REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y TRABAJO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN CON SEDE EN TUCACAS. PARTE ACTORA: EDGAR GABIDIA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°3.627.378, con domicilio en la ciudad de Caracas. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANGEL ANTONIO SEGURA BAZAN, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°37.336. PARTES DEMANDADAS: FRANCY ADRIANA FLORES RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°6.258.235; INMOBILIARIA RÍO CUPIRA C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, bajo el N°43, tomo 11-A, en fecha 08 de noviembre de 1991; INVERSIONES CHICHIRIMAR C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 26 de diciembre de 1991, bajo el N°41, tomo 26-A; y HÉCTOR ANGULO FERMÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°2.541.509. APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS: LUIS COLMENAREZ, NAPOLEON CALDERA RODRÍGUEZ y ANTONIO JOSÉ CALDERA GRIMALDI, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 125.302, 16.237 y 67.205, respectivamente. MOTIVO: NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL, CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y OTROS. EXPEDIENTE: 2.983. VISTO: Con Informes de las partes. I Se inicia el presente juicio mediante escrito presentado por el apoderado judicial del ciudadano Edgar Gabidia Rodríguez en fecha 04 de marzo del 2011, en el cual procede a demandar a la ciudadana Francy Adriana Flores Rodríguez, a las sociedades mercantiles INMOBILIARIA RIO CUPIRA C.A., e INVERSIONES CHICHIMAR C.A., junto a Héctor Angulo Fermín, para que estos convinieran, o a ello fueran condenados por el Tribunal, a: Primero: La Nulidad de Asiento Registral correspondiente al documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Silva, Iturriza y Palma Sola del estado Falcón, de fecha 17 de Septiembre de 2009, bajo el N° 2009.3049. Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 340.9.15.1.1.475 correspondiente al folio real. Segundo: La Nulidad de la Operación de Venta (Acto Registrado), realizada por INMOBILIARIA RIO CUPIRA C.A., e INVERSIONES CHICHIRIMAR C.A., a la ciudadana Francy Adriana Flores Rodríguez, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Silva, Iturriza y Palma Sola del estado Falcón, de fecha 17 de Septiembre de 2009, bajo el N° 2009.3049. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 340.9.15.1.1.475 correspondiente al folio real. Tercero: Ejecución o Cumplimiento del Contrato, debido al incumplimiento del mismo al violar flagrantemente las condiciones del mismo, infringiendo la CLÁUSULA SÉPTIMA, Parágrafo Único, y la omisión del accionante como opcionante para la adquisición del bien inmueble señalado. Cuarto: Por los daños patrimoniales y morales, que señala le fueron ocasionados al demandante. Alegó el apoderado judicial del demandante, que el día 12 de mayo del 2006, su poderdante decidió en compañía de la ciudadana Francy Adriana Flores Rodríguez, adquirir un inmueble conformado por un apartamento destinado a vivienda familiar, identificado con la cédula catastral N°11 15 03 01 02 16 12 00 03 12, el cual forma parte del Conjunto Residencial Punta de Playa, situado en la calle Aragua de la población de Chichiriviche, en el sitio conocido como Playa Sur, en jurisdicción del Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, identificado con el N° P3-13, y esta ubicado en la esquina sureste del piso 3 (P3) del edificio con vista a la calle Aragua, cuyos linderos son: NORTE: Con pasillo de circulación y fachada interna del edificio; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con apartamento P3-12 y OESTE: Con la fachada del edificio con vista a la calle Aragua, y tiene una superficie de SESENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (69 M²), distribuidos en, un (01) dormitorio con baño interno y closet, otro dormitorio con closet, un baño de uso general, cocina, sala-comedor y terraza y le corresponde un porcentaje de condominio de 1,22 por ciento y un puesto de estacionamiento y un maletero, firmando una OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, a través de la INMOBILIARIA RIO CUPIRA C.A., representado por su Gerente General Lic. Héctor Angulo Fermín, actuando en nombre y representación de INVERSIONES CHICHIRIMAR C.A., el precio pautado para la adquisición del bien inmueble, fue por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), los cuales señaló que fueron pagados en su totalidad por su poderdante, considerando que la ciudadana Francy Adriana Flores Rodríguez, no poseía la capacidad financiera en ese momento para la adquisición de tal inmueble. Que una vez firmada la OPCIÓN DE COMPRA y cancelada esta en su totalidad, solo faltaba la firma en el Registro para la adquisición del bien inmueble, comprometiéndose la inmobiliaria en la CLÁUSULA SÉPTIMA, PARÁGRAFO ÚNICO del documento respectivo a participarlo cuando se fuera a efectuar la firma ante el registro correspondiente. Alega igualmente que la INMOBILIARIA RIO CUPIRA C.A., e INVERSIONES CHICHIRIMAR C.A., no le participaron a su poderdante sobre la fecha y firma del documento de protocolización. Señaló el apoderado judicial del actor que la secretaria de la INMOBILIARIA RIO CUPIRA C.A., le notificó que ya dicho inmueble le había sido vendido a la ciudadana Francy Adriana Flores Rodríguez, lo que posteriormente constató en documento de venta registrado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios José Laurencio Silva, Monseñor Iturriza y Palma Sola, bajo el N°2209.3049, asiento registral 1, del inmueble matriculado 340.9.15.1.474 y correspondiente al Libro de folio real del año 2009, de fecha 17 de Septiembre de 2009. En su escrito libelar la representación judicial de la parte actora denunció la violación de la cláusula séptima en su parágrafo único del contrato de opción a compra-venta, y la transgresión de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.195, y 1.264 del Código Civil. Solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble en litigio, estimó la cuantía de la demanda en la siguiente forma “cantidad de UN MILLARDO DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00), equivalente a TRECE MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE CON OCHENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (13.157,89 UT)”. Admitida la demanda por el juez temporal Rafael Americo Medina Lugo, cuanto ha lugar en derecho el 10 de Marzo de 2011, y se ordenó la citación de los demandados, para que dieran contestación a la demanda. En fecha 21 de Marzo de 2011, el Tribunal Negó la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar. En fecha 11 de abril de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó solicitud de citación practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, al ciudadano Héctor Angulo Fermín, el cual fue agregado en fecha 12 de abril de 2011. En fecha 25 de abril de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante, solicitó se dicte la medida ya una vez solicitada de Prohibición de Enajenar y Gravar. En fecha 28 de abril de 2011, el Tribunal negó lo solicitado, por considerar que el demandante debió ejercer el recurso de apelación, y no insistir en la medida preventiva. En fecha 14 de junio de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó resultas de solicitud de citación hecha por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, y resultas de citación realizada por la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador en el Distrito Capital, los cuales fueron agregados en fecha 20 de Junio de 2011. En fecha 20 de Junio de 2011, se ordenó la citación por carteles a la ciudadana Francy Adriana Flores Rodríguez, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 21 de junio del 2011, el apoderado judicial de la parte demandante apeló de la decisión dictada por el Tribunal, en fecha 05 de mayo de 2011, la cual fue negada por auto de fecha 22 de junio de 2011. El 28 de Julio de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante consignó publicaciones de los diarios El Nacional y El Universal, donde aparecen los carteles ordenados en fecha 29 de julio de 2011, los cuales fueron agregados en fecha 1 de agosto de 2011. El 11 de agosto de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante, solicitó al Tribunal decretara Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble objeto de la presente demanda, lo cual fue