REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA -EN SU NOMBRE: EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN. EXPEDIENTE Nro: 8710. ACCIÓN: Retracto Legal Arrendaticio. PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil LICORES ZONA LIBRE C.A., (LIZOLCA), debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón con sede en la ciudad de Punto Fijo, en fecha 17 de Enero de 2005, quedando inscrita bajo el Nro. 17, Tomo 2-A de los libros respectivos. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR, VIRNA CAROLINA OCANDO GÓMEZ, LEODINA ACOSTA SALAZAR, ELIANA RODRIGUEZ y DILIA DELGADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.248, 178.700, 59.885, 101.931 y 188.613 respectivamente. PARTE DEMANDADA: Empresa CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS LACUSTRES, C.A., (COSELCA), Firma Mercantil originalmente registrada como sociedad de responsabilidad limitada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 31 de enero de 1975, bajo el Nro. 28, Tomo 6-A de los Libros de Comercio respectivo, transformada en compañía anónima por ante el mismo registro en fecha 31 de diciembre de 1982, bajo el Nro. 13, Tomo 7-A; cambiada a su actual domicilio según asiento en el Registro Mercantil Segundo del Estado Falcón, en fecha 03 de agosto de 1998, bajo el Nro. 77, Tomo 14-A; con RIF J-07010855-0, con domicilio en la Avenida Intercomunal Alí Primera, Vía Judibana, Planta baja S/N al lado de LIZOLCA y; Empresa VAMEN, C.A., (VAMENCA), Sociedad Mercantil debidamente registrada por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Tránsito y Trabajo del Estado Falcón en fecha 22 de Agosto de 1986, quedando inserta bajo el Nro. 10.362, Folios 316 al 323, Tomo LXXVII de los libros respectivos, con domicilio procesal en la Calle San Román, entre Avenidas Ollarvides y General Riera, Quinta Guadalupana, Urbanización Páramo III, Puerta Maraven de la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón. APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA EMPRESA “COSELCA”: Abogados: FELIX I. SÁNCHEZ PADILLA y GABRIEL I. SÁNCHEZ MANZANARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.472 y 168.185, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA EMPRESA “VAMENCA”: Abogados AURA ALICIA BOLIVAR SANCHEZ y ALBERTO JOSÉ BARRERA GÓMEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.675 y 171.290, respectivamente. MATERIA: Civil. N A R R A T I V A Comienza este juicio mediante demanda presentada por la ciudadana MARIA PIA STEFANELLI, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.751.390, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil LICORES ZONA LIBRE C.A., (LIZOLCA), debidamente asistida por el abogado JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 39.248, en la cual expone: Que su representada en fecha 18 de enero de 2005, mediante documento autenticado suscribió un contrato de arrendamiento (del cual anexa copia identificada con la letra “D”) a tiempo determinado (por tres años prorrogables) con la Empresa COSELCA, sobre un inmueble, constituido por un local comercial denominado COSELCA, local 1, ubicado al este de la Avenida Intercomunal Alí Primera con Calle Bolívar, vía Judibana en el Sector Creolandia del Municipio Los Taques. Que a inicios del mes de mayo del año 2012, recibió varias llamadas telefónicas de personas que decían ser representantes de la Empresa VAMENCA, manifestándoles que ellos eran los nuevos propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y que si no firmaban con ellos un nuevo contrato les embargarían por falta de pago Que producto de la presión sostenida y en aras de obtener documento probatorio de tales afirmaciones, donde se evidenciaba la violación del derecho de preferencia ofertiva de su representada, en fecha 07 de mayo de 2012, procedió a firmar tal instrumento por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, quedando anotado bajo el Nro. 47, Tomo 49 de los Libros respectivos (Anexado con la letra “E”). Que desde el momento en que comienzan las presiones del hoy nuevo propietario para firmar el contrato de arrendamiento antes mencionado, comenzaron igualmente a tratar de ubicar a los representantes de la arrendadora COSELCA, para que les dieran una explicación de lo ocurrido a sus espaldas por una parte, y para manifestarle que no permitirían bajo ninguna circunstancia la violación flagrante del derecho de preferencia ofertiva que tenía su representada, pero es el caso que el ciudadano Claudio Esposito Vaccariello le manifestó que dicho inmueble ya había sido vendido a VAMENCA desde el año 2010 y que ya nada tenía que ver con eso. Que por lo antes dicho comenzaron a investigar y efectivamente se evidenció que mediante documento de venta que dice ser pura y simple, perfecta e irrevocable, pero que efectivamente se trató de una venta a plazos y que se enajenó a sus espaldas el inmueble que ocupaban en calidad de arrendatarios y sobre el cual tenían la preferencia ofertiva ya mencionada, lo cual consta en documento que anexan identificado con la letra “F”. Que por lo antes dicho es que proceden a demandar para que le sea restituido el derecho irrenunciable de adquirir el inmueble que ocupa su representada en calidad de arrendataria por la vía del retracto legal arrendaticio. Que el inmueble objeto de la presente demanda de retracto legal arrendaticio, es un todo, por lo que de conformidad con interpretación en contrario del contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede el retracto legal, es decir que se trata de un inmueble arrendado a su representada con varias áreas, propias de la actividad comercial que allí se desarrolla, licorería y bodegón, área de exhibición y venta, área de oficinas y vigilancia, área de depósito, área de cavas de enfriamiento y área de estacionamiento delantero abierto y cerrado detrás, que no posee áreas comunes internas a otros locales. Que se evidencian así todos los extremos de ley para la procedencia del retracto legal arrendaticio que se demanda por: 1) La violación del derecho de preferencia ofertiva de su representada por parte del propietario-arrendador originario COSELCA, ya que debió ofrecérsele en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario y; 2) Del cumplimiento de las condiciones de ley por parte de su representada LIZOLCA para ser acreedora a la preferencia ofertiva. Que estima la demanda en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 2.500.000,oo) equivalente a VEINTISIETE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SIETE CON SETENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (27.777,77 U.T.). En fecha 30 de Julio de 2012, se admitió demanda, ordenándose la citación de las Empresas COSELCA en la persona de los ciudadanos Giovanni Salvatore Esposito Vaccariello y Claudio Esposito Vaccariello y VAMENCA en la persona de Abilio Honorio de Mendoza de Neves. En fecha 31 de Julio de 2012, presenta diligencia la ciudadana MARIA PIA STEFANELLI actuando en su carácter de Presidente de la Empresa LIZOLCA y asistida de abogado en el cual confiere poder apud acta a los abogados: JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR y VIRNA CAROLINA OCANDO GÓMEZ. En fecha 02 de Octubre de 2012, presenta diligencia el alguacil titular Luís Hernández en el cual consigna recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano GIOVANNI SALVATORE ESPOSITO VACCARIELLO, en su carácter de Presidente de la Empresa COSELCA. En fecha 11 de Octubre de 