TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
-EN SU NOMBRE-
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.
EXPEDIENTE: No. 8710.
MOTIVO: Retracto legal arrendaticio (Oposición a la medida de prohibición de enajenar y gravar).
PARTE DEMANDANTE: LICORES ZONA LIBRE (LIZOLCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, en fecha 17 de Enero de 2005, bajo el No. 17, Tomo 2-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR y VIRNA CAROLINA OCANDO GÓMEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.248 y 178.700.
PARTES DEMANDADAS OPONENTES A LA MEDIDA: Empresas: VAMEN, C.A., COMPAÑÍA ANÓNIMA (VAMENCA), inscrita en el Registro Mercantil que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, en fecha 22 de agosto de 1986, quedando inscrita bajo el No. 10.362 a los folios 316 al 323, Tomo LXXVII; y CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS LACUSTRES, COMPAÑÍA ANÓNIMA (COSELCA), inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, en fecha 03 de agosto de 1998, quedando inscrita bajo el No. 77, Tomo 14-A.
APODERADOS DE LA CO-DEMANDADA VAMENCA: Abogados AURA ALICIA BOLÍVAR SANCHEZ y ALBERTO JOSE BARRERA GÓMEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.675 y 171.290 respectivamente.
APODERADOS DE LA CO-DEMANDADA COSELCA: Abogados FELIX I. SÁNCHEZ PADILLA y GABRIEL I. SANCHEZ PADILLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.472 y 168.185 respectivamente.
SEDE: Civil.
Visto los escritos presentados por AURA ALICIA BOLÍVAR SANCHEZ y FÉLIX I. SÁNCHEZ PADILLA, cada uno con el carácter expuesto, mediante el cual se oponen a la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por este Tribunal en fecha 09 de agosto de 2012, alegando que es improcedente por cuanto la misma adolece de los presupuestos procesales establecidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil y que la misma es inmotivada por cuanto el tribunal no analizó los medios de pruebas aportados ni especificó la manera en que fueron cumplidos los extremos previstos en el mencionado artículo. Indicando, además, la abogada AURA ALICIA BOLÍVAR que el tribunal tuvo a la vista un contrato de arrendamiento entre VAMENCA y LIZOLCA, otorgado el día 07 de mayo de 2012, por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, bajo el No. 47, tomo 49, donde se evidencia que el área que corresponde al contrato es de Mil Quinientos Metros Cuadrados (1500 Mts 2), que el inmueble no está alquilado a LIZOLCA en su totalidad y que la medida fue decretada sobre todo el inmueble; que la demanda que da origen al juicio que por retracto legal arrendaticio interpuso LIZOLCA contra COSELCA y VAMENCA es inadmisible, dado que LIZOLCA solo ocupa una sola de las divisiones del edificio COSELCA; que aunado a ello, la parte actora, LIZOLCA, desde el día 07 de mayo de 2012 tuvo conocimiento en forma auténtica de la negociación de compra-venta del inmueble objeto del retracto legal, momento en el cual otorgó el documento de arrendamiento ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo del Municipio Carirubana del Estado Falcón, bajo el No. 47, tomo 49, que desde esa fecha comenzó a transcurrir el lapso de cuarenta días calendario a que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ejercer la acción y que esos cuarenta días vencieron el 16 de junio de 2012, por lo que se produjo la caducidad y que no se produce el requisito del Fumus Boni Iuris. Que LIZOLCA aportó a los autos copia certificada del documento de la venta que hizo COSELCA a VAMENCA, expedida por el Registro respectivo en fecha 05 de abril de 2011, y que por mutuo consentimiento LIZOLCA continuó ocupando el inmueble desde el día siguiente a la venta, es decir, desde el 11 de febrero de 2012, no solo ocupando el inmueble como lo había hecho anteriormente con COSELCA, a quien no pagaba canon de alquiler alguno, sino pagando CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) mensuales a VAMENCA por concepto de cánones de alquiler.
