TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN CON SEDE EN TUCACAS.
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Falcón, en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el N° 35, Tomo 10-A, con Registro de Información Fiscal N°J-310700079, domiciliada en la ciudad Turística Flamingo, carretera Nacional Sanare-San Juan de Los Cayos, representada por su Presidente Alberto Enrique Caro Bracho, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.306.863, del mismo domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado LUIS BAUTISTA ZAMBRANO ROA, inscrito en el Inpreabogado con el número: 66.364.
PARTE DEMANDADA: ÁNGEL ALBERTO CASTRO TOVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-12.472.329, con domicilio en la ciudad de Valencia, estado Carabobo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados KATIA GARCÍA DE LLAMOZAS y VÍCTOR JULIO LLAMOZAS SIERRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 30.769 y 30.768.
MOTIVO: Resolución de contrato e indemnización por daños y perjuicios.
Sentencia interlocutoria sobre cuestiones previas.
I
Se inicia la presente causa con la presentación de la demanda incoada por la Sociedad Mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A., mediante su apoderado judicial, en la cual procede a demandar por Resolución de Contrato e indemnización por daños y perjuicios al ciudadano Ángel Alberto Castro Tovar; en su escrito libelar la parte actora señala los siguientes hechos:
Que en fecha 13 de noviembre del año 2013 suscribió junto al demandado un contrato de opción de compra venta autenticado en la oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón, en funciones notariales, anotado bajo el número 50, Tomo 36, folios 293 al 300 de los libros de autenticaciones, que dicho contrato tuvo por objeto un (1) inmueble constituido por una casa en proceso de construcción de noventa y dos metros cuadrados (92 mts2), signada con el número quince (15), que forma parte del “Conjunto Vacacional Los Canales Segunda Etapa” ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones se encuentran establecidos en el documento de condominio del señalado conjunto vacacional que se encuentra registrado en la oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón en fecha 29 de diciembre de 2006, bajo el N° 26, tomo 17, protocolo 1°, folios 171 al 211.
Señaló que el precio convenido por las partes contratantes por la futura venta del inmueble es la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.450.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente forma:
1.- La cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), entregados por el optante comprador a la opcionante vendedora en fecha 07 de noviembre de 2013.
2.- La cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.750.000,00), entregados por el optante comprador a la opcionante vendedora al momento de la firma del contrato.
3.- La cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00), que serían pagados por el optante comprador a la opcionante vendedora en seis cuotas mensuales y consecutivas de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) cada una, con vencimiento en las fechas 15 de cada mes, comenzando en enero y finalizando en junio del presente año 2014.
Señaló el apoderado judicial de la parte actora que a la fecha de pago de la última cuota se procedería al otorgamiento de la venta, e igualmente para la misma fecha el inmueble objeto del contrato debería estar habitable y funcional en todos sus servicios. Igualmente indicó que en la transcripción del contrato de opción de compra venta se incurrió en error involuntario respecto a la vigencia del contrato.
La representación judicial de la parte actora señaló que el demandado incumplió con el pago de las seis cuotas mensuales, no obstante que el inmueble al momento de la demanda presentaba un avance del 95 %.
A criterio de la representación judicial de la parte actora el impago de las cuotas de la parte demandada constituye un desistimiento tácito al contrato de opción de compra venta, y dicha actitud estima le ha causado daños y perjuicios por insuficiencia de flujo de caja para la atención de los asuntos de la empresa, lo que le ha obligado a costear otras vías de financiamiento para honrar sus compromisos.
Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil y las cláusulas sexta y octava del contrato de compra venta.
Finalmente solicitó la declaración judicial de la resolución del contrato, al estimar que el ciudadano Ángel Alberto Castro Tovar actuó de mala fe, estimando la cuantía de la demanda en UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.450.000,00), equivalente a 11.417,33 Unidades Tributarias.
En fecha 14 de agosto de 2014, presentó diligencia el profesional del derecho Víctor Julio Llamozas Sierra, atribuyéndose el carácter de apoderado de la parte demandada y se da por citado, anexando a su diligencia original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valencia estado Carabobo.
