, el contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta suscrito por las partes, es sui generis y responde a un acuerdo preparatorio de un contrato futuro;
b) Que por la fecha de la denuncia ante el Indecu, el asunto no responde al actual boom de las empresas constructoras que no cumplieron y engañaron a sus clientes;
c) Que la denuncia del 23/11/2009 fue notificada para el 21/02/2011, o sea un año dos meses y veintinueve días después;
d) Que para la fecha del acto conciliatorio la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario había sido derogada por la Ley para la defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios;
e) Que el “resuelve” del despacho de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar el inmueble de fecha 21 de julio de 2011, con vista al acuerdo del 27 de mayo de 2011 resulta ilegal e inconstitucional;
f) Que la reposición de la causa al estado de inicio del procedimiento del despacho del 20 de julio de 2011, por falta de firma de la jefa de sala de sustanciación, resulta inútil y responde a un auto interno de mero trámite;
g) Que habiéndose fijado un término o plazo de 30 días hábiles previsto para la formalizar la negociación, según el acta de audiencia de descargos de fecha 27 de mayo de 2011 el mismo se cumplió o feneció el día miércoles 13 de julio de 2011 sin que la promitente compradora Kimberley Johanna Ramírez Rolón mostrara interés o se apersonara ante la oficina de Registro Público de los Municipios José Laurencio Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, con sede en la población de Tucacas, más aún, de haberse presentado ese día, no era posible la firma del documento, en razón de la medida de prohibición de enajenar y gravar que su representante había solicitado al INDEPABIS el día 07 de julio de 2011 y que INVERSIONES 53-A, C.A., desconocía para la fecha de la firma.
Como conclusión definitiva expuso que por su naturaleza, y conforme a sus previsiones normativas el contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta suscrito, tiene previsto todas las hipótesis de incumplimientos, fijando la devolución del dinero recibido, indemnización por cláusula penal de los daños y perjuicios a que quedaría obligada cualesquiera de las partes, concretamente INVERSIONES 53-A. C.A., ante la inexplicable actuación de la promitente compradora, opta unilateral, irrevocable y con fundamento en la cláusula octava por la Rescisión del contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta; mediante la devolución del monto recibido en concepto de precio de costo, el pago de intereses del 12% anual por lo recibido y la cancelación de la cláusula penal en concepto de daños y perjuicios.
Mediante auto de fecha 01 de Noviembre de 2011 se admitió la reforma de la demanda y, se ordenó la citación de la demandada, en los términos señalados en el auto de admisión anterior.
En fecha 23 de noviembre se dio por recibido oficio N°5790-1367, de fecha 21 de noviembre de 2011, y anexo contentivo de comisión para citación personal, procedente del Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción judicial del estado Táchira, y se agregó dicha comisión al expediente.
El 09 de enero de 2012, compareció el abogado Edilio Eloy Medina Corzo, Inpreabogado N°67.623, y con el carácter acreditado en autos, consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención junto con poder, lo cual fue agregado al expediente por auto de la misma fecha, en los siguientes términos:
1.- Admitió como cierto que en fecha 11 de agosto de 2005, su representada celebró con el ciudadano Pascual Mendez Álvarez, un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble cuyas características, medidas, linderos y demás especificaciones, constan en el citado documento y estimó se encuentran reproducidas en el libelo de la demanda.
2) Negó que el precio de la venta fuera pactado por la cantidad de BsF.50.000,00, en concepto de “precio de costo” más un 20% por concepto de administración y ejecución de obra, y transcribió las cláusulas segunda, tercera y cuarta del contrato.
3) Admitió que en las cláusulas sexta, séptima y octava se reglamentó lo concerniente al incumplimiento.
4) Negó que la demandada ante las exigencias hechas por inversiones 53-A, C.A. sobre la solicitud de un aporte del 20%, incumpliera ya que estimó el precio claramente establecido y señaló que para la fecha de protocolización del documento de condominio (20 de julio de 2009), ya habían transcurrido 2 años, 10 meses y 5 días desde la fecha de la última cuota del cronograma de pago (15-09-2006 haciendo referencia a la cláusula cuarta), además señaló que según la cláusula novena, la obra sería entregada el 30 de marzo de 2007, con una prórroga si fuere necesario (30-09-2009) desconoció e impugnó el cuadro comparativo de inversión a marzo 2011, al estimarlos como documentos emanados de la parte actora.
5) Admitió que en fecha 23 de noviembre de 2009 la demandada interpuso denuncia ante el INDECU, hoy INDEPABIS en la ciudad de Caracas, ya que la parte actora luego de registrar el documento de condominio comenzó a hacer exigencias a su representada para otorgar el documento definitivo traslativo de propiedad, la cantidad de BsF.70.000,00, incremento que estima nunca conversado y además señaló que la parte actora se negó a entregar las letras ya canceladas a que se refiere la cláusula cuarta del contrato.
6) Admitió que se notificó a Pascual Méndez Álvarez el 21 de febrero de 2011, pero que esa notificación ocurrió después de múltiples diligencias realizadas por el Indecu (hoy indepabis) señalando la demora como consecuencia del volumen de trabajo en el mencionado ente administrativo.
7) Admitió que es cierto lo expresado en el acta de audiencia de descargos, celebrada en el Indepabis el día 27 de mayo de 2011, cuya copia acompañó la parte actora, y alegó que ese día los abogados que representaban a las partes llegaron al acuerdo de que su representada cancelara una cantidad adicional al precio de BsF.10.000,00, más los gastos correspondientes a la protocolización del documento definitivo y que dicha cantidad sería cancelada mediante depósito bancario al momento de la firma del documento, cuestión que se llevaría a cabo en un lapso máximo de 30 días contados a partir de esa fecha.