Durante el lapso probatorio las partes promovieron las siguientes pruebas:
PARTE DEMANDANTE:
- Documentos autenticados acompañados al libelo de la demanda con la finalidad de probar la presunción del buen derecho de la preferencia ofertiva.
PARTE DEMANDADA OPONENTE:
1) Contrato de arrendamiento entre COSELCA y LICORES ZONA LIBRE, C.A. (COSELCA), autenticado en fecha 18 de enero de 2005 por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, anotado bajo el No. 121, Tomo 03.
2) Contrato de arrendamiento entre VAMENCA y LIZOLCA, otorgado el día 07 de mayo de 2012, por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, bajo el No. 47, tomo 49
3) Inspección Judicial
El Tribunal para decidir observa que los oponentes indican que el decreto de la medida es improcedente por cuanto la misma adolece de los presupuestos procesales establecidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil y que la misma es inmotivada por cuanto el tribunal no analizó los medios de pruebas aportados ni especificó la manera en que fueron cumplidos los extremos previstos en el mencionado artículo, pero la oponente, abogada AURA BOLÍVAR con el carácter expuesto señala que el Tribunal tomó en cuenta el contrato de arrendamiento celebrado entre VAMENCA y LIZOLCA, otorgado el día 07 de mayo de 2012, por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado falcón, bajo el No. 47, tomo 49, el cual promueve como prueba, donde se evidencia que el área que corresponde al objeto del contrato es de Mil Quinientos Metros Cuadrados (1500 Mts 2) y que el inmueble no está alquilado a LIZOLCA en su totalidad y que la medida fue decretada sobre todo el inmueble; encontrando el Tribunal que en efecto se indica en el mencionado contrato que el área que comprende el objeto de ese contrato es de Mil Quinientos Metros Cuadrados (1.500 mts2), indicándose que el área está “comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: En Cien metros (100 Mts) con parcela de terreno que es o fue de Carlos de Cuba; SUR: En Cien metros (100 Mts) con terrenos que son o fueron de Mila de Peña, vía pública de por medio; ESTE: En Veinticinco Metros (25 Mts) con terrenos que son o fueron de Elena Medina De Gómez Castro, vía pública de por medio; y OESTE: Que es su frente, en Veinticinco Metros (25 Mts) con la Avenida Intercomunal Alí Primera”, evidenciándose claramente del contenido del contrato de arrendamiento que, si bien es cierto que se especificó que el objeto del mismo comprendía solamente un área de Mil Quinientos Metros Cuadrados (1500 Mts 2) al momento de especificar sus linderos y medidas, éstos comprenden la totalidad del inmueble, que es el área que indica el demandante que comprende el objeto del contrato de arrendamiento, documento éste que el tribunal valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado.
Se deja establecido en el decreto de la medida que el Tribunal revisó el documento original del contrato de arrendamiento entre COSELCA y LIZOLCA, autenticado en fecha 18 de enero de 2005, bajo el No. 121, Tomo 3, ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, promovido por la parte actora y la parte oponente VAMENCA, siendo éste un documento fundamental de la pretensión principal en este juicio, pues, se demanda el retracto legal arrendaticio, demanda que no podría tramitarse sin la existencia de un contrato de arrendamiento. Cabe señalar que se indica en este contrato de arrendamiento entre COSELCA y LIZOLCA que la arrendadora da en arrendamiento al arrendatario el Local No. 1 pero tampoco se indican los linderos, lo que dificulta la posibilidad de determinar el área dada en arrendamiento a LIZOLCA, es decir, si fue una parte o fue la totalidad del inmueble que fue dada en arrendamiento (documento que se valora como público a tenor de lo establecido en el artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado, como demostrativo de tal hecho).
