TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, CON SEDE EN PUNTO FIJO.

EXPEDIENTE: 9851
DEMANDANTE: FERNANDO FELIPE GONZÁLEZ EIZAGA
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE DE AUTOS: CINTHYA BLANCO, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 144.846
DEMANDADO: FERNANDO GONZÁLEZ PÉREZ
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA DE AUTOS: Abg. JOSE GUILLERMO GUTIERREZ GOMEZ, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 2.095.
MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
NARRATIVA
DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE ACTORA.
Se inició el presente procedimiento en fecha 10 de Diciembre de 2012, mediante demanda de Nulidad de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, con sus respectivos anexos, presentada por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, de Punto Fijo, interpuesta por el ciudadano FERNANDO FELIPE GONZÁLEZ EIZAGA, venezolano, mayor de edad, titular de las cedula de identidad Nº V-4.178.270, asistido por la abogada CINTHYA BLANCO, inscrita en el IPSA bajo el Nº 144.846, alegando los hechos en el libelo de la demanda.
II
DEL PROCEDIMIENTO

Admitida la presente causa por ante este despacho en fecha 10 de Diciembre de 2012.
En fecha 09 de enero de 2013, diligencio el ciudadano Fernando Felipe González Eizaga, asistida por la abogada Cinthya Blanco, mediante la cual solicitan copias simples, igualmente solicitan se emita la compulsa y se sirva a citar al ciudadano Fernando González Pérez.
En fecha 14 de enero de 2013, diligencio la abogada Cinthya Blanco, mediante la cual consigna copias del libelo de la demanda y de la misma firma solicita sea emitida la compulsa y se sirva citar al ciudadano Fernando González Pérez.
En fecha 15 de enero de 2013, recayó auto del tribunal en la cual ordena librar la compulsa al demandado.
En fecha 16 de enero de 2013, presentó escrito el ciudadano Miguel Ángel Morillo Tremont, titular de la cedula de identidad nº 7.571.302, inscrito en el IPSA bajo el 190.312, mediante la cual solicita copia simple del presente expediente.
En fecha 23 de enero de 2013, el alguacil de este Tribunal dejo constancia haber recibido de la Abog. Cinthya Blanco, los emolumentos suficientes para sufragar el Traslado a la práctica de la citación del demandado.
En fecha 28 de enero de 2013, el alguacil del tribunal consigno recibo de citación con su respectiva compulsa, ya que al haberse traslado en dos ocasiones al domicilio del demandado, no se encontró.
En fecha 13 de febrero de 2013, diligencio el ciudadano Fernando González Pérez, asistido por el abogado José Guillermo Gutiérrez, mediante la cual se da por citado para todos los efectos del presente juicio.
En fecha 13 de febrero de 2013, diligencio el ciudadano Fernando González Pérez, asistido por el abogado José Guillermo Gutiérrez, mediante el cual otorga poder Apud Acta al Abogado José Guillermo Gutiérrez Gómez.
En fecha 15 de febrero de 2013, presentó escrito de contestación a la demanda el abogado José Guillermo Gutiérrez Gómez, en representación del ciudadano Fernando González Pérez.
En fecha 18 de febrero de 2013, presentó escrito de promoción de pruebas el abogado José Guillermo Gutiérrez Gómez.
En fecha 18 de febrero de 2013, recayó auto del tribunal en la cual se ordena agregar el escrito de contestación a la demanda y el escrito de promoción de pruebas, presentado por el abogado José Guillermo Gutiérrez Gómez, en representación del ciudadano Fernando González Pérez.
En fecha 22 de febrero de 2013, recayó auto del tribunal en la cual se admiten las pruebas presentadas por el abogado José Guillermo Gutiérrez.
En fecha 04 de marzo de 2013, presentó escrito de promoción de pruebas el ciudadano Fernando Felipe González Eizaga, asistido por el abogado Jesús Napoleón Jurado Rodríguez, inscrito en el IPSA bajo el Nº 74.121.
En fecha 04 de marzo de 2013, presentó escrito el abogado Fernando Felipe González Eizaga, mediante la cual ratifica su solicitud plasmada en el libelo de la demanda que se sirva Acordar la Medida Preventiva de Secuestro del inmueble objeto de la presente demanda.
En fecha 05 de marzo de 2013, recayó auto del Tribunal en la cual se admiten las pruebas presentadas por el ciudadano Fernando Felipe González Eizaga, asistido por el abogado Jesús Napoleón Jurado Rodríguez.
En fecha 23 de abril de 2013, recayó auto del Tribunal en la cual el Juez Temporal de este Tribunal se aboca al conocimiento de la misma, y se ordenó la practica de las notificaciones de las partes mediante boletas.
En fecha 25 de abril de 2013, el alguacil de este Tribunal consigno dos (02) Boletas de Notificación, debidamente recibidas y firmadas por los ciudadanos Carlos Ocando y Abog. Cinthya Blanco.
III
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
