TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
-ESTADO FALCON-
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, con sede en Punto Fijo.-
EXPEDIENTE No. 8688
ACCIÓN: Desalojo y Pago de Cánones de Arrendamiento Vencidos.-
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano CHEFEDI RICHANI ASSAF, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.289.444, con domicilio en la Avenida Bolívar, Esquina Calle Mariño de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón,.-
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada MIRIAM MENDOZA PEÑA, titular de la Cédula de Identidad N° V-2.856.634, e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 5402, domiciliada en Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón,
PARTE DEMANDADA: Sociedad de Comercio CORPORACION PRATO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 21 de Julio del 2006, bajo el Nº 38, Tomo 26-A de los Libros de Comercio.-
DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana BENIMER VALDEZ FALCON, venezolana, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad No. V-14.075.010, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 184.896 y de este domicilio.-
Jurisdicción: Civil.-
NARRATIVA
Se inicia este juicio mediante demanda presentada por ante este Juzgado Distribuidor en fecha 14 de Marzo del 2012, por la abogada Miriam Mendoza Peña, en la que expone:
1) Que su representado es propietario de un inmueble (edificio) identificado en el Centro Comercial Richani, ubicado en la Calle Comercio entre las calles Argentina y Paraguay de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón; y que lo adquirió tal como consta de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del entonces Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el No. 70, folios 196 al 201 del protocolo Primero, Tomo Primero Principal, Primer Trimestre del año 1976.-
2) Que con tal carácter suscribió contrato de arrendamiento sobre dos locales comerciales que forman parte del mencionado edificio, identificados con las letras “H” e “I”, con la Sociedad de Comercio Corporación Prato C.A, antes identificada y representada por el ciudadano Franklin Antonio Prato Morillo, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-9.734.382, también de este domicilio; que la duración de dicho contrato fue establecida en dos (2) años, con inicio el 01 de Septiembre del año 2006 hasta el 31 de Agosto de 2008, es decir a tiempo determinado; que el canon de arrendamiento fue por Dos Millones Doscientos Mil bolívares (Bs. 2.200.000,oo) mensuales; que a su vencimiento el contrato se prorrogó automáticamente con aceptación tácita de las partes por dos (2) años más, actualizándose el canon mensual de arrendamiento en Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo), cánones que la arrendataria pagaba de manera irregular al extremo de que llegada a fecha de vencimiento del contrato el día 31-8-2010 adeudaba siete mensualidades, notificándosele en varias oportunidades para su cobro, que aun así continuó ocupando el inmueble sin corresponderle hacer uso del beneficio de la prorroga legal, dado que no estaba solvente con el pago de los cánones; que vencido el contrato el arrendatario no cumplió con al obligación de entregar el inmueble, convirtiéndose el contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado; que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2010, de los meses de enero a diciembre de 2011, y de los meses enero, febrero, marzo del 2012, que por lo tanto la arrendataria adeuda diecinueve (19) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento por un monto de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,oo) cada una, lo que totaliza ciento cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 152.000,oo); que por tal motivo se ve obligado a demandar a la sociedad de comercio Corporación Prato C.A, por desalojo, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en su condición de arrendataria, a: 1) desalojar los locales comerciales identificados con las letras “H” e “I”, ubicados en la Calle Comercio entre las calles Argentina y Paraguay de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón; 2) pagar los cánones de arrendamiento vencidos ya indicados, por la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo) cada uno, los cuales totalizan la suma de Ciento Cincuenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 152.000,oo), de conformidad con lo establecido en el literal A del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 3) la suma de doscientos veintidós mil bolívares (Bs. 222.000,oo) por concepto de mora por un total de quinientos cincuenta y cinco días contados a partir del vencimiento del contrato, el 30-8-2010, hasta el 8-3-2010, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo) cada día transcurrido sin hacer entrega del inmueble, conforme a la cláusula décima sexta del contrato, igualmente los que se sigan venciendo hasta el desalojo efectivo de los inmuebles. 4) solicita la entrega de los locales en el mismo estado de uso y conservación en que fue arrendado, con la entrega de las solvencias correspondientes a los servicios de agua, energía eléctrica y teléfono, así como el pago de honorarios profesionales y costas del presente procedimiento conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Que anexa al libelo consigna marcadas “D”, “E” y “F”, certificaciones expedidas por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, para evidenciar que la arrendataria no consigna los cánones de adeudados por ante los tribunales competentes en esta ciudad.
