TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENENZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, CON SEDE EN PUNTO FIJO.
AÑOS 202° Y 154°
EXPEDIENTE: 9770
DEMANDANTE: ALIDANES JESÚS CALLES LUGO
APODERADO JUDICIAL: MAO NICOLÁS LEÓN JIMÉNEZ.
DEMANDADO: MIGUEL ABRAHAM GOITIA RODRÍGUEZ, ROSALINA BETANCOURT DE GOITIA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT Y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Se inició el presente procedimiento en fecha 27 de enero de 2012, mediante demanda de Cumplimiento de Contrato, con sus respectivos anexos, presentada por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, de Punto Fijo, interpuesta por el Abogado Mao Nicolás León Jiménez, inscrito en el IPSA bajo el Nº 146.275, titular de la cedula de identidad Nº V-15.592.644, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de el ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nº 11.766.505, en contra de los ciudadanosMIGUEL ABRAHAM GOITIA RODRIGUEZ y ROSALINA BETANCOURT DE GOITIA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, Y MONICA BARBARA REINBERG DE LUGO, venezolanos los tres primeros mencionados y extranjera la última, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°s 9.581.200, 9.927.903, 2.858.913 y E-591.681; alegando los hechos en el libelo de la demanda.
RELACION DE LA CAUSA
Admitida la presente causa por ante este despacho en fecha 03 de Febrero de 2012.
En fecha 06 de febrero de 2012, diligencio el abogado Mao Nicolás Jiménez, en la cual consigna los emolumentos para reproducción fotostática de las cuatro compulsas de los demandados.
En fecha 08 de febrero de 2012, recayó auto del Tribunal en la cual se ordena la certificación de las copias y librar la compulsa.
En fecha 13 de febrero de 2012, diligencio el Abogado Mao Nicolás Jiménez, en la cual solicita el desglose e la compulsa para la práctica de la citación personal de los ciudadanos Miguel Abraham Goitia Rodríguez Y Rosalina Betancourt De Goitia, Orlando Rafael Lugo Petit Y Mónica Bárbara Reinberg De Lugo.
En fecha 16 de febrero de 2012, el alguacil del tribunal fija 03 días de despacho siguientes a la presente fecha, para práctica de la citación.
En fecha 23 de febrero de 2012, consigno el alguacil del Tribunal Recibo de Citación debidamente Firmado y Recibido por el Ciudadano Orlando Rafael Lugo.
En fecha 27 de febrero de 2012, consigno el alguacil del Tribunal recibos de Citación debidamente recibidos y firmados por los ciudadanos Miguel Abrahan Goitia Rodríguez y Mónica Bárbara Reinberg de Lugo.
En fecha 29 de febrero de 2012, consigno el alguacil de este Tribunal Recibo de Citación debidamente firmado y recibido por la ciudadana Rosalina Betancourt de Goitia.
En fecha 16 de Marzo de 2012, presento escrito la Abogada Virna Carolina Ocando Gómez, inscrita en el IPSA bajo el Nº 178.700, solicitando copias simples de todos los folios.
En fecha 27 de Marzo de 2012, diligenciaron los ciudadanos Miguel Abraham Goitia Rodríguez Y Rosalina Betancourt De Goitia, Orlando Rafael Lugo Petit Y Mónica Bárbara Reinberg De Lugo, asistidos por el abogado en ejercicio Juan Carlos Acosta Salazar, mediante la cual le otorgan poder Apud Acta, amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere a los abogados en ejercicio Juan Carlos Acosta Salazar y Virna Carolina Ocando Gómez.
En fecha 27 de marzo de 2012, presento escrito de Oposición a la Cuestión Previa los abogados Juan Carlos Acosta Salazar y Virna Carolina Ocando Gómez.
En fecha 30 de marzo de 2012, recayó auto del Tribunal en la cual se ordena agregar al expediente el escrito de Cuestiones Previas presentado por la parte demandada.
En fecha 10 de abril de 2012, presento escrito de contestación a la cuestión previa el abogado Mao Nicolás León Jiménez apoderado judicial de la parte demandante.
En fecha 11 de abril de 2012, diligencio la abogada Virna Carolina Ocando Gómez, en la cual solicita copia simple del escrito presentado en fecha 10 de abril de 2012.
En fecha 16 de abril de 2012, presento escrito de Promoción de Pruebas con sus
respectivos anexos, los Abogados Juan Carlos Acosta Salazar y Virna Carolina Ocando Gómez.
En fecha 17 de abril de 2012, recayó auto del Tribunal en la cual se ordena agregar al expediente el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada.