El ciudadano FERNANDO FELIPE GONZÁLEZ EIZAGA, venezolano, mayor edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.178.270, asistido por la Abogada CINTHYA BLANCO, inscrita en el IPSA bajo el Nº 144.846, alegan en el libelo de la demanda:
Que en fecha 01 de noviembre de 2012, el ciudadano Fernando González Pérez, firmo sin el consentimiento de su representado un contrato de arrendamiento con opción a compra, ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana, Estado Falcón, inserto bajo el No. 01 Tomo 144 de los Libros de Poderes, el cual consignó en copia certificada marcada “B” con la ciudadana Elsa Valles Hermoso, titular de la cedula de identidad Nº 3.680.185, sobre un bien inmueble en el cual su mandante es comunero.
Que conforme a la partición y adjudicación inscrita en el Registro Público de los Municipios Falcón y los Taques del Estado Falcón, en fecha 04 de mayo de 2012, inscrito bajo el No. 09, tomo 02 protocolo Primero, Segundo Trimestre, P:U:B: 2806, y conforme a las tres (03) cesiones de derecho inscritas en el mismo registro bajo los Nos. 10, 14 y 15, tomo 02, protocolo Primero, en fecha 04 de mayo de 2012.
Que esta constituido por el veinticinco 25% por ciento de la parcela de terreno y las bienhechurias sobre ella construidas consistentes en un edificio de tres (03) plantas que constituyen las instalaciones del edificio denominado Hotel Jardín, situado en la Avenida Mariscal Juan Crisóstomo Falcón, Urbanización Judibana, Municipio Autónomo Los Taques, Estado Falcón, las cuales están registradas en la oficina subalterna de Registro del Distrito y Estado Falcón, bajo el No. 20, tomo 2, Protocolo Primero, segundo Trimestre en el año 1980.
Que siendo sus linderos y medidas las siguientes: partiendo del vértice Noroeste de la parcela en referencia y cuyas coordenadas son Norte: 178.799,45 y Este: 171.672,50, punto que esta situado a cuatro metros (4 mts) al Oeste: del brocal de la calle dr. J.M. Gil y a setenta y nueve metros con cincuenta y cinco centímetros (79,55 mts) al sur del brocal de la calle Este 6, se miden sesenta y dos metros (62 mts) Sur franco hasta la esquina Sureste de la misma parcela, cuyas coordinas son: Norte 178.861,45 y Este 171.672,50, punto situado a cuatro metros (4 Mts) al Oeste del brocal de la calle Dr. J.M. Gil y a 141.55 metros al sur del brocal de la calle Este6; de aquí se miden cuarenta y siete metros sesenta y cinco centímetros (47,65 mts) al Oeste franco hasta la esquina Suroeste de la misma parcela, cuyas coordinas son: Norte 178.861,45 y Este 171.624,85 y que esta situado a cuatro metros (4 mts) al Este del Brocal de la avenida mariscal Falcón y a ciento cuarenta y un metros con cincuenta y cinco centímetros (141,55 mts) al Sur franco del brocal de la calle Este 6; de aquí se miden sesenta y dos metros (62 mts) Norte Franco Hasta la esquina Noreste de la parcela en referencia, cuyas coordenadas son: Norte 178.799,45 y Este 171.624,85 y que esta a cuatro metros (4 mts) al Este del brocal de la avenida Mariscal falcón y a setenta y nueve metros con cincuenta y cinco centímetros (79,55 mts) del brocal de la calle 6 y de aquí se dimen cuarenta y seis metros con sesenta y cinco centímetros (47,65 mts) al este franco hasta el punto de partida, la ubicación y medidas de este inmueble, consta en la sub-división “K” del plano regulador de Urbanización Judibana.
Que razón por la cual ha recibido instrucciones de su mandante para solicitar la nulidad del contrato de arrendamiento con opción a compra arriba mencionado, el cual esta afectada de Nulidad por Ausencia de consentimiento por parte de su representado demandante.
Que el contrato es nulo porque carece de todo efecto jurídico porque le falta un elemento necesario para su constitución, el consentimiento de uno de los copropietarios.
Que la nulidad del contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito por el demandado con la ciudadana Elsa Valles Hermoso, en fecha 01 de noviembre de 2012, quien tenia conocimiento de la partición y Adjudicación de los bienes de la Sucesión Eizaga, porque ella se ha desempeñado durante algunos años como la persona que lleva la contabilidad del hotel jardín, es decir, es una persona informada de la vida contable y familiar de los González Eizaga.
Que solicita acuerde la medida preventiva de secuestro del inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con el articulo 585 del código de procedimiento Civil, pues existe el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, pues, el demandante en la cláusula primera actúa como único y exclusivo propietario, desconociendo el documento registrado de partición y liquidación de Bienes de la Sucesión Gladys Eizaga.
Que además coloca a su representado en grave peligro de perder el derecho de propiedad sobre el porcentaje que le corresponde como comunero sobre el inmueble objeto de la presente demandan.