2012, presenta diligencia la abogado AURA ALICIA BOLIVAR SÁNCHEZ, en su carácter de apoderada judicial de la Empresa VAMENCA, en el cual consigna instrumento poder otorgado por su representada y se da por citada en el presente juicio; asimismo en esta misma fecha diligenció el abogado FELIX SÁNCHEZ PADILLA consignando instrumento poder que le fuera otorgado por la empresa COSELCA. En fecha 16 de Octubre de 2012, presenta escrito los abogados FELIX SANCHEZ PADILLA y GABRIEL SÁNCHEZ MANZANARES, en su carácter de apoderados judiciales de la Empresa COSELCA y la abogado AURA ALICIA BOLIVAR SÁNCHEZ, en su carácter de apoderada de la Empresa VAMENCA, en la que exponen: APODERADOS DE LA EMPRESA COSELCA: Que oponen a la demanda la cuestión previa relativa a la caducidad de la acción, prevista en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la acción por retracto legal arrendaticio ejercido por la demandante Empresa LIZOLCA, había caducado para la fecha 20 de julio de 2012, en que fue presentada la demanda. Que oponen como defensa de fondo la falta de cualidad e interés de la demandante LIZOLCA para proponer la demanda por retracto legal arrendaticio y la falta de cualidad e interés de su mandante Empresa COSELCA como demandada para sostenerlo, tal como lo dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Que niegan, rechazan y contradicen que la demandante tenga algún derecho de ejercer la inadmisible e improcedente demanda por retracto legal arrendaticio contra las empresas Vamenca y Coselca, ya que la enajenación no procede en caso de transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local comercial No. 1 arrendado a LIZOLCA, y ya que, en su cualidad de arrendataria en la relación arrendaticia que la vinculó con su representada no cumplió con su principal obligación de pagar mes a mes los cánones de arrendamiento vencidos. Que niegan, rechazan y contradicen que su representada haya violado derecho de preferencia ofertiva a la demandante, porque en virtud de que antes e inmediatamente después de la venta del inmueble global efectuada a VAMENCA, le fue notificada a la representante de LIZOLCA de dicha venta por parte de las empresas hoy día demandadas, tal como se evidencia de documento auténtico. APODERADA DE LA EMPRESA VAMENCA: Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos narrados en el libelo de la demanda como el derecho invocado en la inadmisible demanda que por retracto legal arrendaticio interpuso la Empresa LIZOLCA contra su representada y COSELCA., por cuanto la accionante invoca en su libelo un supuesto y negado derecho de preferencia ofertiva del que no era acreedora para la oportunidad en que la empresa COSELCA transfirió o trasladó la propiedad mediante compraventa perfeccionada por documento debidamente registrado en fecha 10 de febrero de 2011 a su representada VAMENCA. Que el objeto de esa venta lo constituyó el inmueble global, es decir, comprendió todo el edificio y el terreno. Que con fundamento en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opone a la demanda la cuestión previa relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, prevista en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Que la acción por retracto legal arrendaticio ejercida por la demandante LIZOLCA, con fundamento en el artículo 43 del referido decreto ley, alegado como derecho fundamental según lo indica en su libelo de demanda, había caducado con claridad meridiana para la fecha 20 de julio de 2012, fecha en que fue presentada la demanda por ante el juzgado distribuidor de primera instancia civil. Que la caducidad de la acción, opuesta como cuestión previa contra la demanda que por retracto legal arrendaticio ejerció la accionante LIZOLCA contra su representada VAMENCA y COSELCA, operó fatalmente a partir de sus notificaciones ciertas en tres circunstancias: 1) Mediante notificación verbal de la venta a efectuarse a VAMENCA, formulada antes del 10 de febrero de 2011, por el ciudadano Claudio Esposito Vaccariello como representante de COSELCA a María Pía Stefanelli Algora como representante de la demandante LIZOLCA, y a su vez, Claudio Esposito Vaccariello como vicepresidente de la Junta Directiva de LIZOLCA; 2) Mediante instrumentos privados emanados de su representada VAMENCA y opuestos por la accionante y; 3) Mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública cuyos otorgantes son su representada, codemandada VAMENCA y la demandante LIZOLCA por intermedio de sus representantes Abilio Honorio de Mendoza Des Neves y María Pia Stefanelli Algora, en su orden. Que tales circunstancias, acontecimientos, actos jurídicos y escenarios ocurrieron así: 1) La Empresa Lizolca fue constituida por los socios fundadores María Pía Stefanelli Algora, Nicolás Stefanelli, Claudio Vaccariello y Giovanni Esposito en fecha 17 de Enero de 2005. Los ciudadanos Claudio Vaccariello y Giovanni Esposito, son a su vez los únicos accionistas de la Empresa COSELCA, ésta ex-propietaria y ex-arrendadora del local Nro. 1del edificio COSELCA que ocupa la demandante LIZOLCA como arrendataria en su vigente relación arrendaticia con la Empresa VAMENCA. Paralelamente el accionista de COSELCA y LIZOLCA ciudadano Claudio Vaccariello, fungió con María Pía Stefanelli como miembros de la Junta Directiva de LIZOLCA., ostentando los cargos de Vice-Presidente y Presidenta, respectivamente, Que aún después del 10 de febrero de 2011, fecha de registro de la venta de inmueble, el ciudadano Claudio Esposito Vaccariello continuó como vicepresidente de LIZOLCA hasta el 28 de marzo de 2011, por lo que tenía conocimiento de la futura venta, por ser representante estatutario de la propietaria COSELCA, quien a su vez había ofertado verbalmente a LIZOLCA, aún sin que ésta tuviera derecho de preferencia ofertiva alguna, a través de su presidenta María Pía Stefanelli, la venta del local comercial ocupado por LIZOLCA por Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,oo) en forma pura y simple, quien respondió también verbalmente que no tenía interés en comprarlo. Que esta oferta verbal previa de venta por parte de COSELCA a LIZOLCA, sin obligación legal alguna de hacerla porque LIZOLCA no pagaba cánones de arrendamiento a COSELCA, y sin respuesta positiva alguna dió lugar a que en fecha 10 de febrero de 2011, COSELCA vendiera la totalidad del inmueble del cual forma parte el local comercial ocupado por LIZOLCA. Que esta venta global del inmueble también dio lugar a que el Presidente de COSELCA ciudadano Giovanni Esposito hiciera entrega a la Presidenta de LIZOLCA ciudadana María Pía Stefanelli el día 06 de abril de 2011, como notificación de la venta con soporte documental de copia certificada del documento de compra-venta del referido inmueble. Que queda demostrado que la Empresa LIZOLCA a través de su presidenta Maria Pia Stefanelli tuvo conocimiento de la venta global del inmueble efectuada por COSELCA a VAMENCA en fecha 06 de abril de 2011 y que es evidente que desde fecha 06 de abril de 2011 hasta el día 20 de julio de 2012, fecha ésta en que la demandante LIZOLCA presentó su demanda ante el juzgado distribuidor de primera instancia, transcurrió el lapso de caducidad de cuarenta días calendario a partir de la fecha en que queda demostrada dicha notificación, por lo que la acción de retracto legal arrendaticio presentada mediante demanda el 20 de julio de 2012, había caducado el 16 de mayo de 2011. 