En fecha 18 de abril de 2012, recayó auto del Tribunal en la cual se admite el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada.
En fecha 20 de abril de 2012, presento escrito de promoción de pruebas el abogado Mao Nicolás León Jiménez.
En fecha 20 de abril de 2012, presentaron escrito de nuevas probanzas que se adicionan a las originalmente promovidas los abogados Juan Carlos Acosta Salazar y Virna Carolina Ocando Gómez.
En fecha 20 de abril de 2012, recayó auto del Tribunal en la cual se ordena agregar al expediente los escritos presentados por las partes.
En fecha 23 de abril de 2012, recayó auto del tribunal en la cual se admiten los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
En fecha 23 de abril de 2012, recayó auto del Tribunal mediante la cual se ordena cerrar la primera pieza y apertura una segunda pieza por cuanto la primera pieza se encuentra muy voluminosa.
En fecha 14 de mayo de 2012, en la cual presentaron escrito los abogados Juan Carlos Acosta Salazar y Virna Carolina Ocando Gómez.
En fecha 14 de mayo de 2012, diligencio la abogada Virna Carolina Ocando Gómez, en la cual solicita cómputo de los lapsos procesales, a partir de la última citación de los Co-demandados.
En fecha 15 de mayo de 2012, presento escrito el abogado Mao Nicolás León Jiménez.
En fecha 17 de mayo de 2012, recayó auto del tribunal en la cual se ordeno realizar por secretaria cómputo de los lapsos procesales solicitados.
En fecha 21 de mayo de 2012, recayó auto del tribunal en la cual se ordeno agregar al expediente oficio Nro. 239-12 de fecha 04 de mayo de 2012, emanado del juzgado Superior.
En fecha 14 de junio de 2012, diligencio el abogado Mao Nicolás León Jiménez, en la cual solicita con la urgencia que lo amerita, se dicte sentencia en atención a los principios de celeridad Procesal.
En fecha 25 de junio de 2012, recayó sentencia Interlocutoria (Cuestiones
Previas) en la presente causa, en la cual se declaro Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 28 de junio de 2012, el alguacil de este Tribunal consigno Boleta de Notificación, debidamente firmada y recibida por el ciudadano Abog. Mao N. León.
En fecha 04 de julio de 2012, el alguacil de este Tribunal consigno cuatro boletas de notificación debidamente firmada y recibida por la Abogada Virna C. Ocando G.
En fecha 09 de julio de 2012, presentaron escrito de contestación a la demanda los abogados Juan Carlos Acosta Salazar y Virna Carolina Ocando Gómez.
En fecha 04 de julio de 2012, presentaron escrito de contestación a la demanda los abogados Carlos Acosta Salazar y Virna Carolina Ocando Gómez.
En fecha 06 de agosto de 2010, recayó auto del tribunal en la cual se ordena agregar al expediente los escritos de contestación presentado por la parte demandada.
En fecha 23 de julio de 2012, presentaron escrito de promoción de pruebas los abogados Carlos Acosta Salazar y Virna Carolina Ocando Gómez.
En fecha 03 de agosto de 2012, presento escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos, el abogado Mao León.
En fecha 06 de agosto de 2012, recayó auto del tribunal en la cual se ordena agregar al expediente los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
En fecha 09 de agosto de 2012, diligencio el abogado Mao Nicolás León, en la cual se opone a la Admisión de las pruebas de la parte demandada.
En fecha 13 de agosto de 2012, recayó auto del tribunal en la cual se declaro extemporáneo la oposición de las pruebas presentadas por la parte demandada, y admite los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
En fecha 09 de octubre de 2012, recayó auto del tribunal en la cual se ordena agregar al expediente oficio Nro. De-fa/ 002218, de fecha 1 de octubre de 2012, emanado del Ministerio del Poder Popular para el Transporte Terrestre.
En fecha 17 de octubre de 2012, diligencio el abogado Juan Carlos Acosta, en la cual solicita al Tribunal realice un cómputo de los días de despacho transcurridos dentro del periodo probatorio.
En fecha 18 de octubre de 2012, recayó auto del Tribunal en la cual se ordena realizar por secretaria el cómputo solicitado.
En fecha en fecha 20 de noviembre de 2012, presento escrito de informes el
abogado Mao Nicolás León Jiménez.
En fecha 26 de octubre de 2012, recayó auto del Tribunal en la cual reordena agregar el escrito de informe presentado por la parte accionante.
En fecha 30 de enero de 2013, diligencio el abogado Mao Nicolás León, en la cual solicita al tribunal cómputo dirigido a determinar los días transcurridos para el lapso destinado para sentenciar la presente causa.
