TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5473

DEMANDANTE: ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.766.505.

ABOGADO ASISTENTE: MAO NICOLÁS LEÓN JIMÉNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 146.275.

DEMANDADOS: MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO, los tres primeros de nacionalidad venezolana y la última ecuatoriana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.581.200, V-9.927.903, V-2.858.913, E-591.681, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR y VIRNA CAROLINA OCANDO GÓMEZ, abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 39.248 y 178.700, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por el abogado MAO NICOLÁS LEÓN JIMÉNEZ en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, de la sentencia definitiva dictada en fecha 9 de abril de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA seguido por el recurrente contra los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT Y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO.
Cursa del folio 1 al 15, I p., escrito contentivo de demanda presentado en fecha 27 de enero de 2012, por el abogado MAO NICOLÁS LEÓN JIMÉNEZ procediendo con el carácter de apoderado judicial del ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO.
En el referido escrito libelar el accionante expone lo siguiente: Que en fecha 25 de enero de 2008, su representado, aceptó la oferta de venta que le hizo el ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, cuyo objeto era la vivienda signada con el Nº 21, de la segunda etapa del conjunto residencial El Placer, ubicada en la Puerta Maraven, jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, oferta y aceptación por escrito que dio lugar a la formación del contrato de compra-venta, fijándose como precio total de la vivienda la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (240.000,00 Bs.), pagadero en partes por su representado de la siguiente manera: la cantidad de setenta y dos mil (72.000,00 Bs.), por concepto de inicial, del cual canceló quince mil bolívares (15.000,00 Bs.), en esa misma fecha 25 de enero de 2008, al ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, quien los recibió y consta de recibo de pago; que su mandante se obligó a pagar el saldo deudor de la cuota inicial convenida o pago parcial inicial en varias porciones, imputables al precio de compra-venta, así: la cantidad de diecinueve mil bolívares (19.000,00 Bs.), para el 25 de febrero de 2008, la cantidad de diecinueve mil bolívares (19.000,00 Bs.), para el 25 de marzo de 2008, y la cantidad de diecinueve mil bolívares (19.000,00 Bs.), para el 25 de abril de 2008, haciéndose constar en dicho recibo de pago, que el saldo deudor del precio de compra-venta, por la cantidad de ciento sesenta y ocho mil bolívares (168.000,00 Bs.), lo cancelaría al monto de la protocolización del respectivo documento de compra-venta; que es así como ese saldo de la inicial del precio de compra-venta, luego de entregado el referido primer pago al ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, por quince mil bolívares (15.000,00 Bs.), lo canceló su mandante al ciudadano MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, socio comunero de aquel, en forma fraccionada, es decir en cuatro (4) partes, la primera por ocho mil bolívares (8.000,00 Bs.) el 25 de febrero de 2008, la segunda por tres mil bolívares (3.000,00 Bs.) el 1° de marzo de 2008, la tercera por cuatro mil bolívares (4.000,00 Bs.) el 28 de abril de 2008, y la cuarta por cuarenta y dos mil bolívares (42.000,00 Bs.) el 27 de mayo de 2008, como consta de recibos de pago expedidos por el ciudadano MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ como copropietario del inmueble objeto del contrato de compraventa, constando también en esos recibos el reconocimiento y la ratificación de la forma de pago de la inicial convenida por su representado con el ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, y también la ratificación que el precio total y definitivo de la venta de la vivienda es de doscientos cuarenta mil bolívares (240.000,00 Bs.), que no sería aumentado ni modificado de ninguna forma; que consta en instrumento privado de fecha 17 de julio de 2009, legalmente reconocido posteriormente en procedimiento judicial contencioso de oferta real y de depósito, que su mandante ALIDANES JESÚS CALLES LUGO formalizó escrituralmente el formado, aceptado, consensuado y celebrado contrato de compra-venta a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.474 del Código Civil, independientemente de la denominación de contrato de opción a compra venta que se le dio en el texto de dicho instrumento, con las comunidades conyugales constituidas por los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ y ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO, cónyuges el primero con la segunda y el tercero con la cuarta, siendo que los cónyuges hombres actúan en sus propios nombres y también obrando como apoderados de sus respectivas cónyuges mujeres, quienes en el contrato asumieron la denominación de Los Propietarios y se le atribuyó a su representado la denominación de El Optante; que el contrato está regido y controlado por la Resolución N° 110 de fecha 8 de junio de 2009, dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, publicada en Gaceta Oficial N° 39.197 del 10 de junio de 2009; que ese instrumento de compra-venta fue reconocido y ratificado de modo bilateral, consensual, oneroso, por el precio antes fijado y determinado, convenido sobre su forma de pago, la oferta y su aceptación, lo cual textualmente está indicado en las Cláusulas Primera y Octava; que por defecto del parcelamiento el lote de terreno N° 921 del sector Puerta Maraven, Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, donde se construye la segunda etapa de la urbanización El Placer, la parcela de terreno que forma parte del descrito inmueble adquirido por su mandante quedó distinguida con el N° 51, razón por la cual quedó sustituida la nomenclatura o numeración del inmueble objeto de la compra-venta, antes N° 21 y ahora distinguido con el N° 51; que las estipulaciones sobre el precio convenido, forma de pago, pago del saldo deudor y oportunidad para la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de instrumento de propiedad fueron plasmadas en las Cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta y Octava del invocado instrumento privado de fecha 17 de julio de 2009, y posteriormente reconocido en sede judicial contentivo de la formalización de compra-venta y los acuerdos consensuados que la integran y contemplaron como precio de venta del inmueble la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (240.000,00 Bs.), de los cuales su mandante pagó como inicial o pago parcial de dicho precio la cantidad de setenta y dos mil bolívares (72.000,00 Bs.), quedando un saldo deudor a favor de los vendedores por la cantidad de ciento sesenta y ocho mil bolívares (168.000,00 Bs.), monto que su representado se obligó a pagar en su totalidad mediante cheque de gerencia, durante la vigencia del fijado lapso de opción a compra de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la firma del documento privado que se hizo el 17 de julio