En fecha 21 de Marzo del 2012 (folio 33), se admite la demanda por Desalojo y Pago de Cánones de Arrendamiento Vencidos.
En fecha 18 de Abril del 2012 (Folio 36), el alguacil titular de este Tribunal consigna recaudos de citación, en virtud de no haber podido lograr la mencionada citación.-
En fecha 26 de Abril del 2012, se acuerda la citación por carteles de la parte demandada.-
Mediante diligencia de fecha 04 de Junio del 2012, la apoderado del demandante consigna ejemplares de los diarios Nuevo Día y Médano, donde aparece la publicación del cartel ordenado, que fueron agregados al expediente mediante auto de fecha 05 de Junio del 2012 (folio 48).-
En fecha 01 de noviembre de 2012 se designa defensor ad-litem de la demandada, a la abogada Benimer Valdez Falcón, quien habiendo sido juramentada aceptó el cargo y prestó juramento de ley, siendo citada en fecha 12 de Diciembre del 2012.-
Riela al folio 68, acto de contestación de la demanda, compareciendo la defensora ad-litem, quien consigna escrito de contestación de la demanda que el tribunal ordenó agregar al expediente conjuntamente con anexos, en la cual expone que en cumplimiento de sus funciones como defensora ad-litem de la demandada, se logró poner en contacto con el representante de la sociedad mercantil Corporación Prato, C.A, ciudadano Franklin Antonio Prato Morillo, manifestándole éste que él no tenia apoderado judicial en esta ciudad, y que siguiera cumpliendo con sus funciones, sin darle datos o informaciones para una mejor defensa; que colocó un anuncio en el diario El Falconiano el día 15 de Diciembre de 2012, pagina 31, consignando un ejemplar con su contestación, indicando que no envió ningún telegrama por cuanto ya el inmueble donde funciona la firma mercantil demandada estaba secuestrado y en consecuencia no podía encontrarse el ciudadano Franklin Antonio Prato Morillo en ese lugar.
Que la parte actora en su diversas pretensiones incurre en acumulación prohibida, dado que de manera conjunta solicita en el mismo libelo de demanda: El desalojo de los inmuebles, el pago de supuestos cánones de arrendamiento insolutos y el pago de doscientos veintidós mil bolívares (Bs. 222.000,oo) por concepto de mora. Que acumula la pretensión de desalojo, que es de carácter extintiva, con la pretensión de pago de cánones de arrendamiento y mora que persiguen el cumplimiento de un contrato, lo cual se encuentra prohibido por la ley.
En lo que respecta a la contestación al fondo de la demanda manifiesta:
1) Que niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Chefedi Amin Salim Richani Asaf y su defendida Sociedad Mercantil Corporación Prato C.A, sea un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.-
2) Que niega, rechaza y contradice que su defendida haya estado en estado de insolvencia en cánones de arrendamiento ni en ningún otro compromiso con la parte actora a la fecha 31 de Agosto de 2010, ni en fecha posteriores.-
3) Que niega, rechaza y contradice el canon de arrendamiento que pago su representada desde el 01 de Septiembre de 2008 al 31 de Agosto de 2010, haya sido la suma de Bolívares Ocho Mil (Bs. 8.000,oo), ya que representa una exageración al canon de arrendamiento contractualmente pautado y representa un incremento de trescientas sesenta y tres (363,63%) del canon contractualmente establecido en el contrato que era de la suma de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs., 2.200.000,oo).
4) Que niega, rechaza y contradice que su defendida Sociedad Mercantil Corporación Prato C.A, adeude a la parte demandante la suma de bolívares Ciento Cincuenta y Dos Mil (Bs. 152.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, ni por ningún otro concepto.
5) Que niega, rechaza y contradice que su defendida adeude a la parte demandante, los cánones de arrendamiento meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2010, de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2011, de los meses enero, febrero, marzo del 2012.-
6) Que niega, rechaza y contradice que su defendido adeude a la parte demandante, la suma de doscientos veintidós mil bolívares (Bs. 222.000,oo) por concepto de mora por un total de quinientos cincuenta y cinco días contados a partir del vencimiento del contrato el 30-8-2010 hasta el 8-3-2010, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo) cada día transcurrido sin hacer entrega del inmueble, conforme a la cláusula décima sexta del antes contrato,
7) Que niega, rechaza y contradice que la parte actora haya realizado gestión alguna para lograr la entrega de los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento en los locales “H” e “I”.-
Abierto el lapso probatorio, las partes promovieron las siguientes:
PARTE ACTORA:
Las documentales acompañadas al libelo de la demanda.