acordado por auto de fecha 06 de octubre de 2011. En fecha 20 de septiembre de 2011, se recibió comisión conferida al Juzgado de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde fijaron cartel en la residencia de la ciudadana Francy Adriana Flores Rodríguez, el cual fue agregado en fecha 21 de septiembre de 2011. En fecha 27 de septiembre de 2011, compareció la ciudadana Héctor Luis Angulo Fermín, con el carácter acreditado en autos, solicitó al Tribunal hacer cumplir lo dispuesto en el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto de fecha 30 de septiembre de 2011. En fecha 03 de octubre de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante, solicitó nuevamente la citación de todos los demandados, lo cual fue acordado por auto de fecha 06 de octubre de 2011. En fecha 08 de noviembre de 2011, se recibió resulta de la comisión de citación de la demandada INMOBILIARIA RÍO CUPIRA, la cual fue agregada en fecha 08 de noviembre de 2011. En fecha 20 de enero de 2012, se recibió resulta de la comisión de citación de la demandada Francy Adriana Flores Rodríguez, la cual fue agregada en fecha 25 de enero de 2012. En fecha 23 de enero de 2012, se recibió resulta de la comisión de citación de los demandados INMOBILIARIA RIO CUPIRA C.A., e INVERSIONES CHICHIRIMAR C.A., y de Héctor Angulo Fermín, la cual fue agregada en fecha 25 de enero de 2012. El 28 de febrero de 2012, a través de diligencia el abogado Napoleón Caldera Rodríguez presentó instrumento poder que lo acredita como apoderado judicial de los demandados: Héctor Angulo Fermín, INMOBILIARIA RÍO CÚPIRA C.A. e INVERSIONES CHICHIRIMAR C.A. y actuando con el carácter acreditado se dio por citado en nombre de sus representados. En fecha 29 de febrero de 2012, el Tribunal acordó tener a los abogados Napoleón Caldera Rodríguez, Luis Colmenarez y Antonio José Caldera Grimaldi, como apoderados judiciales de Héctor Angulo Fermín, INVERSIONES CHICHIRIMAR C.A., y la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA RÍO CUPIRA C.A. En fecha 08 de Marzo de 2012, el apoderado judicial de la parte demandante, solicitó se designara defensor judicial a la parte demanda, lo cual fue acordado por auto de fecha 12 de Marzo de 2012, designándose al abogado Freddy Rodríguez, a quien se le libró boleta de notificación. Mediante diligencia de fecha 14 de Marzo de 2012, el ciudadano Alguacil del Tribunal deja constancia de haber practicado la citación del abogado Freddy Rodríguez. En fecha 16 de Marzo de 2012, la ciudadana Francy Adriana Flores Rodríguez, se dio por citada y consignó poder, conferido al abogado Luis Fernando Colmenarez Rodríguez. Mediante escrito de fecha 17 de Abril del 2012, el abogado Napoleón Caldera Rodríguez, actuando en su carácter de apoderado judicial de los demandados INMOBILIARIA RIO CUPIRA C.A., INVERSIONES CHICHIRIMAR C.A., y Héctor Angulo Fermín, presentó escrito de contestación a la demanda y reconvino en la demanda intentada en contra de sus poderdantes, en los siguientes términos: Alegó como punto previo la falta de cualidad e interés del ciudadano Héctor Angulo Fermín y de INMOBILIARIA RÍO CÚPIRA C.A, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Señalando que el ciudadano Héctor Angulo Fermín no suscribió el contrato de opción a compra-venta a título personal, sino actuando en su condición de gerente general de Inmobiliaria Río Cúpira C.A. y que dicha sociedad de comercio a su vez intervino en representación de la empresa Inversiones Chichirimar C.A. CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA: DE LOS HECHOS QUE SE ADMITEN: Admitió como cierto que el ciudadano Héctor Angulo Fermín, actuando en su condición de Gerente General de la Sociedad de Comercio Inmobiliaria Río Cúpira C.A., actuando a su vez en nombre y representación de la Sociedad de Comercio Inversiones Chichirimar C.A., suscribió un contrato de opción de compraventa con los ciudadanos Francy Adriana Flores Rodríguez y Edgar Gavidia Rodríguez, respecto de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el tipo 01, piso N°3, ala sur, del Conjunto Residencial denominado Punta de Playa, ubicado en la calle Aragua del sector sur de la población de Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, fijándose el precio de adquisición del referido inmueble en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00). DE LOS HECHOS QUE SE NIEGAN: Negó, rechazó y contradijo la demanda intentada, tanto en los hechos como en derecho, por estimar falsos los hechos alegados e infundado el derecho invocado. Negó que el ciudadano Edgar Gavidia Rodríguez haya cancelado en su totalidad el precio establecido para la opción de compraventa y señaló que la ciudadana Francy Adriana Flores, fue quien realizó la totalidad de los pagos establecidos en el contrato de opción de compra, imputables al precio definitivo de venta del inmueble objeto del referido contrato, e indicó que el ciudadano Edgar Gavidia Rodríguez no cumplió con su obligación de pagar la cuota que le correspondía. También negó que sus mandantes hayan violado los términos del contrato, ni obrado de mala fe, u ocasionado al demandante un daño patrimonial y moral; por lo que señalaron que ha sido el demandante quien incumplió con su obligación de realizar el pago del precio de venta, y alegó que en aplicación de la excepción prevista en el artículo 1168 del Código Civil, la propietaria-oferente Inversiones Chichirimar C.A., tenía el legítimo derecho de no otorgar el documento definitivo de venta a su favor, en atención al incumplimiento contractual del hoy demandante. Negó que sus representados estén obligados a cancelar suma alguna por concepto de daños y perjuicios, y realizó una serie de alegatos referentes a la cantidad correspondiente en indemnización por el incumplimiento del contrato. DE LA RECONVENCIÓN: La representación judicial de los demandados Inmobiliaria Río Cúpira C.A., Inversiones Chichirimar C.A. y del ciudadano Héctor Angulo Fermín, reconvino por Resolución de contrato de opción de compraventa al ciudadano Edgar Gavidia Rodríguez, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes: Señaló que constituye un hecho admitido, que en fecha 12 de mayo de 2006 el ciudadano Héctor Angulo Fermín, actuando en su condición de Gerente General de la Sociedad de Comercio Inmobiliaria Río Cúpira C.A., actuando a su vez en nombre y representación de la Sociedad de Comercio Inversiones Chichirimar C.A., suscribió un contrato de opción de compraventa con los ciudadanos Francy Adriana Flores Rodríguez y Edgar Gavidia Rodríguez, respecto de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el tipo 01, piso N° 3, ala sur, del Conjunto Residencial denominado Punta de Playa, ubicado en la calle Aragua del sector sur de la población de Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, fijándose el precio de adquisición del referido inmueble en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00). Que Los prominentes compradores, ciudadanos Francy Adriana Flores Rodríguez y Edgar Gavidia Rodríguez, se comprometieron conforme al contenido de la cláusula cuarta del contrato a entregar en calidad de arras, posteriormente imputables al precio de venta en acto de protocolización de la venta definitiva, la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00), la cual sería entregada progresivamente y mediante abonos de la forma siguiente: la cantidad de Cien Mil bolívares en el acto de suscripción del contrato de opción de compraventa y, la suma restante, es decir, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00), mediante pago de seis abonos mensuales consecutivos por la cantidad de ocho mil trescientos treinta y tres bolívares con treinta y tres céntimos (Bs.8.333,33), pagaderos a partir del 21 de mayo de 2006. Alegó que el demandante incumplió con la realización de los pagos previstos en la cláusula citada, e indicó que la totalidad de los pagos estipulados fueron realizados por la ciudadana Francy Adriana Flores, y estimó como obligación mancomunada entre ambos prominentes compradores. Citó que la cláusula octava del referido contrato, razonó que en el presente caso resulta inaplicable una deducción del cuarenta por ciento (40%) por concepto de daños y perjuicios, por no haber cancelado el demandante, cantidad alguna de las estipuladas en la cláusula cuarta por concepto de arras imputables al precio de venta, y evidentemente no procede notificarle la devolución de cantidad alguna de dinero. Finalmente estimó