2) Que en fecha 10 de febrero de 2011, COSELCA vendió a la Empresa VAMENCA la totalidad del inmueble de su propiedad, y que el deslindado inmueble vendido es el global o total y que comprende como una de sus divisiones el local comercial distinguido como local Nro. 01, que había sido objeto de una relación arrendaticia entre COSELCA y LIZOLCA. 3) Que la relación arrendaticia fue documentada mediante el referido contrato de arrendamiento autenticado el 07 de mayo de 2012, con vigencia retroactiva a partir del 11 de febrero de 2011, y que la adquiriente y nueva propietaria del inmueble total o global, la codemanda VAMENCA, inicio y sostuvo una relación arrendaticia en forma verbal sobre el mismo inmueble local Nro. 01, con la demandante LIZOLCA, quien venía ocupándolo desde el 18 de enero de 2005, en conocimiento ésta sin duda alguna de la cualidad de propietaria y arrendadora de aquella, reconocimiento expreso mediante el aludido documento autenticado en fecha 07 de mayo de 2012, sobre el local Nro. 01 ocupado por LIZOLCA del que forma parte el inmueble global adquirido por VAMENCA, por la constancia expresa que se hizo del pago de los cánones de arrendamiento que LIZOLCA hizo a VAMENCA que van desde febrero de 2011 a diciembre de 2011, ambos meses inclusive, como formalmente fue reconocido por ambas partes en la cláusula DECIMA NOVENA del mencionado contrato autenticado, lapso de vigencia del contrato verbal de arrendamiento, pues, no hay constancia documental conocida que demuestre ab-initio ese contrato se hubiere celebrado por escrito. Que desde el 11 de febrero de 2011 hasta el 20 de julio de 2012, fecha en que la demandante LIZOLCA presentó su demanda transcurrió el lapso de cuarenta días calendarios, por lo que la acción había caducado. Que opone la cuestión previa relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo establecido en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que esta norma establece la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, y que a la demandante no se le arrendó la totalidad del inmueble sino solo una parte de éste. Que en nombre de su representada niega en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por LIZOLCA. Que LIZOLCA nunca tuvo a su favor o jamás fue acreedora del derecho de preferencia ofertiva, sobre el local comercial Nro. 01 objeto del referido contrato de arrendamiento, previsto en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Que oponen como defensa de fondo la falta de cualidad e interés de la demandante LIZOCA para proponer la demanda por retracto legal arrendaticio y la falta de cualidad e interés de su mandante COSELCA como demandada para sostener el presente juicio. Que con fundamento en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, propone en nombre de su representada VAMENCA, formal reconvención contra la demandante LIZOLCA por cuanto la arrendataria LIZOLCA durante la vigencia del contrato de arrendamiento en cuestión y que la vincula a la Empresa VAMENCA, mediante documento autenticado en fecha 07 de Mayo de 2012, cuyo inicio fue fijado a partir de fecha 11 de febrero de 2011, ha incumplido con obligaciones contractuales arrendaticias que asumió, tales como: 1) Contratación de la póliza de seguros de incendios; 2) Pago de los cánones de arrendamiento; y 3) Reajuste semestral del canon de arrendamiento. En fecha 17 de octubre de 2012, el tribunal admite la reconvención presentada en fecha 16 de octubre por la demandada VAMENCA, y ordena notificar a las partes la su contestación. En fecha 18 de Octubre de 2012, presenta diligencia el abogado JUAN CARLOS ACOSTA, actuando con el carácter de autos en el cual sustituye poder apud-acta, reservado su ejercicio en los abogados: Leodina Acosta, Eliana Rodríguez y Dilia Delgado. En fecha 22 de Octubre de 2012, presenta escrito el abogado JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la Empresa LIZOLCA, contentivo de contestación a la oposición de las cuestiones previas propuestas por los co-demandados. En fecha 25 de Octubre de 2012, el abogado JUAN CARLOS ACOSTA presenta escrito de contestación a la reconvención, donde expone: Que solicita se declaren nulas diversas cláusulas del contrato de arrendamiento entre su representada y la empresa demandada VAMENCA. Que niega rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento suscrito por su representada con la empresa VAMENCA sea sobre un local comercial que mide aproximadamente Un Mil Quinientos Metros Cuadrados (1.500 mts 2), dado que el área es de Dos Mil Quinientos Metros Cuadrados (2.500 Mts 2). Que sí contrató una Póliza de Seguro de Incendio, y que la acompaña marcada con la letra “A”. Que niega que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de septiembre y octubre de 2012 y que ha realizado consignación de cánones de arrendamiento en el Juzgado Distribuidor del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En fecha 30 de Octubre de 2012, el tribunal admite pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la definitiva. En fecha 31 de Octubre de 2012, se evacuaron las inspecciones judiciales promovidas por las partes. En fecha 01 de Noviembre de 2012, se celebró acto de nombramientos de expertos y: asimismo el tribunal agregó y admitió pruebas promovidas por las co-demandadas COSELCA y VAMENCA., salvo su apreciación en la definitiva. En la misma fecha se admiten pruebas promovidas por las empresas demandadas. En fecha 05 de Noviembre de 2012, presenta diligencia el abogado Juan Carlos Acosta, actuando con el carácter acreditado en el cual formula apelación contra el auto de admisión de pruebas de las codemandadas de fecha 01 de noviembre de 2012. En fecha 06 de Noviembre de 2012, se celebró acto de nombramientos de expertos promovida por la parte co-demandada VAMENCA. En fecha 07 de Noviembre de 2012, se celebró acto de exhibición de documental promovida por la parte co-demandada COSELCA., reservándose el tribunal pronunciarse sobre el valor de lo alegado por las partes. En esta misma fecha el tribunal mediante auto fija audiencia especial conciliatoria. Asimismo se admiten pruebas promovidas por la co-demandada VAMENCA., salvo su apreciación en sentencia a dictarse. En fecha 12 de Noviembre de 2012, se celebra audiencia conciliatoria y el tribunal insta a las partes a un arreglo amistoso, y fija una nueva oportunidad para otro acto conciliatorio. En fecha 14 de Noviembre de 2012, se celebra acto de juramentación de expertos con la debida comparecencia de los designados por las partes. En esta misma fecha el tribunal oye apelación en un solo efecto formulado por la parte demandante, ordenándose remitir las copias respectivas acompañadas de oficio al tribunal de alzada para su conocimiento. En fecha 26 de Noviembre de 2012, se celebra audiencia conciliatoria, con la debida comparecencia de las partes, y el tribunal insta a las partes a un arreglo amistoso el cual fue imposible lograr. En fecha 08 de enero de 2013, se agregan oficios relacionados con la causa contentiva de pruebas de informes promovidos. En fecha 14 de enero de 2013, presenta diligencia el abogado Dilia Delgado, actuando con el carácter de autos en el cual solicita según los argumentos expuestos la designación de un nuevo experto para la prueba de cotejo. En fecha 15 de Enero de 2013, el tribunal ordena agregar informe de experticia consignada por los expertos designados en el presente juicio ciudadanos: Abel Fuentes, Saby Camacho y Nancy Pineda. En fecha 23 de Enero de 2013, el tribunal a solicitud de los expertos