TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
-EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN.

EXPEDIENTE Nro.: 8792.
ACCIÓN: Prórroga Legal.
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., empresa debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 07 de Junio de 2001, bajo el Nro. 19, Tomo 16-A, y los ciudadanos NAIM HACHEM HACHEM ELNESSER Y MOHAMED DIB HACHEM, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-15.203.425 y V-11.142.212, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado FELIX I. SÁNCHEZ PADILLA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 12.472, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES DELTA, C.A. inscrita ante el Registro Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 03 de mayo de 2005, bajo el No. 26, Tomo 13-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No aparece.

N A R R A T I V A
Comienza este juicio mediante demanda que presentara el Abogado FELIX I. SÁNCHEZ PADILLA, apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil NAIM IMPORT Y EXPORT C.A. y de los ciudadanos NAIM HACHEM HACHEM ELNESSER Y MOHAMED DIB HACHEM, en el cual expone:
Que su representada Sociedad Mercantil NAIM IMPORT Y EXPORT C.A, cuyos socios fundadores son el ciudadano MOHAMED DIB HACHEM y su cónyugue HAIDEE ELNESSER DE HACHEM, celebró un contrato escrito de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA A, B y J, S.R.L., inscrita ante el registro mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 23 de Febrero de 1.994, bajo el Nro. 22, Tomo 42-A-PRO, representada por sus directores ANTONIO BELLO BELLO y JOSÉ JANUARIO DE JESÚS DE ABREU.
Que la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento es el 30 de mayo de 2001, con la inicial vigencia de doce meses, desde el 23 de mayo de 2001 y se previó la prórroga a partir del 23 de mayo de 2002, y que a partir del 23 de mayo de 2013, fecha de vencimiento de la primera prórroga el incremento del canon de arrendamiento sería de acuerdo a la inflación indicada por el Banco Central de Venezuela, lo que equivale a una prórroga indeterminada.
Que quien ocupa el local comercial es su representada NAIM IMPORT Y EXPORT C.A.
Que mediante contrato escrito de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 28 de mayo de 2013, bajo el No. 14, Tomo 34 empezó a discurrir la prórroga convencional indefinida.
Que los representantes legales de la arrendadora, INMOBILIARIA A, B y J, S.R.L., pusieron en práctica una maniobra mediante comunicación de fecha 07 de marzo de 2005, mediante la cual le hicieron saber a su mandante MOHAMED DIB HACEM que no estaban de acuerdo en renovar el contrato una vez que el mismo venciera por motivo de reparaciones, la cual no les resultó por lo que acudieron a otras.
Que en el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 07 de junio de 2005, bajo el No. 27, Tomo 45, se sustituyó a la arrendadora INMOBILIARIA A, B y C, S.R.L. por otra sociedad mercantil denominada INVERSIONES DELTA, C.A., representada por los mismos administradores, no siendo la nueva arrendadora la propietaria del local comercial ocupado por NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., sino la antigua arrendadora, que le vendió a la nueva el mencionado local mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Carirubana, Punta Cardón y Santa Ana del Estado Falcón, en fecha 28 de julio de 2005, inserto bajo el No. 8, folios 60 al 66 del Protocolo Primero, Tomo Quinto, Tercer Trimestre de 2005, que fue anulada 14 días después.
Que en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 20 de octubre de 2005, inserto bajo el No. 8, tomo 90, se sustituyó en nombre de MOHAMED DIB HACHEM por el de su hijo NAIM HACHEM ELNESSER con la finalidad de violar la ley.
Que aunque el arrendatario titular lo es MOHAMED DIB HACHEM la beneficiaria y ocupante lo es NAIM IMPORT Y EXPORT C.A.
Que en fecha 28 de septiembre de 2006, mediante comunicación, la firma INVERSIONES DELTA, C.A. le indica al arrendatario NAIM HACHEM ELNESSER que tiene derecho a una prórroga legal de seis (06) meses la cual comienza a correr el día 02 de octubre de 2006 y vence el 02 de abril de 2007.