En fecha 31 de enero de 2012, recayó auto del Tribunal en la cual se ordena realizar por secretaria el cómputo solicitado.
En fecha 22 de febrero de 2013, diligencio el abogado Mao Nicolás León Jiménez, en la cual solicita admita el presente escrito y a tenor de los establecido en los artículos 26, 30, 49, y 257 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
El Abogado Mao Nicolás León Jiménez, inscrito en el IPSA bajo el Nº 146.275, actuando en cu carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Alidanes Jesús Calles Lugo, Alegan en el libelo de la demanda:
Que su representado en fecha 25 de enero de 2008, acepto la oferta de venta que le hizo el ciudadano ORLANDO LUGO, titular de la cedula Nº V-2.858.913, domiciliado en el Municipio Carirubana del Estado Falcón, cuyo objeto de la compra, era una vivienda signada con el Nº 21, en la Segunda Etapa del CONJUNTO RESIDENCIAL EL PLACER, ubicada en la Puerta Maraven, Jurisdicción de la Parroquia Punta Cardòn, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
Que el contrato que dio lugar a la compraventa, se estableció conforme a lo previsto en los artículos 1137, 1474 del Código Civil.
Que se fijo el precio total de la vivienda en la cantidad de Bs.240.000, 00., dicho precio a pagarse financiado, era en partes por su representado.
Que su representado cancelo al ciudadano ORLANDO LUGO, identificado en autos, por concepto de inicial de la opción compra venta la cantidad de Bs. 72.000,00, en fecha 25-01-08 y en la misma fecha la cuota de Bs.15.000, 00, posteriormente cuotas de Bs.19.000,00, Bs.19.000, 00, Bs.19.000, 00, en fechas 25 de febrero, 25 de marzo y 25 de abril de 2008, de lo cual se deja constancia en los anexos de recibos de pago, en copia certificada marcado con la letra A, .
Que la cantidad de Bs. 168.000,00, lo cancelaría su representado al momento de la protocolización de la compraventa.
Que luego de la entrega del referido primer pago del saldo de la inicial de
compraventa por parte de su representado hacia el ciudadano ORLANDO LUGO, por la cantidad de Bs.15.000, oo, lo cancelo al ciudadano MIGUEL GOTIA, socio comunero, cuyas cuotas pago en forma fraccionada, es decir en cuatro partes.
Que la cuota de Bs.15000, establecida, fue pagada por su mandante de manera fraccionada en cuatro cuotas iniciada la primera el 25-02-08, por Bs.8000, 00, la segunda por Bs.3000, 00, el 01-03-08, la tercera por Bs. 4000, 00, el 28-04-08, y la cuarta cuota por Bs.42.000, 00, el 27-05-08, de lo cual consta en anexos B, C, D, E, expedidos y escrito por el ciudadano MIGUEL GOITIA, identificado en actas.
Que el ciudadano Miguel Goitia, identificado en actas, y con el carácter de propietario del inmueble objeto de compraventa, dejo constancia en los recibos el reconocimiento y la ratificación de la forma de pago convenida el ciudadano ALIDANES JESUS CALLES LUGO, y ORLANDO LUGO, ratificando el precio definitivo de la venta del inmueble por Bs.240.000, 00, lo cual no seria modificado, ni aumentado de ninguna forma, de lo cual hace constar según recibo marcado con la letra E, de fecha 27-05-08.
Que en virtud de los pagos señalados, se complemento el saldo inicial de Bs.72.000, 00., quedando restante la cantidad de Bs. 168.000, 00, cancelado al momento de la protocolización del documento.
Que en el documento marcado con la letra F, legalmente reconocido en procedimiento Judicial Contencioso de Oferta Real y Deposito, en el cual su mandante ALIDANES JESUS CALLES LUGO, formalizo su aceptación, y consentimiento, celebrado contrato para adquisición de un inmueble, constituido por una vivienda unifamiliar y parcela de terreno conforme a lo previsto en el articulo 1474 del Código Civil, independientemente de la denominación del contrato a opción que se le dio en el instrumento.
Que en el contrato se atribuyo la denominación de propietarios a los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITIA RODRIGUEZ y ROSALINA BETANCOURT DE GOITIA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, Y MONICA BARBARA REINBERG DE LUGO, mayores de edad, cónyuges, respectivamente y a su representado la denominación de OPTANTE.
Que el contrato quedo formalizado bajo la óptica de la Resolución Nº 110, de fecha 08 de junio de 2009, emitida por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, publicada en Gaceta Oficial. Nº 39.197 del 10 de
Junio de 2009.