8) Negó que la parte actora hiciera todo lo necesario a fin de fijar el acto de otorgamiento del documento definitivo, ya que señala que el lapso acordado finalizaba en fecha 08 de julio de 2011, y fue presentado en fecha 11 de julio de 2011, según consta en constancia de recepción de documentos del registro público, la cual impugna de conformidad a los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil, así como el documento de venta inserto a los folios 68 al 70 del expediente no comprueba a su entender la recepción del documento por parte de la oficina registral, al señalar que no presenta las marcas usuales que detentan los documentos que han pasado la revisión, por lo que negó que ese documento se haya presentado para su firma, además alegó que la parte actora no le participó a la demandada de la fecha de la firma, en atención a su domicilio en el estado Táchira, que la demandada bien podría haber firmado en el lapso de 60 días para su otorgamiento y que la inasistencia de la demandada no le da derecho a la vendedora de solicitar la resolución siendo que la demandada cumplió con el pago del precio de venta en la forma y modalidades estipuladas en el documento de opción de compra venta.
9) Admitió que el apoderado de su representada diligenció en el expediente administrativo que cursa en el Indepabis, solicitando prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, medida de ocupación inmediata y orden de protocolizar el documento definitivo de compra venta, respetando el precio del inmueble inicialmente pactado, señalando que tal conducta obedeció al silencio de la actora a darle aviso a su representada de la fecha y hora de la firma del documento traslativo de propiedad, a que el plazo vencía el 8 de julio de 2011 y al día 6 de julio de 2011 todavía no había tenido aviso sobre la firma y no existía constancia en el registro de haberse introducido el documento, por lo que tratando de proteger la inversión solicitó las medidas mencionadas.
10) Alegó que las decisiones tomadas por Indepabis en cuanto a la reposición ordenada escapan de la voluntad de su representada.
11) solicitó que en el análisis de los documentos del expediente administrativo llevado por Indepabis se aplique las disposiciones contenidas en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, y que se tome en cuenta la confesión de la parte actora referente a la admisión del pago por parte de su representada en la cantidad de BsF.50.000,00 en cumplimiento al cronograma de pago establecido en la cláusula cuarta y en la tercera del contrato de compra venta.
Asimismo, procedió a reconvenir a la parte demandante, señalando que por los argumentos esgrimidos en la contestación, sustentados con los documentos acompañados por la parte actora con el libelo de la demanda y por los hechos narrados en ella, especialmente el documento de opción de compra venta, por la confesión espontánea de la actora admitiendo el pago por la cantidad de Bs.50.000.000,00, hoy BsF.50.000,00, lo cual ampara a la demandada sobre el derecho de propiedad del inmueble ya descrito, y del cual estima haberse efectuado la compra venta por haber cancelado el precio de venta pactado en el contrato de opción de compra venta (cláusulas tercera y cuarta) y de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del CPC, reconvino y demandó a la sociedad Mercantil Inversiones 53-A, C.A., representada por su Directora Anamarú Morayma Arenas Zubani y al ciudadano Pascual Méndez Álvarez, para que de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, cumpla con otorgar a la ciudadana Kimberley Johanna Ramírez Rolon el documento definitivo, traslativo de propiedad del inmueble constituido por el Town House distinguido con el N°3, que forma parte del Conjunto Residencial Piedra y Mar, construido en las parcelas N° CU-B-204-A y CU-C1, situado en la 2da. Etapa de la urbanización Complejo Turístico Chichiriviche, conocido como Urbanización Flamingo, al margen izquierdo de la carretera nacional Morón-Coro, en el tramo Tucas – San Juan de Los Cayos, frente al sitio donde se inicia la carretera que conduce a la población de Chichiriviche, jurisdicción del municipio Autónomo Monseñor Iturriza del estado Falcón, cuyos linderos señaló y que el referido Town House tiene una superficie de terreno de ochenta y dos metros cuadrados (82,00 mts2) aproximadamente, y sesenta metros de cuadrados (60 mts2) de construcción y dos (2) plantas: Planta Baja: sala-comedor-cocina, un (1) baño auxiliar y escalera de acceso a la parte superior. Planta Alta: una (1) habitación principal con baño y un estar, alinderado así: Norte: colinda con caminería, zona de piscina, pared perimetral, estacionamiento del conjunto y troncal Este de la urbanización; Sur: colinda con pared perimetral del conjunto parcela CU-191-A de la urbanización; Este: colinda con el Town House o casa N°02 del conjunto, y Oeste: colinda con el Town House o casa N°04 del conjunto, con un puesto de estacionamiento signado con el N°3, ubicado en la parte frontal del conjunto y un porcentaje de ocupación dentro del área del parcelamiento de seis enteros con cuatro millones cuatrocientos sesenta y cinco mil cuatrocientos ocho milésimas por ciento (6,446.654,08%) según se evidencia de documento de parcelamiento y un porcentaje de siete enteros con seis millones novecientos veintitrés mil setenta y seis milésimas por ciento (7,6923075). Los linderos del terreno donde se encuentra construido el Conjunto Turístico o Residencial Piedra y mar, constan en el documento de Opción de compra, otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, mediante documento autenticado el día 11 de agosto de 2005, bajo el N° 37, Tomo 88 y el de condominio protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios José Laurencio Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, el día 20 de julio de 2009, bajo el N°46, folios 229, tomo 9 Protocolo de Trascripción; y el de parcelamiento registrado en la Oficina de Registro Público de los Municipios José Laurencio Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, el día 09 de julio de 2009, bajo el N°17, folio 71, del Protocolo de Trascripción, los cuales acompañó y mencionó la parte actora con el libelo; y en caso de negarse a ello sean condenados por el Tribunal. Estimó la reconvención en la cantidad de BsF.228.076, señaló domicilio procesal.