Que todas las maniobras de la arrendataria fueron abortadas mediante demanda que interpuso en nombre de sus representadas en fecha 23 de enero de 2007, que concluyó mediante transacción judicial donde se acordó un nuevo contrato de arrendamiento por cuatro años, y que fue homologado en fecha 30 de junio de 2007.
Que en cumplimiento de dicha transacción se celebró un contrato de arrendamiento entre la arrendadora INVERSIONES DELTA, C.A. y NAIM HACHEM ELNESSER, por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo de Punto Fijo, en fecha 16 de abril de 2008, bajo el No. 39, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones, cuya duración sería de cuatro años sin prórroga.
Que los representantes legales de INVERSIONES DELTA C.A. trasladaron a la Notaría Pública Primera de Punto Fijo a notificar a su mandante NAIM HACHEM ELNE SEER, mediante acta de fecha 15 de agosto de 2012, de la concesión de la prórroga legal por el lapso de un año a contar desde el 02 de septiembre de 2012, finalizando el 02 de septiembre de 2013, por haber expirado el contrato de arrendamiento autenticado el 16 de abril de 2008.
Que la relación discurriendo desde el primer contrato autenticado, el 30 de mayo de 2001.
Que en base a lo expuesto solicita se le conceda al ocupante del inmueble, que lo es la sociedad mercantil NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., la prórroga legal de tres (03) años a que se contrae el literal d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a contar del 02 de septiembre de 2012, por haber permanecido más de diez años ocupando el inmueble con personalidad jurídica propia.
Que estima la acción en la suma de TRESCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 324.000,oo), equivalentes a TRES MIL VEINTIOCHO PUNTO CERO TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (3.028,03 U.T.)
En fecha 10 de julio de 2013 se admite la demanda.
En fecha 29 de julio de 2013 consta la citación de la parte demandada.
En fecha 05 de agosto de 2013 se admite la reforma de la demanda y se fija el segundo día de despacho para la contestación de la demanda.
En la reforma de la demanda se indica que:
Que demanda en nombre de su poderdante NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., como ocupante beneficiaria , arrendataria de hecho, del inmueble arrendado, ubicado en la planta baja del edificio donde funciona el Hotel Mara, en la avenida Bolívar de esta ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón; y de NAIM HACHEM ELNESSER, como titulado o arrendatario convencional o de derecho del inmueble arrendado, a INVERSIONES DELTA, C.A., para que convenga en concederle la prórroga legal de tres años, a partir del 02 de septiembre de 2012, fecha de la expiración de la vigencia convencional de la última prórroga de la relación arrendaticia
En fecha siete (07) de agosto de 2013, la parte demandada presenta escrito de contestación de la demanda en la que expone:
Que opone las siguientes cuestiones previas:
1) La contenida en el ordinal 9 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la cosa juzgada dado que el juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 30 de julio de 2007 homologó la transacción judicial celebrada entre las partes contendientes en este juicio en el juicio que por prórroga legal incoaran los demandantes.
Que conforme a lo pactado en ese acuerdo, que riela al folio 238 de este expediente, en fecha 16 de abril de 2008, las partes en este juicio firmaron un nuevo contrato de arrendamiento que riela al folio 251 de este expediente, tal como lo expusieron en la cláusula quinta de la transacción homologada, el cual se efectuó por cuatro años sin prórrogas.
Que la prórroga legal disfrutada por la demandante corresponde a la prórroga legal de conformidad con la transacción mencionada.
Que ya hubo un pronunciamiento judicial sobre la materia de la presente demanda, el cual tuvo lugar en virtud de la interposición de una demanda por prórroga legal anterior que tenía el mismo objeto de la que aquí se analiza y que dio nacimiento a una cosa juzgada sobre la materia.
Que lo que pretende la demandante es la manipulación del sistema de justicia, dado que la demanda está fundada sobre la misma causa, entre las mismas partes y con el mismo carácter.
2) La contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que se refiere a la caducidad de la acción, por cuanto el contrato venció en fecha 30 de agosto de 2012, que lo que estaba en vigencia para la fecha de la contestación de la demanda era la prórroga legal y no se puede pedir una prórroga sobre la prórroga.