PARTE DEMANDADA:
Promueve el contrato de arrendamiento presentado por la parte demandante.
MOTIVA
Llegada la oportunidad para decidir, y limitándose la presente controversia a la pretensión del demandante de DESALOJO Y PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO VENCIDO, pretensión que es negada por la parte demandada, el Tribunal lo hace previa la valoración de las pruebas presentadas por las partes de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
-Documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón, en fecha 18 de marzo de 1976, bajo el No. 70, folios 196 vto. al 201 del Protocolo Primero, Tomo 1° Principal, Primer Trimestre, que el Tribunal valora como demostrativo de que los inmuebles cuya desocupación de demanda son propiedad del demandante, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
-Documento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el presente juicio sobre los locales comerciales cuyo desalojo demanda, el cual se valora como demostrativo de tal hecho, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
-Documentos contentivos de certificaciones emanadas de los Juzgados Primero, Segundo y Tercero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, los cuales se valoran como demostrativos de que no existe ningún depósito de cánones de arrendamiento por parte de la demandada a favor de la parte demandante, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) -Documento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el presente juicio sobre los locales comerciales cuyo desalojo demanda, el cual ya fue valorado.
Analizadas como han sido las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, el tribunal como primer punto pasa a decidir lo relativo a la defensa relativa a la acumulación prohibida alegada por la parte demandada, quien indica que, de manera conjunta se solicita en el mismo libelo de demanda: El desalojo de los inmuebles, el pago de supuestos cánones de arrendamiento insolutos y el pago de doscientos veintidós mil bolívares (Bs. 222.000,oo) por concepto de mora. Que acumula la pretensión de desalojo, que es de carácter extintiva, con la pretensión de pago de cánones de arrendamiento y mora que persiguen el cumplimiento de un contrato, lo cual se encuentra prohibido por la ley.
Observa el Tribunal con relación a lo alegado que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
Derivándose del contenido de esta norma que tanto el desalojo de inmuebles como el cobro de cánones de arrendamientos tienen un mismo procedimiento, no encontrándose que se excluyan mutuamente las pretensiones, ni que sean contrarias entre sí, ni que no correspondan al conocimiento de este Tribunal.
También se observa que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de julio 2010, No. 789, decidió una causa de la que se desprende existía más de una pretensión derivada de una relación arrendaticia, entre ellas el cobro de cánones de arrendamiento, cuando se expresa:
“No obstante lo anterior, para que el desistimiento previsto en el artículo 52 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios resulte posible, es necesario que la pretensión principal se encuentre sustentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, circunstancia esta que no se encuentra presente en el caso de autos, ya que a pesar de formar parte de la pretensión de los arrendadores el pago de las pensiones locativas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, y agosto del año 2003, su pretensión principal se centró en el cumplimiento del contrato, debido al cumplimiento injustificado del arrendatario en hacer entrega del inmueble una vez que venció la prorroga legal”.
Por lo que no encontrándose ni en la ley ni en la jurisprudencia impedimento alguno para que se acumulen las dos pretensiones derivadas de la relación arrendaticia, aceptada por la parte demandante, se declara improcedente la defensa relacionada con la acumulación prohibida. Así se decide.
Decidido lo anterior el Tribunal pasa a decidir al fondo la causa de la manera siguiente:
Con respecto al alegato de la parte demandante de que el contrato de arrendamiento celebrado entre la parte demandante y la parte demandada se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado, lo cual es negado por la parte demandada, indicando ésta que la parte demandante afirma:
“…que llegada la fecha de vencimiento del contrato el día el 31-8-2012, adeudaba siete mensualidades que en varias oportunidades se notificó su cobro. Sin embargo, continuo ocupando el inmueble sin corresponderle hacer uso del beneficio de prorroga legal en virtud de que no estaba solvente con el pago de los cánones, tal como lo prevee en su contenido el artículo 40 del Decreto con Fuerza del Ley que regula la materia inquilinaria…” (sic).