procedente reconvenir al demandante, para que convenga o en su defecto, así lo declare el Tribunal en la Resolución del Contrato de Opción de compraventa celebrado con la Sociedad de Comercio Inversiones Chichirimar C.A., en fecha 3 de mayo de 2006. Mediante escrito de fecha 17 de Abril del 2012, el abogado Luis Fernando Colmenarez Rodríguez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Francy Adriana Flores Rodríguez, presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos: DE LOS HECHOS QUE SE ADMITEN: Admitió como cierto que en fecha 03 de mayo de 2006, tanto el actor como su representada, en virtud de una relación de amistad que los unía, y con el objeto de disponer de un espacio para el esparcimiento y recreación de sus respectivas familias, celebraron en forma mancomunada un contrato de opción de compraventa con la Sociedad de Comercio Inmobiliaria Río Cúpira C.A., actuando en nombre y representación de la Sociedad de Comercio Inversiones Chichirimar C.A., con relación a un apartamento identificado con el tipo 01, piso N° 3, ala sur, del Conjunto Residencial denominado Punta de Playa, ubicado en la calle Aragua del sector sur de la población de Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, estableciendo un precio de venta de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00), suma esta que debía ser cancelada tanto por su representada, como por el demandante Edgar Gavidia Rodríguez en condición de prominentes compradores. DE LOS HECHOS QUE SE NIEGAN: Negó y rechazó los restantes argumentos esgrimidos por el actor en el libelo de la demanda, así como el derecho en que pretende fundamentarlos, señaló como falso que el demandante haya sido quien pagó la totalidad del monto establecido como precio de venta en el contrato. Señaló que la ciudadana Francy Adriana Flores, fue quien realizó la totalidad de los pagos establecidos en el contrato de opción de compra. Negó que su mandante haya obrado de mala fe, ni ocasionado al demandante un daño patrimonial y moral, al haberse registrado el contrato de compraventa únicamente a nombre de Francy Adriana Flores, toda vez que la no realización del otorgamiento del documento definitivo de compraventa a favor del demandante, se debió a su incumplimiento en la totalidad de los pagos que se comprometió a efectuar conforme a lo estipulado en el contrato. En fecha 17 de abril de 2012, se agregaron a los autos del presente expediente los escritos de contestación presentados por los demandados. En fecha 25 de Abril de 2012, el Tribunal declaro Inadmisible la Reconvención propuesta por la representación judicial de los demandados Héctor Angulo Fermín, y las Sociedades Mercantiles Inmobiliaria Río Cúpira C.A., e Inversiones Chichirimar C.A. En fecha 16 de mayo de 2012, el apoderado judicial de los demandados presentó escrito contentivo de promoción de pruebas. En fecha 17 de mayo de 2012, el apoderado judicial del demandante presentó escrito contentivo de promoción de pruebas, e hizo aclaratoria del error involuntario de transcripción en el libelo de la demanda, en cuanto a la estimación UN MILLARDO DE BOLIVARES 1.000.000,00 Bs, cuando en realidad debería decir 1.000.000.000,00. En fecha 28 de mayo de 2012, este juzgado dictó auto pronunciándose sobre la admisión o inadmisión de las pruebas promovidas. En fecha 11 de julio de 2012, el apoderado judicial de los demandados, solicitó ampliar el lapso de evacuación de pruebas, lo cual fue acordado por auto de fecha 11 de julio de 2012. Las partes consignaron escritos de Informes, los cuales fueron agregados a los autos del presente expediente en fecha 09 de octubre de 2012. II En la oportunidad para este Tribunal dictar sentencia, lo hace ante las siguientes consideraciones: ACTIVIDAD PROBATORIA Por razones de orden procesal se procede a la valoración de las pruebas aportadas por la parte actora. PRUEBAS DEL DEMANDANTE: Junto al escrito libelar la representación judicial del actor presentó las siguientes documentales: 1.- Inserto a los folios siete (7) al nueve (9), original de instrumento auténtico consistente en instrumento poder especial otorgado por el demandante de autos en favor del profesional del derecho Angel Antonio Segura Bazan. Documental que no guarda relación con la controversia y que solo persigue acreditar el carácter de apoderado del mencionado abogado. Así se declara.- 2.- Inserto a los folios diez (10) al dieciséis (16), copia certificada de instrumento auténtico consistente en contrato de opción a compra suscrito por la Inmobiliaria Río Cúpira C.A. representada por su Gerente General Lic. Héctor Angulo Fermín, actuando en nombre y representación de Inversiones Chichirimar C.A. por una parte, y por la otra los ciudadanos Francy Adriana Flores Rodríguez y Edgar Gaviria Rodríguez, en fecha 12 de mayo de 2006, en la Notaría Pública Quinta de la ciudad de Valencia, estado Carabobo, quedando anotado bajo el número 51, tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Dicha documental no fue impugnada por lo que se le otorga el valor probatorio correspondiente, sobre el alcance de su contenido se irá pronunciando este Juzgador conforme al desarrollo de los alegatos y defensas aportados por las partes. Así se establece.- 3.- Inserto a los folios diecisiete (17) al treinta (30), copia certificada de documento constitutivo, estatutos sociales y sus modificaciones correspondiente a la sociedad mercantil Inmobiliaria Río Cúpira C.A., debidamente inscrito ante la oficina del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Instrumentos que no fueron impugnados por lo que se le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.- 4.- Inserto a los folios treinta y uno (31) al cuarenta y siete (47), copia certificada de documento constitutivo, estatutos sociales y sus modificaciones correspondientes a la sociedad mercantil Inversiones Chichirimar C.A., debidamente inscrito ante la oficina del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Instrumentos que no fueron impugnados por lo que se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.- 5.- Inserto a los folios cuarenta y ocho (48) al cincuenta y uno (51), copia fotostática simple de instrumento auténtico mediante el cual los ciudadanos Gerardo Materazzi Polito y Napoleón Caldera Rodríguez actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil Inversiones Chichirimar C.A., otorgan poder de disposición al ciudadano Héctor Luis Angulo Fermín, para que otorgue los documentos de compra-venta de los apartamentos que conforman el edificio Residencias Punta de Playa ubicado en Chichiriviche, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, autenticado ante la Notaría Pública Sexta de la ciudad de Valencia en la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Instrumento que no fue impugnado por lo que se le otorga valor probatorio que señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.- EN LA ETAPA CORRESPONDIENTE PROMOVIÓ: 1) Copia del contrato de opción a compra suscrito entre Inmobiliaria Río Cúpira C.A, y los ciudadanos Francy Adriana Flores Rodríguez. Instrumento que ya fue valorado por lo que resulta inoficioso emitir nuevo pronunciamiento. Así se establece.- 2) Copia simple de la cláusula 7, PARAGRAFO ÚNICO, que reza textualmente: “La PROPIETARIA notificara oportunamente a los promitentes, el lugar, fecha y hora fijados para el acto de otorgamiento. Instrumento que ya fue valorado por lo que resulta inoficioso emitir nuevo pronunciamiento. Así se declara.- 3) Copias simples del folio 23 y del folio 35 de la contestación de la demanda. Se omite pronunciamiento de valoración como una documental cuyo original consta en autos, además que por tratarse de hechos admitidos no son objeto de prueba por razones obvias, distinta circunstancia si tratase de una confesión de la contraparte. Así se establece.- 4) Copia fotostática simple, recibo de pago del Cabildo Metropolitano de Caracas; copias fotostáticas simples de las nóminas de pago del Cabildo Metropolitano insertos a los folios noventa y cinco (95) al ciento siete (107) de la segunda pieza del expediente y copia simple del folio 28 de la contestación de la demanda del abogado Napoleón Caldera Rodríguez. Al respecto, aún cuando se observa membrete del Cabildo Metropolitano no se encuentran suscritos por ninguna de las partes en juicio o alguna autoridad, ni cuenta con sello húmedo que certifique su origen, por lo que no cumple los requisitos para ser valorado como documento público administrativo, en consecuencia se desechan estas documentales del debate probatorio. Así se declara.