Que contestan la demanda de la siguiente manera:
Que niegan tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra.
Que INVERSIONES DELTA C.A. no celebró contrato con la demandante en fecha 23 de mayo de 2001, por cuanto fue inscrita en el Registro Mercantil correspondiente en fecha 23 de mayo de 2001 y la empresa demandante fue inscrita en fecha 07 junio de 2001.
Que NAIM IMPORT Y EXPORT, C.A. nunca ha sido arrendataria, ya que la cláusula DÉCIMA del contrato de arrendamiento de fecha 16 de abril de 2008 prohíbe ceder, traspasar o subarrendar el contrato, y que el ciudadano NAIM HACHEM HACHEM subarrendó a NAIM IMPORT Y EXPORT, C.A. el local objeto de esta pretensión según documento que riela al folio 222 y siguientes del expediente.
Que el único contrato sobre el cual los demandantes pudieran referirse es este proceso el que estuvo vigente desde el 01 de septiembre de 2008 hasta el 31 de agosto de 2012.
Que los demandantes pretenden hacer valer en una sola petición los pretendidos derechos y acciones de tres personas diferentes frente a otras dos personas jurídicas distintas, como si todo pudiera sumirse en un solo contrato de arrendamiento.
Que la prórroga legal que se demanda es sobre un contrato a tiempo determinado sin prórroga, que venció en fecha 01 de septiembre de 2012, que la prorroga legal culmina en fecha 01 de septiembre de 2013.
Que el contrato de arrendamiento de fecha 16 de abril de 2008 a que se ha hecho referencia estableció en su cláusula tercera lo siguiente: “El presente contrato tendrá una duración de cuatro (4) años, sin prórroga, contados a partir de la fecha en que el arrendatario reciba el inmueble objeto de este contrato, luego de que el arrendador efectúe reparaciones y modificaciones al mencionado inmueble”.
Que tiene plena vigencia la notificación hecha por la arrendadora en fecha 15 de agosto de 2012, a través de la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
En fecha 08 de agosto de 2013, consta escrito de oposición a las cuestiones previas de la cosa juzgada y de caducidad opuestas señalándose que con respecto a la cosa juzgada la parte demandada pretende inferir de la transacción judicial celebrada y homologada el 30 de julio de 2007, que el contrato de arrendamiento celebrado por motivo de ésta, se debe interpretar en forma aislada, cuando en la cláusula primera y segunda se establece que lo transado fue para continuar la relación arrendaticia del contrato de arrendamiento iniciado en el 23 de mayo de 2001; y que con respecto a la cosa juzgada porque esta acción de prórroga legal es una acción persona que prescribe a los diez años y no tiene establecido lapso de caducidad en la ley, no señalando la parte ponente de la cuestión previa el tiempo en que según ella operó la caducidad.
En fecha 14 de agosto de 2013, consta sustitución de poder por parte del abogado FELIX I. SÁNCHEZ PADILLA, reservándose su ejercicio, a los abogados GABRIEL IRENEO SÁNCHEZ MANZANARES Y WILLMER RUIZ SALAS.
En fecha 23 de septiembre de 2013, se admiten las pruebas presentadas por la parte actora.
En fecha 23 de septiembre de 2013, consta documento poder otorgado por la parte demandada a los abogados CARLOS JOSE VIELMA MORENO Y MARY VIRGINIA LUNA ARCIA.
En fecha 24 de septiembre de 2013, se admiten las pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 26 de Septiembre de 2013, consta escrito de impugnación de poder presentado por la parte actora.
En auto de fecha 01 de Octubre de 2013, el tribunal fijó fecha para que la parte demanda exhibiera los documentos mencionados en el poder.
En fecha 07 de Octubre de 2013, consta objeción a la exhibición instrumental acordada por el tribunal, y en esta misma fecha fue declarado desierto el acto acordado para la exhibición de documentos.
En fecha 08 de Octubre de 2013, consta auto donde se declaró procedente la impugnación de poder presentado por la parte demandante.