de 2009, estableciéndose como lapso para el registro o protocolización del definitivo documento de compra-venta los treinta (30) días siguientes contados a partir del pago de los montos dinerarios fijados y estipulados en la Cláusula Segunda como precio total e invariable del inmueble objeto de la compra-venta; que en dicha negociación sobre el inmueble se estipuló una Cláusula Penal sancionatoria de índole pecuniaria contra su mandante en caso de incumplimiento, eximente de responsabilidad para los vendedores en la aprobación o no de financiamiento para el pago del saldo deudor del precio de compra-venta, prohibición para su representado para traspasar o ceder el contrato a otra persona y privilegio unilateral de traspaso del mismo a favor de los propietarios, todo lo cual fue establecido en la Cláusula Cuarta del instrumento privado; que en acatamiento del artículo 4° de la referida Resolución N° 110, que rige la adquisición del inmueble objeto de la compra-venta, se indicó expresamente como fecha cierta de la culminación de la vivienda vendida a construirse el 31 de diciembre de 2009, en la Cláusula Octava, asimismo se fijó como domicilio único y exclusivo para toda reclamación y efectos del contrato la ciudad de Punto Fijo; que su representado le amortizó a los vendedores, por intermedio del copropietario ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, la cantidad de veintiséis mil bolívares (26.000,00 Bs.) el día 13 de agosto de 2009, como consta de recibo de pago legalmente reconocido, resultando que del precio total estipulado en doscientos cuarenta mil bolívares (240.000,00 Bs.), su representado les pagó la cantidad de noventa y ocho mil bolívares (98.000,00 Bs.), pago éste que varió de modo bilateral la estipulación contractual referida a la forma y tempestividad del saldo deudor de ciento sesenta y ocho mil bolívares (168.000,00 Bs.), luego de haberse pagado la inicial por setenta y dos mil bolívares (72.000,00 Bs.), quedando en consecuencia, un saldo deudor de ciento cuarenta y dos mil bolívares (142.000,00 Bs.) cantidad que su representado cumplió con pagarla mediante un procedimiento contencioso de Oferta Real y de Deposito que instó y siguió contra los copropietarios por ante el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, sustanciada y decidida en el expediente signado con el N° 3790-10 (nomenclatura de ese Tribunal), en la cual quedaron legalmente reconocidos los instrumentos privados opuestos en toda forma de derecho a los demandados; que mediante sentencia definitiva de fecha 9 de agosto de 2011, se declaró procedente y válida la Oferta Real de Pago efectuada por su mandante a favor del vendedor ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, de modo que con esa validez en sede judicial, su mandante culminó el pago de la totalidad del precio de compra-venta estipulado, y por ende quedó liberado del pago del saldo deudor del precio de compra-venta, cumpliendo así su principal obligación como comprador que es la de pagar el precio convenido a tenor del artículo 1.527 del Código Civil; que el contrato de compra-venta formalizado fue cumplido por su representado, en su cualidad de comprador pagando el monto de dinero acordado como pago parcial del precio de compra-venta antes de la culminación de la construcción de la vivienda y de la protocolización del documento definitivo, no obstante, los propietarios se niegan a cumplir con su obligación principal como vendedores contempladas en los artículos 1.485, 1.486 y 1.487 del Código Civil, a saber verificar y cumplir con la tradición legal a favor de su mandante del descrito inmueble vendido; que con fuerza en los razonamiento de hecho narrados y de derecho invocados, en nombre de su mandante ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, en su cualidad de comprador acude a demandar a los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO, en su cualidad de vendedores para que convengan o de lo contrario a ello sean condenados en cumplir con las obligaciones contractuales y legales que les corresponden, toda vez que resulta probado que su mandante pagó totalmente el precio de compra-venta estipulado, obligaciones que se contraen en cumplir y verificar la tradición legal del inmueble mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad a favor de su mandante como comprador y ponerlo en posesión del inmueble vendido mediante la entrega material del mismo conforme a lo previsto en los artículos 1.486, 1.487 y 1.488 del Código Civil. El accionante estimó la demanda en la cantidad de ochocientos dieciséis mil bolívares (816.000,00 Bs.) que corresponde al valor actual en el mercado inmobiliario del inmueble objeto de la pretensión, equivalentes a diez mil setecientos treinta y seis con ochenta y cuatro unidades tributarias (10.736,84 U.T.), y finalmente, solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar de conformidad con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil. Anexos consignados con el escrito libelar: a) Poder autenticado por ante la Notaría Pública de Pueblo Nuevo, Municipio falcón del estado Falcón, en fecha 18 de octubre de 2011, inserto bajo el N° 55, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría (f. 16 al 19, I p.); b) Recibo de Pago emitido por el ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT en fecha 25 de enero de 2008 (f. 20, I p.); c) Recibos de Pago emitidos por el ciudadano MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ en fechas: 25 de febrero, 1 de marzo, 28 de abril y 27 de mayo de 2008 (f. 21 al 24, I p.); d) Contrato de compra-venta celebrado en fecha 17 de julio de 2009, entre los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ en representación de su cónyuge ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, y ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT en representación de su cónyuge MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO y el ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO (f. 25 al 27, I p.); e) Recibo de Pago emitido por el ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT en fecha 13 de agosto de 2009 (f. 20, I p.); f) Documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 18 de junio de 2009, inserto bajo el N° 3, folio 16 del Tomo 19 del Protocolo de Transcripción del año 2009 (f. 30 al 52, I p.); y g) Sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial en fecha 9 de agosto de 2011, con motivo del juicio de Oferta Real de Pago y de Depósito seguido por el ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO contra el ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT (f. 53 al 62, I p.).
En fecha 3 de febrero de 2012, el Tribunal de la causa recibe por distribución la demanda, la admite y ordena la citación de los demandados (f. 64, I p.).
Corren insertas a los folios 69, 71 y 74, I p., diligencias de fechas 23, 27 y 29 de febrero de 2012, suscritas por el Alguacil del Tribunal, mediante las cuales consigna recibos de citación debidamente firmados por los demandados.
Riela al folio 77, I p., poder apud-acta de fecha 27 de marzo de 2012, conferido a los abogados JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR y VIRNA CAROLINA OCANDO GÓMEZ por los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO.