- 5) Reproducciones fotostáticas simples de tres (3) jurisprudencias, en las cuales señala que el contrato de opción a compra, es un contrato de venta a plazos, de fiel cumplimiento y sobre el alcance del pago por daños y perjuicios. Dichas documentales no constituyen probanzas en relación al fondo de la presente controversia por lo que mal podrían valorarse como pruebas, quien suscribe entiende dicha práctica como un medio para reforzar el criterio expresado en sus alegatos y defensas. Así se establece.- 6) Documento de opción a compra, otorgado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 12 de mayo de 2006. Instrumento que ya fue valorado por lo que resulta inoficioso emitir nuevo pronunciamiento. Así se declara.- 7) Posiciones juradas, sin que conste en autos la evacuación de la prueba, por lo que nada hay para valorar. Así se establece.- PRUEBAS DE LOS DEMANDADOS INMOBILIARIA RÍO CÚPIRA C.A., INVERSIONES CHICHIRIMAR C.A., y HÉCTOR ANGULO FERMÍN: En la oportunidad de promover pruebas, presentaron las siguientes documentales: 1) Copia simple del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 12 de mayo de 2006, entre los ciudadanos Edgar Gavidia Rodríguez, Francy Adriana Flores Rodríguez y la Sociedad de Comercio Inversiones Chichirimar C.A. Instrumento que ya fue valorado y forma parte de la comunidad de la prueba por lo que resulta inoficioso emitir nuevo pronunciamiento. Así se declara.- 2) Copia simple de siete (07) comprobantes de depósito bancario del Banco Mercantil, a saber: depósito bancario N°000000409263808, de fecha 2 de mayo de 2006, por un monto de quince millones de bolívares, equivalentes en la actualidad a Bs.15.000,00; depósito bancario N°000000408232299, de fecha 31 de mayo de 2006, por un monto de ocho millones trescientos treinta y tres mil trescientos treinta y cuatro bolívares, equivalentes en la actualidad a Bs.8.333,33; depósito bancario N°0000004082322293, de fecha 30 de junio de 2006, por un monto de ocho millones trescientos treinta y tres mil trescientos treinta y cuatro bolívares, equivalentes en la actualidad a Bs.8.333,33; depósitos bancario N°000000435062550, de fecha 10 de agosto de 2006, por un monto de ocho millones trescientos treinta y tres mil trescientos treinta y cuatro bolívares, equivalentes en la actualidad a Bs.8.333,33; depósito bancario N°000000408232288, de fecha 1 de septiembre de 2006, por un monto de ocho millones trescientos treinta y tres mil trescientos treinta y cuatro bolívares, equivalentes en la actualidad a Bs.8.333,33; depósito bancario N°000000426765241, de fecha 5 de octubre de 2006, por un monto de ocho millones trescientos treinta y tres mil trescientos treinta y cuatro bolívares, equivalentes en la actualidad a Bs.8.333,33; depósito bancario del Banco Mercantil N°000000352293918, de fecha 3 de noviembre de 2006, por un monto de ocho millones trescientos treinta y tres mil trescientos treinta y cuatro bolívares, equivalentes en la actualidad a Bs. 8.333,33, todos depositados en la cuenta corriente N°01050041981041278861, cuyo titular es Inversiones Chichimar C.A. En vista de la condición de copias fotostáticas simples señaladas ut supra, circunstancia que impide su valoración como tarjas, la parte promovente acertadamente promovió la Prueba de Informes, y solicitó se oficiara al Banco Mercantil C.A, agencia C.C. San Ignacio Caracas, Distrito Capital a los fines de que informaran lo siguiente: Si constaban en sus archivos los depósitos bancarios por las fechas y montos señalados, y que fueran depositados en la cuenta corriente N°01050041981041278861, cuyo titular es Inversiones Chichimar C.A. Adicionalmente solicitó le fuera requerida a la institución bancaria información acerca de las personas que fungieron como depositantes en las transacciones señaladas. Al respecto, una vez admitidas las pruebas, en fecha 28 de mayo de 2012, se libró oficio identificado con el número 05-359-118, dirigido al Banco Mercantil en la agencia centro comercial San Ignacio en Caracas, Distrito Capital, siendo recibido en tiempo útil de la prórroga acordada para la evacuación de la prueba de informes en fecha 27 de julio de 2012, de las resultas se desprende la veracidad de las copias fotostáticas promovidas, ya que la entidad bancaria remitió copia fotostática certificada de las siete (7) tarjas, con la firma autorizada del ciudadano Manuel Ribas (III-4.329), de los cuales en cinco aparecen como depositante Adriana Flores, cédula de identidad N°6.258.235 y en los dos últimos aparecen como depositantes los ciudadanos Erik Estrada, titular de la cédula de identidad N°10.487.611 y Grecely Lovera, titular de la cédula de identidad N°10.816.418, por lo que se le otorga valor probatorio. Así se establece.- PRUEBAS DE LA DEMANDADA FRANCY ADRIANA FLORES RODRÍGUEZ: En la oportunidad de promover pruebas, presentó las siguientes documentales: 1) Marcada “A” copia simple de comprobante de depósito N°409263808 del Banco Mercantil, de fecha 02 de mayo de 2006, por la cantidad de Quince millones de bolívares, actualmente quince mil (Bs.15.000,00), en la cuenta corriente de Inversiones Chichirimar C.A., N°01050041981041278861. 2) Copia fotostática simple marcado “B” de cheque de gerencia N°35106086, librado contra el Banco Banesco en fecha 11 de mayo de 2006, por un monto de cuarenta y cinco millones de Bolívares, actualmente cuarenta y cinco mil (Bs.45.000); copia fotostática simple marcado “C” de cheque de gerencia N°35105947, librado contra el Banco Banesco en fecha 11 de mayo de 2006, por un monto de cuarenta millones de Bolívares, actualmente cuarenta mil Bolívares (Bs.40.000), que conjuntamente con el depósito bancario realizado en fecha 2 de mayo de 2006, por la suma de quince millones de Bolívares, actualmente quince mil Bolívares (Bs.15.000), totalizan en la actualidad la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), suma ésta fijada como inicial en el contrato de opción de compraventa. En vista de la condición de copias fotostáticas simples señaladas ut supra, circunstancia que impide su valoración como tarjas, la parte promovente acertadamente promovió la Prueba de Informes, y solicitó se oficiara a Banesco Banco Universal C.A., agencia C.C. San Ignacio Caracas, Distrito Capital a los fines de que informaran lo siguiente: 1) Si dicha entidad bancaria emitió en fecha 11 de mayo de 2006, cheque de gerencia signado con el N°35106086, por un monto de cuarenta y cinco millones, equivalentes en la actualidad a cuarenta y cinco mil bolívares (Bs.45.000,00), librado contra la cuenta corriente N°01340351102120210001, emitido a favor de la sociedad de comercio Inversiones Chichirimar C.A. 2) Si dicha entidad bancaria emitió en fecha 11 de mayo de 2006, cheque de gerencia signado con el N°35105947, por un monto de cuarenta y cinco millones, equivalentes en la actualidad a cuarenta y cinco mil bolívares (Bs.45.000,00), librado contra la cuenta corriente N°01340351102120210001, emitido a favor de la sociedad de comercio Inversiones Chichirimar C.A. 3) Informe a este Tribunal quien fue la persona que realizó la compra de los cheques de gerencia referidos anteriormente, e indique si los mismos fueron cargados a alguna cuenta bancaria o fueron adquiridos en efectivo, así como también se sirva remitir copias fotostáticas de los soportes y recaudos que respaldaron la emisión de dichos cheques. En la oportunidad de admisión de las pruebas promovidas se acordó la prueba de informes y se libró oficio identificado con el N°05-359-119, de fecha 28 de mayo de 2012, el cual fue ratificado según consta en oficio identificado con el N°05-359-177 de fecha 11 de julio de 2012, sin que conste en autos las resultas por lo que nada hay para valorar. Así se declara.