Que dicho inmueble pertenece a los propietarios, según consta de documento debidamente protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico de los Municipio Autónomos Carirubana, Punta Cardòn y Santa Ana del Estado Falcón, bajo el Nº 41, Folios 324 al 330, Protocolo Primero Tomo 27, Segundo Trimestre de 2006, de fecha 29-06-06.
Que dicho inmueble era de única y exclusiva propiedad de los PROPIETARIOS, hasta la protocolización del mismo.
Que el inmueble se encuentra ubicado en la Urbanización EL PLACER, MANZANA 2, SEGUNDA ETAPA, PUERTA MARAVEN, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
Que la parcelo de terreno tiene un área de DOSCIENTOS SETENTA Y COHO METROS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS, distinguida con el Nº 51, según consta de documento de parcelamiento protocolizado bajo el Nº 3, Folio 16, Tomo 19, Protocolo de Transcripción del año 2009, ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico de los Municipio Autónomos Carirubana, Punta Cardòn y Santa Ana del Estado Falcón.
Que por efecto del parcelamiento del lote de Terreno Nº 921, del Sector Puerta Maraven, Parroquia Punta Cardòn, Municipio Carirubana del Estado Falcón, donde se construye la Segunda etapa de la Urbanización el Placer, parcela de terreno que forma parte del inmueble adquirido por su mandante, quedo signada con el Nº 51, según documento de Parcelamiento protocolizado bajo el Nº 3, folio 16, Tomo 19 del Protocolo de Transcripción del año 2009, ante el Registro Publico del Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 18-06-09.
Que en virtud de ello quedo sustituida la nomenclatura antes Nº 21, a la ahora Nº 51, por lo que solo vario, el numero que distingue el inmueble objeto de la presente acción.
Que en cuanto a las estipulaciones sobre el precio convenido referente a la forma de pago del saldo deudor y oportunidad de tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento del vendido inmueble, se plasmaron en las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, OCTVA, el invocado instrumento de fecha 17-07-09, los acuerdos consensuados que contemplaron el precio de la venta del inmueble por la cantidad de Bs. 240.000, 00, de los cuales su representado pago la cantidad de Bs.72.000.
Que por lo tanto quedo solo restando la cantidad de Bs.168.000, 00., cuyo monto su representado se obligo a pagar a través de cheque de Gerencia, a partir de la firma del documento privado de fecha 17-07-09, estableciéndose los lapso para la protocolización del mismo, con el precio total e invariable en el previsto.
Que en la cláusula SEGUNDA, se estipulo cláusula Penal sancionatoria de índole pecuniaria, contra su mandante en caso de incumplimiento, eximente de responsabilidad o no de financiamiento para el pago los vendedores en la aprobación o no del saldo deudor de la compraventa.
Que se estableció a su mandante la prohibición de traspasar o ceder el contrato a otra persona y privilegio unilateral de traspaso del mismo a favor de los propietarios, conforme a la cláusula CUARTA, posteriormente opuesto en juicio y legalmente reconocido por los vendedores.
Que en acatamiento a la referida resolución Nº 110, que rige la adquisición del inmueble, objeto de la compraventa, celebrada en instrumento de fecha 17-07-09, indicó expresamente como fecha de culminación de la vivienda vendida, entregarse el 31-12-09.
Que al igual que la cuota inicial fijada y pagada por su representada por la cantidad de Bs.72.000, 00., su representado le amortizo a los vendedores denominados copropietarios la cantidad de Bs.26.000, 00., el 13-08-09, de lo cual se deja constancia en el recibo marcado con la letra G, legalmente reconocido, resultado total del precio estipulado por Bs.240.000, 00.
Que su representado pago a los propietarios la cantidad de Bs.98.000, 00., pago que ario de modo bilateral la estipulación contractual referida a la forma y tempestividad del saldo deudor de 168.000, luego de pagarse la cantidad de Bs.72.000, 00.
Que en consecuencia quedo en saldo deudor de Bs.142.000, 00, y su representado cumplió con pagarla, mediante procedimiento de oferta real, ante el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana del Estado Falcón, mediante el oficio Nº 3790-10.
Que en el referido proceso contencioso, quedaron reconocidos de lo cual se anexa copia certificada marcada con las letras A,B,C,D,E,F,G, sobre dicho procedimiento recayó sentencia en fecha 09-08-11.