Cursa del folio 78 al 80, I p., escrito presentado por los abogados JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR y VIRNA CAROLINA OCANDO GÓMEZ en fecha 27 de marzo de 2012, donde oponen de conformidad con el artículo 346 ordinal 8 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa correspondiente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, en virtud de que existe un procedimiento que pretende la existencia real o no de un contrato de compra-venta, en el cual el demandante de autos según su entender pudiera quedar como legitimado activo para el ejercicio de la presente acción, que es llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial en el expediente signado con el N° 3790 (nomenclatura de ese Tribunal), y conoce en apelación el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial en el expediente N° 5143.
Mediante escrito de fecha 10 de abril de 2012, la representación judicial de la parte actora rechaza y contradice la cuestión previa de prejudicialidad opuesta por los demandados (f. 82 al 89, I p.)
En fecha 16 de abril de 2012, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas y anexos correspondiente a la cuestión previa opuesta (f. 91 al 352, I p.), y por auto de fecha 18 de abril de 2012, el Tribunal de la causa admite las mismas (f. 354).
Cursan del folio 355 al 365, I p., escritos de promoción de pruebas de la cuestión previa, consignados por la parte demandante y demandada, respectivamente, en fecha 20 de abril de 2012; las cuales son admitidas por el Tribunal mediante auto de esa misma fecha (f. 367, I p.).
En fecha 25 de junio de 2012, el Tribunal dicta sentencia interlocutoria donde declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y ordena a la misma contestar la demanda dentro de los cinco días siguientes de conformidad con el artículo 358 numeral 3° eiusdem (f. 13 al 17, II p.).
Corren insertos del folio 30 al 43, II p., escritos de contestación a la demanda, presentados en fechas 4 y 9 de julio de 2012, por la representación judicial de la parte demandada. En los referidos escritos los apoderados aducen lo siguiente: que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen, la existencia de un contrato de compra-venta, entre sus representados y el demandante ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, sobre el inmueble o vivienda signado con el N° 51, siendo que la realidad es la existencia cierta de un contrato preliminar de opción a compra, condicionado al cumplimiento de lapsos y pagos que el optante incumplió; que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que exista perfeccionamiento del contrato de compra-venta, a raíz del pago por parte del demandante de autos de la suma de setenta y dos mil bolívares (72.000.00, Bs.) por concepto de cuota inicial del contrato de opción a compra, que seria suscrito entre las partes como posteriormente sucedió en fecha 17 de julio de 2009; que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que la cancelación del saldo deudor del precio del inmueble, por parte del demandante ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, el cual ascendía a la suma de ciento sesenta y ocho mil bolívares (168.000.00, Bs.), sería cancelado al momento de la protocolización, en virtud de que al suscribirse el referido contrato en fecha 17 de julio de 2009, reconocido por ambas partes, se fija en su Cláusula Segunda, que dicho monto restante debía ser cancelado durante la vigencia del mencionado contrato, y el mismo contrato establece en la Cláusula Tercera un lapso de duración de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del documento en referencia, es decir su vencimiento fijo para el día 17 de octubre de 2009, siendo que dicho pago no se produjo en ese lapso; que reiteran que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que existe un contrato formado, aceptado, consensuado y celebrado de compra-venta, que tiene por objeto la adquisición de un bien inmueble ubicado en la urbanización El Placer, lo que si resulta cierto es la existencia de un contrato condicionado de opción a compra, que recaía sobre el bien mencionado; que en cuanto al precio, es falso que el pago haya sido realizado de forma tempestiva por parte demandante de autos, pues el ofrecimiento del mismo fue realizado fuera del lapso fijado claramente en la opción a compra, suscrita por las partes y aprobado por las mismas, es decir, no fue sino en julio del año 2010, siete (7) meses después del vencimiento del plazo acordado por las partes cuando pretende hacer la oferta del pago del resto del inmueble y liberarse del cumplimiento de la obligación, dando lugar al evidente incumplimiento por parte del demandante de autos y a la ejecución de lo pautado en la Cláusula Cuarta del contrato tantas veces mencionado y realmente celebrado, donde el optante convenía, como consecuencia inmediata al no cumplimiento de la obligación, la justa indemnización por daños y perjuicios que pudiese provocar a sus representados, denominados en tal instrumento como Los Propietarios, y como en efecto causó, producto de su incumplimiento de pago; que respecto a la aplicación de la resolución N° 110, Gaceta Oficial 39.197, del 10 de junio de 2009, emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Viviendas, cabe destacar, que si en el supuesto negado, llegase a ser aplicable al caso, el lapso fijado en la opción a compra, para el pago del monto restante del costo total del bien inmueble de noventa (90) días, comenzaría a contarse a partir del 31 de diciembre de 2009, fecha para la cual se estableció la culminación de la totalidad de la obra en su contrato de opción a compra, culminando dicho lapso el 31 de marzo de 2010, y no es sino hasta el 13 de julio de 2010 (7 meses después del vencimiento del lapso), que el demandante de autos, realiza una acción de oferta real y deposito para el ofrecimiento del pago del monto adeudado, más aún sino el 12 de noviembre de 2010, (11 meses, fuera del lapso), donde se hace efectiva la notificación a su representado ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT de dicho proceso de oferta real y depósito evidenciándose incumplimiento por extemporáneo del pago condicionado por parte del ahora accionante, en los términos suscritos por las partes; que en la Cláusula Octava del documento suscrito por las partes, donde se hace mención a la resolución N° 110, y se fija como fecha de culminación de la obra el día 31 de diciembre de 2009, se hace referencia a la totalidad de la obra, es decir, urbanización El Placer, y no al inmueble, ya que éste había sido terminado para el momento de la suscripción del contrato, tal como consta en ficha o carta de habitabilidad emitida por el órgano competente, adscrito a la Alcaldía de Carirubana; que el demandante de autos, para intentar la presente acción por Cumplimiento De Contrato, lo hace basado en una acción de Oferta Real y Deposito intentada por ante el Tribunal de Segundo de Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, quien mediante sentencia declaró con lugar la referida acción, y por interposición de recurso de apelación contra la misma, el Juzgado Superior Civil, emitió sentencia definitivamente firme donde invalida la Oferta Real de Pago realizada por el ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO a favor del ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, desechando así totalmente lo alegado en el escrito libelar por el demandante; que en virtud de evidenciarse que la parte actora incumplió con la obligación contractual de pagar el precio convenido en el Contrato de Opción a Compra, dentro del lapso hábil de noventa (90) días, a partir de la celebración del mencionado contrato, y aunque intentó una acción judicial ésta resultó ineficaz por haberse realizado en forma extemporánea y haber sido declarada inválida en la instancia que lo conoció como Alzada, y en virtud de ello sus representados están facultados plenamente por la Ley a no obligarse a cumplir su parte del pacto; que de lo anterior se desprende la aparición de una circunstancia jurídica que incide considerablemente en el actual proceso y es la cosa juzgada sobrevenida que debe ser tomada en cuenta; que se está en presencia de una acción totalmente infundada y equívoca, ya que el accionante no estuvo satisfecho con el resultado de la Alzada que causó como consecuencia la invalidación de la decisión del Tribunal de Municipio que declaró con lugar la Oferta Real de Pago, sino que conociendo la improcedencia de la acción propuesta decidió seguir su curso, aún cuando se encuentra extinguida su obligación e imposibilitado de cumplirla en virtud de que las partes decidieron y plantearon condiciones para llevar a cabo un negocio jurídico que fue resuelto.