El 13 de enero de 2012, visto el escrito de la reconvención propuesta por Cumplimiento de Contrato, y por cuanto de la revisión de la reconvención se evidencia que no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, se admitió cuanto ha lugar en derecho, y de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, se emplazó a la demandante reconvenida, Sociedad Mercantil Inversiones 53-A, C.A., en las personas de los ciudadanos Anamaru Morayma Arenas Zubani, y Pascual Méndez Álvarez, para que comparecieran por ante este Tribunal el quinto (5°) día Despacho siguiente, a cualquier hora de las fijadas por el Tribunal para despachar, a dar contestación a la reconvención.
El 20 de enero de 2012, comparecieron los actores reconvenidos, asistidos por el abogado Evaristo Zambrano, Inpreabogado N° 6.631, y presentaron escrito de contestación a la reconvención propuesta por la demandada, el mismo fue agregado al expediente por auto de la misma fecha, mediante el cual rechazaron en todos y cada uno de sus términos la reconvención propuesta por cuanto la demandante utiliza como fundamento de su reconvención la contra argumentación que hace a la acción de rescisión o resolución del contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta, obviando que la naturaleza de las misma de toda reconvención exige el cumplimiento de los requisitos contenidos en el artículo 365 y 340 del C.P.C.
Alegan que carece de diafanidad, claridad, precisión en la relación de los hechos, como de los fundamentos de derecho que permitan tanto al juzgador como a ellos entender las conclusiones pertinentes de su objeto, que debió distinguir, diferenciar y especificar los fundamentos de su reconvención, omite la referencia al instrumento fundamental de la reconvención, para evitar se evidencie la sin razón de su acción, toda vez que el contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta, contiene en si mismo un abanico de alternativas a elegir y seguir por cualquiera de las partes, entre las cuales se halla el supuesto de hecho previsto en la cláusula octava, el cual transcribió; asimismo alegó que el reconviniente aduce haber cumplido y exige el otorgamiento del documento de venta con los mismos argumentos del demandante, sin aludir ni analizar los motivos, fundamentos y alternativas procesales previstas en la cláusula octava del contrato, que acreditan al propietario su derecho de accionar de forma aleatoria.
Que la reconvención circunscribe su petición a lo siguiente: “…para que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, cumpla con otorgar a la ciudadana Kimberley Johanna Ramírez Rolon,…. El documento definitivo traslativo de propiedad del inmueble constituido por el Town House N° 3, ubicado en el Conjunto Residencial Piedra y Mar, situado en la segunda etapa de la Urbanización Flamingo,..”
Que la argumentación del escrito de reconvención señalada con los números 10 y 11, referida a la denuncia administrativa ante el Indepabis resulta intrascendente en razón de que el instituto en fecha 20 de julio de 2011 ordenó la reposición de la causa al estado del inicio del procedimiento, dejando sin efecto ni valor jurídico, incluyendo el acta de audiencia de descargo de fecha 27 de mayo de 2011; que fundamentalmente ante la inexplicable actuación de la promitente compradora optaron unilateralmente y con fundamento el la cláusula octava por la resolución del contrato preparatorio preliminar de opción de compra venta, mediante la devolución del monto recibido en concepto de precio de costo, el pago de intereses al 12% anual por lo recibido y la cancelación de la cláusula penal en concepto de daños y perjuicios.
Que califican la narración libelar como una “confesión” de su parte por el reconocimiento del pago de Bs.50.000,00 pero no dicen nada de las reiteradas exigencias contractuales a cada uno de los promitentes compradores de que además del “precio de costo” inicial debían hacer los aportes del 20% de administración y ejecución de la obra, que la promitente compradora nunca cumplió y su representada se vio en la necesidad de financiar la total ejecución del Town House N°3 por la falta de reconocimiento y pago de la promitente compradora del 20% en concepto de administración y ejecución de la obra conforme al contrato suscrito, que junto a la actitud y desinterés de la promitente compradora en el otorgamiento los llevó a reformar la demanda original y exigir la rescisión y/o resolución del contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta, que es un instrumento sui generis y responde al acuerdo preparatorio de un contrato futuro.
Finalmente impugnaron el nuevo domicilio procesal señalado en el escrito de reconvención en razón de estar fuera de la jurisdicción del Tribunal ya que el contrato preparatorio o preliminar de opción de compra venta tiene fijado para todos los actos y efectos del contrato la ciudad de Tucacas del estado Falcón.
El 08 de febrero de 2012, compareció el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente y consignó escrito de pruebas; en fecha 15 de febrero de 2012, compareció la ciudadana Anamaru Morayma Arenas Zubani, asistida por el abogado Evaristo Zambrano, y consignó escrito de pruebas. Ambos escritos fueron agregados al expediente por auto de fecha 16 de febrero de 2012, y admitidos por auto de fecha 28 de febrero de 2012.
El 02 de marzo de 2012, se declaró desierto el acto de declaración del ciudadano Lorenzo Monzón Gómez, por cuanto no compareció.
El 05 de marzo de 2012, se fijó nueva oportunidad para la declaración del ciudadano Lorenzo Monzón Gómez de conformidad a lo solicitado por la ciudadana Anamaru Morayma Arenas Zubani, asistida por la abogada Marielzi Aceituno.