designados en juicio y por las razones expuestas, deja sin efecto el informe consignado en fecha 15 de enero de 2013 y ordena agregar al expediente el informe definitivo de la experticia debidamente consignada por los expertos. En fecha 14 de Febrero de 2012, el tribunal celebra acto de juramentación de expertos promovido por la parte actora y acordado mediante auto de fecha 30 de Octubre de 2012. En fecha 18 de Febrero de 2013, se agrega legajo procedente del tribunal de alzada relacionado con sentencia a la apelación formulada por el abogado Juan Carlos Acosta contra auto de fecha 01 de Noviembre de 2012, donde se declaró con lugar la apelación ejercida y se declara inadmisible la prueba de exhibición de documentos promovida, revocándose parcialmente el auto objeto de apelación. En fecha 11 de Marzo de 2013, el tribunal ordena hacer entrega a los expertos designados y juramentados ciudadanos: Elba Cueva, David Zambrano y Ciriaco Martone, los documentos dubitados e indubitados para el estudio técnico pericial promovido. En fecha 05 de Abril de 2013, el tribunal ordena agregar al expediente el informe técnico pericial y los documentos consignados. M O T I V A Llegada la oportunidad para decidir y limitándose la presente controversia a la pretensión de la parte demandante de que sea declarado con lugar el retracto legal arrendaticio, derivado de la relación arrendaticia que mantuvo la causante LIZOLCA con la arrendadora COSELCA, y en consecuencia la violación del derecho de preferencia ofertiva como arrendadora y con preferencia a cualquier tercero; pretensión que es negada por las empresas demandadas: COSELCA como propietario-arrendador originario y VAMENCA como actual propietaria; el tribunal pasa a decidir la controversia, previo análisis y valoración de las pruebas presentadas por las partes, de la siguiente manera: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Promovidas con el libelo de la demanda: 1) Copia del documento Constitutivo Estatutario (identificado con la letra “A”), perteneciente a la Empresa LIZOLCA, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, bajo el Nro. 17, Tomo 2-A, de fecha 17 de Enero de 2005, como demostrativa de la existencia de la mencionada empresa, de conformidad con lo indicado en el artículo 51 de la Ley del Registro Público y del Notariado. 2) Ejemplar periodístico del “Diario Tribunales al Día” (identificado con la letra “B”), donde aparece la publicación del mencionado registro, prueba que se valora como demostrativa de la realización de dicha publicación, de conformidad con el artículo 52 de la Ley de Registro Público y del Notariado. 3) Copia certificada de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas (identificado con la letra “C”), perteneciente a la Empresa LIZOLCA y debidamente registrada por ante Registro Mercantil Segundo del Estado Falcón, en fecha 12 de abril de 2011, bajo el Nro. 37, Tomo 14-A, la cual se valora como demostrativa del nombramiento de la Junta Directiva de esa empresa, de conformidad con lo indicado en el artículo 51 de la Ley del Registro Público y del Notariado 4) Original del “Contrato de Arrendamiento” (identificado con la letra “D”), entre las Empresas COSELCA (arrendadora) y LIZOLCA (arrendataria), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Estado Falcón, con fecha 18 de Enero de 2005, quedando anotado bajo el Nro. 121, Tomo 3 de los Libros respectivos, que se valora como demostrativo de la celebración del mencionado, según lo indicado en el artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado. 5) Copia simple de “Contrato de Arrendamiento” (identificado con la letra “E”), entre las Empresas VAMENCA (arrendadora) y LIZOLCA (arrendatario), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Estado Falcón, con fecha 07 de Mayo de 2012, quedando anotado bajo el Nro.47, Tomo 49 de los Libros respectivos, que se valora como demostrativo de la celebración del mencionado, según lo indicado en el artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado. 6) Copia simple de “Documento de Compra-Venta” de inmueble (identificado con la letra “F”), celebrado por las Empresas COSELCA (vendedora) y la Empresa VAMENCA (compradora), debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Falcón y Los Taques del Estado Falcón), quedando anotado bajo el Nro. 40, Folios 258 al 263, Protocolo Primero, Tomo 2, Primer Trimestre del año 2011, de fecha 10 de febrero de ese año, que se valora como demostrativo de la venta del inmueble sobre el cual se demanda en este juicio el retracto legal arrendaticio, todo a tenor de lo señalado en el artículo 45 de la Ley de Registro Público y del Notariado. 7) Original de Constancias identificadas con las letras “G” y “H”, emanadas del Presidente de la Empresa COSELCA, contentivas de declaración puntualidad y de solvencia por parte de la arrendataria LIZOLCA con los pagos de los cánones de arrendamiento hasta el día 31 de diciembre de 2010 y 28 de febrero de 2011, las cuales fueron impugnadas por la empresa COSELCA, y efectuada la prueba de cotejo resultó que esas firmas corresponden al ciudadano GIOVANNY ESPOSITO, en su carácter de Presdiente de la empresa COSELCA, según el informe pericial consignado en el Tribunal en fecha 05 de abril de 2013, por los expertos: ELBA CUEVA, CIRIACO ANTONIO MARTONE DI DONATO, DAVID EZEQUIEL ZAMBRANO LABRADOR, valorándose dichas constancias como demostrativas de la puntualidad y de la solvencia de la empresa LIZOLCA en el pago de los cánones de arrendamiento a la empresa COSELCA, de conformidad con lo establecido en los artículos 1364 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. 8) Copia de Bauchers y Recibos de Pagos (Identificados con la letra “I”), por concepto de cancelación de cánones de arrendamiento, los cuales la constituir copias fotostáticas de documentos privados no tienen ningún valor en el juicio civil y por tanto no se les otorga ningún valor probatorio con relación a la empresa VAMENCA, pero como fueron reconocidos por la empresa COSELCA se les otorga valor con respecto a esta última codemandada, de conformidad con el artículo 1363 y 1364 del Código Civil. 9) Copia de sentencia (identificada con la letra “J”), la cual no constituye un medio probatorio por lo que no se le otorga ningún valor. Promovida con el escrito de contestación a la reconvención: 1. Copia de Póliza de Seguro de incendio (identificado con la letra “A”) Nro. 23-62-100527, con vigencia desde el de fecha 02 de diciembre de 2011 hasta el 02 de diciembre de 2012, cuyo asegurado es la empresa LIZOLCA, ubicada en la Avenida Intercomunal Alí Primera, Edificio COSELCA, Local 1, la cual al también fue promovida y hecha valer por su contraparte (VAMENCA) en la reconvención, por lo que siendo promovida por ambas partes se le otorga pleno valor probatorio como demostrativa de la existencia de la referida póliza y de su contenido. 