Por auto de fecha 6 de agosto de 2012, el Tribunal de la causa ordena agregar a los autos escritos de pruebas presentados en fechas 23 de julio y 3 de agosto de 2012, por los apoderados judiciales de la parte demandada y demandante, respectivamente. (f. 90, II p.).
Mediante diligencia de fecha 9 de agosto de 2012, el apoderado judicial de la parte actora formula oposición a las pruebas promovidas por la contraparte. (f. 91, II p.)
Riela al folio 92, II p., auto de fecha 13 de agosto de 2012, donde el Tribunal de la causa se pronuncia sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
Por auto de fecha 9 de octubre de 2012, el Tribunal de la causa ordena agregar a las actas Oficio N° DE-FA/002218 de fecha 1° de octubre de 2012, emanado del Ministerio del Poder Popular para el Transporte Terrestre (f. 95, II p.)
Corre inserto del folio 98 al 102, II p., escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte actora en fecha 20 de noviembre de 2012.
En fecha 9 de abril de 2013, el Tribunal a quo dicta sentencia definitiva donde declara sin lugar la acción de Cumplimiento de Contrato intentada por el ciudadano ALIDANÉS JESÚS CALLES LUGO en contra de los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO (Véanse folios 107 al 115, II p.).
Cursa al folio 118, II p., diligencia de fecha 10 de abril de 2013, suscrita por el abogado MAO NICOLÁS LEÓN JIMÉNEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ALIDANÉS JESÚS CALLES LUGO, donde apela de la sentencia definitiva dictada.
Al folio 120, II p., riela auto de fecha 24 de abril de 2013, donde el Tribunal de la causa, oye en ambos efectos la apelación interpuesta y ordena remitir el presente expediente a esta Alzada con oficio (f. 120, II p.).
En fecha 6 de agosto de 2013, esta Instancia Superior da por recibida la presente causa de conformidad con 516 del Código de Procedimiento Civil; y fija el término establecido en el artículo 517 eiusdem para que la presentación de informes (f. 125, II p.).
Corren insertos desde el folio 128 al 142, II p., escritos de informes presentados por los apoderados judiciales de las partes en fecha 11 de octubre de 2013.
En fecha 24 de octubre de 2013, el abogado MAO NICOLÁS LEÓN JIMÉNEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ALIDANÉS JESÚS CALLES LUGO, consigna escrito contentivo de observaciones a los informes de la contraria (f. 145 y 146, II p.).
Siendo la oportunidad para decidir, esta Alzada lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el presente caso, alega la representación judicial del demandante, ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, en fecha 25 de enero de 2008, aceptó la oferta de venta que le hizo el ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, cuyo objeto era la vivienda signada con el Nº 21, de la segunda etapa del conjunto residencial El Placer, ubicada en la Puerta Maraven, Jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, oferta y aceptación por escrito que dio lugar a la formación del contrato de compra-venta, fijándose como precio total de la vivienda la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (240.000,00 Bs.), pagadero en partes por su representado de la siguiente manera: la cantidad de setenta y dos mil (72.000,00 Bs.), por concepto de inicial, del cual canceló quince mil bolívares (15.000,00 Bs.), en esa misma fecha 25 de enero de 2008, al ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, y el saldo deudor de la cuota inicial en varias porciones, imputables al precio de compra-venta, así: la cantidad de diecinueve mil bolívares (19.000,00 Bs.), para el 25 de febrero de 2008, la cantidad de diecinueve mil bolívares (19.000,00 Bs.), para el 25 de marzo de 2008, y la cantidad de diecinueve mil bolívares (19.000,00 Bs.), para el 25 de abril de 2008; que el saldo deudor del precio de compra-venta, por la cantidad de ciento sesenta y ocho mil bolívares (168.000,00 Bs.), lo cancelaría al momento de la protocolización del respectivo documento de compra-venta; que es así como ese saldo de la inicial del precio de compra-venta, luego de entregado el referido primer pago al ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, por quince mil bolívares (15.000,00 Bs.), lo canceló su mandante al ciudadano MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, socio comunero de aquel, en forma fraccionada, es decir en cuatro (4) partes, la primera por ocho mil bolívares (8.000,00 Bs.) el 25 de febrero de 2008, la segunda por tres mil bolívares (3.000,00 Bs.) el 1° de marzo de 2008, la tercera por cuatro mil bolívares (4.000,00 Bs.) el 28 de abril de 2008, y la cuarta por cuarenta y dos mil bolívares (42.000,00 Bs.) el 27 de mayo de 2008; que el precio total y definitivo de la venta de la vivienda es de doscientos cuarenta mil bolívares (240.000,00 Bs.), que no sería aumentado ni modificado de ninguna forma. En la oportunidad de la contestación, los apoderados de los demandados aducen que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen, la existencia de un contrato de compra-venta, entre sus representados y el demandante ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, sobre el inmueble o vivienda signado con el Nº 51, siendo que la realidad es la existencia cierta de un contrato preliminar de opción a compra, condicionado al cumplimiento de lapsos y pagos que el optante incumplió; que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que exista perfeccionamiento del contrato de compra-venta, a raíz del pago por parte del demandante de autos de la suma de setenta y dos mil bolívares (72.000.00, Bs.) por concepto de cuota inicial del contrato de opción a compra, que seria suscrito entre las partes como posteriormente sucedió en fecha 17 de julio de 2009; que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que la cancelación del saldo deudor del precio del inmueble, por parte del demandante ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, el cual ascendía a la suma de ciento sesenta y ocho mil bolívares (168.000.00, Bs.), sería cancelado al momento de la protocolización, en virtud de que al suscribirse el referido contrato en fecha 17 de julio de 2009, se fija en su Cláusula Segunda, que dicho monto restante debía ser cancelado durante la vigencia del mencionado contrato, y el mismo contrato establece en la Cláusula Tercera un lapso de duración de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del documento en referencia, es decir su vencimiento fijo para el día 17 de octubre de 2009, siendo que dicho pago no se produjo en ese lapso, que en cuanto al precio, es falso que el pago haya sido realizado