El 08 de marzo de 2012, compareció el ciudadano Lorenzo Monzón Gómez, y estando presentes la ciudadana Anamaru Morayma Arenas Zubani y el abogado Evaristo Zambrano, Inpreabogado N°6.631, rindió declaración; se dejó constancia que la parte demandada no compareció.
El 12 de Abril de 2012, fueron agregados a los autos del expediente, los oficios Nros. 340-12/062 y 340-12/063, de fecha 11 de Abril de 2012, remitidos por la Oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola del estado Falcón, junto con copias fotostáticas certificadas.
El 07 de Mayo de 2.012, este Tribunal ordenó agregar la diligencia junto con la sustitución del poder que le fue conferido por la abogada Luz Marina Maldonado Ibañez, Inpreabogado N°22.229, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana Kimberley Johana Ramírez Rolon a la abogada Lucy Silva, Inpreabogado N°44.663 y acordó tener como parte en el presente juicio a la abogada antes mencionada.
El 8 de mayo de 2012, se agregó al expediente el escrito contentivo de informes en tres (03) folios útiles y anexos, presentado por el abogado Alexis Antonio Zambrano, Inpreabogado con el N°42.409, así como el poder otorgado por los ciudadanos Pascual Méndez Alvarez y Anamaru Morayma Arenas Zubani, a los abogados Luisa Magdalena Villaroel Pérez, Evaristo Zambrano, Alexis Antonio Zambrano y Wuilian Yamil Riera, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado con los Nros. 15.760, 6.631, 42.409 y 55.568, respectivamente, y se acordó tenerlos como apoderados de los demandantes. En la misma fecha se agregó al expediente el escrito contentivo de informes, constante de nueve (09) folios útiles y anexos en un (01) folio útil, presentado por la abogada Lucy Silva, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 44.663, actuando con el carácter de apoderada judicial de la demandada, ciudadana Kimberley Johanna Ramírez Rolon.
El 21 de mayor de 2012, se agregaron al expediente los escritos contentivos de observaciones a los informes, presentados por los abogados Alexis Antonio Zambrano y Edilio Eloy Medina Corzo, Inpreabogados Nros. 42.409 y 67.326, respectivamente con el carácter acreditado en autos.
II
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal procede, previas las siguientes consideraciones:
Punto previo
En relación a los alegatos y defensas relacionados con el expediente administrativo llevado por INDEPABIS, el cual no forma parte de fondo de la controversia pues no fue demandado su cumplimiento o nulidad, este juzgador informa a las partes que en caso de mantener interés de impugnar algún tipo de pronunciamiento emitido por la autoridad administrativa, dicha competencia es ejercida de forma exclusiva por los juzgados de la jurisdicción contencioso administrativa. Así se declara.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE RECONVENIDO, Y SU VALORACIÓN
Junto con el libelo presentó:
1) Marcado A, copia fotostática simple de documento constitutivo estatutario, y de acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil Inversiones 53 A, C.A. debidamente registradas en la oficina del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, la primera de fecha 20 de septiembre de 1995, bajo el N°9, Tomo 12-A, y la segunda de fecha 31 de enero de 2006, bajo el N°11, Tomo 2-A. Instrumentos que por tratarse de documentos públicos pueden ser presentados en copias fotostáticas simples y que no fueron impugnados ni tachados de falsos por la contraparte en juicio, por lo que se le otorga pleno valor probatorio a los fines de establecer el carácter de Directora a la ciudadana Anamaru Morayma Arenas Zubani. Así se establece.-
2) Marcado B, copia fotostática simple de contrato de opción a Compra Venta suscrito por uno de los demandantes, ciudadano Pascual Méndez Álvarez, y la demandada de autos, ciudadana Kimberley Johanna Ramírez Rolon, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 11 de agosto de 2005, anotado en el libro de autenticaciones bajo el N°37, Tomo 88. El cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, otorgándosele pleno valor probatorio para la resolución de la causa, y que por constituir el instrumento fundamental de la acción su contenido será evaluado en detalle al desarrollo del presente fallo. Así se declara.-
3) Marcado C, copia fotostática simple de documento de condominio del Conjunto Residencial Piedra y Mar, debidamente registrado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola de la Circunscripción Judicial del estado Falcón en fecha 20 de julio de 2009, quedando inscrito bajo el N°46, folio 229, Tomo 9. Instrumento que por tratarse de documento público puede ser presentado en copias fotostáticas simples, las cuales no fueron impugnadas ni tachadas de falsas por la contraparte en juicio, por lo que se le otorga pleno valor probatorio a los fines de establecer el la descripción del inmueble objeto del litigio, así como la fecha cierta en que se constituyó el condominio. Así se establece.-