2. Copia de Estado de Cuenta del Banco Exterior (identificado con la letra “B”), correspondiente a la Empresa LIZOLCA de la cuenta corriente Nro. 0115-0082-03-100-2019765, y copia fotostáticas de cheques de esa cuenta a favor de la empresa VAMENCA, y por cuanto estas copias no tienen ningún valor en el juicio civil no se les otorga valor probatorio, así como tampoco se le otorga valor al estado de cuenta por cuanto no aporta ningún elemento que contribuya a la búsqueda de la verdad en el presente debate, al no especificarse en el ningún pago a la empresa VAMENCA ni el concepto por el cual se realiza ese pago. 3. Escrito original contentivo de Consignación Arrendaticia (identificado con la letra “C”), como demostrativa de la consignación por parte de la Empresa LIZOLCA a favor de VAMENCA de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2012, sobre el local objeto de este juicio, el cual fue recibido por el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón en fecha 16 de octubre de 2012, el cual se valora como demostrativo de tal hecho, como documento público a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Promovidas en el lapso probatorio: a) Promueve prueba de cotejo para demostrar la autenticidad de los instrumentos originales acompañados con el libelo de la demanda, contentivos de Constancias emanadas del Presidente de la Empresa COSELCA, donde se da fe de la puntualidad y de solvencia por parte de la arrendataria LIZOLCA con los pagos de los cánones de arrendamiento hasta el día 31 de diciembre de 2010 y 28 de febrero de 2011, de la cual consta resultado de experticia consignado en el Tribunal en fecha 05 de abril de 2013, por los expertos: ELBA CUEVA, CIRIACO ANTONIO MARTONE DI DONATO, DAVID EZEQUIEL ZAMBRANO LABRADOR, donde afirman que efectuada la prueba de cotejo resultó que las firmas que aparecen en esos instrumentos corresponden al ciudadano GIOVANNY ESPOSITO, en su carácter de Presidente de la empresa COSELCA, valorándose dichas constancias como demostrativas de la puntualidad y de la solvencia de la empresa LIZOLCA en el pago de los cánones de arrendamiento a la empresa COSELCA, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. b) Promueve inspección judicial, la cual fue evacuada en fecha 31 de Octubre de 2012, en un inmueble ubicado en la Avenida Intercomunal Alí Primera, jurisdicción del Municipio Los Taques del Estado Falcón, en una calle inmediatamente paralela al Este de la mencionada avenida y al fondo de la firma mercantil LIZOLCA (siendo por acuerdo de las partes esta inspección la misma que aparece en el acta de la misma fecha promovida por la abogada AURA BOLÍVAR con el carácter de autos, dada su íntima relación, teniéndose esa acta como parte integrante de esta actuación), dejándose constancia que en el inmueble donde se encuentra constituido no funciona la Licorería LIZOLCA, en virtud de que se trata de un terreno cercado con bloques de cemento y columnas de concreto y cabillas de hierro, con algunos galpones de vigas de hierro y techos de asbesto con un portón en su lado Este, donde aparentemente no se realiza ninguna actividad comercial, aun cuando existen dos estructuras cerradas con bloques de cemento y techo de platabanda, encontrándose en el terreno un camión tipo plataforma y un camión de los utilizados para el aseo urbano, aparentemente no operartivos; trasladándose el tribunal posteriormente a la avenida intercomunal Alí Primera donde funciona la firma mercantil LIZOLCA, cuyo frente o puerta de entrada da hacia la referida avenida, en jurisdicción del Municipio Los Taques del Estado Falcón, dejándose constancia que desde la orilla de la acera ubicada al lado Este de la avenida mencionada existe un estacionamiento asfaltado que mide veinticinco metros de frente por veinte metros de fondo, y que existe un área también destinada a estacionamiento por el lado Sur, que mide aproximadamente veinticuatro metros de Oeste a Este contados a partir de los veinte metros que también van de Oeste a Este desde la referida avenida, y aproximadamente seis metros de Norte a Sur, dejándose constancia que por el lado Sur de esta área va una calle de Oeste a Este que parte también de la Avenida Intercomunal Alí Primera, y que el piso de este estacionamiento también es de asfalto. En el área interior del terreno, que comprende el inmueble donde funciona LIZOLCA, se encuentra una estructura en forma de galpón, con techo de asbesto ondulado, que mide aproximadamente 15 metros de frente por 27 metros de fondo, en cuyos lados Oeste y Sur se observa que las divisiones son de vidrio pudiéndose ver de manera clara desde el interior hacia el exterior y viceversa, y los lados Norte y Este paredes de concreto, teniendo piso de granito y dotado en su parte superior de cielo raso con láminas de yeso y falquillas de aluminio, dejándose constancia que existen varios avisos en el exterior que identifican la firma mercantil que allí funciona como LIZOLCA; se dejó constancia que desde la pared ubicada al lado Este del área donde funciona la LICORERÍA LIZOLACA, correspondiente al área de exhibición de licores y atención al público, recorrió hasta el fondo del local que ocupa la mencionada firma mercantil una distancia de aproximadamente 23 metros lineales, encontrándose que al final, en lado Este, aparece una pared de bloques de cemento que mide aproximadamente 4,5 metros de altura, existiendo en el área recorrida una parte destinada a enfriamiento, otra a autocaña y, después un patio sin techo y al fondo un área para depósito. Para la evacuación de esta inspección el Tribunal se hizo asistir de un fotógrafo y de un perito ingeniero con especialidad en materia civil para las mediciones correspondientes a toda el área inspeccionada, las cuales son las siguientes: Por el lado Oeste: Con la avenida Intercomunal Alí Primera, mide 19,20 metros, que comprenden el local de exhibición (frente de la Licorería LIZOLCA), más 6,46 del área de estacionamiento; por el lado Sur: que da con la vía pública, un total de ciento ocho metros, de la siguiente manera: 23,8 del borde de la avenida intercomunal, 23,7 metros del área de exhibición, 23,2 metros correspondientes al área de depósito de LIZOLCA, y 37,13 metros que corresponden al otro depósito donde no funciona LIZOLCA; por el lado Este: calle paralela a la avenida intercomunal Alí Primera, con 25 metros de ancho; prueba esta que se valora como demostrativa de las características, ubicación y linderos del inmueble inspeccionado, a tenor de lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. c) Promueve prueba de informes a los siguientes organismos: 1) Oficina y/o Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Los Taques del Estado Falcón, de la cual no aparece respuesta en el expediente y por tanto no se le otorga ningún valor probatorio, y; 2) Oficina de Registro Público de los Municipios Falcón y Los Taques del Estado Falcón, de la cual consta respuesta al folio 88 y 96 de la pieza 02, mediante oficio No. 335-2011-386, de fecha 10 de diciembre de 2012, donde se hace saber a este tribunal que existe un inmueble propiedad de la empresa COSELCA, en asiento registral No. 15, folios 63 al 67, Protocolo Primero, Tomo 1, Tercer Trimestre del año 1998, ubicado en la avenida Intercomunal Alí Primera, que mide 25 metros de frente por cien de fondo, y que aparece una nota marginal donde COSELCA vende el inmueble constituido por una parcela que mide 2.500 metros cuadrados y las edificaciones sobre ellas construidas a la firma mercantil VAMENCA (Protocolo Primero, Tomo 2, Primer Trimestre del año 2011, documento No. 40), que se valora como demostrativo de tal hecho, a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. d) Promueve la exhibición documental del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Carirubana del Estado Falcón de fecha 20 de Julio de 1998, bajo el Nro. 15, Folios 63 al 67 del Protocolo Primero, Tomo 01, la cual fue declarada inadmisible por el Tribunal. PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA “COSELCA”: 1. Promueven las documentales anexadas con el libelo de la demanda por la parte actora LIZOLCA, e identificadas con las letras “D” y “E”, las cuales ya fueron valoradas, valoración que ratifica. 