Que en la decisión del procedimiento intentado por su mandante referente a la oferta real, se declaro procedente el pago por su mandante ALIDANIS J. CALLES LUGO, y el deposito efectuado a favor del vendedor ORLANDO LUGO, y con esa validez judicial culmino el pago de la totalidad del precio de la compraventa y por ende librado de saldo deudor conforme a lo previsto en el articulo 1527 del Código Civil.
Que procedimiento de Oferta Real de Pago, fue intentado por su mandante, en virtud de que los vendedores, se rehusaron a recibir el saldo deudor real del precio de compraventa por Bs. 142.000, 00.
Que para la fecha de la solicitud de la oferta real de pago no y de depósito el 13-07-10, no había sido terminada la construcción de la vivienda de compraventa.
Que se estableció como fecha de culminación de la vivienda el 13-12-09, al igual se le estableció que debía pagarse a los vendedores en el plazo de 90 días contados a la fecha del 17-07-09, mas tardar el 17-10-09, es decir meses antes de la culminación de la vivienda.
Que primero debía pagarse la totalidad del precio de compraventa y luego verificarse la transmisión de la propiedad del inmueble, como se estipulo en la cláusula SEXTA, del referido documento de fecha 17-07-09, obviando la esencia de la naturaleza jurídica del contrato de compraventa.
Que el contrato de compraventa, fue cumplido por su representado, en cualidad de comprador, pagando los montos acordados, antes de la culminación de la vivienda y de la protocolización del documento definitivo de compraventa.
Que los propietarios se niegan a cumplir con la obligación principal como vendedores contemplados en los artículos 1485, 1486, 1487 del Código Civil, y el cumplimiento de la tradición legal con su mandante, en razón de lo cual se constituyen los hechos, para demandar judicialmente por la ejecución o cumplimiento del contrato, conforme a lo previsto en el articulo 1167 eiusdem.
Que los copropietarios, las comunidades conyugales, formadas por los demandados y sus cónyuges, identificados en actas, en el contrato compraventa del 17-07-09, según la naturaleza Judicial real de su contenido, no se califican de manera individual por el nombre que las partes le asignan, sino en basa a la intención que ellas persiguen.
Que en el contrato objeto de la presente acción se reúnen los elementos suficientes, el consentimiento, objeto y el precio, conforme al principio de “promesa de venta equivalente a venta”.
Que el contrato se denomino COMPRA VENTA, dado que se ofreció trasmitir la propiedad de un inmueble y se dio por recibido parte del precio, conforme a lo previsto el artículo 1474 del Código Civil, al invocado contrato formalizado el 17-07-09, entre los copropietarios del descrito inmueble, le es aplicable los artículos 1161, 1159 del Código Civil.
Que su representado en cualidad de comprador cumplió con su obligación principal, prevista en el articulo 1527 del Código Civil, así como lo decidió la sentencia firme dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana del Estado Falcón en fecha 09-08-11.
Que en virtud de dicha decisión, el derecho aplicable a la relación contractual de compraventa se invoca a las normas 1471, 1181, 1159, 1486, 1487, 1488, 1527, del Código Civil.
Que en virtud de los hechos y fundamentos narrados, demanda a los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITIA RODRIGUEZ y ROSALINA BETANCOURT DE GOITIA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, y MONICA BARBARA REINBERG DE LUGO, en su cualidad de vendedores del inmueble objeto del presente contrato, y que en caso de no cumplirlo voluntariamente se de el fallo disponiendo en el fondo la sentencia de merito a favor de mi representado para la protocolización y entrega material del inmueble de manera voluntaria y en caso contrario de manera forzosa mediante mandamiento de ejecución.
Que sean condenados en costas los demandados conforme a lo previsto en los artículos 24 Y 286 del Código de Procedimiento Civil.
Que estima la demanda en la cantidad de Bs.816.000, 00, equivalente en unidades tributarias a 10.736, 84 UT.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Los Abogados JUAN CARLOS ACOSTA y VIRNA OCANDO, inscritos en el IPSA bajo el Nº 39.248, 178.700, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados Judiciales, de los demandados, alega en su escrito de contestación:
Que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen, la existencia de un contrato de Compra-Venta, entre sus representados y el demandante de autos Alidanes Jesús Calles Lugo, sobre el inmueble o vivienda signado con el Nº 51, de la segunda etapa del Conjunto Residencial “El Placer”, ubicado en la Puerta Maraven, Jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana el Estado Falcón, propiedad de los primeros, siendo que la realidad es la existencia cierta de un contrato de Opción a Compra.
Que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que exista perfeccionamiento de contrato de Compra-Venta, a raíz del pago por parte del demandante de autos de la suma de setenta y dos mil bolívares (72.000.00, Bs.) por concepto de cuota inicial del Contrato de Opción a Compra, que seria suscrito entre las partes como posteriormente tal como sucedió en fecha 17 de julio de 2009.