4) Marcado D, reproducciones fotográficas impresas en papel tipo carta de lo que la parte actora señaló como imágenes del conjunto vacacional Piedra y Mar, dada la naturaleza de dichas probanzas, cuya práctica ha sido regulada por la jurisprudencia nacional, y dado que no ha sido acompañada de los datos de origen (fotógrafo, fecha en que fueron captadas, marca y modelo de la cámara fotográfica), ni fueron ratificadas por medio de la prueba testimonial, además de no representar medio de prueba que ayude a resolver el fondo de la controversia deben ser desechadas del debate probatorio. Así se declara.-
5) Marcado E, original de instrumento privado identificado cuadro comparativo de inversión a marzo de 2011, cuyo contenido va inserto desde el folio 48 hasta el folio 62 ambos inclusive de la primera pieza, en todos sus folios se observa suscrita por el ciudadano Lorenzo Monzón Gómez, identificado como ingeniero civil, inscrito en el colegio de ingeniero de Venezuela bajo el N°29.571, documental que fue impugnada por la contraparte en su escrito de contestación a la demanda, sin embargo, la parte promovente acorde a la regulación de las documentales privadas emanadas de terceros que no son parte en juicio promovió la prueba de testigo del mencionado ciudadano Lorenzo Monzón Gómez, por lo que su valoración se hará en la oportunidad en que sea valorada el testimonio promovido. Así se establece.-
6) Marcados F, G, H, I, J, K, L y M, promovió copias fotostáticas simples de actas que forman parte de expediente administrativo iniciado ante el Instituto para la defensa y educación del consumidor y del usuario (INDECU), hoy INDEPABIS, identificado con el número DEN-016440-2009.0101, de fecha 23-11-2009, de conformidad a la regulación jurisprudencial de este tipo de instrumentos que los cataloga como instrumentos públicos administrativos, que hacen fe de su contenido hasta prueba en contrario, y dado que las copias fotostáticas no fueron impugnadas por la parte demandada reconviniente en juicio, se les otorga pleno valor probatorio. Así se declara.-
7) Junto al escrito de reforma presentó copia de escrito dirigido al licenciado Augusto Montiel, Presidente del INDEPABIS, con sello de recibido en el mencionado ente administrativo. Del contenido de dicha documental se observa que constituye una declaración de los demandantes de autos dirigida que no guarda relación de pertinencia con la resolución de la presente controversia por lo que queda desechada del debate probatorio. Así se establece.-
En el periodo probatorio:
Ratificó las documentales presentadas junto al escrito libelar y las presentadas junto a la reforma, y promovió:
1.- Documentales:
Original de constancia de recepción, emanada del Registro Público de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola de la Circunscripción Judicial del estado Falcón; original de comprobante de ingreso, en cuya observación se señala el pago por transacción inmobiliaria emitido por la alcaldía del Municipio Monseñor Iturriza y copia fotostática simple de solvencia Municipal de la parcela N°03 del Conjunto Residencial Piedra y Mar, emitida por el director de Hacienda de Municipio Monseñor Iturriza, los tres instrumentos fechados 11 de julio de 2011, no siendo impugnadas las señaladas documentales se les otorga valor probatorio de cuyo contenido se desprende que fue presentado un documento de venta por la ciudadana demandada reconviniente en la fecha señalada, sin que conste en autos el documento señalado ni la certeza del bien objeto de venta. Así se declara.-
2.- De conformidad al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicitó la prueba de informes del Registro Público de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola, y certificación de los días hábiles laborados por ese despacho desde el viernes 27 de mayo de 2011 y el 14 de julio del mismo año, ambos inclusive. De conformidad a lo solicitado en fecha 28 de febrero de 2008, se libró oficio identificado con el N°05-359-53-12, constando las resultas insertas a los folio 178 y 179 de la primera pieza del expediente, en oficios N°340-12/062 y 340-12/063, de fecha 11 de abril de 2012, emitidos por el abogado Carlos Alfonso García Villegas, en su carácter de Registrador Público Suplente, donde informa que en fecha 14 de julio de 2011, fue recibido en esa oficina la orden referida por INDEPABIS, la cual acompañó al oficio. Cumplidos los extremos de ley y siendo oportuna su promoción y evacuación se le otorga valor probatorio de informes. Así se declara.-
3.- Promovió de conformidad a los artículos 431 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.366 del Código Civil, la ratificación testimonial del ingeniero Lorenzo Monzón Gómez, venezolano, mayo de edad, titular de la cédula de identidad N°4.134.864, al cuadro comparativo de inversión marzo 2011 de Conjunto Residencial Piedra y Mar, prueba que justificó la parte actora para demostrar el valor económico y específico del inmueble objeto del litigio, admitida la testimonial y fijada la oportunidad, en fecha 08 de marzo de 2012, a las diez de la mañana asistió el testigo promovido para rendir declaración, dejando constancia de la inasistencia de la parte demandada reconviniente, en su declaración reconoció como suyo el informe marcado E, así como declaró sobre su experiencia como ingeniero y haber sido contratado por la parte actora reconvenida para la elaboración de dicho cuadro comparativo.