M O T I V A
Llegada la oportunidad de decidir y limitándose la presente controversia a la pretensión de la parte demandante a que le sea concedida PRORROGA LEGAL de contrato de arrendamiento, pretensión negada por la parte demandante el tribunal lo hace previo análisis de las pruebas presentadas por las partes de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Pruebas Documentales:
1) Legajo de copias correspondientes al expediente No. 2591, donde consta: 1.1. instrumento poder que acredita la representación del abogado demandante FELIX I. SANCHEZ PADILLA con relación a la firma mercantil NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., 1.2. Copia de los contratos de arrendamiento celebrados en fechas: a) El 30 de mayo de 2001, entre INMOBILIARIA A,B,C y J S.R.L. y MOHAMED DIB HACHEM, donde se estipula en su cláusula primera que en el local arrendado funcionará la firma NAIM IMPORT, C.A.; b) El celebrado en fecha 28 de mayo de 2003, entre las misma partes señaladas en el primer contrato, donde también se indica lo mismo que en el anterior en su cláusula primera; c) El celebrado en fecha 21 de julio de 2004, entre las misma partes que realizaron los primeros contratos mencionados, donde se estipula lo mismo que en los anteriores en la cláusula primera; d) El celebrado en fecha 07 de julio de 2005, entre INVERSIONES DELTA C.A. y MOHAMED DIB HACHEM, donde se sigue estipulando lo mismo que en los anteriores en su cláusula primera, y donde los representantes legales de la arrendadora son los mismos ciudadanos ANTONIO BELLO BELLO y JOSÉ JANUARIO DE JESUS DE ABREU, quienes era los mismos representantes legales de la anterior arrendadora INVERSIONES A.B y J S.R.L.; e) El celebrado en fecha 20 de octubre de 2005, entre INVERSIONES DELTA C.A. y NAIM HACHEM ELNESSER, hijo del anterior arrendatario MOHAMED DIB HACHEM, donde se estipula en su cláusula primera lo mismo que en los anteriores contratos; f) El celebrado en fecha 27 de julio de 2007, entre INVERSIONES DELTA C.A. y NAIM HACHEM ELNESSER, hijo del anterior arrendatario MOHAMED DIB HACHEM e integrante del litis consorcio activo en la causa transada en fecha 27 de julio de 2007, donde en su cláusula primera se sigue estipulando lo mismo que en los anteriores, en relación a que en el inmueble arrendado funcionará la firma mercantil NAIM IMPORT, C.A., contrato autenticado en fecha 16 de abril de 2008. 1.3. Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, de fecha 07 de junio de 2001, bajo el Nro. 19, Tomo 16-A, que rielan al presente expediente en los folios que van desde el 47 al 53, pieza principal, donde consta las normas relativas a su existencia y funcionamiento; 1.4. Copia de la Partida de Nacimiento no impugnada del mandante NAIM HACHEM HACHEM ELNESSER, que riela al folio 54 de la pieza principal del presente expediente, donde aparece que es hijo del ciudadano MOHAMED DIB HACHEM; 1.5. Certificado de Registro de Información Fiscal (RIF) de la representada NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., de fecha 12 de junio de 2001, bajo el No. J30820726-8; 1.6. Licencia de Funcionamiento Nº 0928-01-044, emanada de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón. 1.7. Transacción Judicial celebrada mediante diligencia de fecha 27 de Julio de 2007, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, anexado al expediente junto con el libelo de la demanda No. 2.591-07, por las partes en dicha causa: demandantes NAIM HACHEM HACHEM ELNESSER, MOHAMED DIB HACHEM y NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., quienes conformaron el litis consorcio activo, y por los demandados ANTONIO BELLO BELLO y JOSE JANUARIO DE JESUS DE ABREU, en sus propios nombre y también con el carácter de representantes estatutarios de las sociedades mercantiles INMOBILIARIA A, B y J. S.R.L. e INVERSIONES DELTA C.A., donde se estableció en la cláusula primera: “Ambas partes hemos acordado continuar el contrato de arrendamiento cuya prórroga legal constituye la pretensión de esta causa”, la cual fue homologada en 30 de julio de 2007; pruebas estas que se valoran como demostrativas de los hechos en ellas contenidos y a los cuales se ha hecho referencia, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como documento públicos; y de conformidad también con lo establecido en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil en lo relativo a la copia de la Partida de Nacimiento no impugnada del mandante NAIM HACHEM HACHEM ELNESSER, que riela al folio 54 de la pieza principal del presente expediente; y de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en lo relacionado con la Licencia de Funcionamiento Nº 0928-01-044, emanada de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, y con el Certificado de Registro de Información Fiscal (RIF) de la representada NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., de fecha 12 de junio de 2001, bajo el No. J30820726-8.