- PUNTO PREVIO Como punto de derecho que debe ser resuelto previo al fondo, se debe pronunciar quien aquí decide acerca de la defensa de fondo opuesta, según el contenido del articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de cualidad pasiva de los co-demandados Héctor Angulo Fermín y la sociedad de comercio Inmobiliaria Río Cúpira C.A. para sostener el juicio; a los fines de dar cumplimiento al mandato contenido en la citada norma legal, pasa seguidamente este sentenciador a resolver la excepción procesal perentoria, cuyo objeto, en caso de ser declarada por el tribunal la existencia del hecho alegado por esta parte co-demandada, es terminar con el curso de proceso para los mencionados demandados. El apoderado judicial de los codemandados oponentes de la falta de cualidad e interés, alegó que el ciudadano Héctor Angulo Fermín fue la persona que suscribió el contrato de opción de compraventa, pero que la efectuó en su condición de gerente general de la sociedad de comercio Inmobiliaria Río Cúpira, y ésta a su vez tampoco intervino en la contratación en ejercicio de derechos propios, sino en nombre y representación de la sociedad mercantil Inversiones Chichirimar C.A. Sobre la falta de cualidad e interés los estudios del maestro Loreto Arismendi han sido acogidos por la jurisprudencia venezolana, la cual actualmente afirma que la cualidad activa es una aptitud que tiene la persona, la cual le otorga Derecho Subjetivo de demandar en el Proceso, en algunas ocasiones dicha aptitud es conferida por la ley y se denomina cualidad activa legal, mientras que la cualidad pasiva es aquella que posee aquel sujeto en contra de quién se puede pedir el cumplimiento de un Derecho Subjetivo; que cuando es otorgada por la ley es denominada cualidad legal pasiva. La cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción. De allí que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra. En este sentido, quien suscribe considera pertinente señalar lo dispuesto en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 14 de Julio de 2003, caso P. Musso, la cual hace alusión a la cualidad o legitimación ad causam de la siguiente forma: "Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar. La Cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada Activamente, si no entonces carece de Cualidad Activa. Incluso la legitimación Pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quién debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma titular del derecho para que se dé la legitimación Activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o Cualidad Pasiva" Ahora bien, siendo que la presente acción consta de una pretensión principal de Nulidad de Asiento Registral, así como de otras subsidiarias a saber: el cumplimiento de contrato de opción a compra, y la indemnización por daños y perjuicios, resulta necesario establecer si los demandados de autos son las personas legitimadas pasivas, por lo que se inicia en la determinación del carácter con el cual el ciudadano Héctor Angulo Fermín y la sociedad en comercio Inmobiliaria Río Cúpira C.A. intervinieron en la celebración de los contratos que son objeto de las pretensiones del actor. De la pruebas promovidas que rielan en autos, particularmente el contrato denominado de opción de compraventa, suscrito en fecha 12 de mayo de 2006 ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo; del poder de disposición otorgado por los representantes de Inversiones Chichirimar en favor del ciudadano Héctor Luis Angulo Fermín en fecha 04 de agosto de 2009, ante la Notaría Pública Sexta de Valencia estado Carabobo, así como de la venta que fue protocolizada en fecha 17 de septiembre de 2009, siendo que en la primera documental señalada se evidencia que el contrato denominado de opción de compraventa, fue suscrito por el ciudadano Héctor Angulo Fermín en representación de la sociedad en comercio Inmobiliaria Río Cúpira C.A. quien a su vez actuaba en representación de la sociedad mercantil Inversiones Chichirimar C.A.; de la segunda documental se evidencia que el ciudadano Héctor Angulo Fermín suscribió el contrato de venta en representación de la sociedad mercantil Inversiones Chihirimar C.A., en vista de lo anterior no queda duda para quien suscribe, que tanto Inmobiliaria Río Cúpira C.A. en la suscripción del contrato de opción de compraventa, como Héctor Angulo Fermín en la venta protocolizada, intervinieron con el carácter de mandatarios de Inversiones Chichirimar C.A., por lo que resultan aplicables las disposiciones relativas al mandato para el establecimiento de su cualidad e interés en la presente causa. El Código Civil en su Libro Tercero, Título XI, Capítulo II, el cual trata sobre las obligaciones del mandatario, dispone: “Artículo 1.697 El mandatario que, contratando como tal, ha dado a la parte con quien contrata conocimiento suficiente de las facultades que se le hayan conferido, no es responsable para con ella de lo que haya hecho fuera de los límites del mandato, a menos que se haya obligado personalmente. (Subrayado de este Juzgado) De las documentales descritas ut supra, a las cuales fue otorgado pleno valor probatorio, se desprende de forma indubitable que el ciudadano Héctor Angulo y la sociedad mercantil Inmobiliaria Río Cúpira C.A. siempre actuaron como representantes de la sociedad mercantil Inversiones Chichirimar C.A., siendo que la parte actora no logró demostrar que dichos co-demandados de autos se excedieran de los límites del mandato o que se hayan obligado personalmente, es por lo que la defensa de fondo de la falta de cualidad de los co-demandados Héctor Angulo Fermín y la sociedad mercantil Inmobiliaria Río Cúpira C.A. debe prosperar en derecho. Así se establece.- LÍMITES DE LA CONTROVERSIA Vistos los alegatos contenidos en el escrito libelar, siendo que todas sus pretensiones, de nulidad de venta y asiento registral, así como de daños y perjuicios, tienen como fundamento el presunto incumplimiento al contrato de opción de compraventa; igualmente en consideración de los hechos admitidos y las defensas opuestas en los escritos de contestación a la demanda presentados por las partes accionadas, según los cuales se admitió la suscripción y existencia del contrato de opción a compra-venta presentado por la parte actora, negando que el actor haya cumplido dicho contrato, y negando el incumplimiento de la obligación por parte de los demandados, ni que hayan obrado de mala fe, así como negadas fueron las pretensiones de indemnización por daños y perjuicios; de cumplimiento de contrato y nulidad de venta. En vista de lo anterior se estima que ante las pretensiones del actor en su escrito libelar, que a su entender se originaron en el incumplimiento del contrato denominado de opción a compraventa, específicamente en lo dispuesto en su CLÁUSULA SÉPTIMA, PARÁGRAFO ÚNICO, se pasa al análisis sobre la procedencia en Derecho de la aplicación de la mencionada cláusula en los términos que fundamenta su acción, y al respecto establece la mencionada estipulación contractual: “SÉPTIMA: El acto de otorgamiento del documento definitivo de compraventa de el INMUEBLE por ante la Oficina Subalterna del Registro correspondiente tendrá lugar, previo el cumplimiento por los “PROMITENTES” de todas las obligaciones pecuniarias derivadas del presento contrato y tal como lo establece la cláusula cuarta en el día y fecha fijados por la “PROPIETARIA”, dentro del término de cuatro (4) meses contados a partir de la fecha de protocolización del correspondiente Documento de Condominio, una vez que haya sido obtenida la respectiva Constancia de Conformidad con las Variables Urbanas Fundamentales y con las Normas Técnicas correspondientes (Permiso de Habitabilidad), emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Monseñor Iturriza, en concordancia con el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. PARÁGRAFO ÚNICO.