de forma tempestiva por parte demandante de autos, pues el ofrecimiento del mismo fue realizado fuera del lapso fijado claramente en la opción a compra, siete (7) meses después del vencimiento del plazo acordado, dando lugar al evidente incumplimiento por parte del demandante de autos y a la ejecución de lo pautado en la Cláusula Cuarta del contrato, donde el optante convenía, como consecuencia inmediata al no cumplimiento de la obligación, la justa indemnización por daños y perjuicios que pudiese provocar a sus representados, denominados en tal instrumento como Los Propietarios; que en virtud de evidenciarse que la parte actora incumplió con la obligación contractual de pagar el precio convenido en el Contrato de Opción a Compra, dentro del lapso hábil de noventa (90) días, a partir de la celebración del mencionado contrato, y aunque intentó una acción judicial ésta resultó ineficaz por haberse realizado en forma extemporánea y haber sido declarada inválida en la instancia que lo conoció como Alzada, y en virtud de ello sus representados están facultados plenamente por la Ley a no obligarse a cumplir su parte del pacto; que de lo anterior se desprende la aparición de una circunstancia jurídica que incide considerablemente en el actual proceso y es la Cosa Juzgada sobrevenida.
Las partes, a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas de la parte demandante:
1.- Recibos de pago, acompañados en copia certificada al libelo de demanda, y posteriormente en originales (f. 83 al 87, II p.), mediante los cuales el ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO entrega a los ciudadanos ORLANDO LUGO y MIGUEL GOITÍA las cantidades de QUINCE MIL BOLÍVARES, OCHO MIL BOLÍVARES, TRES MIL BOLÍVARES, CUATRO MIL BOLÍVARES, CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES y VEINTISEÍS MIL BOLÍVARES, de fechas 15/01/2008, 25/02/2008, 01/03/2008, 28/04/2008, 27/05/2008 y 13/08/2008 respectivamente, por concepto de abono a la inicial de la vivienda N° 21 de la segunda etapa del Conjunto residencial El Placer, ubicado en la Puerta Maraven, y el último recibo por concepto de abono a la vivienda. Estos documentos privados emanados de la parte demandada, por cuanto no fueron desconocidos, se les tiene por reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y con ellos se demuestra que el ciudadano ALIDANES JESUS CALLES LUGO pagó a los mencionados codemandados la cantidad de setenta y dos mil bolívares (Bs. 72.000,00) por concepto de cuota inicial para la adquisición de la mencionada vivienda, y veintiséis mil bolívares (Bs. 26.000,00) como abono. Igualmente se demuestra que el precio total de la vivienda es la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), siendo la inicial el monto de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 72.000,00) y el restante de la venta será cancelado al momento de la protocolización del documento de compra venta.
2.- Contrato de documento privado de opción a compra-venta celebrado en fecha 17 de julio de 2009, entre los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ en representación de su cónyuge ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA y ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT en representación de su cónyuge MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO, y el ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO (f. 25 al 27, I p.); el cual constituye el instrumento fundamental de la acción. Este documento privado por cuanto no fue desconocido, se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se le concede valor probatorio a tenor del artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar la existencia del contrato suscrito entre ambas partes, así como los términos en los cuales fue pactado el mismo, donde el demandante se identifica como el optante y la parte demandada como los propietarios vendedor; y mediante el cual los propietarios se obligaron a vender un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y una casa ubicado en la Urbanización El Placer, manzana 2, segunda etapa, en la Puerta Maraven, de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, distinguida con el N° 51. Que el precio convenido fue la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00); que el optante entregó a los propietarios la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 72.000,00) como inicial, quedando un saldo restante de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 168.000,00), que serían cancelados durante la vigencia de la opción a compra, la cual será de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la firma de ese documento. Estableciendo igualmente una cláusula penal en caso de incumplimiento de las partes. También, de acuerdo a lo establecido en la Resolución N° 110 del 8 de junio de 2009, emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, se establece como fecha de culminación de la obra del día 31 de diciembre de 2009; y el lapso para la protocolización del documento de compra-venta, treinta (30) días siguientes a partir de haberse efectuado por el optante la totalidad del pago.
3.- Promueve instrumentos públicos consistentes en actas judiciales contenidas en legajo de copias certificadas del expediente signado con el N° 9618 de la nomenclatura llevada por el Juzgado a quo, contentivo de la demanda que interpusieron los demandados MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT Y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO contra el ciudadano ALIDANÉS JESÚS CALLES LUGO por Resolución de Contrato de Opción a Compra sobre el inmueble identificado en autos. Para valorar esta prueba se observa que el promovente indicó que la aportaría tempestivamente hasta los últimos informes, pero es el caso que no consta en autos que las haya consignado, razón por la cual nada hay que valorar al respecto.
4.- Inspección Judicial practicada dentro del proceso de Oferta Real y de Depósito (expediente N° 3.790), por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial en fecha 16 de febrero de 2011 (f. 281, I p.). Al respecto se observa que esta prueba fue promovida de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, pero en realidad la parte no solicitó el traslado y constitución del Tribunal de la causa al inmueble objeto del litigio, sino que acompañó el acta de una inspección evacuada en otro proceso judicial, la cual aparte de haber sido evacuada extra litem, no estuvo presente la parte demandada, lo cual le cercenó el derecho a ejercer el control de la prueba a través del contradictorio, razón por la cual no se le concede ningún valor probatorio.