2) Actas Judiciales consistentes en decreto de medida cautelar innominada de permanencia inquilinaria en el inmueble decreta en fecha 25 de enero de 2007, en el legajo de copias correspondientes al mencionado expediente 2591, a la cual no se le otorga ningún valor probatorio por cuanto esa decisión judicial se corresponde a una situación jurídica distinta a la que se trata en la presente oportunidad.
3) Facturas números 1351 y 1355, emitidas y emanadas de Inversiones Delta, C.A. en fechas 01-07-2013 y 01-08-2013, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2013, las cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 y siguientes del Código Civil como documentos privados, como demostrativos del pago por cánones de arrendamiento de local comercial, realizado por el ciudadano NAIM HACHEM ELNESSER a INVERSIONES DELTA, C.A., correspondiente a los meses de julio y agosto de 2013.
4) Notificación de fecha 15 de Agosto de 2012, levantada en el Local Comercial ocupado por NAIM IMPORT Y EXPORT C.A. por la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, donde se deja constancia de que el ciudadano NAIM HACHEM HACHEM ELNESSER al percatarse de la presencia de la Notaría abandonó el local siendo recibida la notificación por el encargado de la tienda quien se negó a dar su nombre y a firmar la notificación, prueba esta que se valora como demostrativa de que fue practicada la notificación sobre la prórroga legal que vencería el día 02 de septiembre de 2013, de conformidad con lo establecido en el ordinal 12 del artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Pruebas Documentales:
1) Acta Constitutiva y Estatus Sociales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES DELTA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 03 de Mayo de 2005, bajo el Nro. 26, Tomo 13-A, la cual se valora como demostrativo de la existencia de la misma, como documento público a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
2) Documento Constitutivo de la Sociedad Mercantil NAIM IMPORT Y EXPORT, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 07 de Junio de 2001, bajo el Nro. 19, Tomo 16-A., la cual ya fue valorada y se ratifica su valoración.
3) Todos los Contratos de Arrendamientos que ya fueron valorados, cuya valoración se ratifica, celebrados por las partes.
4) Transacción homologada en fecha 30 de julio de 2007 y desahucio de fecha 15 de agosto de 2008, los cuales ya fueron valorados y cuya valoración se ratifica.
5) Demanda de prórroga legal que riela al folio 15 del expediente, la cual se valora como documento público a tenor de lo establecido en el artículo1357 del Código Civil, como demostrativa de la existencia de dicha demanda.
6) Contrato de subarrendamiento de fecha 28 de noviembre de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, bajo el No. 64, Tomo 92, celebrado entre NAIM HACEM HACHEM y NAIM IMPORT y EXPORT, C.A., el cual se valora como demostrativo de la celebración del mismo.
7) Recibos de pagos a los folios 1227, 1223, 1239, 12461252, 1258, 1265, 1272, 1279, 1289 y 1295, emanados de INVERSIONES DELTA, C.A. a favor de NAIM HACHEM ELNESSER, los cuales se valoran como documentos privados a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, como demostrativos de los pagos realizados por el último de los nombrados.
Revisadas las pruebas presentadas por las partes el tribunal pasa a hacer los pronunciamientos correspondientes.