- la “PROPIETARIA” notificará oportunamente a los “PROMITENTES” el lugar, día, fecha y hora fijados para el acto de otorgamiento, quedando acordado entre las Partes que si no puede otorgarse el documento definitivo de compra venta por no asistir los “PROMITENTES” al acto de otorgamiento.” Como primera observación al contenido de dicha disposición y sin necesitad de mayor esfuerzo en razonamiento lógico jurídico, de la primera parte de la disposición contractual citada se desprende que al momento de la suscripción del contrato denominado opción a compraventa, no se encontraban las condiciones legales mínimas para el otorgamiento del documento de venta definitivo, dicha conclusión resulta evidente, pues la fecha de otorgamiento del documento definitivo de venta, quedó supeditada al cumplimiento de la protocolización del documento del condominio y de la obtención del permiso de habitabilidad. Como segunda observación, del parágrafo único, en efecto se evidencia una obligación para la propietaria Inversiones Chichirimar C.A. de notificar oportunamente a los promitentes Francy Adriana Flores Rodríguez y Edgar Gavidia Rodríguez, sobre la oportunidad para el otorgamiento del instrumento definitivo. En atención al cumplimiento o incumplimiento del mencionado dispositivo contractual, el apoderado judicial del actor en su escrito libelar señaló que el precio pautado para la adquisición del bien inmueble (Bs.150.000,00), fue cancelado en su totalidad por su poderdante. Por su parte los apoderados judiciales de los demandados Inversiones Chichirimar C.A., y Francy Adriana Flores Rodríguez, negaron que el ciudadano Edgar Gavidia Rodríguez haya cancelado en su totalidad el precio establecido y que fue Francy Adriana Flores Rodríguez quien realizó la totalidad de los pagos, por lo que señalaron el incumplimiento del actor en el pago de la cuota parte que señalaron le correspondía; agregaron que por tratarse de una obligación con pluralidad de sujetos, las obligaciones deben reputarse mancomunadas, ya que las partes no establecieron expresamente en el contrato que la obligación de pagar el precio fuera solidaria, y expusieron que por aplicación de la excepción de contrato no cumplido, la sociedad mercantil Inversiones Chichirimar C.A. no se encontraba en la obligación de otorgarle el contrato definitivo de compraventa ni de notificarle de la fecha del otorgamiento. Queda entendido para este juzgador que ha de resolverse sobre el tipo de obligación según la pluralidad de los sujetos, si la misma era solidaria o mancomunada y sus efectos; posteriormente ha de determinarse la procedencia en derecho sobre la aplicación de la excepción de contrato no cumplido por parte de la sociedad mercantil Inversiones Chichirimar C.A. Entendemos que las obligaciones mancomunadas obedecen a la aplicación del principio general de la divisibilidad de las obligaciones, según el cual, la obligación se divide en varias cuotas partes como sujetos existan, y al no ser determinadas las proporciones de las cuotas de los ciudadanos Edgar Gavidia Rodríguez y Francy Adriana Flores Rodríguez, debe entenderse que se trata de partes iguales, en el presente caso por tratarse de un acreedor con varios deudores, aquél podrá cobrar a cada uno de éstos su cuota correspondiente, pero no la totalidad de la deuda. En el caso de las obligaciones solidarias constituyen la excepción del mencionado principio de divisibilidad de las obligaciones, y por tanto la obligación será solidaria cuando varios deudores están obligados a una misma cosa, de modo que cada uno ellos puede ser constreñido al pago de la totalidad, así también el pago de uno de ellos libera al otro deudor frente al acreedor. A los fines de determinar si se trata de una obligación mancomunada o solidaria establece el Código Civil: Artículo 1.223 No hay solidaridad entre acreedores ni deudores sino en virtud de pacto expreso o disposición de la Ley. En efecto como fue señalado por los demandados de autos, en el texto del contrato denominado de opción a compraventa, no existe mención respecto a la solidaridad de la obligación de los promitentes compradores por lo tanto no queda duda para quien suscribe que la obligación establecida en el contrato para los ciudadanos Edgar Gavidia Rodríguez y Francy Adriana Flores Rodríguez es una obligación mancomunada, y la consecuencia es que el pago de la totalidad de la obligación por uno de los codeudores no libera al otro frente al acreedor. Así se declara.- En relación a la procedencia de la excepción de contrato no cumplido, entendida como la facultad de una parte del contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando la otra le exige el cumplimiento, sin haber cumplido con su propia obligación. La doctrina ha estructurado las condiciones de procedencia de la excepción, a saber: 1) Que debe tratarse de un contrato bilateral; indiscutiblemente se trata de un contrato bilateral pues generó al menos una obligación para cada parte (pagar el precio y otorgar el documento de venta definitivo). 2) El incumplimiento que da lugar a la excepción ha de ser culposo; el actor no excusó su incumplimiento, por el contrario alegó haber cumplido con su obligación (pagar su cuota correspondiente al precio), no obstante nada probó al respecto, siendo aplicable la regla general de la carga de la prueba, esto es, que quien afirme un hecho tiene la carga de probarlo, es decir, si el ciudadano Edgar Gavidia Rodríguez afirmó en su escrito libelar haber cumplido con su obligación de pagar el precio, sin embargo, no señaló el presunto medio o forma de pago utilizado, ni aportó prueba alguna que respaldara dicha afirmación, pretender que sean los demandados quienes prueben el incumplimiento del actor en su obligación, equivale a requerirle a los demandados de autos la prueba de un hecho negativo aparente, que bajo la presente circunstancia no puede ser probada la falta de pago, pero a través de la prueba de un hecho positivo (el pago del precio realizado por otra persona) puede desvirtuarse lo alegado, lo que se pudo determinar a través de las tarjas que fueron ratificadas por la prueba de informes, y es que la demandada de autos Francy Adriana Flores Rodríguez, realizó depósitos bancarios por montos en bolívares equivalentes a las cuotas establecidas en el contrato para el saldo restante del precio del inmueble. 3) Las obligaciones deben ser de ejecución o cumplimiento simultáneo; vencidos los términos para la realización de los pagos correspondientes al valor del inmueble, y cumplida la condición suspensiva (la protocolización del documento de condominio, y los permisos de habitabilidad) para el otorgamiento del documento de venta definitivo, se evidencia cumplido el requisito de simultaneidad. 4) Debe ser opuesta de buena fe; ha de compararse la conducta de ambas partes, siendo que en razón de tiempo, la primera obligación en cumplirse según lo establecido en el contrato denominado de opción a compraventa, era el pago del saldo restante del precio del inmueble, ya que con la firma del mencionado instrumento se declaró entregado en el acto la cantidad de Bs.100.000.000,00, hoy BsF.100.000,00. Al respecto, y sobre este requisito de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, resulta forzoso ejercer el presente razonamiento, siendo que la parte demandada Inversiones Chichirimar quien fue representada en la suscripción del contrato bajo análisis por la sociedad de comercio Inmobiliaria Río Cúpira C.A., no fue víctima de incumplimiento (al menos no se vio afectada) en tanto que tal como lo señaló en autos el precio fue pagado en su totalidad. Por otra parte en la cláusula octava del contrato suscrito por las partes, se estableció: OCTAVA: En caso de que los “PROMITENTES” incumpla dentro de los plazos establecidos cualesquiera de las obligaciones que asume en virtud del presente Contrato, éste podrá ser considerado de plazo vencido y resuelto por la “PROPIETARIA” por causa imputable a los “PROMITENTES”, sin necesidad de previo aviso y mediante el envio de un telegrama o comunicación escrita con acuse de recibo o por medio de la publicación de un cartel o aviso en un diario de los de mayor circulación en la localidad, con indicación expresa de los puntos y objetos que se estarían notificando, la identificación de la persona a la que va dirigida la notificación y la identidad de la persona que notifica, en el (la) cual le notifique en sus oficinas está a su disposición un cheque emitido a su nombre, por un monto equivalente a las cantidades de dinero que los “PROMITENTES” le haya efectivamente entregado hasta la fecha de dicha notificación previa deducción de una indemnización equivalente al cuarenta (40%) por ciento de dichas cantidades y de los demás conceptos a que hubiera lugar en relación con la aplicación de las cláusulas CUARTA y SEXTA de este contrato; siendo entendido entre las partes que el saldo que quedare a favor de los “PROMITENTES” una vez hechas tales deducciones le será devuelto en un plazo de los noventa días continuos contados a partir de la fecha de dicha notificación; quedando en consecuencia la “PROPIETARIA” desde esa fecha en libertad para vender el INMUEBLE a terceros” (copiado sin corrección) En vista de lo anterior, y en aplicación al alegato del apoderado de la demandada Inversiones Chichirimar C.A. que entendió la obligación de los promitentes como mancomunada, y recibido el primer pago al momento de suscribir el contrato por una cantidad que representaba dos tercios del precio del inmueble, al tratarse de una obligación mancomunada como se estableció ut supra, queda entendido que el demandante de autos cumplió al menos con el pago de la mitad