Constatando el tribunal que comete un error la representante de la parte demanda al indicar que la parte demandante señaló como fecha de vencimiento del contrato el día 31-8-2012, dado que en realidad se desprende del libelo de la demanda que ésta indicó que la fecha del vencimiento referido contrato fue el día 31-8-2010, lo que implica que la parte demandante no cae en la contradicción señalada por la parte demandada. Asimismo se constata que el artículo 1614 del Código Civil dispone:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Estimando el tribunal que la norma es lo suficientemente clara cuando indica: “…pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”, es decir, para la calificación de un contrato entre: a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, debe tenerse obviamente como parámetro el “tiempo” y la norma nos indica que con respecto al tiempo se procederá como en los contratos que se hacen sin tiempo determinado, por lo que se impone establecer que el contrato de arrendamiento en cuestión es a tiempo indeterminado y en consecuencia, se impone declarar improcedente el alegato de la parte demandada de que el contrato es a tiempo determinado. Así se decide.
La parte demandada niega que haya estado insolvente con los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2010, y señala que el canon de arrendamiento contractual fue de Dos Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.200,oo); encontrándose que la sentencia de fecha 20 de octubre de 2011, No. 1563, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, afirma:
“En este sentido, al haber alegado el demandante el incumplimiento de la obligación (pago del canon de arrendamiento), es al arrendatario a quien corresponde la carga de la prueba en relación al cumplimiento de dicha obligación (prueba de pago), sin importar que éste sea el débil o hiposuficiente de la relación jurídica arrendaticia…”.
Por lo que la parte demandada debió haber probado los pagos de los cánones de arrendamiento que la parte demandante señala como insolutos. Así se decide.
Por otra parte y en lo que atañe al monto de los cánones de arrendamiento insolutos se observa que se establece en el contrato en cuestión que da origen a la relación arrendaticia, que el canon fue de Dos Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.200,oo) mensuales, y no demuestra la parte demandante que sean Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo) de la manera que lo afirma, siendo que dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
Por lo que se no habiendo probado la parte demandante esa afirmación se determina que el monto de los cánones de arrendamiento insolutos es la suma de Dos Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.200,oo) cada uno.
Dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”
Y al no haber demostrado la parte demandada haber cancelado los cánones de arrendamiento demandados se impone declarar con lugar la pretensión que por desalojo incoara el ciudadano CHEFEDI RICHANI ASAF en contra de la firma mercantil CORPORACIÓN PRATO C.A.”. Así se decide.
Por cuanto la parte demandada no demostró haber cancelado los cánones de arrendamiento mensuales demandados y por cuanto la parte demandante no probó que éstos se correspondieran con la suma de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo) cada uno, por ella indicados, se declara parcialmente con lugar esta pretensión de la parte demandante de cobro de cánones de arrendamiento por esta suma, y en consecuencia, se condena a la parte demandada a cancelar a la demandante los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2010, de los meses de enero a diciembre de 2011, y de los meses enero, febrero, marzo del 2012, a razón de Dos Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.200,oo) mensuales. Así se decide.
Con respecto a la pretensión derivada de la cláusula penal se declara sin lugar, por cuanto ésta prosperaría si hubiera existido un día fijo de terminación del contrato, pero al establecerse que el contrato es a tiempo indeterminado tal pretensión resulta contradictoria. Así se decide.
D I S P O S I T I V A
En mérito de las situaciones de hecho y de derecho analizadas, este Tribunal, impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la pretensión que por desalojo incoara el ciudadano CHEFEDI RICHANI ASAF en contra de la firma mercantil CORPORACIÓN PRATO C.A.”, por lo que se condena a la firma mercantil demandada a hacer entrega a la parte demandante de los locales comerciales identificados “H” e “I” que forman parte de un inmueble (edificio) identificado en el Centro Comercial Richani, ubicado en la Calle Comercio entre las calles Argentina y Paraguay de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
SEGUNDO: Parcialmente con lugar la pretensión de la parte demandante de cobro de cánones de arrendamiento por la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,oo) mensuales, y en consecuencia se condena a la parte demandada a cancelar a la demandante los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2010, de los meses de enero a diciembre de 2011, y de los meses enero, febrero, marzo del 2012, a razón de Dos Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.200,oo) mensuales.
TECERO: Se declara sin lugar la pretensión de ejecución de la cláusula penal.
CUARTO: Por no haber vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas.
QUINTO: Por dictarse la presente decisión fuera del lapso legal se ordena notificar a las partes.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho, del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los Siete (07) días del mes de Febrero del año Dos Mil Trece (2013). Años. 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Titular,
Abog. Camilo Hurtado Lores.
La Secretaria Titular,
Abog. Maraly Marín López.

Nota: La anterior decisión fue publicada en la fecha indicada ut supra, siendo las 3:00 p.m. Conste.
La Secretaria Titular,
Abog. Maraly Marín López.

CHL/Lilia
Exp. 8688.