2. Promueven inspección judicial la cual fue evacuada en fecha 31 de Octubre de 2012, en un inmueble ubicado en la calle Bolívar con Avenida Intercomunal Alí Primera, jurisdicción del Municipio Los Taques del Estado Falcón, donde funciona la firma mercantil LIZOLCA, dejándose constancia que en el fondo del local que ocupa la firma mercantil LIZOLCA, existe un terreno cercado con bloques de cemento y columnas de concreto y cabillas de hierro, cuyo frente o entrada se encuentra al lado Este, que da a una calle paralela siguiente inmediatamente a la Avenida Intercomunal Alí Primera, y que por acuerdo de las partes esta inspección será la misma que aparece en el acta de esta fecha promovida por la abogada AURA BOLÍVAR con el carácter de autos, dada su íntima relación, teniéndose esa acta como parte integrante de esta actuación. Inspección que se valora como demostrativa de los mismos hechos valorados en la inspección promovida y evacuada por la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. 3. Promueve el instrumento público anexado con el libelo de la demanda por la parte actora LIZOLCA, identificada con la letra “F”, el cual ya fue valorado. Valoración que se ratifica. 4. Promueve y hace valer el instrumento privado anexado con el libelo de la demanda por la parte actora LIZOLCA, identificada con la letra “I”, el cual ya fue valorado. Valoración que se ratifica. 5. Promueve prueba de informes al Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria y Aduanera (SENIAT), del cual consta respuesta al folio 85 de la pieza 02, mediante oficio No. SNAT/INTI/GRTI/RCO/2012/13, de fecha 13 de noviembre de 2012, en la que informan sobre una serie de transacciones efectuadas por empresa COSELCA, sin indicar si esas transacciones fueron realizadas con ocasión de la relación arrendaticia contractual sobre el Local No. 1 del edificio COSELCA, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio. 6. Exhibición de documental de facturas fiscales correspondientes a la Empresa LIZOLCA, la cual fue declarada inadmisible por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, mediante decisión de fecha 15 de enero de 2013. PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA “VAMENCA”: 1. Copia factura Nro. 0003310 (identificado con la letra “A1”), de fecha 03 de Mayo de 2012, contentivo de pago de alquiler de inmueble; copia de Comprobante de Retención al Impuesto al Valor Agregado (identificado con la letra “B2”) Nro. 20120500001855 de fecha 07 de mayo de 2012, correspondiente a la Empresa LIZOLCA; y copia de Comprobante de Retención al Impuesto Sobre la Renta (identificado con la letra “C3”) Nro. 20120500000217 de fecha 07 de mayo de 2012, correspondiente a la Empresa LIZOLCA, las cuales al ser copias fotostáticas de instrumentos privados, aun cuando los dos últimos aparentan ser de carácter administrativo, pero sin ningún sello o firma de órgano o ente de esa naturaleza, no tienen ningún valor en el juicio civil, por lo que no se les otorga ningún valor probatorio. 2. Promueven las documentales anexadas con el libelo de la demanda por la parte actora LIZOLCA, e identificadas con las letras “D” y “E”, las cuales ya fueron valoradas, valoración que ratifica 3. Prueba de experticia a los fines de determinar si los linderos y medidas establecidos en el documento de propiedad de VAMENCA consignado por la parte actora coinciden con la ubicación y linderos el área alquilada a LIZOLCA; además de determinar el área total del inmueble propiedad de VAMENCA, constando resultado de experticia mediante informe agregado al expediente en fecha 23 de enero de 2013, donde los expertos ABEL FUENTES OCHOA, SABY SAMMY CAMACHO y NANCY PINEDA VALLES concluyen que el inmueble objeto de la experticia es propiedad e VAMENCA y tiene un área global de Dos Mil Quinientos Metros Cuadrados aproximadamente; que el inmueble propiedad de VAMENCA está dividido y ocupado hacia el Oeste por LIZOLCA (donde funciona un Expendio de Licores) y hacia el lado Este por COSELCA (donde hay un galpón en ruinas); que LIZOLCA tiene su frente hacia el lado Oeste que es la avenida Intercomunal Alí Primera y ocupa un área de Un Mil Quinientos Sesenta y Siete Metros Cuadrados aproximadamente; y, que COSELCA tiene su frente hacia el lado Este, que es la Avenida Principal No. 1 y ocupa un área de Novecientos Treinta y Dos Metros Cuadrados con Cincuenta Centímetros Cuadrados. A esta experticia de conformidad con lo establecido con el artículo 1427 del Código Civil, no se le otorga ningún valor probatorio, al oponerse a la convicción del juzgador, quien en fecha 31 de octubre de 2012, mediante inspección judicial debidamente valorada en el mencionado inmueble, no determinó que el inmueble estuviera ocupado por la firma mercantil COSELCA, habiendo notificado en ese momento al ciudadano ABILIO MENDOZA DES NEVES, quien lo hizo a título personal y no con el carácter representante de la mencionada firma mercantil ni de ninguna otra, y donde se dejó constancia que aparentemente en esa área de terreno no se estaba realizando ninguna actividad comercial, resultando contradictorio que aparezca ahora que dicha área de terreno está ocupada por la firma mercantil COSELCA, sobre todo cuando esa determinación no formaba parte de la experticia ordenada. 4. Copia simple de expediente Nro. 2012-243, llevado por ante el Juzgado Primero de Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, relativa a consignación inquilinaria, a favor de VAMENCA por parte de LIZOLCA, presentada en fecha 17 de octubre de 2012…, para cancelar los meses de septiembre y octubre de 2012, donde la firma mercantil LIZOLCA consigna por la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLÍVARES, mediante cheques No. 86-74711232 y 09601627, de las cuentas corrientes cuyo titular es LIZOLCA, que se valora como documento público, como demostrativo de tal hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. 5. Póliza No. 23-62-100527, de fecha 28 de noviembre de 2011, la cual ya fue valorada y se ratifica su valoración. Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes el Tribunal pasa a sentenciar al fondo y lo hace de la siguiente manera: Corresponde en primer lugar al Tribunal decidir lo relativo a la cuestión previa opuesta por las codemandadas (COLSECA y VAMENCA) relativas a la caducidad de la acción. En lo que respecta a la caducidad de la acción, se encuentra que señalan las demandadas que oponen cuestión previa relativa a la caducidad de la acción con fundamento en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; dado que a tenor de lo establecido en los artículos 43 y 47 de la referida ley inquilinaria la acción por retracto legal arrendaticio había caducado en fecha 20 de julio de 2012, fecha en que fue presentada la demanda con sus recaudos ante el Tribunal competente. Que los mencionados artículos disponen lo siguiente: Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior” Artículo 47: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”. La parte promovente de esta cuestión previa señala como prueba la celebración del contrato de arrendamiento, a través de documento debidamente autenticado en fecha 07 de mayo de 2012, donde se resalta la vigencia de la relación arrendaticia desde el 11 de febrero de 2011, documento que también es promovido