de dicha cantidad, es decir con el pago de Bs50.000.000,00 hoy BsF.50.000,00, y a pesar de que la “PROPIETARIA” recibió dinero del actor no demostró en autos haber cumplido con su obligación de notificarle según la cláusula octava, ni de poner a su disposición el reintegro de la cantidad pagada previa la deducción del cuarenta por ciento de dichas cantidades. De lo anterior se puede concluir, que la sociedad mercantil Inversiones Chichirimar C.A., recibió el pago de la totalidad de precio estipulado, que no tenía por qué conocer el origen de los fondos que se utilizaron para el pago de las cuotas correspondientes al saldo restante, en consecuencia, de haber actuado de buena fe la empresa vendedora para con ambos compradores, al estimar que hubo incumplimiento por el hoy demandante, habría cumplido bien sea con la cláusula octava (notificar a los promitentes su incumplimiento, con la devolución del dinero recibido, previa deducción del 40% como indemnización), o habría cumplido con el parágrafo único de la cláusula séptima, (notificar la oportunidad para la protocolización del documento definitivo de venta) como lo reclama el actor. Por todo lo antes descrito, se crea la convicción en quien suscribe, que no se cumplió con el requisito de oponer de buena fe la excepción de contrato no cumplido. Así se declara.- En vista que no resulta procedente en derecho la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada Inversiones Chichirimar C.A., como única defensa relativa a la pretensión de ejecución o cumplimiento de contrato, incoada por al actor, resulta preciso declarar el incumplimiento de la cláusula séptima en su parágrafo único por parte de la demandada de autos Inversiones Chichirimar. Así se establece.- De la declaración de la procedencia del cumplimiento de contrato cabe indicar que ninguna de las partes hizo señalamientos tendientes a desvirtuar la naturaleza del contrato denominado de opción a compra-venta (contrato preparatorio), no obstante, la pretensión del actor sobre la nulidad de venta y del correspondiente asiento registral solo sería posible al tratarse de un contrato principal, siendo que si trajo a los autos jurisprudencia relacionada con la naturaleza del contrato, las cuales determinaron como de venta a plazos a contratos que en principio tenían la apariencia de contratos preparatorios, por lo que se procede a determinar la naturaleza del instrumento reconocido por las partes. Nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías de lo que se conoce como “Contratos”, en tal sentido trataremos de manera suscinta sobre ellos, los cuales no son mas que un convenio entre personas por medio del cual se obligan a dar, hacer o no hacer una cosa, en tal sentido establece nuestra ley sustantiva los contratos de venta, mandato, mutuo, permuta, y el de obras entre otros; a tal efecto se estima necesario analizar la figura del contrato en la legislación venezolana, y al respecto señala en el artículo 1.133 del Código Civil lo siguiente: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico” Es decir, el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más personas, y que según nuestra legislación puede ser bilateral, aleatorio, a título oneroso y se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos como son: 1.-El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades el cual no se manifiesta concomitantemente, sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual. 2.-Que el objeto pueda ser materia de contratos: este debe ser posible, lícito, determinado o determinable. 3.- Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario. En consecuencia podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. Ahora bien en el caso de marras, en principio se trata de un contrato de opción a compraventa, como lo establecieron las partes al momento de su celebración; el cual no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios inmobiliarios, en Venezuela no esta definido por la Ley, pero de acuerdo con la doctrina puede adoptarse una definición suya, en este sentido nuestra jurisprudencia ha establecido que la esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. A pesar de no ser una figura nueva dentro del mundo del derecho, actualmente está muy de moda esa expresión dado el auge que ha tomado la demanda de adquisición de viviendas en nuestro país. La cláusula penal es una figura contenida en los contratos preliminares a una posible compraventa de algún bien determinado; que en este caso, si hablamos de inmuebles, constituye el castigo o la pena que, desde el punto de vista económico, debe sufrir el contratante que ha incumplido con el contenido del contrato, cuyo objeto lo comprende la promesa de venderse o comprarse un bien determinado; compraventa que deberá efectuarse dentro de un tiempo fijado al efecto y dentro del marco de una serie de condiciones establecidas en el mismo cuerpo del contrato. La cláusula penal les permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un Tribunal, el monto de los daños y/o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió. Ahora bien, establece la ley un tope o un porcentaje determinado para establecer la llamada cláusula penal? La respuesta es no. Nuestra legislación sólo faculta a los contratantes para incluir dentro del contenido del contrato este tipo de cláusulas, pero no prevé porcentaje alguno en su monto (artículos 1.257 y siguientes del Código Civil). Establece además nuestra normativa, que no se puede pedir o demandar el cumplimiento de la obligación principal y la vez solicitar el cumplimiento de la pena o de la multa, a menos que la multa se deba a simple retardo en el cumplimiento de la obligación principal. En relación a la controversia y de la lectura del mencionado documento que las partes denominaron contrato de opción de compraventa, se observa que en la cláusula primera refiriéndose a la demandada Inveriones Chichirmar C.A. se le denomina la PROPIETARIA, del inmueble objeto del contrato, En la cláusula segunda con una descripción detallada del apartamento objeto del litigio, así como del conjunto turístico en general y la descripción de la opción como exclusiva e irrevocable. En las cláusulas tercera y cuarta se estableció el precio, y la forma de pago con un adelanto (arras) de dos tercios de la totalidad del precio, la forma de pago del saldo restante con seis cuotas fijas mensuales consecutivas, y según consta en autos, fue reconocido el pago oportuno en su totalidad por la demandada Inversiones Chichirimar C.A. De la cláusula quinta se evidencia que al momento de la firma del contrato, el inmueble se encontraba en construcción; mas adelante en el cuerpo del contrato se establecieron las cláusulas penales. Cabe destacar que en el contrato no fue establecido un término de ejecución, terminación y entrega mas allá que la condición de otorgar el documento de venta definitivo una vez constara la protocolización del documento de condominio y la obtención de los permisos de habitabilidad requeridos para la protocolización de la venta definitiva, tampoco se estableció un límite de tiempo para sostener la oferta. Para determinar si se trata de un contrato principal de compraventa o preparatorio de opción a compraventa, es menester precisar qué se entiende por uno u otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.” El contrato en referencia, tiene la apariencia de un contrato preparatorio de una futura venta, sin embargo al observarse que no cuenta con un lapso de vigencia ofertiva, que mas allá de la determinación de un adelanto o arras, se determinó la forma de pago de la totalidad del precio, y al señalarse con precisión la descripción y linderos del inmueble, dando el carácter de exclusividad e irrevocabilidad, se puede concluir que el contrato que celebraron las partes es de una compraventa a plazos. Es decir un acuerdo para trasladar la propiedad de bien en construcción que por no contar con los requisitos (documento de condominio registrado, cédula catastral del inmueble, permiso de habitabilidad, entre otros) para el otorgamiento en la oficina de registro del documento correspondiente, es lógico deducir tal como es habitual en la práctica de las ventas inmobiliarias, dado que los constructores se sirven de los recursos obtenidos en esas contrataciones para cumplir con los gastos de ejecución de la obra, las partes se obligan con este tipo de contratos ante la imposibilidad de protocolizar la venta. En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compraventa, y no de opción de compra-venta, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato preparatorio, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de pagar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el acuerdo de voluntades o consentimiento. Establecida la naturaleza contractual por quien suscribe y probado como ha sido el incumplimiento de la parte demandada Inversiones Chichirimar en la falta de notificación al actor para la firma del otorgamiento del documento de venta definitivo, el demandante tenía a su elección las dos (2) acciones previstas en el artículo 1.167, del Código Civil, analizadas con anterioridad, y elegida como fue la de cumplimiento de contrato, ésta debe prosperar. Así se establece.