También se deja establecido que se revisó copia del documento de la venta realizada por COSELCA a VAMENCA, promovido por la parte actora, que es otro documento fundamental de la acción, pues, demuestra que un tercero en la relación arrendaticia original adquirió el inmueble donde presuntamente el demandante tendría la preferencia a adquirirlo si estuvieran cumplidas las condiciones legales establecidas en el Título VI de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, condiciones éstas que solo podrá establecerse si fueron o no cumplidas al final del juicio (documento que se valora como público a tenor de lo establecido en el artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado, como demostrativo de tal hecho); pero que en un principio la sola existencia del contrato de arrendamiento entre la empresa COSELCA y LIZOLCA, y la existencia del contrato de venta del inmueble arrendado a LIZOLCA, efectuado entre COSELCA y VAMENCA, contratos cuya existencia está demostrada en los instrumentos acompañados al libelo de la demanda y revisados por el Tribunal, hacen presumir (presunción que puede ser desvirtuada en el transcurso de juicio) la gravedad del derecho reclamado, y siendo que la venta misma del inmueble arrendado a un tercero en la relación arrendaticia constituye una “presunción grave del derecho reclamado” que podría o determinar que prospere o no la pretensión del demandante, está misma presunción en sí misma también lleva al convencimiento del juzgador de que podría hacerse ilusoria la pretensión sino se decretara la medida, tal como se concluyó en el decreto de ésta, con lo que se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 31 de octubre del año 2012, a las 9:15 a.m., se practicó la evacuación de la prueba de Inspección Judicial promovida por la parte oponente a la medida, VAMENCA, dejándose constancia que se constituyó en la avenida Intercomunal Alí Primera, en jurisdicción del Municipio Los Taques del Estado Falcón en una calle inmediatamente paralela al Este de la mencionada avenida y al fondo de la Licorería LIZOLCA, de que en el mismo no funciona la mencionada licorería, pues se trata de un terreno cercado completamente con bloque de cemento, columnas de cemento y cabillas, con algunos galpones con vigas de hierro y techos de asbesto, con un portón en su lado Este, donde aparentemente no se realiza ninguna actividad comercial; que luego el tribunal se trasladó desde la calle donde estaba ubicado el terreno o parte del inmueble donde estaba constituido hasta la avenida Intercomunal Alí Primera donde funciona la firma mercantil LIZOLCA, cuyo frente de entrada da hacia la mencionada avenida, en jurisdicción del Municipio Los Taques del Estado Falcón, dejando constancia que desde la orilla de la acera ubicada al lado de la avenida mencionada existe un estacionamiento asfaltado que mide aproximadamente veinticinco metros (25 mts) de frente por veinte metros (20 mts) de fondo, y que existe otra área, también destinada a estacionamiento por el lado Sur, que mide aproximadamente veinticuatro metros (24) contados de Oeste a Este, contados a partir de los veinte metros (20 mts) que también van de Oeste a Este desde la referida avenida Intercomunal, y aproximadamente seis metros (6 mts) de Norte a Sur; también se dejó constancia que en el área interior del inmueble, donde funciona LIZOLCA, se encuentra una estructura con forma de galpón con techo de asbesto ondulado que mide aproximadamente quince metros (15 mts) de frente por veinte metros (20 mts) de fondo, en cuyos lados Oeste y Sur se observa que las divisiones de vidrio, con varios avisos en el exterior que identifican a la firma mercantil LIZOLCA; también se dejó constancia que el tribunal recorrió hacia el lado Este de la parte donde termina el área de exhibición de los licores el local donde funciona LIZOLCA, llegando hasta el fondo recorriendo aproximadamente veintitrés metros (23 mts) lineales en dirección Este, encontrando una pared de bloques de cemento que mide aproximadamente 4,5 metros de altura, existiendo en el área recorrida una parte destinada a enfriamiento, otra a Auto-caña, después un patio sin techo y al final un área de depósito, y que además existe un piso superior sobre el área de enfriamiento y