5.- Informes al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (MOPVI) sector Falcón, relacionado sobre la ejecución de las obras que conforman el Conjunto Residencial El Placer. Consta en las actas que conforman el expediente que el Tribunal a quo libró Oficio N° 883-340 en fecha 13 de agosto de 2013, a los fines de solicitar la información correspondiente, no obstante, en fecha 5 de octubre de 2012, recibe Oficio N° DE-FA/002218 de fecha 1 de octubre de 2012, emanado del Ministerio del Poder Popular para el Transporte Terrestre, donde ese Despacho comunica que no cuenta con la información solicitada (Véanse folios 93 al 95, II p.), razón por la cual nada hay que valorar al respecto.
Pruebas de la parte demandada:
1.- Contrato de opción a compra, presentado por la parte demandante, como instrumento fundamental del presente procedimiento. Documento precedentemente valorado.
2.- Copia simple de la decisión emanada del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, recaída en fecha 13 de abril de 2012, mediante la cual declaró con lugar la apelación ejercida contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial en cuanto a la solicitud signada con el N° 3790-2010 de Oferta Real y Depósito, e Inválida la Oferta Real de Pago (f. 358 al 364, I p.). Esta prueba fue promovida a los fines de demostrar que el incumplimiento del contrato vino por parte de quien originó el presente procedimiento, indicando que esta Alzada expresó en dicha sentencia que “no estaba cumplida la condición bajo la cual se contrajo la deuda y obligación”, hecho éste que es falso, pues tal afirmación corresponde a una cita realizada por este Tribunal, pues en dicha decisión se expresó lo siguiente: “…en el presente caso además de no cumplirse con los requisitos establecidos en los ordinales 1° y 3° del artículo 1.307 del Código Civil, los cuales deben ser concurrentes para la procedencia de la oferta real; a través del presente procedimiento lo que se persigue es el cumplimiento de un contrato de opción a compra, y visto que el oferido rechazó la misma aduciendo el incumplimiento por parte del optante, hoy oferente, lo cual no es materia a dilucidar a través de este procedimiento, es por lo que la presente oferta real de pago resulta inválida; en tal virtud la sentencia apelada debe ser revocada, y así se decide”; es decir, esta Alzada fue lo suficientemente clara al establecer que el ofrecimiento real de pago no era procedente por cuanto el oferente lo que pretendía a través de ese procedimiento era el cumplimiento del contrato objeto del presente litigio, es decir, en aquella oportunidad este Tribunal Superior no emitió pronunciamiento alguno sobre el cumplimiento o no de las obligaciones de las partes en el contrato de opción a compra, razón por la cual no se le concede el valor probatorio invocado.
Por otra parte, se observa que pretende el promovente demostrar con esta sentencia la cosa juzgada sobrevenida, al respecto se observa que en relación a la identidad de sujetos, en la causa N° 5143 de la nomenclatura llevada por este Juzgado, aparece como oferente el ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, y como oferido el ciudadano ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT, mientras que en esta causa el demandante es el mismo ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, y los demandados los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO, por lo que no se configura la identidad de sujetos. En cuanto al objeto, se observa que el objeto de la mencionada causa N° 5143 lo constituye la oferta de pago de una cantidad de dinero que el vendedor se rehúsa a recibir por concepto del saldo deudor del precio de compraventa de un inmueble, constituyendo el objeto de esta causa el cumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato de opción a compra del mismo inmueble; por lo que existe la identidad de objeto, que lo constituye el inmueble objeto del contrato. Y en relación a la causa, se observa que en el expediente N° 5143 se ventiló un procedimiento de oferta real de pago; mientras que el objeto de esta causa lo constituye el cumplimiento del contrato de opción a compra de un inmueble, de lo que claramente se colige que no estamos en presencia de la misma causa. Por lo que no existiendo la denominada triple identidad, de sujeto, objeto y causa, debe ser declarada la improcedencia de la cosa juzgada.
3.- Sentencia interlocutoria dictada en fecha 25 de junio de 2012, por el Juzgado a quo donde se declara sin lugar la cuestión previa opuesta. (f. 13 al 17, II p.), la cual fue promovida a los fines de demostrar la alegada cosa juzgada sobrevenida; cuyo análisis al respecto fue realizado precedentemente, razón por la cual no se le concede el valor probatorio invocado.
