República Bolivariana de Venezuela Poder Judicial Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza Palmasola con Competencia en Materia de Jurisdicción Contencioso Administrativo (Servicios Públicos) Circunscripción Judicial del Estado Falcón Tucacas, 1º de Febrero de 2013.- Años: 202 º Y 153º Vista la anterior demanda recibida en fecha 29 de enero de 2013, incoada por el ciudadano JAVIER EDUARDO LAREZ ORTEGA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana AURA ORTEGA DE LARES, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 2.240.566, asistido por el abogado LUIS ALBERTO LARES ORTEGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 167.833, contra el ciudadano JEAN CARLOS HIGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 12.720.267, por DESALOJO. Désele entrada, anótese en el libro respectivo, fórmese expediente donde se inserten la demanda, sus anexos y la presente actuación. Este Juzgado antes de decidir sobre la admisión o no de la demanda en referencia, procede a hacer una revisión del libelo de demanda conjuntamente con sus anexos, en el cual expresa: PRIMERO: El apoderado de la ciudadana AURA ORTEGA DE LARES afirma que cedió en calidad de arrendamiento al ciudadano JEAN CARLOS HIGUERA ya identificado, un local comercial signado con el N° 02, ubicado en la Avenida Zamora de la población de Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, según contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado de 12 meses, firmado entre las partes en fecha 01 de septiembre de 2011, el cual forma parte de un inmueble propiedad de su representada, según los datos registrales que señaló en su escrito. SEGUNDO: Que el ciudadano JEAN CARLOS HIGUERA ha subarrendado el local en cuestión a otra persona sin el consentimiento expreso y en forma escrita de su persona, a un ciudadano comerciante de nombre Eleuterio, tal y como se lo han informado los ciudadanos Ricardo Suárez y María Martínez testigos que podrá presentar en la oportunidad que fueren citados. TERCERO: Que queda evidenciado el incumplimiento de la cláusula sexta del contrato y que además el contrato por tiempo determinado finalizó el 31 de agosto y a la fecha actual no le han hecho entrega formal del local ni ha cancelado lo correspondiente a los meses de noviembre, diciembre de 2012 y enero de 2013, por lo que debe tres meses de canon de arrendamiento y así incumple la cláusula décimo cuarta, y que esto lo faculta para actuar judicialmente. CUARTO: Que el demandado no ha presentado solvencia de pago de los servicios de energía eléctrica y que mantiene deuda con esa empresa. QUINTO: Que de lo expuesto se evidencia que el ciudadano Jean Carlos Higuera ha incumplido las cláusulas cuarta, sexta y décima cuarta. SEXTO: Fundamentó su pretensión en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; los artículos 1579 y 1583 del Código Civil; en el artículo 15 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEPTIMO: Solicitó en el petitorio el desalojo del local, medida preventiva de embargo sobre bienes muebles que se encuentren en el interior del local, estimó la demanda en la suma de Bs. 40.000,00 equivalente a 444,44 unidades tributarias, indicó la dirección del demandado a los efectos de la citación y estableció domicilio procesal. Ahora bien, según las disposiciones legales sobre la materia y jurisprudencia reiterada, esta juzgadora, actuando en funciones pedagógicas, pasa a decidir en base al siguiente criterio: “por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda el Desalojo, con fundamento en el contrato de arrendamiento de autos, este Tribunal forzosamente debe pasar a analizar la naturaleza jurídica del instrumento fundamental; que según lo establecido por las partes contratantes en la cláusula tercera se evidencia que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en forma escrita, con inicio el 01 de septiembre de 2011 y finalización el 31 de agosto de 2012, además se ha demandado como incumplidas las cláusulas cuarta donde consta la obligación del arrendatario de pagar los servicios públicos prestados al local; la cláusula sexta la prohibición expresa de subarrendar o ceder bajo ningún título total o parcialmente del inmueble dado en arrendamiento y la cláusula décima cuarta donde consta el señalamiento de que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, así como el retraso de dos mensualidades consecutivas por parte del arrendatario, dará derecho al arrendador a proceder judicialmente. Según la naturaleza ya establecida del contrato y a la luz del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para regular los arrendamiento de locales comerciales, en los contratos a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario; y según el tiempo de duración del contrato, en el presente caso le corresponde la aplicación del literal a del mismo artículo, es decir, que por haber durado la relación arrendaticia un año, ésta se prorrogará por seis meses, a esta reglamentación se le denomina prórroga legal (obligatoria y no obligatoria): La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma nace sin haberla acordado las partes, con la finalidad de amparar al arrendatario, ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria, es decir, es facultativa para el arrendatario, por lo que en el presente caso nos encontramos dentro del lapso obligatorio de prórroga legal, la cual inició el 01 de septiembre de 2012 y vence el 01 de marzo de 2013, por lo que el arrendatario se encuentra disfrutando de su prórroga legal; por otra parte, establece el artículo 40 ejusdem, que el arrendatario no tendrá derecho a la prórroga legal en caso de que al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales; en cuanto a esta condición, podemos observar en primer lugar, que el arrendador señala que el arrendatario no ha pagado los meses de de noviembre, diciembre de 2012 y enero de 2013, lo que indica que al inicio de la prórroga legal en el mes de septiembre de 2012, éste se encontraba solvente; en otras palabras, se dio inicio a la prórroga legal, por cuanto no se encontraba incurso en la sanción que establece el artículo 40 ya señalado; por otra parte al observar las otras causales de incumplimiento se evidencia que al arrendador no le consta expresamente que el local hubiese sido subarrendado, sino terceras personas se lo dijeron y que trataría en el curso del juicio de probarlo, así como tampoco presentó la constancia del incumplimiento en el pago de los servicios públicos prestados al local, motivo por el cual tampoco, podemos aplicar la consecuencia jurídica establecida en el ya mencionado artículo 40 ejusdem. Y fundamentalmente, en el presente caso debemos atenernos a lo establecido en el artículo 34 de la misma ley, que nos indica que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, motivo por el cual lo procedente es solicitar su cumplimiento más no el Desalojo, por cuanto el mismo no se ha desnaturalizado, sino que se encuentra terminado desde el punto de vista legal, resultando el cumplimiento de conformidad con el artículo 39 ejusdem, la vía permitida para requerir la entrega del bien inmueble, lo que a todas luces configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte demandante en su escrito de demanda, por el hecho de haber escogido la vía equivocada para terminar con la relación arrendaticia que mantiene con el demandado, por cuanto el Desalojo, solo resulta procedente cuando se trata de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado o que se haya convertido a tiempo indeterminado, y como se desprende del texto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes no es un contrato verbal, ni escrito a tiempo indeterminado”. Por todos los razonamientos anteriormente expuestos resulta a juicio de esta Juzgadora, a todas luces evidente que la parte actora eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con el demandado, en consecuencia y conforme a lo antes indicado este Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola con competencia en Materia de Jurisdicción Contencioso Administrativo (Servicios Públicos) de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil NIEGA LA ADMISIÓN de la presente demanda. Así se Decide.- LA JUEZA TEMPORAL. Abg. DELIDA YEPEZ DE QUEVEDO.- LA SECRETARIA. Abg. MAGDA MILAGRO COLINA.- En la misma fecha de hoy, se dio cumplimiento a lo ordenado en el auto que antecede, se le dio entrada en el libro respectivo bajo el Nº 420-2013. Conste.- LA SECRETARIA. Abg. MAGDA MILAGRO COLINA.- Exp. 420-2013.