Que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que la cancelación del saldo deudor del precio del inmueble, por parte del demandante Alidanes Jesús Calles, el cual ascendía a la suma de ciento sesenta y ocho mil bolívares (168.000.00, Bs.), seria cancelado al momento de la protocolización, ya que la realidad es que al suscribirse el contrato de Opción a Compra, en fecha 17 de julio de 2009.
Que reiteran que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que existe un contrato formado, aceptado, consensuado y celebrado de Compra-Venta, que tiene por objeto la adquisición de un bien inmueble ubicado en la urbanización el placer, manzana 2, segunda etapa, en la Puerta Maraven, de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana, Estado Falcón lo que se resulta cierto es la existencia de un contrato condicionado de Opción a Compra, que recaía sobre el bien mencionado.
Que en cuanto al precio, es falso que el pago haya sido realizado de forma tempestiva por parte demandante de autos, pues el ofrecimiento del mismo fue realizado fuera del lapso fijado claramente en la Opción a Compra, suscrita por las partes y aprobado por las mismas, es decir no fue sino en julio del año 2010, siete 7 meses después estés del vencimiento del plazo acordado por las partes cuando pretende hacer la oferta del pago del resto del inmueble y liberarse del cumplimiento de la obligación, dando lugar al evidente incumplimiento por parte del demandante de autos y a la ejecución de lo pautado en la cláusula Cuarta, del contrato tantas veces mencionado y realmente celebrado, en donde el optante convenía.
Que como consecuencia inmediata al No cumplimiento de la obligación, la justa indemnización por daños y perjuicios que pudiese provocar a sus representados, denominados en tal instrumento como los propietarios, daño que se evidencia producto del incumplimiento de pago.
Que respecto a la aplicación de la resolución 110 Gaceta Oficial 39.197, del 10 de junio de 2009, emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y viviendas, cabe destacar, que si en el supuesto negado, llegase a ser aplicable al caso, el lapso fijado en la Opción a Compra, para el pago del monto restante del costo total del bien inmueble de noventa (90) días, comenzaría a contarse a partir del 31 de diciembre de 2009, fecha para la cual se estableció la culminación de la totalidad de la obra en sus contratos de opción a compra, culminado dicho lapso el 31 de marzo de 2010, y no es sino hasta el 13 de julio de 2010 (7 meses después del vencimiento del lapso), que el demandante de autos, realiza una acción de oferta real y deposito para el ofrecimiento del pago del monto adeudado.
Que en la cláusula octava, del documento suscrito por las partes de Opción a Compra, en donde se hacer mención a la resolución 110, y donde se fija como fecha de culminación de la obra el día 31 de diciembre de 2009, se hace referencia a la totalidad de la obra, es decir, Urbanización El Placer, y no al inmueble, ya que este había sido terminado para el momento de la suscripción del contrato de Opción a Compra, tal como consta en ficha o carta de habitabilidad.
Que de la invalidación de la pretensión, el demandante de autos, para el momento de intentar la presente acción por cumplimiento de contrato, lo hace basado en una acción de oferta real y deposito intentada por ante el tribunal de Segundo de Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en la ciudad de Punto Fijo, solicitud signada con el Numero 3790-2010, la cual en sentencia definitiva de ese tribunal había declarado Con Lugar la Oferta y Deposito, con lo cual se configuraba el cumplimiento de las obligaciones condicionales del contrato de opción a compra.
Que por interposición de recursos de apelación contra la sentencia definitiva mencionada anteriormente, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario, de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, emite caso e invalida, la oferta Real de pago.
Que además de lo anterior se desprende la aparición de una circunstancia Jurídica que incide considerablemente en el actual proceso y es la Cosa Juzgada sobrevenida que debe ser tomada en cuanta.
Que en virtud que el procedimiento que sirvió de fundamento de la presente acción ha sido declaro Inválido tal como se ha alegado y se ha probado en autos y por poseer identidad de partes, identidad de objetos e identidad de causas extingue el derecho del actor o destruyen la acción principal.
Que al igual que en el procedimiento de oferta real de Pago intentado ante la vía jurisdiccional y declarado Revocado por el Tribunal Superior, el presente proceso persigue la obtención del cumplimiento de un contrato por parte de sus representados.