Analizadas como fueron las pruebas promovidas por las partes en primera instancia, se observa que el Tribunal a quo, mediante sentencia de fecha 9 de abril de 2013 se pronunció de la siguiente manera:
Ahora bien, este Sentenciador, estima prudente analizar el contrato, documento fundamental, de la presente causa para decidir el fondo de lo debatido; así tenemos, que el contrato establece una serie de condiciones previas para la realización definitiva del negocio jurídico contenido en el mismo, por lo que en consideración de quien acá decide, es un contrato previo que garantiza, de cumplirse todos lo requerimientos, el traspaso definitivo del inmueble negociado, por lo que el referido contrato es de los denominados Contratos de Opción de Compra Venta los cuales se pueden definir como el contrato en que una de las partes (optada) cede, a cambio de un precio, a la otra parte (optante), el derecho a adquirir, dentro de un plazo previamente acordado, el bien objeto de la opción, en el precio y condiciones asimismo previamente convenidos; por lo que el contrato privado suscrito entre las partes debe considerarse como un opción de compra y no como un contrato de compra venta, pura y simple. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Establecido lo anterior, se determina, entonces, que dicha opción estipuló un lapso de tiempo para perfeccionar la compra venta definitiva, tal como se determina en la cláusula tercera…
…omissis…
Del análisis del contrato de opción a compra se evidencia que el mismo fue firmado en fecha 17 Julio de 2009, por lo que con una sencilla operación matemática los 90 días de duración del referido contrato se cumplían en la fecha 17 de Octubre de 2009; a los fines de resolver el presente controvertido se procede a revisar las actas para establecer si el demandante pagó dentro de estas fechas, evidenciándose que hubo un pago, dentro del lapso de vigencia del contrato de opción a compra, por la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 26.000,00) monto entregado y recibido en fecha 14 de Agosto de 2009, pero fuera de ese pago no se constata que a la fecha de culminar la vigencia del contrato, el demandante hubiese pagado el resto de la cantidad pactada; es mas el demandante afirma en el mismo libelo que el resto del monto adeudado lo pagó con un procedimiento contencioso de oferta real y de depósito llevado ante el Tribunal Segundo de Municipio Carirubana, tal como se desprende de copia certificada de dicho procedimiento, en el mismo consta que la fecha de inicio de ese procedimiento fue 13 de Julio de 2010, según auto de admisión librado por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana, se aprecia que la fecha de introducción de la oferta real fue realizada fuera del lapso de vigencia del contrato de opción a compra, lo que a todas luces indica claramente que el demandante no cumplió con la obligación asumida en el referido contrato de opción a compra, la cual no es otra, que pagar el resto de la acreencia en los 90 días siguientes a la firma del contrato; eso por una parte, por la otra, se aprecia que dicho procedimiento (oferta real de pago) fue declarado invalido por sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial de fecha 13 de Abril de 2012, en consecuencia se debe asumir que el demandante no pagó el restante de la acreencia pactada en el contrato de opción a compra. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
…omissis…
En el caso de marras se observa que la obligación contraída por el demandante de pagar el resto del monto de la acreencia por la adquisición del inmueble descrito, dentro del lapso establecido en el mismo contrato, no fue cumplida, aún y cuando el demandante alega que el pago del resto del monto negociado dependía de la fecha de construcción del inmueble que según la cláusula Octava fue estimada por los propietarios para el día 31 de Diciembre de 2009, a criterio de quien acá decide, esta fecha solo es referencial a los efectos de la Resolución 110 emitida por el MPPOPV, pero no implicaba, esta fecha, de manera alguna, que era lo que hacía valedera el contrato de opción a compra suscrito por las partes, ya que la vigencia del referido contrato fue pactado en la cláusula Tercera del mismo, siendo que el demandante no demostró haber pagado el monto restante en el lapso estipulado en el tantas veces mencionado contrato de opción a compra; por lo que, en consecuencia, debe declararse SIN LUGAR la presente demanda por Cumplimiento de contrato como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

De esta decisión se colige, que el juez a quo declaró sin lugar la acción intentada, fundamentado en el incumplimiento por parte del demandado de su obligación contractual, como era el pago del remanente del precio del inmueble en el lapso previsto en el contrato suscrito entre las partes.
Analizadas como fueron las pruebas aportadas al presente proceso por las partes, y vista la decisión del tribunal a quo, esta alzada procede a verificar la procedencia de la presente acción, en los siguientes términos:
El juez puede, en el marco de sus competencias formular una interpretación integradora del contrato, mediante la cual corrige la calificación dada por las partes a un contrato (Cfr. JOSÉ MELICH-ORSINI. Doctrina General del Contrato. EJV, Caracas, 1997, p. 424-425), lo cual resulta aplicable al presente caso, pues es necesario determinar si se está en presencia de un contrato de opción a compra o promesa bilateral de compra venta, o por el contrario de una venta.
La doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contrato se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato. En este orden, la Sala mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso Ada Preste Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).
La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.
De acuerdo a las anteriores consideraciones, se hace necesario revisar e interpretar el contrato suscrito por las partes, y del cual se pretende su cumplimiento, lo cual hace esta juzgadora de conformidad con la facultad conferida por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que da al juez potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes le hubieren dado otra diferente. Así tenemos que en el contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, por una parte los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO, denominados a los efectos del contrato como “LOS PROPIETARIOS”, y por la otra el ciudadano ALIDANES CALLES, denominado “EL OPTANTE”. También se identificó en la cláusula primera el bien objeto del contrato, constituido por una parcela de terreno y una casa, distinguida con el N° 51 ubicado en la Urbanización El Placer, manzana 2, segunda etapa, en la Puerta Maraven, de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón; en la cláusula segunda el precio de la venta en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), en la cual además se indicó que el optante pagó la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 72.000,00), como inicial, quedando restando CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 168.000,00), que serían cancelados en su totalidad mediante cheque de gerencia durante la vigencia de esa opción a compra, estableciendo en la cláusula cuarta la indemnización por incumplimiento o cláusula penal, donde se indica que si dentro del plazo convenido en la cláusula tercera el optante no cumpliere con su obligación, los propietarios harán suyos el equivalente al treinta por ciento (15%) la cantidad entregada en arras según recibos; pero es el caso que los recibos acompañados marcados A, B, C, D y E (f. 20-24), se evidencia que las cantidades entregadas por el demandante fueron por concepto de abono a la inicial de la vivienda en cuestión, y no en calidad de arras. En este mismo sentido se observa que el primer abono a inicial fue entregado en fecha 25 de enero de 2008, y en fecha 27 de mayo de 2008 se abonó la totalidad de la inicial de la vivienda, indicando los recibos que el precio total y definitivo de la venta es de Bs. 240.000,00 que no sería aumentado ni modificado, y que “el restante de la venta será cancelado al momento de la protocolización del documento de compra-venta”; de lo que se evidencia que la negociación por la venta del inmueble fue por cuotas y se había iniciado desde el 25 de enero de 2008, y no desde la fecha de la firma del contrato. Por otra parte, en relación a la duración de la opción, en la cláusula tercera se fijó en noventa (90) días, contados a partir de la fecha de la firma del documento, es decir, del 17 de julio de 2009.
Establecido lo anterior, tenemos que de acuerdo con el artículo 1.474 del Código Civil, “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”; es decir, la venta es un contrato mediante el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, quien se obliga a pagar el precio en dinero; de lo que se infieren obligaciones recíprocas para ambas partes, las cuales son: para el vendedor, transferir y garantizar la propiedad u otro derecho, y para el comprador, el pago del precio. En relación a las características del contrato de venta, tenemos que es un contrato bilateral, oneroso, consensual, de ejecución instantánea o de tracto sucesivo; traslativo de propiedad u otro derecho; además las obligaciones del comprador y vendedor son principales. Por lo que siendo un contrato consensual, existe como contrato tan pronto las partes están de acuerdo sobre la cosa y el precio, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil.