Ahora bien, en relación a la documental objeto de ratificación por el tercero que no esparte en juicio, se observa que dicho instrumento solo hace referencia al valor estimado del inmueble en litigio, específicamente a los años 2005, 2007 y 2011, sin embargo, no entiende este juzgador la pertinencia de dicho informe, en tanto que en el instrumento fundamental de la demanda el preció de venta no se encontraba sujeto a la condición de elaboración de un informe técnico de costos, ni como bien lo señaló la parte demandada reconviniente constituía el preció del inmueble una de causas de resolución del contrato suscrito entre las partes, menos aún se observa coherencia entre el fundamento de la pretensión manifestada en la reforma a la demanda, que estima a la cláusula octava del contrato de opción a compra como la justificación en la manifestación de voluntad de la parte actora de resolver el contrato, es decir, a la vista de su acción no estima necesario (pues no alega como causa de rescisión el incumplimiento de las obligaciones de la demandada reconviniente) probar la falta de la parte demandada. En consecuencia de la señalada impertinencia y de no aportar nada a la resolución de la controversia se desecha del debate probatorio. Así se establece.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO RECONVINIENTE, Y SU VALORACION
Invocó el valor probatorio de los documento aportados por la parte actora junto al escrito libelar y señalando la aplicación del principio de la comunidad de la prueba alegó le favorecen, y que ya fueron valorados ut supra, por lo que resulta inoficioso emitir nuevo pronunciamiento. Así se declara.-
Promovió la confesión señalada en los artículos referente al pago de la demandada en la cantidad de Bs.50.000.000,00, hoy BsF.50.000,00. Siendo que el pago de dicha cantidad no es parte del controvertido, como se evidencia de los alegatos y defensas opuestas, pues a parte actora no manifestó la falta de pago de dicha cantidad, se evidencia que la controversia entre las partes trata sobre el valor de venta del inmueble y no la efectividad de los pagos realizados. Así se establece.-
ESCRITOS DE INFORMES Y DE OBSERVACIÓN A LOS INFORMES
Por cuanto el Tribunal observa que de ellos no se desprende solicitud de reposición, ni ningún alegato que sea determinante en la prosecución del proceso, el Tribunal se abstiene de pronunciarse sobre los mismos. Así se decide.-
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA DE LA DEMANDA INICIAL
Vistos los alegatos contenidos en el escrito libelar y su reforma, siendo que en ésta última la parte actora reconvenida modificó el fundamento de su acción, pues inicialmente demandaba la resolución del contrato en base al incumplimiento de la parte demandada reconviniente y en consecuencia la aplicación de la cláusula séptima del contrato de opción a compra venta, para luego en la reforma demandar la resolución del mismo contrato en aplicación de la cláusula octava, al estimar que dicha disposición del convenio le “bastaría la sola disposición y voluntad de sus Clientes, para justificar la acción propuesta (escrito de informes de la parte actora, inserto al folio tres de la segunda pieza del expediente)”.
Igualmente en consideración de los hechos admitidos y las defensas opuestas en el escrito de contestación a la demanda presentado por la parte accionada reconviniente según el cual admitió la existencia del contrato de opción a compra venta presentado por la parte actora, así como del expediente administrativo que inició ante el INDECU (hoy INDEPABIS), que también fue traído a los autos por la parte actora junto con el libelo de demanda, negando los términos del precio que señaló la parte actora en su escrito libelar, y negando el incumplimiento de su obligación, así como negando que la parte actora haya cumplido con todos los trámites correspondientes para el otorgamiento del documento definitivo de venta.
En vista de lo anterior se estima que ante la pretensión del actor establecida en la reforma a la demanda acorde a su declaración, y que a su entender no necesita justificar ni probar nada mas que su acto voluntario de dar por resuelto el contrato de opción a compra venta según la cláusula octava, ante esta circunstancia no dejaría oportunidad de defensa alguna a su contraparte (cómo podría defenderse al simple hecho de la manifestación de voluntad de su contraparte?) y en consecuencia se pasa al análisis sobre la procedencia en Derecho de la aplicación de la mencionada cláusula en los términos que fundamenta su acción, al respecto establece el la mencionada estipulación contractual:
“OCTAVA: Si la negociación no llegara a realizarse por causas imputables a EL PROPIETARIO, este deberá pagar al LA PROMITENTE COMPRADORA, todos los aportes realizados por este, y todos los intereses sobre los aportes calculados al doce por ciento (12%) anual, más la cantidad de cinco millones de bolívares con 00/100 (5.000.000,00 Bs.) por conceptos de daños y perjuicios. Fuera de estas cantidades, las partes no tienen derecho a reclamar nada por ningún concepto.”
Como primera observación al contenido de dicha disposición y de acuerdo a cualquier razonamiento lógico jurídico, resulta obvio que nadie puede aprovecharse por el incumplimiento de su obligación, es tan fácil determinarlo cuando erróneamente la parte accionante califica la aplicación de dicha cláusula contractual como una alternativa establecida en su favor para dar por resuelto el contrato por el solo hecho de su consentimiento, cuando a todas luces se observa la aplicación de dicha norma contractual es de aplicación facultativa para la promitente compradora como lo establece el artículo 1.269 del Código Civil, a saber:
“El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.”
Como segunda observación, aún en el caso que por la naturaleza del contrato resulte imposible la alternativa para el acreedor, y en aplicación del principio iura novit curia, Principio del Derecho Procesal según el cual el Juez conoce el derecho aplicable, y por lo tanto debe someterse a lo probado en cuanto a los hechos, pero puede ampararse en este principio para aplicar un derecho distinto del invocado por las Partes a la hora de argumentar la causa, y en consecuencia, el Juez está obligado a subsumir los hechos que le informen y prueben las Partes en las norma jurídicas adecuadas, aplicando las consecuencias jurídicas en ellas consagradas. Siendo que la parte demandada reconviniente alegó el incumplimiento de la parte actora, y además señaló que dicha pretensión consistía en una confesión de la parte demandante.
En este orden de ideas establece el artículo 1.202 del Código Civil:
“La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado, es nula.”