En primer lugar decide sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la cosa juzgada opuesta por la parte demandada, quien alega que ya existe una decisión definitivamente firme que resolvió en su momento la pretensión que quieren hacer valer los demandantes en el presente proceso como si fuera una nueva situación jurídica, que ya hubo una autocomposición procesal donde llegaron a un acuerdo las mismas partes en este juicio y sobre el mismo objeto controvertido, tal como consta del expediente No. 2.591-07, nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, la cual fue homologada en fecha 30 de julio de 2007; que los hoy demandantes están disfrutando la prórroga que les concede la ley vigente en atención a lo acordado en la transacción referida y en el contrato mencionado de fecha 16 de abril de 2008, prórroga que venció en fecha 02 de septiembre de 2013, sustentada aun más por el desahucio efectuado por la demandada en fecha 15-08-2012, del cual se ha hecho referencia.
El tribunal para decidir sobre la cuestión previa referente a la cosa juzgada encuentra: si bien, en efecto, consta de autos una transacción celebrada entre los mismos demandantes en este juicio y los cuatro demandados en el juicio contenido en el expediente No. 2.591-07, a que se ha hecho referencia, de los cuales uno de ellos es el demandado en este juicio, y que esa transacción deriva de la demanda que da origen al juicio, cuya pretensión estaba constituida por la prórroga legal de dos años, por haber permanecido, para ese entonces, por más de cinco años, la firma mercantil NAIM IMPORT Y EXPORT, C.A. como beneficiaria de la relación arrendaticia sobre el inmueble; consta también que, los fundamentos de hecho que constituyen la razón de pedir de la demanda que da origen al presente juicio que hoy nos ocupa, son diferentes, pues, en la transacción homologada en fecha en fecha 30 de julio de 2007 por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, se estableció de manera expresa: “Ambas partes hemos acordado continuar el contrato de arrendamiento cuya prórroga legal constituye la pretensión de esta causa”, lo que implica que la parte demanda en ese momento reconoció la relación arrendaticia existente a la que se hacía referencia en la demanda contenida en ese juicio acordando darle continuidad, lo que iba a producir efectos distintos a los que había producido la relación arrendaticia hasta esa fecha, conllevando esa circunstancia a que los hechos que hoy se presenten como razón de pedir sean distintos.
En aquella oportunidad se partió de un supuesto donde la relación arrendaticia era mayor de cinco años, y hoy se parte de un hecho donde la relación pasa los diez años, lo que implica que la causa de pedir es muy distinta de la anterior.
Dispone el artículo 1395 del Código Civil:
“…La autoridad de la cosa no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que el anterior”
Lo que implica que al no estar la demanda fundada en la misma causa, es decir, no son los mismos hechos que constituyen la razón de pedir, no se cumple el presupuesto exigido en la norma citada, por lo que se impone declarar improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la cosa juzgada. Así se decide.
Decidido lo anterior el Tribunal pasa a pronunciarse sobre la segunda cuestión previa opuesta por la parte demandada, relativa a la caducidad de la acción establecida en la ley, encontrando que la parte oponente de la misma alega que con la transacción homologada en fecha 30 de julio de 2007, por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón nació una nueva relación jurídica y que el contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 01 de septiembre de 2008, por cuatro años, hizo nacer a favor del arrendatario una prórroga legal de un año, hasta el 02 de septiembre de 2012 y que el mismo ya no tienen vigencia y por tanto el arrendatario perdió el derecho de accionar la prórroga legal, observándose, como ya ha quedado explicado, que en la transacción invocada, las partes acordaron continuar el contrato de arrendamiento cuya prórroga legal se demandaba, lo que, en efecto, crea una nueva situación jurídica, pues, al continuar la relación arrendaticia y alcanzar ésta una determinada duración establecida en la ley, ésta pudiera ampliar el lapso de la prórroga legal, que es lo que deber determinarse en este juicio. En consecuencia, al establecerse en la transacción la continuación de la relación arrendaticia existente no puede valorarse el contrato de arrendamiento con vigencia entre las partes desde el 01 de septiembre de 2008, de forma aislada para determinarse la duración de la relación, por lo que se impone declarar improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la caducidad de la acción establecida en la ley. Así se decide.