Que el contrato de arrendamiento firmado es con opción a compra.
Que estima el valor de la presente demanda en la cantidad de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 540.000,00) es decir seis mil (6.000) Unidades Tributarias.
IV
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
El abogado José Guillermo Gutiérrez Gómez, inscrito en el IPSA bajo el Nº 2095, actuando en representación del ciudadano Fernando González Pérez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nº 277.497 Alegando:
Que hay que precisar que el documento que se acompaña con el libelo de la demanda, en efecto, es un contrato por medio del cual se da en arrendamiento, la parcela de terreno y las bienhechurias sobre ella construidas consistentes en un Edificio de tres (03) plantas que constituyen las instalaciones del Edificio denominado Hotel Jardín.
Que de igual forma, consta en el citado contrato que el inmueble antes identificado Hotel jardín se da en Opción de Compra a la arrendataria.
Que se desprende del citado contrato, que las partes contratantes son: Fernando González Pérez, titular de la cedula de identidad Nº 277.499 como arrendador y Elsa Valles Hermoso, titular de la cedula de Identidad Nº 3.680.185, como arrendataria.
Que la parte actora solicita expresamente La Nulidad del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra arriba mencionada y pide al tribunal, que la presente demanda sea admitida y sustanciada por el procedimiento breve según la Ley Especial de la materia.
Que de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone La Falta de Cualidad del Demandante, para intentar y sostener el juicio.
Que el articulo 1166 del Código Civil reza, Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en lo casos establecidos por la Ley.
Que por su parte, la Doctrina dice: “el contrato en el cual ellos no han participado, en el que no han sido representados, no pueden hacerlos acreedores, ni deudores, ni titulares de derechos reales, y menos aun despojarlos de una propiedad o de un derecho cualquiera.
Que es norma legal, y por lo mismo, de obligatoria aplicación, en lo que en su C.C-Art.116 consagra el principio de la personalidad de los contratos.
Que salvo casos expresamente establecidos por la misma Ley, los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes, y no dañan ni aprovechan a los terceros.
Que esas excepciones, limitadas por nuestra Ley, a las llamadas nulidades textuales de los que son frecuentes ejemplos en estrados judiciales la acción de simulación y la que ejerzan los acreedores en nombre del deudor, no deben extenderse a lo que en el campo doctrinario se especula con el nombre de Nulidad Virtuales.
Que el ciudadano Fernando Felipe González Eizaga, demandante en el presente juicio, no es Arrendador ni Arrendatario, en el contrato cuya nulidad solicita, otorgado el primero (01) de noviembre de dos mil doce (2012) por ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, inserto bajo Nº 01, tomo 144 de los libros correspondientes.
Que las partes del indicado contrato son: Fernando González Pérez (arrendador) y Elsa Valles Hermoso (Arrendatario).
Que es un tercero en dicha relación contractual, que hace que no tenga cualidad, para intentar y sostener el juicio y por tal razón, la defensa opuesta debe ser declarada con lugar por el Tribunal con todos los pronunciamientos de Ley y sin lugar la demanda.
Que el arrendador Fernando González Pérez da en arrendamiento un inmueble constituido por la parcela de terreno y las bienhechurias sobre ella construidas consistentes en un Edificio de tres (3) platas que consisten en las instalaciones del Edificio Hotel Jardín, a la Arrendataria Elsa Valles Hermoso.
Que independiente de la solicitud que hace el demandante de la que la demanda sea admitida y sustanciada por el procedimiento breve según la Ley especial en la materia, existe un principio en la aplicación del procedimiento pertinente en los juicios de arrendamiento y a la interpretación del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que deben aplicarse.
Que en forme taxativa y excluyente el literal “d” del Articulo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exceptúa a los Hoteles de la aplicación de la Ley especial, es evidente que en el presente juicio, el Juez incurrió en un error al admitir la demanda de Nulidad de Contrato de Arrendamiento cuyo objeto es un inmueble con las características de las especificadas en el literal d) por el procedimiento breve, siendo que el procedimiento que debe aplicarse es el del juicio ordinario.
V
DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACCIONANTE
Estando dentro de la oportunidad para presentar las pruebas el ciudadano Fernando Felipe González Eizaga, asistido por el abogado Jesús Napoleón Jurado Rodríguez, presentó:

Reproduce el merito Favorable de los autos específicamente los documentos de partición y adjudicación, la cual no fue impugnada. Documento Publico consignado en copia Simple que se valora de conformidad con lo dispuesto en el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil como demostrativo de la condición de copropietarios de la parcela de terreno y las bienhechurias sobre ella construidas consistentes en un edificio de tres (03) plantas que constituyen las instalaciones del Edificio denominado Hotel Jardín en el cual se evidencia la adjudicación de la propiedad y posesión en un Setenta y (75%) a FERNANDO GONZALEZ PEREZ, (DEMANDADO) y Veinticinco (25%) a FERNANDO FELIPE GONZALEZ EIZAGA (DEMANDANTE). Y ASÍ SE DECIDE.

Reproduce el merito favorable de los autos específicamente el contrato de arrendamiento con opción a compra. Documento autenticado consignado en copia certificada, el cual se valora a tenor de lo dispuesto en al articulo 1357, demostrativo de su contenido, del cual se desprende la existencia de la relación de arrendamiento con Opción a Compra, celebrado entre el Ciudadano FERNANDO GONZALEZ PEREZ como arrendador y la Ciudadana ELSA VALLES HERMOSO, como arrendataria, siendo el bien arrendado el inmueble donde funciona el HOTEL JARDIN. Y ASÍ SE DECIDE.