como elemento probatorio de la celebración de ese contrato por la parte demandante, por lo que fue valorado como plena prueba de tal hecho. También alega la parte oponente de esta cuestión previa que hubo una notificación verbal del ciudadano CLAUDIO ESPOSITO VACCARIELLO como representante legal del COSELCA y a la vez como Vice-Presidente de LIZOLCA; y que acompaña documentos privados que demuestran la notificación. La parte demandante, en lo que atañe a la firma del contrato de fecha 07 de mayo de 2012, señala que fue sorprendida en su buena fe, por la presión ejercida por la empresa VAMENCA para que firmara ese contrato de arrendamiento. Ante este alegato el Tribunal observa que ese hecho no fue demostrado en el transcurso del proceso, y que además, es un hecho cierto que el contrato celebrado entre la co-demandada VAMENCA y la demandante LIZOLCA tiene plena validez, de la forma como ha sido valorado y que la demandante LIZOLCA tuvo conocimiento de la operación de compra-venta entre las empresas demandadas con relación al inmueble objeto de este juicio en la fecha en que firmó ese contrato y que a partir de ese momento (07 de mayo de 2012) comenzó a correr el lapso de cuarenta días para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio). Dispone la jurisprudencia patria lo siguiente: “En tal sentido, la figura del retracto legal establecido en los artículos 1547 del Código Civil y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé un lapso de caducidad, en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa con tal carácter, sobre este particular existe un precedente jurisprudencial fijado por la Sala de Casación Civil, en decisión N° 260 del 20 de mayo de 2005, exp 2004-000807 (Caso: Regalos Coccinelle, C.A. contra inversora El Rastro y otra); donde se señala, que encontrándose presente el inquilino y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, el lapso de cuarenta (40) días que fija la norma, se computará a partir de la fecha en al cual quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la venta de la propiedad, cambiando así el criterio que señalaba que el precitado lapso de cuarenta (40) días, era calculado desde la fecha del registro de la escritura. De allí que sea fundamental precisar la oportunidad en que tuvo conocimiento el arrendatario de la operación traslativa de la propiedad para poder determinar si existe o no caducidad en la acción de retracto legal arrendaticio. Con ocasión a lo cual, estima esta Sala que, el análisis del libelo de la demanda incoado por la ciudadana… en el año 1994, contra… y la Asociación Civil…, no es determinante para modificar la sentencia dictada, ya que como se ha indicado, para ese momento, lo que existía era una adjudicación efectuada por la Asociación Civil…, a la ciudadana…, del apartamento que ocupaba la arrendataria; por lo que al no haberse protocolizado, no se puede hablar de venta cuyo retracto demanda, de allí que no resultara procedente computar el lapso de caducidad desde esa oportunidad-como pretendía la accionante en amparo-. En consecuencia, el lapso para interpretar la acción de retracto legal se inició el 7 de diciembre de 2.007, oportunidad en la cual se registró por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao, del Estado Miranda, el contrato mediante el cual se efectuó la adjudicación del inmueble” (Sentencia No. 1471, de fecha 10 de agosto de 2011, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. En JURISPRUDENCIA RAMIREZ & GARAY, Tomo CCLXXVII). Con respecto a la notificación verbal, la parte demandante en su defensa alega que el artículo 44 citado, establece que la notificación debe hacerse por documento público y que el artículo 7 de la ya referida ley inquilinaria dispone que los derechos establecidos parar proteger a los arrendatarios son irrenunciables, encontrando el Tribunal, en efecto, que tal alegato de la parte oponente de la cuestión previa no puede ser tomado en cuenta, porque dado que, como lo expresa la empresa COSELCA, que se hallaba en una situación financiera difícil, lo que supone que el mencionado ciudadano se encontraba en una situación de conflictos de intereses, lo que hace presumir de que aun siendo Vice-presidente de la empresa LISOLCA haya callado la operación de compra-venta con la empresa que VAMENCA realizada por las demandadas entre sí. Esa misma situación de presunción de conflictos de intereses es aplicable a la solicitud presentada por el ciudadano CLAUDIO ESPOSITO ante el Registro Público de los Municipios Falcón y los Taques de fecha 01 de abril de 2011, que aparece el folio 37 de la Primera Pieza del expediente formando parte del documento de compra venta entre las demandadas sobre el inmueble objeto de este juicio, dado que, independientemente de que el ciudadano CLAUDIO ESPOSITO tuviera conocimiento de ello no implica que debiera conocerlo la empresa demandante (LIZOLCA). En cuanto a los documentos privados acompañados también como elementos probatorios de la cuestión previa opuesta, a los mismos no se les ha otorgado ningún valor probatorio, por lo que no pueden tenerse como demostrativos de la demandante haya tenido conocimiento de la venta en cuestión. En razón de lo analizado, tomando en cuenta que la empresa LIZOLCA (demandante en este juicio) tuvo conocimiento cierto de la venta del inmueble descrito, por parte de la empresa COSELCA a la empresa VAMENCA, en fecha 07 de mayo de 2012, cuando firmó documento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento con la empresa VAMENCA sobre el mismo inmueble; y dado que, desde ese día hasta el día 20 de julio de 2012, en que fue presentada la demanda que da origen a este juicio, habían transcurrido más de cuarenta días calendario, se impone declarar con lugar la cuestión previa en lo que a la caducidad de la acción se refiere, opuesta por las codemandadas VAMENCA Y COSELCA, de conformidad con lo establecido en los artículos 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como de los criterios jurisprudenciales citados. Así se decide. En lo que respecta a la cuestión previa opuesta por la codemandada VAMENCA, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, observa el Tribunal que la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley a tenor de lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que independientemente de lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad de inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, siendo que indica que el inmueble arrendado forma parte de una totalidad, tal hecho debe demostrarse en el transcurso del proceso, y por tanto no es motivo para impedir que el interesado pueda acudir a los órganos jurisdiccionales, lo que impone declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la codemandada VAMENCA, relativa a la prohibición de admitir la acción propuesta. Así se decide. Decidido lo anterior el tribunal pasa a pronunciarse sobre la falta de cualidad e interés opuesta por las empresas demandadas en este juicio, de la siguiente manera: La doctrina ha sostenido: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a la vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)” (Arístides Rengel Romberg, TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, Volumen II, Alttolitho C.A., Caracas, 2004, pág. 27); y en el presente caso la demandante afirma ser titular de un interés jurídico propio; y afirma que las demandadas son las personas contra quien se afirma ese interés, teniendo