En la misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito donde opone la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, exponiendo lo siguiente:
Que el contrato cuya resolución de solicita es un verdadero contrato de compra-venta; que la parte actora omitió el trámite administrativo establecido en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, la cual a su entender dispone de un procedimiento administrativo previo que impide al constructor, contratista, productores y promotores de vivienda rescindir unilateralmente el contrato de compra venta sin el aval de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
Luego de citar el artículo 1 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, señaló que en el presente caso el objeto del contrato es un inmueble constituido por una vivienda, la cual se encuentra en proceso de construcción, por lo cual está sometido a la regulación, control y sanción de la normativa vigente en la referida Ley; Igualmente citó los artículos 9, 27 y 18 de la mismo texto legal.
A criterio de la representación judicial de la parte demandada, la parte actora tiene prohibición expresa de rescindir unilateralmente la negociación y de considerar que existe incumplimiento en el pago debe presentar una solicitud de rescisión que debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo que estima no ha sido cumplido por la parte actora.
Luego de citar criterios jurisprudenciales, afirmó que el poder judicial no tiene jurisdicción para conocer la acción, y que corresponde su conocimiento a la administración pública, específicamente la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y así solicitó fuera declarado.
En fecha 17 de octubre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito respecto a la cuestión previa de falta de jurisdicción opuesta por la representación judicial de la parte demandada donde señaló los siguientes alegatos:
Que de ser procedente en derecho la interposición de un procedimiento administrativo previo, no significaría que los órganos jurisdiccionales no tengan jurisdicción para conocer y decidir sobre las demandas de resolución de contratos de opciones de compra venta por falta de pago del optante comprador, que en todo caso conllevaría a la aplicación del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que tal situación fáctica solo sería una causal de inadmisibilidad de la demanda.
Señaló que la parte actora no está resolviendo unilateralmente el contrato de opción de compra venta, sino que solicitó la tutela judicial efectiva para que el órgano jurisdiccional, previo estudio y análisis de la causa emita su pronunciamiento en la sentencia definitiva.
Negó, rechazó y contradijo que el inmueble objeto de la demanda se encuentre en el ámbito de aplicación de la Ley Contra Estafa Inmobiliaria, por tratarse de un inmueble destinado al uso turístico Recreacional, al considerar que el propósito del legislador es la protección a las viviendas residenciales o viviendas principales.
Que en Resolución N°11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 21 de febrero de 2013, se ratifica el espíritu y propósito del legislador sobre el ámbito de aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria es la vivienda residencial o vivienda principal.
En relación a las sentencias de la Sala Político Administrativa que fueran señaladas por la parte demandada en su escrito de oposición de la cuestión previa, insiste en señalar que se refieren a casas de habitación o viviendas principales y no a viviendas turísticas recreacionales, además señala un error conceptual de las mencionadas decisiones al establecer que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria ha dispuesto atribuirle dicha competencia a un órgano de la administración pública.
A criterio de la representación judicial de la parte actora existe una errónea interpretación del artículo 18 del tantas veces descrito texto legislativo, en tanto que la única competencia que atribuye es la de avalar la rescisión unilateral de un contrato de compra venta, y señala que dicha circunstancia no ha ocurrido, pues se ha demandado la resolución del contrato ante los tribunales de la república, ya que resolver el contrato unilateralmente se trataría del caso en que su representada le hubiese remitido una comunicación al optante comprador notificándole la rescisión del contrato de manera unilateral sin la intervención del órgano jurisdiccional.
Insiste la representación judicial de la parte actora que el término “aval” empleado en la ley, no se refiere al agotamiento de la vía administrativa como requisito previo para acudir a la vía jurisdiccional a demandar la resolución de dicho contrato. Que en ningún caso puede existir la rescisión unilateral de un contrato de opción de compra venta; siempre se requiere del pronunciamiento del órgano jurisdiccional competente que determine cuál de las partes incumplió con sus obligaciones contractuales.
Luego de citar criterios doctrinarios y reafirmar sus alegatos denunció la cuestión previa como una táctica dilatoria por su contraparte en juicio y finalmente solicitó fuera declarada sin lugar la cuestión previa de falta de jurisdicción.
En fecha 20 de octubre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora presentó nuevo escrito ampliando sus alegatos respecto a la cuestión previa de falta de jurisdicción, donde señaló lo siguiente:
Insistió en que la presente causa se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Señaló que el tantas veces señalado artículo 18 de la mencionada ley se refiere a la rescisión unilateral de un contrato, y que el presente proceso se demanda la resolución judicial.