VI
DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Estando dentro del lapso correspondiente para la promoción de pruebas, el abogado José Guillermo Gutiérrez Gómez, inscrito en el IPSA bajo el Nº 2095, en representación del ciudadano Fernando González Pérez, Presentó:

Invoca el valor probatorio del documento (Contrato de Arrendamiento Con Opción a Compra), acompañado por Fernando Felipe González Eizaga, con su libelo de demanda. Documento autenticado consignado en copia certificada, el cual se valora a tenor de lo dispuesto en al articulo 1357, del Código Civil, demostrativo de su contenido, del cual se desprende la existencia de la relación de arrendamiento con Opción a Compra, celebrado entre el Ciudadano FERNANDO GONZALEZ PEREZ como arrendador y la Ciudadana ELSA VALLES HERMOSO, como arrendataria, siendo el bien arrendado el inmueble donde funciona el HOTEL JARDIN. Y ASÍ SE DECIDE.
VII
MOTIVA
DE LA DEFENSA PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD
Alega el demandado en su escrito de contestación a la demanda, que opone a la demanda la defensa perentoria de FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDANTE, para intentar y sostener el juicio.

Con relación a la defensa interpuesta por la parte demandada en su escrito de contestación relativa a la falta de cualidad, se desprende del libelo de la demanda así como también de la contestación a la misma, constituyendo un hecho reconocido por las partes que el contrato de arrendamiento con opción a compra cuya nulidad pretende el demandante a través del presente proceso, fue suscrito por los ciudadanos FERNANDO GONZALEZ PEREZ como arrendador y la Ciudadana ELSA VALLES HERMOSO, como arrendataria, desprendiéndose del referido contrato de arrendamiento que el bien objeto de arrendamiento, lo constituye el inmueble donde funciona el HOTEL JARDIN, el cual a tenor del documento de adjudicación que fue presentado por la parte Actora acompañando su escrito de demanda, se evidencia que dicho bien fue adjudicado en copropiedad a los ciudadanos FERNANDO GONZALEZ PEREZ, (DEMANDADO) en un Setenta y (75%) y FERNANDO FELIPE GONZALEZ EIZAGA (DEMANDANTE). Veinticinco (25%), con lo cual se evidencia la existencia de una comunidad entre ambos sobre los derechos correspondientes a dicho inmueble, y de una revisión del Contrato de Arrendamiento se desprende que en su cláusula PRIMERA: se estableció lo siguiente:

“…PRIMERA: EL ARRENDADOR da en calidad de arrendamiento a LA ARRENDATARIA un INMUEBLE de su única y exclusiva propiedad, donde funciona el HOTEL JARDIN, ubicado en la Urbanización Judibana Municipio Los Taques del Estado Falcón. (Omisis)…”(Subrayado Añadido)

Se evidencia pues que la parte Demandada ciudadano FERNANDO GONZALEZ PEREZ, procedió a dar en calidad de arrendamiento la totalidad de un bien cuya propiedad es común con el ciudadano FERNANDO FELIPE GONZALEZ EIZAGA Demandante de Autos.

La capacidad para disponer, de un bien le esta dada a su propietario y en lo que respecta al bien objeto del arrendamiento cuya NULIDAD se pretende, podemos observar que corresponde a un bien común, en ese sentido debemos analizar lo alegado por la parte demandada en el proceso.

Ha sido criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, especialmente en fallo No. 3592, de fecha 06 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, seguido por Z. González, en Amparo, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, que estableció:
“la falta de cualidad e interés están íntimamente ligados, ya que existe un derecho de acción a favor del titular de un interés jurídico, quien por tener este interés, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio, y aún cuando no haya sido alegada la falta de cualidad por la parte demandada en su contestación, tal falta de cualidad comporta una inadmisibilidad de la acción que hace posible y necesario de parte del juzgador, que se pronuncie como punto previo sobre ella, antes de entrar a conocer el fondo de la pretensión deducida. De tal manera que al prosperar la falta de cualidad o interés de alguna de las partes no le es permitido al juzgador entrar a resolver el merito de la causa, sino debe desechar la demanda, toda vez que la persona que se afirma el titular de un derecho no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.”
La cualidad nos dice el maestro José Loreto Arismendi en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, lo siguiente:
“...Sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta excepción, la cualidad no es noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo caso, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace vales y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico a un sujeto determinado”.