Decididas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada el tribunal pasa a pronunciarse al fondo y lo hace de la siguiente forma:
Quedó plenamente demostrado de los sucesivos contratos de arrendamiento valorados por el Tribunal que la beneficiaria de la relación arrendaticia finalizada en fecha 01 de septiembre de 2012, según lo establecido en el contrato autenticado en fecha 16 de abril de 2008, era la firma mercantil NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., tal como fue estipulado en cada uno de ellos, siempre en su cláusula primera. Esta relación comenzó mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 30 de mayo de 2001, bajo el No. 93, Tomo 33, entre la INMOBILIARIA A, B y J, S.R.L. y el ciudadano MOHAMED DIB HACHEM, donde se estipuló que en el inmueble arrendado funcionaría la firma mercantil NAIM IMPORT, C.A., que fue oficialmente constituida unos días después de la celebración del contrato de arrendamiento, es decir, en fecha 07 de junio de 2001.
En el transcurso de la relación arrendaticia se cambió el titular arrendatario, quien era originalmente el ciudadano MOHAMED DIB HACHEM, por su hijo NAIM HACEM HACHEM ELNESSER, relación de parentesco debidamente probada en la partida de nacimiento debidamente valorada; y el titular arrendador, que originalmente lo fue la INMOBILIARIA A, B y J, S.R.L., por la firma mercantil INVERSIONES DELTA, C.A., pero siempre estableciéndose que la beneficiaria del contrato, es decir, la que ocuparía el inmueble objeto del contrato, sería la firma mercantil NAIM IMPORT C.A.; desprendiéndose de los documentos administrativos acompañados y debidamente valorados por el tribunal, como lo son: 1) El Certificado de Registro de Información Fiscal (RIF) de NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., de fecha 12 de junio de 2001, bajo el No. J30820726-8, donde aparece como dirección de esa firma mercantil el inmueble objeto de la relación arrendaticia a que se hace mención; y 2) La Licencia de Funcionamiento Nº 0928-01-044, de fecha 25 de abril de 2002, donde también aparece como dirección la avenida Bolívar; así como del desahucio, también valorado; y como de lo establecido de manera reiterada en los contratos de arrendamiento, que en efecto, allí ha venido funcionando esa firma mercantil, lo que indica que la firma mercantil ha sido beneficiaria durante más de diez años de la relación arrendaticia en cuestión, siendo irrenunciable su derecho como arrendataria, que de hecho ha sido, en la relación arrendaticia descrita de manera suficiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
Al haberse establecido que la relación arrendaticia comenzó en fecha 30 de mayo de 2001 y terminó en fecha 01 de septiembre de 2012, la misma duró más diez años, correspondiéndole al arrendatario de conformidad con lo dispuesto en el literal d) del artículo 38 del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios un lapso máximo de tres años, contados a partir del día 02 de septiembre de 2012 hasta el 02 de septiembre de 2015, fecha en que la arrendataria deberá hacer entrega a la arrendadora del inmueble arrendado.
Como consecuencia de lo analizado se impone declarar con lugar la demanda que por prórroga legal incoaran la Sociedad Mercantil NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., y los ciudadanos NAIM HACHEM HACHEM ELNESSER Y MOHAMED DIB HACHEM, en contra de la firma mercantil INVERSIONES DELTA, C.A. Así se decide.
D I S P O S I T I V A
En mérito de las cuestiones de hecho y de derecho analizadas, este Tribunal, impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la demanda que por prórroga legal incoaran la Sociedad Mercantil NAIM IMPORT Y EXPORT C.A., y los ciudadanos NAIM HACHEM HACHEM ELNESSER Y MOHAMED DIB HACHEM, en contra de la firma mercantil INVERSIONES DELTA, C.A.
SEGUNDO: Por haber vencimiento total se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Por dictarse la presente decisión fuera del lapso legal se acuerda notificar a las partes.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los Treinta (30) días del mes de Octubre del año Dos Mil Trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
El Juez Titular,
Abog. Camilo Hurtado Lores.
La Secretaria Temporal,
Abog. Haideé J. Torres.

CHL/y.m.
Exp. 8792.

Nota: La anterior decisión fue publicada en la fecha indicada ut supra siendo la 1:30 p.m. Conste.
La Secretaria Temporal,
Abog. Haideé J. Torres.