Que el Código Civil, en su artículo 1133 define el contrato como: una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir,
modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Que las partes suscribieron un contrato privado de Opción a Compra, aceptado por las mismas y por tanto, declararon someterse a las cláusulas contractuales allí establecidas, dentro de las cuales se previeron condiciones y modos de cumplir la obligación principal, y siendo que el demandante de autos, ha sido quien ha incumplido de forma fehaciente el contrato suscrito.
Que así mismo en el articulo 1.159 de la precitada ley se establece, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes lo cual significa que el contrato de Opción a Compra celebrado, es de obligatorio cumplimiento para las mismas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento.
Que por otra parte el articulo 1.264 del Código Civil Venezolano, prevé el principio rector en materia de cumplimiento de obligaciones, ordenando que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, ya que las obligaciones deben cumplirse tal y como ha sido contraídas.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE
El abogado MAO NICOLAS LEON JIMENEZ, actuando con el carácter acreditado, promovió en su escrito de pruebas:
1.- Instrumentos privados legalmente reconocidos, marcados con las letras A, B, C, D, E, F, G, que se contraen a los recibos de pagos, expedidos por la parte demandada contra pagos parciales del precio de compraventa efectuados por su mandante en fecha 25-01-08, 25-02-08, 01-03-08, 28-04-08, 27-05-08, 13-08-09, respectivamente. Documentos que no fueron desconocidos ni impugnados por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 1363 del Código de Procedimiento Civil; estos recibos prueban la realización de pagos de la inicial del costo del inmueble. Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Instrumentos Públicos consistentes en actas judiciales contenidas en legajo de copias cerificadas del expediente signado Nº 9618. Copias que no constan en las actas del presente expediente por lo que nada hay que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.
3.- Inspección Judicial, promueve y aporta en dos folios útiles copia certificada marcada “C” la prueba de inspección judicial practicada intra proceso de oferta real y de deposito (expediente Nº 3.790), por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. Advierte este Juzgador que el promovente yerro en la promoción de esta probanza ya que lo promovido fueron las actas de la inspección judicial realizada en otro procedimiento, y no la inspección judicial PER SE, por lo que, lo que debió promover fue las actas de la inspección como documentales; en consecuencia se desecha del Iter Procesal. Y ASÍ SE DECIDE.
4.- Prueba de Informes, promueve la prueba de informes para que se le requiera información al Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda (MOPVI). El ente requerido rindió informe en el cual establece que ese despacho no posee la información solicitada; por lo que nada aporta al controvertido, debiéndose desechar del Iter Procesal. Y ASÍ SE DECIDE.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
Los abogados JUAN CARLOS ACOSTA, y VIRNA CAROLINA OCANDO GOMEZ, identificados en actas, con el carácter de apoderados Judiciales de la demanda, promovieron en su escrito de pruebas:
1.- El mérito favorable del contrato de Opción a Compra, que riela en los folios 25, 26 y 27. Documento que no fue desconocido ni impugnado por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 1363 del Código de Procedimiento Civil; este contrato prueba la relación contractual de las partes. Y ASÍ SE DECIDE.
2.- El mérito favorable de la copia simple de la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial de fecha 13 de Abril de 2012. Copia que no fue desconocida ni impugnada por lo que se le concede valor probatorio de su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
3.- El mérito favorable de la copia simple de la sentencia emitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial de fecha 25 de Junio de 2012. Copia que no fue desconocida ni impugnada por lo que se le concede valor probatorio de su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Trabada como ha sido la presente litis, esto es, que la parte demandante pretende el cumplimiento del contrato pactado con la parte demandada de la compra venta de un inmueble, siendo que el demandante alega que cumplió con los pagos propuestos en el referido contrato, y la parte demandada alega
que el demandante no pagó en el lapso estipulado contractualmente.