Auto-caña que se informó estaba destinada a oficina. También se dejó constancia de la designación de un perito en la persona de la ingeniero MARISA MASTROMATEO DE FARIÑA, inscrita en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, Seccional Paraguaná con el No. 51.030, indicándole ésta al Tribunal que las medidas del área inspeccionada son las siguientes: Frente: Avenida Intercomunal, lado OESTE, midiendo 19,20 metros el local de exhibición, más 6, 40 metros el área de estacionamiento; en el lado Sur: 108 metros, distribuidos de la siguiente forma: 23, 8 metros desde el borde de la avenida Intercomunal, 23,7 metros del área de exhibición, 23,2 metros área de depósito de de LIZOLCA y 37,13 metros que corresponden a la otra área donde no funciona LIZOLCA; por el Este, calle paralela a la avenida Intercomunal, 25 metros, inspección que se valora como demostrativa de tales hechos de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, entendiendo el Tribunal que aun cuando de los resultados de tal inspección se desprende que la empresa LIZOLCA funciona en un área determinada del inmueble inspeccionado, no queda claro, de conformidad con los contratos de arrendamientos mencionados cuál es el área que se dio en arrendamiento, pues, en el primer contrato celebrado se menciona “un edificio comercial denominado COSELCA, local N°1, ubicado al este de la Av. Intercomunal Ali Primera, con calle Bolívar, vía Judibana, en el sector Creolandia de Municipio Los Taques”, sin hacer especificación de sus linderos y medidas, y en el segundo contrato, como también se ha dejado expuesto, si bien se indica que el área objeto del contrato son Mil Quinientos Metros Cuadrados (1.500 Mts2), al especificar los linderos y medidas se observa que se suma Dos Mil Quinientos Metros Cuadrados (2500 Mts2); y por último los resultados de la inspección indican que LIZOLCA, incluyendo el área de estacionamiento, ocupa más de Mil Setecientos Metros Cuadrados (1.700 Mts2) y sin contar el área de estacionamiento ocupa aproximadamente Un Mil Metros Cuadrados (1.000 Mts 2).
Entiende quien aquí juzga que de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en la mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”, por lo que esta situación relativa al área que fue dada en arrendamiento debe resolverla el tribunal, pero considera el juzgador que tal pronunciamiento corresponde realizarlo en la sentencia definitiva del juicio principal y no en una incidencia, decisión que estima el Tribunal va a ser pronunciada en una fecha cercana, por lo que en virtud de lo expuesto al no poderse determinar en esta etapa del procedimiento el área de terreno que fue dada en arrendamiento al demandante, y en virtud de los razonamientos anteriores, se declara sin lugar la oposición a la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por este Tribual en fecha 09 de agosto de 2012, medida que se ratifica o confirma sobre toda el área del inmueble en cuestión. Así se decide.
En cuanto a los pronunciamientos sobre los alegatos de inadmisibilidad de la demanda y la caducidad de la acción, en virtud de que la parte demandante conocía en determinada fecha la venta del inmueble arrendado efectuada por COSELCA a VAMENCA, estos pronunciamientos, igualmente, corresponden al debate de la causa principal y no a la incidencia cautelar.
D I S P O S I T I V A
En mérito de las situaciones de hecho y de derecho analizadas, este Tribunal, impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la oposición a la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por este Tribual en fecha 09 de agosto de 2012, la cual se confirma sobre toda el área del inmueble en cuestión.
SEGUNDO: Por existir vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a los oponentes.
TERCERO: Por dictarse la presente decisión fuera del lapso legal se acuerda notificar a las partes.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los diez (10) días del mes de enero de dos mil trece (2013). Años 202 de la Independencia y 153 de la Federación.
El Juez Titular
Abog. Camilo Hurtado Lores

La Secretaria Titular
Abog. Maraly Marín López

Nota: La anterior decisión fue publicada en la fecha indicada ut supra, siendo las 3:00 p.m. Conste.
La Secretaria Titular
Abog. Maraly Marín López