Es por lo que el razonamiento esgrimido por la parte actora reconvenida, resulta contrario a derecho, que por su sola voluntad pretenda la aplicación de una cláusula contractual establecida en beneficio de la otra parte, como se estableció recíprocamente en el instrumento de opción a compra venta, lo que haría nula la cláusula octava e impide la procedencia de su acción como será declarado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.-
Determinada la improcedencia de la acción inicial se pasa al análisis de la reconvención propuesta en la oportunidad de contestación de la demanda:
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA DE LA RECONVENCIÓN
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada reconvino y alegó que se habían dado las circunstancias de una compra venta, dado que señaló a su representada como cumplidora de su obligación al pago de la totalidad del precio estimado en el documento de opción a compra, y vista la contestación a la reconvención donde la parte actora reconvenida se opuso a todo lo señalado por la demandada reconviniente, se observa que la controversia se limita a la naturaleza del contrato y del precio establecido en el mismo, a los fines de determinar la determinación del cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones por las partes contratantes. Así se establece.-
Merece especial atención el documento contentivo del convenio relacionado con el inmueble objeto del contrato que ya fue valorado; que constituye el instrumento fundamental de la presente causa, por lo tanto se pasa a analizar el mencionado contrato:
Por cuanto las partes están contestes en que se celebró el contrato, el objeto del mismo, el término para su cumplimiento y las sanciones en caso de incumplimiento por parte del oferente, solo divergen en la naturaleza de dicho contrato, pues mientras la parte actora reconvenida mantiene que se trata de un contrato de preparatorio de opción de compra venta, la parte demandada reconviniente afirma que se convirtió en un contrato de compra venta.
Nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías de lo que se conoce como “Contratos”, en tal sentido trataremos de manera sucinta sobre ellos, los cuales no son mas que un convenio entre personas por medio del cual se obligan con respecto a dar, hacer o no hacer una cosa, en tal sentido establece nuestra ley sustantiva el contrato de venta, mandato, mutuo, permuta, y el de obras entre otros, a tal efecto se estima necesario analizar la figura del contrato en la legislación venezolana, y al respecto señala en el artículo 1.133 del Código Civil lo siguiente:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
Es decir, el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más personas, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso y que se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos como lo son:
1.-El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
2.-Que el objeto pueda ser materia de contratos: este debe ser posible, lícito, determinado o determinable.
3.- Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.
En consecuencia podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. Ahora bien en el caso de marras, en principio se trata de un contrato de opción a compra venta, como lo establecieron las partes al momento de su celebración; el cual no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no esta definido por la Ley, pero de acuerdo con la doctrina puede adoptarse una definición suya, en este sentido nuestra jurisprudencia ha establecido que la esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas.
A pesar de no ser una figura nueva dentro del mundo del derecho, actualmente está muy de moda esa expresión dado el auge que ha tomado la demanda de adquisición de viviendas en nuestro país. La cláusula penal es una figura contenida en los contratos preliminares a una posible compra venta de algún bien determinado; que en este caso, si hablamos de inmuebles, constituye el castigo o la pena que, desde el punto de vista económico, que debe sufrir el contratante que ha incumplido con el contenido del contrato cuyo objeto lo comprende la promesa de venderse o comprarse un bien determinado; compraventa que deberá efectuarse dentro de un tiempo fijado al efecto y dentro del marco de una serie de condiciones establecidas en el mismo cuerpo del contrato.
La cláusula penal les permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un Tribunal, el monto de los daños y/o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o, la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió.
Ahora bien, establece la ley un tope o un porcentaje determinado para establecer la llamada cláusula penal? La respuesta es No. Nuestra legislación sólo faculta a los contratantes para incluir dentro del contenido del contrato este tipo de cláusulas, pero no prevé porcentaje alguno en su monto (artículos 1.257 y siguientes del Código Civil). Establece además nuestra normativa, que no se puede pedir o demandar el cumplimiento de la obligación principal y la vez solicitar el cumplimiento de la pena o de la multa, a menos que la multa se deba a simple retardo en el cumplimiento de la obligación principal.
En relación a la controversia y de la lectura del mencionado documento que denominaron contrato de opción de compra venta se observa que en la cláusula primera refiriéndose al demandante se le denomina el propietario, se obliga a vender a la demandada identificada como promitente compradora, con una descripción detallada del town house objeto del litigio, así como del conjunto turístico en general. En la cláusula segunda acordaron que la venta sería por “a precio de costo” mas un 20 % por concepto de administración y ejecución de la obra. En la cláusula tercera establecieron “precio de la venta” en Bs.50.000.000,00, hoy BsF.50.000,00, y el pago de un aporte inicial. En la cláusula cuarta establecieron la forma de pago del saldo restante (Bs.45.000,00), según consta en autos, fue reconocido el pago oportuno en su totalidad por la demandante reconvenida. En la cláusula séptima se estableció la cláusula penal derivada del incumplimiento de la promitente compradora. En la cláusula octava, se estableció la cláusula penal derivada del incumplimiento del propietario. En la cláusula novena fue establecido un término de ejecución, terminación y entrega (30 de marzo de 2007) con posibilidad de prórroga de seis meses (30 de agosto de 2007).
En relación al precio de venta del inmueble, alegó la parte actora reconvenida que el precio de venta no se encontraba establecido en el contrato, sino que se estableció que el precio sería el resultado del “precio de costo” mas un 20% por gastos de ejecución y administración, sin embargo, en el cuerpo del contrato salvo en la cláusula segunda, no se volvió a comentar el mencionado “precio de costo” ni la forma en que sería determinado, como al parecer pretendió probar la parte actora reconvenida al presentar un presupuesto emitido por un ingeniero civil contratado al efecto de señalar los costos de construcción de la obra, por el contrario en la cláusula tercera se estableció un “precio de venta” que alcanzó los Bs.50.000.000,00 antes de la reconversión monetaria, lo que a entender de quien suscribe marca de forma inequívoca cual fue el monto convenido por las partes, en el supuesto de aplicar el criterio expresado por la parte actora reconvenida, resultaría en un enriquecimiento sin causa que se estimen los pagos realizados desde el año 2005, sin la respectiva indexación de la moneda, y por el contrario si se valuara el bien a los precios de costo actuales, menos aún cuando de las mismas pruebas presentadas por la parte actora reconvenida (documento de condominio) que constituyen requisito imprescindible para el otorgamiento del documento registral traslativo de propiedad, fueron protocolizadas con amplio periodo de tiempo posterior al término fijado en el contrato para la entrega del inmueble, lo que deja en evidencia el incumplimiento del lapso para la entrega por parte de la demandante reconvenida y por ende incurre en mora.