Observamos pues que el contrato de arrendamiento fue celebrado entre el demandado de autos y la ciudadana ELSA VALLES HERMOSO, identificada en autos, contrato este que comprendió la totalidad de la cosa común, ciertamente la norma citada por el demandado correspondiente al articulo 1.166 del Código Civil reza: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”. (Negrillas Añadidas)

Sobre ese particular debemos observar que el contrato de arrendamiento celebrado por y , comprendió no solo el 75% del bien propiedad del ciudadano FERNANDO GONZALEZ PEREZ, (DEMANDADO) , sino que también cedió en calidad de arrendamiento el Veinticinco (25%), FERNANDO FELIPE GONZALEZ EIZAGA (DEMANDANTE), lo cual vincula como parte en la celebración del contrato de arrendamiento a este último quien aún no habiendo firmado el contrato en cuestión encuentra comprometida bajo arrendamiento, su porción sobre el bien común, lo cual le confiere un interés sustancial directo en la tramitación de la presente causa, no pudiendo ser tratado como tercero en la relación contractual celebrada, sino como interesado en esta al estar comprendida su propiedad dentro de dicha negociación.

Sobre este particular el autor Ricardo Henríquez la Roche, Instituciones del Derecho Procesal CEJUV, 2012 Pag. 163, establece:
“… Normalmente , la ley concede la acción a favor de o en contra de la parte sustancial activa (acreedor, requiriente, etc.) y la parte sustancia pasiva (obligado, etc.). Pero la doctrina también distingue entre la cualidad normal y cualidades anómalas o ex lege (CALAMANDREI), correspondiendo estas últimas a los sujetos de la acción que no son parte en la relación sustancial. La primera depende de la titularidad, ya que normalmente le ley da la “acción” al titular de la obligación correspondiente. En cambio, las segundas devienen de la ley y la legitimación es conferida por virtud de un determinado interés que tiene el tercero en la relación materia discutida en el juicio….”(Subrayado Añadido)

En ese sentido, es el comunero que no ha intervenido en el contrato de arrendamiento quien Tiene la CUALIDAD ACTIVA, para intervenir en el proceso, para procurar la satisfacción de su pretensión. En consecuencia de lo anterior es obligatorio para este Tribunal Desechar la Defensa de Falta de Cualidad, invocada por el Demandado y Así se decide.

VIII
DE LA SOLICITUD DE REPOSICION DE LA CAUSA

Corresponde antes de entrar al conocimiento del fondo de la controversia pronunciarse en cuanto a la solicitud de reposición de la causa, solicitada por la parte Demandada en su escrito de contestación a la demanda, en ese sentido e necesario estudiar El Ámbito de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual en su artículo 3 Literal d), el cual dispone:

Artículo 3
Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto¬ Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.(Destacado añadido)
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

La norma supra transcrita limita el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, excluyendo los bienes señalados en esta, en ese sentido en su literal d) señala de manera expresa “…Los hoteles, moteles, hosterías,…”. En ese sentido se desprende de las actas procesales que la parte demandante al momento de la interposición de la demanda solicitó la tramitación del Juicio a través del Procedimiento Breve, previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así fue admitido por este Tribunal.

Asimismo de las actas procesales, tanto del escrito de demanda y contestación a esta se evidencia como un hecho no controvertido, que en el Inmueble Objeto del contrato de Arrendamiento cuya Nulidad se demanda, Funciona el “HOTEL JARDIN”.