- Nulidad de venta y asiento registral La nulidad de los contratos es la consecuencia de un defecto en su formación que lo hace ineficaz o insuficiente para producir los efectos jurídicos perseguidos por las partes, la nulidad absoluta surge cuando falta o se encuentre viciado uno de los elementos de existencia (consentimiento, objeto, causa). Declarado el contrato como compraventa a plazos, entendido que no correspondía la aplicación de la excepción de contrato no cumplido, y que dicha circunstancia indujo al error en la causa del contrato por parte del vendedor, quien a través del documento protocolizado ante la oficina del Registro Público del Municipio Silva, en fecha 17 de septiembre de 2009, bajo el N°2009.3049, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N°340.9.15.1.475, otorgó la propiedad a uno solo de los compradores en contra de lo pactado en el contrato denominado de opción de compra-venta, que devino en una real compraventa a plazos. Su consecuencia directa en la pretensión de cumplimiento de contrato ha de ser, la de otorgar la propiedad del inmueble según lo dispuesto en el contrato, a los ciudadanos Edgar Gavidia Rodríguez y Francy Adriana Flores Rodríguez, es por lo que la pretensión de nulidad de la operación de compraventa y su correspondiente asiento registral debe prosperar en derecho. Así se establece.- Daños y Perjuicios En relación a estas pretensiones del actor, quien señaló una merma en su patrimonio, siendo que no demostró ninguna pérdida patrimonial mas allá que la pérdida de la oportunidad de hacerse de la propiedad del inmueble en litigio, de quedar firme la presente sentencia que le reconoce como propietario del tantas veces mencionado inmueble es que resultaría contrario a derecho otorgar tanto el cumplimiento del contrato como la indemnización derivada de su incumplimiento tal como fue señalado ut supra, en consecuencia dicha pretensión no debe prosperar en derecho y así lo establecerá la parte dispositiva del presente fallo. Así se establece.- Este juzgador no puede dejar de hacer mención sobre los alegatos esgrimidos por la demandada Francy Adriana Flores, toda vez que al igual que el actor indicó haber pagado la totalidad del precio del inmueble, al respecto en el iter procesal se lograron probar los depósitos bancarios realizados en cuenta bancaria de la sociedad mercantil Inversiones Chichirimar C.A. que fueran realizados por la ciudadana Francy Adriana Flores que se indican a continuación: Fecha Monto en BsF. 02/05/2006 15.000,00 31/05/2006 8.333,33 30/06/2006 8.333,33 10/08/2006 8.333,33 01/09/2006 8.333,33 Total= 48.333,32 Además de los señalados se logró probar dos depósitos en cuenta de Inversiones Chichirimar C.A. que fueron realizados por terceros que no son parte en juicio pero que la ciudadana Francy Adriana Flores atribuyó como suyos, ambos por la misma cantidad correspondiente a las cuotas de pago del saldo restante en la negociación, siendo que el actor no impugnó dichas pruebas y de su relación con los montos y fechas establecidas en el contrato suscrito por las partes en juicio, este Juzgado reconoce como pagos efectuados por la demandada Francy Adriana Flores, quedando probado en autos la suma total de BsF.64.999,98, en la etapa probatoria, las copias fotostáticas simples de los cheques de gerencia no fueron ratificadas por la prueba de informes, en consecuencia, no fue probado por ninguna de las partes en juicio quién efectuó el pago restante, lo que en nada impide que la demandada de autos Francy Adriana Flores pueda ejercer acción contra el ciudadano Edgar Gavidia Rodríguez, si así los estima conveniente. Sobre los escritos de informes presentados por los abogados Ángel Antonio Segura Bazán, y Napoleón Caldera Rodríguez, por cuanto el Tribunal observa que de ellos no se desprende solicitud de nulidad, reposición, ni ningún alegato determinante en la prosecución del proceso, el Tribunal se abstiene de pronunciarse sobre los mismos. Así se decide.- III Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley en la presente causa que por, NULIDAD DE VENTA Y ASIENTO REGISTRAL, CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por el ciudadano EDGAR GABIDIA RODRÍGUEZ, contra FRANCY ADRIANA FLORES RODRÍGUEZ, INMOBILIARIA RÍO CÚPIRA C.A., Sociedad de Comercio INVERSIONES CHICHIRIMAR C.A., y HÉCTOR ANGULO FERMÍN se declara: Primero: CON LUGAR defensa de fondo de falta de cualidad e interés para sostener el juicio opuesta por los demandados INMOBILIARIA RÍO CÚPIRA C.A. y HÉCTOR ANGULO FERMÍN. Así se decide.- Segundo: CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL y de NULIDAD de la operación DE VENTA, en consecuencia se ordena la Nulidad de Asiento Registral correspondiente al documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón, de fecha 17 de Septiembre de 2009, bajo el N°2009.3049. Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N°340.9.15.1.1.475 correspondiente al folio real y la Nulidad de la Operación de Venta (Acto Registrado), realizada por INMOBILIARIA RÍO CÚPIRA C.A., e INVERSIONES CHICHIRIMAR C.A., a la ciudadana Francy Adriana Flores Rodríguez, contenida en el asiento registral señalado. Así se decide.- Tercero: CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por lo que se le otorga al ciudadano EDGAR GABIDIA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°3.627.378, con domicilio en la ciudad de Caracas, la cualidad de copropietario, junto a la ciudadana FRANCY ADRIANA FLORES RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°6.258.235, del inmueble conformado por un apartamento destinado a vivienda familiar, identificado con la cédula catastral N°11 15 03 01 02 16 12 00 03 12, el cual forma parte del Conjunto Residencial Punta de Playa, situado en la calle Aragua de la población de Chichiriviche, en el sitio conocido como Playa Sur, en jurisdicción del Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, identificado con el N° P3-13, y esta ubicado en la esquina sureste del piso 3 (P3) del edificio con vista a la calle Aragua, cuyos linderos son: NORTE: Con pasillo de circulación y fachada interna del edificio; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con apartamento P3-12 y OESTE: Con la fachada del edificio con vista a la calle Aragua, y tiene una superficie de SESENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (69 M²), distribuidos en, un (01) dormitorio con baño interno y closet, otro dormitorio con closet, un baño de uso general, cocina, sala-comedor y terraza y le corresponde un porcentaje de condominio de 1,22 por ciento y un puesto de estacionamiento y un maletero, cuyo documento de condominio se encuentra registrado en la misma oficina registral en fecha 27 de junio del 2009, bajo el N°10, folio 44, Protocolo de transcripción, Tomo 10. Cuarto: Se declara SIN LUGAR la pretensión de indemnización por daños y perjuicios. Así se decide. No hay condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por no haber vencimiento total. De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia en el copiador de sentencias del Tribunal. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas. Tucacas, a los trece (13) días del mes de mayo del año dos mil trece (2013) Años 202° y 153° EL JUEZ PROVISORIO (fdo) Abg. FREDDY ALEJANDRO PERNÍA CANDIALES. LA SECRETARIA (fdo) Abg. DÉLIDA YÉPEZ DE QUEVEDO. En la misma fecha de hoy trece de mayo de 2013, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se registró y publicó la presente sentencia. La presente copia es fiel y exacta de su original de cuya exactitud doy fe y certifico en Tucacas, a los 13 días del mes de mayo de 2013. LA SECRETARIA Abg. DÉLIDA YÉPEZ DE QUEVEDO Exp. No. 2983.