Para determinar si se trata de un contrato de compra venta o de opción de compra venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”.
Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra:
“es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como:
“Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”
El contrato en referencia, tiene la apariencia de un contrato preparatorio de una futura venta, sin embargo al observarse que no cuenta con un lapso de vigencia ofertiva, que mas allá de la determinación de un adelanto o arras, se determinó la forma de pago de la totalidad del precio, y al señalarse con precisión los linderos del inmueble, se puede concluir que el contrato que celebraron las partes es una de compra venta. Es decir un acuerdo para trasladar la propiedad de bien en construcción que por no contar con los requisitos (documento de condominio registrado, cédula catastral del inmueble, entre otros) para el otorgamiento en la oficina de registro, es lógico deducir que como es habitual en la práctica de las ventas inmobiliarias, dado que los constructores se sirven de los recursos obtenidos en esas contrataciones para cumplir con los gastos de ejecución de la obra, las partes se obligan con este tipo de contratos ante la imposibilidad de protocolizar la venta.
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra venta, y no de opción de compra venta, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra venta, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.
Establecida la naturaleza contractual por quien suscribe y Probado como ha sido el incumplimiento de la parte demandante reconvenida, la demandada reconviniente tenía a su elección las dos (2) acciones previstas en el artículo 1.167, del Código Civil, analizada con anterioridad, y elegida como fue la de cumplimiento de contrato, debe prosperar. Así se establece.-
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
Primero: SIN LUGAR la acción de resolución de contrato de opción a compra venta incoada por PASCUAL MÉNDEZ ALVAREZ, español mayor de edad, casado, cédula de identidad N°E-81.968.677, de este domicilio; e INVERSIONES 53-A, C.A., sociedad mercantil registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, bajo el N°09, Tomo 12-A, de fecha 20 de septiembre de 1995, representada por su Directora, ciudadana ANAMARU MORAYMA ARENAS ZUBANI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°7.004.168, de este domicilio. Así se decide.-
Segundo: CON LUGAR la reconvención que por cumplimiento de contrato de compra venta fuera opuesta por la ciudadana KIMBERLEY JOHANNA RAMÍREZ ROLÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°14.504.164, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira, por lo que se declara como propietaria del bien en litigio. Así se decide.-
Tercero: Se condena la parte demandante una vez quede definitivamente firme la presente decisión a otorgar documento traslativo de propiedad dentro del lapso para la ejecución voluntaria, de lo contrario sirva la presente sentencia para ser registrada como título de propiedad del inmueble que se describe a continuación: unidad de vivienda tipo Town Hose distinguido con el N°03, que forma parte del Conjunto Residencial Piedra y Mar, ubicado en la calle Troncal Este, segunda etapa de la urbanización Complejo Turístico Chichiriviche, mejor conocido como Urbanización Flamingo, al margen izquierdo de la carretera nacional Morón-Coro, jurisdicción del municipio Autónomo Monseñor Iturriza del estado Falcón, cuyo documento de condominio se encuentra debidamente protocolizado ante la oficina del Registro Público de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola de la circunscripción judicial del estado Falcón, en fecha 20 de julio de 2009, quedando inscrito bajo el N°46, Folio 229 del Tomo 9, y que el referido Town House tiene una superficie aproximada de terreno de ochenta y dos metros cuadrados (82,00 mts2) que incluye terraza, patio posterior (descubierto) y un puesto de estacionamiento, con sesenta metros de cuadrados (60 mts2) de construcción en dos (2) plantas: Planta Baja: un (01) espacio para sala-comedor-cocina, un (1) baño auxiliar y escalera de acceso a la parte superior. Planta Alta: una (1) dormitorio principal con su respectivo baño y un (01) estar, alinderado así: Norte: colinda con caminería, zona de piscina, pared perimetral, estacionamiento del conjunto y Troncal Este de la urbanización; Sur: colinda con pared perimetral del conjunto parcela CU-191-A de la urbanización; Este: colinda con el Town House o casa N°02 del conjunto, y Oeste: colinda con el Town House o casa N°04 del conjunto, le corresponde el uso exclusivo de un puesto de estacionamiento signado con el número tres (03) el cual se encuentra en la parte frontal del conjunto. Dicho inmueble se encuentra construido en la parcela tres (03) con un porcentaje de ocupación del área del parcelamiento de seis enteros con cuatro millones cuatrocientos sesenta y cinco mil cuatrocientos ocho milésimas por ciento (6,4465408%) y un porcentaje de condominio de siete enteros con seis millones novecientos veintitrés mil setenta y seis milésimas por ciento (7,6923076%). Así se decide.-
Cuarto: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante reconvenida por haber vencimiento total. Así se decide.-
Se ordena notificar de la presente decisión a las partes, de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia en el copiador de sentencias del Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas a los veintiún (21) días de septiembre del año dos mil doce (2012). Años: 202° y 153°.
El Juez Provisorio,

Abg. FREDDY ALEJANDRO PERNÍA CANDIALES,
La Secretaria,
Abg. DÉLIDA YÉPEZ DE QUEVEDO.
En la misma fecha, 21-09-2012, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 am), se registró y publicó la presente sentencia.
La Secretaria

Abg. DÉLIDA YÉPEZ DE QUEVEDO