Sobre ese particular es menester analizar lo propuesto por el demandado en cuanto al procedimiento seguido, bajo el análisis del Debido Proceso, el cual tiene su base constitucional en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, específicamente en su ordinal 3° que dispone:

Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
3 Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.(Negrillas Añadidas)
En ese sentido se observa que al haberse admitido la demanda por un procedimiento distinto al destinado para su tramitación se incurrió en la violación al debido proceso, al ofrecer al demandado la tramitación del Juicio por el Procedimiento Breve, cuyos lapsos disminuyen en demasía el tiempo para el ejercicio pleno del derecho a la defensa, y que el legislador ha bajo lo dispuesto en el literal d) del articulo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desatendiendo el mandato previsto en el articulo 338 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:

Artículo 338 Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial.

En consecuencia en el presente caso a los fines de la protección y garantía de los Derechos Constitucionales, al no será aplicable El decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siendo que no existe procedimiento especial pautado para la tramitación del mismo, el procedimiento por al cual ha debido ventilarse el mismo lo constituye el procedimiento ordinario, tal como ha sido expresado en sentencia de fecha (03) de Julio del Año 2002, en por la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Antonio J Garcia Garcia. Exp. 01-2686.

“…Asimismo, merece mención la actuación realizada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Agrario y del Trabajo del Segundo Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre en su decisión del 2 de octubre del 2001, que ratificó a su vez el error en el que había incurrido el Juzgado del Municipio Bermúdez del mismo Circuito Judicial, toda vez que al interpretar erróneamente el objeto de la demanda interpuesta, aplicó un procedimiento no acorde con el supuesto planteado.
Al respecto se debe indicar que la normativa que regula la materia es muy clara al señalar en su artículo 3 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que: “[q]uedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento de los hoteles...”, por lo que se debe indicar que la referida normativa constituye un imperativo legal que no puede ser desconocido por el juez, pues al hacerlo, tal circunstancia conllevó a un retraso innecesario que perjudicó al justiciable, por lo que se exhorta a dicho Juzgado a ser más acucioso en la aplicación e interpretación de cualquier dispositivo normativo….”
Como consecuencia de lo anterior, analizados los elementos aportados al expediente, por las partes, en cuanto a la naturaleza del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, al estar constituido por Un Hotel, se subsume en el supuesto normativo previsto en el articulo 3 literal d) del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia le es inaplicable dicho cuerpo normativo, debiendo en consecuencia a los fines del resguardo del derecho a la Defensa y del Debido Proceso, dársele el tramite legar adecuado mediante la aplicación de las Normas de Derecho Civil y su tramitación a través del Procedimiento Ordinario, en consecuencia de lo anterior es forzoso para este Tribunal decretar la Reposición de la causa al Estado de Admisión, y Admitirla por el procedimiento Ordinario. Y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de lo decidido este tribunal se abstiene de pronunciarse sobre las demás defensas y alegatos invocados.

IX
DECISION
En merito de los fundamentos expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, decreta:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEFENSA PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD ACTIVA, invocada por la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR LA SOLICITUD DE REPOSICIÓN DE LA CAUSA.
TERCERO: COMO CONSECUENCIA DE LO ORDENADO EN EL PARTICULAR ANTERIOR SE REPONE AL ESTADO DE ADMISION, ADMITIENDOSE LA DEMADA POR EL PROCEDIMIENTO ORDINARIO.
CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud de lo decidido.
Publíquese, regístrese, notifíquese
Déjese copia certificada del presente fallo en el archivo del Tribunal.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a los 20 días del mes de Mayo 2013. Años 203° y 154°.
El Juez Temporal,
Abog. Víctor Hugo Peña B.
La Secretaria Temporal,

Abog. Lisbeth Mavo Lugo
Nota: La anterior sentencia fue publicada en su fecha, siendo las 3:28 p m., previo el anuncio de Ley y registrada bajo el Nº 032 fecha up supra. Conste.
La Secretaria Temporal,

Abog. Lisbeth Mavo Lugo