En ese orden de ideas señala la diferencia conceptual entre rescisión y resolución y para reforzar su criterio citó sentencia emitida por un juzgado de municipio del área metropolitana de Caracas. Además citó sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de julio de 2012, expediente N°2012-000145 con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez en relación a la diferencia entre resolución y rescisión.
Finalmente solicitó fuera declara sin lugar la cuestión previa de falta de jurisdicción y de forma subsidiaria solicitó que en el caso de que este juzgado estimara procedente en derecho el agotamiento de la vía administrativa, fuera suspendido el presente proceso judicial hasta tanto sea notificada la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del estado Falcón para que dicho órgano administrativo emita el aval a la solicitud de resolución presentada por la parte actora.
En horas de despacho del día viernes 24 de octubre de 2014, comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada y presentaron diligencia donde expusieron las siguientes observaciones:
Primero: que conforme al artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, el juez decidirá ateniéndose a lo que resulte de los autos y de los documentos presentados por las partes, esto es que no está prevista articulación probatoria alguna.
Segundo: que los artículos 3 y 4 de la Ley de Estafa Inmobiliaria establece cristalinamente el ámbito de aplicación de la ley y sus definiciones marco.
Tercero: que la Ley de Estafa Inmobiliaria no establece clasificación sobre tipos de viviendas y expresamente el artículo 4 la define.
Cuarto: que rechazan el petitorio presentado por la parte actora de suspensión mediante notificación de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda, por no estar previsto en la ley especial ni en el Código de Procedimiento Civil.
Quinto: aclararon que no utilizan tácticas dilatorias como lo señala el apoderado judicial de la parte actora, que simplemente se promovió la cuestión previa establecida en el artículo 346 numeral 1°, para sanear el proceso.
En fecha 27 de octubre de 2014, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron diligencia solicitando al tribunal la decisión sobre la cuestión previa alegada.
II
En la oportunidad legal para emitir pronunciamiento sobre la cuestión previa alegada, se procede ante las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
Punto previo:
Visto el alegato esgrimido por la representación de la parte promovente de la cuestión previa mediante diligencia presentada en fecha 24 de octubre del presente año, donde señala que por disposición del artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, la presente incidencia debe ser decidida ateniéndose a lo que conste en autos. Este juzgador estima acertado el señalamiento, pues en modo alguno se aperturó articulación probatoria, en consecuencia no se valoran como pruebas los anexos presentados por la representación judicial de la parte demandante, no obstante los alegatos y observaciones presentados en sus escritos en modo alguno obstaculizan la realización de la justicia, por el contrario enriquecen el debate y son ejercicio del derecho a la defensa y al debido proceso, por lo cual, siempre que hayan sido presentados antes del vencimiento del lapso de cinco días para sentenciar serán considerados para la resolución de la controversia. Así se declara.-
De la controversia en la presente incidencia:
En efecto en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada decidió en su lugar oponer la cuestión previa contenida en el numeral 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil consistente en la falta de jurisdicción del poder judicial respecto de la administración pública, específicamente ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat.
El fundamento legal de dicha cuestión previa encuentra asidero en el artículo 18 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria publicada en Gaceta Oficial N° 39.912 del 30 de abril del año 2012, que establece:
“No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente.
Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (subrayado de este juzgado)
De la norma transcrita se evidencian varias circunstancias, a saber:
- Primero se establece una prohibición expresa a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas nuevas o en construcción decidan rescindir los contratos unilateralmente.
- Señala la nulidad de cualquier estipulación contractual que contravenga la anterior prohibición.
- Por último establece un requisito que consiste en que la solicitud de rescisión debe ser avalada por el órgano administrativo “Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”.
La parte demandada además fundamentó la falta de jurisdicción en dictámenes de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en casos análogos.
Por otra parte se estima necesario la aclaración de cada alegato expuesto por la parte demandante respecto a la aplicabilidad de la citada norma legal y del criterio jurisprudencial.