en consecuencia, cualidad e interés tanto la demandante como las demandas para intentar y sostener el presente juicio respectivamente, por lo que se impone declarar sin lugar la falta de cualidad e interés opuesta por las empresas demandadas en este juicio. Así se decide. Después de decidida la defensa anterior, el Tribunal pasa a decidir al fondo la presente causa, de la siguiente forma: Alega la demanda, firma mercantil COSELCA, que la demandante nunca le pagó los cánones de arrendamiento, pero consta en autos documentos privados de fecha 31 de diciembre de 2010 y 28 de febrero de 2011, debidamente valorados por el Tribunal, marcado “G y H”, a los folios 270 y 271, donde la empresa COSELCA indica que ha recibido puntualmente los cánones de arrendamiento de la empresa LICORES ZONA LIBRE, C.A. y que se encuentra solvente al 31 de diciembre de 2010 y hasta el 28 de febrero de 2011, por lo que tal alegato de la codemandada COSELCA debe darse por descartado. También alega la insolvencia de la empresa demandante (LIZOLCA) la empresa codemandada VAMENCA, con respecto a los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2012, pero demuestra la parte demandante haber realizado la correspondiente consignación de esos cánones a favor de la empresa VAMENCA ante el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 16 de octubre de 2012, que si bien, como lo alega la empresa VAMENCA no eran cheques de gerencia, los mismos fueron aceptados por el Tribunal y demuestran el interés de la arrendataria de estar solvente, y así debe interpretarse a favor de la arrendataria de conformidad con la ley inquilinaria tantas veces mencionadas, descartándose de esa manera el alegato de la codemandada VAMENCA. Alegan las empresas demandadas que no procede, de conformidad con lo que señala el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, indicando las firmas mercantiles COSELCA y VAMENCA que la firma mercantil LIZOLCA solo es arrendataria de una parte del inmueble, observándose del contrato de arrendamiento entre la empresa VAMENCA y LIZOLCA, que fue promovido como prueba por ambas partes, que se indica, por una parte, que el área arrendada es de aproximadamente UN MIL QUINIENTOS METROS CUADRADOS (1.500 Mts2), pero al especificarse los linderos y medidas del inmueble arrendado se establece lo siguiente: NORTE: En cien metros, con parcela de terreno que es o fue de CARLOS CUBA; SUR: En cien metros, con terrenos que son fueron de Mila de Peña, Vía Pública de por medio; ESTE: En veinticinco metros, terrenos que son o fueron de Elena Medina De Gómez Castro; y OESTE: En veinticinco metros, con la Avenida Intercomunal Alí Primera, desprendiéndose que existe una contradicción en cuanto al área arrendada se refiere, debiéndose pronunciar en el presente caso el Tribunal a favor del arrendatario, y en consecuencia se determina que el área arrendada es la de Dos Mil Quinientos Metros Cuadrados, que resulta de multiplicar Cien Metros por Veinticinco Metros, es decir, el área total del inmueble, y en consecuencia esta defensa de las partes resulta improcedente. Así se decide. Como consecuencia de lo analizado, al haber sido declarada con lugar la cuestión previa relativa a la caducidad de la acción opuesta por las firmas mercantiles demandadas, se impone declarar sin lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio incoara la firma mercantil LICORES ZONA LIBRE (LIZOLCA) C.A. en contra de las firmas mercantiles CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS LACUSTRES, COMPAÑÍA ANONIMA (COSELCA) y VAMEN, C.A. COMPAÑÍA ANONIMA (VAMENCA). Así se decide. Decidida la causa al fondo corresponde decidir la reconvención presentada por la firma mercantil VAMEN, C.A. COMPAÑÍA ANONIMA (VAMENCA) en contra de la firma mercantil LICORES ZONA LIBRE (LIZOLCA) C.A., encontrándose que indica la empresa VAMENCA que la empresa LIZOLCA no contrató la Póliza de Seguros de Incendios del inmueble arrendado de la forma como está estipulado en el contrato, y que la empresa reconvenida indica que el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prohíbe la coexistencia de garantías reales y personales y que entregó en calidad de depósito a la arrendadora la suma de TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 39.000,oo) tal como consta en el documento que contiene el contrato de arrendamiento debidamente valorado como prueba, de tal manera que no se puede exigir la contratación de ese seguro. A tales efectos observa el Tribunal que está probado en autos la existencia del nombrado depósito como garantía a favor de la arrendadora, por lo que a criterio de este Tribunal se hace inexigible la contratación del mencionado seguro por disposición expresa de la ley. También señala la empresa reconviniente que está insolvente la arrendataria, hecho que fue desvirtuado por la empresa reconvenida como ya quedó explanado. La empresa reconviniente indica que LIZOLCA ha rehusado hacer el reajuste semestral del canon de arrendamiento, hecho que no fue probado en autos. Por cuanto no están probados los alegatos de la firma mercantil reconviniente VAMENCA, se impone declarar sin lugar la reconvención presentada por la firma mercantil VAMEN, C.A. COMPAÑÍA ANONIMA (VAMENCA) en contra de la firma mercantil LICORES ZONA LIBRE (LIZOLCA) C.A. Así se decide. D I S P O S I T I V A En mérito de las situaciones de hecho y de derecho analizadas, este Tribunal, impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Con lugar la cuestión previa en lo que a la caducidad de la acción se refiere, opuesta por las codemandadas VAMENCA y COSELCA. SEGUNDO: Sin lugar la cuestión previa opuesta por la codemandada VAMENCA, relativa a la prohibición de admitir la acción propuesta. TERCERO: Sin lugar la falta de cualidad e interés opuesta por las empresas demandadas en este juicio CUARTO: Sin lugar la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la Sociedad Mercantil LICORES ZONA LIBRE (LIZOLCA) C.A., en contra de las firmas mercantiles CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS LACUSTRES, C.A., (COSELCA), y; VAMEN, C.A., (VAMENCA). QUINTO: Sin lugar la reconvención presentada por la firma mercantil VAMEN, C.A. COMPAÑÍA ANONIMA (VAMENCA) en contra de la firma mercantil LICORES ZONA LIBRE (LIZOLCA) C.A. SEXTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a la demanda principal que da origen al presente juicio, al no haber vencimiento total por no prosperar la defensa opuesta por las firmas mercantiles demandadas relacionadas con la falta de cualidad e interés, aun cuando fue declarada sin lugar la demanda, no hay condenatoria en costas. SEPTIMO: Por haber vencimiento total en lo que respecta a la reconvención presentada por la firma mercantil VAMEN, C.A. COMPAÑÍA ANONIMA (VAMENCA) en contra de la firma mercantil LICORES ZONA LIBRE (LIZOLCA) C.A., se condena en costas a la firma mercantil VAMEN, C.A. COMPAÑÍA ANONIMA (VAMENCA). OCTAVO: Por dictarse la presente decisión fuera del lapso legal se acuerda notificar a las partes. Regístrese y publíquese. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los Veintiséis (26) días del mes de Abril del año Dos Mil Trece (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación. El Juez Titular, Abog. Camilo Hurtado Lores. La Secretaria Titular, Abog. Maraly Marín López. CHL/MML/hjt. Exp. 8710. Nota: La anterior decisión fue publicada en la fecha indicada ut-supra, siendo las 12:00 m. Conste. La Secretaria Titular, Abog. Maraly Marín López.