Del contrato cuyo cumplimiento se demanda, así como de los recibos acompañados y a los que se hace mención en el contrato, se evidencia la clara voluntad de las partes de realizar la compra-venta del inmueble propiedad de los demandados, ubicado en la Urbanización El Placer, manzana 2, segunda etapa, en la Puerta Maraven, de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, integrado por una parcela de terreno y una casa distinguida con el N° 51, en el entendido que los vendedores ya habían recibido en cuotas, tal como se evidencia del mismo contrato y de los recibos de pago acompañados por el accionante, con fecha anterior a la firma del documento llamado de opción a compra, la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 72.000,00), como cuota inicial del precio convenido, fijado en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00); pagando posteriormente la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,00), quedando un saldo restante en pagar por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 142.000,00), el cual sería pagado con un plazo de noventa (90) días, a partir del 17 de julio de 2009. Lo anterior se traduce, que con las obligaciones contraídas por las partes, la calificación jurídica de ese contrato, no es un contrato de opción de compra, ni un contrato bilateral preparatorio de venta, como erróneamente lo denominaron las partes, sino un contrato de compra-venta, en los términos del artículo 1.474 del Código Civil. Es decir, el contrato de compraventa se verificó antes de la fecha de la suscripción del contrato cuyo cumplimiento se demanda, ya que las partes manifestaron su acuerdo sobre la cosa, y su precio; sólo que de común acuerdo difirieron el cumplimiento de sus respectivas obligaciones, como era pagar la totalidad del precio por parte del comprador, y el otorgamiento del documento de compra-venta, el cual se verificaría de acuerdo a lo estipulado en la cláusula octava, en un lapso de treinta (30) días siguientes contados a partir de haberse efectuado por el comprador la totalidad del pago establecido en la cláusula segunda, así como la entrega material del inmueble por parte de los vendedores, que sería para el 31 de diciembre de 2009.
Determinado como ha sido lo anterior, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
De esta norma se infiere que uno de los requisitos de procedencia de la acción es que se trate de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato pactado entre los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO, en su carácter de vendedores, y el ciudadano ALIDANES CALLES, en su carácter de comprador, según contrato privado tenido por reconocido, de fecha 17 de julio de 2009. Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que la parte demandada alegó en su contestación que la fecha fijada para el pago del saldo deudor era de noventa (90) días continuos a partir del 17 de julio de 2009, es decir, su vencimiento era para el día 17 de octubre de 2009, por así haberlo establecido en las cláusulas segunda y tercera del contrato, y no para el momento de la protocolización del documento de venta, y que el demandante no efectuó el pago en la fecha indicada. Al respecto se observa que si bien es cierto en los recibos de pago (f. 20-24) se indica que el restante de la venta sería cancelado al momento de la protocolización del documento de compra venta, posteriormente las partes de común acuerdo establecieron en el contrato suscrito por ellos, específicamente en la cláusula segunda, que el pago del remanente del precio, es decir, de la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 168.000,00), se realizaría durante la vigencia de la opción, la cual fue establecida en la cláusula tercera, por un lapso de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la firma del documento, es decir, a partir del 17 de julio de 2009; lo que de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, dicho pago debía verificarse antes del 17 de octubre de 2009; y es el caso que solo consta en autos el pago por la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,00) en fecha 13 de agosto de 2009; en relación a este pago, alega el actor que los vendedores se rehusaron a recibirle el remanente adeudado, por lo que se vio en la necesidad de realizar una oferta real de pago por ante el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, la cual independientemente de su validez o no, pudiera demostrar el segundo requisito de procedencia de la presente acción como es el que el demandante haya cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación; y en este sentido se observa de la copia de la sentencia proferida por el mencionado Juzgado (f. 53-62), que la referida oferta real de pago fue presentada por ante el Juzgado Distribuidor en fecha 13 de julio de 2010, es decir, casi diez (10) meses después del vencimiento del lapso establecido contractualmente para el cumplimiento de la obligación del comprador, que era pagar la totalidad del precio del inmueble, tal como indica el artículo 1.264 del Código Civil; por lo que se concluye que fue demostrado el incumplimiento por parte del comprador, es decir, que el demandante no realizó el pago de la suma adeudada como remanente del precio de la venta del inmueble, en la oportunidad pactada en el contrato que pretende se haga cumplir a través de la presente acción. También es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada; en relación a este particular, y tomando en consideración que constituía obligación de los vendedores otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, en el lapso de de treinta (30) días siguientes contados a partir de haberse realizado por el comprador la totalidad del pago, de acuerdo a lo pactado en la cláusula octava del contrato, así como culminar la obra para el 31 de diciembre de 2009; se observa que no habiendo el ciudadano ALIDANES CALLES dado cumplimiento al pago de la totalidad del precio en el lapso de tiempo estipulado contractualmente, mal podían los demandados cumplir con su obligación de presentar para su otorgamiento y protocolización el documento definitivo de compra venta, pues para ello era necesario el cumplimiento previo del comprador; y en relación a la finalización de la obra, se observa que no obstante que el actor manifestó que los accionados no cumplieron con esta obligación, con los elementos probatorios traídos a los autos no fue demostrado este hecho; por lo que concluye esta juzgadora que no fue demostrado el incumplimiento culposo por parte de los demandados de autos. Siendo así, y por no haberse demostrado los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, ésta debe declararse sin lugar, y confirmarse la sentencia apelada. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado MAO NICOLÁS LEÓN JIMÉNEZ en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO, mediante diligencia de fecha 10 de abril de 2013.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 9 de abril de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró SIN LUGAR la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por el ciudadano ALIDANES JESÚS CALLES LUGO contra los ciudadanos MIGUEL ABRAHAM GOITÍA RODRÍGUEZ, ROSALINA BETANCOURT DE GOITÍA, ORLANDO RAFAEL LUGO PETIT Y MÓNICA BÁRBARA REINBERG DE LUGO.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los siete (7) días del mes de enero de dos mil catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANAID HERNÁNDEZ ZAVALA
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. ANA VERÓNICA SANZ

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 7/1/14, a la hora de las tres de la tarde (3:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia N° 001-E-07-01-14.
AHZ/AVS/patricia.
Exp. Nº 5473.
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.