En este orden de ideas, este juzgador no encuentra asidero en la posibilidad de un procedimiento administrativo previo a la interposición de la demanda, pues en modo alguno se encuentra expresamente dispuesto en el citado cuerpo legislativo especial, ni en el Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
Sobre la defensa que indica al inmueble objeto de la demanda como excluido del ámbito de aplicación de la Ley Contra Estafa Inmobiliaria por tratarse de un inmueble destinado al uso turístico recreacional, al considerar que el propósito del legislador es la protección a las viviendas residenciales o viviendas principales, citando Resolución N°11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 21 de febrero de 2013, para este juzgador la representación judicial de la parte actora incurre en error, pues en la Ley Contra Estafa Inmobiliaria se define claramente su ámbito de aplicación en el artículo 3, con énfasis en aquellos inmuebles que se encuentran en proceso de construcción o aún no construidos, concatenado con la definición de vivienda contenida en el artículo 4, sin que se evidencie en el texto normativo especial ninguna distinción sobre la clase de vivienda por su destino de uso, mal podría entenderse que una resolución ministerial sea el parámetro para señalar la verdadera voluntad del legislador, en consecuencia este juzgador considera que el bien inmueble objeto de la presente demanda encuadra en el supuesto del ámbito de aplicación por tratarse de una vivienda que fue objeto de negociación cuando se desarrollaba su construcción. Así se declara.-
Ahora bien, establecida la inexistencia de un procedimiento administrativo previo a la interposición de la demanda; declarado el inmueble y su contrato como ámbito de aplicación de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, solo queda determinar si en efecto la acción que dio inicio la presente procedimiento trata sobre una rescisión o la resolución de un contrato.
Al respecto la representación de la parte actora señaló que el tantas veces mencionado artículo 18 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria se refiere a la rescisión unilateral de un contrato, y que el presente proceso se demanda la resolución judicial.
Para quien suscribe el presente fallo, el aval administrativo que exige la Ley se corresponde con la simple rescisión, ya que las rescisiones unilaterales (sin que medie pronunciamiento de ninguna autoridad administrativa o judicial) fueron expresamente prohibidas en la primera parte del artículo 18.
En efecto, resulta necesaria la aclaratoria de los términos jurídicos de rescisión de contratos y resolución de contratos, siendo pertinente traer a colación el criterio doctrinal establecido en el Curso de Obligaciones de Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en el Tomo II, donde definen la rescisión como una “sanción a los contratos viciados por lesión, que solo se admite en los casos y bajo las condiciones expresadas por la ley (artículo 1350 del Código Civil). Su fundamento esta en un desequilibrio patrimonial en las prestaciones reciprocas de las partes en un contrato conmutativo”.
Continuando con los conceptos establecidos en la citada obra, que al referirse a acción resolutoria señala: “es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo”.
Finalmente, al señalar las diferencias entre la resolución y la rescisión exponen:
“La rescisión es un medio especial para atacar ciertos contratos bilaterales conmutativos, que si bien no violan ninguna norma de orden público, establecen una desproporción excesiva entre las prestaciones de las partes, en perjuicio o detrimento de una de ellas.
La doctrina expone que en general la rescisión tiene carácter subsidiario y solo opera a falta de otro recurso capaz de colocar a las partes en situación de equilibrio. La resolución no tiene carácter subsidiario, ni tampoco opera a falta de otro recurso.
El efecto retroactivo de la resolución no es aplicable en los casos de rescisión”.
Queda suficientemente claro que se trata de dos conceptos jurídicos distintos, cuyas cualidades y consecuencias en modo alguno deben confundirse, y en vista a esa circunstancia se evidencia no solo que la parte actora calificó su acción como resolución de contrato, sino que además la pretensión es fundamentada en el incumplimiento de la otra parte contratante, hoy demandada, y en modo alguno señaló que su acción fuera por causa de lesión, lo que crea la convicción en este juzgador de que efectivamente nos encontramos ante una acción resolutoria y que dicha circunstancia no se encuentra prevista en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Así se establece.-
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR la cuestión previa correspondiente al ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a falta de jurisdicción. Así se decide.-
Segundo: Se ratifica la jurisdicción del Poder Judicial, para conocer de la presenta acción de Resolución de Contrato e indemnización de Daños y Perjuicios. Así se decide.-
Se condena en costas a la parte demandada promovente de la cuestión previa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente sentencia en el copiador de sentencias del Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas, a los treinta (30) días del mes de octubre del año 2014. Años: 204° y 155°.
El Juez Provisorio

Abg. FREDDY ALEJANDRO PERNÍA CANDIALES
La Secretaria Temporal

LILIANA JOSEFINA SILVA ZAMBRANO
En la misma fecha, 30-10-2014, siendo las 10:30 a.m., se registró y publicó la presente sentencia.
La Secretaria

LILIANA JOSEFINA SILVA ZAMBRANO