Ahora bien, este Sentenciador, estima prudente analizar el contrato, documento fundamental, de la presente causa para decidir el fondo de lo debatido; así tenemos, que el contrato establece una serie de condiciones previas para la realización definitiva del negocio jurídico contenido en el mismo, por lo que en consideración de quien acá decide, es un contrato previo que garantiza, de cumplirse todos lo requerimientos, el traspaso definitivo del inmueble negociado, por lo que el referido contrato es de los denominados Contratos de Opción de Compra Venta los cuales se pueden definir como el contrato en que una de las partes (optada) cede, a cambio de un precio, a la otra parte (optante), el derecho a adquirir, dentro de un plazo previamente acordado, el bien objeto de la opción, en el precio y condiciones asimismo previamente convenidos; por lo que el contrato privado suscrito entre las partes debe considerarse como un opción de compra y no como un contrato de compra venta, pura y simple. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Establecido lo anterior, se determina, entonces, que dicha opción estipuló un lapso de tiempo para perfeccionar la compra venta definitiva, tal como se determina en la cláusula tercera la cual estableció lo siguiente:
“TERCERA: El lapso de vigencia o duración de esta opción, es de noventa (90) días, contados a partir de la fecha de la firma de este documento, lo cual no compromete la responsabilidad de LOS PROPIETARIOS en la aprobación o no de cualquier financiamiento”
En el caso de marras, este lapso fue concedido para cancelar el resto de la cantidad pactada por la adquisición del inmueble, tal como lo establece la cláusula segunda del contrato:
“SEGUNDA: El precio de la venta del indicado inmueble es de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (BsF. 240.000,00), de los cuales fue pagado por EL OPTANTE la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (BsF 72.000,00) como inicial; queda restando CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (BsF. 168.000,00), que serán cancelados en su totalidad mediante Cheque de Gerencia durante la vigencia de esta opción de a compra”
Del análisis del contrato de opción a compra se evidencia que el mismo fue firmado en fecha 17 Julio de 2009, por lo que con una sencilla operación matemática los 90 días de duración del referido contrato se cumplían en la fecha 17 de Octubre de 2009; a los fines de resolver el presente controvertido se procede a revisar las actas para establecer si el demandante pagó dentro de estas fechas, evidenciándose que hubo un pago, dentro del lapso de vigencia del contrato de opción a compra, por la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 26.000,00) monto entregado y recibido en fecha 14 de Agosto de 2009, pero fuera de ese pago no se constata que a la fecha de culminar la vigencia del contrato, el demandante hubiese pagado el resto de la cantidad pactada; es mas el demandante afirma en el mismo libelo que el resto del monto adeudado lo pagó con un procedimiento contencioso de oferta real y de depósito llevado ante el Tribunal Segundo de Municipio Carirubana, tal como se desprende de copia certificada de dicho procedimiento, en el mismo consta que la fecha de inicio de ese procedimiento fue 13 de Julio de 2010, según auto de admisión librado por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana, se aprecia que la fecha de introducción de la oferta real fue realizada fuera del lapso de vigencia del contrato de opción a compra, lo que a todas luces indica claramente que el demandante no cumplió con la obligación asumida en el referido contrato de opción a compra, la cual no es otra, que pagar el resto de la acreencia en los 90 días siguientes a la firma del contrato; eso por una parte, por la otra, se aprecia que dicho procedimiento (oferta real de pago) fue declarado invalido por sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial de fecha 13 de Abril de 2012, en consecuencia se debe asumir que el demandante no pagó el restante de la acreencia pactada en el contrato de opción a compra. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Partiendo del principio contractual contenido en el artículo 1264 del Código Civil, el cual establece que:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
En el caso de marras se observa que la obligación contraída por el demandante de pagar el resto del monto de la acreencia por la adquisición del inmueble descrito, dentro del lapso establecido en el mismo contrato, no fue cumplida, aún y cuando el demandante alega que el pago del resto del monto negociado dependía de la fecha de construcción del inmueble que según la cláusula Octava fue estimada por los propietarios para el día 31 de Diciembre de 2009, a criterio de quien acá decide, esta fecha solo es referencial a los efectos de la Resolución 110 emitida por el MPPOPV, pero no implicaba, esta fecha, de manera alguna, que era lo que hacía valedera el contrato de opción a compra suscrito por las partes, ya que la vigencia del referido contrato fue pactado en la cláusula Tercera del mismo, siendo que el demandante no demostró haber pagado el monto restante en el lapso estipulado en el tantas veces mencionado contrato de opción a compra; por lo que, en consecuencia, debe declararse SIN LUGAR la presente demanda por Cumplimiento de contrato como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
DECISION
En merito de los fundamentos expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por el ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, en contra de los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITIA RODRIGUEZ y ROSALINA BETANCOURT DE GOITIA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, Y MONICA BARBARA REINBERG DE LUGO, ya identificados.
SEGUNDO: Se condena en costa al demandante de autos por haber sido totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se ORDENA la notificación de las partes de conformidad al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese.
Déjese copia certificada del presente fallo en el archivo del Tribunal. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a los 09 días del mes de Abril de 2013 Años 202° y 154°.
El Juez Provisorio,

Abog. ESGARDO BRACHO GUANIPA.
El Secretario,
Abog. Víctor Hugo Peña B.
Nota: La anterior sentencia fue publicada en su fecha, siendo las 11:00 am., previo el anuncio de Ley y registrada bajo el Nº 023 fecha up supra. Conste.
El Secretario,
Abog. Víctor Hugo Peña B.